报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年一季度保险资管业创新型产品登记规模升数量降，债权投资计划降资产支持计划升，可关注政策导向下城市更新项目、产业转型主体、绿色证券化业务及人工智能等领域REITs产品，同时防范房地产尾部风险和财政实力弱区域平台潜在风险 [7][44] 各部分总结 产品运行分析 - 2025年一季度保险资管业创新型产品登记规模升数量降，债权投资计划占比降，区域投向向华东集中，交通为第一大投向，不动产占比降；资产支持计划登记数量及规模显著上升，基础资产类型丰富 [7][8] - 债权投资计划登记数量与规模大幅下降且降幅扩大，区域投向向华东集中，安徽占比最高，交通运输为第一大行业投向，商业不动产行业投向快速下滑，债项级别主要集中在AAA [9][11][19] - 中保登ABS登记数量与规模同比大幅增加，消费金融及小微贷款为主要基础资产类型，基础资产类型进一步丰富，新增蒸汽收费收益权项目，保险资管机构持续探索资产支持证券业务 [19][20][28] - 2025年一季度保险私募基金未有登记，股权计划登记规模大幅增加，主要系华夏久盈资产登记一只100亿元项目所致 [29] 机构运行分析 - 债权投资计划方面，2025年1 - 3月安联资管和华泰资产登记数量领先，华泰资产、人保资产及安联资管登记规模超100亿元 [31] - 资产支持计划方面，截至2025年3月末平安资产登记数量和规模位列第一，2025年1 - 3月平安资产登记规模第一，民生通惠资产登记数量第一 [33] - 股权投资计划方面，2025年1 - 3月华夏久盈资产、国寿投资、民生通惠资管及中保投资各登记1只，华夏久盈资产登记规模领先；保险私募基金未有登记 [36] 行业政策梳理 - 城市更新及城投政策密集出台，国务院常务会议推进城市更新，上交所修订城投发债审核规则，保险资管可关注城市更新项目及产业转型主体 [7][37][38] - 金融监管总局与国务院部署房地产风险化解新政，但市场仍处调整期，需防范尾部风险外溢，保险资管可关注保障性住房投资机遇 [7][39][42] - 绿色金融政策支持绿色产业企业发行绿色债券等，保险资管可参与绿色资产支持证券，《实施意见》支持人工智能等领域发行REITs，保险资管可布局REITs投资项目 [43] 观察与展望 - 2025年保险资管创新型产品业务承压但仍是重要投融资品种，证券化业务或弥补下行趋势，可关注城市更新、绿色证券化及REITs产品，防范房地产和财政实力弱区域平台风险 [44][45] - 从发展趋势看，产品供给量缩减但仍是保险资金投资重要品种，机构推出低成本灵活“非标”产品，融资人有扩充融资渠道需求 [44] - 从产品类型看，债权投资计划仍重要但占比被中保登ABS挤压，保险资管将加大证券化产品领域布局 [45] - 从底层投向看，保险资管可布局绿色金融类创新产品，关注城市更新及产业转型主体，加大REITs领域投资 [45] - 从信用表现看，地产行业信用风险需警惕，政府融资平台债务风险可控，关注财政实力弱区域平台潜在风险暴露 [45]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年一季度保险资管业创新型产品登记规模上升、数量下滑，债权投资计划下降，资产支持计划上升，保险私募基金未登记，股权计划规模大增，证券化业务或弥补整体下行趋势 [7][44] - 保险资管可关注政策导向下的城市更新项目、产业转型主体、绿色证券化业务及人工智能等领域REITs产品，同时防范房地产尾部风险和财政实力较弱区域平台潜在风险 [7][44] 各部分总结 产品运行分析 - 2025年1 - 3月保险资管业创新型产品登记数量85只同比减少17只，登记规模1855.96亿元同比增长9.32%，债权投资计划数量占比72.94%同比减少13.33% [8] - 债权投资计划2025年1 - 3月登记规模997.75亿元和数量62只，同比分别下降27.19%和29.55%，区域投向向华东集中，安徽占比最高，交通运输为第一大行业投向，商业不动产占比降至6.04%同比减少5.05%，债项级别集中在AAA [9][11][16] - 中保登ABS 2025年1 - 3月登记数量19只和规模749.41亿元，同比上升146.24%和72.73%，基础资产类型丰富，新增蒸汽收费收益权项目，产品债项信用等级集中在AAAsf [20][25][27] - 2025年1 - 3月保险私募基金未登记，股权投资计划登记4只规模108.80亿元，同比增加2只和105.80亿元 [29] 机构运行分析 - 债权投资计划2025年1 - 3月安联资管和华泰资产登记数量领先，华泰资产、人保资产及安联资管登记规模超100亿元 [31] - 资产支持计划截至2025年3月末平安资产累计登记规模和数量第一，2025年1 - 3月平安资产登记规模第一，民生通惠资产登记数量第一 [33] - 股权投资计划2025年1 - 3月华夏久盈资产、国寿投资、民生通惠资管及中保投资各登记1只，规模分别为100.00亿元、5.00亿元、0.80亿元和3.00亿元 [36] 行业政策梳理 - 城市更新及城投政策方面，国务院推动城市更新吸引社会资本，中央财政补助城市更新，上交所修订城投发债审核规则，保险资管可关注城市更新项目和产业转型主体 [37][38] - 房地产政策方面，金融监管总局和国务院部署风险化解新政，李强强调收购存量商品房，市场仍处调整期需防范风险，保险资管可关注保障性住房投资机遇 [39][42] - 绿色金融政策方面，证监会支持绿色产业企业发行证券，保险资管可参与绿色资产支持证券和布局REITs投资项目 [43] 观察与展望 - 2025年保险资管创新型产品供给量缩减但仍是重要投融资品种，债权投资计划占比被中保登ABS挤压，证券化业务或弥补下行趋势 [44][45] - 底层投向可关注绿色金融产品、城市更新及产业转型主体和REITs领域 [45] - 信用表现上，地产行业“止跌回稳”，政府融资平台债务风险可控，但需关注财政实力较弱区域平台风险 [45]

市场表现 - 5月20日沪指平盘，深证成指跌0.08%，创业板指跌0.33%，沪深两市成交额近1.1万亿[1] - 5月19日沪指涨0.00%，深成指跌0.08%，创业板指跌0.33%，微盘股指数涨超2% [4] 资金流向 - 5月19日上证净流入49.69亿元，深证净流出9.68亿元，主力资金流入前三为电网设备、房地产开发、航运港口，流出前三为白酒、乘用车、汽车零部件[5] 消息面 - 证监会副主席李明将优化合格境外投资者等机制安排，支持外资机构申请新业务、设立新产品[6] - 贝莱德预计5 - 7月中国出口增速加速，支持性政策与外需提升将推动未来3个月经济增速提高[8] - 国家统计局称4月消费品以旧换新相关商品零售额拉动社消总额增长1.4个百分点，1 - 4月服务零售额增长5.1%，“五一”国内出游人数同比增长6.4%，消费拉动有望持续增强[9][10] 行业动态 - 今年房地产市场朝止跌回稳迈进，部分一二线城市交易有所恢复，但市场仍在调整转型[11] - 工信部等9部门印发意见加快推进科技服务业高质量发展[12] - 英伟达将AI模型应用于自动驾驶汽车，与梅赛德斯今年推出车队[14] 基金动态 - 5月第二周新成立基金23只，发行份额240.04亿份，5只债基吸金192.49亿元，占总规模80.19% [15] - 深交所理事长沙雁推动REITs纳入深港通标的，计划开展10场以上境外投资者路演活动[16][17]

基金管理人自购权益类基金 - 今年以来基金管理人自购旗下权益类基金合计超过20亿元 [1] - 10多家基金管理人宣布自购旗下权益类基金 [1] - 基金管理人自购有利于提振市场信心 [1] 公募FOF清盘潮 - 5月内至少有7只公募FOF发布可能清盘提示性公告 [1] - 年内已清盘6只FOF [1] - 发起式FOF清盘原因为成立满三年后规模不足2亿元 [1] - 契约开放型FOF清盘原因为连续20个工作日规模低于5000万元 [1] - 权益市场长期震荡是FOF规模萎缩的主要因素 [1] "聪明贝塔"ETF市场竞争 - 5月以来8只自由现金流ETF已上市 [1] - 多数"聪明贝塔"策略ETF上市后呈现净赎回 [1] - 深挖"聪明贝塔"策略多元潜力是突破重围的关键 [1] 浮动费率基金产品创新 - 26家基金公司上报首批基于业绩比较基准的创新浮动费率基金 [2] - 标志着公募基金改革从"降费让利"向"机制重构"纵深推进 [2] REITs市场发展 - 年内已有7只REITs成功发行 发行规模超113亿元 [2] - 6只REITs的战略投资方都有保险机构的身影 [2] - 保险资金预计仍是REITs市场投资的中坚力量 [2] 黄金市场动态 - 深圳水贝商场金价从792元/克降至756元/克 周跌幅超4% [3] - 金价下跌带动部分黄金饰品销量增长 [3] 公司动态 - 小米汽车回应前保险杠形变问题 将提供免费上门取送车和修复服务 [4] - 微软就"解绑"Teams与Office做出新让步 旨在解决欧盟反垄断担忧 [4][5] - 紫天科技因财务会计报告虚假记载被实施退市风险警示 [5] - 泰凌微公告国家大基金持股比例降至6.95% [6] - 山子高科拟2460万元出售云枫汽车80%股权 对燃油类乘用车业务进行重组 [7] - 奋达科技收到监管函涉及董监高及控股股东 [8] 美股市场表现 - 上周五美股三大股指收涨 道指涨0.78% 标普500涨0.7% 纳指涨0.52% [9] - 全周道指累涨3.41% 标普500累涨5.27% 纳指累涨7.15% [9] - 特斯拉一周涨17% 英伟达和AMD累计涨超10% [11] - 中概指数全周涨超4% [11] - 穆迪下调美国评级后 纳斯达克100 ETF QQQ盘后跌1% [13]

