市场供应结构 - “金九银十”期间北京共发放34张预售证，涉及27个住宅项目 [1] - 仅11个项目提供100平方米以下房源，且该类户型并非销售主力 [1][3] - 璞樾、中海玉华玖章等多个项目主打130平方米以上纯改善户型，对应房源总价约1000万元 [1][3] 项目销售表现 - 中建・运河玖院9月20日开盘当日实现47亿元成交金额，去化率接近八成，截至11月5日已签约房源582套，去化率达76.18% [4] - 紫京宸园开盘首销收入56.5亿元，璞樾开盘首销收入45亿元，认购去化率分别达58%和71% [5] - 截至11月5日，紫京宸园首开559套房源网签111套，网签去化率为19.86%，璞樾首开房源网签去化率为35.06% [5] 产品策略与竞争焦点 - 纯改善项目会所规模成为比拼焦点，璞樾项目配置4800平方米会所，紫京宸园会所面积达5700平方米，均设置游泳池、健身房等功能 [7] - 刚需改善项目更侧重会所实用性，如星耀未来项目舍弃游泳池，增设篮球场、羽毛球场地等运营难度较低的功能空间 [7] - 开发商开启“增值赠送”模式提升性价比，越秀旗下项目将冰箱、洗碗机、柜体等纳入交付标配 [8] 营销活动与价格策略 - 房企借势“双11”节点推出营销活动，部分项目推出“一口价”特惠房源，如国贤府项目在常规优惠基础上额外叠加25万元优惠，但优惠窗口期仅2天 [1][8] - 10月北京新房样本平均价格为4.66万元/平方米，环比上涨0.15%，样本价格中位数为5.6万元/平方米 [10] - 除价格优惠外，部分项目还举办案场活动，如璞樾项目限时签约享折上折，香山樾举办登山赏秋活动等 [8] 市场驱动因素与未来展望 - 改善型住房领跑市场主要源于政策定向支持、需求结构变化以及“好房子”政策引导 [5] - 核心城市保持较高供应规模，房企推出优质改善项目带动新房价格环比保持结构性上涨 [10] - 从长期看，改善型需求将持续占据主流，带动供给端和销售端持续优化，房企应持续进行产品迭代，注重户型设计和社区配套 [11]

华北大区房地产市场整体概况 - 2025年9月29日至10月26日期间，华北大区重点城市（北京、天津）累计开盘6个项目，推出房源1442套，推出房源量环比下降46.09% [1] - 改善类产品是市场供应主力，占比达到66.67% [1] - 市场整体开盘数量有限，以刚改、改善类项目为主，整体去化效果向好 [1] 北京市房地产市场表现 - 本月重点监测到4个纯新开楼盘项目：紫京宸园、国誉星城、璞樾、中海·玉华玖章 [2] - 改善型项目占据市场主导地位，区域分化加剧 [2] - 热点项目璞樾开盘均价为97000元/平方米，推出308套房源，当天认购220套，认购去化率达71% [2] - 热点项目紫京宸园开盘均价为110000元/平方米，推出520套房源，当天认购300套，认购去化率为58% [3][4] - 根据开盘信息表，北京四个项目销售均价介于55000元/平方米至110000元/平方米，开盘效果从“一般”到“非常好”不等 [8] 天津市房地产市场表现 - 本月天津纯新盘入市节奏放缓，共监测到2个项目开盘，数量较上月有所减少 [5] - 热点项目首创禧瑞问津开盘均价为21000元/平方米，推出104套房源，当天认购63套，认购去化率为61% [6] - 热点项目建投奥体誉院开盘均价为35000元/平方米，推出160套房源，当天认购160套，认购去化率达到100% [6][7] - 根据开盘信息表，天津两个项目销售均价分别为21000元/平方米和35000元/平方米，开盘效果均为“较好”或“非常好” [8] 下月市场供应预告 - 2025年11月，北京计划有3个项目入市，产品定位包括改善和刚需刚改 [10] - 2025年11月，天津计划有3个项目入市，产品定位涵盖刚需和改善 [10] - 下月预告项目的推出套数和拟售均价多数仍为待定状态 [10]

