在4月29日观点指数研究院发布的《运营承压与融资纾困 | 2025一季度不动产资本金融报告》中，我们 发现，一季度中概股、港股、A股不动产行业IPO募资数量和规模占比没有太大变化。联掌门户、三易 科技等案例，印证社区流量价值与物业管理数字化已经成为资本新焦点，智能立体车库等细分赛道依托 政策红利快速崛起。 观点指数 2025年一季度，中国不动产资本市场在政策调整、融资约束与行业出清的多重压力下，呈现 出深度分化与结构性变革的特征。资本市场端，IPO市场呈现"小额高频"趋势，中概股募资规模缩水但 估值逻辑转向场景流量与技术驱动，港股打破传统淡季规律实现量价齐升，A股融资规模则延续收缩， 但行业分布向高附加值领域集中。联掌门户、三易科技等案例，印证社区流量价值与物业管理数字化已 经成为资本新焦点，智能立体车库等细分赛道依托政策红利快速崛起。 一季度IPO整体变化趋势 中概股"小额高频"发行模式：中概股IPO数量从13家增长到22家，募资总额从16.78亿美元下降到2.84亿 美元。去除极端数据后的均值可以更准确地反映大部分IPO的平均情况，2024年一季度亚玛芬体育募资 15.71亿美元，扣除亚玛芬体育后2024 ...

中证香港物业管理与服务主题指数表现 - 中证香港物业管理与服务主题指数报396 40点 [1] - 近一个月上涨6 27% 近三个月上涨12 78% 年至今上涨9 84% [1] 指数构成与样本选择 - 从香港市场选取30只业务涉及物业管理服务 社区增值服务和非业主增值服务等领域的上市公司证券作为指数样本 [1] - 以2019年12月31日为基日 以1000 0点为基点 [1] 十大权重股分布 - 华润万象生活权重16 07% 碧桂园服务15 21% 保利物业13 82% 万物云12 77% 绿城服务7 31% 中海物业7 29% 融创服务6 09% 恒大物业5 72% 雅生活服务5 57% 永升服务4 43% [1] 市场与行业分布 - 香港证券交易所占比100 00% [1] - 房地产管理行业占比100 00% [1] 指数调整规则 - 样本每半年调整一次 实施时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [2] - 新上市物业管理与服务公司发行市值排名前二十的 将在上市第十一个交易日快速纳入指数 [2] - 样本退市时从指数中剔除 收购 合并 分拆等情形参照计算与维护细则处理 [2]

中证沪港深物业管理与服务主题指数表现 - 中证沪港深物业管理与服务主题指数(SHS物业 931745)报364 50点 呈现低开高走态势 [1] - 近一个月上涨5 44% 近三个月上涨10 37% 年初至今上涨9 13% [1] 指数构成与样本特征 - 选取30只内地与香港市场物业管理与服务领域上市公司证券 覆盖物业管理服务 社区增值服务和非业主增值服务业务 [1] - 基日为2019年12月31日 基点1000 0点 [1] - 十大权重股合计占比81 37% 前三大为华润万象生活(16 35%) 碧桂园服务(14 23%) 万物云(11 42%) [1] - 样本市场分布：香港交易所占75 58% 深圳交易所占14 35% 上海交易所占10 07% [1] 行业分布与调整机制 - 行业构成：房地产管理占87 75% 房地产服务占12 25% [2] - 样本每半年调整一次(6月/12月第二个星期五下一交易日) 权重因子同步调整 [2] - 特殊情形处理包括：新进港股通且市值前20公司快速纳入 样本退市即时剔除 港股通资格变动触发调整 [2]

