港股及A股内房股表现 - 港股内房股集体拉升，碧桂园、雅居乐集团大涨7%领衔，世茂集团涨超4% [1] - A股招商蛇口、华发股份、绿地集团涨超2% [1] - 房地产ETF重仓股包括保利发展、万科A、招商蛇口等10只股票 [1] - 房地产ETF涨超3%，地产ETF、房地产ETF基金涨超2% [1][3] 房地产贷款及信贷数据 - 2025年二季度末人民币房地产贷款余额53.33万亿元，同比增长0.4%，增速比上年末高0.6个百分点 [4] - 房地产开发贷款余额13.81万亿元，同比增长0.3%，上半年增加2926亿元 [4] - 个人住房贷款余额37.74万亿元，同比下降0.1%，增速比上年末高1.2个百分点 [4] - 广东辖内房地产贷款余额5.62万亿元，同比增长2.77%，增速高于全国 [5] - 广东房地产开发贷款、个人住房贷款余额分别同比增长7.30%、1.17% [5] 房地产"白名单"项目进展 - 广东辖内银行已为1812个"白名单"项目提供授信10918.29亿元，落地8327.96亿元 [5] - 项目数、授信金额及落地金额保持全国"三项第一" [5] 土地市场动态 - 苏州工业园区双湖宅地由绿城以46.67亿元竞得，成交楼面价65242元/㎡，溢价率8.74%，刷新苏州涉宅用地成交楼面价纪录 [6] - 上海静安东斯文里宅地由中海地产以53.63亿元竞得，成交楼面价90390元/平方米，溢价率10.1% [7] 行业观点与机构分析 - 国金证券指出三季度是政策发力关键期，三季度的定调及方向有望直接影响整个下半年的楼市表现 [7] - 近期业绩预报显示部分房企率先迎来业绩好转，或预示行业逐步进入盈利修复阶段 [7] - 美银证券认为内房上半年业绩较为疲弱，不排除政策放松措施，7月政治局会议是关键事件 [8] - 美银证券偏好优质公司，继续看好华润置地、中国海外发展和建发国际 [8]

