核心观点 - 中央经济工作会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，为年内最积极的表态，为各级政府工作提供了新的“锚点”[5][16] - 政策以“防风险”为核心，预计2026年政策响应频率不会太低，但当前表态不足以显著提振资本市场信心，行情方向将交由长期经济表现及突发政策[5][19] - 房地产市场基本面加速下行，成交量承压、价格下跌、去化表现弱，主流开发类企业估值面临极大压力，未来一段时间港房、物业及商业板块的相对排序可能提前[5] 政策定调 - **中央会议定调**：2025年12月中央经济工作会议对地产定调更新为“着力稳定房地产市场”，相较于4月“持续巩固”和7月以来的零表态更为积极[5][16] - **政策思路延续**：会议实施方案表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”，延续了自2024年4月以来“消化存量和优化增量”的政策思路[5][18] - **地方政策进展**：各地平稳推进“十五五”规划，政策涉及公积金管理（如深圳）、购房补贴（如上海杨浦区最高200万元）、中长期发展规划（如重庆、河南）及市场监管（如长沙规范经纪服务）[20][22][23][24] 市场成交表现 - **新房网签**：2025年第50周，监测的50城商品房成交面积349.84万方，环比下降10.1%，同比下降33.1%[5][26][31]；12月前11天成交面积同比下降29.8%，降幅较11月收窄4.8个百分点[5][26] - **二手房网签**：2025年第50周，监测的11城二手房成交面积165.63万方，环比下降1.2%，同比下降31.7%[5][38]；12月前11天成交面积同比下降31.8%，降幅较11月扩张14.8个百分点[5][38][39] - **二手房认购**：2025年第50周，监测的80城二手房成交套数环比上升3.0%，同比下降13.8%[5][50]；12月前11天成交套数同比下降19.4%[5][50] - **重点城市表现**：重点城市成交环比分化，同比普遍下跌，例如北京新房周成交同比-51.1%，上海新房周成交同比+22.1%，深圳新房周成交同比-79.6%[60][62][66][76] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2025年第50周，重点10城住宅推盘面积92.3万方，环比下降7.4%，同比下降26.0%[5][89]；10城住宅售批比（MA8）为93%，环比下降4个百分点，同比下降42个百分点[5][89][95]；中指重点城市开盘去化率（MA8）为60%，环比下降3个百分点[99][103] - **库存动态**：2025年第50周，重点10城住宅口径库存面积4908万方，环比上升0.4%，去化周期为15.6个月，环比持平[5][92][105] - **二手房景气度**：2025年第50周，监测的70城二手房日均来访5.1万组，环比上升4.3%[5][106]；二手房来访转化率为4.5%，环比上周下降0.2个百分点[5][106] - **二手房价格**：2025年第50周，中介口径33城二手房成交均价为10311元/平米，周环比下跌1.7%，价格下行速度加快[5][113] 土地市场 - **出让金与供给**：2025年第50周，300城宅地出让金1128.3亿元，环比（MA4）上升23.1%，同比下降11.8%[5][118][121]；供给建面5632万方，环比（MA4）上升36.1%，同比上升10.5%[5][118][126] - **成交与去化**：单周成交建面3829.9万方，去化率（MA4）为79%，边际下行[5][118]；单周去化率为68%[118] - **溢价率与楼面价**：300城宅地溢价率（MA4）为3.4%，环比上升0.3个百分点[5][118]；成交楼面价（MA4）为3076元/平，环比下降1.8%，同比下降19.0%[5][118][130] 板块行情与估值 - **板块表现**：2025年第50周，申万房地产板块下跌2.6%，跑输沪深300指数2.5个百分点，表现在30个申万行业中排在第27位（90%分位）[5][130] - **企业表现**：本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比下跌3.6%、1.7%、2.9%，主流开发商表现最弱[131] - **估值水平**：截至2025年12月12日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数[131] C-REITs市场 - **市场表现**：2025年第50周，C-REITs综合收益指数下跌0.12%，跌幅环比扩大0.64个百分点[5]；市场日均换手率为0.37%，环比下降0.06个百分点[5] - **板块涨跌**：本周77单REITs中有35单上涨，数据中心、消费、保租房板块内上涨的REITs数量较多，部分11月跌幅较多的产业园REITs出现明显反弹[5] - **一级市场**：本周新增一笔过会标的（华夏中核清洁能源REIT）[5][15]

核心观点 - 国家金融监督管理总局召开会议传达中央经济工作会议精神 部署统筹推进防风险、强监管、促高质量发展三大核心工作 以全力支持完成2026年经济社会发展目标任务 并为“十五五”开局提供金融支撑 [1][2] 防风险工作部署 - 有力有序防范化解重点领域风险 坚定履行风险防控首位主责 着力化解存量风险 坚决遏制增量风险 严守不“爆雷”底线 [1] - 巩固拓展改革化险成果 深入推进中小金融机构减量提质 [1] - 支持稳定房地产市场 进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 助力构建房地产发展新模式 [1] - 指导银行保险机构按照市场化法治化原则 积极化解地方政府融资平台金融债务风险 [1] 强监管工作部署 - 着力提升强监管严监管质效 加快健全金融法治 精准规范高效执法 不断提高监管能力 [1] - 引导银行保险机构树牢正确的经营观、业绩观、风险观 降本增效、苦练内功 努力实现差异化、特色化发展 [1] - 深入整治“内卷式”竞争 大力规范市场秩序 [1] - 高压严打非法金融活动 坚决守好人民群众“钱袋子” [1] 促高质量发展工作部署 - 引导银行保险机构持续加大对国家重大战略、重点领域和薄弱环节的金融供给 努力提升经济金融适配性 [2] - 高效服务扩大有效需求 继续发挥新型政策性金融工具作用 支持激发投资、带动提振消费 [2] - 创新科技金融服务 稳步推进科技金融“四项试点”扩围增效 [2] - 深化小微企业融资协调工作机制 优化乡村全面振兴金融服务 [2] - 做好灵活就业群体、新就业形态人员保险服务 大力发展长期护理险 加强灾害保险保障 [2]

金融监管政策方向 - 金融监管总局召开专题会议传达并部署落实2025年中央经济工作会议精神 [1] - 中央经济工作会议于2025年12月10日至11日举行 总结了2025年经济工作并部署2026年经济工作 [1] - 会议明确金融工作指引 要求引导金融机构加力支持扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域 [1] - 要求继续发挥新型政策性金融工具作用 创新科技金融服务 深入推进中小金融机构减量提质 [1] 金融监管重点工作部署 - 有力有序防范化解重点领域风险 坚定履行风险防控首位主责 着力化解存量风险 坚决遏制增量风险 [3] - 巩固拓展改革化险成果 深入推进中小金融机构减量提质 [3] - 支持稳定房地产市场 进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 助力构建房地产发展新模式 [3] - 指导银行保险机构按照市场化法治化原则 积极化解地方政府融资平台金融债务风险 [3] - 着力提升强监管严监管质效 加快健全金融法治 精准规范高效执法 不断提高监管能力 [4] - 引导银行保险机构树牢正确的经营观、业绩观、风险观 降本增效 努力实现差异化、特色化发展 [4] - 深入整治“内卷式”竞争 大力规范市场秩序 高压严打非法金融活动 [4] - 加力提效促进高质量发展 引导银行保险机构持续加大对国家重大战略、重点领域和薄弱环节的金融供给 [4] - 高效服务扩大有效需求 继续发挥新型政策性金融工具作用 支持激发投资、带动提振消费 [4] - 创新科技金融服务 稳步推进总局科技金融“四项试点”扩围增效 [4] - 深化小微企业融资协调工作机制 优化乡村全面振兴金融服务 [5] - 做好灵活就业群体、新就业形态人员保险服务 大力发展长期护理险 加强灾害保险保障 [5] 监管系统建设与近期工作 - 纵深推进总局系统全面从严治党 持续强化政治建设 深化党的创新理论武装 [5] - 持之以恒正风肃纪反腐 一体推进“三不腐” 锻造忠诚干净担当的监管队伍 [5] - 深入实施“四新”工程 营造风清气正、干事创业的浓厚氛围 [5] - 切实做好岁末年初各项收尾与谋划工作 全面总结今年重点目标任务 前瞻谋划2026年金融监管重点工作 [5] - 加强政策解读与舆论宣传 高度重视安全生产等工作 全力维护社会大局稳定 [5]