报告核心观点 - 4月国内社融脉冲持续回升，M2持续回升是社融回升基础，后续需巩固地产稳态政策支持；市场短期震荡，成交或继续下行，等待缩量反弹，中期推荐困境反转板块；多行业公司有业绩表现和发展潜力，部分公司获评级调整 [2][4] 宏观策略 《投资策略：宽信用与弱预期的裂口》 - M2与社融一体两面，后续需观察，其节奏表现整体一致但各轮表征不同，M2持续回升是社融回升基础，后续需巩固地产稳态政策支持 [26] - 4月社融规模增量1.16万亿元，同比多12249亿元，存量同比8.7%，脉冲指数升至26.16%；交运高频指标中地铁客运量指数回升，工业生产腾落指数回落 [26][27] - 5月FOMC会议维持利率不变，俄乌、中东冲突有新进展，美国4月通胀低于预期、核心通胀符合预期 [27] - 行业配置建议重视恒生互联网，5月关注“逆特朗普交易”缓和迹象，投资主线有科技AI+、消费股估值修复和消费分层复苏、低估红利崛起 [28] 《两办发文提出推动REITs发行：周观REITs》 - 两办发文推动符合条件项目发行REITs等产品，本周REITs市场上行，华夏南京高速公路REIT领涨 [29] - 本周REITs总体成交活跃度上升，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大 [30] 金融固收 《金融工程：量化择时周报：等待缩量》 - 择时体系显示市场处于震荡格局，宏观进入真空阶段，利好兑现，成交金额缩小，预计成交缩量至9000亿附近反弹 [32] - 行业配置模型中期推荐困境反转型板块，TWOBETA模型推荐科技板块，银行值得关注，绝对收益产品建议仓位至50% [32][33] 《金融工程：净利润断层本周超额基准2.68%》 - 戴维斯双击策略今年以来累计绝对收益15.08%，超额中证500指数15.25%，本周超额2.36% [35] - 净利润断层策略本年组合累计绝对收益17.67%，超额基准指数17.85%，本周超额2.68% [36] - 沪深300增强组合本年相对沪深300指数超额收益7.41%，本周超额0.13%，本月超额1.00% [37] 《金融工程：基金风格配置监控周报：权益基金连续两周下调大盘股票仓位》 - 介绍公募基金风格监控方法，通过基金季报和企业报告信息模拟持仓，从多维度刻画风格变化 [38][39] - 截止2025 - 05 - 16日，普通股票型和偏股混合型基金仓位中位数下降，在大、小盘组合估计仓位值均下降 [39] - 截止2025 - 05 - 16日公募基金在电子等行业配置权重高，本周偏股投资型基金在部分行业仓位有升降 [40] 《金融工程：因子跟踪周报：小市值、资产周转率因子表现较好 - 20250516》 - 因子IC跟踪显示不同时间段小市值等因子表现较好，部分因子表现较差 [42] - 因子多头组合跟踪显示不同时间段小市值等因子表现较好，部分因子表现较差 [43] 《金融工程：哪些行业进入高估区域？——估值与基金重仓股配置监控2025 - 05 - 17》 - 市场主要指数估值和基金重仓股配置比例情况，创业板指数PE、PEG估值较低，中证500指数基金重仓股配置比例处于历史较高位置 [45] - 中信一级行业中部分行业PE、PB估值处于历史高低位置，基金对部分行业重仓股配置比例处于历史高低位置 [48][49] 行业公司 《东方电缆（603606）：在手海缆订单创新高，出口贡献业绩新增量》 - 2025Q1营业收入21.47亿元，同比+63.83%，归母净利润2.81亿元，同比+6.66%，扣非净利润2.74亿元，同比+28.19% [50] - 2025年起调整产品分类，Q1海底电缆与高压电缆高增，欧洲出口收入贡献业绩，公司在手订单创新高 [50][52] - 欧洲多国提高海风规划目标，中欧海风需求共振，公司迎来订单&业绩双重催化，调整盈利预测并维持“买入”评级 [51][52] 《安琪酵母（600298）：25Q1增长稳健，海外延续高增》 - 25Q1营业收入/归母净利润为37.94/3.70亿元，同比+8.95%/+16.02%，酵母主业贡献增量，制糖业务调整 [54] - 国外业务维持高增速，经销商数量提升，利润率受益成本红利，期间费用率整体稳健 [54][55] - 展望25年公司业绩或向好，预计25 - 27年收入和归母净利润增长，维持“买入”评级 [55] 《来凯医药 - B（02105）：瞄准减重增肌新兴赛道，LAE102未来可期》 - 来凯医药专注癌症与代谢性疾病领域，已启动多项临床试验 [57] - LAE102是全球首创ActRIIA单克隆抗体，可解决GLP - 1受体激动剂减重疗法肌肉流失问题，临床前和I期试验效果好 [58] - Afuresertib已进入HR + /HER2 - 乳腺癌III期临床试验，在多种肿瘤适应症开展研究，Ib期临床有积极成果 [59] - 预计公司2025 - 2027年营业收入和归母净利润情况，首次覆盖予以“增持”评级 [60] 《金雷股份（300443）：25Q1业绩高增，铸件业务产能利用率提升盈利修复》 - 2025Q1总营业收入5.05亿元，同比+97.5%，利润总额0.63亿元，同比+95.12%，归母净利润0.56亿元，同比+91.2% [61] - “锻件+铸件”双轮驱动，市场占有率有望提高，2025年发布员工持股计划，有望激发经营活力 [62][63] - 