项目产品定位与核心卖点 - 项目定位为北京通州梨园板块的低密度精品洋房社区，容积率1.7，仅规划202户，以4-11层洋房产品为主，旨在打造“精而美”的品质社区 [11][13][14] - 项目平均得房率超过90%，采用满装交付标准，配备中央空调、地暖、新风系统三大件及全屋智能灯控、品牌指纹密码锁等细节 [15][16][17] - 产品设计强调实用性与舒适度，例如94平方米三居室户型设有一梯两户边户布局及独立家政间，110平方米户型主卧配备270度转角窗，124/126平方米四居室采用“四叶草”布局 [15][16] 项目实景园林与大门设计 - 项目实景大门已开放，以约55米总宽、5.8米净高、6.7米总高的奢阔尺度构筑归家气象，设计融合“润玉梨花”柔美意境与“凤凰展翅”磅礴气势 [3][4] - 大门及邻里中心采用全球27个国家和地区采购的五种稀有石材，包括印度的黑金沙花岗岩、巴西的“潘多拉奢石”等，部分石材造价过百万，并运用七种不同精细工艺手工打磨 [3][6] - 大门细节蕴含寓意，如外立面左右各81块手工花纹砖象征九九归一，顶上有186块铝板寓意顺利发达，地面有135块定制梨花砖取“要生福”之意 [7] 社区配套设施与空间利用 - 社区架空层被打造成全龄共享空间，设有望识书屋、瑜伽室、家庭影院、健身房、童趣天地等8个功能区，作为业主的“第二生活主场” [19] - 园林以“一城梨花七境人生”为主题，设计包含梨花雕塑水景、阳光草坪、景观会客厅及森林步道，提升日常居住体验 [19] - 邻里中心提供4.65米挑空酒店式大堂，内设书香休憩区与景观会客厅（含水吧服务），满足业主休闲、会客、商务洽谈等多重需求 [9] 项目区位优势与周边资源 - 项目位于北京副中心梨园板块“黄金走廊”，距地铁八通线梨园站直线距离约400米，通过地铁1号线可快速连接国贸、金融街、环球影城等城市核心区域 [4][21][22] - 周边商业配套成熟，步行范围内有贵友大厦、梨园十字金轴商业街、领展购物中心等，5公里内覆盖通州万达广场、爱琴海购物公园等大型商圈 [22] - 项目3公里范围内汇聚76所幼儿园、15所小学及11所中学，并有潞河医院、东直门医院等多家优质医疗机构，同时毗邻梨园城市森林公园、通州云景公园等生态资源 [22]

地块基本信息 - 地块编号为马政储出2025-10号，位于雨山区阳湖单元，土地面积约57.1亩（38065.35平方米），规划用途为城镇住宅兼城镇社区服务设施，容积率1.0至1.6，起始价5860万元 [1][3] - 地块东至规划二路，南至西塘路，西临规划水系，北接城市主干道九华路，需代建约9704平方米公共绿地 [1][4] 地块规划与定位 - 1.6的容积率上限指向低密度、高舒适度社区开发，产品以多层、小高层为主，契合改善型住房需求 [3] - 西侧规划水系提供天然景观资源，为营造亲水宜居社区奠定基础，绿化率要求不低于35% [3][4] 城市发展战略背景 - 地块推出符合《马鞍山市国土空间总体规划（2021-2035年）》城市向南发展方向，是2025年度经营性用地供应计划的精准落地 [1][4] - 阳湖片区被定位为"三心"之一的阳湖次中心，规划强调产城融合及商业商务、休闲娱乐等多元功能融合 [6] 区域发展利好 - 扬马巢城际等交通设施推进强化马鞍山与南京、合肥的"同城化"效应，提升城市在长三角一体化中的价值 [6] - 马鞍山"1+3+N"产业融合集群及钢铁产业转型升级为经济和人口增长提供支撑，夯实房地产市场基础 [9] 市场与投资价值 - 地块低容积率和景观资源精准匹配当前市场对改善型产品的需求，具备打造区域标杆项目的潜质 [3][8] - 阳湖片区作为重点发展板块处于价值提升通道，城市产业基础及配套完善为投资提供抗风险能力 [8][9]

