2025南京金秋经贸洽谈会 - 2025南京金秋经贸洽谈会将于9月23日开幕 [1] - 开幕式将重点发布"城市焕新·共筑精彩"——2025南京市城市机会清单 [1] 城市更新项目模式与特点 - 南京因地制宜、分类施策，打造了一批各具特色的地标性城市更新项目 [1] - 更新项目涵盖老车站、老厂房、老住区等类型 [1] - 项目分为居住类、生产类、公共类、综合类四方面，已推出多批示范引领项目 [4][5] - 小西湖、颐和路项目获得国家级城市更新优秀案例 [5] - 南京是全国首批城市更新试点城市，也是首批中央财政支持城市更新行动城市 [4] 金智里园区项目（生产类更新） - 项目位于鼓楼区汉中门278号，由闲置十几年的汉中门长途客运站更新而成 [1] - 运营单位江苏金陵交运集团有限公司采取自主更新模式，对老房子加固后塑造全新风貌 [1] - 将老车站停车区改造为面向汉中路喷泉广场，优化人行、车行动线，打造地面架空停车和机械立体车库 [1] - 园区引进富士胶片、ZEST造型、大介健康等江苏首店和一批国际国内一线商业品牌 [2] - 依托环五台山医疗教育资源导入健康产业，建设南京首家"8小时商务办公、24小时活力地标" [2] 瑞金里REPARK项目（生产类更新） - 项目位于秦淮区瑞金路21号，由老旧的南京友谊服装厂更新为社区商业综合体 [2] - 由国企、民企合作开展更新，仅用一年时间便完成了改造和招商运营 [2] - 改造后招商入驻率已经达到90% [2] - 园区由5栋建筑围合而成，兼有沿街门面和中心庭院 [2] 石榴新村项目（居住类更新） - 石榴新村始建于20世纪50年代，不大的面积聚集着1500名住户，超40%房屋面积不足35平方米，最小的仅有7平方米 [3] - 项目探索"原地重建、回迁安置"为主，"异地置换、货币回购、优先购买原地商用房屋"相结合的新路径 [4] - 通过"政府贴一点，居民掏一点，企业担一点"的共商共建模式，形成了20个面积段、36种户型供居民选择 [4]

城市更新项目定位与目标 - 通过历史文化展览深度融合历史记忆与城市更新 推动居民参与城市发展进程并见证片区转型 [1] - 系统梳理并呈现片区变迁与更新 核心板块包括历史文化、二疗建筑和新旧对比 [3] - 全面展示天津城投集团在历史建筑活化、产业功能重塑与文化传承创新方面的实践成效 [11] 历史文化价值挖掘 - 老物件包括老式家具、二八大杠自行车和老照片串联起跨越半个世纪的民生记忆与奋斗历程 [3][4] - 1937年天津造纸厂兴建加速工业化发展 后续诞生津纸、柳林船厂等知名工业品牌 依托河流资源兴起民族工业 [4] - 33块展板详细展示二疗建筑群的建筑特色、修缮过程及未来规划 通过图文呈现时代变迁 [4] 历史建筑活化利用 - 第二工人疗养院建于1956年 由建筑师阎子亨和陈淑琴设计 曾为劳模休养胜地 2013年列入天津市第四批文物保护单位 [6] - 城更公司秉持保护中发展理念进行精心修缮与活化利用 2024年11月以创意之城产业运营服务中心新身份重新开放 [6] - 工业美学与历史痕迹交融 青砖灰瓦传统风貌与集装箱建筑群形成对话 百年槐树下设置艺术市集、露营帐篷和露天音乐会 [6] 业态整合与运营模式 - 对外开放二疗庭院与绿茵草坪 举办五一市集、非遗文化艺术展和主题摄影大赛等活动 为入驻企业提供品牌展示窗口 [9] - 现代集装箱建筑群为初创企业和潮流业态提供低成本高活力空间 形成新旧建筑肌理碰撞共生的独特风貌 [9] - 通过产业沙龙、主题论坛、政企联动和文化活动构建产业服务—产业发展—产业生态的新发展格局 [9] 未来发展规划 - 持续挖掘历史文化与建筑文化内涵 通过系列文化活动和引入文创产业资源培育文化消费新场景 [11] - 打造区域文化名片 坚持以历史为根、文化为脉、创新为翼 在保护与焕新之间推进城市更新 [11] - 已有多家优质产业主体签约入驻 为集聚产业资源和打造产业IP奠定坚实基础 [9][11]

