证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 与 中信建投证券股份有限公司 招商证券股份有限公司 关于 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 向特定对象发行优先股 申请文件审核问询函的回复 联席保荐人（联席主承销商） 二〇二五年十月 深圳证券交易所： 根据贵所于 2025 年 10 月 17 日下发的《关于招商局蛇口工业区控股股份有 限公司申请向特定对象发行优先股的审核问询函》（审核函〔2025〕120039 号） （以下简称"审核问询函"）的要求，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下 简称"公司"、"招商蛇口"、"发行人"）会同联席保荐人中信建投证券股份有限公 司、招商证券股份有限公司、北京市中伦律师事务所（以下简称"发行人律师"）、 会计师毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）、德勤华永会计师事务所（特 殊普通合伙），本着勤勉尽责、诚实守信的原则，就审核问询函所提问题逐条进 行了认真调查、核查及讨论，并完成了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司与 中信建投证券股份有限公司、招商证券股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股 股份有限公司申请向特定对象发行优先股的审核问询函的回复》（以 ...

资金募集 - 2023年9月20日，公司以每股11.81元发行719,729,043股A股，募资84.9999999783亿元，净额84.2819005016亿元[1] 资金使用 - 截至2025年6月30日，累计使用募资69.2994231505亿元，2025年上半年使用2.4494426125亿元[2] - 截至2025年6月30日，未投入项目资金15.1692934940亿元[2] 现金管理 - 公司拟用不超12.8亿元闲置募资现金管理，循环滚动使用[5] - 投资品种为安全、流动好、有保本约定产品，期限不超12个月[6] - 董事会同意，决议有效期12个月[7][13] 监督措施 - 相关部门跟踪产品投向，发现风险及时保全[10] - 财务管理部日常监督，不定期审计核实[10] - 独立董事等可监督，必要时聘专业机构审计[10]

中信建投证券股份有限公司 招商证券股份有限公司 关于 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 向特定对象发行优先股 之 申请转让保荐书 联席保荐人（联席主承销商） （北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼） （深圳市福田区福田街道福华一路 111 号） 二〇二五年十月 3-2-1 招商蛇口向特定对象发行优先股申请文件 申请转让保荐书 声 明 中信建投证券股份有限公司（以下简称"中信建投证券"）和招商证券股份 有限公司（以下简称"招商证券"）接受招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以 下简称"招商蛇口""公司"或"发行人"）的委托，担任招商蛇口向特定对象 发行优先股（以下简称"本次发行"）的联席保荐人，冯强和张松、郭文倩和李 明泽分别作为中信建投证券、招商证券具体负责推荐的保荐代表人，为招商蛇口 本次向特定对象发行优先股并申请转让出具申请转让保荐书。 联席保荐人及保荐代表人已根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和 国证券法》等法律法规和中国证监会及深圳证券交易所的有关规定，诚实守信， 勤勉尽责，严格按照依法制定的业务规则和行业自律规范出具申请转让保荐书， 并保证所出具文件真实、准确、完整。 3-2-2 | | | ...

北京市中伦律师事务所 补充法律意见书（一） 2025 年 10 月 关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司 向特定对象发行优先股的 北京 • 上海 • 深圳 • 广州 • 武汉 • 成都 • 重庆 • 青岛 • 杭州 • 南京 • 海口 • 东京 • 香港 • 伦敦 • 纽约 • 洛杉矶 • 旧金山 • 阿拉木图 Beijing • Shanghai • Shenzhen • Guangzhou • Wuhan • Chengdu • Chongqing • Qingdao • Hangzhou • Nanjing • Haikou • Tokyo • Hong Kong • London • New York • Los Angeles • San Francisco • Almaty | | | 北京市中伦律师事务所 关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司 向特定对象发行优先股的 补充法律意见书（一） 致：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 北京市中伦律师事务所（以下简称"本所"）接受招商局蛇口工业区控股股 份有限公司（以下简称"发行人"或"公司"）的委托，担任发行人向特定对象 发行优先股（以下简称"本次发行" ...

