报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [4][5] 报告的核心观点 业绩承压 - H1业绩承压,主要系交付量减少、结算毛利率下滑 [5] - 2024H1毛利率为9.6%,较上年末下滑7.2pct,结算毛利率下降较多,主要系结算项目主要为2020年、2021年获得项目,因存在自持等原因拉低毛利率 [5] 融资优势 - 三条红线持续保持"绿档",银行授信总额度1259.2亿元,较上年末增加3.45%,剩余可用占总额度71%,融资渠道保持畅通 [5] - 综合融资成本不断下降,2024H1平均融资成本仅为3.7%,较上年末下降0.5pct,公司为目前少数保持境内发债的优质民企 [5] 销售及拓展 - H1销售额582.3亿元,位列克而瑞榜单第8位,较2023年末上升3位 [5] - 2024H1新增土地储备项目10个,均位于杭州;截至2024H1公司土地储备中杭州占66%,25%土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市 [5] - 积极对外输出品牌,拓展代建业务,争取年内新增5-10个代建项目,2024H1已新增宁波余姚代建项目 [5] 盈利预测 - 维持公司2024-2026年EPS预测0.91元、1.02元、1.10元,当前股价对应PE分别9.2倍、8.3倍、7.6倍 [5][6] 风险提示 - 公司毛利率存在下滑风险:若销售景气度持续下滑,房企"以价换量"加剧,仍将制约结算端毛利率 [6] - 拿地力度不及预期风险:若后续土拍规则调整或地市波动,公司扩充土储或将受阻,亦对未来销售规模增长产生制约 [6] - 政策改善不及预期,楼市修复不及预期风险 [6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价10.80元人民币 [2] 报告的核心观点 - 公司8月30日发布半年报，24H1营收242.0亿元同比-10%，归母净利润11.7亿元同比-29%，考虑结转节奏和利润率水平调低营收、毛利率和少数股东损益占比，预计24 - 26年EPS为0.90/0.95/0.98元，认为公司合理24PE为12倍，维持“买入”评级 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 24H1交付体量减少致营收下滑，结转高价地项目且有自持面积使毛利率同比-8.7pct至9.6%，归母净利润下滑幅度超营收，部分被减值损失和少数股东损益同比下滑弥补；全年计划交付建面同比+7%至443万平、集中在Q4，合同负债/23年营收达198%，待结转资源充裕，毛利率和存货减值有望改善，预计24年归母净利润正增长 [3] 销售与拿地 - 受杭州市场调整影响，24H1销售金额同比-37%至582亿元，但克而瑞销售排名升3位至第8位，维持24年销售金额超1000亿元、市占率1%以上目标 [4] - 24H1拿地规模收缩，拿地金额同比-44%至223亿元，地块均在杭州，拿地强度38%与23全年持平，权益比例较23年-2pct至46%，维持24年土地投资金额不超权益销售回款40%目标 [4] 财务状况 - 24H1巩固财务稳健性，三道红线优于监管要求，有息负债较23年末-4%至399亿元，银行贷款占比80%、短债占比27%，年内仅11月一笔8亿元境内债到期，综合融资成本较23年末-0.5pct至3.7% [5] - 24年1 - 8月新增境内债融资49亿元，成本3.55% - 3.90%，保持低成本融资渠道畅通 [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |---|---|---|---|---|---| |营业收入(人民币百万)|41,502|70,443|73,273|75,163|76,022| |+/-%|9.28|69.73|4.02|2.58|1.14| |归属母公司净利润(人民币百万)|3,741|2,529|2,793|2,969|3,059| |+/-%|23.58|(32.39)|10.45|6.29|3.03| |EPS(人民币，最新摊薄)|1.20|0.81|0.90|0.95|0.98| |ROE(%)|7.40|4.88|5.04|5.74|5.95| |PE(倍)|7.00|10.36|9.38|8.82|8.56| |PB(倍)|1.11|1.04|0.94|0.86|0.79| |EV EBITDA(倍)|12.42|10.95|12.93|12.15|10.31|[6]

