政策动态与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等，旨在降低购房成本、提高交易效率 [1] - 政策调整有利于刚需客户积极入市，并为置换、改善型客户提供良好的外部市场条件，政策影响更有可能在一、二季度市场中持续显现 [1] - 北京链家某门店经纪人反馈，减税及楼市新政出台后，购房成本降低，带动了优质房源热度，政策出台当周该店即成交了3套 [1] 市场结构变化：存量时代与二手房崛起 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模正在上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点 [2] - 北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等城市二手住宅成交面积占比均超六成 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，无论是全国总量还是主要城市，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长 [2] 市场分化特征加剧 - 不同城市之间、城市内部不同区位之间呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域房地产市场表现更为活跃 [2] - 楼市呈现明显的板块分化特征，相同区域不同项目的销售表现冷热不均，例如武汉中心城区核心地段的高品质住宅新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上，而部分存量老盘去化周期更长 [3] - 从70个大中城市商品住宅价格指数看，上海、杭州等城市的新房价格表现更为亮眼，土地市场的分化更为明显，核心城市优质地段的出让地块持续受到开发企业青睐 [3] 行业调整与供需新平衡 - 当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力，因此供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件 [3] - 2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现供给端控增量与需求端提振消费措施协同发力的效果 [4] - 随着房地产供求关系发生重大变化，住房需求差异化、个性化更加明显，需进一步推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制 [5] 行业发展趋势与展望 - 业界认为，相关稳定房地产市场的举措将促进供需平衡与结构优化，让房地产在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [4] - 尽管商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑，我国住房短缺已总体上得到解决 [5]

政策动态与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等，旨在降低购房成本、提高交易效率[1] - 政策调整后，市场出现积极反应，例如北京有房产经纪人表示，政策出台当周其门店即成交3套，不满2年房源的关注度和线上浏览量有所增加[1] - 政策影响预计将在2025年一、二季度市场中持续显现，叠加春节前季节性活跃度抬升，有利于刚需和改善型客户入市[1] 市场结构变化与分化特征 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点[2] - 多个重点城市二手住宅成交面积占比超六成，包括北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等[2] - 市场呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域、前期库存压力较小的市场表现更为活跃[2] - 板块与项目分化明显，例如武汉中心城区核心地段的高品质新盘首次开盘去化率普遍超70%，而部分存量老盘去化周期较长[3] - 土地市场分化更为明显，核心城市优质地段地块持续受到开发企业青睐[3] 行业整体态势与企业行为 - 2025年全国房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市市场在二季度后出现反复，但合并新房与二手房市场观察，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长[2] - 供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件，这已转化为地方政府和企业的理性行为，供应压力大的城市政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地[3] - 2025年末商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，显示库存压力有所缓解[4] - 2025年商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现供给端控增量与需求端提振消费的协同效果[4] 需求趋势与行业展望 - 随着房地产供求关系发生重大变化，商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑[4] - 住房短缺已总体解决，需求呈现差异化、个性化，需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制[4] - 行业着力稳定房地产市场，相关举措旨在促进供需平衡与结构优化，推动房地产在增量存量并重、供需两端发力中走向高质量发展[4]

