公司高层动态 - 公司前董事及执行副总裁郁亮于1月8日公告到龄退休，结束其36年的公司生涯 [2] - 市场消息称，郁亮自退休次日（1月9日）起日常行为停止，疑似失联，且其或被有关部门带走调查的消息在公司内部小范围流传 [3] - 此次并非郁亮首次传出被调查，2025年10月公司原总裁祝九胜被采取刑事强制措施、前董事长辛杰被带走辞职期间，郁亮也曾失联约一周后返岗 [3] - 郁亮在退休前已提交辞职报告，并淡出公司核心管理层，主动将办公位搬到相对偏远的角落 [3] - 2025年初深圳国资全面接管公司后，郁亮辞去董事会主席转任执行副总裁，董事长职务后续经历两轮变更 [3] 公司治理与历史沿革 - 郁亮自25岁加入公司，从证券与投资业务起步，历经董秘、副总经理、总裁等职，于2017年接班后全面掌舵，亲历了房地产行业从“黄金时代”到“黑铁时代”的转变 [4] - 郁亮曾主导将公司的职业经理人制度升级为事业合伙人机制，旨在解决“只共享不共担”的痛点，使公司成为中国公司治理典范 [4] - 行业下行期间，上述激励机制逐渐显露弊端，“员工跟投制”出现资金兑付困难，并滋生出包括博商、鹏金所及财顾事业部等在上市公司体系外的“影子”平台 [4] 公司经营与财务状况 - 公司虽有大股东深铁集团多次驰援、提供借款已达338.2亿元，但仍面临严峻的债务压力 [4] - 截至2025年三季度末，公司有息负债合计3629.3亿元，货币资金为656.8亿元 [4] - 在郁亮失联传闻期间，公司完成了债务重组的关键一步，“22万科MTN004”与“22万科MTN005”展期方案在多次遇挫后终获通过，暂时避免了“暴雷”风险 [4]

公司债务化解进展 - 2026年1月，公司债务化解进程全面提速，三笔合计68亿元人民币债券的兑付压力得到缓释，暂时步入安全区间 [1] - 1月27日，“22万科MTN004”与“22万科MTN005”两笔中期票据展期议案获表决通过，两笔债券余额合计57亿元人民币 [1][4] - 1月21日，“21万科02”债券展期1年方案获得通过，该债券余额为11亿元人民币 [1][5] 具体债券展期方案 - “22万科MTN004”债券余额为20亿元，“22万科MTN005”债券余额为37亿元，两笔债券票面利率均为3% [4] - 展期方案一致：对于同意议案的持有人，公司在2026年1月28日实施10万元固定兑付，并支付扣除固定兑付后剩余本金的40%，其余60%本金展期一年 [4] - 公司为两笔债券的未付利息提供了旗下项目公司的应收账款质押作为增信担保措施 [5] 大股东财务支持 - 在债券展期同日，公司宣布深铁集团将再次向其提供不超过23.6亿元人民币的借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息 [6][7] - 该笔借款期限为36个月，借款利率为1年期LPR减66个基点，目前为2.34% [7] - 自2025年2月以来，深铁集团已陆续分14批次为公司提供了总计338.2亿元人民币的借款 [7] 公司经营与财务状况 - 根据2025年三季度业绩报告，公司前三季度实现营业收入1613.9亿元人民币，销售收入1004.6亿元人民币 [7] - 公司前三季度高质量交付超7.4万套，经营服务业务在第三季度实现收入435.7亿元人民币，效益保持行业前列 [7] - 截至2025年三季度末，公司持有货币资金656.8亿元人民币，有息负债合计3629.3亿元人民币，资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点 [7]

核心事件 - 万科集团前任董事长郁亮被爆失联半月，该消息于1月27日由财新披露 [1][3][6][8] - 郁亮于2026年1月8日因到龄退休辞去万科所有职务，此前在公司工作长达36年 [5][10] 人物背景 - 郁亮出生于1965年，江苏苏州人，拥有北京大学经济学硕士学位 [3][8] - 他曾担任万科集团董事会主席、执行副总裁等职务 [3][8] - 其个人以财务严谨和行业前瞻性著称，曾提出“活下去”等著名行业预警 [5][10] 公司近期状况 - 万科近年陷入债务危机 [5][10] - 公司原总裁祝九胜已被采取刑事强制措施 [5][10] - 郁亮辞职时未获得公司的公开致谢，这一情况引发了外界争议 [5][11]

责任编辑：江钰涵 来源：数钱不累 责任编辑：江钰涵 来源：数钱不累 ...