调整盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润情况，维持“买入”评级 [63] 《日月股份（603218）：25Q1收入高速增长，看好规模效应带来盈利拐点》 - 2024年全年营业收入46.96亿元，同比+0.87%，归母净利润6.24亿元，同比+29.55%；2025Q1营业收入13.01亿元，同比+86.41% [64] - 产能持续扩张，2024年盈利改善，成本管控效果较好 [64][65] - 预计公司2025 - 2027年归母净利润情况，维持“增持”评级 [66] 《小米集团 - W（01810）：小米蜕变时刻：自研首款手机SoC玄戒O1发布》 - 小米即将发布自研手机SoC芯片玄戒O1，是国内唯二具备自研芯片能力的手机厂商 [67] - 小米坚持自研芯片有核心业务和汽车业务支持，旗舰SOC芯片对小米有用户破圈等意义 [67][68] - 预计小米发布自研芯片后国产手机高端竞争格局变化，预测2025 - 2026年总收入和归母调后净利润，维持“买入”评级 [69] 《京东集团 - SW（09618）：25Q1业绩点评：营收突破3000亿元超预期，新业务外送生态初显锋芒》 - 2025年第一季度营业收入3011亿元，同比增长15.8%，超彭博一致预期，利润端表现强劲 [69] - 京东零售收入增速超预期，出口转内销打开新增量；京东物流持续拓展海外业务；京东外卖发展迅速 [70][72] - 公司持续进行股东回馈，股份回购、分红计划稳步完成 [73]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场上行，成交活跃度上升，两办发文推动符合条件项目发行REITs等产品，行业发展受政策支持且市场表现积极 [2][3][36] 根据相关目录分别进行总结 行业动态 中共中央办公厅、国务院办公厅发文提出完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件项目发行基础设施领域REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等 [2][8] 一级市场 截至2025年5月16日，上市REITs发行规模达1730亿元，共发行65只 [9] 市场表现 本周（2025.5.12 - 2025.5.16）REITs市场上行，中证REITs全收益指数涨1.39%，REITs总指数涨1.92%，产权REITs指数涨2.59%，经营权REITs指数涨0.76%；REITs总指数跑赢沪深300、中证全债、南华商品指数；个券层面华夏南京高速公路REIT、嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT领涨，涨跌幅分别为9.13%、7.09%、6.04% [3][16] 相关性 展示了REITs指数和大类资产近20日、60日和250日相关性，以及REITs细分类别内部相关性 [29][30] 流动性 本周REITs总体成交活跃度上升，总成交额(MA5)为4.88亿元，环比升6.4%；总成交量(MA5)为1.12亿份，环比升5.0%；交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大 [36] 估值 展示了各类型REITs的中债估值收益率、历史分位数、P/NAV及历史分位数 [43]

报告核心观点 本周REITs市场上行，成交活跃度上升，两办发文推动符合条件项目发行REITs等产品，一级市场持续扩容 [2][3][4] 行业动态 - 两办发布意见提出完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件项目发行REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等 [2][8] 一级市场 - 截至2025年5月16日，上市REITs发行规模达1730亿元，共发行65只 [9] 市场表现 - 本周（2025.5.12 - 2025.5.16）REITs市场上行，华夏南京高速公路REIT领涨，涨幅9.13% [3][16] - 中证REITs全收益指数涨1.39%，REITs总指数涨1.92%，产权REITs指数涨2.59%，经营权REITs指数涨0.76% [3][16] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数0.81个百分点、中证全债指数2.19个百分点、南华商品指数1.38个百分点 [3][16] - 个券层面，华夏南京高速公路REIT、嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT领涨，涨跌幅分别为9.13%、7.09%、6.04% [3][16] 相关性 - 展示REITs指数和大类资产近20日、60日和250日相关性，如中证REITs指数与上证50近20日相关系数为0.338等 [29] - 