核心观点 - 小区停车难是一个系统性问题，涉及历史原因、规划设计缺陷和开发商成本控制等多重因素 [5][10][17] 规划设计问题 - 地库设计存在"极限弯道"等缺陷，主要因机房设备间占用空间且开发商不愿承担额外建安成本 [10] - 开发商普遍按最低标准设计地库，如通道宽度仅4米（低于6米标准），并存在偷工减料现象 [11] - 部分小区地库出入口设计不合理导致暴雨积水，或出现两小区共用出入口引发纠纷 [11][12] - 车位配比严重不足，如燕郊某万户小区仅5000车位，配比1:0.5 [11] 开发商行为分析 - 地库建安成本比地上高30%-50%，但车位滞销导致开发商投入意愿低 [10] - 高周转时期项目设计照搬模板，未考虑实际情况 [12] - 为节约成本缩小单个车位面积，导致大型车辆无法入位 [11] 管理问题 - 物业封闭管理导致扫码登记耗时1-2分钟/车，高峰期排队超20分钟 [7][14] - 车位混杂管理混乱，常出现车辆被堵需联系挪车情况 [14][15] - 隔离栏等管理措施因业主抵制难以持续 [15] 历史数据 - 2010-2020年全国私家车从8800万增至3.1亿辆，但车位仅增3000-4000万个 [18] - 2015年全国停车位缺口超5000万个 [17] - 早期配建标准过低（北京0.1个/户），2010年后新建小区标准提升至1-1.3个/户 [17] 行业趋势 - 新建小区"奇葩"地库问题随开发商重视度提升逐渐减少 [8] - 解决方案需结合增加供给（覆盖3.1亿辆保有量）和智慧停车平台建设 [18]

公司基本信息 - 投资者关系活动为2024年度网上业绩说明会，于2025年5月7日15:00 - 16:00通过“价值在线”（https://www.ir-online.cn/）网络互动举行 [2] - 上市公司接待人员有总经理崔平先生、独立董事车晓昕女士、财务总监戴志伟先生、董事会秘书任俊霏女士、财务经理刘杰女士 [2] 业务增长 - 2024年营业收入增长得益于综合物业管理服务板块，公司聚焦优势领域，深耕企业园区综合设施管理服务（IFM）业务，巩固存量项目，推进多元化战略布局 [2] 分红计划 - 董事会已审议通过拟以2024年12月31日公司总股本169,000,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.50元（含税），该分红预案尚需股东会审议，未来将根据实际情况及回报规划实施分红 [2][3] 行业应对策略 - 公司实施“巩固基本盘、拓展新赛道”业务发展策略，以“夯实基础、稳中求进、科技赋能、创新发展”为核心重点，围绕“市场拓展、精细运营、安全生产、合规管控”等任务迈向高质量发展 [3] - 公司已落地AI虚拟数字人、物联网智能监测平台、智能清洁机器人、再生资源环保回收线上平台等智能化应用系统 [3] 投资并购 - 公司将结合自身发展需求和行业特征综合考虑是否进行投资并购，若有相关计划将及时履行信息披露义务 [3] 物业费收缴与风险防范 - 物业费收缴率从93%降至88%，公司围绕服务品质和业务能力提升，打磨核心竞争力，探索新业务模式和盈利增长点，拓宽服务边界以防范在管项目退盘风险 [3] 业务拓展计划 - 公司以园区物业管理为核心业务，住宅小区物业为补充板块，将持续关注住宅小区物业市场机会 [4] 绿色物业管理服务 - 公司秉持绿色环保理念，努力践行绿色物业管理服务以契合绿色建筑相关政策要求并实现发展 [4][5]

