招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"）第四届董事会 2025 年第二次临时会议通知于 2025 年 5 月 7 日以专人送达、电子邮件等方式送达全 体董事、监事及高级管理人员。2025 年 5 月 8 日，会议以通讯方式举行。会议 应到董事 8 人，实到董事 8 人。会议的召集、召开符合有关法律、法规和《公司 章程》的规定。会议审议通过了以下议案： 议案一、关于提名第四届董事会非独立董事候选人的议案 近日，公司董事陶武先生因工作安排，向董事会申请辞去公司非独立董事及 在公司董事会专门委员会的相关职务，辞职后陶武先生将不在公司任职。由于陶 武先生的辞任不会导致本公司董事会成员人数低于法定最低人数，根据法律、法 规、其他规范性文件和《公司章程》的有关规定，其辞职自其辞职报告送达本公 司董事会时生效。 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-045 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 第四届董事会 2025 年第二次临时会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 上述议案董事会均以 8 票同意，0 票反对， ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8][11] 报告的核心观点 - 公司2025Q1营收下降但归母净利润稳健增长，全年营收有下行压力但业绩展望仍稳健；经营上销售规模维持行业第五，拿地表现改善，财务安全边际高，信用优势巩固，持有业务发展好，新发展模式探索领先，综合竞争力前列；当前估值未反映中长期价值且隐含空间大 [1][11] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 公司2025年一季度报告显示，报告期内实现营业收入204亿元（-13.9%），归母净利润4.5亿元（+34.0%），扣非归母净利润3.9亿元（+32.4%） [6] 事件评论 - 营收下降但业绩稳健增长：2025Q1营业收入同比降13.9%，综合毛利率同比降2.7pct至11.8%，期间费用率提升1.2pct至7.1%，但归母净利润同比增34.0%，因结转项目权益比例同比提升；截至2024年末，（合同负债+预收账款）/年化营业收入=0.86X，后续收入端有压力，但毛利率处底部区间，资产减值计提有望减少，2025年业绩展望稳健 [11] - 销售降幅收窄，拿地表现改善：2025Q1销售额351亿元（-12.8%），排名行业第五，销售降幅较去年全年收窄，较2024Q4边际趋弱；2025年可售货值约3250亿元，全年销售有下行压力；Q1全口径拿地金额200亿元（+102.0%），拿地强度提升至57%（去年全年22%），核心一二线城市拿地金额占比93%，北京、上海占比76% [11] - 财务安全边际高，运营效率下行斜率放缓：2025Q1末剔除预收账款的资产负债率为60.5%，净负债率为51.1%、现金短债比为1.1，短债占比为24.7%，杠杆水平低，财务指标安全边际高；2024年末平均融资成本为2.99%，信用优势巩固；2025Q1并表回款/有息负债降至0.73，下行斜率放缓 [11] - 持有业务稳健发展，新模式探索领先：2024年主要持有物业全口径收入74.6亿元（+12%），开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.42%（+0.2pct）；2025Q1招商积余营收44.6亿元（+19.9%），归母净利润2.2亿元（+15.1%）；2024年代建业务新增管理面积约898万平；公司拥有三个境内外上市REITs平台，新模式探索领先 [11] 财务报表及预测指标 - 利润表：预测2025 - 2027年营业总收入分别为1657.19亿元、1467.41亿元、1309.71亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为41.68亿元、44.74亿元、49.13亿元 [16] - 资产负债表：预测2025 - 2027年资产总计分别为8323.40亿元、8046.16亿元、7838.62亿元，负债合计分别为5410.59亿元、5084.66亿元、4823.64亿元 [16] - 现金流量表：预测2025 - 2027年经营活动现金流净额分别为246.01亿元、195.37亿元、121.16亿元，投资活动现金流净额分别为 - 29.37亿元、 - 30.90亿元、 - 33.39亿元，筹资活动现金流净额分别为 - 81.17亿元、 - 67.65亿元、 - 56.88亿元 [16] - 基本指标：预测2025 - 2027年每股收益分别为0.46元、0.49元、0.54元，市盈率分别为19.92X、18.55X、16.89X，市净率分别为0.73X、0.72X、0.70X [16]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐" 维持评级 [1][3] 核心观点 - 央行下调个人住房公积金贷款利率0 25个百分点 调整后首套房5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2 1%和2 6% 二套房分别为2 525%和3 075% 以100万元30年期贷款为例 月供减少132元 累计减少4 76万元 [3] - 7天期逆回购利率从1 5%降至1 4% 预计带动LPR下行约10bp 商贷利率有望同步下降10bp [3] - 金融监管总局将推出8项增量政策 包括加快出台适配房地产新模式的融资制度 已审批通过6 7万亿元"白名单"贷款支持保交楼 [3] - 2025年一季度新增个人住房贷款创2022年以来单季度最大增幅 [3] 政策影响分析 - 降低购房门槛 支持居民刚性和改善性住房需求 巩固房地产市场稳定态势 [3] - 城市更新行动 城中村改造 危旧房改造 商品房收购政策等方面将获得融资支持 [3] 投资建议 - 看好头部房企运营管理能力和资金优势 市占率有望提升 [3] - 重点推荐保利发展 招商蛇口 华润万象生活 龙湖集团 滨江集团 万科A 新城控股 招商积余 [3] - 建议关注绿城中国 华润置地 中国海外发展(优质开发) 绿城服务(优质物管) 张江高科 恒隆地产(优质商业) 绿城管理控股(代建龙头) 贝壳-W 我爱我家(中介龙头) [3] 市场表现 - 房地产(申万)相对沪深300表现图显示40%和20%的涨幅 [2]

