公司8月份商业运营总收入达到11.94亿元 同比增长8.83% [2]

行业政策与市场环境 - 8月以来广北上深四大一线城市出台新一轮放松限购政策 助力楼市企稳回升[1] - 行业仍需进一步去库存 修复企业信用 提升盈利能力 加速转型[1] - 房企利润虽承压 但正在越过偿债高峰 加速调整发展模式[1] 公司财务表现 - 2025年上半年实现营业收入221亿元 归母净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元[1] - 毛利率26.85% 同比增长5.25个百分点 显著高于行业10%的平均水平[1][2] - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8%[2] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例从57.21%提升至77.06%[2] - 商业运营毛利率达71.20%[2] 商业运营优势 - 吾悦广场客流总量达9.5亿人次 同比增长16.0%[3] - 总销售额超515亿元(不含车辆销售) 同比增长16.5%[3] - 会员人数达4917万人[3] - 布局全国141城205座综合体项目 开业规模1608.14万平方米[4] - 出租率稳定保持在97.81%的高位水平[4] - 商场开业数量位居中国境内外上市公司首位[4] 融资与现金流 - 新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约44.79亿元[6] - 期末融资余额522.76亿元 较年初压降13.74亿元[6] - 合联营权益有息负债降至25.82亿元 较年初下降6.91亿元[6] - 在手现金余额91.83亿元 现金储备充裕[6] - 净负债率53.40% 保持在行业较低水准[6] - 经营性现金流连续为正[6] - 偿还境内外公开市场债券10.67亿元 保持零违约记录[6] 融资突破 - 母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券 成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企[7] - 成功发行10亿元中期票据 获中债增全额担保 总认购倍数2.28倍 票面利率2.68%创历史新低[7] - 商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出 2025年上半年该比例增长至4倍[4] 战略发展 - 坚持"住宅+商业"双轮驱动战略[1][2] - 推行"五边形经营理念"(品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴)[3] - 通过"我爱你.五月"品牌活动及"悦会员"体系建立差异化优势[3] - 联动苏超联赛顶级IP 构建"体育+商业"城市级消费场景[3] - 新建及在建项目绿建覆盖率100% 累计获得71项国内外绿色认证[7] - 100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号[7] - 积极推进公募REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级REITs产品[7] - 已完成持有型不动产ABS的申报工作[7]

公司经营业绩 - 8月合同销售金额15.76亿元 [1] - 8月销售面积19.88万平方米 [1] 信息披露时点 - 经营简报于9月8日披露 [1]

公司销售业绩 - 8月单月实现合同销售金额约15.76亿元[1] - 8月单月销售面积约19.88万平方米[1] - 1-8月累计合同销售金额约135.66亿元[1] - 1-8月累计合同销售面积约174.78万平方米[1] 业务结构 - 房地产开发销售业务占比68.63%[1] - 物业出租业务占比29.06%[1] - 其他业务占比2.31%[1] 公司市值 - 当前市值为321亿元[1] 行业背景 - 中国创新药行业实现快速发展[1] - 跨国药企对中国数据的认可度显著提升[1]

商业运营收入 - 8月商业运营总收入11.94亿元 同比增长8.83% [1] - 1-8月累计商业运营总收入93.38亿元 同比增长10.91% [1] 合同销售表现 - 8月合同销售金额15.76亿元 销售面积19.88万平方米 [1] - 1-8月累计合同销售金额135.66亿元 累计销售面积174.78万平方米 [1]

商业运营收入 - 8月公司商业运营总收入约11.94亿元，同比增长8.83%[3] - 1 - 8月公司累计商业运营总收入约93.38亿元，同比增长10.91%[3] 物业与租金 - 8月公司物业总建筑面积16,224,963平方米，租金收入1,118,768,357元，当年累计租金收入8,712,540,102元[5] 合同销售 - 8月公司实现合同销售金额约15.76亿元，销售面积约19.88万平方米[7] - 1 - 8月公司累计实现合同销售金额约135.66亿元，累计合同销售面积约174.78万平方米[7] 地区销售 - 8月江苏销售金额40,172万元，销售面积42,827平方米[8] - 8月山东销售金额20,956万元，销售面积28,563平方米[8] - 8月重庆销售金额17,512万元，销售面积20,286平方米[8] - 8月福建销售金额16,632万元，销售面积15,353平方米[8] - 8月天津销售金额15,233万元，销售面积18,167平方米[8]

商业运营收入表现 - 8月商业运营总收入11.94亿元 同比增长8.83% [1] - 1-8月累计商业运营总收入93.38亿元 同比增长10.91% [1] 合同销售业绩 - 8月合同销售金额15.76亿元 销售面积19.88万平方米 [1] - 1-8月累计合同销售金额135.66亿元 累计销售面积174.78万平方米 [1]

商业运营收入 - 8月商业运营总收入11.94亿元 同比增长8.83% [1] - 1-8月累计商业运营总收入93.38亿元 同比增长10.91% [1] 合同销售表现 - 8月合同销售金额15.76亿元 销售面积19.88万平方米 [1] - 1-8月累计合同销售金额135.66亿元 累计销售面积174.78万平方米 [1]

