美国抵押贷款利率动态 - 30年期固定利率贷款平均利率连续第二周小幅回落，从上周的6.21%降至6.18% [1] - 自9月以来抵押贷款利率持续下降 [1] 房地产市场供需状况 - 购房者反应迟缓，市场活跃度低，上月活跃购房者约为143万人，为Redfin自2020年4月以来记录的最低水平 [1] - 卖家正撤下挂牌房源等待市场回暖，11月卖家数量比买家多出约37%，差距是去年的两倍以上 [1] - 关键的春季销售旺季将在未来几个月内启动，房产经纪期待天气转暖后买家能重返市场 [1] 市场前景与专家观点 - 住房可负担性的适度改善可能会在2026年吸引部分购房者入市 [1] - 在可预见的未来，住房市场可能仍将处于买方市场区间，卖家需通过降价或提供优惠来吸引买家 [1]

文章核心观点 - 分析师从短期、中期和紧急状态三个阶段，阐述了可能影响住房可负担性的新计划措施，并讨论了利率下降对行业的影响 [1][6] 短期措施 - 可利用政府资助企业补贴抵押贷款、购买更多机构抵押贷款支持证券进入其投资组合，并降低担保费 [1] - 担保费可能高达每笔贷款60个基点 [2] - 可降低关税，目前每套住房的关税为9300美元，其中仅木材关税就达2500美元 [2] 中期措施 - 可通过助学金或奖学金等方式，鼓励更多年轻人投身建筑行业，以重建劳动力队伍 [3] - 可开始在联邦土地上建房，并砍伐更多木材 [3] - 在联邦土地上建房面临基础设施缺失的挑战，例如在西南部地区，缺乏水电等设施，这需要大量时间建设 [4][5] 住房紧急状态措施 - 联邦政府可向各州施压，以减少在土地要求方面的限制 [4] - 但许多相关决策由地方和市政层面做出，且邻避主义盛行，导致措施难以实际推行 [4] 利率对行业的影响 - 降低利率（如总统所推动的）确实能提高住房可负担性 [6][7] - 根据全美房地产经纪人协会的可负担性指数，指数高于100意味着收入中位数者可以购买价格中位数的住房 [7] - 与当前抵押贷款利率相比，建筑商将利率降至5%会产生巨大差异，能使可负担性指数回归长期正常化水平 [8]

美国11月成屋销售数据 - 11月成屋销售总数年化为413万户，不及预期的415万户，前值为410万户 [1] - 11月成屋销售环比上涨0.5%，低于预期的1.2%，同比则下降1% [1] 市场供需与库存状况 - 截至11月底，待售房屋数量为143万套，较10月下降5.9%，但同比增长7.5% [3] - 按当前销售速度计算，库存相当于4.2个月的供应量，低于通常认为的买卖双方均衡的6个月水平 [3] - 库存增长开始停滞，房主在冬季不急于挂牌出售，且卖家下架房源的比例高于往常 [3] 房价与可负担性 - 11月成交的成屋住宅中位价为40.92万美元，同比上涨1.2%，创下历年11月最高纪录 [4] - 工资增速快于房价涨幅，在一定程度上改善了住房可负担性，但未来若供应无法跟上需求，可负担性仍可能受制约 [3] - 高端市场表现好于低端市场，价格在10万至25万美元区间的住宅销量同比下降近8%，而售价超过100万美元的住宅销量则同比增长1.4% [6] 购房者结构与市场动态 - 首次购房者占成交量的30%，与一年前持平，但低于历史通常的40%水平 [6] - 投资客占交易量的18%，显著高于2023年11月的13% [6] - 11月房屋在市场上的平均挂牌时间延长至36天，高于去年11月的32天 [6] - 高企的房价、居高不下的按揭贷款利率以及房源供应减少，对潜在购房者形成压力 [3]