行业现状分析 - 房地产行业供求关系发生重大变化 当前商品房供过于求 库存去化周期拉长 [1][2] - 2024年以来房地产政策宽松力度已非常大 货币政策宽松力度与前两轮周期相当 财政政策支持力度更大 [2] - 本轮周期销售量价数据连续下降月份超30个月 高于前两轮宽松周期 整体规模收缩明显 [2] 政策导向 - 中央政治局会议提出"适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势" 正式进入去库存周期 [2] - 全国住房和城乡建设工作会议提出增加改善性住房特别是好房子供给 [2] - 政府工作报告提出完善标准规范 推动建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [2] - 住房城乡建设部发布强制执行国家标准《住宅项目规范》 在层高隔声通讯供暖电梯配套等多方面加强住宅建设要求 [2] 市场需求变化 - 我国居民户均住房间数3.18间 人均住房建筑面积37.76平米 人均住房间数1.07间 [3] - 住房房龄集中在1990-2014年 其中2000-2009年占比30.34% 2010-2014年占比21.46% 1990-1999年占比20.55% [3] - 房龄老龄化将带来持续的置换和更新需求 [3] 投资机会 - 推荐布局城市基本面较好 善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 建发国际集团 [1][4] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动 同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地 新城控股 龙湖集团 [1][4] - 推荐受益于二手房交易规模和渗透率持续提升的房地产后服务市场企业：贝壳-W 我爱我家 [1][4]

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"招商蛇口"） 于 2024 年 10 月 16 日召开第三届董事会 2024 年第十二次临时会议，于 2024 年 11 月 1 日召开 2024 年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易 方式回购公司股份方案的议案》，同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券 交易所以集中竞价交易方式回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册 资本，回购价格不超过 15.68 元/股。回购的资金总额不低于人民币 3.51 亿元且 不超过人民币 7.02 亿元，回购实施期限为自公司股东大会审议通过本次回购股 份方案之日起 12 个月内。 上述内容详见公司于 2024 年 10 月 17 日、2024 年 11 月 2 日在巨潮资讯网 分别披露的《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的公告》（公告编号： 【CMSK】2024-098）、《回购报告书》（公告编号：【CMSK】2024-114）。 公司已与招商银行股份有限公司深圳分行签署《股票回购增持贷款合同》， 公司回购股份资金来源中的自筹资金，为招商银行股份有限公司深圳分行提供的 股票回购贷款。 证券代码： ...

北京五一楼市成交表现 - 招商蛇口北京公司璀璨时代项目五一期间累计到访超500组客户 云璟揽阅项目销售总额约1.8亿元 招商序项目开放5天吸引超2000组客户[1] - 保利发展北京公司五一期间实现销售额7.05亿元 中建壹品（北方）销售额达6.1亿元 其中元启项目销售36套[1] - 中海丽金府项目宣布五一期间销售3.2亿元 并计划二期加推[3] 项目营销策略与客户动态 - 御翠园推出20套七折特价房 最低价格7万元/平方米 金茂璞逸丰宜针对不同户型提供8万-15万元税前外联佣金[3] - 招商序项目开启冻资后首日锁定超150组客户 中海万吉玖序项目新取预售证 共计332套房源 批准销售均价11万-13万元/平方米[3] - 北京金隅望京云尚项目出现客户接待压力 18名销售难以应对集中到访的看房者[3] 土地市场与开发商动向 - 中铁建地产经过219轮竞价以7.7552亿元竞得北京通州区地块 楼面价约35796元/平方米 溢价率达21.9% 为三年来首次在京公开市场拿地[3] - 拿地后中铁建迅速启动策划销售团队招聘 强调"高薪金、优福利"待遇[4] 好房子标准对市场影响 - 北京"好房子"新规允许阳台部分面积不计容积率 允许设置挑空空间提高得房率[7] - 购房者主动咨询得房率指标 丰台区某项目套内使用率平均达90% 最高户型达95%[11] - 58安居客数据显示五一期间全国新房线上找房日均热度较前五天环比上涨3.9% 较4月整体上涨2.5%[6] 产品设计趋势与竞争格局 - 行业关注点从得房率延伸至公共空间品质 包括会所、风雨连廊、架空层等多元空间重构[1][4] - 龙湖观萃项目通过首层架空、风雨连廊等设计提供全龄活动场所 五一期间销售28套约1.54亿元[4] - 越秀北京认为产品力核心体现于户型设计 强调从"有房住"向"住好房"过渡需聚焦家庭陪伴与社交场景[11] 市场情绪与客户行为变化 - 部分购房者因好房子新政推迟决策 期待更优质房源出现[6] - 自住需求客户对得房率指标敏感 在区位和总价近似条件下优先选择高得房率项目[11] - 分析师指出存量项目需通过价格调整或多元化营销手段避免直接竞争[13]