投资评级 - 报告给予新城控股"买入"评级，且评级为"上调" [9] 核心观点 - 商业成为盈利核心，公司价值重估可期 [1][2][6] - 公司偿债高峰期已过，资金链安全性持续提升，市场风险偏好有望逐渐修复 [2] - 较充裕在手土储仍对销售规模形成一定保障 [2] - 高盈利性自持业务稳健增长，开发下行背景下其盈利贡献度持续提升 [2] - 自持业务是公司重要的现金流与融资来源，有力保障了公司资金安全性 [2] - RWA（资产收益代币化）打开想象空间，优质自持或为公司未来估值修复与突破奠定坚实基石 [2] 财务表现 - 2025H1实现营收221.0亿元，同比下降34.8% [6] - 2025H1归母净利润8.9亿元，同比下降32.1% [6] - 2025H1扣非归母净利润9.5亿元，同比下降28.2% [6] - 开发结算收入同比下降44.9%，拖累整体营收 [13] - 表内交付面积191万平，同比下降40.2% [13] - 表内交付均价7962元/平，同比下降7.9% [13] - 结算毛利率下降3.0个百分点至8.0% [13] - 物业出租及管理业务营收增长10.7%，毛利率下降1.0个百分点至71.2% [13] - 持有型业务贡献毛利占比达77.1%，同比提升19.8个百分点 [13] - 综合毛利率同比提升5.2个百分点至26.9% [13] - 预计2025-2027年归母净利润为8.1/11.3/13.1亿元，对应PE为38.7/27.8/23.9倍 [13] 业务运营 - 销售端承压，2025H1实现销售金额103亿元，同比下降56.1% [13] - 销售面积134万平，同比下降59.1% [13] - 销售均价0.77万元/平，同比上升7.2% [13] - 全年开工目标76万平，较2024年实际下降72.6% [13] - 年中可租售宅地土储2909万平 [13] - 商业运营方面，已在141个城市布局205座吾悦广场 [13] - 已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积1608万平，同比增长5.3% [13] - 出租率97.8%，同比提升0.6个百分点 [13] - 2025H1实现商业运营总收入69.4亿元，同比增长11.8% [13] - 2025年商业运营收入目标140亿元，较2024年实际增长9.3% [13] 融资与资产 - 融资环境向好，母公司新城发展成功发行3亿美元无抵押优先票据 [13] - 公司8月发行10亿元中债增担保的中期票据，票息仅2.68% [13] - 持有型不动产ABS申报获上交所批准通过，规模10.64亿元 [13] - 母公司成立数字资产研究院，推进优质IP资源与资产收益代币化（RWA） [13]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年8月土地市场热度回落 核心30城宅地成交建面单月同比大幅下降42%[1][3] - 2025年1-7月百城宅地成交呈现"量稳价升"态势 成交建面微增0.3%而楼面均价大幅上涨24%[1] - 房企拿地策略分化明显 TOP50房企新增土储价值同比增长36%但面积下降2%[2] - 核心城市土地市场占比显著 30城以52%的成交面积贡献了85%的成交总价[4] - 投资建议聚焦三条主线：产品力强的龙头房企、存量资源丰富的运营商和物业服务企业[5][117] 百城土地供需情况 - 2025年1-7月百城土地供应建面7.00亿平 累计同比-12.7%[11] - 2025年1-7月百城土地成交建面6.20亿平 累计同比-5.9%[11] - 住宅用地供应1.26亿平 累计同比-16.8%[21] - 住宅用地成交1.09亿平 累计同比+0.3%[1][21] - 一线城市供需比1.1 供应554万平(-15.5%) 成交508万平(-5.7%)[1][29] - 二线城市供需比1.1 供应5914万平(-3.2%) 成交5151万平(+11.1%)[1][39] - 三线城市供需比1.2 供应6126万平(-26.8%) 成交5216万平(-8.0%)[1][48] 土地成交价格表现 - 2025年1-7月百城土地成交楼面均价1715元/平 累计同比+19.3%[55] - 百城宅地成交楼面均价7391元/平 累计同比+23.7%[1][55] - 一线城市宅地楼面均价39229元/平 累计同比+37.5%[1][66] - 二线城市宅地楼面均价8336元/平 累计同比+19.0%[1][69] - 三线城市宅地楼面均价3360元/平 累计同比+12.4%[1][76] TOP50房企拿地分析 - 2025年1-8月新增土储价值6259亿元 累计同比+36.3%[2][81] - 2025年1-8月新增土储面积4254万平 累计同比-2.0%[2][86] - 新增土储价值前三：中海地产(664亿元) 绿城中国(615亿元) 保利发展(528亿元)[2][89] - 新增土储面积前三：中海地产(316万平) 绿城中国(283万平) 保利发展(256万平)[2][89] 核心30城市场表现 - 2025年8月成交宅地102宗(-22.1%) 建面607万平(-42.1%) 总价494亿元(-38.0%)[3][95] - 2025年8月楼面均价8145元/平(+7.0%) 整体溢价率6.3%(+1.4pct)[3][95] - 2025年1-8月成交宅地906宗(+19.4%) 建面6247万平(+3.4%) 总价7313亿元(+32.1%)[3][97] - 2025年1-8月楼面均价11707元/平(+27.8%) 整体溢价率12.9%(+7.9pct)[3][97] - 2025年1-7月核心30城宅地成交占比：建面占百城51.9% 总价占百城84.8%[4][103] - 核心6城(北京上海广州深圳杭州成都)宅地成交占比：建面占百城14.4% 总价占百城50.3%[4][103] - 2025年8月有2宗宅地溢价率超20% 分别位于深圳(溢价率34.81%)和南京(溢价率44.24%)[3][114][115] 投资建议方向 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头：保利发展、招商蛇口、中国金茂等[5][117] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的企业：华润置地、上海临港、新城控股等[5][117] - 看好物业服务行业长期发展空间：招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务等[5][117]