内房股市场表现 - 截至发稿，内房股多数上涨，中国金茂(00817)涨6.62%报1.62港元，绿城中国(03900)涨5.49%报10.38港元，中国海外宏洋集团(00081)涨4.2%报2.48港元，新城发展(01030)涨3.13%报2.31港元，万科企业(02202)涨1.94%报3.68港元 [1] 万科债务化解进展 - 万科两笔合计57亿元人民币的中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”展期议案均获通过 [1] - 万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元人民币借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息 [1] 行业政策与市场环境 - 2026年开年楼市政策持续加码，央行下调结构性工具利率，保障性住房再贷款利率降至1.25%，商办首付比例从50%降至30%，换房退税政策延期，政策力度明显增强 [2] - 一线城市供需结构同步改善，市场预期稳步修复 [2] - 北京新政后新房成交放量，二手房带看与成交回升，价格跌幅显著收窄 [2] - 上海二手房定金与成交量明显回暖，挂牌量持续下降，价格趋稳 [2] - 深圳二手房带看与签约量创2025年小阳春以来新高，挂牌价降幅进一步收窄 [2] 投资观点与市场展望 - 华泰证券认为，龙头压力缓释有助于阶段性稳预期，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复机遇 [1] - 东北证券指出，政策支持力度加大叠加一线城市数据改善，楼市量价指标有望加速筑底 [2]

内房股市场表现 - 截至发稿，内房股多数上涨，中国金茂涨6.62%报1.62港元，绿城中国涨5.49%报10.38港元，中国海外宏洋集团涨4.2%报2.48港元，新城发展涨3.13%报2.31港元，万科企业涨1.94%报3.68港元 [1] 万科债务化解进展 - 万科两笔合计57亿元人民币的中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”展期议案均获通过 [1] - 万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元人民币借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息 [1] 行业政策环境 - 2026年开年楼市政策持续加码，央行下调结构性工具利率，保障性住房再贷款利率降至1.25% [2] - 商办首付比例从50%降至30%，换房退税政策延期，政策力度明显增强 [2] 一线城市市场表现 - 北京新政后新房成交放量，二手房带看与成交回升，价格跌幅显著收窄 [2] - 上海二手房定金与成交量明显回暖，挂牌量持续下降，价格趋稳 [2] - 深圳二手房带看与签约量创2025年小阳春以来新高，挂牌价降幅进一步收窄 [2] 机构观点与市场展望 - 华泰证券认为，龙头压力缓释有助于阶段性稳预期，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复机遇 [1] - 东北证券指出，政策支持力度加大叠加一线城市数据改善，楼市量价指标有望加速筑底 [2]

来源：李丹Fintalk 1月9日上午10：35，我在公众号发表文章《郁亮退休辞职，万科没有感谢》 | 操作时间 | 操作人 来源 | | 操作 | | --- | --- | --- | --- | | 01-09 10:35 | 朝 | 网页版 | 发表 | 文章里，我说郁亮似乎已经失联被查了。 6小时后，这篇文章被后台判定违法，被直接删除了。 以下是1月9日被删除文章的全文，现在重新发，应该不会再被删了。 郁亮退休辞职，万科没有感谢！ 1月8日，万科公告称郁亮因退休从万科辞职，并且不再在万科工作，彻底离开万科。 之后，万科为了三个债券能展期拼命努力了至少半个月。 2026年1月27日，万科同时发布公告，称三个公开债展期决议均已通过，同时万科再次向深圳地铁借款 23.6亿元用于三个展期债券的40%首付。 这意味着，在郁亮退休之后，万科终于艰难的度过了第一关。 此时，郁亮失联的话题终于可以放在桌面说了 果然，今天一早（28日），媒体说郁亮已经失联半个月了 这么一来，一切都能解释得通了。 万科公告预期冷静克制，甚至没有感谢字样。 作为王石的接班人，郁亮是在8年前接手万科的。 2017年6月30日，万科2016 ...