北京楼市“金九”成交表现 - 9月北京新建商品住宅成交46万平方米，环比增长21%，同比增长22% [1] - 9月北京二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19% [1] 新房市场供应情况 - 9月北京新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [2] - 7月新增供应量不足1500套，环比下跌55%，同比下跌48% [2] - 8月新增供应1516套，9月供应打破连续两个月低迷 [2] - 9月份共颁发26张预售证，其中含有住宅的预售证高达17张 [2] 热点项目销售表现 - 通州中建·运河玖院9月13日开盘，当天销售573套，销售额47亿元，截至10月11日签约488套，网签金额38.57亿元 [3] - 怀柔嘉棠澐玺截至9月28日网签110套房源，网签均价3.97万/平方米，网签金额4.42亿元 [3] - 大兴兴创沐春墅9月18日开盘，官宣销售额3.5亿元 [3] - 龙湖宸翰9月24日开盘，官宣销售额8.6亿元 [3] - 朝阳紫京宸园10月12日开盘，首开销售额达56.5亿元 [6] 市场趋势与驱动力 - 热点区域重点项目集中入市带动市场热度，改善型楼盘成为亮点 [1][2] - 北京整体住房需求基数庞大，改善型住房需求持续释放，推动高端项目成交占比上升 [6] - 近两年北京楼市热度多由热点改善盘带动，例如3月和樾望云和樾玉鸣同步开盘售出超1000套，总成交金额152亿元 [7] “银十”及四季度展望 - “银十”开局强劲，个别高端项目开盘热销，改善需求持续释放 [5][6] - 四季度优质地块项目有望入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑 [7] - 多个备受关注新盘计划四季度入市，如海淀中建 海宸元境（售价约9万元/平方米）、中海圆明玖序等 [8]

杭州二手房市场整体表现 - 8月杭州二手房市场表现相对稳定，成交量连月下滑但房价呈现企稳态势，全市二手房住宅网签均价为28178元/平方米，环比微涨0.2%，同比上涨2.0% [1] - 各城区降价小区比例有所下降，主城四区以及余杭、临平等城区降价小区占统计小区的比例都不到5成，显示市场局部企稳 [1] - 改善小区房价跌势放缓，但成交量不高，8月成交的二手房中总价在500万元以上的仅占比约10%，而3-4月这一比例在15%左右 [24] 上城区楼盘价格表现 - 上城区多个高端楼盘价格出现上涨，例如观翠揽月轩8月成交均价65430元/平方米，环比上涨7.58%；金隅中铁诺德都会森林均价60270元/平方米，环比上涨8.32%；首开东城金茂府均价51510元/平方米，环比上涨8.01% [1] - 钱江新城板块表现活跃，都会森林、观翠揽月轩等楼盘房价止跌回涨，涨幅在8%左右 [21] - 部分楼盘价格出现回调，例如金色家园8月成交均价56280元/平方米，环比下降7.96%；保利中央公馆均价50210元/平方米，环比下降6.95% [1] 拱墅区楼盘价格表现 - 拱墅区部分改善型楼盘价格稳中有升，例如云河宸园8月成交均价73720元/平方米，环比上涨6.55%；九龙仓华发天荟均价60120元/平方米，环比上涨7.30%；招商远洋春秋华庭均价45230元/平方米，环比上涨7.84% [4][5] - 桥西板块的运河宸园7月份房价跌破7万元/平方米，8月则重回7字头，涨幅6.5% [21] - 部分楼盘价格出现调整，例如金地大运河府8月成交均价52670元/平方米，环比下降8.91%；中冶锦绣华府均价43720元/平方米，环比下降7.10% [4][5] 西湖区楼盘价格表现 - 