行业政策与市场潜力 - 住房城乡建设部部长表示，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对高品质住房充满期待，房地产高质量发展仍有较大潜力 [1] - 房地产市场是以城市为单元的市场，城市政府应当充分用好调控自主权 [1] 未来政策方向与措施 - 下一步，将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给 [1] - 将发挥好房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求 [1] - 将支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行 [1]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款的最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策目的是适应房地产市场供求关系新变化 支持构建房地产发展新模式 [1] - 各省级分行与派出机构可根据城市政府调控要求 在统一最低首付比例基础上自主确定辖区各城市首付比例下限 执行因城施策原则 [1] - 该政策是中国人民银行此前宣布的八项政策之一 已于1月15日由副行长邹澜在国新办发布会上预告 [1] 政策出台背景：高库存压力 - 商办市场（含商铺、写字楼、公寓等）库存高企是行业共识 去化速度长期慢于住宅市场 [2] - 国家统计局数据显示 2025年11月末办公楼待售面积为5234万平方米 商业营业用房待售面积为14105万平方米 两者合计占全国商品房待售面积的25.7% [2] - 各地普遍面临商业用房库存高、去化周期长的问题 普遍在30个月 部分城市达50至70个月 [2] - 高库存导致已供应土地和在建项目开发难度大 二手商业用房价格跌幅大 对物业价值和企业资金链不利 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求较高 通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [1] 市场需求与潜在影响 - 部分投资机构或个人投资者对商办的投资热情在上升 热点城市存在投资商业办公转做长租公寓、酒店式公寓的需求 [3] - 以深圳为例 2025年新房非住宅成交占比为31.4% 同比扩大3.8个百分点 二手房非住宅成交占比为17.5% 同比扩大2个百分点 [3] - 置业者对租售比较高的产品青睐度增加 地段优越、配套成熟的小户型公寓对接了此类需求 [3] - 大幅降低首付比例将直接降低购买门槛 刺激有实际经营或长期投资需求的买家入场 [3] - 业内认为30%的首付比例并不低 未来或有进一步下调可能 [4] 地方先行措施与行业趋势 - 为激活市场 各地已出台各类因城施策措施 包括允许存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇功能兼容、临时改变用途、发放购房补贴等 [3] - 具体案例：上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、租赁住房等功能 杭州允许临时改变房屋用途 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额给予50%补助 南宁对购买超100平方米商办项目给予1万元补贴 [4] - 行业分析认为 当前全国性政策放宽是基于商业用房市场炒作已褪去 “过剩”已成定局 在居民加杠杆意愿下降背景下 对有结构性的贷款需求进行放开是合理的 [4] - 政策支持正从住宅领域向商业、产业等更广泛领域延伸 体现了“精准滴灌”的调控思路 所有调整都围绕“构建房地产发展新模式”这一核心目标 [5] - 降低商业地产金融门槛是一次有针对性的松绑 旨在以金融手段激发市场活力 为行业平稳过渡与新模式构建提供支持 [5]

南宁市房地产市场政策与供给优化 - 南宁市针对新婚家庭、多子女家庭、应届高校毕业生、以旧换新及商办类购房群体推出相应补贴政策，最高补贴金额为6万元 [1] - 南宁市已建成并开放广西首个住房“房源超市”，集中展示近200个项目信息，覆盖新房、二手房、法拍房、保障性住房及租赁房等全房型业态，累计接待市民超5000人次 [1] 南宁市房地产市场未来调控方向 - 在“控增量”方面，南宁市将遵循“因城施策”原则，聚焦重点片区和民生配套集中区域，优先保障刚需和改善性住房项目用地需求，以优质土地供应引导市场合理布局 [1] - 在“优供给”方面，南宁市将大力推进“好房子”建设，通过修订相关技术规范，引导房企从户型设计、建材选用、施工工艺及智慧配套等方面提质升级，以满足多元居住需求 [1]

公积金制度改革背景与信号 - 中央经济工作会议在2025年12月首次提出“深化住房公积金制度改革”，全国住房城乡建设工作会议亦7次提及公积金，释放出公积金制度将进行实质性升级的明确信号 [1] - 住房公积金制度自上世纪90年代推行以来，已成为国家调整房地产政策的重要工具，其缴存余额截至2024年底已达10.9万亿元，资金效能具备提升空间 [1] - 公积金作为“调控神器”，因其直接连接居民住房需求、覆盖人群广、能同时影响买卖双方，且地方政府拥有政策自主权，便于实现“因城施策”的精细化调整 [1] 当前公积金制度面临的主要问题 - 商业贷款利率下降导致公积金与商业贷款的利差正在缩小 [2] - 部分城市存在使用限制，例如要求公积金缴存地、购房地与户籍地必须一致，阻碍了跨城购房的资金流动 [2] - “商转公”业务在转换条件和额度上存在限制，影响了公积金的使用效率 [2] 未来公积金制度改革的主要方向 - 扩大公积金使用范围，除购房外，将可用于支付首付、物业费及装修等用途 [3] - 提高资金使用效率，盘活存量资金，减少资金沉淀 [4] - 支持公积金异地互认互贷，使公积金能随人的工作和生活流动 [5] - 扩大制度覆盖范围，试点并推进灵活就业人员（如自由职业者、个体户）参加公积金制度 [5] - 加大对保障性住房、城市更新及老旧小区改造的金融支持力度，助力从“有得住”到“住得好”的转变 [5]