美国成屋销售市场环境 - 潜在购房者面临房价高企、按揭利率长期维持高位以及房源供应再度趋紧的多重压力，购房环境更为严峻，二手房市场复苏动能有限 [1] - 11月美国成屋销售量环比仅增长0.5%，但同比仍下降1%，经季节调整后的年化销售量为413万套 [1] - 成屋销售数据主要反映了今年9月和10月签署的购房合同，当时按揭利率一度小幅回落，但随后在相对狭窄区间内维持高位 [1] 市场供应状况 - 截至11月底待售房源为143万套，环比下降5.9%，但同比仍增长7.5% [1] - 按当前销售速度计算，库存对应的供应周期约为4.2个月，明显低于被视为供需均衡水平的6个月 [1] - 房源增长正开始停滞，房主在冬季并不急于挂牌出售房屋 [1] - 挂牌出售的房屋出现了更高比例的撤牌现象，今年冬季这一趋势明显更为强烈 [1] 房价表现与市场结构 - 11月成屋销售中位价为40.92万美元，同比上涨1.2%，并创下历年11月新高 [2] - 市场呈现明显分化：售价在10万至25万美元区间的房屋销量同比下降近8%，而售价超过100万美元的房屋销量则同比增长1.4% [2] - 工资增速目前快于房价涨幅，有助于改善住房可负担性，但若住房供应无法跟上需求增长，未来住房可负担性仍可能面临新的压力 [2] 市场参与方与流动性 - 房屋在市场上的平均挂牌时间已延长至36天，高于去年同期的32天 [2] - 首次购房者占成交比例为30%，与去年持平，但仍明显低于历史平均约40%的水平 [2] - 投资者重新回流市场，占交易比重升至18%，高于去年同期的13% [2]

核心观点 - 高房价、高抵押贷款利率及收紧的房源供应共同抑制了潜在购房者的入市意愿，导致成屋销售增长乏力，库存水平紧张，房价获得支撑，市场结构呈现分化 [3][7] 市场销售与需求状况 - 11月成屋销售量环比仅增长0.5%，同比下滑1%，折合年销量为413万套 [3][7] - 销售数据反映的是9月和10月签订的合同，当时抵押贷款利率在短暂小幅回落后陷入窄幅波动 [3][7] - 售价在10万至25万美元区间的低端房屋销量同比下滑近8%，而百万美元以上的高端房屋销量同比上涨1.4%，显示高端市场表现远好于低端市场 [4][8] - 首次购房者的成交占比为30%，与去年同期持平，但低于历史正常水平约40% [4][9] 房源供应与库存水平 - 截至11月末，市场待售房屋数量为143万套，环比减少5.9%，但同比仍增长7.5% [3][7] - 按照当前销售速度，库存量仅能满足4.2个月的市场需求，远低于被视为供需平衡点的6个月水平 [3][7] - 库存增长陷入停滞，房主因法拍房交易量历史低位、住房资产价值创新高而不急于在冬季挂牌出售 [3][7] - 市场上的挂牌卖家撤牌比例高于往常水平，今年冬季前下架未售房源的趋势尤为明显 [3][7] 房价与市场指标 - 11月房屋销售中位价达到40.92万美元，同比上涨1.2%，创下历年11月的最高纪录 [4][8] - 房屋在市场上的挂牌周期从去年11月的32天延长至36天 [4][8][9] - 投资者重新回流市场，交易占比从2024年11月的13%提升至18% [5][9] 行业评论与前景 - 当前薪资增速已超过房价涨幅，住房可负担性有所改善 [4][8] - 如果未来住房供应增速无法跟上需求增长步伐，住房可负担性或将再度承压 [4][8]