报告行业投资评级 - 维持物管行业“看好”评级 [3][4][97] 报告的核心观点 - 我国物业管理行业兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性，兼顾政府、居民和业主利益，形成四方共赢局面；对比海外，有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大特色 [4][97] - 短期受房地产基本面超预期下行影响，物管行业总体降速、物企分化加剧，优质物企受益集中度提升、提质增效，成长空间大 [4][97] - 中期维度，城镇化率和人均居住面积提升，物业管理行业仍有成长空间，行业进入加速整合阶段，将呈现总量平稳、结构分化、集中度加速提升趋势 [6] 根据相关目录分别进行总结 24年营收增速放缓、业绩下滑，总体降速、继续分化 - 2024年物业管理板块整体主营业务收入同比+4.2%，较上年同期-3.5pct；一线物企营业收入同比+5.6%，较上年同期-4.9pct；二线物企营业收入同比+2.9%，较上年同期-0.4pct [3][12] - 2024年物业管理板块整体归母净利润同比-18.2%，较上年同期-15.7pct；一线物企归母净利润同比-18.3%，较上年同期-7.7pct；二线物企归母净利润同比-21.4%，较上年同期-62.6pct [3][15] - 主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，源于21年下半年以来房地产新开工和销售持续下行、部分房地产企业出险致竣工交付受影响、应收账款计提减值增加 [3][17] 24年毛利率、净利率下降，源于成本占比提升、应收款减值增加等 - 2024年物业管理板块整体毛利率为18.5%，同比-1.3pct；一线物企毛利率17.6%，同比-0.7pct；二线物企毛利率19.6%，同比-2.9pct [3][20] - 2024年物业管理板块整体净利率3.8%，同比-1.1pct；一线物企净利率4.5%，同比-1.3pct；二线物企净利率2.5%，同比-0.8pct [3][35] - 2024年物业管理板块整体三费率为9.5%，同比-0.7pct；一线物企三费率为6.7%，同比-0.5pct；二线物企三费率为10.4%，同比-0.7pct [3][39] - 2024年物业管理板块应收款余额均值达37亿元，同比+3.5%；应收账款减值均值10.8亿元，同比+60%；应收账款减值占比应收账款达32.2%，同比+12.7pct；一线物企20.7%、同比+11.9pct，二线物企43.7%、同比+14.6pct [3][44] - 2024年6家物业公司商誉减值及无形资产摊销比例平均值为4.4%，同比-3.5pct [3][56] 24年基础/非业主/业主增值分别占73%/9%/11%、合同/在管比1.3倍 - 2024年7家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比73%、9%、11%，分别同比+10%、-16%、+0.2% [3][60] - 2024年13家主流物企在管面积平均同比+9.0%，较上年同期-5.6pct；合同面积平均同比+3.7%，较上年同期-2.9pct；年末合同/在管面积平均覆盖倍数为1.30倍，较23年末-0.12倍 [3][72] 24年资产负债率、周转率、净利率均降，板块ROE下降 - 2024年物业管理板块整体ROE为4.4%，同比-3.2pct；一线物企ROE为9.0%，同比-4.1pct；二线物企ROE为3.0%，同比-3.0pct [3][86] - 2024年板块整体资产负债率为44.6%，同比-2.5pct；资产周转率为0.74次，同比-0.06次；净利率为3.8%，同比-1.1pct [3][86] 投资分析意见 - 维持物管行业“看好”评级，推荐华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业，建议关注滨江服务、建发物业 [3][4][97]

盈利预测与目标价调整 - 下调2025年盈利预测6%至15.5亿元(同比增长5%) 并引入2026年盈利预测16.2亿元(同比增长5%) [1] - 下调目标价9%至38.6港元 对应2025年13倍目标市盈率 隐含25%上行空间 [1] - 当前交易于2025年10.4倍市盈率和5.3%预期股息收益率 [1] 基础物管板块增长 - 2024年新拓展第三方项目年化合同额30.1亿元 同比基本持平 其中商办和公服业态年化合同额27.5亿元(同比增长13%) [2] - 2025年竞标外拓战略延续深耕优势业态和核心城市 强化新项目回款评估 [2] - 预计基础物管板块整体收入增速保持在10%以上 第三方项目收入增速或快于整体 [2] 增值服务业务动态 - 非业主增值收入短期承压 受新房销售市场及写字楼租赁业务影响 但社区公共维修、电梯维保等领域存增量空间 [3] - 社区增值服务持续调整 出清非持续性零售业务 转向核心单品策略 车位销售业务波动致收入小幅回落 [3] - 2025年业务布局调整接近尾声 社区增值服务收入盈利有望趋稳 [3] 现金流与股东回报 - 2024年经营性现金流净额23.0亿元 对归母净利润覆盖倍数1.6倍(2022-24年平均1.5倍) [4] - 2025年现金流预计有支撑 因前端项目回款评估强化及物业费收缴重视 [4] - 2024年派息比例提升10个百分点至50%(2022/23年为25%/40%) 管理层强调股东回报优化 [4]