上海房企销售排名 - 2025年1-6月上海房企销售金额TOP20合计2560.6亿元，同比上升35%，其中保利发展以257.6亿元居首，华润置地(245.8亿元)、招商蛇口(243.0亿元)分列二三位 [2][3][9] - 销售面积TOP20合计299.6万㎡，同比上升10%，招商蛇口(39.3万㎡)、保利发展(33.6万㎡)领跑 [7][9] - 销售额超百亿房企达12家，浦开集团(146.5亿元)、越秀地产(139.0亿元)等进入前五 [2][3][9] 头部房企竞争优势 - 保利发展凭借东外滩板块土储及"天字系"产品升级(如世博天悦)，实现销售双榜领先 [9] - 华润置地通过南大板块TOD项目(中環置地中心・望雲)带动销售，其"万象系"综合体表现突出 [9] - 中国金茂"金玉满堂"产品线发力，棠前项目二开二罄，推动销售金额跻身前15 [10] 市场供需特征 - 上海新房市场呈现"量跌价升"，2025上半年供应面积同比下降37%，成交面积降8.4%，但均价同比上涨2.35%至80668元/㎡ [11] - 全市155次开盘平均去化率近50%，48个项目认购率超100%，21个触发积分制，高端项目(如翡雲悦府288%认购率)表现强劲 [13][14] - 市场分化显著，核心区十万元以上项目(如康定壹拾玖)认购率达263%，而外围项目(招商时代潮派)认购率仅14% [13][14] 典型项目表现 - 华润翡雲悦府以288%认购率居首，170-230㎡叠墅产品展现高端竞争力 [14] - 保利两大滨江项目(海玥外滩序Bund98、天奕)认购率均超190%，备案均价达128463元/㎡ [13] - 越秀地产静安天玥等项目推动其销售排名跃升，苏河和樾府贡献显著 [10]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级，但对部分公司给出评级，新鸿基地产、华润置地、领展房托等多家公司评级为买入，恒基地产、时代邻里评级为中性 [3] 报告的核心观点 - 6月旺季整体楼市保持稳定，全口径销售总额环比上升17.2%，预计二级市场需求持续改善且好于一级市场，买家偏好国企项目，部分领先民营企业或加速债务重组 [4] - 构建房地产发展新模式，推进房地产业高质量发展，地方将“因城施策”，一线及强二线城市限制性政策有望放宽，弱二线及三、四线城市坚持“严控增量、优化存量、提高质量” [4][12] - 中长期看好华润置地和越秀地产，这两家公司过去销售表现优异且执行能力强 [4] 各部分总结 股市 - 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现，行业资产净值折让略微缩小至87.3% [5] 房企销售表现 - 6月整体楼市延续企稳走势，前百开发商销售环比上升17.2%，销售总面积环比上升10.5%，前六个月合同销售总额同比下跌11.4% [10] - 21家上市开发商6月销售额环比上升12.3%，主要因销售均价和销售面积分别环比上升11.7%/4.6%，一线城市韧性较强，6月销售额排名前十开发商均为国企，前六个月国企合同销售额市占率略微提升至74.8% [4][11] - 6月房地产市场处于止跌企稳阶段，未来政策将持续构建新模式，推进高质量发展，下半年可能出台更多优化政策 [12] 实体市场 - 2025年6月10城新房成交量环比上升9.97%，供应量环比上升18.5%，库存去化周期收窄至约18.11个月 [19] - 6月前四周30城新房成交量环比上升10.29%，一/二/三线城市成交量分别为+3.4%/+26.6%/-4.1% [19] - 国家统计局2025年5月数据同比跌幅收窄，新建和二手商品住宅价格指数同比/环比跌幅均有所缓解，不同城市等级指数同比跌幅也有所缓解 [29] 政策回顾和公司更新 政策回顾 - 中央层面：6月中央政策以“质量民生”为导向，构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设，助力市场流动性恢复 [33] - 地方层面：6月超26城出台稳市场政策，涉及公积金、购房补贴、城市更新等方面 [35] 公司更新 - 招商蛇口：取消区域公司，总部直接管理城市公司；为杭州地产提供1.73亿元担保；为厦门西海湾申请40亿元15年期贷款提供担保 [39] - 万科地产：加快建设资产退出渠道；有信心应对偿债挑战；已盘活项目61个，累计实现新增销售212亿元 [39][40] - 华润置地：拟发行30亿元中票；获58.5亿元离岸人民币贷款；郑州郑东万象城开业 [41] - 保利发展：“22保利05”“22保利06”将付息；发展商用物业第1期绿色ABS正式成立，募集资金15.94亿元 [44] - 融创中国：境外债务重组已获75%债权人支持 [43]

北京土地市场概况 - 2025年上半年北京成功出让22宗地块，同比增长15 79% [3] - 土地出让金总额达1005 56亿元，同比增长37 3% [1][5] - 溢价成交地块9宗，占比40 91%，其中3宗溢价率超20%，4宗超10% [1][3] 区域供应分析 - 海淀区供应6宗地块，占比27 27%，同比增长200% [4] - 通州、丰台、昌平、顺义、朝阳、石景山各出让2宗，大兴、亦庄、怀柔各1宗 [4] - 海淀区东升镇朱房四街0030地块和树村地块溢价率分别达25 04%和27 93% [4] 房企竞争格局 - 中建系房企斩获7宗地块，拿地金额401 82亿元，占比39 96% [6] - 中建智地联合体以126亿元摘得朝阳区平房乡黄杉木店地块 [6] - 北京建工、保利、金隅、华润、招商等央国企合计拿下15宗地块 [8] 新房市场表现 - 上半年北京新建商品住宅成交267万平方米，同比增长3% [9] - 1000-2000万元新房成交套数同比增长近90%，占比从12%提升至19% [10] - 海淀区和樾望云、和樾玉鸣等项目去化率超70%，建发·海晏开盘首月去化34 39% [10] 政策与市场驱动因素 - 2024年9月北京楼市新政降低购房成本，带动市场修复 [9] - 上半年新房批准上市面积同比增长超20%，优质项目支撑市场平稳 [9] - 海淀、朝阳等核心区域优质地块推动改善型产品入市 [11]