水泥行业 - 8月水泥处于季节性淡季 高温雨水天气影响下游施工 全国水泥市场需求疲软 水泥磨机开工负荷环比下降[1] - 全国熟料线停窑率较高 熟料库存由升转降 但行业供应过剩问题仍存 8月水泥均价271.67元/吨 月环比下降[1] - 9-11月需求有望呈季节性回暖 叠加反内卷加速行业去产能 供需有望缓和 对水泥价格起到推动作用[1] 消费建材行业 - 2025年1-7月建筑及装潢材料类零售额同比增长2.2% 7月单月零售额同比下降0.5% 环比下降14.45%[2] - 7月为地产销售及建材家居市场淡季 建材家装零售环比有所波动[2] - 城市更新持续推进 有望提振管材防水涂料等消费建材旧改修缮需求[2] 玻璃纤维行业 - 8月粗纱靠风电纱等高端产品出货支撑 产能供给稳定处于高位水平 企业库存压力较大[3] - 供需矛盾压力下 8月中小企业主流产品报价小幅松动 致粗纱市场价格稳中趋弱[3] - 电子纱需求主要来自高端产品 传统电子纱产品供应压力增加 致主流电子纱产品价格小幅下调[3] - 传统旺季来临叠加反内卷倡导 粗纱价格有望提涨 高端产品存供需缺口[3] 浮法玻璃行业 - 8月浮法玻璃市场刚需未见好转 备货需求表现一般 月内点火产线两条 行业产能供给增加[4] - 库存压力增大 浮法玻璃价格基本回落6月底涨价前水平 价格处于历史低位[4] - 需求或受季节性旺季影响有所好转 有望支撑价格小幅回涨 但供应端压力仍存 价格涨幅有限[4]

政策框架与试点部署 - 国家层面出台配套支持政策 在低效用地开发再利用的规划指标调整 用地功能转换 土地分宗管理 开竣工时间优化 再转让平台搭建等方面给予政策倾斜 为市场化盘活闲置土地提供制度保障 [2][4] - 国务院批复10个要素市场化配置综合改革试点 包括北京城市副中心 苏南重点城市 杭甬温 合肥都市圈 福厦泉 郑州市 长株潭 粤港澳大湾区内地九市 重庆市 成都市 预计2027年完成试点任务 [3] - 试点内容主要包括深化土地管理制度改革 创新产业用地供应 盘活存量土地和低效用地再开发三方面 [3] 区域试点特色举措 - 北京城市副中心结合城市更新 推动市场化方式盘活低效建设用地和闲置耕地 探索解决规划调整 土地供应 收益分配等难题 [6] - 苏南重点城市完善城镇低效用地认定标准 通过产业更新 综合整治等多种模式盘活存量低效用地 [8] - 杭甬温地区聚焦工业领域与老城区两大重点 推进工业低效用地全域治理 完善老城区政策体系 [8] - 郑州市全面推进开发区低效用地认定处置 完善建设用地节约集约利用评估评价体系 推动用地评价结果与新增建设用地指标和绩效考核挂钩 [8] 政策支持体系 - 2024年6月自然资源部联合多部委出台18条政策措施 在土地二级市场流通领域构建多维度市场化处置体系 包括推进房地产用地"带押过户" 优化分割开发程序 支持合作开发等 [12] - 2024年9月中国人民银行推出房地产金融新政策 支持政策性银行 商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地 必要时由中国人民银行提供再贷款支持 [12] - 2024年11月自然资源部要求各地运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度 优先收回收购企业无力开发已供应未动工的住宅用地和商服用地 [13] - 2025年5月中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》 允许以转让 入股 