美国房地产市场现状 - 美国购房需求持续疲软 建筑商以三年来最大力度下调新房价格以吸引买家 [1] - 2025年7月建筑商信心指数小幅上升1点至33点 仍远低于荣枯线50 连续第15个月处于负值区间 [1] - 38%的建筑商在7月选择降价销售新房 比例为2022年追踪该数据以来最高 4月仅为29% [1] - 平均降价幅度维持在5% 自2023年11月以来未有变化 [1] 建筑商应对策略 - 建筑商通过"贴息"方式降低购房者抵押贷款利率以刺激成交 对利润率侵蚀小于直接降价 [2] - 大型公共建筑商若采取直接降价措施 可能面临更严重的毛利率下滑与每股收益下降 [2] 细分指标与地区表现 - 当前销售情况指标上升1点至36 未来六个月销售预期增长3点至43 [2] - 买家到访流量指数下降1点至20 为2022年底以来最低水平 [2] - 2025年美国独栋住宅开工量预计继续下降 独栋住宅建筑许可同比下降6% [2] - 7月建筑商信心在东北部上涨1点 中西部保持平稳 南部与西部进一步下滑 西部最为疲弱 [2]

美国7月房产市场指数 - 美国7月NAHB房产市场指数录得33 较6月上升1点 [1] - 建筑商信心已连续15个月处于负值区间 [1] 行业动态 - 大而美法案通过有望在春季过后注入经济动能 [1] - 2025年住房市场走弱 主要原因是住房可负担性不佳 [1] - 高利率持续带来压力 导致独栋住宅开工量将出现下降 [1]

墨尔本房市可负担性分析 - 墨尔本房屋中位价从2020年3月的849900澳元升至2025年3月的912300澳元 但同期收入增长使购房所需年限从8 6年降至8 38年(年收入增加1万澳元情况下) [1] - 疫情初期墨尔本房价收入比为8 6年 目前为9 23年(基于相同收入) 显示可负担性略有下降但仍是主要首府城市中较优选择 [1] - 墨尔本过去5年房价涨幅落后于全澳其他地区 但工资增长更快 使部分家庭重新具备购房能力 [3] 经济学家观点 - AMP Capital首席经济学家认为墨尔本相对可负担性较高 叠加人口增长和降息预期 未来5年将表现优异 [3] - 西太平洋银行预测2025年墨尔本房价温和增长 但2025年将上涨8% 高于全国7%的平均水平 [5] - Oxford Economics指出墨尔本家庭房贷支出仅比疫情期间增加7% 是全澳最低(布里斯班增加23%) [7] 市场表现与预测 - 2023年6月季度数据显示墨尔本房屋中位价上涨0 4% 公寓中位价上涨1 3%至635000澳元 [7][9] - Melton地区房价上涨2 4%至496500澳元 是可负担性最高区域 Toorak以4249000澳元保持最高房价 [9] - 专家预计降息周期将推动墨尔本房价上涨 可能吸引其他高房价城市投资者和家庭 [5][7] 影响因素 - 维州房产税政策对投资者构成不确定性 可能影响未来市场表现 [5] - 墨尔本宜居城市地位和相对实惠的房价可能吸引州际移民 特别是首次购房者 [5][7]

