万科对贝壳的投资历史 - 2017年4月19日，公司以30亿元人民币投资链家集团，获得约7.2%股权，其中26亿元入股链家地产，4亿元入股链家系另一公司 [2] - 经过链家D轮融资稀释，公司持股占比下降至约5.5% [2] - 2018年4月链家重组为贝壳找房后，公司持有的链家股权被按比例转换为贝壳股份 [3] - 贝壳于2020年8月13日登陆纽交所，公司作为战略投资者，持股比例被进一步稀释至约4.13% [5] 投资回报与股价表现 - 贝壳美股IPO发行价为20美元/股，最高点曾涨至79.4美元/股，市值一度突破900亿美元 [5] - 按市值最高点计算，公司持有的贝壳股票价值一度高达约37亿美元，折合人民币约260亿元，对比30亿元的投资额，回报率超过7倍 [5] - 2021年后贝壳股价随房地产市场下行而下跌，最新股价为17.32美元，总市值约202亿美元，但公司投资仍有相当不错的回报率 [5] - 截至2023年6月26日，公司回复投资者提问时表示仍持有部分贝壳股份 [5] 万科的财务压力与资产出售 - 从2023年底开始，公司陷入严重财务危机，债务压力增加，现金流严重承压，信用评级被下调 [6] - 2024年4月30日，公司提出“聚焦主业、瘦身健体”方案，明确退出非主业，优先出售非核心资产 [7] - 2024年上半年，公司完成13个项目的大宗交易，涵盖多种业态，合计签约金额64.3亿元人民币 [8] - 出售所持贝壳股权是公司2024年下半年为缓解债务压力的重要动作之一 [9] 贝壳的业务发展 - 贝壳的新房业务可追溯至2014年，当时与多家知名开发商达成战略合作 [11] - 2015年链家全资收购高策地产服务机构，正式进入新房营销服务领域，提出“三年内新房、二手房业务各半”的目标 [11] - 2018年链家重组为贝壳后，形成“一体两翼”战略，加大新房业务发展力度 [11] - 2020年上市当年，贝壳新房GTV达1.38万亿元人民币，新房业务营收379亿元人民币，占公司总营收一半 [12] - 2024年第三季度，贝壳GTV为7367.4亿元人民币，收入230.5亿元人民币，其中新房业务GTV为1962.7亿元人民币，收入约66.4亿元人民币，营收占比下降至约28.8% [12] 行业背景与战略关系 - 在链家启动外部融资并准备重组上市时，公司及其他有地产业务的企业直接投资入股，成为贝壳的战略投资方 [10] - 贝壳平台对开发企业影响力显著，截至2020年底，其与全国百强开发商合作率高达85% [12] - 公司与贝壳曾长期位居各自领域佼佼者位置，考虑过资本与业务层面的深度绑定，但最终战略愿景成为交易 [13]

公司股份回购操作 - 公司于2025年11月24日执行股份回购操作 [1] - 回购总金额为299.7万美元 [1] - 回购股份数量为52.25万股 [1] - 每股回购价格区间为5.7美元至5.77美元 [1]

股份数据 - 2025年11月21日开始时已发行股份总数为3,366,778,024股，库存股份为0[3] - 2025年11月24日结束时已发行股份总数为3,366,778,024股，库存股份为0[3] - 已发行股份占比依据公司已发行股份总数3,506,225,794股计算[6] 股份购回 - 2025年11月3 - 5日及24日分别购回未注销股份[4] - 2025年11月24日在纽约证券交易所购回股份522,519股，付出2,996,995美元[12] - 合共购回股份总数522,519股，付出价格总额2,996,995美元[12] - 购回授权决议2025年6月27日获通过，可购回总数360,216,007股[12] - 根据购回授权已购回76,593,633股，占比2.126%[12] 其他 - 股份购回后新股发行等暂止期截至2025年12月24日[12] - 公司股份为A类不同投票权架构普通股，代号02423，在港交所上市[3]