财务表现 - 2025Q1营业收入204.48亿元，同比下滑13.9% [1][2] - 归母净利润4.45亿元，同比增长34.0%，主要因结转项目权益占比提升 [1][2] - 毛利率11.8%，同比下降2.7个百分点 [2] - 对联营合营企业投资收益从0.17亿元增至1.26亿元，少数股东损益从6.05亿元降至-0.61亿元 [2] 销售情况 - 全口径销售金额350.7亿元，同比下滑12.7%，行业排名前5 [3] - 权益销售金额238.4亿元，同比下滑4.3%，优于TOP100房企平均(-5.0%)，权益排名升至第4 [3] - 全口径销售面积161.0万平方米，同比下滑13.0% [3] 土地储备 - 新增10宗地块，总规划建筑面积90.2万平方米，同比增长117.1% [4] - 总拿地金额211.8亿元，同比增长138.0%，权益拿地金额138.2亿元，增长96.6% [4] - 平均溢价率17%，同比上升6个百分点，聚焦北京、上海等核心城市 [4] 未来展望 - 预计2025-2027年营业收入分别为1880.92/1981.17/2094.46亿元，年增速5.11%/5.33%/5.72% [5] - 预计归母净利润49.09/54.45/61.23亿元，年增速21.56%/10.91%/12.46%，3年CAGR14.88% [5] - EPS预计0.54/0.60/0.68元/股，优质项目结转将推动业绩改善 [5]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][8][33] 报告核心观点 - 2025年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [5][33] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 [5][33] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量混合所有制、民企有望在未来格局中更加受益 [5][33] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [5][33] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市预计更受益 [5][33] 4月市场销售表现总结 - 4月市场热度环比3月走弱，单月销售规模保持在历史同期较低水平，1-4月市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势 [1][13] - 1-4月TOP100房企累计操盘口径销售金额为10181.6亿元，同比降低6.8%，较上月累计同比降幅扩大0.9个百分点 [1][13] - 1-4月TOP100房企累计权益口径销售金额为8029.7亿元，同比降低5.6%，较上月累计同比降幅扩大0.5个百分点 [1][13] - 4月单月TOP100房企操盘口径销售金额为2846.6亿元，同比降低9.1%，环比降低10.4% [1][13] - 4月单月TOP100房企权益口径销售金额为2263.0亿元，同比降低6.9%，环比降低10.9% [1][13] 各梯队房企销售表现分化 - 从1-4月累计操盘口径销售金额看，仅TOP21-30和TOP31-50两个梯队实现同比正增长，其他梯队为负增长 [2][18] - TOP31-50梯队累计操盘销售额同比增长7.3%，增幅最大；TOP21-30梯队同比增长3.5% [2][18] - TOP10梯队累计操盘销售额同比下降11.1%，表现最差 [2][18] - 从1-4月累计权益口径销售金额看，TOP21-30梯队同比增长3.5%，增幅最大；TOP31-50梯队同比增长1.5%；TOP10梯队同比下降8.7% [2][18] - 各梯队销售面积普遍下滑，TOP10、TOP11-20、TOP31-50、TOP51-100梯队累计操盘销售面积同比降幅分别为19.0%、17.6%、14.7%、14.7% [19][20][25] 销售门槛变化 - 对比2025年1-4月与去年同期，操盘口径销售金额门槛增幅最大的是30强门槛，从68.7亿元增长至74.5亿元，同比增长8.4% [3][27] - 10强门槛从258.8亿元增长至272.4亿元，同比增长5.3% [3][27] - 50强门槛从44.7亿元增长至45.7亿元，同比增长2.2% [3][27] - 20强门槛从123.7亿元下降至112.6亿元，同比下降9.0% [3][27] - 100强门槛从18.5亿元下降至17.9亿元，同比下降3.2% [3][27] 重点房企销售表现与分化原因 - 部分企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使销售同比降幅明显；而在土地市场持续发力的企业，货值储备充足，销售表现相对突出 [4][29] - 1-4月累计操盘销售额前三名为：保利发展806.1亿元、绿城中国710.2亿元、中海地产631.9亿元 [4][30] - TOP40房企中有17家1-4月累计操盘销售额实现同比正增长 [4][30] - 累计同比增速突出的房企包括：鸿荣源（195.3%）、能建城发（188.0%）、深业集团（186.3%）、越秀地产（60.2%）、邦泰集团（58.0%） [4][30] - 部分重点房企1-4月累计操盘销售额同比增速：越秀地产60.2%、华发股份44.7%、建发房产4.5%、华润置地-4.9%、绿城中国-6.0%、保利发展-7.8%、招商蛇口-13.5%、滨江集团-16.7%、中海地产-18.9% [4][30] - 4月单月操盘销售额前三名为：保利发展226.0亿元、中海地产190.9亿元、绿城中国186.3亿元 [29] - 4月单月同比增速突出的房企包括：深业集团284.3%、中国中铁281.9%、中建智地217.3%、象屿地产110.3%、邦泰集团96.2% [29] 投资配置建议 - 配置方向包括以下五类 [5][33] - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 - 中介：贝壳 - 边际催化：金地集团 - 物业（属于跟涨）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 重点标的财务预测 - 报告列出了部分A股重点公司的投资评级及盈利预测 [7] - 招商蛇口（001979.SZ）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.49元，对应PE为18.61倍 - 滨江集团（002244.SZ）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.90元，对应PE为11.57倍 - 保利发展（600048.