从同比来看，4月份，70个大中城市中，各线城市的商品住宅销售价格同比降幅继续收窄。其中，一、二、三线城市新建 商品住宅销售价格同比分别收窄0.7个百分点、0.5个百分点和0.3个百分点；二手住宅销售价格同比收窄0.9个百分点、0.5个百分 点和0.4个百分点。 本报记者 孟珂 5月19日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办举行的新闻发布会上表示，去年四季度以 来，各地区、各部门认真贯彻落实党中央关于"促进房地产市场止跌回稳"的决策部署，出台了多项稳楼市政策，支持刚性和改 善性住房需求，降低购房成本，取得积极成效。今年以来，政策效果继续显现，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对《证券日报》记者表示，市场仍需要政策持续发力，进一步巩固稳定态势，预计各 项政策有望继续加快落实，具体政策主要聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量房等方面。 房价运行总体稳定 从环比来看，4月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由3月份上涨0.1%转为持平。其中，北京和上 海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。二线城市新建商品 ...

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年4月70城新房销售价格环比降幅持平、同比降幅缩小，一线城市新房价格环比持平；二手房销售价格同比降幅收窄，一线城市二手房价格环比由涨转跌，二、三线城市降幅环比扩大 [8][29] - 年初至今在促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来中国房地产市场继续朝着止跌回稳方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复，房价运行总体稳定 [8][29] - 在积极财政政策和适度宽松货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [8][29] 根据相关目录分别进行总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比持平 - 新建商品住宅环比方面，一、二、三线城市环比分别为0.0%、0.0%、 - 0.2%（3月分别为 + 0.1%、0.0%、 - 0.2%），70城整体环比 - 0.1%，降幅较3月持平；同比方面，一、二、三线城市同比分别为 - 2.1%、 - 3.9%、 - 5.4%（3月分别为 - 2.8%、 - 4.4%、 - 5.7%），70城整体新房价格同比降幅缩小0.5pct至4.5% [5][14] - 2025年4月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为22、3、45个（3月分别为24、5、41个），同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个（3月分别为2、0、68个） [5][15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 4月70城二手房价格环比 - 0.4%，降幅环比扩大0.2pct；同比 - 6.8%，降幅缩小0.5pct [6][19] - 一、二、三线城市环比分别为 - 0.2%、 - 0.4%、 - 0.4%（3月分别为 + 0.2%、 - 0.2%、 - 0.3%），同比分别为 - 3.2%、 - 6.5%、 - 7.4%（3月分别为 - 4.1%、 - 7.0%、 - 7.8%），降幅分别缩小0.9pct、0.5pct、0.4pct [6][19] - 2025年4月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为5、1、64个（3月分别为10、4、56个），同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（3月分别为0、0、70个），70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 2025年4月一二线重点35城新房价格同比上海、太原、杭州3城上涨，环比大连、上海、天津等16城实现上涨，上海以环比 + 0.5%，同比 + 5.9%领跑35城；一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长；新房1 - 4月整体同比上海、太原分别以同比 + 5.7%、 + 1.1%领跑35城 [7][26] - 4月35城二手房价格同比均下降，上海、成都、西宁环比上涨0.1%、0.1%、0.1%，呼和浩特、南昌、福州同比下跌10.5%、9.5%、8.8%；1 - 4月整体上海以同比 - 1.6%领跑，呼和浩特、南昌同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 - 1.6%、 - 2.5%、 - 4.8%、 - 8.9% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、能把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团、中国金茂 [8][29] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如新城控股、龙湖集团 [8][29] - 推荐二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔的企业，如贝壳 - W、我爱我家 [8][29]

作 者丨周潇枭 毕凤至 杨乔羽 编 辑丨周上祺 刘巷 设 计丨郑嘉琪 王冰 视 频丨许婷婷 5月1 9日，国家统计局发布4月份国民经济运行数据。总的来看，4月份，外部冲击影响加大，但宏观政策协同发力， 主要指标平稳较快增长，国民经济延续向新向好态势。也要看到，外部不稳定不确定因素仍然较多，国民经济持续回 升向好基础还需进一步稳固。 国家统计局发言人答2 1记者：好房子需求不断扩大，促进房地产回稳仍需继续努力 5月1 9日，国新办举行新闻发布会，邀请国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖出席，介绍2 0 2 5年 4月份国民经济运行情况，并答记者问。 国家统计局数据显示，1—4月份房地产开发投资同比下降1 0 . 3%，降幅相较1—3月份扩大0 . 4个百分点。1—4月份， 全国新建商品房销售面积同比下降2 . 8%，降幅较1—3月份收窄0 . 2个百分点；新建商品房销售额同比下降3 . 2%，降 幅较1—3月份扩大0 . 2个百分点。 当天，国家统计局还公布了4月份7 0个大城市房价数据，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨 0 . 1%转为持平，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上 ...