报告公司投资评级 - 公司作为央企龙头,维持"推荐"评级 [2] 报告的核心观点 营收利润短期承压 - 2024年上半年公司实现营收242.01亿元,同比下降10.46%;扣非归母净利11.31亿元,同比下降29.98%,主要受交付体量较上年同期减少及交付项目本身毛利下降影响 [2] - 公司经营活动现金流净额-45.85亿元,较去年同期下降321.73亿元,主要因公司维持较强的拿地力度,但资金回笼受销售同比下降、按揭首付比例下调等因素影响 [2] 销售金额维持行业前列,未来可结算空间充裕 - 2024年上半年公司实现销售金额582.2亿元,位列克而瑞行业销售金额排名第8位,较2023年提升3位;销售面积94.1万方,位列克而瑞销售面积排行榜第25位 [2] - 公司2024年销售目标为1000亿元以上,全国排名在15名以内;截至2024年上半年,公司尚未结算的预收房款为1394.4亿元,可支持未来公司的营收规模 [2] "三道红线"维持绿档,融资成本逐步下降 - 公司坚持稳健经营,融资渠道畅通,并继续保持合理有息负债水平,"三道红线"监测指标持续保持"绿档" [2] - 截至2024年上半年,公司扣除预收款后的资产负债率为55.09%、净负债率为22.86%,现金短债比为2.46,短期债务仅为107.63亿元,占比总有息债务27% [2] - 公司综平均融资成本为3.7%,较2023年末下降0.5个百分点,融资成本持续下降 [2] 持续深耕杭州,土储质量优越 - 截至2024年上半年,公司新增土地储备项目10个,合计计容建面87.5万方,权益土地款112.2亿元,全部位于杭州,进一步巩固杭州市场份额 [2] - 公司土地储备中杭州占66%,浙江省内非杭州的城市占比25%,浙江省外占比9%;优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障 [2]

报告评级 - 报告给予滨江集团"买入"评级 [1][12] 报告核心观点 - 1H24 公司营收和利润同比下滑,主要受交付量和毛利率下降影响 [1] - 公司销售位居行业前列,主要楼盘热销,去化理想 [1] - 公司深耕杭州市场,新增项目全部位于杭州,进一步巩固杭州市场份额 [1] - 公司财务结构安全稳健,有息负债持续下降 [1] 分部总结 经营情况 - 1H24 公司营收242.0亿元,同比下降10.5%;归母净利润11.7亿元,同比下降28.7% [1] - 2Q24 营收105.0亿元,同比下降38.0%;归母净利润5.1亿元,同比下降53.0% [1] - 交付量和毛利率下滑是导致营收利润下滑的主要原因 [1] 销售情况 - 1H24公司全口径销售金额582.3亿元,同比下降37%,居行业第8位 [1] - 公司主要楼盘仍保持热销,其中部分项目中签率低于10% [1] 投资布局 - 1H24新增10个项目,全部位于杭州,进一步巩固杭州市场份额 [1] - 新增总建面87.5万方,全口径拿地金额223亿元,权益拿地金额112亿元 [1] - 截至1H24,公司土储总建面1290万方,其中杭州占66% [1] 财务状况 - 公司三道红线稳居绿档,资产负债率55.1%,净负债率22.9% [1] - 1H24有息负债398.7亿元,较2023年末下降16.5亿元 [1] - 综合融资成本3.7%,较2023年末下降50BP [1]

整体财务数据关键指标变化 - 本报告期营业收入24,201,004,101.68元，较上年同期调整后减少10.46%[14] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润1,166,174,320.30元，较上年同期调整后减少28.74%[14] - 本报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,130,617,832.12元，较上年同期调整后减少29.98%[14] - 本报告期经营活动产生的现金流量净额 -4,584,939,808.60元，较上年同期调整后减少116.62%[14] - 本报告期基本每股收益0.37元/股，较上年同期调整后减少30.19%[14] - 本报告期稀释每股收益0.37元/股，较上年同期调整后减少30.19%[14] - 本报告期加权平均净资产收益率4.51%，较上年同期调整后减少2.21%[14] - 本报告期末总资产282,920,632,066.49元，较上年度末调整后减少2.45%[14] - 本报告期末归属于上市公司股东的净资产26,365,974,088.06元，较上年度末调整后增加4.20%[14] - 报告期内公司实现营业收入242.01亿元，同比下降10.46%；归母净利润11.66亿元，同比下降28.74%[21] - 报告期内公司经营活动现金流净额 -45.8亿元，较去年同期下降116.62%[20] - 截止报告期末，公司总资产2829.2亿元，较上年末下降2.45%，归属于上市公司股东的净资产263.66亿元，较上年末增长4.20%[21] - 本报告期营业收入242.01亿元，同比减少10.46%[51] - 本报告期营业成本218.85亿元，同比减少0.95%[51] - 本报告期销售费用3.77亿元，同比增加0.81%[51] - 本报告期财务费用2.31亿元，同比减少31.65%[51] - 本报告期经营活动现金流量净额 -45.85亿元，同比减少116.62%[51] - 本报告期投资活动现金流量净额4048.27万元，同比增加100.28%[51] - 本报告期筹资活动现金流量净额 -17.15亿元，同比增加78.13%[51] - 报告期投资额为47.21亿元，上年同期投资额为79.27亿元，变动幅度为 -40.45%[60] - 本报告期末流动比率1.2892，较上年末增长1.21%；资产负债率79.23%，较上年末下降0.62%；速动比率0.4022，较上年末下降4.65%[112] - 本报告期扣除非经常性损益后净利润113061.78万元，较上年同期下降29.98%[113] - 