政策动向 - 中国人民银行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 央行同步下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，其中各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25% [1] - 政策旨在支持推动商办、房地产市场去库存，被视为房地产调控从住宅维稳转向全业态协同修复的标志性举措 [1] 香港房地产市场表现 - 2025年香港一手私人住宅买卖合约登记20,525宗，总金额2,255.5亿港元，同比分别增长21.7%和8.2%，成交量创2019年以来六年新高 [2] - 市场预计2026年一手成交量将维持在2万宗水平 [2] - 市场表现归因于政策红利、开发商策略调整与内地资金回流三重因素，呈现刚需主导、价格稳定、交投活跃的特征，内地买家成为重要增量 [2] 房企债务与重组进展 - 香港高等法院裁定景瑞控股清盘，因该公司拖欠中国中信金融资产国际控股有限公司近1.6亿美元债务且未能证明存在实质性抗辩理由 [3] - 万科就“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔债券余额合计57亿元提出展期方案，其中一笔20亿元债券本金兑付时间展期12个月，原应付利息6,000万元宽限至2026年1月28日支付，展期期间利率为3% [4] - 富力地产海外重组支持协议已获得约77%的计划债权人同意，境内公司债重组方面已有一笔本金余额约16.8亿元人民币的债券通过重组方案 [5]

核心观点 - 万科针对三只密集到期的债券提出了包含部分兑付与增信措施的新展期方案 标志着公司债务危机处理策略出现关键转变 向市场传递出积极化解债务的决心 受此消息影响 公司股票与债券价格均大幅上涨 [2][3][6][46][47] 市场反应 - 2026年1月15日 万科A股价直线拉升 涨超5% 港股万科企业同步上涨 涨超7% [3][51] - 同日 万科多只境内债券价格普遍大涨 其中“22万科04”、“23万科01”、“22万科02”和“22万科06”均涨超20% 触发盘中临时停牌 [3][6][51][54] - 深交所当日发布了关于“21万科04”、“23万科01”、“22万科04”、“22万科02”、“22万科06”及“21万科06”等多只债券盘中临时停牌的公告 [6][54] 债券展期新方案详情 - **针对“21万科02”债券**：该债券余额为11亿元 发行票面利率3.98% 原行权日为2026年1月22日 公司决定不赎回 [9][57] - 公司新增了两项核心议案：议案四为“部分兑付+剩余展期” 即对支持议案的账户先行兑付不超过10万元本金 并于2026年1月30日兑付回售部分本金的40% 剩余60%展期一年至2027年1月22日兑付 [13][61] - 议案五为“小额兑付+长宽限期” 给予回售部分本金兑付60个交易日宽限期（截至2026年4月27日） 并在固定兑付基础上于1月30日兑付剩余回售本金的5% [13][22][23][61][70][71] - 展期期间利率维持原票面利率3.98%不变 并提供增信措施 [11][19][59][67] - **针对“22万科MTN004”与“22万科MTN005”债券**：此前展期一年的方案均未获通过 [6][54] - 新方案为持有人提供了从“全额展期”到“部分兑付”的差异化选择 例如“40%本金兑付+60%展期一年”或先兑付5%本金等方案 [34][82] - 为换取空间 议案申请将本息兑付宽限期由30个交易日大幅延长至90个交易日 [34][82] - 公司在部分议案中承诺向同意议案的持有人先行实施10万元的固定兑付 并以深圳、廊坊及北京三家项目公司的应收账款作为质押增信 [34][82] 公司面临的背景与压力 - 公司面临巨额债务到期、展期谈判初步遇阻、国际评级机构下调评级等多重压力 市场此前对其债务重组甚至违约的传闻甚嚣尘上 [2][35][36][38][50][83][84][86] - 最重要的大股东深铁集团的支持方式发生转变 2025年11月双方协议约定深铁在2025年初至2026年6月期间提供总额不超过220亿元的股东借款额度 但要求每笔借款必须提供足额资产抵押或股权质押 标志着无条件“输血”阶段近尾声 公司财务灵活性降低 [41][45][89][93] 公司应对策略 - 债务谈判策略发生关键改变 从最初被市场认为缺乏诚意的“全额展期”方案 转向提供部分兑付、增长宽限期及实质性增信筹码的多维度方案组合 [26][34][74][82] - 管理层曾表示将全力以赴从经营和融资两端筹措资金 具体路径包括促进销售回款、推进大宗资产交易、加快非主业退出以及争取各类融资 [45][93]

债券交易异动 - 万科企业股份有限公司发行的债券“22万科02”于1月15日盘中成交价较前收盘价首次上涨达到或超过20% [1] - 深圳证券交易所因此对该债券实施临时停牌 停牌时间为13时34分57秒 [1] - 该债券计划于14时04分58秒复牌 [1]

债券市场表现 - “22万科04”、“22万科02”、“22万科06”、“21万科04”四只债券盘中涨幅均超过20% [1] - 由于涨幅过大，上述四只债券被深圳证券交易所临时停牌 [1] 公司动态 - 万科企业股份有限公司发行的多只债券出现显著价格异动 [1]

