报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级 其核心在于分析不同区域在运用特许经营模式盘活存量资产时的差异化特征与路径选择 而非对行业整体进行评级 [1][2][16] 报告的核心观点 - 特许经营模式是城投公司盘活存量资产 优化资产结构 创造稳定现金流并推动市场化转型的关键工具 [1][2] - 受区域经济基础 财政实力 市场化水平及政策执行能力影响 东 中 西部地区在运用该模式时呈现出显著的区域分异特征 [1][2] - 东部地区市场化程度高 模式成熟多元 社会资本发挥主导作用 政府角色向监管者转变 [3][4] - 中部地区政策驱动明显 采取政府引导下的渐进式市场化路径 探索以存量带增量的组合策略 [7][8] - 西部地区资源禀赋突出但市场化条件相对不足 项目推进更依赖政府与城投平台主导 并探索适应本地特征的实施路径 [11][12] - 未来需因地制宜制定差异化策略 完善法律法规与风险分担机制 培育专业化运营主体以释放模式潜力 [16][17] 东部地区模式总结 - 典型做法包括引入专业运营商合作 采用PPP与特许经营融合模式 探索资产证券化路径 其中TOT模式因能快速盘活存量资产 一次性回笼资金而备受青睐 [3] - 社会资本在项目运作中发挥主导作用 政府角色向监管者转变 项目运作高度依赖成熟的专业化运营市场 完善的产权交易体系和多元化金融配套服务 [4] - 案例分析：河北省秦皇岛市污水污泥处理PPP项目 采用TOT模式盘活厂网一体化资产包 涵盖5座污水处理厂 2座污泥处理厂 51座泵站及423.31公里污水管网 资产总额达36.8亿元 合作期30年 [5] - 项目特征包括：交易结构上社会资本方北控水务占据项目公司主导地位 实现政府角色从“管资产”向“管监管”的实质性转变 资产包集成度高 规模达36.8亿元 要求发起方具备强资产梳理与交易设计能力 绩效监管专业化与精细化 依托专业运营实现降本增效 [6] 中部地区模式总结 - 采取“政府引导+平台主导”方式推进特许经营项目 重点聚焦交通 水务 市政等领域 实践中部分地市通过ROT模式对老旧基础设施进行升级改造并授予运营权 [7] - 模式呈现“政府引导下的渐进式市场化”路径特征 政府方通常在项目公司中保留一定话语权 通过绩效考核激励社会资本 并以“存量带增量”组合方式降低交易门槛 [8] - 案例分析：安徽省界首市污水处理PPP项目 将存量颍南污水处理厂（0.5万吨/日）与新建田营科技园污水处理厂（1.5万吨/日）打包 总投资约2.3亿元 存量部分采用ROT模式提标改造 新建部分采用BOT模式 合作期30年 [9] - 项目特征包括：采用“存量+增量”的创新打包模式 以新带旧 以增促存 实现协同效应 设计审慎的风险控制与“按效付费”机制 服务费支付与绩效考核挂钩 通过ROT模式成功释放存量资产价值 缩短投资回报周期 降低前期资金压力 [10] 西部地区模式总结 - 受财政实力相对薄弱 专业人才短缺 市场活力不足等现实约束 项目推进更依赖政府和地方城投平台的统筹协调与主导作用 [11][12] - 积极探索适应本地条件的实施路径 重点以水务 环保 能源等基础领域为突破口 通过引入平台公司或与专业化民企合作弥补本地市场化能力不足 [11] - 案例分析：乌鲁木齐七道湾污水处理厂扩建工程PPP项目 新建半地下式污水处理厂1座 处理规模7万立方米/日 调蓄池规模2万立方米/日 总投资5.21亿元 采用BOT模式 合作期27年 [13] - 项目特征包括：社会资本采用优势互补的联合体结构（如信开环境与青岛思普润联合体） 实现资本与技术的有机结合 保障项目顺利落地 采用半地下式集约化建设模式 节约土地资源并降低邻避效应影响 采用“政府付费”回报机制与政企协同治理 政府方出资代表持股49% 社会资本持股51% 并建立全生命周期绩效考核机制 按效付费 [14][15] 未来展望与建议 - 东部地区城投公司可进一步向资本运作与资源整合者转型 [16] - 中部地区未来应着力完善风险分担与绩效监管机制 提升市场化运作的深度 [17] - 西部地区仍需在运营能力建设 机制完善等方面持续探索 [17] - 需进一步完善法律法规体系 健全风险分担机制 鼓励因地制宜制定差异化发展策略 并持续培育专业化的运营主体 [17]