联营等方式盘活低效用地 同步优化地价计收规则 推进建设用地立体分层确权 [15] 实施成效与资金支持 - 截至2025年8月末 26个省市公示拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超6100亿元 专项债实际发行约1752亿元 [16] - "十四五"以来累计处置闲置土地面积500多万亩 完成低效用地再开发171万亩 上海 江苏 浙江等地存量土地供应占比过半 [16] 实践案例与创新模式 - 金华市工业项目采用"政企村联动"模式 通过土地规整置换整合分散用地 采取"一类一策"方式重构多方产权 引导工业上楼推进空间高效利用 [21] - 苏州市产业园区基于存量建筑活化利用5年过渡期政策 打造文化创意园 土地用途由仓储用地调整为商业用地 成为首个"工改商"低效用地再开发试点项目 [22] - 漳州市产业园区创建"基金+产业+园区"模式 通过社会资本注资 地方国企垫资 产业社区引资 入驻企业投资 设立基金融资等方式保障改造资金 [22] - 福州市福利院项目采取财政统筹和专项债方式 其中养老中心项目采用"投建运一体化"模式 由企业自筹1.95亿元与专项债4.55亿元构成资金 [23]

行业基本面与结构性变革 - 行业上下游仍在经历深刻调整与结构性变革，止跌回稳任务需多方发力[1] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产供求关系发生重大变化[1] - 房价持续调整打破“房价只涨不跌”预期，住房金融属性褪去并回归居住属性[1] - 住房存量时代到来，作为增量的新房开发销售相应下降是供给端适应需求端变化的必然结果[1] 市场供需现状与前景 - 2025年住宅新开工面积预计为5亿平方米左右，处于低位状态[1] - 考虑到存量住宅约30%在未来5至10年进入30年以上楼龄，即便每年拆除式更新10%，也将有约10亿平方米新增住房建设量[1] - 加上住房改善升级需求，行业供求两端正趋向平衡，市场持续大幅下跌可能性不大[1] - 新房狭义库存消化周期普遍在12个月左右，但包含已开工待批售和未开发土地的广义库存消化周期较长，有的在5年以上[2] - 各地二手房挂牌量较大，且与新房存在竞争，市场供求平衡问题仍待修复[2] 政策建议与市场修复路径 - 需以供给端调整平衡住房供求关系，细化“一区一策”供给政策[2] - 区域新房去化周期在12至18个月应停止批售新项目，超过18至36个月停止新项目新开工审批，超过36个月停止供地[2] - 各地需摸排各片区不同价位、板块、户型的新房供给及去化周期，结合高频市场监测安排新房项目供地、开工和批售[3] - 需制定促进“由租转买”、“刚需和改善”、“新房和二手住房”循环的政策措施[3] - 需根据现有项目消化进度铺排高品质新房项目供地、开工和批售节奏，并加大对高品质项目的批后监管[4] - 政策重点需从增量为主转向“增量存量并举”，稳定二手住房价格和交易量至关重要[5] 市场潜力与需求韧性 - 新市民和外来人口刚性需求、新型城镇化潜力需求、住房改善需求、存量改造和升级迭代需求共同构成市场巨大潜力和强韧性[2]

董事会及监事会决议 - 第八届董事会第十七次会议于2025年9月17日召开 全体9名董事出席 审议通过两项议案 包括调整重大投资项目及重新进行设计招投标 [2][3][5] - 第八届监事会第十五次会议同日召开 全体3名监事出席 审议通过相同两项议案 [6][7][8] 投资项目调整原因 - 因上海市徐汇区规划调整方案公示完成 建筑指标与原有方案出现显著变化 需同步调整项目方案 [3][11][13] - 调整内容包括建设内容、功能定位及投资总额 旨在与区域规划定位一致并推动公司转型 [3][11][14] - 