地产股表现 - 荣盛发展、空港股份、沙河股份、深振业A、海泰发展、电子城、华夏幸福涨停 [1] - 大龙地产、津投城开、华丽家族、京能置业等涨超5% [1] 行业动态 - 国家统计局新闻发言人付凌晖表示房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 部分一二线城市交易有所恢复，房价运行总体稳定 [1]

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产 市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，部分一二线城市交易有所恢复，房价运行总体稳定。但也要看到， 当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待释放，部分地区房地产去化压力依然 较大，促进房地产止跌回稳仍需继续努力。 ...

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着前期政策落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][85] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道等的房企，如华润置地等 [4][85] 根据相关目录分别进行总结 光大核心30城商品住宅销售跟踪 - 核心30城包括北京、上海等30个城市，其中“北上广深杭蓉”为重点，其余为“二线24城” [7] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交金额2717亿元，同比-2.5%，环比-25.6%；1 - 4月成交金额10745亿元，同比+7.1% [7] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交面积1086万㎡，同比-5.2%，环比-25.1%；1 - 4月成交面积4376万㎡，同比+2.3% [1][17] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交均价25023元/㎡，同比+2.8%，环比-0.6%；1 - 4月成交均价24553元/㎡，同比+4.8% [25] - 2025年1 - 4月，重点城市新房累计成交均价：北京60061元/㎡，同比+21.2%；上海77681元/㎡，同比-2.8%；广州32623元/㎡，同比-11.8%；深圳60537元/㎡，同比-2.0% [2][37] 核心城市二手住宅成交跟踪 核心15城二手住宅成交量跟踪 - 核心15城包括北京、上海等15个城市，其中一线城市为北京、上海、广州、深圳，其余为余下二线城市 [43] - 2025年4月，核心15城二手住宅成交面积1520万㎡，同比+13.1%，环比-7.8%；1 - 4月成交面积5314万㎡，同比+20.7% [3][43] - 2025年4月，核心15城二手住宅成交套数16.0万套，同比+11.6%，环比-9.2%；1 - 4月成交套数56.0万套，同比+20.5% [53] 核心10城二手住宅成交价格跟踪 - 核心10城包括北京、上海等10个城市，其中一线城市为北京、上海、广州、深圳，其余为余下二线城市 [62] - 2025年4月，核心10城二手住宅成交金额3057亿元，同比+15.7%，环比-13.3%；1 - 4月成交金额11067亿元，同比+24.7% [62] - 2025年4月，核心10城二手住宅成交均价24066元/㎡，同比+1.3%，环比-4.0%；1 - 4月成交均价24604元/㎡，同比+2.1% [71] - 2025年1 - 4月，重点城市二手房累计成交均价：北京28927元/㎡，同比+3.5%；上海39193元/㎡，同比+2.6%；广州27170元/㎡，同比-7.4%；深圳57887元/㎡，同比-2.0% [3][80] 投资建议 - 回顾2024年，房地产行业政策密集出台，四季度市场热度提升；展望2025年，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][85] - 建议关注两条主线，一是稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道的房企，如华润置地等 [4][85]

