投资评级 - 维持"优于大市"评级 基于房地产板块企稳向好趋势和盈利预测稳定性 [4][23] 核心财务表现 - 2025H1收入94.76亿港元同比下滑8.6% 归母净利润10.42亿港元同比下滑13.2% [1][7] - 毛利率26.51%同比下滑5.39个百分点 净利率8.32%同比下滑5.04个百分点 [1][7] - 期间费用率销售/管理/财务分别为4.41%/9.96%/9.23% 同比变化+0.45/+0.40/-0.70个百分点 [1][7] 分业务板块表现 - 基建环保板块收入44.33亿港元同比-3% 净利润9.33亿港元同比-11.6% 主要受资产出售影响 [2][12] - 高速公路收入10.19亿港元同比+5.1% 车流量7732万架次同比+2.1% [2][12] - 上实环境收入31.77亿元人民币同比-4.8% 净利润3.44亿元人民币同比+7.1% [2][12] - 房地产板块收入31.43亿港元同比-23.2% 净利润亏损4.65亿港元 亏损扩大3.31亿港元 [2][12] - 上实发展亏损7.54亿元人民币 上实城开亏损4.92亿港元 [2][12] - 消费板块收入19亿港元同比+11% 净利润4.33亿港元同比+26% [3][13] - 南洋烟草收入12.73亿元同比+16.4% 净利润3.37亿元同比+20% 销量74.6万箱同比+31% [3][13] - 大健康板块净利润1.41亿港元同比+118.4% 主要受益于一次性收益确认 [3][13] 资本结构与分红 - 有息负债由年初594.92亿港元下降至585.13亿港元 资产负债率由53.5%下降至51.5% [3][20] - 财务费用8.75亿港元同比-15% [3][20] - 每股派息0.42港元合计4.57亿港元 股利支付率由38%提升至43.8% [3][20] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润29.34/30.84/31.97亿港元 同比增速4.8%/4.8%/3.7% [4][23] - 当前股价对应PE为5.4/5.2/5.0倍 [4][23] - 预计2025-2027年营业收入297.11/303.86/307.86亿港元 增速2.7%/2.3%/1.3% [5] 估值比较 - 当前市盈率5.6倍低于可比公司北京控股6.9倍和深圳国际5.4倍 [24] - 净资产收益率预计维持在6.0%水平 [5] - 市净率0.30倍处于行业较低水平 [5][24]

投资评级 - 维持"增持"评级 [1][11] 核心观点 - 营收增速超预期但利润端承压 25H1营收231.9亿元同比+10% 核心净利润15.7亿元同比-15% [1] - 三供一业业务扩张推动营收增长但拖累利润和现金流表现 [1][2] - 大幅提升派息计划至60% 预计25年股息率达8.0% [4] - 目标价7.10港币 基于8倍25年调整后PE [5] 财务表现 - 25H1营收231.9亿元同比+10% 归母净利润10.0亿元同比-31% [1] - 毛利率同比-2.6pct至18.5% 各业务毛利率均下滑 [2] - 管理费用率同比+1.0pct至9.5% 因三供一业扩张及购股权开支增加 [2] - 经营性现金流净额-8.8亿元 去年同期为+2.7亿元 [3] - 综合收费率同比+3.5pct至89.9% 物业费收缴改善 [3] 业务分析 - 三供一业营收同比+68% 因并表子公司转换 [2] - 基础物管营收同比+7% 社区增值服务营收同比+5% [2] - 核心业务营收/毛利同比+15%/0% [2] - 维持全年核心业务营收和利润高单位数增长指引 [2] 股东回报 - 25年派息率计划提升至60% 较24年+27pct [4] - 计划通过现金派息、股份回购注销等方式提升综合回报 [4] - 已回购0.6亿港币股票 计划一年内回购不低于5亿元人民币 [4] 盈利预测与估值 - 下调25-27年核心EPS至0.81/0.81/0.81元 较前值下调11%/15%/19% [5] - 调整后25年PE为7.44倍 PB为0.54倍 [10] - 可比公司平均25年PE为15倍 [18] - 市值219.33亿港币 收盘价6.56港币 [7] 行业对比 - 保利物业25年PE11.75倍 绿城服务15.00倍 万物云17.69倍 [18] - 行业平均25年PE为14.82倍 [18]

核心观点 - 花旗对越秀地产持正面看法 维持买入评级 目标价由5.45港元上调至6.2港元 [1] 销售表现 - 上半年销售按年增长11% 完成全年目标的51% [1] - 在北京销售排名第一 广州排名第二 [1] - 在上海和杭州加快销售进度 [1] 土地储备与资产质量 - 补充高质量土地储备 [1] - 成功实现库存去化 [1] - 毛利率保持稳定 [1] 财务状况与股东回报 - 融资成本降至3.16% [1] - 信用评级展望获上调 [1] - 维持稳定的40%派息率政策 [1] 公司治理与战略 - 近期存在管理层变动情况 [1] - 集团整体战略保持一致性 [1]

业绩表现 - 2024年实现保险服务收入1113亿港元，同比增长3.5% [2][5] - 净利润84.32亿港元，同比增长36.2% [2][5] - 寿险保险服务收入同比增长5.9%，保险服务业绩同比增长19.9% [5] - 境内寿险保险服务收入同比增长4.6%，保险服务业绩同比增长23.5% [5] 股价与市场反应 - 年报发布次日H股股价下跌7.03%，报收11.64港元/股 [2] - 股价波动原因包括分红比例不及预期及下调投资回报假设和风险贴现率假设 [2] 分红与派息 - 董事会建议派发年度末期股息每股0.35港元，同比增长16.7% [2][6] - 派息率为17%，同比略微下滑 [6] - 中金公司认为派息率下行是为保持未来长期稳健派息政策的主动审慎调整 [3][6] 假设调整 - 风险贴现率调整为8.5%，2023年为9%，2022年以前为11% [5] - 投资回报假设调整为4.0%，2023年为4.5%，2022年以前为5% [5] - 假设调整后人民币口径寿险新业务价值（NBV）同比增长23.8%至84.3亿元，调整前同比增长94.2%至132.16亿元 [6] 投资表现 - 投资资产15621亿港元，较2023年末增长15.8% [8] - 净投资收益503.36亿港元，同比增长12.0% [8] - 总投资收益665.43亿港元，同比增长98.2%，总投资收益率4.57%，提升1.91个百分点 [8] - 综合投资收益率10.32%，较上一年度提升5.31个百分点 [9] - 固定收益类资产配置比例82.8%，权益类投资配置比例13.9% [9] 业务结构优化 - 境内财险业务综合成本率略有下滑至98.1% [6] - 年化保费口径价值率及个险、银保渠道13/25个月继续率优化，保持行业领先水平 [6]