实体零售行业面临有效需求不足、电商分流、品牌拓店意愿下降及空置率攀升等挑战 [14] 项目具体调整内容 - 功能定位调整为集公寓式酒店及品牌旗舰店于一体的综合性商业体 [14] - 建筑规模增加导致土地出让金和建安成本上升 投资总额进一步提升 [14] - 设计招投标重新启动 预计合同金额不超过1500万元 [5][8] 财务影响 - 项目前期已投入成本约4100万元 预计处置2200万元 将减少2025年度利润总额约2200万元 [19][20] - 短期将延长建设期和投资回报期 但长期有望通过新业态组合增强盈利能力 [20] 项目背景及进展 - 项目原为拆除重建综合性精品购物中心 2024年完成闭店、拆除及招标等前期工作 [12] - 2025年3月因未取得规划及施工许可证 工程建设暂停 [12] - 本次调整尚需提交股东会审议 [3][10][17] 战略意义 - 调整有助于应对徐家汇商圈激烈竞争 通过业态创新提升资产规模及价值 [14][15][18] - 公寓式酒店与品牌旗舰店组合可形成"居住与消费"内循环 稳定租金来源 [15] - 作为区属国有企业 公司承担城市更新发展重任 此次调整是推动新质生产力发展的重要探索 [15]

上海嘉定区房票安置试点政策 - 嘉定区近期正式启动房票安置试点，首个落地项目为马陆镇彭赵村（北片区）城中村改造，涉及268户居民[1] - 政策遵循"现房+房票"模式，动迁居民需先选购一套安置房，剩余安置面积按30590元/平方米评估价计算基本额度，再叠加8%奖励，综合房票单价约3.3万元/平方米[1] - 以典型200平方米核定面积为例，居民在选购首套安置房后，剩余约100平方米面积可兑换约330万元房票（基本额度+奖励额度）[1] - 房票适用范围限定为嘉定区内的存量商品房等，目前不支持跨区使用[1] 房源供应与市场支持机制 - 嘉定区搭建"房源超市"以保障选择空间，目前纳入14个楼盘，共3139套商品住房可供选择，备案单价区间在2.67万元—5.85万元/平方米[4] - 除政府8%奖励外，房企额外推出九五折房价、千元购车位、20万—60万元家装补贴等优惠[6] - 嘉定新房单价大多为3.5万元—5.5万元/平方米，一套100平方米新房总价约四五百万元，330万元房票可能需购房者补足部分资金[6] 政策影响与后续规划 - 彭赵村项目后，嘉定区将陆续启动江桥五四高潮村、徐行老街等城中村项目，预计均将增加房票安置方式[4] - 2025年嘉定区征收考核项目地块共26个，涉及9个街镇、2150户农户（居民）及215家企业，若投入新房市场将释放显著购房需求[5] - 嘉定新房成交量一直居外环外各区之首，选择其作为试点对于增强房企拿地信心信号意义明显[4] 上海房票政策整体框架与趋势 - 房票核心作用是在市场下行期，通过引导使用存量或在售新房替代新建安置房，消化商品房库存高区域的新房[8] - 房票主要针对城中村改造，黄浦、徐汇、长宁等市中心区域基本不会使用[8] - 金山、青浦、嘉定三地试点各有侧重：金山以7%奖励+现房房源超市打开局面，青浦明确不同土地性质房票金额构成，嘉定将房票与城中村改造深度绑定[9] - 房票制度与8月26日起实施的上海楼市新政（外环外购房不限套数，非沪籍满1年社保即可在外环外购房）形成协同效应[9] 政策价值与长远发展 - 房票政策价值集中于三端：财政端可缓解现金流压力，借助杠杆效应同步启动多项目[11]；居民端通过配套激励机制提升购房性价比与选择空间[11]；市场端精准拉动新房去化[11] - 上海房票政策全市推广已成趋势，未来动迁安置房源或从新房拓展至收储的存量住房（含二手房），以缩短安置周期并衔接国家专项债政策[11] - 