中国中铁投资与资产经营管理中心总经理穆亦龙表示，中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划是中国中铁首单此类项目落地，是多方面力量协同推动金融供给侧结构性改革、促进产业与金融良 中铁资本总经理、党委副书记秦永虎介绍，该专项计划作为中国中铁首单持有型不动产ABS项目，是中铁资本贯彻落实中国中铁存量资产盘活的重要举措，构建了"投、融、管、退"全链条闭环 11月14日上午，"中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划"挂牌仪式在上海证券交易所举行。 ...

宏观政策基调 - 实施更加积极的宏观政策以指导未来五年财政和金融政策走向 [1] - 财政政策和货币政策两大调控抓手需协同发力 [2] - 增强宏观政策取向一致性以形成政策合力 [2] 存量资产盘活 - 截至2024年底行政事业性国有资产总额达68.2万亿元人民币净资产为55.4万亿元人民币 [1] - 盘活闲置国有资产及自然资源可创造新经济增长点并将资源用于关键领域 [1] - 地方政府如安徽已推进大资产统筹管理以激活闲置资产、资源和资金 [1] 经济发展模式 - 政策目标为促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式 [2] - 发挥就业、消费、投资、贸易等政策作用以支持该模式转型 [2] - 财政为消费贷款贴息是财政与金融合力支持消费的具体案例 [2] 经济长期支撑 - 产业体系完整、市场规模大、人才储备足、创新活力增强是经济长期向好的基础 [2] - 经济社会发展长期向好的基本趋势未改变 [2] - 提升治理效能可应对风险挑战并实现经济高质量发展目标 [2]

宏观政策基调 - 实施更加积极的宏观政策以引导未来五年财政和金融政策走向 [1] - 财政政策和货币政策需协同发力 共同发挥就业、消费、投资、贸易等政策作用 [2] - 增强宏观政策取向一致性 例如通过财政为消费贷款贴息实现财政与金融合力支持消费 [2] 资产盘活潜力 - 截至2024年底行政事业性国有资产总额达68.2万亿元 净资产为55.4万亿元 存在巨大盘活空间 [1] - 盘活闲置资产资源可创造新经济增长点 例如将闲置办公楼统筹开发运营以孵化新产业并带动就业 [1] - 地方政府已开始推进大资产统筹管理 如安徽省召开发布会旨在激活政府闲置资产、资源、资金 [1] 经济发展模式 - 政策目标为促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式 [2] - 国家产业体系全、市场规模大、人才储备足、创新活力增强等基础支撑长期向好趋势不变 [2]

财务业绩 - 前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，但权益净亏损达到280.2亿元，显示经营仍面临阶段性压力 [2] - 前三季度公司经营服务业务全口径收入为435.7亿元，同比增长1.1% [2] 经营表现 - 前三季度公司按期保质完成7.4万套房的交付，并实现销售金额1004.6亿元 [2] - 公司完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元 [2] - 公司积极探索存量资产盘活路径，累计盘活优化及新增产能178.4亿元 [2] - 公司冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作 [2] 融资与债务 - 前三季度公司合并报表范围内新增融资和再融资总额为265亿元，其中境内新增融资综合成本为3.44%，较2024年全年水平下降6个基点 [2] - 公司第一大股东深铁集团已累计提供291.3亿元的股东借款，借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平 [2] - 截至10月30日，公司已完成288.9亿元公开债务的偿还 [2] - 深铁集团额外提供不超过22亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息，利率低于公司从金融机构借款的利率水平 [3]