核心观点 - “一揽子”政策增强地产止跌回稳预期，2025年是建材板块盈利修复年，供给端支撑强，需求端有弹性，竞争力强的龙头公司盈利率先修复，看好建材板块投资机会，建议关注消费建材、水泥玻纤玻璃龙头及部分结构性景气赛道 [6][25] 一、“一揽子”政策增强房地产止跌回稳预期，关注建材板块底部机会 （一）消费建材 - 2024年前三季度消费建材行业收入和扣非净利润同比下滑，龙头公司经营韧性强，份额提升，盈利水平下滑归因于毛利率承压和费用率上升 [32] - 消费建材长期需求稳定、行业集中度提升、竞争格局好，下游地产寻底，需等待销售企稳，看好三棵树等公司，关注坚朗五金等公司 [29][42] （二）水泥 - 上周全国水泥市场均价环比下跌1.2%，价格下调区域集中在华东和华中，推涨区域为东三省和河北，需求减弱，库存上升，价格延续回落走势 [29][44] - 2025年开年需求同比下滑，企业加强自律错峰推涨价格，叠加煤价下跌，盈利中枢有望同比提升，行业估值处于底部区域，看好海螺水泥和华新水泥，关注华润建材科技等公司 [55][60] （三）玻璃 - 浮法玻璃价格跌多涨少、交投不温不火，库存增加，产能利用率下降，刚需提货节奏放缓；光伏玻璃交投欠佳、库存缓增，下游组件厂家排产下降，需求支撑一般 [62][74] - 光伏抢装带来需求回暖，3 - 4月价格上调，近期库存降速放缓，中期价格持续性需观察下游需求和潜在产能释放节奏，看好旗滨集团等公司，关注金晶科技等公司 [75][87] （四）玻纤碳基复材 - 玻纤市场价格暂稳运行，电子纱近期暂报稳，无碱粗纱市场需求恢复慢，海外出口受限，电子纱市场出货放缓，需求端增量不明显 [89] - 24Q1玻纤底部确立，2025年初部分产品涨价，2025年粗纱产能或个位数增长，电子纱产能相对稳定，碳基复材热场景气度继续筑底，看好中国巨石等公司，关注金博股份 [99][105] 二、2025年5月第二周基本面数据与成本跟踪 （一）价格与库存 - 水泥价格环比上周-1.2%，浮法玻璃环比上周-0.9%，玻纤和光伏玻璃价格环比上周持平，全国水泥、浮法玻璃、光伏玻璃库存环比上升，玻纤库存4月环比上升3.9% [108][110] （二）原材料价格 - 上周原油、天然气、国废和不锈钢价格环比上涨，煤炭、纯碱、钛白粉、PVC、HDPE、铝合金、锌合金、铝锭和环氧乙烷价格环比下跌 [111] 三、市场面 - 2025年5月9日建材指数PB(MRQ)估值为1.02倍，PE(TTM)估值为18.98倍，处于历史底部区域，5月6日至9日建材指数+2.55%，跑赢大盘 [112]

公司业绩 - 2024年度公司实现营业收入98,109.02万元，利润总额9,462.45万元，净利润5,725.65万元，归属于上市公司所有者净利润3,741.48万元 [2][6] - 截至2024年末，公司资产总额727,243.50万元，归属于母公司的所有者权益合计478,385.88万元 [6] - 2024年度利润分配预案为以2024年12月31日总股本809,095,632股为基数，向全体股东每10股派送现金股利0.1元（含税），共计派发现金股利8,090,956.32元，剩余未分配利润结转入下一年度，本年度不送红股，不以资本公积转增股本 [9] 智慧社区平台 - “世荣会”智慧社区平台上线管家服务、报事报修等多项便民功能与服务，实现设备100%在线管理，打造“数字 + 绿色”融合型社区样板 [3] - “世荣会”小程序已绑定用户2.26万，绑定房屋1.2万间，绑定率达63.19%，2024年世荣物业的业主满意度提高了9% [3] 在建项目 - 在建主要项目有世荣峰景广场一期（酒店项目）、万荣商业中心、世荣暻观花园 [3] - 万荣商业中心预计年内竣工，力争世荣峰景广场 - 喜来登酒店年内开业，世荣暻观花园建设期延续至2026年 [3] 行业政策 - 2025年中国房地产政策环境有望延续宽松基调并加大支持力度，“两会”政府工作报告、中办国办方案及国新办发布会宣布多项政策措施，为市场企稳回升创造有利条件 [3] 项目利好 - 粤港澳大湾区基础设施互联互通对珠海房地产项目带来交通升级提升区位价值、产业协同带动人口导入、配套完善提升宜居属性等多重利好 [4] 股价波动 - 