浦东区已开始航头镇试点项目政策制定，下一个正式启动房票试点的区有可能是浦东或宝山[1]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 北上深优化限购政策短期利于提振市场预期和区域成交恢复 看好板块轮动及补涨机会[2] - 部分投资者担忧"好房子"供应增加带来去化率调整 但近年房企拿地及新开工收缩对应供应仍相对稀缺[2] - 二手房价格调整更多冲击旧规新房去化 持续推荐库存结构优、历史包袱轻房企[2] - 后续降息及加速推进收储是实现止跌回稳的关键政策[2] - 投资建议关注三类标的：涨幅靠后A股公司、中报业绩稳定房企、拿地及产品力强品质房企[2] 政策分析 - 8-9月北上深相继出台宽松政策 北京五环外不限购、上海外环外不限购、深圳分区优化社保要求[2][5] - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 系统推进"好房子"和完整社区建设[3] - 潜在政策空间犹存 结合城市更新推进城中村和危旧房改造释放改善性需求[2][3] 资金状况 - 2025年8月M2同比增长8.8% 社融存量同比增长8.8%环比下滑0.2个百分点[2][11] - 8月LPR报价环比持平 新发放个人住房贷款利率3.1%[2][11] - 8月单月新增居民中长期贷款200亿元 同比少增1000亿元[2][11] - 8月境内债融资规模357亿元环比降24% 平均发行利率2.15%[16] 楼市表现 - 8月重点50城新房日均成交同比降13.9% 9月前12日环比降4%[2][20] - 8月重点20城二手房日均成交同比降1.9%环比降8.7% 9月前12日环比升16.9%[2][20] - 8月70城新建住宅价格环比降0.3% 二手住宅环比降0.6% 新房表现优于二手[27] - 一、二、三线城市新建住宅价格环比分别降0.1%、0.3%、0.4% 一二线城市降幅环比收窄[27] 土地市场 - 8月百城土地供应建面1.1亿平米环比升11.5% 成交建面0.87亿平米环比降1.4%[32] - 百城平均溢价率3.61%环比降2.9个百分点 仅一线城市维持一定热度[32] - 随着"金九银十"传统旺季来临 土拍热度有望逐步回升[32] 房企动态 - 克而瑞百强房企8月单月销售金额同比下滑19.2%环比降2.8% 前8月累计同比下滑13.8%[38] - 9月迎来传统营销旺季 房企加快推盘节奏加大折扣力度 新房成交绝对量或将低位回升[38] - 8月50强房企平均拿地销售金额比23%环比降22个百分点 拿地销售面积比22%环比降18个百分点[41] - 大悦城、招商蛇口、绿城中国拿地强度靠前[41] - 2025年1-8月TOP100企业拿地总额同比增长28% 增幅较1-7月收窄6.3个百分点[41] 板块表现 - 8月申万地产板块涨6.47%跑输沪深300指数（10.33%）[48] - 截至2025年9月12日地产板块PE（TTM）66.62倍 估值处近五年99.92%分位[48] - 8月上市50强房企涨幅前三为美的置业、建发国际集团、华发股份 后三为正荣地产、合景泰富集团、世茂集团[48] 重点公司估值 - 保利发展2025年预测PE17.1倍 招商蛇口17.5倍 滨江集团12.4倍[49] - 华发股份21.6倍 中国海外发展9.4倍 越秀地产18.1倍[49] - 建发国际集团7.5倍 绿城中国16.4倍 保利物业11.6倍[49] - 中海物业9.8倍 招商积余14.5倍 绿城管理控股9.1倍[49] - 华润置地8.0倍 贝壳-W 34.7倍[49]

