公司治理 - 公司于2025年9月15日以通讯方式召开第四届2025年第七次董事会临时会议 [1] - 会议审议《关于选举公司第四届董事会董事长的议案》等文件 [1] 财务表现 - 2025年1至6月份营业收入构成中开发业务占比77.54% [1] - 城市服务收入占比15.75% [1] - 资产运营收入占比6.71% [1] 市场表现 - 公司当前收盘价为9.7元 [1] - 截至发稿时公司市值为879亿元 [1]

会议信息 - 招商蛇口第四届董事会2025年第七次临时会议通知于2025年9月12日送达相关人员[1] - 会议于2025年9月15日以通讯方式举行[1] - 应到董事8人，实到董事8人[1] 审议议案 - 会议审议通过选举公司第四届董事会董事长议案[1] - 会议审议通过调整公司第四届董事会专门委员会委员议案[2] - 会议审议通过调整公司总经理议案[3] 表决结果 - 上述议案表决结果为8票同意，0票反对，0票弃权[4]

公司高层人事变动 - 董事长蒋铁峰因工作调动辞去职务 辞职后不再担任公司其他职务 [1] - 选举朱文凯为新任董事长 [1] - 原总经理朱文凯被免去职务 新任总经理为聂黎明 [1] - 公司调整董事会专门委员会委员 [1]

股价表现与资金流向 - 9月15日盘中股价上涨2.01%至9.65元/股 总市值874.37亿元 成交额5.73亿元 换手率0.71% [1] - 主力资金净流入1071.40万元 特大单买入占比12.36%(7085.68万元) 卖出占比10.22%(5861.07万元) 大单买入占比22.60%(1.30亿元) 卖出占比22.86%(1.31亿元) [1] - 年内股价下跌3.95% 近5日/20日/60日分别上涨3.65%/6.63%/15.33% [1] 经营与财务数据 - 2025年上半年营业收入514.85亿元 同比增长0.41% 归母净利润14.48亿元 同比增长2.18% [2] - 主营业务收入构成：开发业务77.54% 物业服务15.75% 资产运营6.71% [1] - A股上市后累计派现389.97亿元 近三年累计派现64.29亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 股东户数14.04万户 较上期减少1.70% 人均流通股60,265股 较上期增加3.39% [2] - 香港中央结算有限公司为第三大流通股东 持股1.44亿股 较上期减少703.39万股 [3] - 华泰柏瑞沪深300ETF为第八大流通股东 持股6473.48万股 较上期增加533.70万股 [3] 公司基本信息 - 公司位于深圳市南山区 主营业务涵盖园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营 [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 概念板块包括房屋租赁、在线旅游、社保重仓、免税概念、增持回购等 [1]

融资方案 - 公司拟向特定对象发行优先股募集资金总额不超过82亿元 用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [1] - 发行优先股种类为附单次跳息安排的固定股息率 可累积 不设回售条款 不可转换的优先股 发行对象不超过200名 [2] - 优先股发行不会增加二级市场股票供给 避免对现有股东股权比例稀释 同时可降低资产负债率并相对便宜地增加资本 [2] 资金投向 - 募集资金净额将用于11个房地产项目 其中8个项目位于北京 上海 广州 深圳等核心一线城市 [2] - 公司聚焦核心城市策略与业绩表现相呼应 核心10城销售业绩贡献占比达70% 同比提升4个百分点 [2] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入514.85亿元 同比增长0.41% 实现归母净利润14.48亿元 同比增长2.18% [2] - 上半年累计实现签约面积335万平方米 签约销售金额888.94亿元 销售规模稳居行业第四 [3] - 前8个月累计实现签约销售金额达1240.08亿元 [3] 土地储备 - 2025年上半年累计获取16宗地块 总计容建面积约167万平方米 总地价约353亿元 [4] - 在行业调整期依然积极获取优质土地储备 [4] 政策环境 - 融资举措出现在深圳市出台支持政策维护房地产市场稳定向好的背景下 [5] - 深圳优化楼市政策包括优化限购 优化信贷等措施 有助于提振市场预期 促进市场"止跌回稳" [5]