文章核心观点 - 贝壳整装推出的资金存管服务通过将装修款项交由银行存管，有效解决了家装行业“先付款后施工”模式下的消费痛点，提升了交易透明度与消费者权益保障，并推动了行业向规范化、高质量发展 [1][3][12] 资金存管服务概况 - 该服务于2024年6月启动试点，同年11月全面推开，截至2025年10月已在全国43个城市推广 [1][3] - 服务累计为超过2.5万家庭提供家装资金安全保障 [1] - 贝壳整装的存管用户占比超过92%，竣工7日解冻率达到97% [10] 运作模式与机制 - 服务联合中信银行搭建监管体系，实行“节点验收、双向确认、银行拨付”机制 [5] - 消费者款项存入银行专用存管账户并冻结，仅在关键装修环节（水电验收、基装验收、竣工验收）经消费者确认满意后，对应比例款项才解冻拨付给装修企业 [5] - 操作手续便捷，支持线上实时查询资金状态，账户产生的利息收益归消费者所有 [7] 服务成效与影响 - 实施资金存管后，相关客户投诉量较往年减少一半 [12] - 被窝整装的服务覆盖4500多个小区，服务覆盖率超95%，准时解冻率超96%，累计服务超1.6万家庭 [10] - 济南圣都整装自2025年9月27日上线服务以来，已为80余户家庭提供430万元资金存管服务 [12] 行业意义与发展 - 资金存管模式直击行业长期存在的付款后丧失主动权、资金缺乏监管、被挪用或卷款跑路等痛点 [3] - 该机制以银行信用弥补商业信用不足，构建了可信交易框架，破解了家装行业的“信任困境” [12][13] - 服务响应了国家关于促进服务消费高质量发展和优化消费环境的政策导向，推动行业供给侧改革 [12][13]

财报后股价表现 - 2025年第三季度财报发布后贝壳美股股价表现亮眼截至11月21日累计上涨超12.2% [1] - 财报后10个交易日内实现8个交易日股价上涨 [1] - 11月20日贝壳港股受外媒报道或有更多刺激性动作消息影响单日大涨8.4% [2] 机构评级与市场观点 - 高盛、摩根士丹利、美银证券等国际大行及华泰证券、中金、国泰海通等国内知名机构集体维持对贝壳的"买入"或"增持"评级 [2] - 机构共识认为贝壳作为行业龙头通过新业务拓展与精细化管理构筑韧性是捕捉中国房地产领域长期价值的核心标的 [2] - 尽管短期房地产市场逆风导致部分机构微调目标价但市场买入股票用真金白银投票认可公司未来增长潜力 [1][2] 人员调整相关传闻澄清 - 关于贝壳"整体裁员30%"或"大规模裁员"的说法被接近公司人士指为严重夸大失实 [2] - 公司根据业务发展进行人员调整优化实际涉及人数仅百余人远不及员工总数的0.5% [2] - 受影响员工能拿到N+4补偿方案相对比较"良心" [2] - "强迫孕妇离职"的说法被指不可能因上市公司有合规基线 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][6] 核心观点 - 政策预期再起，新一轮楼市政策出台具备必要性和急迫性，以应对量价下行压力及对银行系统的冲击 [1][5][16] - 政策方向预计将围绕需求侧（如限购松绑、房贷贴息、个税补贴）、供给侧（如回收闲置用地、收储现房）及行业转型（“好房子”标准）展开 [2][28][31][34][37] - 政策节奏研判为：短期关注房贷贴息与个税补贴；中期关注一线城市限购完全松绑；长期关注中央下场推动大规模市场化收储 [1][39] - 2025年展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底 [10] - 投资建议关注存量地产三大方向（商业地产、物业管理、房产中介）及“好房子”相关标的 [5][40] 市场表现与数据总结 股票市场表现 - 本周（2025年11月17日-21日）A股房地产板块涨跌幅为-5.83%，跑输大盘（沪深300）2.06个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-4.94%，跑赢大盘（恒生指数）0.15个百分点 [2][42][53] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑输大盘 [45] - 本周A股涨幅靠前的个股包括*ST中迪（18.77%）、新城控股（4.63%）；港股涨幅靠前的包括富力地产（14.55%）、恒大物业（5.47%） [47][56] 信用债市场 - 本周地产信用债发行71.57亿元，净融资额7.96亿元；年初至今累计净融资额为-421.33亿元，去年同期为-251.54亿元 [2][58] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为-1.12%，其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.19%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-1.05% [3][59][60] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.21个百分点 [3][70] - 本周REITs成交额为12.34亿元，环比下降8.80%；换手率为0.45%，环比下降0.11个百分点 [3][59][81] 楼市成交数据 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.53%和20.83%；累计同比分别下降15.63%和上升2.42% [5][89] - 新房端：45城商品房成交270.22万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降43.55%、24.39%、44.30% [90] - 二手房端：14城二手商品房成交158.04万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降34.11%、21.92%、上升112.86% [101] 土地市场数据 - 本周百城土地供应建面环比上升92.79%，成交建面环比上升24.37%，溢价率为0.52% [4][110] - 分城市能级看，一线城市供应和成交建面环比分别上升13.22%和25.14%，溢价率0.00%；二线供应和成交建面环比分别上升67.87%和19.35%，溢价率0.03%；三四线供应和成交建面环比分别上升110.92%和27.02%，溢价率0.80% [4][110][120][129][138] 政策梳理与展望 - 政策复盘：2024年“924新政”动能正逐步减弱，京沪深等一线城市已部分松绑限购，但现行政策依然较为严格 [2][28][29] - 政策窗口期：关注2025年12月中央经济工作会议定调，2026年小阳春或为集中出台力度较大政策的关键窗口期 [39] - 具体政策方向包括：限购松绑（尤其是一线城市）、LPR下调或房贷贴息、提升房贷个税抵扣标准、保主体（防止流动性风险蔓延）、以及中央下场推动大规模市场化收储 [28][31][34][36][37]