招商蛇口10月30日公告，2025年第三季度实现营业收入382.81亿元，同比增长43.18%；归属于上市公司 股东的净利润10.49亿元，同比下降11.38%；基本每股收益0.11元。前三季度实现营业收入897.66亿元， 同比增长15.07%；归属于上市公司股东的净利润24.97亿元，同比下降3.99%；基本每股收益0.25元。 ...

收入和利润表现 - 第三季度营业收入382.81亿元，同比增长43.18%[5] - 年初至报告期末营业收入897.66亿元，同比增长15.07%[5] - 营业总收入从上年同期的780.1亿元增加至本期的897.7亿元，增长117.6亿元，增幅15.1%[20] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润10.49亿元，同比下降11.38%[5] - 年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润24.97亿元，同比下降3.99%[5] - 营业利润为63.22亿元人民币，同比增长28.4%[21] - 净利润为35.98亿元人民币，同比增长5.2%[21] - 归属于母公司股东的净利润为24.97亿元人民币，同比下降4.0%[21] 成本和费用 - 年初至报告期末营业总成本从上年同期的769.3亿元增加至本期的840.5亿元，增长71.2亿元，增幅9.3%[20] - 年初至报告期末营业成本从上年同期的702.5亿元增加至本期的763.2亿元，增长60.8亿元，增幅8.7%[20] - 年初至报告期末税金及附加26.21亿元，同比增长63.89%[10] - 利息费用为27.65亿元人民币，同比下降3.7%[21] 现金流表现 - 年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额31.37亿元，同比下降75.81%[5] - 经营活动产生的现金流量净额为31.37亿元人民币，同比下降75.8%[23] - 销售商品、提供劳务收到的现金为987.30亿元人民币，同比下降4.9%[23] - 支付的各项税费为128.90亿元人民币，同比下降23.8%[23] - 投资活动产生的现金流量净额为-93.51亿元人民币，上年同期为正值36.34亿元[24] - 筹资活动产生的现金流量净额为-91.25亿元人民币，同比改善51.4%[24] - 期末现金及现金等价物余额为839.97亿元人民币，同比下降1.6%[24] 资产和负债变动 - 货币资金从期初的1004亿元下降至期末的850亿元，减少153亿元，降幅15.3%[16] - 应收账款从期初的35.1亿元增加至期末的54.3亿元，增长19.2亿元，增幅54.7%[16] - 报告期末应收账款54.31亿元，较上年度末增长54.73%[10] - 存货从期初的3692亿元微增至期末的3721亿元，增加29亿元，增幅0.8%[17] - 短期借款从期初的27.5亿元增加至期末的45.0亿元，增长17.5亿元，增幅63.6%[17] - 长期借款从期初的1257.8亿元增加至期末的1427.6亿元，增长169.8亿元，增幅13.5%[18] - 应付债券从期初的469.0亿元减少至期末的431.1亿元，减少37.9亿元，降幅8.1%[18] - 合同负债从期初的1419.5亿元增加至期末的1496.0亿元，增长76.5亿元，增幅5.4%[17] 其他财务数据 - 报告期末总资产8,614.76亿元，较上年度末增长0.14%[5] - 报告期末其他权益工具（永续债）57.97亿元，较上年度末减少51.81%[10] - 年初至报告期末投资收益5.74亿元，同比下降84.47%[10]

