四川省2024年经济工作重点任务 - 会议确定了明年六项重点任务 包括扩大有效需求、推动科技创新与产业创新融合、深化改革扩大开放、推进协调发展、保障改善民生以及化解重点领域风险[1] - 在扩大有效需求方面 目标是拓展内需增长新空间[1] - 在推动科技创新方面 目标是催生新质生产力[1] - 在深化改革开放方面 目标是增强高质量发展动力活力[1] - 在推进协调发展方面 目标是深化城乡融合和区域联动[1] - 在保障改善民生方面 目标是提高人民生活品质[1] - 在化解重点领域风险方面 目标是守牢安全发展底线[1] 房地产领域风险化解与新模式构建 - 会议提出因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 目标是加快构建房地产发展新模式[1] 债务与金融风险化解措施 - 提出用好用足各类支持政策 积极有序化解债务风险[1] - 提出加大财力下沉力度 确保“三保”不出问题[1] - 提出“一企一策”推进中小金融机构风险处置[1] 能源安全保障 - 提出多措并举稳定能源价格[1] - 目标是确保用能安全[1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 - 11月房地产市场呈现结构性分化，新建住宅价格环比微涨，但二手住宅和租赁市场价格持续下跌，市场整体仍处于调整阶段 [3][5] - 政策层面持续推进城市更新与构建房地产发展新模式，短期政策聚焦市场止跌回稳，中长期则致力于高质量发展 [4][6] - 年末核心城市优质新盘供应增加可能带动新房成交量翘尾，但二手房市场受高挂牌量影响，价格仍处博弈期 [5][6] 百城新建住宅价格指数总结 - **整体表现**：11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [3][8] - **城市分化显著**：31个城市环比上涨，64个城市环比下跌，5个城市持平 [3] - **一线城市领涨**：一线城市新建住宅价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%，涨幅最高 [8] - **核心城市表现强劲**：上海、成都、杭州、宁波等城市新建住宅价格环比涨幅居前，分别为1.39%、1.34%、1.27%、1.24% [9] - **十大城市情况**：十大城市新建住宅平均价格为32485元/平方米，环比上涨0.69%，同比上涨5.66% [11] - **同比涨跌城市数量**：新建住宅价格同比上涨的城市仅21个，下跌城市达79个，市场压力仍存 [10] 百城二手住宅价格指数总结 - **整体表现**：11月全国100个城市二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，跌幅较上月扩大 [3][12] - **全线下跌**：100个城市二手住宅价格环比均出现下跌，市场压力普遍 [3][13] - **各线城市普跌**：一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%；二线城市环比下跌0.98%，同比下跌8.24%；三四线代表城市环比下跌0.81%，同比下跌7.47% [12] - **部分城市跌幅较深**：南京、昆山、淮安等25个城市二手住宅价格环比跌幅超过1%，其中南京跌幅最大，为1.83% [13] - **同比普遍大幅下跌**：所有100个城市二手住宅价格同比均下跌，其中淮安、盐城、温州等20个城市同比跌幅超过10% [14] - **十大城市情况**：十大城市二手住宅平均价格为34346元/平方米，环比下跌1.17%，同比下跌6.32%，所有城市同比均下跌 [15] 50城住宅租赁价格指数总结 - **整体表现**：11月全国50个城市住宅平均租金为34.36元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%，市场进入传统淡季 [3][17] - **下跌城市占绝大多数**：仅1个城市（北海）租金环比上涨，49个城市环比下跌 [3][18] - **部分城市跌幅较大**：西安、北京、青岛环比跌幅超过1.0%，其中西安跌幅最大，为1.32% [18] - **同比亦普遍下跌**：仅乌鲁木齐租金同比上涨0.81%，其余49个城市同比均下跌，温州同比跌幅最大，为10.56% [19] 政策与市场趋势分析 - **政策动向**：11月住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理四方面发力，配套支持政策有望加速落地 [4] - **地方政策优化**：杭州、成都、天津滨海新区等地推动盘活存量资源，佛山优化境外个人购房条件，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [4] - **北京“十五五”规划**：提出加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系和租购并举的住房制度 [4] - **专项债券发行**：11月重庆、湖北等省市发行近350亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地 [4] - **市场供应与趋势**：11月新房市场供应整体仍在低位，但上海、成都、杭州、宁波等城市高端改善项目入市，带动核心城市均价结构性上涨 [5] - **年末市场展望**：年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾，但整体市场仍有压力，二手房市场受高挂牌量影响，价格处于博弈期 [6]

公司战略与近期动态 - 公司近期在一线城市同步发力，精准落子上海杨浦滨江新地块，获取深圳福田核心地块开发权，其元境系首个作品北京海淀海宸元境首开即热销，这体现了公司深耕高能级城市核心地段的战略 [1] - 公司近几年的战略布局可概括为“非核心不选、非精品不做”，聚焦北京、上海、深圳等高能级城市，将土地储备重心锁定在城市核心板块 [3] - 公司实施“核心地段+核心产品”的双核心战略，使项目不仅具备居住属性，更承载城市核心资产的价值潜力 [4] - 一周内在三座一线城市联动取得亮眼表现，彰显了公司强大的资源整合能力与资金实力，传递出深化一线市场布局、巩固高端住宅领域话语权的决心 [4] 品牌实力与市场地位 - 公司依托母公司世界500强的央企底蕴，深耕行业三十余载，稳居2024年中国房地产企业销售面积TOP20 [3] - 公司以提前交付率、收房率稳居行业前列等硬核数据，在业主与市场中积累了坚实口碑 [3] - 在深圳市场，公司与湖北文旅联袂打造的鹏宸云筑项目八开八捷，蝉联龙华区销冠，2025年1—11月成功跻身深圳全市住宅销售TOP3 [16] - 鹏宸云筑项目吸引了超30000批市民到访、超3000批客户冻资支持与近1500批业主的认可 [16] 产品交付与服务能力 - 2025年，公司在全国6城完成11个项目、14批次的集中交付，全年累计交付新房7192套，实现“交付零延期” [5] - 2025年，公司项目一次性来访收房率高达90%，远超行业平均水平 [5] - 2025年，公司实际交付时间较合同约定平均提前83天，部分项目最长提前240天交付 [5] - 公司打造“幸福One+”客户服务体系，以“1+5+6+N”服务标准贯穿看房、签约、等待、交付、入住全流程，通过全生命周期的120个服务触点提升服务质量 [9] 高端产品线“元境系”表现 - 公司推出首个豪宅产品系——元境系，旨在重新定义当代高端人居的品质标准 [11] - 元境系首发标杆北京海淀海宸元境首开劲销183套、成交超18亿元，印证了产品对高端需求的精准洞察 [11] - 北京海宸元境项目以2.1低容积率打造纯洋房社区，配建2600平方米书院主题会所，引入松下六恒气候系统，其99平方米户型因高利用率成为“海淀顶流” [11] - 即将入市的上海外滩元境落子杨浦滨江核心区，以1.4超低容积率打造上海首个风貌洋房社区 [13] - 公司成功获取紧邻上海外滩元境的杨浦区定海社区I10-01风貌旧改地块，有望在杨浦滨江打造低密度风貌住宅“双子星” [13] 深圳市场具体项目与地块分析 - 深圳鹏宸云筑项目成为市场“顶流”的核心在于全维度产品优势：选址龙华核心居住区，配套齐全；快速迭代推出深圳首批新规产品，以高使用率为核心；匠造深圳首个岭南风情园林住宅项目 [18] - 公司新获取的深圳福田核心地块总占地2.57万平方米，总建面约30万平方米，预计供应近10万平方米住宅产品 [18] - 深圳福田地块地理位置优越，毗邻三甲医院，周边优质学校云集，商业配套与生态公园环绕，涵盖可售住宅、商业等多元业态 [18] - 鉴于福田地块的高端属性与市场需求，业内普遍推测该地块有望成为元境系在深圳的首发力作，将填补福田核心区高端人居的市场空白 [19]