项目销售表现 - 金陵华庭二批次推盘120套 认购228组 认购率达190% [1] - 二批次房源均价20.5万元/平方米 刷新上海市2025年度高层住宅价格纪录 最高单价达32.68万元/平方米 [1][2] - 二批次总货值约98亿元 套均总价约8200万元 其中17套房源总价过亿元 最贵顶层复式总价2.8亿元 [2] - 首批158套住宅于2025年3月开盘3小时售罄 均价18.9万元/平方米 销售额92.34亿元 [3] - 剩余40套房源预计2025年内推出 具体时间待定 [1][3] 财务影响 - 上海金陵路项目推动公司2025年上半年合约销售额达161.86亿港元 同比增长130% [1][5] - 截至2025年6月底 公司未确认合约销售额约193亿港元 其中74%来自内地项目 [1][5] - 2025年上半年收入同比增长60%至80.59亿港元 物业销售收入增长1.76倍至64.2亿港元 [6] - 股东应占溢利同比下降22%至6.12亿港元 基础溢利同比下降30%至9.78亿港元 [6] 项目投资与规划 - 嘉里建设2022年1月以133.29亿元拿下金陵东路4宗地块 2023年6月再斥资87.83亿元拿下6宗地块 总拿地投入超221亿元 [4] - 上海金陵路项目总开发体量约65.5万平方米 总投资额近400亿元 预计2028-2030年分期竣工 [4] - 项目计划保留骑楼风貌 打造近一千米骑楼风貌商业街 打通外滩与人民广场两大枢纽 [5] 市场环境与前景 - 上海市"沪六条"新政于2025年8月25日落地 通过购房资格放宽和按揭利率优化等措施扩大豪宅市场客群范围 [3] - 瑞银研报指出剩余40套房源有进一步提价空间 预计公司净负债比率可能下降至22% 净负债下降42% [6] - 公司对香港及内地经济长期前景保持乐观 但对房地产市场短期挑战保持警惕 [5]

静安区“十四五”经济发展核心成果 - 2024年全区地区生产总值达3369.9亿元，突破3000亿关口 [1] - 区级一般公共预算收入达302.2亿元，居全市前列 [1] - 全区亿元楼92幢，居中心城区首位 [1] - “十四五”以来新增跨国公司地区总部及其他总部85家，总部企业数位居全市前列，总部经济税收贡献年均增长11.1% [1] 新消费与新业态 - “路易号”巨轮现象级地标带动南京西路商圈客流日均达50.93万人，同比增长61.7% [2][3] - 兴业太古汇销售额同比增长70%，张园、星巴克、王家沙同比增长110%、30%、94% [3] - “十四五”以来累计引进各类首店991家，张园西区入驻30余家高能级首店，举办首秀首展活动超200场 [3] - 南京西路商圈新增国内外知名品牌600余个，总量达2800多个，其中国际品牌占比超70% [3] - 静安区离境退税商户数500余家，今年1-7月离境退税销售额约占全市一半，目标提升至1000家 [4][6] 新产业与新载体 - “美创静界”皮肤健康管理创新中心启动4个多月已吸引40余家化妆品企业入驻，致力于培育千亿级皮肤健康产业集群 [8] - 创新中心构建“美妆科技+临床转化+首发经济”一体化布局，与华山医院等机构深度协作 [10][11] - 华山医院与入驻企业合作的“类脂质包裹技术”已落地转化为“保贝一千”婴童护肤系列 [11] 新城区与城市更新 - 威海路500号项目历时三年再造，成为集酒店、商业与办公于一体的新地标，阿丽拉酒店为大中华区首家城市度假酒店 [12][13] - 张园西区于2022年底完成更新，成为国际品牌首发首秀重要承载地 [13] - 静安区小梁薄板改造工作全面清零，47幅零星旧改地块全面完成，5000余证旧里房屋实现“清零” [14] - 累计筹措4个新时代城市建设者管理者之家项目，床位2995张，整体出租率达90%以上 [14] - 联寓公寓项目提供床位1310张，平均租金800-1000元/床，配备完善公共设施与社区服务 [14][16]