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 核心观点 - 相比“十四五”，“十五五”规划对房地产行业需求侧的表达更为明确，特别是关于清理不合理限制性措施、推动高质量发展以及将地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的提法意义明显 [2][4] - 看好行业迈入稳定阶段，蓝筹房企竞争格局将持续优化 [4] “十五五”与“十四五”规划对比分析 - **住房消费促进**：“十五五”规划明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，而“十四五”规划为“促进住房消费健康发展”，表明未来五年重点城市将继续解除限制政策 [4] - **市场要素配置**：“十五五”规划提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”及“探索实施建设用地总量按规划期管控模式”，相较“十四五”的“深化土地管理制度改革”表达更为具体，预示专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [4] - **集体建设用地**：“十五五”规划提出“节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋”，相较“十四五”的“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”，规划从探索转向有法可依，城中村改造等存量提质工作将进一步展开 [4] - **市民化推动**：“十五五”与“十四五”均提及“农业转移人口市民化”，未来五年城镇化红利将持续释放 [4] - **城市更新**：“十五五”规划提出“大力实施城市更新”，较“十四五”的“实施城市更新行动”强调了“大力”，未来五年将全面推动城市更新工作 [4] - **行业定调**：“十五五”规划提出“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”，并未提及“十四五”的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，表明中央对房地产的定调已发生变化，未来五年工作重点仍是防范房地产系统风险 [4] 房地产高质量发展内涵 - **对国民经济合理贡献**：行业产业链GDP占比从高峰时期近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [6] - **民生稳定**：将继续推动双轨制发展，结合城市更新和城镇化需求匹配对应保障房建设工程，重点城市将推动保租房和长租公寓建设 [6] - **发展新模式**：适应行业从增量到存量模式转变，提升运营能力，做好城市更新和新型城镇化过程中的基础设施建设和配套工程 [6] - **好房子建设**：推进房屋质量保障和保交楼工作，提升群众满意度和房屋设计标准，发展智能建筑和智慧建造 [6] 宏微观风险化解进展 - **保交楼风险**：全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，全国750多万套已售难交付住房已实现交付 [11] - **金融系统风险**：“十四五”期间我国有序化解重点领域风险，金融风险总体可控 [11] - **地方债务风险**：随着50万亿元给地方财政的转移支付，累计发行置换3.9万亿元地方债，地方政府财政收入和债务压力大幅缓解 [11] - **房企债务风险**：融创境外债重组已完成，旭辉、碧桂园、龙光等企业债务重组有效推进中 [11] 投资建议与推荐标的 - 报告维持“增持”评级，推荐四类企业 [4] - **开发类**：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 [4][13] - **商住类**：华润置地、龙湖集团 [4][13] - **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4][13] - **文旅类**：华侨城A [4][13]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的投资评级，但重点覆盖的房地产公司（如万科A、保利发展、招商蛇口等）投资评级均为“优于大市”[35] 报告核心观点 - 2025年第三季度中国房地产市场整体呈现量价持续回落、需求动能不足的特点，市场复苏基础不牢固[1][3] - 市场分化显著，表现为“二手房强于新房”，仅19%的一二线城市显现筑底迹象，整体供大于求的现状严峻，去库存是核心挑战[3][9] - 价格层面初现企稳信号但未成趋势，新房和二手房价格在季度初普遍下跌后，季末跌幅收窄或出现反弹，但城市间分化剧烈[3][11] - 库存压力持续增大，超过80%的城市新房去化周期上行至18个月以上，二线城市出清周期在2025年9月升至24.8个月，创近三年新高[3][31] 成交情况 - 2025年三季度新房成交量普遍疲软，一线城市7-9月新房成交套数同比增速先降后升，至9月为5%，而二线城市维持同比负增长-16%不变[3][24] - 二手房市场表现优于新房，韧性较强，部分城市如成都9月同比涨幅达50%，上海9月同比涨幅为43%[3][12] - 一线城市二手房成交于7月开始同比增速回升，而二线城市二手房成交在三季度持续走弱[3][29] 价格走势 - 新房住宅价格在2024年10月以来同环比降幅收窄后，于2025年第三季度环比降幅有所扩大[3][11] - 二手房住宅价格趋势与新房一致，2025年第三季度环比跌幅也有所扩大，一线城市二手房房价环比降幅大于二线和三线城市[3][16] - 季度末部分城市价格出现反弹，例如武汉、苏州、青岛、济南等城市在9月份实现超过5%的环比涨幅，但整体修复基础尚不牢固[12] 库存与去化 - 2025年三季度一线城市出清周期震荡上行至19.9-21.1个月，较2024年末的16-17个月有所提升，接近2024年中期峰值22个月[3][31] - 二线城市库存压力长期高于一线，出清周期在2025年9月已升至24.8个月，创近三年新高，主要由于新房成交疲软及人口吸引力下降等结构性矛盾[3][31] - 截至2025年9月，81%的城市新房去化周期在18个月以上，较2025年6月的61%显著上升，市场消化时间漫长[12]