成都土地市场整体表现 - 上半年成都土地市场吸金440亿元，同比增幅超100% [7] - 市场呈现价值回归主城逻辑，核心地段价值日益突出 [8] - 主城土地市场繁荣预示成都楼市未来可期 [8] 金牛区茶花板块土拍详情 - 金牛区金府路约52亩纯住宅用地以总价约17.45亿元成交，楼面价20200元/平方米，溢价率23.93% [3] - 地块吸引中海、保利发展、中铁建、金茂等8家房企参与竞拍，经过40轮竞价由中能建竞得 [3] - 该地块创下金牛区首宗破20000元/㎡成交楼面单价记录，标志传统五城区最高地价均超越20000元/㎡ [1][4] - 地块对金牛区高改市场有提振作用，板块今年计划再推出约168亩涉宅用地 [4][5] 其他重点区域土拍记录 - 锦江区东大街约39亩地块由国贸地产以楼面价35500元/㎡竞得，溢价率75.7%，总价约23.26亿元 [7] - 高新区大源约63.88亩纯住宅地块由招商蛇口以楼面价31700元/㎡竞得，溢价率70.43%，总价约27亿元 [7] - 锦江区金融城三期板块49亩地块由建发房产以41200元/㎡楼面价竞得，溢价率106%，刷新成都住宅用地成交楼面价最高纪录 [7]

百强房企销售业绩排名 - 保利发展、绿城中国、中海地产位居前三 [2] - 招商蛇口、越秀地产、中建壹品、中国中铁深耕一线城市，一线城市销售贡献率均在50%以上 [4] - 保利发展、中海地产、华润置地、保利置业、中建东孚等一线城市销售贡献率均超40% [4] 6月销售业绩表现 - TOP100房企实现单月销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7% [2][3] - 近六成百强房企单月销售业绩环比增长，其中28家企业环比增幅大于30% [3] - 中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、越秀地产、中国铁建、绿地控股等房企表现较好 [3] 上半年累计销售情况 - 1-6月TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8% [3] - 销售总额超千亿元的房企有4家，较去年同期减少2家 [3] - 超百亿元的房企有46家，较去年同期增加2家 [3] 区域销售分布 - 20家代表房企47.8%销售业绩来源于二线城市 [3] - 一线城市销售业绩贡献率同比增长9个百分点至40% [3] - 30个重点城市6月新房成交规模达1034万平方米 [5] 市场趋势展望 - 7月新房成交绝对量或将延续低位波动，同比降幅可能收窄 [2][5] - 城市间、项目间分化将持续加剧，核心一二线城市热点恒热 [5] - 房地产市场仍处于波动调整过程中，下半年城市分化行情延续 [6]

2025年上半年中国房地产企业销售业绩 - TOP100房企销售总额为18364.1亿元 同比下降11 8% [1] - 销售总额超千亿房企4家 较去年同期减少2家 分别为保利发展 绿城中国 中海地产 华润置地 [1] - 百亿房企46家 [1] 城市层级销售贡献 - 一线城市业绩贡献率占比增长9个百分点 [1] - 二线城市业绩占比近五成 20家代表房企47 8%销售业绩来源于二线城市 [1] - 一线城市销售业绩贡献率同比增长9个百分点至40% [1] 房企战略布局 - 代表房企开发业务更加聚焦核心一二线城市 重点布局经济增长好 有产业支撑的高能级城市 [1] - 采取"以销定投"的投资策略 关注"主流城市 主流地段" [1] 产品与营销策略 - "好房子"成为楼市重点 许多房企推出自身"好房子"产品体系 [1] - 房企花式促销包括"造节"促销 多重优惠组合 结合社会热点引流 升级"现房"销售 [1] 市场趋势展望 - 6月重点城市新房及二手房销售环比均实现增长 但同比仍有所下滑 [2] - 房地产市场仍处于波动调整过程中 下半年城市分化行情仍将延续 [2] - "好城市+好房子"具备结构性机会 市场全面止跌回稳仍需政策进一步发力 [2] 政策预期 - 下半年政府或通过加大城中村改造房票安置力度等举措 推动购房需求释放 [2] - 进一步完善与落实专项债收购存量闲置土地 收购存量商品房 盘活企业存量资产 改善企业资金状况 [2]