墨尔本房价趋势分析 核心区域房价涨幅 - Albion区房屋中位价上涨5.2%（36,537澳元），成为墨尔本西区涨幅最高的区域之一 [3][4] - 西区多个邻近区域表现强劲：Ardeer（5.2%）、Keilor Downs（5.1%）、Derrimut（5.1%）和Kealba进入前十 [4] - 外西区Knoxfield和Lysterfield分别上涨5.2%（52,368澳元）和4.9%（67,654澳元） [5] 高端市场疲软 - 内南区Hampton East涨幅达6%（中位价1,635,041澳元），是少数超百万澳元仍上榜的区域 [4][5] - 富裕区表现低迷：Caulfield（-3.7%）、Portsea（-3.6%）、Glen Huntly（-3.1%）跌幅居前 [6] - 利率下调未有效提振高端市场，收入与房价差距仍制约购房能力 [5] 市场供需结构 - 低端现房需求旺盛，建筑成本高促使买家偏好成品房而非自建 [7] - 内城区（东部/东南部）预算与房价差距显著，而北部/西部30公里外区域供需更平衡 [7] - 内西区外迁趋势推动中西区和外西区绅士化，但需配套商业和住房类型支持 [9] 区域对比数据 - 涨幅前十区域中西区占主导，中位价区间631,994澳元（Frankston North）至1,803,510澳元（Fairfield） [4] - 跌幅前十区域中位价均超100万澳元，最高达2,589,235澳元（Portsea） [6]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持），房地产服务评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 当前住房可负担性偏低，美国楼市复苏仍面临一定不确定性，4月美国新屋销售环比改善，成屋销量延续调整，新屋成屋价格环比上升且处于历史相对高位，成屋库存短缺压力有所改善，但供需关系改善未带动房价回落，高房价和高利率限制需求释放，叠加美联储降息前景不明，楼市复苏存不确定性 [1] 根据相关目录分别进行总结 新屋销量同环比改善，成屋销量延续调整趋势 - 4月美国新屋销量6.2万套，同/环比+3.3%/+10.9%，成屋销量33.3万套，同/环比-2.4%/-0.5%，环比连续2个月下滑 [2] - 4月成屋签约销售指数为71.3，同/环比-2.5%/-6.3%，因高房价和高利率致住房可负担性偏低，截至3月末，美国住房购买力指数为103.2，处于2000年以来的9.6%分位值 [2] 成屋库存较年初有所增加 - 4月美国新屋销售中位价40.7万美元/套，同/环比分别-2.0%/+0.9%，为2000年以来87.4%分位值；成屋售价中位价41.4万美元/套，同/环比分别+1.8%/+2.7%，为2000年以来98.6%分位值 [3] - 截至4月末，美国新屋/成屋库存量分别为49.7/145.0万套，较2024年末分别+3.1%/+27.2%，成屋库存短缺压力改善，新屋/成屋库存量分别处于2000年以来92.0%/18.4%分位值，对应可供销售月数环比-0.6/+0.4个月至7.3/4.4个月 [3] 按揭利率预计短期仍将维持在高位 - 5月美国30年期按揭利率均值为6.82%，环比+7bps，已连续两个月环比回升，处于2000年以来的87%分位值 [4] - 5月美国新增非农就业13.9万人，高于彭博一致预期，显示经济有韧性，软着陆概率较高，叠加通胀或在5 - 6月回升，美联储6月及7月降息概率下降，短期降息节奏及幅度有不确定性，按揭利率预计维持在高位 [4]

