市场表现与成交量 - A股市场震荡走高后跳水 三大指数悉数收跌 仅科创50指数微涨[1] - 市场成交额达3.19万亿元 创A股历史第三大成交量 仅次于8月25日的3.14万亿元[1] - 成交额从3.14万亿元骤降至2.68万亿元 但2800只个股上涨显示结构性机会酝酿[1] 板块分化特征 - CPO算力硬件股维持强势 新易盛等多股创历史新高[1] - 芯片股冲高 瑞芯微涨停 稀土永磁概念活跃 北矿科技涨停[1] - 地产股调整 深深房A跌停 白酒 美容护理 创新药等板块跌幅居前[1] - 市场呈现结构性分化 多空博弈加剧[4] 政策与行业主线 - 国务院发布"人工智能+"行动政策 聚焦六大领域：科学技术 产业发展 消费提质 民生福祉 治理能力 全球合作[7] - 设定三阶段目标：2027年六大领域AI渗透率超70% 2030年智能经济普及率超90% 2035年全面进入智能社会[8] - 稀土供给侧改革深化 工信部等三部门将进口矿纳入总量管控[10] - 信创领域银河麒麟操作系统部署超1600万套 支撑国家重大工程[11] 机构观点 - 部分资金获利了结 场外资金对估值持观望态度[4] - 多数机构认为慢下来能走更远 补量后大盘将继续震荡盘升[5] - 中信建投认为REITs市场拐点已至 年内有望新高[6]

合作背景与参与方 - 兴业证券与华威集团签署Pre-REITs合作协议 由兴业证券党委委员兼副总裁孔祥杰与华威集团常务副总裁兼华威农商集团董事长沈玲代表双方签约 [1] 华威集团业务定位与发展战略 - 公司为扎根福建40年的综合型投资集团 业务涵盖专业市场运营、学校教育、精密制造、汽车服务及花荟文旅等产业 [3] - 计划通过Pre-REITs合作推动农贸REIT与专业市场、绿色环保、冷链设施等多资产类别融合发展 助力现代化农产品供应链体系建设 [3] 兴业证券角色与服务方向 - 作为福建省属国有金融机构 致力于为省内民营企业提供高水平综合金融服务 [3] - 将通过Pre-REITs基金及公募REITs扩募等方式支持企业盘活存量资产 并依托投行、投资、投研及财富管理专业优势提供全方位证券金融服务 [3] 合作机制与实施路径 - 双方将在优质资产发掘、培育、收购及Pre-REITs基金领域深化合作 [4] - 建立Pre-REITs与公募REITs双轮驱动机制 [4]

行业动态 - 国家发展改革委提出支持民间投资项目发行基础设施REITs 完善民营企业参与国家重大项目建设长效机制 持续推进基础设施竞争性领域向经营主体公平开放 [1][7] - 支持民营企业在新兴产业和未来产业投资布局 鼓励民间资本投资铁路 核电 水利 公共服务等领域重大项目 [1][7] - 规范实施政府和社会资本合作（PPP）新机制 深化投贷联动合作 引导民营企业参与"两重"建设和"两新"工作 [1][7] 一级市场 - 截至2025年8月22日 上市REITs发行规模达1909亿元 共发行73只产品 [8] - REITs发行经历试点阶段（2021年首批9只发行规模超300亿元）至常态化发行阶段（2024年累计发行超600亿元） [14][15] - 底层资产持续扩围 2022年新增保障性租赁住房和能源基础设施REITs 2024年新增消费基础设施和水利基础设施REITs [14][15] 市场表现 - 本周（2025年8月18日至22日）中证REITs全收益指数下跌1.74% REITs总指数下跌1.77% 产权指数下跌2.06% 经营权指数下跌1.20% [2][16] - REITs总指数跑输沪深300指数5.95个百分点 跑输中证全债指数1.34个百分点 跑输南华商品指数1.34个百分点 [2][16] - 个券表现分化 中金重庆两江REIT领涨（+2.33%） 中金厦门安居REIT领跌（-6.28%） [2][16] - 年内表现方面 REITs总指数YTD涨幅16.43% 产权指数YTD涨幅19.98% 经营权指数YTD涨幅10.68% [24] 流动性 - 本周REITs总成交额(MA5)为7.27亿元 环比上升11.2% 产权和经营权成交额(MA5)分别为4.93亿元（+15.7%）和2.33亿元（+2.8%） [3][36] - 园区基础设施类REITs成交额最大（1.56亿元 占比21.4%） 环比增长58.4% 消费基础设施类REITs成交额环比增幅达112.0% [3][36] - 数据中心基础设施类REITs成交额环比下降56.7% 能源基础设施类REITs成交额环比下降6.4% [3][36] 估值分析 - 中债估值收益率显示 交通基础设施类REITs收益率较高（如平安广交投广河高速REIT达8.89%） 消费基础设施类REITs收益率较低（如嘉实物美消费REIT仅0.30%） [43] - P/NAV比率方面 园区基础设施类REITs普遍低于1（如华夏合肥高新产园REIT为0.87） 而消费基础设施类REITs普遍高于1.3（如易方达华威农贸市场REIT达1.73） [43] - 能源基础设施类REITs估值分化明显 鹏华深圳能源REIT P/NAV为1.18 而工银蒙能清洁能源REIT P/NAV为1.41 [43] 相关性分析 - REITs指数与债券市场相关性较高（近20日中证REITs指数与中证全债相关系数0.761） 与股票市场呈负相关（与沪深300相关系数-0.281） [28] - REITs内部细分品类相关性较强 近20日产业园区与仓储物流REITs相关系数达0.914 保租房与市政环保REITs相关系数达0.844 [29] - 长期相关性（250日）显示REITs与大宗商品相关性较弱（与南华商品指数相关系数0.124） 与黄金相关性较低（0.105） [28]