公司债券条款调整 - 万科企业股份有限公司对“21万科02”债券新增两项议案，涉及调整回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排及提供增信措施等 [1] - “21万科02”债券余额为11亿元人民币，起息日为2021年1月22日，期限为7年，到期日为2028年1月22日 [1] 债券选择权与关键日期 - 该债券附有第5年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权及投资者回售选择权 [1] - 若发行人行使赎回选择权或投资者行使回售选择权，对应的兑付日均为2026年1月22日 [1]

核心观点 - 万科就“22万科MTN004”债券召开持有人会议，提出四项议案，核心目的是通过延长宽限期、调整本息兑付安排及提供增信等措施，避免在1月28日宽限期结束时发生违约 [2] 议案一：调整中期票据本息兑付安排 - **本金兑付展期**：本期中期票据本金兑付时间展期12个月，调整后于2026年12月15日偿付全部本金 [5] - **利息支付安排**：2025年12月15日到期的应付利息6000万元在宽限期（2026年1月28日）内支付，宽限期内未偿付本金按3.00%计息，未偿付利息不计复利 [5] - **展期期间利率**：展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）票面利率维持3.00%不变，新增利息随本金一同支付（利随本清） [5] - **提供增信措施**：公司承诺以持有的三家项目公司（深圳市荣兴、廊坊万恒盛业、北京友泰）的应收款质押，为本期票据未付本息提供增信担保，并承诺在议案通过后60个工作日内完成相关手续 [6] 议案二：延长本期中期票据宽限期 - **宽限期延长**：将本期中期票据本息兑付日的宽限期由30个交易日延长至90个交易日，宽限期届满日为2026年4月29日 [8] - **避免违约条件**：若在90个交易日的宽限期内足额偿付本息、消除违约事件或经持有人会议豁免，则不构成违约 [8] 议案三：本期中期票据本息兑付安排调整 - **固定兑付安排**：对于参会并至少同意议案三或议案四中任一议案的每个持有人账户，公司将于2026年1月28日实施10万元的兑付，该部分本金在2025年12月15日至2026年1月28日期间不计息 [10] - **本金分期兑付**：本期票据本金（扣除固定兑付部分）的40%于2026年1月28日兑付，剩余60%展期一年至2026年12月15日兑付 [11] - **利息支付细节**：2025年12月15日到期的6000万元利息，以及分期兑付的40%本金在44天（2025年12月15日至2026年1月28日）内的利息，均于2026年1月28日支付，宽限期内未偿付利息不计复利 [12] - **展期利率**：剩余60%本金在展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）利率维持3.00%，利息随本金支付 [12] - **提供增信措施**：承诺以持有的三家项目公司应收款质押作为增信担保，手续安排同议案一 [13] - **偿付顺序承诺**：承诺在后续境内公开市场信用债兑付中，按债券初始到期日顺序设定偿付安排，保障本期票据偿付比例不劣于所有初始到期日晚于本期票据的债券 [13] 议案四：延长宽限期及兑付部分本息 - **延长宽限期**：内容同议案二，将宽限期由30个交易日延长至90个交易日，届满日为2026年4月29日 [16] - **固定兑付安排**：内容同议案三，对符合条件的每个持有人账户于2026年1月28日兑付10万元，该部分本金在指定期间不计息，实际兑付本金按债权登记日与实际持有日的孰低原则计算 [17] - **本息兑付安排**：2025年12月15日到期的6000万元利息于2026年1月28日兑付，不计复利；本金（扣除固定兑付部分）的5%于同日兑付，该部分本金在2025年12月15日至2026年1月28日不计息，宽限期内未偿付本金按3.00%计息 [18] - **偿付顺序承诺**：承诺在后续兑付中按债券初始到期日顺序安排，保障本期票据偿付比例不劣于所有初始到期日晚于本期票据的债券 [18]

核心观点 - 万科就两笔总额57亿元的境内中期票据提出第三版展期方案 方案包含多种本息兑付及增信选项 旨在缓解短期流动性压力 市场对此反应积极 公司股债价格显著上涨 [1][2][7] 债券展期方案详情 - **涉及债券**：方案针对“22万科MTN004”（余额20亿元）和“22万科MTN005”（余额37亿元）两笔债券 原兑付日分别为2025年12月15日和12月28日 [2] - **核心议案一（本金展期）**：提出将两笔债券本金统一展期12个月 兑付日分别调整至2026年12月15日和12月28日 展期期间票面利率维持3%不变 利随本清 [2][6] - **利息支付安排**：“22万科MTN004”原到期应付利息6000万元 宽限期内（2026年1月28日）支付 “22万科MTN005”原到期应付利息1.11亿元 宽限期内（2026年2月10日）支付 [2][6] - **增信措施**：两笔债券的议案一均明确提供三家项目公司的应收账款质押作为增信担保 并承诺在议案通过后60个工作日内办理完毕相关手续 [2][6] - **宽限期调整**：议案二提出将两笔债券的宽限期从30个交易日延长至90个交易日 届满日分别为2026年4月29日和5月14日 [3][6] 替代兑付方案 - **固定兑付安排**：议案三和议案四均设置了固定兑付安排 对同意议案的每个持有人账户 公司将于2026年1月28日实施10万元的兑付 [3][6] - **议案三（部分本金提前兑付）**：在扣除10万元固定兑付后 剩余本金的40%于2026年1月28日兑付 其余60%本金展期一年 原到期应付利息及提前兑付部分本金在宽限期内产生的利息于宽限期内支付 [3][6] - **议案四（更低比例提前兑付）**：在固定兑付安排基础上 要求在2026年1月28日仅兑付扣除固定部分后本金的5% 同时包含延长宽限期条款 [4][7] - **增信一致性**：议案三所涉及的增信措施及实施安排与议案一保持一致 [3][6] 会议安排与市场反应 - **会议时间**：“22万科MTN004”持有人会议于2026年1月21日举行 表决截止日为1月26日 “22万科MTN005”会议同日举行 表决截止日为1月27日 [5][7] - **股价表现**：1月15日午后 万科A股价拉升 一度涨超5% 收盘涨超3% 报4.84元 [7] - **债券价格表现**：当日“22万科04”等多只万科境内债券价格涨超20% 触发临时停牌 [7]