公司新股发行情况 - 公司于11月24日进行新股申购，成为市场焦点并遭到不少机构投资者抢筹 [1] - 本次网上发行有效申购户数约为482.66万户 [1] - 网上发行有效申购股数为462.17亿股，初步中签率为0.02423369% [1] 公司市场地位 - 公司是年内最贵新股 [1] - 公司头顶"国产GPU第一股"称号 [1]

网上发行申购情况 - 网上发行有效申购户数为4,826,579户 [1] - 有效申购股数为46,216,647,000股 [1] - 网上发行初步中签率为0.02423369% [1]

网上发行申购情况 - 本次网上发行有效申购户数为4,826,579户 [1] - 有效申购股数为46,216,647,000股 [1] - 网上发行初步中签率为0.02423369% [1]

行业痛点与创新背景 - 家装行业长期存在“预付费”模式痛点，消费者面临资金交付后丧失主动权及资金被挪用两大风险 [1] - 行业缺乏有效解决方案，消费者对家装消费安全的诉求日益强烈 [1] - 被窝整装于2024年6月推出资金存管试点服务，并于同年11月全面推开，为行业资金安全提供创新路径 [1] 资金存管模式核心机制 - 模式核心为“把资金主动权还给客户”，依托中信银行风控体系 [1] - 构建“节点验收、双向确认、银行拨付”机制，业主资金直接存入银行专用存管账户 [1] - 仅在完成合同约定工程节点且经业主确认验收后，才能支付对应款项，实现“钱随进度走，款按质量付” [1] 服务成果与关键数据 - 上线一年累计服务超1.6万家庭，覆盖4500多个小区，保障资金规模超24亿元 [3] - 服务覆盖率突破95%，准时解冻率超96% [3] - 截至2025年10月底，模式已在43个城市上线，累计为超2.5万家庭提供资金保障 [3] - 存管用户占比超92%，竣工7日解冻率达97% [3] 合作方与行业影响 - 中信银行确保每笔装修资金专款专用、安全透明，24亿元资金安全运转证明模式可行 [4] - 相关客户投诉量减半，且不少装企开始推出类似服务，带动行业积极转变 [6] - 模式响应了2024年国务院及2025年五部门关于促进服务消费和优化消费环境的政策要求 [8] 未来展望 - 发布会标志家装行业在消费信任构建上迈出关键一步 [13] - 打破传统家装不对等关系，为消费者带来切实保障，带动行业规范化发展 [13] - 未来通过持续升级服务细节、扩大覆盖范围，有望推动更多行业同仁参与品质革命 [13]