投资策略 - 采用增长与收入混合投资策略 实现与标普500指数相当的总回报 [1] - 重点关注高质量股息股票 以及业务发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金等资产类别 [1] - 通过多元化资产配置提升投资收入效率 同时保持长期增长潜力 [1] 投资经验 - 拥有超过15年市场投资经验 专注于分析高回报投资机会 [1] - 强调经典股息增长型股票作为投资组合基础的重要性 [1]

会议安排 - 会议于8月24日16:00开始 主题为地产过去 现在与未来 主讲人涂力磊[2][3] - 会议分四部分：海外研究、公司深度、行业框架、上下游产业链 共21场[3] - 参会需通过白名单 联系国泰海通对口销售 电话全球010-53827720 中国香港85251089680 中国台湾886277083288 密码668139[2][3] 海外研究专题 - 8月25日谢盐主讲美日对比 分析中国地产信用修复能力[3] - 8月26日涂力磊和陈昭颖分析NIHON HOUSING 日本经济寒冬中十倍回报物业龙头[3] - 8月27日黄可意探讨城市更新国际对比[3] - 8月28日谢盐分析新加坡组屋模式 进行中新比较[3] - 8月31日涂力磊从普尔特案例研究房地产如何走出衰退[3] 公司深度研究 - 9月1日白淑媛深度分析招商蛇口 主题为穿越周期 价值跃迁[3] - 9月2日曾佳敏深度分析华润置地 称为全球开发运营龙头 新模式下行业标杆[3] - 9月3日涂力磊和陈昭颖深度分析贝壳-W 探讨数智焕新房产交易 多元启航破界创赢[3] - 9月4日曾佳敏深度分析华润万象生活 主题为争创全球一流企业 品质成就万象非凡[3] - 9月8日黄可意深度分析首程控股 称为让科幻走进现实的领路人[3] 行业框架研究 - 9月9日白淑媛分析保租房REITs研究框架 住房租赁REITs 2025扩募潮起[3] - 9月10日曾佳敏分析商业REITs研究框架[3] - 9月11日黄可意分析工业REITs研究框架[3] - 9月14日涂力磊分析中介行业研究框架[3] - 9月15日曾佳敏分析物业行业研究框架[3] - 9月16日白淑媛分析楼市冷暖 租金先知[3] - 9月17日黄可意分析地产收储与土地购置[3] 上下游产业链研究 - 9月18日谢盐分析房地产为什么是支柱性产业 研究对上下游产业拉动情况[3] - 9月21日陈子仪分析地产与下游消费韧性及投资逻辑[3]

发行基本情况 - 中金唯品会奥莱REIT代码为508082.SH，是产权类消费基础设施REIT，底层资产为宁波杉井奥特莱斯[1] - 底层资产宁波杉井奥特莱斯商业建筑面积8.33万平方米，戴德梁行评估资产价值为29.01亿元[2] - 发行10.0亿份，战配、网下、公众分别占比70%、21%、9%[3] - 网下有效认购倍数254.19倍，中签率0.39%[3] 财务与估值指标 - 初始IRR为7.75%，2025年和2026年可供分配金额预测分别为1.51亿元和1.64亿元[3] - 2025年和2026年预测年化派息率分别为6.94%和5.65%[3] - 发行价3.48元，发行P/NAV为1.20倍，对应23.05倍P/FFO[3] - 今明两年调整后预期年化派息率分别为5.79%和4.71%[3] 市场定位与可比分析 - 已上市产权类消费基础设施REITs共9只，过去三个月平均P/NAV中位数1.41倍，P/FFO中位数25.02倍，派息率TTM中位数3.69%[4] - 最可比标的华夏首创奥特莱斯REIT(508005.SH)过去三个月平均P/NAV、P/FFO和派息率TTM分别为1.58倍、25.43倍和2.95%[4] - 唯品会奥莱估值倍数或高于首创奥莱，目标价区间4.58-5.46元，较发行价高32-57%[4] 运营与风险 - 宁波杉井奥特莱斯出租率2024年末达99.91%，收入以联营收入为主，租金收入为辅[2] - 风险提示包括消费下行、竞争加剧、运营效率不佳及市场估值中枢下移等[5]