项目地块概况 - 福州高新区“原高新万科中心（万慧云谷）”地块被官方收回并调整规划，该地块编号为“高新区350121-DXCS-A管理单元A-01地块” [1] - 地块用地性质维持一类工业用地，用地面积10.04公顷，容积率3.0，建筑密度调整为30%-50%，绿地率降为0%，建筑高度从95米下调至80米 [1][2] - 万科于2013年1月通过挂牌取得该地块，面积150.49亩，最初计划打造名为“万慧云谷”的科创生态总部基地 [3] 项目开发历程与现状 - 项目因征迁等因素延迟，直至2022年1月完成备案并列为季度重大项目，但于2022年短暂施工数个月后停工 [3][4] - 截至2025年2月，地块仍呈现大面积黄土空地状态，有施工痕迹但无在建工程 [4] - 项目开发停滞期间，万科面临财务压力，2023年公司营收4657.4亿元同比下滑7.56%，净利润121.6亿元同比降幅达46.4% [4] 地块收储过程 - 地块收储过程顺利，2024年11月举行闲置用地听证会，2025年2月进行闲置土地认定考察，9月签订收储协议，10月公示方案 [6] - 相比工业用地的波折，同期取得的商住地块（C-1和C-2）已成功开发为“万科又一城”项目，并完成多次开盘及交付 [3][4] 行业趋势与公司战略 - 随着房地产市场调整，土地收储成为行业新趋势，例如越秀地产在2024年被收储5宗地块获补偿135.29亿元，保利发展接手原属恒大的地块 [7] - 万科将存量资产盘活作为核心战略，主要方式包括“收储、调规、再出让”、商办资产整售置换住宅项目以及利用专项债收购存量资产 [8] - 截至2025年8月，万科已向政府申报36个专项债收购项目，其中15个已纳入市级清单 [9]

中国基础设施公募REITs市场总体概况 - 2024年以来中国不动产市场转向存量优化与高质量发展新阶段，呈现"稳预期、防风险、促转型"态势 [1] - 截至2025年9月全市场共上市75只REITs产品，发行规模超2000亿元 [1] - 上交所共有51单项目，融资总额达1400亿元，数量及规模占比约七成，资产类型涵盖数据中心、租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、交通、市政环保等领域 [1] 江苏省REITs市场发展格局 - 江苏省已形成"储备+培育+发行多轨并行"的REITs发行格局 [2] - 按项目主申报地统计，江苏省已成功推动8只REITs发行上市，募集资金240亿元 [2] - 按运管机构所在地统计，有6只REITs的统筹运营管理机构坐落于江苏 [2] - 按底层资产所在地统计，共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内，项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [2] - 底层资产位于江苏境内的12只公募REITs中有11只在上交所上市 [1] 代表性REITs项目分析 - 东吴苏园REIT于2021年6月21日上市，为产业园区基础设施REITs代表，其净回收资金拉动了超过90亿元增量资金用于园区产业基础设施开发 [3] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日上市，募集资金30.5亿元全部用于沪武高速太仓至常州段改扩建工程，有效拉动了360.5亿元的总投资 [4] - 苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市，底层资产菁英公寓截至2024年末出租率为93.33，累计服务超3.4万名人才 [4] - 南方万国数据REIT作为首批数据中心REITs，募集24亿元资金，底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100，电能利用效率PUE为1.24 [5] 政策支持与监管协同 - 江苏省将REITs发行写入省"十四五"规划纲要，出台《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 [6] - 南京、苏州、无锡等市陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [7] - 江苏证监局制定方案推动国有企业利用公募REITs盘活存量资产，并联合相关部门开展专题培训 [7] - 上交所积极打造REITs上市"主阵地"，加强与各地沟通联络，联合多部门开展专题培训挖掘优质项目 [9] - 上交所服务团队开展"三开门"服务，包括实地走访底层资产、组织项目观摩上市仪式等活动 [9]