工资标准上调 - 澳大利亚自7月1日起全国最低工资标准上调3.5%，每小时最低工资达到24.94澳元，全职最低工资工人每年可多领1,670澳元 [2] - 超过260万最低工资工人将从中受益，此次调整旨在弥补过去因高昂生活成本造成的工资实际价值损失 [3][7][8] - 3.5%的工资增幅高于去年的3.75%，但略低于2022年7.8%的通胀峰值 [8] 通胀与宏观经济环境 - 一季度总体消费者价格通胀率回落至2.4%，处于澳储行2%至3%的目标区间，与2022年底7.8%的峰值相比明显回落 [3] - 通胀放缓为澳储行未来几个月进一步降息留下空间，降息预期已推动市场 [17] - 全球供应链压力缓解和能源价格企稳是生活成本压力有所缓解的原因 [17] 房地产市场现状 - 5月全国房价创下831,288澳元的历史新高，平均房价相当于平均年收入的8-10倍 [5][12] - 今年全国房价预计上涨4.0%，2026年和2027年将维持在5.0%左右的稳定增速 [12] - 过去五年布里斯班、阿德莱德与珀斯房价累积上涨约80%，悉尼和墨尔本上涨60%以上 [12] 住房负担能力挑战 - 工资增长难以跟上房价增速，最低工资上调带来的收入增加与高房价相比微不足道 [10][24] - 对首次购房者而言，最大的挑战在于首付缺口与持续收入不足的双重夹击 [14][23] - 即使利率下行使每月房贷还款减少约430澳元，低收入群体仍难以积累足够首付 [15] 租赁市场压力 - 未来一年城市平均租金预计将上涨3.0%至4.5%，租金压力正在蚕食家庭收入 [20] - 年轻工薪族每月租金支出占比逼近收入的四分之一，影响首付积累 [20] - 租金不断攀升使得租房也成为负担，加剧了住房可负担性问题 [18][20] 政策影响与市场前景 - 降息能提升部分人群的借贷能力，但可能对房价产生上行压力，使住房负担能力在未来几年再次恶化 [17] - 分析师调查显示，未来一年首次购房者购房承受能力看法不一，10位认为改善，3位认为恶化 [12] - 根本解决方案在于增加住房供应，需政府协调释放土地、改革规划、激励可负担住房建设等 [28] 行业结构性矛盾 - 超过三分之二澳大利亚家庭拥有自住房，房产既是财富累积工具也是债务负担温床 [22] - 中短期内，货币政策难以同时解决通胀和房市平稳问题，属于两难抉择 [18] - 住房供应受限于建设周期长、土地、建设与人工成本不断攀升等结构性因素 [18][28]

消费者财务状况 - 截至去年十月 美国大约百分之七十三的成年人表示财务状况"尚可"或"生活舒适" 这一比例与二零二三年持平 略低于二零二一年的百分之七十八 [1] - 百分之六十三的美国成年人能够用现金或等值方式支付四百美元的紧急开支 比例与近年水平相当 [1] 经济前景预期 - 只有百分之二十九的受访者认为二零二四年的经济状况"良好"或"优秀" 比例虽比二零二三年略有上升 但仍远低于二零一九年时的百分之五十 [3] - 百分之二十九的成年人认为自身经济状况较一年前更差 较二零二二年百分之三十五的高点有所下降 但仍高于疫情前水平 [3] 通胀与住房压力 - 美国通胀问题仍是消费者最大挑战 食品和日用商品价格上升为主要因素 但受影响比例较二零二三年有所下降 [7] - 自二零二二年以来 租金中位数每年上升约百分之十 导致家庭住房支出压力显著增加 [7] 整体经济情绪 - 消费者财务状况整体稳定 但对未来经济信心较低 高物价和住房压力是最突出挑战 [7]

美国租房市场现状与毕业生适宜城市分析 核心观点 - 美国租金自疫情以来上涨约30% 平均月租金达2100美元 部分人群房租支出占收入40% 远超建议的30% [1] - Z世代受租金上涨冲击最严重 但部分城市租金可负担性改善 适合毕业生选择 [1] - Realtor.com发布"最适合毕业生租房"城市榜单 考量租金收入比 房源数量 就业机会等指标 [1][2] 租金与收入比例 - 美国平均工资6 3万美元 与2100美元月租金相比 房租收入比达40% [1] - 纽约 迈阿密等城市租金负担最重 租房者支出超收入30% [5] - 典型美国租房者22-35岁期间预计支出33 3万美元 涵盖租金及附加费用 [5] 毕业生适宜城市排名 - 奥斯汀以18 9%最低租金收入比居首 月租金中位数1504美元 [2][3] - 罗利(1524美元) 欧弗兰帕克(1351美元) 明尼阿波利斯(1528美元)位列前五 [3] - 十大城市平均租金较全美低7% 毕业生数量是前50大都市区的两倍 [4] 市场特征分析 - 上榜城市房源选择多 就业岗位(尤其无经验要求职位)充足 通勤时间合理 [2] - 需权衡房源可获得性 就业市场强度与生活便利性等要素 [5] - 年轻人推迟购房导致租房周期延长 可能增加总支出 [6] 注：文档7-8为榜单申报入口信息 未包含实质性行业分析内容