投资策略 - 采用增长与收益混合投资系统 实现总回报与标普500指数相当 [1] - 专注于分析高质量股息股票及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 通过配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金提升投资收入效率 [1] 投资组合构成 - 经典股息增长股票构成投资组合基础 [1] - 辅助配置包括商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金等另类资产 [1] - 投资组合设计兼顾收入生成和总回报目标 [1] 专业背景 - 拥有超过15年市场投资经验 [1] - 具备日间金融分析师专业背景 [1] - 专注于发掘具有账单支付潜力的高收益投资机会 [1]

民间投资总体表现 - 上半年民间项目投资（扣除房地产开发民间投资）同比增长5.1% 实现稳定增长 [1] - 受房地产开发投资下滑影响 上半年民间投资整体增速同比下降0.6% [2] - 中央政治局会议提出"激发民间投资活力 扩大有效投资" 下半年将聚焦效益精准发力 [1] 行业投资分化情况 - 住宿和餐饮业民间投资增长20.3% 增速领先各行业 [2] - 基础设施民间投资增长9.5% 文化体育和娱乐业增长8.4% [2] - 制造业民间投资增长6.7% 新能源汽车 人工智能 计算机通信 通用设备 专用设备制造业等领域投资增长较快 [2] 政策环境改善 - 5月20日民营经济促进法正式实施 开启以法治护航民营经济高质量发展新篇章 [3] - 最高人民法院发布25条指导意见 从市场准入 融资 产权保护等方面提供司法保障 [3] - 新版市场准入负面清单发布 向民间资本推介总投资额超3万亿元的3200多个新项目 [3] 两重两新投资机遇 - 国务院核准5个核电项目 民企参股比例从10%提升至20% 新核准机组投资总额超2000亿元 [4] - 江苏省民企投资省级重大项目228个 比去年增加27个 计划投资额达1500亿元 [4] - 支持民营企业参与工业设备更新 回收循环利用领域投资建设 [5] 融资机制创新 - 首批两只数据中心公募REITs成功上市 建设运营均来自民间投资 [6] - REITs市场有望从数据中心拓展到产业园区 仓储物流 交通设施等领域 [6] - 中央预算内投资7350亿元已基本下达完毕 "两重"建设项目清单8000亿元全部下达完毕 [7] 投资机制建设 - 加快完善民营企业参与国家重大项目建设长效机制 [5][7] - 全国统一大市场建设步伐加快 区域市场壁垒加速破除 [3][7] - 需进一步破除市场壁垒 优化营商环境 降低制度成本 [7]

市场投资策略 - 当前市场指数接近历史高点 股票市场中寻找有吸引力投资机会的难度加大 [1] - 收益型基金在当前市场环境下是更稳妥的选择 因其能提供稳定收入流 [1] - 通过构建包含股息增长股票 商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金的混合投资组合 可在保证收入的同时实现与传统指数基金相当的总回报 [1] 投资组合构建 - 经典股息增长股票构成投资组合基础 辅以商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 可有效提升投资收益 [1] - 采用增长与收益相结合的混合系统 能够实现与标普500指数相当的总回报 [1]

民间投资整体表现 - 上半年民间项目投资(扣除房地产开发)同比增长5.1% [1] - 受房地产开发投资下滑影响，整体民间投资增速同比下降0.6% [2] - 住宿和餐饮业民间投资增长20.3%，基础设施增长9.5%，文化体育娱乐业增长8.4%，制造业增长6.7% [2] 行业投资亮点 - 新能源汽车、人工智能、计算机通信、通用设备、专用设备制造业是民间投资较快增长领域 [2] - 核电项目民企参股比例从10%提升至20%，新核准5个核电项目总投资超2000亿元(单台机组约200亿元) [4] - 江苏民企投资的省级重大项目达228个(同比增加27个)，计划投资额1500亿元，集中在新一代信息技术、新能源、高端装备领域 [4] 政策支持与市场环境 - 民营经济促进法实施，首次立法保障民企参与国家重大战略和PPP项目 [3][4] - 新版市场准入负面清单发布，向民间资本推介3200多个新项目(总投资超3万亿元) [3] - 首批两只数据中心REITs上市，破除民企参与基建的融资壁垒，未来将拓展至产业园区、仓储物流等领域 [6] 未来投资方向 - 国家将支持民企参与工业设备更新、回收循环利用、新兴产业及未来产业投资 [5][7] - "两重"建设项目清单8000亿元和中央预算内投资7350亿元已基本下达完毕 [7] - 需进一步破除市场壁垒，优化营商环境，推动全国统一大市场建设 [7]