核心观点 - 近几个月来，房利美与房地美大幅增加其自持抵押贷款投资组合，市场猜测此举旨在压低抵押贷款利率、提升盈利能力，并为潜在的公开上市做准备 [1] 自持投资组合规模与增长 - 截至10月的五个月内，两家公司的合并自持投资组合（持有而非出售的债券和贷款）增加了超过25%，总规模升至2340亿美元，为2021年以来最高 [1] - 自2022年底以来，其投资组合已从1580亿美元显著增长，仅最近五个月就增加了超过500亿美元 [3] - 当前持仓规模仍比监管上限低2000多亿美元，为后续增长留下了充足空间 [3] - 花旗集团预测，到2026年，合并自持投资组合可能增加约1000亿美元，甚至存在增至2500亿美元的可能性 [5] - 分析师估计，明年两家公司可能再增加高达1000亿美元的自持资产 [1] 此举的潜在动机与影响 降低抵押贷款利率 - 通过减少流入市场的抵押贷款支持证券（MBS）供应，可以压缩收益率，进而降低消费者支付的抵押贷款利率 [4] - 花旗估计，投资组合增长1000亿美元可能将MBS风险溢价压缩约0.25个百分点，部分或全部传导至抵押贷款利率 [5] - 此举被视为政府一个灵活的降息工具，类似于美联储的货币政策操作 [5] - 政府正关注住房可负担性，财政部长曾表示可能宣布“国家住房紧急状态” [4] 为公开上市做准备 - 在资产负债表上持有更多MBS意味着更多利息收入和可能更高的利润，这有助于增强其在未来股票发行中对投资者的吸引力 [1][6] - 提升盈利能力是解决对其盈利能力相对于债务的疑虑的关键，这是任何股票发行的障碍 [6] - 特朗普政府已开始为非正式接触投行探讨潜在发行事宜铺路，商务部长表示IPO将“尽早而非推迟”进行 [6] 对MBS市场的影响 - 两家公司成为9万亿美元美国机构MBS市场的重要需求来源，抑制了证券流入市场的数量并支撑其价格 [2] - 当利差扩大时有大型买家介入，可能抑制市场波动，并改变投资者评估风险的方式 [2] - 如果持续扩张，它们可能重新成为市场上最重要的买家之一，改变过去三年以基金经理为边际买家的市场动态 [7] - 更大的自持投资组合可能会压低风险溢价，抑制日常波动，改变市场动态 [6] 历史背景与风险考量 - 自持投资组合在1990年代和2000年代急剧膨胀，到2008年合并持仓超过1.5万亿美元，成为主要利润引擎，但也持有高风险私人标签债券等资产 [2] - 金融危机期间，这些头寸及其背后的杠杆带来巨额亏损，导致两家公司被政府接管 [2] - 此后，财政部强制出售资产并设置严格上限，投资组合在2022年底缩水至1580亿美元 [3] - 市场观察人士认为，当前更严格的承销标准使抵押贷款债券比以前更安全，但如果大幅增持，仍需要严格监管 [7] - 很少有人预期会回归危机前扭曲市场和掩盖风险的庞大投资组合模式 [7]

市场整体状况 - 大马尼拉住宅房地产市场持续疲软，创下5年新低，尽管政策利率持续下调[1] - 市场正在经历“大洗牌”，此前由菲律宾离岸博彩（POGO）热潮带来的租金与需求扭曲正在消退，租金水平回归正常[3] - 整体供应趋于稳定，但可负担性压力和偏低的租金回报率持续影响购房行为[3] 供需与库存数据 - 2025年前11个月，大马尼拉住宅新推项目数量及需求均降至2020年以来最低水平[3] - 截至同期，大马尼拉公寓存量达到77.54万套，其中现房（RFO）已售出96%，预售房售出62%[3] - 未售库存约为2.64万套现房和5.39万套预售单位，合计相当于约3.5年的供应量[3] - 未售库存主要集中在售价介于400万至1200万比索的中高端及高端市场[3] 购房者行为与市场结构 - 受可负担性限制影响，购房者正从新建公寓转向二手市场[1] - 一手市场需求低迷，投机性购房尚未恢复，自住买家越来越多转向价格更灵活、性价比更高的二手市场[4] - 此前在POGO热潮中入市的投机者加速抛售资产，以具竞争力的价格与新盘形成直接竞争，进一步拖慢去化速度[1][4] 租赁市场与回报率 - 租金回报率依然温和，当前租金已回落至真实市场水平[4] - 租金修正了此前由POGO溢价推高、在多个核心商务区形成的不可持续预期[4] 可负担性与住房缺口 - 市场情况凸显了更广泛中等收入群体面临的可负担性缺口正在扩大[3] - 全国住房缺口截至2024年达1065万套，低收入住房长期供给不足[4] - 尽管开发商清楚这一缺口，但受利润率偏低及合规成本较高影响，进入低收入住房市场仍持谨慎态度，可负担性成为结构性难题[4] 开发商策略 - 开发商通过限时优惠和激励措施推动一手销售[3] - 目前成交主要集中在二手市场，以及提供针对性促销的开发商项目[3]