住房可负担性危机 - 悉尼独立屋中位价已达到平均工资的13倍，创50年来最低可负担性水平 [1][3] - 50年前购房仅需平均工资4.2倍，30年前为5.8倍，2015年增至11.1倍，显示工资与房价差距持续扩大 [3] - 2024年澳洲平均工资103,000澳元，独立屋中位价134万澳元，收入增长落后于通胀且住房供应短缺 [3][12] 房价历史变化 - 过去20年悉尼房价上涨171%，仅次于阿德莱德（175%）和霍巴特（172%），公寓中位价上涨98% [7] - 同期通货膨胀率为67%，住宅用地价值上涨154%，农业用地飙升256%，工业仓库回报率261% [10][15] - 澳洲住宅房地产市场价值超11万亿澳元，相当于国民经济总量的5倍 [15] 区域房价对比 - 墨尔本购房成本从工资3.5倍升至8.4倍，布里斯班从2.9倍升至8.3倍 [5] - 新州住房供应持续短缺，2024年净完工量21,214套，较五年均值低17.8%，预测2028-29年新建住房将比前六年低10.2% [12] 年轻群体困境 - Z世代面临前所未有的购房压力，22岁学生认为工资无法覆盖首付，22岁毕业生难以获得全职工作 [5][17] - 建筑系学生普遍将购房视为遥远梦想，19岁受访者因房价达工资13倍感到焦虑 [15][17][18] 政策与市场影响 - 首次购房担保计划降低首付门槛但未减少贷款规模，可能推高房价 [14] - 经济学家呼吁结构性改革，包括增加供应和放宽开发限制 [10] - 教授指出无家庭资助的首次购房者面临显著障碍 [12]

房地产市场面临的挑战 - 特朗普关税政策可能重新点燃通胀并导致美国经济衰退 房地产市场面临严峻考验 [1] - 住房库存紧张局面难以缓解 开发商因建筑材料关税和移民政策导致的劳动力短缺而缺乏建设动力 [1] - 尽管美国政府降低部分中国商品最高关税 但总体关税水平仍远高于年初 [1] - 建筑成本上升可能以难以预料的方式波及整个经济 住房通胀已成为最顽固的价格上涨领域之一 [1] - 如果房价涨幅低于整体通胀率 实际房价可能出现贬值 但不会重演2008年式楼市危机 因多数房主已锁定低利率贷款 [1] - 房地产市场正处于异常艰难境地 经济衰退与贸易战叠加可能严重冲击房产价值 [1] 住房可负担性危机 - 特朗普政府关税政策推高建材成本 移民政策导致劳动力短缺 购房门槛高不可攀 [2] - 建筑商普得集团警告建筑材料成本上涨 卫浴设备、热水器、瓷砖等关键建材受10%全球关税影响 [2] - 尽管铜材、木材等部分建材获得关税豁免 但进口家电等产品的额外成本终将由消费者承担 [3] 关税政策对建材的影响 - 木材、石膏、钢铁等建材面临25%关税 加拿大、墨西哥、巴西为主要贸易伙伴 [4] - 部分进口产品目前获得豁免 包括铜、钢铁和铝 [4] - 中西部地区可能是最后的"房价洼地" 但对需定居高成本地区的人群而言迁居并非可行方案 [4] 改善住房可负担性的建议 - 联邦政府不控制住房政策 责任落在地方政府身上 [5] - 普通市民可通过参与地方规划委员会听证推动增加住房供给 [5] - 租金上涨时最弱势群体首当其冲 参与地方规划听证是改善住房可负担性的起点 [5]