文章核心观点 - 2026年第15周（4.13-4.19）全国房地产政策延续温和宽松、因城施策、存量盘活的主基调，政策重心聚焦公积金优化、存量盘活与功能转换、城市更新制度化、住房保障完善四大方向 [4] - 中央层面政策以顶层设计与资金支持为主，推动前期政策落地与长效机制建设；地方层面政策精准加力，围绕刚需与改善需求释放支持力度，多措并举激活需求、化解存量风险、优化空间供给 [6] - W15中央和地方政策热度均显著回升，结束连续低位态势，政策力度与条数同步上行，地方因城施策进入集中发力阶段，整体政策环境稳定可预期 [7] 中央层面政策 - 国务院办公厅发文支持通过发行REITs等方式积极盘活存量资产，政策表述从“试点扩容”升级为“积极盘活”，标志着存量资产证券化正式从工具选项变为制度性出口 [9][10] - 财政部、住建部通过竞争性选拔确定部分城市给予中央财政定额补助，支持城市更新，其中东部城市补助不超过8亿元，中部不超过10亿元，西部不超过12亿元，共评选不超过15个城市 [10][11] - 中国人民银行行长潘功胜在G20会议上表示将实施好适度宽松的货币政策，为地产链提供可预期的流动性环境，但强调“适度”，暗示政策不会大水漫灌，将精准滴灌至保障房、城市更新等结构性领域 [13] - 国家发展改革委表示将加快有序投放8000亿元新型政策性金融工具资金，支持中央企业组织实施一批跨区域跨流域、产业链供应链较长的重大工程项目 [14] 地方层面政策 需求侧支持与公积金优化 - 无锡出台两项购房新政：针对40周岁以下、市区无房的企业人才发放差异化一次性购房补贴；面向普通刚需及改善家庭，购买市区新建商品现房给予房屋成交总价15%的资金资助，补贴上限为20万元，有效期至2026年12月31日 [16] - 郑州调整住房公积金贷款借款人年龄上限，男性由65岁延长至68岁，女性由60岁延长至63岁，贷款期限最长不超过30年，释放老龄改善型与适老化置业需求 [26] - 南京优化住房公积金政策，支持父母（子女）作为共同借款人申请贷款（代际互助），并将住房公积金异地贷款范围扩大至安徽省全域，整合南京都市圈购买力 [27] - 江苏泰州实施“青年人才”贷款贴息，对40周岁以下、大专及以上学历青年在市区购买首套新建商品住房，每年按贷款金额给予2%财政贴息（最高2万元/年），贴息期2年，并鼓励推出共有产权商品住房 [21] 存量资产盘活与城市更新 - 天津支持存量商务楼宇在符合安全前提下，通过内部改造盘活用作保障性租赁住房、人才公寓等居住类业态，并允许位置偏远、去化缓慢、总用地面积超过10公顷的大宗房地产项目剩余用地安排临时使用，临时使用期最长不超过2年且不计入开竣工违约时间 [31] - 贵州城市更新行动方案支持将闲置低效的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房，并首次明确提出推进存量房产改造为旅居地产 [33] - 河南省自然资源厅拟出台20项全链条支持城市更新政策，包括允许商服、工矿用地存量建筑功能临时转换、业主可申请对C/D级危房进行拆除重建、边角地可协议出让给相邻土地使用权人，以及统筹使用中央预算内投资、超长期特别国债等融资工具 [33][35][36] - 天津2026版低效用地盘活新政允许按缴纳开竣工违约金比例分割转让，为资金承压房企的存量地块处置提供合规路径，并优化弹性年期出让、建筑面积奖励等工具 [37][38] 住房保障与租赁市场规范 - 上海静安区将12个区筹公共租赁住房项目统一调整为保障性租赁住房，推进“公保简并”试点，租金按保租房政策备案，申请条件放宽至在沪合法就业且人均住房面积低于15平方米 [29] - 西安印发规范住房租赁市场管理办法，明确住房租赁企业不得变相开展金融业务，该办法自2026年6月1日起施行，有效期5年 [32] 产品标准与城市建设 - 海南发布《海南省好房子技术导则（试行）》，号召将“好房子”理念贯穿规划设计、施工建造、运营管理全过程，大力发展绿色建造、装配式建筑、智慧运维等新技术新模式 [18][19] - 广州发布《推进新型城市基础设施建设打造韧性城市行动方案》，锚定2027年目标，部署九大方面23项重点任务，全面构建智能高效的新型城市基础设施体系，重点推进CIM平台建设、建筑智慧管理、智慧住区打造、智能建造产业培育等 [23][24] 区域发展与产业协同 - 广东省委省政府发布意见支持中山高质量发展，规划建设深中经济合作区，构建“深圳总部＋中山基地”、“深圳链主＋中山配套”、“深圳研发＋中山转化”协作模式 [39]