热点公告 - 剑桥科技澄清目前不生产含CPO技术的芯片 [1] - 首开股份间接持有宇树科技股权比例约为0.3% 持股比例很低 [1] - 青山纸业控股子公司恒宝通光2025年上半年净利润为209.90万元 占公司同期净利润比重极小 [1] 项目投资 - TCL科技拟投资295亿元建设第8.6代印刷OLED生产线项目 [1] - 广东建科拟投资实施粤建科·中山数智荟二期建设项目 [1] - 南风股份子公司南方增材拟投资5000万元用于3D打印服务项目固定资产投资 [1] 合同中标 - 华康洁净中标"医疗服务建设工程"项目 [1] 股权收购 - 奥特维拟收购控股子公司松瓷机电8.99%股权 [1] - 天华新能拟收购苏州天华时代75%股权 [1] 股份回购 - 上海谊众拟斥资3000万元至3500万元回购股份 [1][2] - 创源股份拟回购1.55%-2.05%股份 [2] - 壹石通拟斥资3000万元至5500万元回购股份 [2] 经营数据 - 华统股份8月生猪销售收入3.38亿元 [1][2] - 天马科技1~8月鳗鱼累计出池约11921.59吨 [1][2] 股东增减持 - 火星人控股股东的一致行动人拟减持不超过2.94%股份 [1][2] - 智微智能实际控制人之一郭旭辉拟减持不超过2.9749%股份 [1][2] - 金安国纪股东东临投资拟减持不超过2.878%股份 [1][2] - 速达股份股东扬中徐工拟减持不超过3%股份 [2] 其他融资活动 - 中仑新材拟发行可转债募资不超过10.68亿元 [1][2] - 拓荆科技拟定增募资不超过46亿元 [1][2] - 招商蛇口拟发行优先股募资不超过82亿元用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [2] - 科力尔拟定增募资不超过10.06亿元 [2]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[8] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[8] 报告核心观点 - “十五五”规划建议推动房地产行业从量向质切换，政策框架实现递进式演绎：从“房住不炒”总定位到“止跌回稳”短期目标，再到“构建新模式”中长期任务[2] - 政策重在完善商品房基础制度、完善供给体系、提升住房品质，为行业长期价值赋能[2] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[2] 完善制度建设 - 制度建设贯穿全生命周期，前端完善商品房开发、融资、销售等基础制度（如预收款监管、项目“白名单”制度），后端建立房屋全生命周期安全管理制度[3] - 过去20年市场注重增量，未来需在巨大存量层面做好维护保养，预期房屋体检、保险等后期物业管理相关制度将系统性构建[3] 完善供应体系 - “十四五”期间建设筹集各类保障房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，而“十五五”表述从“有效增加”切换为“优化”，重心从扩量切换为提质[4] - “因城施策增加改善性住房供给”意味着对改善性需求的重视，与保障房形成“保障+市场”功能互补的供应格局[4] 提升住房品质 - 提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，住建部从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个维度定义[5] - 《住宅项目规范》已于2025年5月1日实施，提出14项提升标准，市场将向有产品力的房企倾斜[5] - 物业服务有望从“基础保洁”向“增值服务”升级，具备全生命周期服务能力的物管公司有望获得更大空间[5] 投资标的与估值修复 - 推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司[6] - 重点推荐A股开发（如招商蛇口目标价12.52元、滨江集团目标价13.04元）、内房股开发（如华润置地目标价36.45港元）、香港本地股（如新鸿基地产目标价111.51港元）及物管公司（如万物云目标价32.29港元）[6][10] - 随着“好房子”上升为行业标准，产品能力差异或进一步放大，为板块提供估值修复空间[6]