全国金融系统工作会议核心精神 - 会议于12月12日在北京召开，中共中央政治局委员、中央金融委员会办公室主任何立峰出席会议并部署2026年金融重点工作 [1][2] - 金融系统需坚持“防风险、强监管、促高质量发展”的工作主线，有力有序有效做好2026年金融重点工作 [2] 金融风险防范与化解 - 继续着力防范化解地方中小金融机构风险、房地产企业涉金融风险、地方政府融资平台金融债务风险 [2] - 风险处置原则为严控增量、妥处存量、严防“爆雷”，同时严厉打击非法金融活动 [2] 金融监管强化 - 需进一步巩固和强化金融监管，完善重点领域监管制度体系并严格落实 [2] - 持续强化金融机构合规意识和风险意识，不断提升监管能力，严肃开展金融风险追责问责 [2] 推动高质量发展与金融支持 - 全力以赴推动高质量发展，继续实施好适度宽松的货币政策 [2] - 加强对扩大内需、科技创新、中小微企业等重点领域的金融支持 [2] - 稳步有序推进金融改革开放，做好预期管理 [2] 党的领导与规划编制 - 加强党对金融工作的全面领导，贯彻落实习近平总书记重要指示批示精神和党中央决策部署 [3] - 树立和践行正确政绩观、业绩观，持之以恒推进全面从严治党 [3] - 编制好“十五五”金融相关规划，加强工作统筹，确保“十五五”金融工作良好开局 [3]

2025年中央经济工作会议核心观点 - 会议为“十五五”开局之年锚定方向，政策风格从原则性表述转向“系统思维”与“实效导向”，强调“靶向精准”与“落地扎实”，通过存量与增量政策集成、逆周期与跨周期调节协同替代单一工具分散使用[1][17] - 政策着力点聚焦破解现实堵点，如消费限制、企业账款拖欠、房地产市场波动，并通过具象化制度设计（如宏观政策取向一致性评估、全国统一大市场建设条例、具体群体增收计划）和务实举措（财政金融协同、重点产业链培育、民生保障）来稳固预期、释放经济内生动力[1][18] 宏观经济形势与工作方法论 - 会议客观肯定2025年经济“顶压前行、向新向优”的成效，同时指出外部环境影响加深、国内供强需弱矛盾突出、重点领域风险隐患较多等挑战，并明确“我国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变”[2][19][20] - 首次提炼做好经济工作的五个“必须”：必须充分挖掘经济潜能、必须坚持政策支持和改革创新并举、必须做到既“放得活”又“管得好”、必须坚持投资于物和投资于人紧密结合、必须以苦练内功应对外部挑战，为经济工作提供方法论[3][21] - 宏观政策组合明确为“更加积极的财政政策”和“适度宽松的货币政策”，并强调通过宏观政策取向一致性评估、健全预期管理机制、严肃财经纪律等来强化政策协同与预期引导，避免“大水漫灌”和碎片化[6][23] 扩大内需的具体举措 - 消费端实施“提振消费专项行动+城乡居民增收计划”双轮驱动，通过清理不合理限制、释放服务消费潜力，从“能消费、愿消费、敢消费”层面采取措施，具体包括深化收入分配改革、优化以旧换新政策转向服务消费、加大国资上缴补充社保、提高养老金和育儿补贴、将免费学前教育拓展至三年等[7][24][25][26] - 投资端明确适当增加中央预算内投资规模、优化地方政府专项债券用途管理、激发民间投资活力，并紧扣“十五五”契机加大中央财政对重大储备项目和“两重”项目的支持，推动投资与消费协同，聚焦人口流动、老龄化、少子化、城市更新等领域进行有效投资[7][8][24][26] 创新驱动与产业升级 - 规划搭建京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大国际科技创新中心，强化企业创新主体地位，完善新兴领域知识产权保护，并深化拓展“人工智能+”和实施新一轮重点产业链高质量发展行动[9][27] - 提出通过壮大耐心资本生态、支持企业风险投资（CVC）、鼓励国资背景基金适度容错来为早期科创项目提供长期资金，并优化资本市场适配性，完善科创板、创业板差异化上市规则，打通新三板双向转板通道，强化知识产权全链条保护以促进创新成果转化[9][27] 关键领域改革部署 - 