本报告期EBITDA全部债务比1.13%，较上年同期下降0.22%；利息保障倍数2.55，较上年同期增长0.79%[113] - 本报告期现金利息保障倍数 -2.09，较上年同期下降108.27%；EBITDA利息保障倍数2.93，较上年同期增长8.12%[113] - 本报告期贷款偿还率和利息偿付率均为100.00%，与上年同期持平[113] - 2024年6月30日货币资金期末余额26437667395.55元，期初余额32703726275.21元[117] - 2024年6月30日交易性金融资产期末余额223381290.87元，期初余额116159400.35元[117] - 2024年6月30日应收账款期末余额508848719.35元，期初余额473642202.33元[117] - 公司资产总计期末余额为2829.21亿元，期初余额为2900.32亿元[118] - 公司流动负债合计期末余额为1940.65亿元，期初余额为2027.01亿元[119] - 公司非流动负债合计期末余额为300.96亿元，期初余额为288.76亿元[119] - 公司所有者权益合计期末余额为587.60亿元，期初余额为584.55亿元[119] - 母公司流动资产合计期末余额为353.99亿元，期初余额为367.71亿元[121] - 母公司非流动资产合计期末余额为520.07亿元，期初余额为496.99亿元[121] - 公司长期股权投资期末余额为182.01亿元，期初余额为178.64亿元[118] - 公司投资性房地产期末余额为92.56亿元，期初余额为85.77亿元[118] - 公司应付账款期末余额为53.05亿元，期初余额为55.58亿元[118] - 公司合同负债期末余额为1395.40亿元，期初余额为1430.71亿元[118] - 2024年上半年公司资产总计874.05亿元，较2023年的864.69亿元增长1.08%[122][123] - 2024年上半年营业总收入242.01亿元，较2023年的270.29亿元下降10.46%[124] - 2024年上半年营业总成本229.71亿元，较2023年的238.75亿元下降3.78%[124] - 2024年上半年营业利润18.59亿元，较2023年的27.42亿元下降32.19%[124] - 2024年上半年净利润12.24亿元，较2023年的19.42亿元下降37.95%[125] - 2024年上半年归属于母公司股东的净利润11.66亿元，较2023年的16.37亿元下降28.74%[125] - 2024年上半年少数股东损益5738.33万元，较2023年的3.05亿元下降81.2%[125] - 2024年上半年综合收益总额12.02亿元，较2023年的19.55亿元下降38.51%[125] - 2024年上半年基本每股收益0.37元，较2023年的0.53元下降30.19%[125] - 2024年上半年稀释每股收益0.37元，较2023年的0.53元下降30.19%[125] 各业务线数据关键指标变化 - 房地产业营业收入240.80亿元，占比99.50%，同比减少10.50%[51][53] - 房产销售营业收入236.71亿元，占比97.81%，同比减少10.69%[52] - 杭州地区营业收入170.46亿元，占比70.43%，同比增加5.27%[52][53] 销售相关数据 - 2024年上半年公司销售额582.3亿元，位列克尔瑞行业销售排名第8位，较2023年提升3位[21] - 公司2024年上半年项目计容建筑面积合计9,623,655㎡[34] - 公司2024年上半年项目可售面积合计8,697,972㎡[34] - 公司2024年上半年项目累计预售（销售）面积合计6,794,594㎡[34] - 公司2024年上半年项目本期预售（销售）面积合计613,327㎡[34] - 公司2024年上半年项目本期预售（销售）金额合计1,809,820万元[34] - 公司2024年上半年项目累计结算面积合计3,225,817㎡[34] - 公司2024年上半年项目本期结算面积合计784,770㎡[34] - 公司2024年上半年项目本期结算金额合计2,305,813万元[34] - 杭州叠映里项目权益比例为59.34%，本期预售金额413,167万元[33] - 浙江省内（除杭州）宁波誉品项目本期结算金额390,193万元[33] 土地储备与项目开发数据 - 报告期内公司新增土地储备项目10个，全部位于杭州，新增项目计容建筑面积合计87.5万平方米，权益土地款112.2亿元[22] - 公司项目总占地面积569.12万㎡，总建筑面积1289.53万㎡，剩余可开发建筑面积69.53万㎡，其中杭州占地面积433.16万㎡，建筑面积976.67万㎡，剩余可开发建筑面积50.86万㎡[26] - 绿翠芳映轩权益比例33.96%，开工时间为2023年07月31日，开发进度在建，完工进度50.00%，土地面积17,831㎡，规划计容建筑面积32,096㎡，预计总投资金额64,646万元，累计投资总金额46,846万元[27] - 咏翠芳华轩权益比例36.85%，开工时间为2022年06月06日，开发进度在建，完工进度89.00%，土地面积34,543㎡，规划计容建筑面积75,995㎡，预计总投资金额147,576万元，累计投资总金额131,703万元[27] - 