核心观点 - 尽管澳洲房价普遍高企，但在各大城市距市中心20公里范围内，仍存在兼具宜居性和相对可负担性的城区，为购房者提供了“捡漏”机会 [1] - 然而，随着多家机构预测2026年房价将进一步上涨，这些机会可能不会长久存在 [1][9] 研究报告发现 - PRD房地产公司发布的《Smart Moves: Capital City Edition 2025下半年报告》指出，澳洲几大城市中存在“低价宜居区”，这些区域房价低于本市平均水平，且拥有良好的基础设施、生活便利性、租金回报和空置率表现 [3] - 报告筛选城区的标准包括：房价低于本市平均水平、周边五公里内有学校、公共交通、商场、医疗设施及绿地，同时具备未来基础设施或商业开发计划以及新的住房供应 [3] - 报告不仅关注价格，还关注区域内是否有基础设施投资等发展潜力 [4] - 这些区域距离城市就业核心区较近，有助于居民在工作与住房之间实现平衡，对经济和社区的稳定发展非常重要 [5][6] - 报告同时推荐了价格更低、供应更充足的公寓作为购房者的机会 [6][7] 具体推荐城区及价格 - **悉尼独立屋**：Merrylands（中位价131万澳元）、Chester Hill（130.5万澳元）、Granville（116.5万澳元）[3] - **墨尔本独立屋**：St Albans（68.5万澳元）、Sunshine North（75.6万澳元）、Heidelberg West（76万澳元）[3] - **布里斯班独立屋**：Slacks Creek（76万澳元）、Bray Park（85万澳元）、Inala（80万澳元）[3] - **霍巴特独立屋**：Warrane（51.35万澳元）、Rokeby（57.5万澳元）、Glenorchy（55万澳元）[4] - **悉尼公寓**：Bankstown（58.5万澳元）、Lakemba（50万澳元）、Parramatta（60万澳元）[8] - **墨尔本公寓**：Bundoora（47万澳元）、Broadmeadows（48.5万澳元）、Box Hill（54万澳元）[8] - **布里斯班公寓**：Logan Central（42.5万澳元）、Zillmere（64万澳元）、Sherwood（68万澳元）[8] - **霍巴特公寓**：Lindisfarne（49.45万澳元）、Glenorchy（45.5万澳元）、New Town（45.75万澳元）[9] 市场背景与未来展望 - 报告发布之际，另一家机构Cotality指出澳洲住房可负担性已跌至有纪录以来最差水平 [9] - 多家预测机构预计2026年房价将进一步上涨 [9] - 过去几年曾被评为“可负担宜居”的一些城区因房价上涨已不再符合标准 [10] - 2026年这些城区能否继续入选将取决于利率走向：若现金利率保持不变，则有机会继续上榜；若央行降息，则房价可能很快不再具备可负担性 [11][12][13] 业内人士观点 - PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo强调，报告关注区域内基础设施投资等发展潜力，并指出转向购买公寓或许更具机会 [4][6] - Starr Partners公司董事Daniel Starr认为，悉尼的Merrylands提供比Parramatta更实惠的家庭住房选择，且配套日益完善，该区域优点尚未被广泛认知，被低估了 [14] - 墨尔本Westside Real Estate的首席执行官Surinder Sarain看好St Albans的再开发潜力 [15]