公积金制度改革背景与信号 - 2025年12月中央经济工作会议首次提出“深化住房公积金制度改革”，全国住房城乡建设工作会议7次提及公积金，释放强烈改革升级信号[1] - 全国公积金缴存余额截至2024年底已达10.9万亿元，资金效能有待提升，改革需求迫切[1] - 公积金制度是重要的房地产政策调控工具，因其直接连接住房需求、覆盖人群广、可同时影响买卖双方，且地方政府拥有自主权便于“因城施策”[1] 当前公积金制度面临的问题 - 商业贷款利率下降，导致公积金与商业贷款的利差正在缩小[2] - 部分城市存在不合理限制，如要求公积金缴存地、购房地、户籍地必须一致，阻碍了跨城购房使用[2] - “商转公”业务在转换条件和额度上存在限制[2] 未来公积金改革的主要方向 - 扩大使用范围：除购房外，将可用于支付首付、物业费、装修等[2] - 提高资金效率：盘活存量资金，加速资金流动[2] - 支持异地互认互贷：打破地域壁垒，使公积金能随人的工作和生活流动[2] - 扩大覆盖人群：深入推进灵活就业人员（如自由职业者、个体户）参加公积金制度试点[1][2] - 加大对保障性住房、城市更新及老旧小区改造的支持力度，助力从“有得住”到“住得好”[2]

文章核心观点 - 2025年云南房地产市场整体承压，行业门槛下降，但头部房企凭借新盘高效入市和营销创新实现了业绩逆势突破 [1] - 房企战略重心持续回调，州市贡献占比收缩，市场分化加剧的趋势愈发明显 [1] - 行业步入“重质不重量”的新阶段，结构性调整深化，未来去化将聚焦于城市核心功能、稀缺资源及具备新规产品优势的项目 [4][9] 市场整体表现与行业门槛 - 2025年云南商品住宅市场面临挑战，新开工面积同比下跌3%，房产投资同比下跌5% [4] - 土地市场供应面积同比大幅下跌19%，但成交面积同比上涨8%，楼面地价同比回升37.85% [4] - 云南省房企销售金额TOP20榜单的门槛为9.05亿元，同比下降17%，反映行业竞争压力 [4] 头部房企销售业绩排名 - 邦泰集团以62.55亿元的全口径销售金额位居榜首，销售额同比上涨25%，相比2024年业绩增长164% [2][4] - 万科地产以36.90亿元位列第二，排名上升2位 [2][4] - 云南康旅以35.13亿元位列第三 [2][4] - 大华集团（32.63亿元）、龙湖集团（26.83亿元）、云南建投（24.16亿元）、新希望地产（19.56亿元）、保利发展（17.72亿元）等企业稳居前列 [2][4][5][6] 头部房企业绩驱动因素 - 邦泰集团业绩突破主要得益于年内多盘的集中入市和快速销售，证明了头部企业在项目节奏和运营效率上的优势 [4] - 业绩同比增长的企业普遍依托于新盘入市或存量项目价值重塑，例如大华集团通过昆明项目的签约学校资源、纳入房票库及促销手段加速去化 [5] - 朗晟商业（11.34亿元）凭借西双版纳旅居热度，通过多盘联动和高佣金激励实现业绩提升 [6] 区域市场分化与战略调整 - 2025年州市业绩贡献占比为18%，较上半年下降6个百分点，源于全国性品牌房企收缩州市投资，回归昆明主城 [7] - 州市市场属地化企业份额有所上升，TOP20房企在州市的集中度和业绩贡献同步下滑 [7] - 昆明依然是全省土地成交的主要支撑，占全省总成交面积的22% [8] 城市层面市场表现 - 大理、丽江、昭通、普洱、隆阳、芒市等城市呈现局部结构性回暖，受益于城市综合体、品质住宅项目热销或工抵备案带动量价齐升 [8] - 州市文旅市场中，西双版纳成交占据文旅城市近半份额，但整体均价同比下跌；大理和丽江则呈现量价齐涨的态势 [8] 后市展望与行业趋势 - 购房补贴的刺激效用正在减弱，未来更精准、可执行的“因城施策”措施将是激活需求的关键 [9] - 在高质量发展顶层设计下，供给结构的优化（控地、控库存、融资）将加速市场分化 [9] - 普通郊县和非核心城市将持续面临去化压力 [9]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [4] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 政策层面，住建部明确2026年将因城施策稳市场，北京等城市进一步放松限购，支持合理需求 [4] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.20-12.26）34个重点城市新房合计成交363万平米，环比上升17.3% [4][5]。其中，一二线城市成交342万平米，环比上升19.9%；三四线城市成交21万平米，环比下降13.6% [4][5]。12月（12.1-12.26）34城新房成交同比下降29%，降幅较11月收窄7.5个百分点 [4][7] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升2.4% [4][12]。12月累计成交同比下降31.2%，降幅较11月扩大14个百分点 [4][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘129万平米，成交102万平米，成交推盘比为0.79倍 [4][24]。截至上周末（2025/12/26），15城合计住宅可售面积为9067.1万平米，环比上升0.3% [4][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.09个月 [4][24] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：全国住房城乡建设工作会议明确2026年将因城施策稳定房地产市场，通过控增量、去库存等举措盘活存量、优化供给 [4][31][32] - **地方政策**：北京多部门联合发布政策调整通知，核心内容包括：1）限购放宽：非京籍家庭购房社保或个税年限，五环内从3年调为2年、五环外从2年调为1年；多子女家庭，京籍可在五环内买3套，非京籍（满2年社保或个税）可买2套；2）信贷优化：房贷利率不再区分首套、二套，由银行自主定价；3）公积金支持：二套公积金贷款首付比例从不低于30%降至不低于25% [4][31][34] - **其他政策**：河南省提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度 [4][31]。证监会表示正稳步推进商业不动产REITs试点 [34] - **土地市场**：越秀地产以14.4亿元摘得广州海珠区宅地；华发股份以18.9亿元竞得珠海3宗商住地；绿城中国以3.9亿元拿下武汉江岸宅地，溢价率10.1% [4][31][36] - **物管政策**：深圳修订物业专项维修资金管理规定，优化资金缴交使用管理全流程，2026年1月1日施行 [37][38] 重点公司动态总结 - **融资与担保**：招商蛇口多家控股子公司分别向银行申请贷款（12亿元/3年）和（3亿元/15年） [4][39][41]。保利发展不超过50亿元可转债发行申请获保利集团通过 [4][39][41] - **股份变动**：滨江集团控股股东及一致行动人合计减持约2,000万股，持股比例降至60.9% [4][39][41] - **资产出售**：中国金茂以22.6亿元成功出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权 [4][40][41] - **债务展期**：针对延长万科20亿中票（到期日2025年12月15日）展期的宽限期议案获得通过，新宽限期届满日为2026年1月28日 [4][40][41] - **股份回购**：贝壳-W于12月19日-22日共耗资约600万美元回购股份约112万股 [44][45]。绿城服务于12月22日-24日共耗资约561万港币回购股份约122万股 [44][45] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-0.04%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第17位 [4][46]。个股方面，周涨幅前五位为华联控股、首开股份、海南机场、苏州高新、光明地产 [4][46][50] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.41%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-2.36%，板块表现弱于大市 [4][52]。个股方面，周涨幅前五位为佳源服务、祈福生活服务、首程控股、新大正、兴业物联 [52][57] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.7倍和18.2倍；物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1倍和11.8倍 [4][52][58] 投资分析意见与推荐标的 - 报告看好购物中心价值重估以及“好房子”新赛道，并据此推荐以下五条主线 [4]： 1. **商业地产**：推荐华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：推荐建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：推荐建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：推荐贝壳-W [4]