展示REITs细分类别内部近20日、60日和250日相关性，如产业园区REITs指数与能源设施REITs指数近20日相关系数为0.538等 [30] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度上升 [4][36] - 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4.88亿元，环比上周上升6.4%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.01和1.87亿元，环比上周分别变化8.9%和2.4% [4][36] - 细分来看，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，为1.06亿元，占比21.7% [4][36] - 成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为1.12亿份，环比上周上升5.0%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.86和0.26亿份，环比上周分别变化6.3%和0.9% [36] - 细分来看，园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，为0.33亿份，占比29.2% [36] 估值 - 展示各类型REITs中债估值收益率及P/NAV情况，如东吴苏园产业REIT中债估值收益率为5.66%，P/NAV为0.97等 [43]

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，当前二级投资关键在于择时，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等复苏后有投资吸引力 [4] 根据相关目录分别总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.39%，中证REITs（收盘）指数上涨1.24%收于859点，全收益指数收于1076.8点；沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）指数涨跌幅分别为1.12%、2.09%、 -0.53%、 -0.31%、0.00%、 -1.33%，恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [1][9] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为11.25%，中证REITs（收盘）指数涨幅为8.79%；沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）指数涨跌幅分别为 -1.16%、16.38%、 -0.30%、 -7.27%、5.25%、 -3.82%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][9] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场多上涨，截至5.16已上市REITs总市值约1932.5亿元，平均单只市值约30亿元，52支上涨、13支下跌，周均涨幅1.84%，华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT涨幅靠前 [3][11] - 板块方面，本周消费基础设施、保障房板块表现较优，生态环保板块回调；仓储物流、产业园区、保障房、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施、水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为2.17%、2.06%、2.23%、1.42%、0.05%、 -0.32%、3.76%、0.49% [3][11] - 本周仓储物流板块交易活跃度最高，已上市REITs日均成交量173.3万股，日均换手率0.7%；日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（2.4%）、国泰君安临港创新产业园REIT（1.5%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.4%） [3][14] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的分别是华夏中国交建REIT（11.3%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（9%） [4][15] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的分别是华夏北京保障房REIT（1.8）、中金厦门安居REIT（1.8）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [4][15]