二级市场股价受宏观经济、行业周期、投资者价值判断及资本市场整体状况等多重因素影响，公司建立市值管理长效机制，提醒投资者注意风险 [5] 公司优势 - 深耕粤港澳大湾区27载，凭借卓越产品品质与完善客户服务体系，有较低客诉率与较高客户复购率，市场份额有竞争优势 [7] - 在珠海区域持有计容面积超百万方优质土地储备，土地获取成本低于区域同业水平，有成本空间投入产品打造与服务升级 [7] - 经过市场沉淀和口碑积累，品牌深入人心，成为珠海区域市场品质和信誉的象征 [7] 人才引进影响 - 珠海人才引进政策增加外来人口流入，对住房销售市场产生积极影响，短期有支撑作用，长期效果需观察产业落地与人口留存情况 [8] 多元化业务成果 - 2024年在商贸板块、中拉经贸、集中供热、康养农旅、产业投资等方面取得增益，如开拓拉美秘鲁市场、推动合作协议签署、拓展新客户、打造康养农旅项目、投资企业效益上涨等 [10] 社会责任 - 恪守企业使命，融入社区建设，鼓励员工参与志愿服务，完善公共服务设施，历年捐赠款物及冠名赞助累计支出约一亿元 [10] - 贯彻乡村振兴战略，响应“百千万工程”号召，在多领域承担社会责任 [10] 保障性住房 - 公司目前暂未参与有关保障性住房项目 [2]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 5月7日央行等三部门宣布的一揽子金融政策中涉房增量政策符合4月政治局会议定调，预计政策落地巩固房地产市场“止跌回稳”趋势，后续关注财政和北上深调控政策是否匹配发力[1] - 公积金贷款利率下调结合降准降息有望打开商贷利率下行空间，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元[2] - 结构性货币政策工具利率下调，降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升地方政府推进意愿[3] - 推动房地产融资制度和REITs入通改革，加快出台适配融资制度，保持融资稳定，REITs入通有望带来增量资金[4] - 看好核心城市复苏节奏及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐“三好”逻辑地产股和分红与业绩稳健的物管公司[5] 相关目录总结 公积金贷款利率调整 - 3月国务院提出降低住房公积金贷款利率，本次会议下调公积金贷款利率0.25pct，5年期以上首套房公积金利率从2.85%降至2.6%[2] - 结合降准（下调存款准备金率0.5pct）、降息（下调政策利率0.1pct），有望重新打开增量商业银行房贷利率下行空间，3月百城首套/二套房贷款利率较24年10月低点略有上行[2] 结构性货币政策工具利率下调 - 本次会议下调所有结构性货币政策工具利率0.25pct，抵押补充贷款利率从2.25%降至2%，保障性住房再贷款利率从1.75%降至1.5%[3] - 降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升项目资金平衡可行性和地方政府推进意愿[3] 房地产融资制度和REITs入通改革 - 加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括贷款管理办法，指导金融机构保持房地产融资稳定，满足住房需求，强化高品质住房资金供给[4] - 截至5月6日，商业银行审批通过的房地产“白名单”贷款增至6.7万亿元，较24年末增加1.7万亿元；25Q1房地产贷款余额环比增加7500多亿元[4] - 会议提出将REITs等纳入沪深港通标的，有望为公募REITs和港股REITs带来增量资金[4] 投资建议 - 推荐A股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份[5] - 推荐港股开发华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产[5] - 推荐物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务[5] 重点推荐公司情况 - 城投控股：25Q1营收23.4亿元，同比+455.6%；归母净利润0.24亿元，同比扭亏为盈，维持“买入”，目标价6.34元[12] - 城建发展：25Q1营收66.1亿元，同比+436%；归母净利润0.4亿元，同比扭亏，维持“买入”，目标价7.32元[12] - 