政策调整与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策，包括调整限购和优化住房信贷，旨在稳定市场并促进交易活跃 [1] - 政策调整旨在落实清理不合理限制性措施的要求，并基于因城施策精神，预计更多城市将跟进优化政策 [1] - 中央经济工作会议为明年地产工作设定“着力稳定房地产市场”的明确目标，并提出包括因城施策控增量、去库存、优供给及鼓励收购存量房用于保障性住房等手段 [2] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关，形成了“供强需弱”的局面 [1] - 市场存量主要由尚未出售的存量住房和二手房组成，去库存是实现供需动态平衡的难点 [2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升至现在的45%，在主要城市已占60%以上 [2] - 新增供给除了“保交楼”部分，主要建设有改善需求的“好房子”，在部分城市新房仍属稀缺 [2] 稳定市场的措施与路径 - 扩大内需是战略之举也是紧迫任务，稳定房地产市场对扩大内需至关重要，因其前端涉及大规模投资，后端衍生装修、家电、家具等消费 [1] - 建议在人口流入城市，鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房等，以快速消化库存并修复市场预期 [2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要，可通过城市更新、老旧小区改造、原地自建等方式为二手房增值，减少出售压力 [2] - 稳定房地产市场需综合施策，每个城市需平衡市场与保障、租赁与购买、增量与存量、二手与新房的关系，并协同推进去库存 [3] 市场发展趋势与条件 - 几年以来市场存量逐步消化，一线城市租金回报率正在回升，且因利率下行，租金回报率正变得更具吸引力，市场正朝有利方向发展 [3] - 我国楼市供需关系与市场结构已发生深刻变化，与此前争购新房的情况不同 [3] - 全国主要城市应协同推进政策，在更大范围内产生作用，以提升市场影响力、改善居民预期并增加市场信心 [3]