小红书概念板块表现 - 截至4月28日收盘，小红书概念上涨0.08%，位居概念板块涨幅第9位，板块内23股上涨 [1] - 涨幅居前的个股包括天娱数科（涨停）、狮头股份（涨停）、ST联合（涨停），科华数据（+7.53%）、青木科技（+5.99%）、挖金客（+3.97%） [1] - 跌幅居前的个股包括中广天择（-9.07%）、易点天下（-4.77%）、锦和商管（-3.90%） [1] 资金流向 - 小红书概念板块获主力资金净流入1.61亿元，23股获主力资金净流入 [1] - 12股主力资金净流入超千万元，天娱数科净流入1.70亿元居首，每日互动（5578.01万元）、慧博云通（4526.24万元）、科华数据（3334.34万元）紧随其后 [1] - 资金流入比率方面，狮头股份（25.56%）、宣亚国际（8.99%）、亚康股份（8.29%）居前 [2] 个股资金明细 - 天娱数科主力资金净流入1.70亿元，净流入比率8.21% [2] - 每日互动主力资金净流入5578.01万元，净流入比率1.57% [2] - 慧博云通主力资金净流入4526.24万元，净流入比率6.55% [2] - 科华数据主力资金净流入3334.34万元，净流入比率1.81% [2] - 狮头股份主力资金净流入1824.74万元，净流入比率25.56% [2] - 青木科技主力资金净流入1774.73万元，净流入比率5.88% [2] 资金流出个股 - 中广天择主力资金净流出3902.79万元，净流出比率19.27% [4] - 易点天下主力资金净流出8963.72万元，净流出比率11.31% [5] - 汇洲智能主力资金净流出3157.14万元，净流出比率10.68% [4] - 浙文互联主力资金净流出2175.86万元，净流出比率7.98% [4] - 久其软件主力资金净流出1441.73万元，净流出比率4.98% [4] - 智度股份主力资金净流出1158.50万元，净流出比率9.81% [4]

天津自贸区概念板块表现 - 截至4月28日收盘，天津自贸区概念下跌3.22%，位居概念板块跌幅榜前列 [1] - 板块内天保基建跌停，津投城开、天津普林、津滨发展等跌幅居前 [1] - 股价上涨的有2只，涨幅居前的有友发集团、天津港，分别上涨2.78%、0.22% [1] 今日概念板块涨跌幅对比 - PEEK材料、可燃冰、电子竞技等概念涨幅居前，分别上涨1.75%、1.72%、0.92% [1] - 租售同权、乳业、赛马概念等跌幅居前，分别下跌4.65%、4.12%、3.31% [1] 天津自贸区概念资金流向 - 今日天津自贸区概念板块获主力资金净流出0.78亿元 [1] - 9股获主力资金净流出，5股主力资金净流出超千万元 [1] - 渤海化学主力资金净流出1703.30万元居首，瑞普生物、海航科技、津滨发展分别净流出1613.12万元、1413.14万元、1334.13万元 [1] - 桂发祥、九安医疗、友发集团主力资金净流入居前，分别净流入325.26万元、240.12万元、112.66万元 [1][2] 天津自贸区概念个股表现 - 渤海化学今日下跌4.82%，换手率6.29%，主力资金净流出1703.30万元 [1] - 天保基建今日跌停，换手率20.97%，主力资金净流出57.61万元 [1] - 友发集团今日上涨2.78%，换手率0.67%，主力资金净流入112.66万元 [1]

物业管理行业专项整治 - 成都市纪委监委查处物业管理领域腐败案件39人，其中6人移送司法机关，涉及物业协会向部分区县物管部门"返点"1300多万元[4][5] - 物业管理行业总产值超过530亿元，覆盖约2.4万个小区、1500万人[4] - 专项整治锁定关键岗位15个、重点人员80余名，涉及行业主管部门、物价部门、物业协会、物业中介和物业公司[5] 信用评价体系改革 - 成都市住建局完善"信用评价办法"，将物业公司依法经营和服务合同履行情况量化为信用积分[8] - 信用积分作为物业公司竞标项目和接受行政监管的重要依据，业主选聘物业时也会参考[8] - 2024年10月1日实施修订后的《成都市物业管理条例》，同步修订49项配套文件[8] 智慧物业平台建设 - "成都智慧物业"小程序实现维修资金使用、共有资金管理、企业信用信息透明化[1] - 小程序上线以来化解矛盾3万余个，诉求按时响应率和办结率均超95%[10] - 新增"电子投票""维修资金查询使用""共有资金管理"等功能，解决业主急难愁盼问题[10] 信托制物业模式 - 新都区实施"信托制"物业，将物业费和公共收益纳入小区共有资金账户，实现资金隔离和账目透明[9] - 组建"小区治理顾问团"和监事人队伍，对物业服务进行全时监督[9] - 香城丽园小区通过该模式显著提升居民获得感[9][10] 行业监管机制完善 - 成都市住建局投诉率下降20%多[6] - 专项整治从信访举报中倒查腐败线索126个，立案72件[5] - 建立"用心用情码上办"机制，业主扫码反映诉求，相关部门限时响应[10]