听荷芳翠府权益比例51.00%，开工时间为2023年04月19日，开发进度在建，完工进度60.00%，土地面积22,545㎡，规划计容建筑面积49,599㎡，预计总投资金额94,843万元，累计投资总金额73,430万元[27] - 文缦滨汇府权益比例51.00%，开工时间为2022年09月13日，开发进度在建，完工进度90.00%，土地面积26,610㎡，规划计容建筑面积61,203㎡，预计总投资金额113,796万元，累计投资总金额95,706万元[27] - 澄虹府权益比例100.00%，开工时间为2023年01月19日，开发进度在建，完工进度65.00%，土地面积30,841㎡，规划计容建筑面积86,355㎡，预计总投资金额342,392万元，累计投资总金额310,219万元[27] - 揽奥望座权益比例28.00%，开工时间为2022年09月15日，开发进度在建，完工进度75.00%，土地面积17,996㎡，规划计容建筑面积75,583㎡，预计总投资金额201,631万元，累计投资总金额165,914万元[27] - 揽云锦绣里权益比例50.00%，开工时间为2022年06月30日，开发进度在建，完工进度80.00%，土地面积27,799㎡，规划计容建筑面积63,938㎡，预计总投资金额261,345万元，累计投资总金额244,464万元[27] - 翠栖府权益比例100.00%，开工时间为2023年06月20日，开发进度在建，完工进度60.00%，土地面积81,976㎡，规划计容建筑面积122,964㎡，预计总投资金额247,478万元，累计投资总金额188,907万元[27] - 翠堤春华轩权益比例26.00%，开工时间为2022年09月23日，开发进度在建，完工进度95.00%，土地面积16,369㎡，规划计容建筑面积27,827㎡，预计总投资金额78,541万元，累计投资总金额69,212万元[27] - 望翠蓝庭权益比例60.00%，土地面积18,476㎡，规划计容建筑面积48,038㎡，预计总投资187,629万元，累计投资164,608万元，开发进度在建，完工进度80.00%[28] - 映宸里权益比例27.00%，土地面积62,378㎡，规划计容建筑面积93,567㎡，预计总投资249,196万元，累计投资197,814万元，开发进度在建，完工进度50.00%[28] - 潮听映月权益比例100.00%，土地面积35,303㎡，规划计容建筑面积88,257㎡，预计总投资266,312万元，累计投资253,081万元，开发进度在建，完工进度95.00%[28] - 栖江揽月轩权益比例60.00%，土地面积45,439㎡，规划计容建筑面积109,053㎡，预计总投资588,900万元，累计投资573,218万元，开发进度竣工，完工进度100.00%，本期竣工面积161,603㎡，累计竣工面积161,603㎡[28] - 千岛湖湖滨印象北区权益比例100.00%，土地面积19,846㎡，规划计容建筑面积23,815㎡，预计总投资32,369万元，累计投资25,842万元，开发进度竣工，完工进度100.00%，本期竣工面积40,797㎡，累计竣工面积40,797㎡[28] - 滨运锦上湾权益比例51.00%，土地面积176,278㎡，规划计容建筑面积373,072㎡，预计总投资929,280万元，累计投资677,986万元，开发进度在建，完工进度50.00%[28] - 枫汀云邸权益比例100.00%，土地面积41,422㎡，规划计容建筑面积91,128㎡，预计总投资292,968万元，累计投资266,337万元，开发进度在建，完工进度85.00%[28] - 绿荷叠翠轩权益比例34.00%，土地面积47,333㎡，规划计容建筑面积104,133㎡，预计总投资206,155万元，累计投资175,476万元，开发进度在建，完工进度85.00%[28] - 翡翠嘉运府权益比例67.33%，土地面积28,102㎡，规划计容建筑面积67,445㎡，预计总投资310,000万元，累计投资250,729万元，开发进度在建，完工进度15.00%[

关于会计政策变更的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称"公司")根据中华人 民共和国财政部颁布的《关于印发<企业会计准则解释第 17 号>的通 知》（财会〔2023〕21 号）（以下简称"准则解释第 17 号"）的要 求变更会计政策，无需提交公司董事会审议，现将本次会计政策变更 的具体情况公告如下： 一、本次会计政策变更概述 （一）变更原因及变更日期 2023年11月9日，财政部印发《准则解释第17号》，对"关于流动 负债与非流动负债的划分"、"关于供应商融资安排的披露"和"关 于售后租回交易的会计处理"的内容进行规范和明确，自2024年1月1 日起施行。由于上述会计准则修订，公司需对原会计政策相关内容进 行调整，并按以上文件规定的起始日开始执行上述会计准则。 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2024-059 杭州滨江房产集团股份有限公司 1、变更前采取的会计政策 本次会计政策变更前，公司采用财政部颁布的《企业会计准则— —基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会 ...