深圳大学校外住宿安排引发的争议与行业背景 - 深圳大学计划安排2026级全日制研究生在校外住宿，暂定地点为汉园茗院小区，引发业主对公共资源挤占和房产贬值的担忧 [1][4] - 拟租用的房产并非开发商待售的商品房，而是由深圳市常源实业股份有限公司持有的整栋回迁房，位于汉园茗院小区A区内 [6] - 该小区二手挂牌均价为6.6万元/平方米，套均总价超800万元，同户型月租约12000元 [6] 业主的担忧与市场反应 - 业主担心小区被贴上“宿舍”或“群租房”标签，导致房产价值受损，有业主反映原价800万的房产被中介询价700万 [9] - 业主测算拟租用回迁房共260余套，若每套住4人，将超1000名学生入住，担忧学生作息统一导致早晚高峰拥堵、电瓶车管理及消防安全隐患等问题 [9] - 事件目前处于前期沟通阶段，尚未最终确定，业主代表与相关方沟通后未获实质性答复 [9][10] 高校宿舍资源紧张的行业趋势 - 全国研究生大规模扩招导致高校宿舍资源普遍告急，2025年研究生教育招生143.8万人，较十年前近乎翻倍 [12] - 北京大学、复旦大学等顶尖学府已明确宣布原则上不再为专业学位硕士生提供校内宿舍 [12] - 国家政策鼓励高校通过购买、租赁学校周边的社会用房来补充宿舍资源 [12] 高校租购存量房产的案例与模式 - 湖北大学于2025年3月斥资近2亿元收购352套存量商品房用作学生宿舍，平均收购单价约4650元/平方米，相当于备案均价的六成 [14] - 2025年9月，浙江大学拟以2450万元/年的预算，在紫金港校区周边租赁不少于3000张床位的社会用房 [16] - 中国矿业大学、中南大学等高校也相继公示了购置存量房产作为学生宿舍的采购计划 [16] 校外住宿解决方案的探索与建议 - 直接租赁成熟商品住宅小区的模式因社会沟通成本高和法律风险大，并非长久之计 [15] - 深圳政策允许存量商办、厂房等非居住建筑改造后用作保障性租赁住房或高校宿舍，并给予5年过渡期内免缴地价等支持，被视为低成本、高适配的“第二空间” [17] - 专家建议构建“校内新建+校外租购+社会化运营”的多元供给体系，并探索“大学社区”建设模式，实现高校与周边社区的融合 [18]

一、专业化整合与运营效率提升 - 截至2025年末，公司累计完成60余个存量项目的专业化整合，形成了文旅、商业、酒店、物业等专业化管理体系，基本实现“一业一企、一企一业”运作 [2] - 通过整合实现资源集约管理，将分散项目按业务属性归集至专业平台，统筹配置人才、市场等要素，形成协同格局，提升运营效率 [2][3] - 各专业公司聚焦主业提升能力：欢乐谷公司明确“城市IP娱乐主场”运营思路；酒店公司创新有限服务产品；旅发公司拓展外部项目；商管公司推动招商管理标准化，跻身2025年商业地产企业综合实力TOP20 [3] - 未来将持续推进专业化整合，提升专业发展能力，细化内部业务协同，发挥旅游与房地产的产业协同作用，并按“成熟一个、推进一个”原则推动存量项目专业化管理 [3] 二、资产盘活与结构优化 - 2025年公司围绕“盘活存量、做优增量”主线，多措并举推进存量资产盘活，取得阶段性成效 [4] - 积极对接地方政府，推进符合条件的土地纳入专项债收储清单，并关注商品房纳入保障性住房体系政策 [4] - 结合城市规划调整，推动土地“收调供”机会，提升存量资产价值，同时按市场化原则推进资产盘活退出，优化资产结构 [4] - 公司关注公募REITs政策，其底层资产（酒店、办公、商业综合体等）与公司资产匹配，将积极梳理相关资产，把握政策机遇拓宽融资渠道 [4] 三、文旅业务经营与战略 - 2025年文旅业务经营整体平稳，旗下主题公园、酒店、商业综合体合计接待游客7,970万人次，游客接待量同比基本持平 [6] - 春节假期旅游收入同比增长超20%，表现略优于全国文旅行业大盘 [7] - 