核心观点 - 万科A两笔合计57亿元的中期票据展期议案获全票通过，同时获得大股东深铁集团不超过23.6亿元的借款支持，有效缓解了短期流动性压力并化解了债务风险 [1] 债务展期方案详情 - 展期涉及“22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元）两笔债券，合计57亿元，两项议案均获持有人100%同意通过，无反对及弃权票 [1] - 展期方案核心条款一致：2026年1月28日对同意持有人账户兑付10万元固定金额，剩余本金的40%同日兑付并结清未付利息及对应利息，剩余60%本金展期一年 [2] - “22万科MTN004”展期至2026年12月15日，“22万科MTN005”展期至2026年12月28日，展期期间票面利率维持3.00%不变 [2] - 方案包含增信措施：以旗下项目公司应收款作为质押担保，并需在议案通过后60个工作日内完成担保登记手续，否则债权人有权宣布本息立即到期 [2] 大股东流动性支持 - 第一大股东深铁集团提供期限36个月、金额不超过23.6亿元的借款，专项用于偿还公司公开市场债券的本金与利息 [3] - 借款采用分次提款，前期按半年还款（每次偿还提款金额的0.5%），借款利率为2.34%，遵循市场化原则 [3] - 深铁集团提供的23.6亿元借款与万科本次需兑付的债券本息约24.61亿元高度契合，有效填补资金缺口 [3] 债务处置进展与未来挑战 - 叠加1月21日“21万科02”11亿元债券展期落地，万科近期债务处置工作暂告一段落，今年一季度已无其他境内公开债到期 [4] - 行业专家指出，提供足够的有效资产作为增信担保是未来万科债券展期过程中的重要考验 [4] - 万科中长期偿债压力仍存：2026年有超120亿元境内债待偿，2027年将面临70亿元海外债及超30亿元境内债的偿付压力 [4]

万科股债市场表现 - 2025年1月28日，万科A股与港股股价均上涨超过2% [1] - 公司债券价格大幅上涨，其中“21万科04”债券涨幅超过11%，“23万科01”债券涨幅超过10%，“21万科06”债券涨幅超过7% [1]

万科两笔中期票据展期方案获通过及大股东提供支持 - 两笔中期票据"22万科MTN004"和"22万科MTN005"的展期议案均获得持有人会议通过，此前初期方案未获通过，经历了多轮博弈与方案优化 [1] - 两笔债券合计金额达57亿元，其中"22万科MTN004"发行金额20亿元，"22万科MTN005"债券余额37亿元 [1] - 在1月21日的持有人非现场会议上，相关债券的核心展期议案（议案三）均获得了100%的同意表决权 [1] 展期方案具体条款 - 对于表决同意的每个持有人账户，公司将于2026年1月28日实施10万元的"固定兑付安排" [1] - 本金兑付方面，本金的40%将于2026年1月28日兑付，剩余60%的本金则展期一年至2026年12月28日兑付，展期期间票面利率维持不变 [1] - 到期利息安排在宽限期内支付 [1] 增信担保措施 - "22万科MTN004"增加深圳市荣兴房地产开发有限公司、廊坊万恒盛业房地产开发有限公司以及北京友泰房地产开发有限公司的项目公司应收款质押作为增信 [2] - "22万科MTN005"增加深圳市中万华凯实业投资有限公司、西安伊合源实业有限责任公司以及深圳市万信未来城制造有限公司的项目公司应收款作为增信担保 [2] - 公司承诺于议案获表决通过之日起60个工作日内，协调和保证相关主体办理完成增信担保手续 [2] 大股东提供流动性支持 - 公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司（深铁集团）将向公司提供不超过23.6亿元的借款，主要用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息 [2] - 该笔借款期限为36个月，分次提款，前期每半年还款一次，每次还款金额为提款金额的0.5% [2] - 深铁集团有权要求公司就本次借款提供担保措施，相关担保措施将在履行完上市公司所需决议程序后生效 [2] 市场影响与行业观点 - 大股东在关键时间点提供流动性支持，极大地提振了债权人的信心 [3] - 此举为公司后续平稳经营和化解其他到期债务创造了有利条件 [3]