核心事件概述 - 上海浦东发展银行与交通银行作为召集人，就万科企业股份有限公司两笔合计57亿元人民币的中期票据召开持有人会议，审议展期等议案 [1] - 两笔债券分别为“22万科MTN004”（余额20亿元）和“22万科MTN005”（余额37亿元），票面利率均为3.00%，原定于2025年12月到期，现均寻求展期兑付 [1] - 会议设置了四项特别议案，涉及本金展期、宽限期延长、部分本息提前兑付及提供增信措施，所有议案需经超过90%表决权的持有人同意方可生效，表决截止日为2026年1月26日 [1][5] 债券具体条款与兑付安排调整 - “22万科MTN004”拟将本金兑付展期12个月至2026年12月15日，“22万科MTN005”展期至2026年12月28日，展期期间票面利率维持3.00%不变 [2] - 两笔债券的应付利息（分别为6000万元和1.11亿元）需在2026年1月28日及2月10日前支付，宽限期内未偿付本金按3.00%计息，未偿付利息不计复利 [2] - 议案三和议案四提出了部分本金提前兑付安排，对于参与会议并同意相关议案的持有人，公司将于2026年1月28日实施10万元的固定兑付 [3][4] - 在部分兑付方案下，“22万科MTN004”和“22万科MTN005”扣除固定兑付部分后的本金，40%于2026年1月28日兑付，剩余60%展期至原展期后的到期日 [4] 增信措施与偿付保障 - 公司承诺以旗下项目公司的应收款质押作为增信担保措施，涉及深圳市荣兴房地产开发有限公司等六家项目公司 [2] - 增信措施需在议案通过后60个工作日内完成担保登记，否则债权人可宣布本息立即到期 [2] - 公司承诺在后续境内公开市场信用债兑付中，将按债券初始到期日排序，保障本期中期票据的偿付比例不劣于所有后到期的债券 [4] 宽限期条款修订 - 议案二和议案四拟将两笔票据本息兑付日的宽限期由30个交易日延长至90个交易日 [3][4] - “22万科MTN004”宽限期届满日拟定为2026年4月29日，“22万科MTN005”为2026年5月14日 [3] - 宽限期内若公司足额偿付、消除违约事件或获得持有人会议豁免，将不构成违约，且不设罚息、违约金及逾期利息 [3][4]

会议时间 - 债权登记日为2026年1月16日[8] - 会议表决时间为2026年1月19日9:00 - 20日17:00[8] 资料提交 - 符合条件债券持有人应于2026年1月20日17:00前提交参会回执等资料及表决票[9] - 表决票应于20日17:00前发扫描件至指定邮箱[30] - 表决截止日后5个工作日内邮寄表决票原件[30] 议案规则 - 补充议案四和五须超二分之一且三分之二以上有表决权持有人同意生效[11] - 不同议案通过按议案四>五>二>三优先级执行[12] 兑付安排 - 若议案四通过，1月30日对同意四或五账户不超10万元兑付[15] - 回售本金扣除固定兑付后40%于1月30日、60%展期至2027年1月22日兑付[18] - 1月22日支付未申报回售部分2025 - 2026年利息[20] - 表决通过后2个交易日支付已申报回售部分2025 - 2026年利息[20] 利率与增信 - 回售部分2026 - 2027年票面利率3.98%[20] - 为未付本息增信，回售本金60%及利息纳入范围[22] - 议案通过60个工作日内履行增信手续[22] 宽限期 - 回售本金有60个交易日宽限期，截至2026年4月27日[25]

债券市场交易动态 - 万科企业股份有限公司发行的四只债券“22万科04”、“22万科02”、“22万科06”、“21万科04”在1月15日盘中均出现大幅上涨，涨幅均超过20% [1] - 由于价格大幅波动，深圳证券交易所根据相关交易规则，于当日13时35分47秒起对上述四只债券实施盘中临时停牌 [1] - 上述四只债券的临时停牌措施于14时05分48秒解除并复牌 [1]