融资计划 - 公司拟向特定对象发行优先股募集资金总额不超过82亿元 用于"保交楼、保民生"房地产项目建设[1] - 发行对象为不超过200名 控股股东及关联方不参与认购[1] - 优先股设计为附单次跳息安排的固定股息率、可累积、不可转换类型 不设回售条款[1][2] 融资结构优势 - 优先股发行不会增加二级市场股票供给 避免对现有股东股权比例的摊薄[2] - 相比公司债券可降低资产负债率并低成本增加资本 预计发行后净资产增加2.94% 资产负债率下降0.64个百分点[2] - 募集资金净额将全部用于11个房地产项目 其中8个项目位于北京上海广州深圳等核心一线城市[2] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入514.85亿元 同比增长0.41% 归母净利润14.48亿元 同比增长2.18%[2] - 上半年累计签约面积335万平方米 签约销售金额888.94亿元 销售规模稳居行业第四[3] - 前8个月累计签约销售金额达1240.08亿元[3] 土地储备策略 - 2025年上半年新增16宗地块 总计容建筑面积约167万平方米 总地价约353亿元[3] - 核心10城销售业绩贡献占比达70% 同比提升4个百分点 在全国12个城市进入当地销售金额前五[2] 政策环境 - 深圳市9月5日出台房地产新政 取消罗湖区宝安区等六区商品住房购买套数限制[4] - 驻深12家银行机构自9月12日起不再区分首套房与二套房商业贷款利率[4] - 政策调整力度较北京上海更大 实施范围细化至各区各街道 施策更为精准[5]

融资方案 - 公司拟向不超过200名投资者发行优先股 募集资金规模不超过82亿元[1] - 优先股不能转换为普通股 不会增加二级市场股票供给 避免对现有股东股权比例摊薄[1] - 优先股股东在利润分配方面优先于普通股股东 获得固定股息且不参与剩余利润分配[2] 财务影响 - 发行后公司净资产预计增加2.94% 资产负债率下降0.64个百分点[3] - 融资将显著优化资本结构 增强财务安全性与抗风险能力[3] - 上半年实现营收514.85亿元 同比增长0.41% 归母净利润14.48亿元 同比增长2.18%[4] 资金用途 - 募集资金拟用于北京 上海 广州 深圳等核心一线城市的11个房地产开发项目[3] - 11个募投项目中8个位于核心一线城市 体现资源投放聚焦成效[3] - 前8个月累计实现签约销售金额1240亿元[4] 市场意义 - 优先股发行契合一二级市场协调平衡发展政策理念[1] - 采用市场化询价方式确定固定股息 显示公司对盈利企稳回升的信心[2] - 作为行业内资金成本最低的房企之一 展现公司在资本市场信用信心[2]

行业投资评级 - 投资评级为看好 维持[12] 核心观点 - 行业量价快速下行阶段可能已经过去 核心区和好房子具备结构性亮点[5] - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期 但4月以来边际下行压力再次加大 产业政策宽松概率逐步提高[5] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间 当前股票位置较底部的溢价并不大 市场整体估值抬升提供补涨空间[5] - 重视具备轻库存 好区域和产品力的龙头房企 以及拥有稳定现金流的龙头经纪 商业地产和央国企物管[5] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨5.89% 相对沪深300的超额收益为4.51% 行业排名第2/32[6][15] - 年初至今长江房地产指数上涨11.49% 相对沪深300的超额收益为-3.43% 行业排名第20/32[6][15] - 本周房地产板块表现较好 开发类和物管类以上涨为主 收租类有涨有跌[6] - 开发公司周度涨跌幅均值为10.61% 物业公司为4.70% REITS为-0.66%[16] 政策动态 - 中央政策：国务院政策吹风会提到深化土地管理制度改革 赋予试点地区更大土地资源管理自主权 有序推进农村集体经营性建设用地入市改革[7][18] - 中央政策：推动城镇低效用地腾退和主动退出 推进国有企事业单位存量土地盘活利用 鼓励市场化方式盘活存量闲置土地[7][18] - 地方政策：河南提出12方面措施促进房地产市场平稳发展 包括加大购房补贴力度 支持多子女家庭购房 提高公积金贷款额度等[7][18] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比为-12.2% 较上周改善2.6个百分点[8][19] - 17城二手房成交面积四周滚动同比为+11.4% 较上周改善5.1个百分点[8][19] - 年初至今37城新房累计同比-6.2% 17城二手房累计同比+14.5%[8][19] - 9月截至12日 37城新房当月同比-4.8% 17城二手当月同比+22.0% 12城合计+11.8%[8] 房价周期位置分析 - 全局维度：房价近四年来调整相对充分 已基本消化过往累积的超涨成分 后续下行压力将逐步减小[3][9] - 止跌条件：有赖于良性通胀和进一步降息[3][9] - 结构分化：高能级城市补跌压力较大 近期跌幅明显更大[3][9] - 城市内部：核心区域新房补涨 二手补跌 土地要素市场价值在限价时代被低估 级差地租正在显性化[3][9] - 区域分化：与海外一线城市相比 房价压力主要体现在远郊 核心区域整体均价并不算高[3][9]