滨江集团：25Q1营收225.1亿元，同比+64%；归母净利润9.8亿元，同比+48%，维持“买入”，目标价12.08元[12] - 新城控股：25Q1营收97.4亿元，同比-32.2%；归母净利润3.04亿，同比+34.0%，维持“买入”，目标价17.50元[12] - 招商蛇口：25Q1营收204.5亿元，同比-13.9%；归母净利润4.5亿元，同比+34.0%，维持“买入”，目标价12.52元[13] - 建发股份：25Q1营收1438亿元，同比+9.5%；归母净利5.8亿元，同比-3.3%，维持“买入”，目标价14.33元[13] - 华润置地：24年收入2788亿元，同比+11%；核心净利润254亿元，同比-8.5%，维持“买入”，目标价32.72港元[13] - 中国海外发展：24年收入同比-9%至1852亿元；归母净利润156亿元，同比-39%，维持“买入”，目标价17.07港元[13] - 绿城中国：24年收入1585亿元，同比+21%；归母净利润16亿元，同比-49%，维持“买入”，目标价12.73港元[13] - 建发国际集团：24年收入1430亿元，同比+6%；核心归母净利润43亿元，同比-1.6%，维持“买入”，目标价19.29港元[13] - 越秀地产：24年营收864亿元，同比+8%；归母净利10.4亿元，同比-67%，维持“买入”，目标价6.85港元[14] - 华润万象生活：24年营收170.4亿元，同比+15%；归母净利润36.3亿元，同比+24%，维持“买入”，目标价39.81港币[14] - 绿城服务：24年营收178.9亿元，同比+6%；核心经营利润15.9亿元，同比+22%；归母净利润7.9亿元，同比+30%，维持“买入”，目标价5.91港币[14] - 中海物业：24年营收140.2亿元，同比+7%；归母净利润15.1亿元，同比+13%，维持“买入”，目标价7.74港币[14] - 招商积余：25Q1营收44.6亿元，同比+20%；归母净利润2.2亿元，同比+15%，维持“买入”，目标价14.96元[14] - 保利物业：24年营收163.4亿元，同比+8%；归母净利润14.7亿元，同比+7%，维持“买入”，目标价40.15港币[14] - 滨江服务：24年营收36.0亿元，同比+28%；归母净利润5.5亿元，同比+11%，维持“买入”，目标价31.06港币[14]

央行下调公积金贷款利率 - 央行宣布自2025年5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率从2.85%降至2.6% [1] - 同步降低政策利率0.1个百分点，两项利率合计调降35个基点 [1] - 公积金利率重新定价日为每年1月1日，存量公积金贷款将在2026年1月1日调整，新发放贷款即日执行新利率 [1] 对购房成本的影响 - 以组合贷款商业住房抵押贷款与公积金贷款额度各100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，月供30年累计减少6.76万元 [1] - 公积金贷款与商业贷款利率差有望进一步收窄，5年期以上首套房公积金利率由2.85%降至2.6% [2] - 商业贷款方面，7天期逆回购操作利率从1.5%调降至1.4%，预计带动LPR同步下行约0.1个百分点 [2] 政策效果与市场反应 - 降息符合预期，发挥公积金贷款的惠民功能和支持消费功能，缩小公积金贷款和商贷利率的利差 [2] - 全国公积金优化政策方向包括降低首付比例、提高贷款额度、优化住房套数认定标准、延长还款期限等 [2] - 商业性个人住房贷款利率预计将有更大幅度下调，缓解实际居民房贷利率偏高状况，推动房地产市场止跌回稳 [3] 房地产市场现状与展望 - 截至2025年4月末，全国30个大中城市商品房销售面积同比下降1.7%，跌幅较2024年年底明显收窄 [4] - 2025年一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [4] - 房地产"白名单"贷款审批通过金额增至6.7万亿元，较年初多增1.7万亿元左右，支持房企存量信贷业务合理展期 [4] - 央行将继续延长和落实房地产"金融16条"支持政策，扩大保障性住房建设金融支持力度，推动市场向供需平衡方向运行 [4]