行业政策与市场趋势 - 自2024年两会以来，中央多次强调“加快构建房地产发展新模式”，推动行业从“增量扩张”转向“存量提质”与“结构优化”的新阶段 [1] - 政策导向推动商品房回归居住属性，改善型需求持续引领市场，产品向绿色、低碳、智慧化方向升级 [1] - 行业为注重产品力、服务品质与资产运营能力的企业提供了差异化发展空间 [1] 公司战略定位与转型 - 公司战略定位为“中心城市空间综合服务商”，企业使命是“服务幸福空间”，理念是“以人为本，科技引领，创新驱动，绿色发展” [1] - 公司跳出“土地城镇化”旧逻辑，转向“人的城镇化”，实现从“造房”到“营城”的战略转身 [2] - 公司核心转变是从“开发商”转型为“城市合伙人”，深度参与从规划、建设到产业导入、社区营造的全过程，与城市发展同频共振 [7] 商业模式与组织能力重构 - 公司于2021年初启动战略调整，重点提升管理团队能力，破解组织绩效与经营目标不协同难题，推动存量资产高效盘活 [2] - 通过系统提升“九大能力”，促进区域经营意识与总部服务意识的“两个转变”，并引入专业人才、对标头部企业以实现市场化、专业化转身 [2] - 商业模式重构关键在于将“以人为核心”理念转化为可感知、可落地的产品与服务，并打破传统开发流程，在前端加大城市研究、社区规划与可持续设计投入 [2] 产品体系与方法论 - 公司构建了以“幸福”为核心，以“绿色低碳、智慧空间、活力健康、在地文脉”为四芯的产品体系 [3] - 公司通过深度调研挖掘目标客群真实生活场景与情感共鸣，将社区公共空间、生活配套与服务体系提升至与户型、外立面同等重要维度 [3] - 公司推行全周期协同赋能，推动设计、成本、营销、物业等各环节前置介入、紧密合作，确保“以人为本”理念落地 [3] 标杆项目实践：绿色低碳与零碳社区 - 公司打造了北京玖合府、上海玖海云天、中建万科理想之地等一系列标杆项目 [3] - 上海中建·玖上琅宸项目是全国首批零碳社区认证典型案例，采用“悬浮规划”理念，创新应用光伏建筑一体化系统、雨水中水回用系统，并广泛使用陶瓷板、UHPC等低碳建材 [6] - 上海玖海云天项目是黄河以南示范性超低能耗社区，中建万科理想之地是上海首批多业态复合低碳“全域达低碳、局部近零碳”社区 [3] 标杆项目实践：产城融合与科学家社区 - 在上海临港顶科社区，公司以玖海云天项目为载体，通过“人－产－城”深度融合，将国家战略转化为科学家生活场景 [7] - 项目以“一体式科研动线”为核心，将住宅、实验室、商业、公园有机串联，形成舒适居所－科研设施－生活服务-康体配套的闭环系统 [7] - 项目将实验室嵌入居住组团，五大实验室皆在步行10分钟范围内，实现了“下楼做实验、上楼看风景”的无边界工作生活圈 [8] - 生活配套方面，项目周边布局海港中心、滨水艺术商业街区、华东师大第二附属中学及约14.3万平方米的莫比乌斯科学公园，所有功能在步行15分钟半径内 [8] 标杆项目实践：城市更新与未来社区 - 在广州黄埔“未来方洲”城市更新项目中，公司携手政府、产业与居民共同规划一座220万㎡“岛链式城区” [9] - 项目启动前通过超1000份街坊问卷与7轮专家访谈进行“城市诊断”，并将零碳更新、海丝文化等基因写入整体实施方案 [9] - 项目采用“先安置、后更新”的村民友好模式，首批回迁房将于2026年初交付，其户型品质与商品房同标，并配套集体物业与人才公寓 [10][11] - 项目从文化、功能、生态与治理四个维度推动系统性焕新，修复活化历史建筑，引入新型商业与公共服务设施，增加公园绿地，并创新采用“共建共治”模式 [11] - 2024年10月，项目开盘次日到访即超800组，市场反馈积极 [12] 战略城市选择与品牌发展 - 公司选择上海作为战略先行推进的核心城市，旨在融入国家战略，在一线城市核心片区确立品牌高度、锤炼核心能力、抢占战略制高点 [4] - 此举展现了公司打造全国性一线改善品牌的决心 [4] 模式总结与行业意义 - 公司的探索验证了房地产发展新模式的可实施路径，即以“人－产－城”协同共生为核心，通过精细化运营、生态化构建和可持续赋能 [12] - 公司实践实现了从“建造房子”到“服务美好生活”、从“开发土地”到“城市综合服务”的深刻转型 [12] - 公司通过系统性、创新性与品质化的方式，深度融入城市发展全链条，为行业转型与升级注入持续动力 [13]