行业投资评级 - 投资评级为看好，维持评级 [13] 核心观点 - 2025年上半年重点房企业绩整体承压，但政策进入右侧区间后前端经营出现边际改善，销售金额降幅收窄，拿地表现阶段性明显改善 [2] - 行业竞争格局优化，具备资源禀赋、融资和产品力优势的房企有望获取持续销售与业绩阿尔法，短期关注结构性机会，若政策面与基本面共振，估值或迎来较大向上弹性 [2][11] - 利润表反映前期经营结果滞后，盈利短期承压，但前端经营已出现阶段性改善 [11][24] 盈利端 - 2025H1重点房企营收同比下降0.7%，降幅较往年明显收窄 [7][25] - 毛利率同比下降0.3个百分点至12.1%，期间费用率同比提升0.2个百分点至5.8% [7][25] - 归母净利润同比下降41.0%，ROE同比下降0.7个百分点至1.0%，归母净利率同比下降1.1个百分点至1.6% [7][25] - 少数股东损益占比同比大幅提升14.5个百分点至42.8% [7][25] - 资产减值仍有一定规模，投资净收益及公允价值变动净收益占总利润比例同比降低 [7][25] 债务端 - 有息负债占总权益比例同比持平为0.86，维持低位 [8][51] - 短债占比同比提升1.4个百分点至23.3% [8][51] - 剔除预收的资产负债率同比下降0.9个百分点至62.0%，净负债率同比下降0.3个百分点至53.5% [8][51] - 现金短债比继续下降至1.61 [8][51] - 预收对营收覆盖倍数继续小幅下降至0.70 [8][51] 现金流 - 表内销售回款同比下降5.2%，但较2024年降幅明显收窄 [9][60] - 经营性现金流净额降至近年低位，主因去年Q4以来土地供应放量导致拿地积极 [9][60] - 投资活动保持克制，筹资活动相对节制，仅少数拿地量较大房企筹资性现金流净额为正 [9][60] 经营端 - 2025H1重点房企销售金额同比下降13.7%，较去年全年跌幅有所收窄 [10][72] - 销售均价同比明显提升，项目布局更好、拿地相对积极的房企销售表现靠前 [10][72] - 拿地金额同比增长95.9%，拿地强度提升至45.0%，较去年同期和去年全年明显提升 [10][72] - 土地市场热度提升，保利置业、中国金茂等房企拿地相对积极且边际变化较大 [10][72] 企业分化与格局优化 - 企业分化为长期基调，短期信用主导，中期优胜劣汰 [24] - 具备资源禀赋、融资和产品力优势的房企有望获取持续销售与业绩阿尔法 [11][24] - 行业竞争格局明显优化，优质房企在业绩和经营方面已初步兑现 [11][24]

行业整体表现 - 行业处于深度调整期 企业间分化持续加剧 房地产正从规模竞赛转向稳健经营新阶段 [1] - 2025年上半年20家典型上市房企平均营收增速仅为7.72% 增长乏力 [4] - 行业整体收入规模呈收缩态势 半数房企营收出现下滑 [1][4] 企业梯队划分 - 第一梯队千亿营收俱乐部仅保利发展1169亿元和万科1053亿元两家企业入围 [1][4] - 第二梯队500亿-1000亿元阵营共7家房企 包括华润置地949.2亿元 绿地控股946.9亿元 中海地产832.2亿元 碧桂园725.7亿元 龙湖集团587.5亿元 绿城中国533.7亿元和招商蛇口514.9亿元 [2][3][5] - 第三梯队500亿元以下阵营共11家房企 从越秀地产475.7亿元到世茂集团148.3亿元 [3][5] 企业营收表现 - 保利发展营收1169亿元同比下降16.08% 万科营收1053亿元同比下降26.2% [2][4] - 华润置地营收949.2亿元同比增长19.96% 龙湖集团营收587.5亿元同比增长25.39% [2][6] - 首开股份营收180.4亿元同比增长105.19% 滨江集团营收454.5亿元同比增长87.8% [1][3][6] - 越秀地产营收475.7亿元同比增长34.6% 华发股份营收382亿元同比增长53.46% [3][6] - 世茂集团营收148.3亿元同比下降49.21% 融创中国营收199.9亿元同比下降41.7% [3][6] 企业类型分析 - 央企国企凭借资金优势和资源整合能力占据市场主导地位 融资成本更低 资源获取能力更强 [1][7] - 保利 华润置地 中海地产 招商蛇口 绿城中国 越秀地产等具备央企或国企背景的企业营收较为稳定 [7] - 民营房企除龙湖集团 滨江集团等个别企业外 多数承受巨大压力 碧桂园 融创中国 世茂集团营收同比下降均超25% [7] 业务转型趋势 - 越来越多房企发力第二增长曲线 通过轻资产转型 代建业务 商业运营等非开发业务拉动收入 [8] - 华润置地运营性收入利润贡献超六成 龙湖集团运营业务及服务业务收入132.7亿元创历史新高 占总营收22.6% [8] - 行业需加快向城市运营与服务转型 强化资金管理 优化债务结构 [8]