西湖区部分优质楼盘价格保持稳定，例如绿城西溪诚园8月成交均价60010元/平方米，环比上涨2.12%；松木场河东均价58741元/平方米，环比上涨8.24% [6][7] - 学区房价格普遍回调，河滨之城成交均价48220元/平方米，环比下降3.80%；文鼎苑均价46930元/平方米，环比下降7.76%；西城年华均价47890元/平方米，环比下降8.41% [7][27] - 翠苑一区表现突出，8月成交均价32830元/平方米，环比上涨9.43% [7] 滨江区楼盘价格表现 - 滨江区高端楼盘价格稳中有升，例如绿城九龙仓柳岸晓风8月成交均价124710元/平方米，环比上涨4.39%；寰宇天下均价59540元/平方米，环比上涨7.51%；滨江御滨府均价59010元/平方米，环比上涨4.59% [9] - 部分楼盘价格出现调整，例如杭州壹号院均价81210元/平方米，环比下降4.93%；明月江南均价53425元/平方米，环比下降4.92%；璞悦湾均价41530元/平方米，环比下降7.98% [9][10] 钱塘区楼盘价格表现 - 钱塘区楼盘价格分化明显，绿城春风金沙8月成交均价38320元/平方米，环比微涨0.68%；旭辉宝龙东湖城均价23120元/平方米，环比上涨8.54%；多蓝水岸均价16790元/平方米，环比上涨8.46% [12] - 部分楼盘价格继续下探，例如龙湖池澜山均价27340元/平方米，环比下降6.88%；江语海均价25120元/平方米，环比下降8.79%；宋都晨光国际均价21030元/平方米，环比下降8.13% [12] 余杭区楼盘价格表现 - 余杭区部分楼盘价格企稳回升，例如西溪玫瑰8月成交均价65160元/平方米，环比上涨8.38%；绿城桃源小镇均价35450元/平方米，环比上涨6.65%；远洋西溪公馆均价29720元/平方米，环比上涨7.22% [13] - 刚需板块表现活跃，良渚的安置房小区杜甫新苑8月成交均价12773元/平方米，以总价100万元出头的价格优势吸引刚需购房者，今年1-8月该小区二手房签约量达158套，月均成交量约20套 [25] - 部分楼盘价格调整，例如华夏四季均价37854元/平方米，环比下降5.18%；城北万象城幸福里均价27290元/平方米，环比下降6.22% [13] 萧山区楼盘价格表现 - 萧山区钱江世纪城-亚运村一带房价相对稳定，君品、时代奥城、日耀之城环比微涨，桂冠东方实现量价齐升，以12套的成交量登上二手房成交榜单前十名，成交价环比有5%的涨幅 [24] - 部分楼盘价格出现调整，例如湘湖壹号8月成交均价81240元/平方米，环比下降8.15%；万科大家世纪之光均价37100元/平方米，环比下降8.82%；东方海岸均价24500元/平方米，环比下降8.24% [16][17] 临平区楼盘价格表现 - 临平区部分楼盘价格稳中有升，例如西房拱宸外滩8月成交均价25200元/平方米，环比上涨3.45%；东海水景城均价21400元/平方米，环比上涨5.11%；绿都东澜府均价21250元/平方米，环比上涨5.67% [18][19] - 刚需小区通过以价换量掀起成交热，例如崇贤板块的旭辉府小区8月成交均价15360元/平方米，价格下跌使小区二手房更好卖，8月成交13套创今年月成交量新高 [25] - 8月二手成交房源中总价200万以内成交占比达到49.4%，环比进一步提升2.4%，主要增量来自良渚、闲林、临平等区域 [27] 市场结构性变化 - 改善市场价格没有出现明显下调，原因在于房东在价格上没有做出较大让步，但这造成改善二手房活跃度降低，成交量明显下滑 [24] - 自下半年以来杭州二手房市场逐渐成为刚需的主场，8月二手房签约量TOP20中均价1字头小区占了近一半 [27] - 学区房市场迅速降温，前两个月成交活跃的卖鱼桥小学学区房湖墅新村8月成交均价32660元/平方米，环比下降1.92% [27]