中央政策定调 - 中央政治局会议定调2026年宏观政策将保持积极，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并加大逆周期和跨周期调节力度[4] - 中央经济工作会议明确2026年八项重点任务之一为“着力稳定房地产市场”，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，并首次提出“深化住房公积金制度改革”[5] - 房地产作为最大的内需之一，在“稳楼市”政策目标下，预计2026年各项政策措施将继续落实，以在扩大内需方面发挥重要作用[6] 地方政策部署与行动 - 多个省市（如河南、重庆、山东、青海、江苏等）在“十五五”规划建议中部署房地产工作，共同强调加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”及优化保障性住房供给[7][8][9] - 多地优化公积金政策以支持需求：信阳允许多子女家庭再次使用公积金贷款可认定为首套，并可提取最高1200元/平方米用于装修[11]；宁夏允许婚前各使用一次公积金贷款的夫妻婚后可再申请一次，并扩大提取范围至直系亲属住房消费等[11] - 山东省发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新、收旧换新、拆旧换新”三种模式，旨在打通新房与二手房市场，盘活存量资产[12] - 上海杨浦区对符合条件的互联网内容创作者提供最高200万元的一次性购房补贴及每月最高8000元的三年期租房补贴[14] - 近三个月（10月至12月14日）地方房地产政策出台频次保持高位，其中10月40次，11月43次，12月前14天11次；优化公积金政策是主要类型，10月19次，11月15次，12月前14天5次[15][16] 行业数据与服务 - 中指研究院的CREIS数据库覆盖中国2300多个城市的土地和2800多个城市的宏观经济数据，包含270万宗地块档案及50万个住宅项目信息[24] - 该数据库服务了中国95%以上的房地产品牌企业及国内外主流金融机构，被发改委和国家统计局指定为数据第二轨[23]

市场现状与潜力 - 2024年中国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，显示“新市民”刚性住房需求有待释放[4] - 2024年二手房交易占比从2021年的28%提高至45%，显示改善性需求潜力较大[4] - “十五五”时期（2026-2030年）全国城镇住房需求总量预计约为49.8亿平方米，年均新建商品住宅销售面积预计为7-8亿平方米[10] - 未来五年城镇人口预计增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平方米；改善性需求预计带动住房需求增量20.3亿平方米，占总需求比例约40%[10] 2026年政策核心方向 - 政策目标从“止跌回稳”转为“着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式”，更侧重短期与中长期结合[7] - 供给端将严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房以加快消化库存[5][18] - 需求端将采取更多针对性措施，如优化限制性政策、降低购房成本，以充分释放刚性和改善性需求[5][19] - 支持房企从以新房销售为主向“开发+持有物业+高品质服务”的多元化模式转型[5][20] - 加快构建房地产发展新模式，改革开发、融资、销售等基础制度，并深化住房公积金制度改革[5][21] 市场展望与建议 - 随着库存逐步消化和市场预期修复，预计“十五五”中后期房地产有望逐步走出调整阶段，市场分化将更明显[14] - 建议全面取消大城市限制性政策，继续降低房贷利率、中介费率，并加大房贷利息抵扣个税力度以激活需求[24] - 建议加大存量闲置土地和商品房的收储力度，并通过货币化（房票）安置等方式推进城市更新以优化供给[22][27]