产品升级举措：主题公园板块完成深圳欢乐谷、襄阳奇趣童年等项目升级改造；酒店板块创新推出“酒店+创意园”旅宿产品；商业板块加大首店引进力度 [7] - IP与数字化创新：主题公园深化“城市IP娱乐主场”运营，推出合作IP专属定制门票；商业板块深化头部IP合作并发挥自有“福禄兽”IP价值 [7] - 数字化建设：搭建“一站式智慧景区数字化平台”和“全域营销矩阵”，升级“花橙旅游”票务平台与酒店“华悦汇”小程序，通过会员体系提升用户粘性 [7][11][12] - 未来战略：积极承接国家“推进旅游强国建设”部署，坚持“以文塑旅、以旅彰文”，发展都市游、康养游、银发游等多元业态，做好“文旅+百业”大文章 [5][6] 四、房地产业务战略与销售 - 房地产业务坚持“盘活存量、做优增量” [6] - 存量方面：深入挖掘存量资产潜力，提升运营效率；积极争取收储、调规等政策支持，加快存量盘活去化 [5][9] - 增量方面：聚焦核心城市和核心区域，参与市场招拍挂和城市更新项目，优中选优获取土地储备 [6][9][13] - 产品建设：加快搭建具有华侨城特色的“好房子”产品体系，打造“安全、舒适、绿色、智慧”的高品质产品 [6][13] - 2026年销售计划：在深圳、武汉等重点城市创新营销手段推动存量去化；坚持分类施策、随行就市，统筹优化销售节奏与定价策略，严守现金流安全 [12][13] - 2025年新开盘项目在重庆、武汉、太原等地，产品线（如四代宅、改善型产品）去化符合预期，匹配了重点城市改善户型成交占比约45%的市场趋势 [16] 五、财务与融资状况 - 截至2025年末，公司有息负债余额为1,185亿元 [15] - 有息负债结构：银行贷款占比约85%，债券占比约3%，非银类贷款占比约12% [15] - 公司平均融资成本呈现逐年下降趋势 [15] - 未来将根据市场情况及业务需求开展融资，持续优化债务结构 [15] 六、投资策略与成本管控 - 投资核心逻辑：注重投资回报与现金流安全稳健，并结合公司整体资产状况决策 [14] - 2026年投资计划：坚守现金流安全与以销定投原则，聚焦核心城市与重点区域，实施精准投资；积极参与公开市场招拍挂，并把握存量资产优化和城市更新机会 [14] - 文旅业务降本增效措施（2025年）：强化产品创新与空间运营以优化收益结构；通过各专业公司整合采购需求、统一标准、强化集中招标，借助规模效应降低采购成本 [10][11] 七、公司竞争优势与未来规划 - 差异化竞争优势：文旅业务市场知名度高（如欢乐谷、欢乐海岸），房地产业务拥有知名品牌（如天鹅堡、纯水岸），两大主业相互赋能，构建多元化产品竞争力 [8][9] - 未来经营计划：文旅业务是打造核心能力差异化的关键，将持续丰富内容和场景，聚焦产品升级、IP创新、数字化建设及大会员体系优化 [9] - 组织变革：纵深推进组织扁平化、机制市场化、管理数字化，构建高效协同的运营体系，为业绩修复提供保障 [9][10]

文章核心观点 - 房地产行业在经历深度调整后，2026年政策基调明确转向“着力稳定房地产市场”，行业不再作为短期经济刺激工具，而是被纳入中长期结构转型框架 [2][3] - 行业调控关键词为“因城施策控增量、去库存、优供给”，政策通过结构性工具而非全面宽松来稳定预期和控制风险 [4][5][6] - 行业发展模式正从增量开发转向存量提质，城市更新成为主导路径，商业不动产公募REITs的推进将重塑行业经营逻辑和商业模式 [9][12] 政策环境与调控方向 - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，房地产开发投资降至8.28万亿元，行业规模收缩，但降幅较2024年收窄 [2] - 2025年5月，五年期以上LPR从3.6%降至3.5%，首套房商业贷款利率可低至3.05%，公积金贷款利率降至2.6%，以降低购房成本 [5] - 2025年专项债获准用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房，财政政策提供支持 [5] - 2026年调控核心是“控增量、去库存、优供给”，一线城市如北京计划2026年城乡建设用地净减量500公顷，存量建设用地供应占比目标达65%左右 [6] - 需求端政策预期聚焦于一线及核心城市继续调整限购、降低门槛，并运用金融工具进一步降低购房成本 [7] 市场趋势与结构转变 - 行业进入存量时代，城市更新由补充性政策转为主导性路径，目标是到2030年取得重要进展 [9] - 截至2024年底，全国实施城市更新项目超6万个，完成投资约2.9万亿元；2025年新开工改造城镇老旧小区2.7万个，超额完成计划 [10] - “好房子”供给增加将成为稳定市场的重要方面，同时需通过收储将部分低效供给转化为保障性住房 [8] - 城市更新项目对房企能力提出更高要求，需具备资金实力、政府协同及长期运营能力，盈利模式从销售转向长期运营收益 [10][11] 金融创新与资产盘活 - 公募REITs底层资产由基础设施向商业不动产延伸，2026年1月下旬证监会受理了8只商业不动产证券投资基金 [12][13] - 商业不动产REITs市场化特征更突出，现金流依赖租赁水平与运营效率，对经济周期敏感，监管强调收益可持续与信息透明 [13] - REITs为资产提供标准化退出通道，形成“开发—运营—证券化—再投资”闭环，有助于企业降低资产负债率，转向轻资本模式 [13] - 商业不动产REITs由证监会直接审批，无需发改委前置，为更多优质资产发行提供便利 [14] - REITs市场扩容吸引保险资金、养老金等中长期资金，市场分层将日益明显 [14]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比下降**：上周（1.31-2.6）34个重点城市新房合计成交197.4万平米，环比下降6.9% [2][3] - **分线城市看**：其中一二线城市合计成交184.1万平米，环比下降3.1%；三四线城市合计成交13.4万平米，环比下降39.4% [2][3] - **月度成交同比大幅上升**：2月（2.1-2.6）34城一手房成交同比上升327.2%，较1月上升348.1个百分点；其中一二线同比上升347.8%，三四线同比上升168.9% [2][4] - **年初累计成交同比下降**：年初累计至今成交0.1亿平米，同比下降31.2% [4] 二手房市场 - **周度成交环比下降**：上周13个重点城市二手房合计成交119.8万平米，环比下降6.9% [2][10] - **月度成交同比大幅上升**：2月截至上周累计成交110.2万平米，同比上升351.1%，较1月上升340.1个百分点 [2][10] - **年初累计成交同比上升**：年初累计至今成交644.1万平米，同比上升27.4% [10] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘29万平米，合计成交75万平米，成交推盘比为2.62倍 [2][20] - **去化率改善**：最近三个月（25年11月-26年1月）周成交/推盘比分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍，呈上升趋势 [2][20] - **可售面积与去化月数**：截至上周末（2026/2/6）15城合计住宅可售面积为8852.5万平米，环比下降0.52%；3个月移动平均去化月数为23.4个月，环比下降0.33个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与金融政策 - **商业不动产REITs加速**：截至2月6日，已有超10单商业不动产REITs申报至交易所，预计募集规模超300亿元，存量资产盘活进程明显提速 [2][29][31] - **农村土地盘活**：中央农办表示将着力盘活农村闲置资源资产，稳妥推进农村集体经营性建设用地入市，但严禁用于商品住房建设 [29][31] - **不动产登记便利化**：自然资源部部署企业购置不动产转移登记“高效办成一件事”，力争2026年底前全国所有市县实现涉企登记缴税业务“一窗办理” [30] 地方因城施策 - **存量房收购用于保租房**：上海收购二手住房用于保障性租赁住房工作进入实质性推进阶段，浦东、静安、徐汇为首批试点区 [2][29][31] - **城市更新与旧改**：上海2026年计划完成20万平方米旧住房成套改造，推动城中村改造提速扩容增效 [29][31] - **商业用房首付比例下调**：天津、四川及海南等地将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例下调为不低于30% [29][31] - **地方稳楼市措施**：福建省发布稳楼市措施，鼓励探索收购存量商品房促进去库存，推出购房、多孩家庭及商办用房补贴等政策 [2][29][31][32] - **公积金政策支持**：甘肃上调公积金贷款基础额度，已婚家庭最高可贷90万元 [2][29][32] - **税收优惠延续**：山西省延续居民换购住房个人所得税退税优惠至2027年底 [32] 土地市场 - **企业购地**：字节跳动旗下公司以28亿元底价竞得北京海淀区一宗综合性商业金融服务业用地 [29][32][34] 重点公司动态总结 地产公司融资与资本运作 - **越秀地产**：拟发行17.4亿元人民币、利率3.4%的绿色票据，用于置换到期债务及绿色项目 [2][36][37] - **华发股份**：拟向控股股东华发集团定增募资不超过30亿元，用于多个房地产项目 [2][36][37] - **中国金茂**：成功发行17亿元境内公司债，票面利率2.48%，期限4年 [2][36][39] - **新城发展**：拟先旧后新配售2亿股股份，配售价2.4港元/股，募集资金4.7亿港元 [2][36][39] 物管公司股份回购 - **碧桂园服务**：在2月2日至6日期间，累计耗资约2916.7万港元回购股份约460万股 [40][41] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **相对收益强于大市**：上周SW房地产指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，相对收益为1.34%，在31个板块中排名第18位 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五位为京投发展（23.72%）、荣安地产（13.66%）、皇庭国际（13.43%）、珠免集团（12.05%）、ST中迪（11.07%） [43][45] - **主流房企估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为25.4倍和19.8倍 [2][47] 物管板块表现 - **相对收益强于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0%，相对沪深300指数收益为1.33% [2][48] - **个股表现**：涨幅前五位为浦江中国（38.35%）、荣万家（11.20%）、世茂服务（6.25%）、佳兆业美好（5.50%）、特发服务（4.44%） [48][52] - **主流物管公司估值**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.1倍和12.7倍 [2][53] 投资分析意见总结 - **推荐方向**：报告推荐四类标的 [2] 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

公司业务模式 - 公司共建共享的网络资源主要包括光纤、杆路、管道等通信基础设施，以及IDC、广电特色传输网等资源 [1] - 公司租赁收入来源包括电信运营商、政府部门、互联网及金融机构等政企客户 [1] 公司经营成果 - 公司通过盘活存量资产实现收入增长 [1] - 公司推动营业利润同比上升 [1]

文章核心观点 - 中国不动产市场正经历从增量扩张转向存量优化、从高速增长迈向高质量发展的结构性调整与范式重构 在此背景下 盘活存量资产成为关键 而商业不动产REITs试点的正式实施 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 为市场提供了重要的权益融资渠道和投资机会 行业专家普遍认为中国REITs市场未来规模增长潜力巨大 长期可能达到2万亿元人民币 [1][2][3] 市场背景与政策动态 - 中国不动产市场正处于结构性调整与范式重构的关键期 行业从增量扩张转向存量优化、高速增长迈向高质量发展 [1] - 2025年12月31日 中国证监会正式发布公告 