项目规划 - 项目位于李沧区铜川路以东、青川路以西，规划彭水路以南 [1] - 总用地面积1 8万平方米，总建筑面积4 8万平方米，规划9栋11层至17层住宅 [1] - 中心形成景观花园，西北沿街布置邻里坊，沿下沉庭院周边布置公共服务设施 [1] - 地上建筑面积3 2万平方米，包括住宅、物业管理用房及部分不计容建筑面积 [5] - 地下建筑面积1 6万平方米，规划总停车位343辆 [5] 地块指标 - 用地性质为二类居住用地，容积率≤1 7，建筑密度≤30%，绿地率>30%，建筑限高54米 [3] - 低密规划条件为打造高品质住宅项目奠定基础 [3] 区域市场 - 东李楼市持续升温，已成为青岛房地产市场热点区域之一 [7] - 聚集绿城、金茂、保利、中海、金地、万科、招商、越秀、卓越等知名房企 [7] - 改善型住房需求释放，东李凭借优越生态环境和逐步完善配套吸引购房者 [7] - 东李优质地块备受房企青睐，此次70地块拍卖为片区带来新项目选择 [7] 土地交易 - 地块由青岛青特产城集团以楼面地价9700元/㎡、总价3 04亿竞得 [8] - 此次拿地为青特首次进军李沧区，也是其在市内四区布局的第二个项目 [8] 区位优势 - 地块坐拥青岛主城区稀缺"天然氧吧"世博园，南望李村河，北倚卧龙山 [10] - 紧邻青银高速、金水路城市动脉，步行可达在建地铁2号线二期佛耳崖站 [10] - 周边商业配套完善，包括丽达购物中心、绿城天地综合广场、九水农贸市场等 [10] - 低密项目落地将为李沧区带来全新高品质居住体验 [10]

7月新房成交表现 - 7月青岛新房成交4558套 建面59.77万平方米 成交总金额86.69亿元 环比大幅下滑50%左右 [1] - 成交套数同比下跌4.3% 但成交面积和总金额同比分别上涨2.07%和5.17% 显示市场韧性 [1][3] - 环比下滑主要受夏季高温天气影响购房者出行意愿降低 同时房企推盘节奏放缓 [3] 区域成交结构 - 城阳区新建商品住宅成交928套 凭借完善城市配套和亲民房价吸引刚需和刚改购房者 [3] - 西海岸新区成交903套 依托广阔发展空间和不断崛起产业 [3] - 崂山区成交306套位列第三 房源多为高端改善型产品 体现主城区土地稀缺性和核心地段价值 [3] 1-7月累计成交情况 - 1-7月新建商品房签约39712套 成交面积497.71万平方米 成交总价705.42亿元 [4] - 签约套数 面积和金额较去年同期分别上涨0.05% 1.9%和2.8% [4] - 100-150平方米面积段合计占比68% 其中100-120平方米占36% 120-150平方米占32% [4] 市场结构特征 - 青岛楼市已迈入改善市场为主导的新阶段 购房者对居住品质 空间舒适度和社区环境要求提升 [4] - 改善型住房需求成为市场主要驱动力 购房者不再仅满足基本居住需求 [4] 去化周期分析 - 截至7月商品住宅去化周期缩短至16.9个月 [5] - 原老市北区去化周期最短仅11.1个月 主因新地供应缺乏导致房源稀缺 [5] - 老四方区去化周期11.8个月 作为刚需和刚改购房者青睐区域 主城区新盘集中 [5] 区域去化分化 - 李沧区去化周期18.5个月 随着森林公园等项目稳步去化 存量房源减少周期缩短 [7] - 郊区如胶州市和即墨区面临库存积压 因前期过度开发导致供应过剩且配套建设滞后 [7] - 主城区土地供应紧张房源稀缺去化率高 郊区部分区域供应过量去化慢 [7] 房企集中度 - 1-7月前20强房企销售额约440亿元 占全市商品房市场47.8% [8] - 头部房企表现突出 彰显市场竞争强劲实力和行业影响力 [8] 产品力升级趋势 - 产品力升级成为房企突破竞争核心变量 需深度聚焦消费者需求构建差异化竞争力 [8] - 开发商需从户型功能设计 社区配套完善 物业服务升级等维度全面发力 [8] 未来市场展望 - 主城区2025年土地供应同比减少38% 高端改善型需求持续释放 [9] - 120-150平方米面积段产品市场关注度和需求不断上升 崂山区新盘吸引改善型购房者 [9] - 刚需端有所收缩 改善和置换需求增长明显 部分刚性需求被二手房和配售型保障房满足 [9] 购房建议导向 - 刚需购房者应选择性价比高 基础设施完善房源 关注流通性 户型设计和地理位置 [11] - 改善型购房者应优先考虑主城区优质地段 重点关注120-150平方米改善型产品 [11] - 需深入了解开发商品牌和口碑 选择信誉良好开发商确保房屋质量和后续服务 [11]

新房市场表现 - 上半年杭州市区新房成交27599套 同比减少12.11% [2] - 新增供应24831套 同比下滑9.26% [2] - 成交面积同比减少5.37% 成交金额同比减少7.23% [2] - 不限价新盘入市后表现突出 6月成交5171套 成交总额比3月增加4.8% [3] - 限价项目仍占主导 成交套数前十中限价项目占7个 [3] - 滨杭滨纷城以1744套成交量居首 成交均价17600元/平方米 [3] - 钱新二期玉澜月华以44.29亿元成交总额居金额榜第一 [3] 房企表现 - 绿城 滨江 建发包揽流量榜 权益榜 全口径榜前三名 [3] - 绿城以241.37亿元流量金额居首 全国操盘金额1221.1亿元行业第二 [4][5] - 滨江全口径销售额286.71亿元 全国全口径销售榜第十位 [5] - 建发巩固杭州市场份额 位列三榜第三位 [5] 二手房市场表现 - 上半年二手房成交48926套 同比上涨13% [6] - 6月成交7335套 环比下滑4.9% 同比减少17.1% [6] - 3月成交12413套创8年新高 随后连续三个月下滑 [6] - 改善需求释放 90平方米以上成交占比增长5.9% [6] - 400万元以上成交占比提升3.2% [6] - 次新改善小区表现突出 成交前十中近一年交付项目占6个 [7] - 星瓒颂锦府以156套成交量居首 成交均价46953元/平方米 [7] - 绿城·桂冠东方城成交150套 成交均价45668元/平方米 [7] 市场趋势 - 不限价新房入市对二手房产生分流影响 [7] - 二手房挂牌量超18万套 以价换量成为普遍选择 [7] - 每月约3万套房源降价 [7]

土地拍卖情况 - 青岛青特产城集团有限公司以楼面地价9700元/㎡、总价3.04亿竞得李沧区郑庄片区LC0306-70地块 [1] - 该地块土地面积18448.7平方米，规划建筑面积31362.79平方米，容积率≤1.7，建筑密度≤30%，绿地率≥30% [1] - 地块位于九水东路以北、铜川路以东，地理位置优越，具备打造高品质住宅项目的条件 [1] 区域市场概况 - 东李楼市持续升温，成为青岛房地产市场热点区域，改善型住房需求不断释放 [3] - 东李凭借优越生态环境和逐步完善配套设施吸引购房者，优质地块备受房企青睐 [3] - 区域内新盘项目多以改善型住宅为主，产品类型涵盖洋房、叠拼等 [3] 地块价值分析 - 地块生态资源得天独厚，坐拥世博园"天然氧吧"，南望李村河，北倚卧龙山 [3] - 周边路网发达，北接金水路，西临青银高速，东、南延伸至李沧-崂山区界 [5] - 在建地铁2号线二期佛耳崖站、合川路站计划2026年通车 [5] - 周边商业配套成熟，包括九水农贸市场、丽达购物中心、万达广场等 [5] 公司战略布局 - 此次拿地是青特首次进军李沧区，也是其在市内四区布局的第二个项目 [5] - 公司此前在新都心的青特星城项目已交付入住，在城阳区打造了青特滨湖国际等标杆项目 [5] - 结合地块低密特性，公司可能在此打造品质型洋房社区 [5] - 公司将凭借在城阳积累的经验和口碑，提升李沧区居住品质 [5]