项目背景与意义 - 城投宽庭徐汇社区是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次合作的项目，也是上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目 [3] - 该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购，彰显政策支持保障性租赁住房市场发展的信心 [2] - 项目旨在响应国家租售并举的住房政策，扩大公司租赁住房运营规模，提升品牌影响力 [3] 交易结构与金融创新 - 上海城投控股子公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金共同设立有限合伙企业，通过上海联合产权交易所收购标的公司100%股权及股东借款债权 [2] - 项目为REITs滚动投资的关键一环，构建保租房业务"投、融、建、管、退"资本循环 [3] - 项目为国泰君安城投宽庭保租房REIT潜在扩募打下基础，未来将打造旗舰型REITs产品 [3] 商业模式与发展战略 - 公司将以"重资产"和"轻资产运营"相结合的方式扩大投资及运营规模 [3] - 通过资产上市盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"的良性循环 [3] - 项目可作为未来REITs扩募的储备资产 [3] 项目区位与配套 - 项目地处徐汇中城核心，毗邻地铁1号线及12号线漕宝路站，两站直达徐家汇商圈 [4] - 周边15分钟步行圈覆盖商业中心、公园、医院等设施 [4] - 社区规划600平方米商业空间，引入便利店、洗衣房等便民业态 [4] 产品设计与规模 - 社区共有1283套房源，首批推出546套 [4] - 户型为30-79平方米的一室至两室，全装修交付并配备品牌家具家电 [4] - 大部分户型设计有观景阳台，营造功能与美学兼具的居住体验 [4]

报告核心观点 2025年REITs发行数量同比增加、规模同比下降，产权REITs发行有优势；二级市场表现分化，产权REITs涨幅领先；处于密集分红期，分红收益率超主要股票指数；不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期1只REIT完成发行，为华泰苏州恒泰租赁住房REIT，发行规模13.67亿元，平均配售比例0.29%创今年新低；2单获批待发行 [6] - 2025年已发行7只REITs，数量比去年同期增17%，规模合计113亿元，较去年同期降26%；涉及五种底层资产类型，供热设施为新类型；产权REITs发行数量和规模占优 [6] 项目储备情况 - 沪深交易所共受理20单储备项目，扩募项目7单占35%；获批2单，新增2单，5单状态变化均为产权REITs [11] - 储备项目中产权REITs 14单，含产业园5单、仓储物流2单等；特许经营权REITs 6单，含清洁能源3单等 [11] 二级市场 - REITs市场产品66只，规模超1900亿元，产权REITs规模首超千亿 [2] - 本期REITs市场涨0.52%，好于中证红利指数；今年涨幅11.47%，领先股票指数；各类型REITs涨幅分化，产权REITs涨13.80%，特许经营权涨9.17% [2] - 本期REITs交易活跃度较上期降，仅清洁能源和水利设施提升；整体换手率略降，高于沪深300和中证红利，低于中证500 [15] 分红情况 - 本期9只REITs分红，金额5.01亿元，虽较上期降但仍处密集分红期；2025年共分红34.48亿元，分红收益率2.03%，超主要股票指数 [3][26] - 今年特许经营权REITs分红20.79亿元，收益率2.21%；产权REITs分红13.69亿元，收益率1.89%，低于前者但高于中证红利指数 [26] - 过去一年特许经营权REITs分红金额和收益率高于产权REITs；不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权REITs更高 [25][28] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度，估值（P/可供分配金额）26.27，高于沪深300和中证红利，略低于中证500，保障房REITs估值较高 [33] - 经营角度，估值（P/EBITDA）25.73，略低于P/可供分配金额，消费基础设施REITs估值最低 [33] - 过去一年实际分红计算的股息率3.93%，分红比例高于股票指数；以可供分配金额计算，股息率4.00%，产业园REITs股息率最高 [33] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值；相同收益增速下，水利设施REITs内部收益率最高，收费公路REITs最低 [37] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [38]