公司背景与近期动态 - 大华集团以30.53亿元底价摘得上海青浦区地块，楼面价26843元/平方米，成为本轮土拍唯一民营房企 [1] - 3月以24.86亿元、溢价率32.31%竞得静安区大宁地块，楼面价9.27万元/平方米，刷新区域地价纪录 [1] - 两宗地块合计耗资55亿元，对未上市民营房企构成较大资金压力 [1] - 公司成立于1988年，前身为镇办企业，2002年改制为民营，是国内首批一级资质房企 [1] 业务模式转型 - 原以"旧改"为核心，开发大华社区等超大型项目，享有"旧改王"称号 [2] - 2019年在沪豪掷327亿元拿地，成为面积与金额双冠 [2] - 2022-2024年持续在上海拿地，但金额从48.8亿降至47.35亿，排名从榜首滑至第15位 [2][3] - 转型主因是旧改资源枯竭，被迫进入竞争激烈的公开土地市场 [2] 销售业绩表现 - 2024年上海销售额112.6亿元，较2022年缩水50%，排名从TOP10跌至第15位 [4] - 全国销售额从2021年559.9亿持续下滑至2024年297.7亿 [4][5] - 上海区域销售额从2021年216.67亿腰斩至2024年112.6亿 [4][5] - 2024年1-5月全口径销售额109亿元，全国排名第30位 [4] 项目去化情况 - 闵行奉贤交界处的星曜项目推盘1729套，去化率80%（售出1416套） [7] - 宝山大华公园柏翠推盘834套仅售381套，去化率不足50%，显著低于竞品 [7] - 竞品项目中环金茂府去化率87%，中环置地润府二期去化率达97% [7] 品质与品牌挑战 - 多个项目因外立面降标等问题引发业主维权，影响品牌形象 [8] - 新获大宁地块需直面金茂府等10万+单价改善盘的品质竞争 [8] - 静安府等周边二手房挂牌价达15万+，对产品力提出更高要求 [8]

组织架构调整 - 招商蛇口取消华东、华南、华西、华北和江南五个区域公司，由总部直接管理城市公司，形成"集团-城市"二级管控体系 [2][3] - 保利发展合并江苏、浙江、山东、辽宁四大区域公司，中海地产合并沈阳和大连公司为辽宁公司 [3] - 金茂撤销华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，重组为14个地区公司，实行"总部-地区"两级管理 [3] 业绩表现 - 2024年招商蛇口营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%，归母净利润40.39亿元，同比下降36.09% [5] - 2024年信用减值损失和资产减值损失合计60.34亿元，较2023年的24.17亿元大幅增加 [5] - 2024年华东、江南、华南区域分别贡献营收422.4亿元、505.8亿元、374亿元，占总营收23.61%、28.27%、20.91% [3] 战略调整 - 招商蛇口提出投资聚焦"核心10城"，2024年在这些城市的投资金额占比达90%，一线城市投资占比59% [4] - 2024年招商蛇口在14个城市进入当地销售金额前五，其中在西安、长沙、合肥、南通、徐州排名第一 [4] - 2024年招商蛇口仅拿地26宗，总计容建面225万平方米，总地价486亿元，权益支付地价335亿元 [6] 投资策略 - 2024年新增地块收益率预计达20%以上，将成为未来销售业绩和结转利润的重要来源 [6] - 2025年前5个月权益拿地金额206亿元，较去年同期的67亿元大幅增加，主要聚焦北京、上海、南京、长沙和温州 [6] - 投资坚持"四个不失"原则：不失误、不失血、不失速、不失志，优先选择核心城市的核心区域 [6] 近期表现 - 2025年一季度营业收入204.47亿元，同比减少13.9%，归母净利润4.45亿元，同比增加34.02% [7] - 行业整体下行导致开发业务项目结转毛利率下降，房地产项目减值准备同比增加 [5] - 头部房企普遍采取审慎投资策略，土地储备已降至低位，聚焦少数活跃城市 [4]

1～5月，上市房企TOP50合计销售额约10600亿元，其中5月单月销售额比4月份（约2078亿元）增长19.4%，成为仅次于"金三"的全年第二高位。 头部房企差距拉开 尽管与2024年相比，房企整体销售额有所下降，但头部房企仍然在回暖中抢得先机。保利发展以1161亿元继续领衔，也成为年内首个销售额破千亿元的房 企；绿城中国以964.4亿元紧随其后，中海地产以904亿元排在第三位。 部分房企之间的差距进一步加大，如TOP10中，第四位华润置地与第五位招商蛇口销售额相差近200亿元，第六位万科比招商蛇口少了约100亿元。 与1～4月相比，仅14家房企保持原有位次，朗诗绿色管理、金隅集团排名分别上升6位和3位；荣盛发展排名从第三十二位降至第三十七位，中国中铁、城建 发展、禹洲集团、正荣地产、弘阳地产等均下降3位，其他房企呈现微小调整。 | | | | 上市房企 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | 销售金额月榜 | | | | | | | (2025年1-5月) | | | | 排名 | 1-41 | 销售额 | 排名 | 5月30日 个股收盘价 ...