政策与项目落地 - 天津市不动产信托财产登记试点政策正式落地，拓宽信托服务实体经济的实践路径 [1] - 全国首单法人委托、以资产盘活为信托目的的不动产信托项目“津不动产1号”成功落地 [1] - 项目由天津市滨海新区国有资本投资运营有限公司下属子公司宏泰房产作为委托人，将其持有的滨海新区大港某小区配套两层商业地产委托给北方信托 [1] 业务模式与创新 - 专业运用不动产自益信托模式，发挥信托财产破产隔离、灵活规划、专业管理的独特功能 [2] - 通过信托架构在法律层面实现资产有效隔离与安全持有，为后续市场化运营、价值提升及资产证券化奠定基础 [2] - 形成“国有资本+信托工具+运营机构”的高效协同模式，提供全流程、定制化综合金融服务方案 [2] 战略意义与未来展望 - 项目探索出可复制的“价值唤醒”新路径，为以信托工具破解不动产盘活难题提供标志性实践 [1][3] - 公司将继续深化信托工具在资产盘活、财富管理、服务民生等领域的应用，助力将“资产存量”转化为“发展增量” [3] - 公司计划为更多市场主体提供高效、灵活的金融解决方案，服务区域经济社会高质量发展 [3]

市场发展态势 - 持有型不动产ABS市场在2025年呈现加速扩容态势，截至2025年9月28日，上交所挂网产品累计达35只，总规模为697.86亿元 [1][2] - 2025年市场活跃度显著提升，年内上交所受理产品29只，拟发行规模411.58亿元，其中已通过审核的产品拟发行规模为235.68亿元，是上年同期的约4.75倍 [2] - 行业对未来市场空间持乐观预期，预计五年内持有型不动产ABS市场规模有望突破万亿元 [1][8] 产品与资产结构 - 产品基础资产类型日趋多元化，除传统商业地产和高速公路外，产业园区、仓储物流、租赁住房等新兴业态占比显著提升 [3] - 具体项目覆盖广泛，包括广连高速ABS（150亿元）、中金-保利发展商业ABS（22.36亿元）、安江高速ABS（49.56亿元）以及多个数据中心、物流仓储项目 [3] - 产品结构借鉴公募REITs政策导向，特点是坚持实质重于形式，突出资产信用，并能根据投融资需求灵活定制融资规模和收益分派 [4][7] 政策环境支持 - 政策环境持续优化是关键驱动因素，2022年沪深交易所发布《不动产资产支持证券业务指引》，提升了产品标准化程度 [5] - 配套规则不断完善，包括2023年初明确运营环节税收政策缓解重复征税问题，以及2025年上交所试点存量资产支持证券扩募业务 [6] - 上海、深圳等地金融监管部门将此类产品纳入金融创新重点支持领域，为发行提供绿色通道 [6] 投资者结构与市场参与方 - 投资者结构以长期机构投资者为主，保险公司、银行理财子公司等占比逐步提高，反映出市场对资产认可度的提升 [3][6] - 险资机构深度参与市场生态重构，例如在万国数据发行的数据中心ABS中，险资认购占比高达70% [6] - 市场参与机构众多，承销商/管理人包括中信证券、中金公司、华泰资管等头部券商及资管公司 [3] 功能定位与市场前景 - 持有型不动产ABS被定位为连接不动产市场与资本市场的金融桥梁，是企业优化资本结构、盘活存量资产的重要工具 [1][4] - 产品可作为公募REITs的“孵化器”，通过发行私募产品培育资产，待条件成熟后转为公募REITs，形成多层次市场体系 [9] - 市场发展仍面临挑战，需在税收政策优化、提升二级市场流动性、拓宽基础资产范围（如数据中心、养老地产）等方面持续发力 [8][9]