核心观点 - 美国10月二手房销售在抵押贷款利率短暂下行带动下出现改善，但回暖态势可能难以维持 [1][2] 销售表现 - 10月二手房年化销量达到410万套，环比增长1.2%，同比增长1.7% [1] - 销售数据反映的是8月至9月签署的购房合同，当时30年期固定抵押贷款利率先降后升，从8月初6.63%降至9月中旬6.13%的低点，月底又回升至6.37% [1] - 总体销售仍处于历史较低水平，住房可负担性是限制交易量回升的核心问题 [2] 库存与房价 - 10月待售房源下降至152万套，环比下降0.7%，但比去年同期高近11% [1] - 按当前销售速度，市场仅有4.4个月库存，供应依旧偏紧 [1] - 房价持续攀升，10月二手房中位售价达到41.52万美元，同比上涨2.1%，为连续第28个月同比上涨 [1] 市场结构变化 - 房源在市场上的平均停留时间延长至34天，高于去年同期的29天 [2] - 首次购房者比例改善至32%，较去年同期的27%明显回升 [2] - 市场复苏呈现“高端领涨”结构，售价超过100万美元的房屋销量同比增长16%以上，75万至100万美元区间增长10%，而售价低于10万美元的房屋销量下降近3% [2] 区域差异 - 东北地区因供应不足，首次购房者面临最大阻力 [2] - 西部地区因房价偏高构成压力 [2] - 中西部因房价更可负担、供应充足，首次购房者表现更强 [2] - 南部因库存相对充裕表现亮眼 [2]

核心观点 - 美国总统特朗普在麦当劳华盛顿影响力峰会上回应美国民众对通胀加剧的担忧，辩称美国已迎来正常通胀，并强调其减税、制造业回流及削减监管等政策将刺激经济增长，但需要时间生效 [3][4] - 生活成本议题成为两党政治攻防焦点，民主党在近期地方选举中凭借此议题获胜，对特朗普政府未能兑现“可负担生活”承诺提出批评 [4][6] - 特朗普政府为应对住房可负担性问题提出新的抵押贷款方案，并宣布取消部分日常消费品进口关税，外界解读此为承认高关税推高了物价 [7][9] 经济政策与成效 - 特朗普称其政策已使美国本土就业人数比其上任时增加190万，小时工工资增长速度达60年来最高，并削减了超过1万亿美元的监管支出 [7] - 政府提出50年期抵押贷款及“可转移抵押贷款”等方案，旨在改善住房可负担性 [7] - 尽管政府多次淡化关税对通胀的影响，但近期宣布豁免咖啡、牛油果、进口牛肉等多类农产品进口关税 [9] 物价与通胀情况 - 特朗普表示能源成本下降已带动所有商品价格全面下降，但承认咖啡等部分商品价格仍偏高 [6][9] - 根据美国劳工统计局数据，9月份美国每磅牛肉均价为6.33美元，较特朗普就职总统时的5.50美元上涨了15% [9] - RealClearPolitics网站民调显示，美国11月消费者信心暴跌至自2022年6月以来最低水平 [7] 政治影响与两党博弈 - 民主党在本月多场地方选举中以生活成本为主打议题取得关键胜利，例如新泽西州众议员谢里尔以13个百分点优势击败共和党对手 [4][6] - 与特朗普关系密切的拉马斯瓦米指出，共和党选举表现不佳部分原因在于未能有效应对生活成本上升 [6] - 拜登政府时期官员批评特朗普上任时美国经济增长强劲、通胀率接近历史低位，但其政策逆转了这些趋势 [10]