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.43元，对应PE为19.60倍 - 华发股份（600325.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.43元，对应PE为11.90倍 - 建发股份（600153.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为1.39元，对应PE为7.53倍

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-043 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于为南通招创提供担保的公告 本公司拟按51%的股权比例为南通招创向招商银行股份有限公司南通分行 申请的7亿元借款提供连带责任保证，担保本金金额不超过3.57亿元，保证期间 为自担保书生效之日起至借款到期之日或垫款之日起另加三年。南通招创的另 外两方股东南通市中央创新区科创产业发展有限公司、江苏炜赋建设发展有限 公司亦将按各自股权比例为上述贷款提供连带责任保证。 为满足项目建设需要，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公 司"或"本公司"）之控股子公司南通招创置业有限公司（以下简称"南通招创"） 向招商银行股份有限公司南通分行申请开发贷款人民币7亿元，贷款期限为3年。 本公司拟按51%的股权比例为上述开发贷款业务提供连带责任保证，担保本金金 额不超过人民币3.57亿元，保证期间为自担保书生效之日起至借款到期之日或 垫款之日起另加三年。 公司于2024年3月15日、2024年6月26日分别召开了第三届董事会第十次会 议及2023年年度股东大会，审议通过了《关于审议为控股子公司提供担保额度 ...

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 报告的核心观点 - 降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3%，对楼市稳定有积极效果 [1][11] - 政策受基本面倒逼进入深水区，地产具备指向性作用，行业竞争格局改善，看好部分城市组合，供给侧政策有新变化，2025 年板块主做政策 beta [4][50] 根据相关目录分别进行总结 一季度全国新发房贷利率为 3.11% - 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11%，与 2024 年四季度接近，相较 5 年期以上 LPR 减点约 50bp [1][11] - 中央多次提到“适时降准降息”，考虑外部环境变化，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3% [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -3.0%，落后沪深 300 指数 2.61 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 31 名 [1][15] - 本周上涨个股 35 支，较上周减少 27 支，下跌股数 78 支 [15] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周 30 个城市新房成交面积为 207.4 万平方米，环比提升 22.9%，同比提升 26.2% [2][25] - 4 月累计新房成交面积，样本 30 城共计 17.6 万方，同比 +27.7% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 受五一假期影响，本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 179.3 万方，环比下降 27.2%，同比增长 58.6% [2][33] - 年初至今累计二手房成交面积为 3722.7 万方，同比增长 36.7% [33] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.28 - 5.4）共发行房企信用债 9 只，环比减少 10 只；发行规模共计 45.31 亿元，环比减少 122.37 亿元，总偿还量 57.96 亿元，环比减少 166.97 亿元，净融资额为 -12.65 亿元，环比增加 44.6 亿元 [3][43] - 本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（61.8%）为主要构成，债券类型以一般私募债（44.1%）为主要构成，期限以 3 - 5 年、1 - 3 年（32.7%、29.2%）的债券为主 [3][43] 本周政策回顾 - 央行公布 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11% [49] - 多地出台房地产相关政策，如武汉公积金放松、广州推行“网签即预告”登记等 [49] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，建议关注基本面 alpha 公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业等方向的公司 [4][50]