文章核心观点 - 企业通过不动产信托模式盘活闲置资产成为新方向，天津完成首单项目“津不动产1号” [2] - 该项目标志着不动产信托领域的制度创新与实践探索取得重大突破 [3] - 不动产信托有望在未来3-5年实现规模化发展，成为服务实体经济的重要力量 [9] 天津首单不动产信托项目“津不动产1号” - 项目由滨海新区国有资本投资运营有限公司的子公司宏泰房产与北方国际信托股份有限公司合作 [2] - 标的为大港某小区一处价值300万元的两层配套商业地产 [2] - 宏泰房产将该商业地产登记为信托财产，交由北方信托引入第三方专业机构运营，从而获得持续收益 [3][5] - 该信托为自益信托，委托人同时作为受益人，继续享有不动产运营所产生的全部经济利益 [6] - 通过信托架构将难以流通的商业地产转化为可交易、可分配的金融份额，实现资产保值增值 [5][6] 天津不动产信托财产登记试点政策创新 - 天津市正式出台《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（津金融局〔2025〕23号） [3] - 首次在全国范围内将“盘活存量资产”明确为不动产信托的核心应用场景 [4] - 创新体系包含“持有和购买双场景+创新资产盘活应用+转入转出双流程+多部门协同” [3] - 除传统不动产转入信托模式外，创新增设“受托人购买不动产”方式，降低信托设立成本，避免重复纳税 [4] - 建立标准化、场景化的登记操作体系，并实行“源头核查＋专业把关”双重风险防控机制 [5] 不动产信托行业现状与各地试点特点 - 目前北京、上海、广州、厦门、天津等五地均已启动不动产信托财产登记试点 [7] - 北京试点聚焦特殊需要群体，探索信托与社会保障的衔接 [7] - 上海试点重民生传承，支持居住权与收益权分离登记 [7] - 广州试点以“流程优化与场景拓展”为核心，率先引入不动产信托预登记机制 [7] - 厦门试点重点填补“信托存续期操作”空白，明确将追加交付不动产、更换受托人等纳入登记范围 [7] - 行业整体仍处于“政策热、市场冷”的阶段，落地项目极少，尚未形成规模化态势 [7][8] 不动产信托功能与前景展望 - 信托模式能发挥破产隔离、灵活规划、专业管理的独特功能，为后续市场化运营和资产证券化奠定基础 [6] - 将不动产由实物资产转变为金融资产，属于企业资产结构优化和运营管理模式的重组 [6] - 业务开展与经济环境深度绑定，规模化发展仍需政策引导与市场响应的双重支撑 [9] - 随着政策细则完善和市场生态优化，不动产信托有望在未来3-5年实现“从1到N”的跨越 [9]

央行政策解读 - 央行三季度例会明确房地产政策两大主线：一抓存量盘活，二稳市场预期 [1] - 会议强调推动已出台政策落地见效，并加大存量商品房和土地盘活力度，旨在化解房企库存压力、优化土地资源配置 [1] - 在政策推动下，存量项目及土地收储，以及城市更新政策有望加码推进 [1] 新房销售情况 - 重点监测32城上周新房成交1.6万套，环比增长15.1% [2] - 2025年累计成交59.3万套，累计同比下降6.1% [2] - 分城市看，一线城市上周成交4816套，环比增长3.4%，2025年累计成交16.9万套，累计同比增长0.5%；二线城市上周成交9563套，环比增长24.5%，2025年累计成交35.3万套，累计同比下降8.9%；三线城市上周成交1453套，环比增长2.7%，2025年累计成交7万套，累计同比下降6.7% [2] 二手房销售情况 - 重点监测18城上周二手房成交2.4万套，环比增长1% [2] - 2025年累计成交92.6万套，累计同比增长10.3% [2] 土地供应市场 - 百城土地宅地上周供应规划建筑面积568万㎡ [3] - 2025年累计供应规划建面17408万㎡，累计同比下降16%，供求比为1.25 [3] - 百城供应土地挂牌楼面均价6879元/㎡，近四周平均挂牌均价5264元/㎡，环比增长15.4%，同比下降1.1% [3] 土地成交市场 - 百城住宅用地上周成交规划建筑面积475万㎡ [3] - 2025年累计成交13908万㎡，累计同比下降3.7% [3] - 百城住宅用地上周平均成交楼面价为3433元/㎡，环比下降50.5%，同比下降50.3%，整体溢价率为2.8% [3] - 2025年平均楼面价7229元/㎡，溢价率10.4%，较去年同期提高5.9个百分点 [3] 投资关注标的 - 建议关注困境反转类房企，如金地集团、新城控股 [1] - 建议关注保持拿地强度的龙头房企，如绿城中国、中国金茂、滨江集团 [1] - 建议关注多元经营稳健发展的地方国企，如浦东金桥、外高桥 [1]