证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2024-057 杭州滨江房产集团股份有限公司 关于竞得土地使用权的公告 2024 年 8 月 29 日，公司竞得下述地块的国有建设用地使用权： 二○二四年八月三十日 | 序 | 地块编号 | | 规划用途 | 建设用地面积 | 容积 | 土地总价 | 土地权益 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | | | | (㎡) | 率 | (万元) | | | 1 | 杭政储出[2024]91 | 号 | 住宅 | 36826 | 1.9 | 160752 | 100% | 公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投 资者作阶段性参考。 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 特此公告。 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 杭州滨江房产集团股份有限公司 董事会 ...

关于为控股子公司提供担保的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 特别风险提示 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2024—056 杭州滨江房产集团股份有限公司 截止本公告日，公司及控股子公司对外担保总额为 1,175,178.68 万元，占公司最近一期经审计净资产的 46.45%。 一、担保情况概述 （一）基本情况 为满足项目经营需要，公司控股子公司天台杨帆慈悦置地有限公 司（以下简称"天台杨帆公司"）拟向浙商银行股份有限公司申请人 民币2亿元的融资，为切实提高子公司融资效率，保障其良好经营，公 司拟按50%的股权比例为天台杨帆公司本次融资提供连带责任保证担 保，保证范围为天台杨帆公司本次未清偿债务的50%（最高本金限额为 1亿元）。合作方股东为天台杨帆公司本次融资提供110%最高全额连带 责任保证担保。 （二）审议程序 公司于 2024 年 4 月 25 日、6 月 17 日召开了第六届董事会第三十 四次会议及 2023 年年度股东大会，审议通过了《关于为控股子公司提 供担保额度的议案》，同意公司为资产负债率为 70%以上 ...

公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投 资者作阶段性参考。 特此公告。 杭州滨江房产集团股份有限公司 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 2024 年 8 月 13 日，公司竞得下述地块的国有建设用地使用权： | 序 | 地块编号 | 规划用途 | 建设用地面积 | 容积 | 土地总价 | 土地权益 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | | | (㎡) | 率 | (万元) | | | 1 | 杭政储出[2024]80 | 号 住宅 | 20164 | 1.9 | 109920 | 100% | 证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2024-055 杭州滨江房产集团股份有限公司 关于竞得土地使用权的公告 董事会 二○二四年八月十四日 ...

证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2024-053 杭州滨江房产集团股份有限公司 第六届董事会第三十八次会议决议 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整， 没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 杭州滨江房产集团股份有限公司(以下简称"公司")第六届董事 会第三十八次会议通知于 2024 年 8 月 4 日以专人送达、传真形式发 出，会议于 2024 年 8 月 9 日以通讯方式召开，应出席董事 5 人，实 际出席董事 5 人。本次会议召开程序符合《公司法》和《公司章程》 的规定。 会议以通讯表决的方式，审议并表决了以下议案： 一、审议通过《关于关联交易的议案》 因个人需求，公司副总裁郭清先生及其配偶王锦女士拟共同向公 司控股子公司杭州滨绿房地产开发有限公司购买武林壹号商品房一 套及相应车位，总金额 1694.0574 万元；沈于蓝女士拟向公司全资子 公司杭州滨融房地产开发有限公司购买御潮府商品房一套及相应车 位，总金额 1033.9214 万元。根据《深圳证券交易所股票上市规则》 的相关规定，以上购房人为公司的关联自然人，本次购买商品房的交 易构成关联交易。 公司独立董事 ...