2026年房地产行业政策部署 - 2026年各地住房城乡建设部门将重点做好稳定房地产市场等工作 [1] - 具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [1] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [1] 房地产发展新模式与制度建设 - 加快构建房地产发展新模式 有序搭建基础性制度 [2] - 在房地产开发上 做实房地产开发项目公司制 [2] - 在房地产融资上 推行主办银行制 [2] - 在商品房销售上 推进现房销售制 实现“所见即所得” 从根本上防范交付风险 [2] - 继续实行预售的 规范预售资金监管 切实维护购房人合法权益 [2] 市场支持与需求管理 - 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 支持房地产企业合理融资需求 [2] - 城市政府要用足用好房地产调控自主权 适时调整优化房地产政策 [2] - 支持居民刚性和改善性住房需求 推动房地产市场平稳运行 [2] 住房保障与品质提升 - 优化和精准实施保障性住房供应 [2] - 实施房屋品质提升工程 有序推进“好房子”建设 [2] 配套制度改革与服务创新 - 深化住房公积金制度改革 [2] - 实施物业服务质量提升行动 [2] - 探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式 [2] - 探索“物业服务+生活服务”模式 推动“物业服务进家庭” [2]

会议背景与总体部署 - 全国住房城乡建设工作会议于12月22日-23日在北京召开 全面盘点2025年工作 研究部署“十五五”时期和2026年重点任务 会议处在“十四五”收官与“十五五”开局的关键节点 [1] - 会议旨在落实中央经济工作会议精神 为2026年房地产市场画下更清晰的坐标 核心要求是“着力稳定房地产市场” [1][3] 2026年房地产工作核心任务 - 任务一：高质量开展城市更新 具体包括抓好城市体检和更新试点 精细化推进城镇老旧小区改造 持续开展地下管网改造和综合管廊建设 [3] - 任务二：着力稳定房地产市场 具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用 加快构建房地产发展新模式 [3] 稳定市场的具体措施与路径 - 因城施策制定差异化政策 库存高的城市侧重消化存量、减少新增供地 需求旺的城市优化供给结构 增加优质项目和保障房供应 [4] - 深化住房公积金制度改革 措施包括提高贷款额度、拓宽使用范围、推进异地互认和灵活就业人员参与 以降低购房门槛 释放合理需求 [4] - 推进现房销售制 实现“所见即所得” 以从根本上防范交付风险 改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度 [5] 市场需求与新模式构建 - 刚性需求仍有释放空间 2024年中国常住人口城镇化率为67% 而户籍人口城镇化率不足50% 新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”存在刚性住房需求 [4] - 改善性需求持续存在 因城镇住房区位分布、持有结构不均衡 部分居民住房满意度不高 存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [4] - 加快构建以质量与风险可控为核心的房地产发展新模式 这是稳定市场的应有之义 意味着住房发展需从过去高速扩张的制度与路径转向 [4] 政策目标与行业意义 - 2026年楼市政策核心围绕“稳”字推进 目标既包括市场数据的企稳回升 也包括实现老百姓“住有所居、住有宜居”的感受 [5] - 稳定房地产市场能修复购房者信心 释放刚需和改善性需求 带动家居等相关消费回暖 为扩大内需提供支撑 同时防范因房地产链条长、关联广可能引发的系统性风险 [3] - 政策旨在通过精准施策守住不发生系统性风险的底线 同时通过制度创新打开行业高质量发展的空间 使房地产在平稳健康发展中接住人们对美好生活的向往 [5]