实施商业不动产REITs试点 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [2] - 盘活存量资产是一项涉及多方利益的系统工程 需要构建政府引导、企业主导、市场运作的新格局 [1] 商业不动产REITs的特点与意义 - 相较于基础设施REITs 商业不动产REITs在资产范围、审核监管和回收资金用途等方面存在差异 [3] - 商业不动产REITs聚焦商业不动产 包容性更高 优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态落地 [3] - 商业不动产REITs由证监会及交易所审核 审核及发行效率较高 [3] - 回收资金用途更灵活 可用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资、偿还债务、补充流动资金等 但不得用于购置商品住宅用地 [3] - REITs能帮助房地产企业降低负债、防范风险 构建良性循环体系 推动向“轻资产运营”转型 [3] - 在低利率环境下 REITs有助于优质资产价值重估 为投资者提供新的投资渠道 [3] 市场规模现状与未来展望 - 根据Wind数据 截至2026年1月25日 中国REITs市场已上市79只REITs 总市值2280亿元人民币 [3] - 长期来看 REITs市场规模可能达到2万亿元人民币 具体实现时间取决于市场发展情况 [4] - 短期来看 REITs市场在近两年有较大突破 市场规模快速提升 [4] - 商业不动产REITs的审核效率等方面有一定优化 也有一定增长空间 [4] - 也有业内人士认为 中国REITs市场规模达到万亿元甚至超过2万亿元都有可能 影响时间的一大变量在于房地产的转型情况 [4] - 相较于海外成熟市场 中国存量商业不动产规模可观 且不动产证券化率仍处于低位 这为商业不动产REITs市场规模的长期增长提供了坚实基础和广阔空间 [3] 市场发展原则与建议 - 盘活存量资产应遵循四大原则：市场化法治化是根本遵循 专业化是核心支撑 依托产融结合是关键路径 以增量带动存量是重要策略 [2] - 产融结合原则要求创新运用REITs、资产证券化等工具 将存量资产转化为金融资本 [2] - 可完善优化既有产品架构 例如优化管理架构以精简“公募基金+ABS+项目公司”架构 并进一步均衡各主体权责 推动利益绑定 [4] - 建议对扩募环节进一步提效 对规模比例较小的扩募可豁免监管审核 对较大规模的扩募也无需完全遵循首次发行标准 [4][5] - 可探索建立REITs市场退市制度 使市场长期能做到“有进有出” [5] - 可进一步加强多层次市场建设 例如进一步放宽投资主体准入 持续完善Pre-REITs与私募REITs制度建设 明确退出衔接机制 [5]

新航站楼启用与老航站楼退役 - 齐齐哈尔机场新航站楼将于2026年1月22日正式启用[1] - 自1988年5月16日启用的老航站楼将于2026年1月21日结束旅客服务，服务历史长达38年，共计13765天[1] - 老航站楼在运营期间累计服务旅客超过660万人次[1] 老航站楼的历史与情感价值 - 老航站楼作为齐齐哈尔对外开放的重要窗口，见证了城市发展变迁与无数旅客的情感瞬间[1] - 为适配航空业发展，老航站楼在历史上经历了3次重大改造，持续优化服务设施与功能布局[2] - 老航站楼承载了旅客与工作人员深厚的情感，被视作不可替代的情感地标[2] 老航站楼的后续利用计划 - 老航站楼结束客运服务后，将启动改造工程，转型为办公楼继续发挥价值[1][3] - 改造工程将在保留建筑核心肌理与城市记忆的基础上进行，优化空间布局与完善配套设施[3] - 此次功能转型是对存量资产的高效盘活，未来将在政务办公或企业运营等领域发挥新价值[3]

公司2025年经营业绩与战略重点 - 2025年全年累计盘活各类存量资产超800亿元 [1] - 公司聚焦实体企业非主业剥离、低效资产盘活等重点领域 [1] - 公司创新盘活模式并集聚优势资源以推动资产盘活工作 [1] 公司战略定位与宏观意义 - 公司将盘活存量作为打通资产流转堵点、优化要素配置效率、畅通国内大循环的发力点 [1] - 公司致力于推动“沉睡资产”转化为“有效供给” [1]