北京市房地产限购政策优化调整 - 核心观点：北京市发布新政，通过放宽非京籍家庭购房社保/个税年限、支持多子女家庭增加购房套数，并取消首套与二套房贷利率区分，旨在优化调整住房限购政策，满足刚性和改善性住房需求[1] - 非京籍家庭购房条件放宽：购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“3年”调减为“2年”，购买五环外商品住房的则由“2年”调减为“1年”[1] - 支持多子女家庭住房需求：二孩及以上多子女家庭可在五环内多购买一套商品住房，京籍多子女家庭可在五环内购买3套，在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭可在五环内购买2套[1] - 金融信贷政策同步调整：各银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套和二套住房，借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例不低于25%[3] 全国房地产市场近期表现与政策背景 - 核心观点：全国房地产市场呈现价格边际改善但调整压力仍存的格局，高层政策导向明确支持优化房地产政策与构建新发展模式[3][4] - 11月70城房价数据：新建商品住宅价格环比微跌0.4%，降幅收窄0.1个百分点，二手住宅价格环比下跌0.7%，跌幅与上月持平[3] - 一线城市二手房价格领跌：11月一线城市二手住宅价格环比跌幅扩大0.2个百分点至-1.1%，二线持平于-0.6%，三线降幅收窄0.1个百分点至-0.6%，各线城市二手住宅价格同比跌幅均集中在5.6%-5.8%区间[3] - 高层政策导向：中共中央关于“十五五”规划的建议提出加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给，并明确要“清理住房等消费不合理限制性措施”[4] 行业专家观点与未来展望 - 核心观点：专家预计其他一线城市将跟进政策调整，行业结构性矛盾凸显，未来将向“市场+保障”双轨体系发展，部分房企可能在2026年进入资产负债表修复关键期[4][5] - 政策扩散预期：专家表示从北京开始，预计上海或深圳会跟进类似限购松动政策，深圳可能在外围区域（如宝安、龙岗、龙华、坪山、光明等区）彻底退出限购[4] - 行业发展模式转变：行业观点认为国内居民住房总量短缺基本解决，但结构性矛盾凸显，未来需通过构建“市场+保障”双轨体系，并结合“以人定房、以房定地”机制保障人口流入城市住房用地供应[5] - 房企经营展望：有研报指出2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部，率先脱困的企业往往布局于好的城市并拥有良好运营的投资性房地产或有增值潜力的金融资产[5]

2026年全国住房城乡建设工作会议政策部署 - 会议部署了明年四项重点工作，其中“着力稳定房地产市场”被置于突出位置 [1][3] 稳定房地产市场的具体措施 - 将因城施策控增量、去库存、优供给，支持城市政府用足用好调控自主权，调整优化房地产政策，满足居民刚性和改善性住房需求 [1][3] - 通过盘活存量用地、收购存量商品房用作保障性住房等多种方式，努力推动房地产市场平稳运行 [1][3] 构建房地产发展新模式 - 将有序搭建基础性制度，包括在融资环节推行主办银行制，在销售环节推进现房销售制 [1][3] - 从规范预售资金监管等方面，切实防范风险、维护购房者权益 [1][3] 现代化人民城市建设部署 - 强调以“绣花”功夫推进城市更新、老旧小区改造、完整社区建设等民生工程 [1][3] - 常态化推进城市燃气管道等地下管网改造 [1][3] 建筑业发展与提质升级 - 要求加快建筑业提质升级，通过推动智能建造、绿色建造及规范市场秩序等措施，培育产业新增长点 [1][3] - 通过完善法治、标准与科技人才支撑，夯实行业高质量发展基础 [1][3]