制定《全国统一大市场建设条例》以整治“内卷式”竞争，破除地方保护与行政垄断，并完善《民营经济促进法》配套法规，清理拖欠企业账款，保障民营企业权益[10][28] - 深化国资国企改革、要素市场化改革、资本市场投融资综合改革，深入推进中小金融机构减量提质，并通过扩大惠企政策“免申即享”范围、建立企业诉求闭环处置机制等优化营商环境[10][28] 民生保障与风险防控 - 民生领域实施稳岗扩容提质行动，重点稳定高校毕业生、农民工就业，完善灵活就业人员保险保障，并在教育、医疗、养老、婚育等方面推出精准举措，如推进职业教育产教融合、扩大药品集采、完善长期护理保险试点、降低生育养育教育成本等[10][11][29] - 房地产市场坚持因城施策“控增量、去库存、优供给”，鼓励存量商品房转为保障性住房，提出优化预售资金监管（按两阶段解冻70%以上资金）、建立房企融资“白名单”、推动存量房转保障房年度占比不低于15%、公积金异地互认扩至全国等具体防控措施[12][30][31] - 地方政府债务方面督促主动化债，优化债务重组置换办法，并提出建立更严格的债务管理和问责制度、完善风险评估预警体系、清理整顿地方融资平台推动其市场化转型、扩大特殊再融资债券发行规模等化解措施[12][13][30][31] 资本市场改革方向 - 会议部署“持续深化资本市场投融资综合改革”，核心方向是增强市场吸引力与包容性，与7月政治局会议“增强国内资本市场的吸引力和包容性”的部署一脉相承[14][32] - 投资端改革聚焦吸引力塑造，包括强化上市公司投资者回报机制、深化公募基金改革、为社保基金等长期资金营造便利环境、优化境外投资者服务体系及升级QFII和沪深港通机制[15][32] - 融资端改革立足包容性拓展，旨在构建“多层次、广覆盖、差异化”市场体系，包括完善科创企业差异化监管、推动制度向创业板和北交所延伸、健全各市场板块衔接机制、深化并购重组市场化改革、扩容做市商制度试点，并对未盈利企业上市给予更多包容[15][33]

总体定调与增长目标 - 政策基调从“以进促稳”转为“提质增效”，强调存量提质增效与高质量发展，基准情形下难有超常规刺激[3] - 为实现2035年人均GDP目标，未来十年GDP需年均增长4.17%，预计2026年GDP目标为5%左右或稍低于5%[3][16] 货币政策与财政政策 - 货币政策延续“适度宽松”，强调“灵活高效”，预计2026年降准降息各1-2次[3][16] - 财政政策延续“更加积极”，赤字率从“提高”变为“保持”，预计2026年赤字率仍在4%左右[4][17] - 特别国债投向从重视规模转向优化结构，预计2026年特别国债规模少于2025年的1.8万亿元[4][17] 内需与产业政策 - 内需政策强调“内需主导”，预计2026年以旧换新补贴规模与2025年持平，为3000亿元[4][17] - 科技政策“加紧”培育新动能，“深化”拓展人工智能+，显示对科技创新的紧迫性[8][17] - “反内卷”政策从“综合整治”转向“深入整治”，旨在优化供给、引导物价合理回升[8][18] 风险与资产策略 - 防风险任务排序后置，显示地产和地方债风险整体可控，不至于触发系统性风险[8][18] - A股行情将更依赖盈利驱动，若PPI在下半年转正，将助力市场从分母端转向分子端修复，风格预计先成长、再周期、后消费[9][18]

宏观总量政策 - 继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，注重存量与增量政策的集成效应与协调落地 [1][6] - 财政政策保持积极，预计明年财政预算赤字率与去年持平保持在4%左右，特别国债和地方新增专项债规模或小幅提高 [1][6] - 货币政策将灵活高效运用降准降息等多种工具，预计明年上半年存在降息窗口，政策利率降幅可能为10个基点 [1][6] - 结构性货币政策工具将关注科技创新、技改升级、服务消费与养老等方向的再贷款工具扩容 [1][6] 扩大内需 - 建设强大国内市场，从促消费和增收入两端提振居民消费能力，推动固定资产投资止跌回稳 [2][7] - 消费方面将深入实施提振消费专项行动和城乡居民增收计划，从供给质量、消费意愿、就业收入预期等方面提高居民消费率 [2][7] - 投资方面提出推动投资止跌回稳的目标，将适当增加中央预算内投资规模，并继续发挥新型政策性金融工具作用以提供资金支持 [2][7] 产业发展 - 更加强调创新的体制机制建设，政策制定预期包括制定教育科技人才一体化发展方案、建设国际科技创新中心、完善新兴领域知识产权保护制度、制定服务业扩能提质行动方案等 [2][7] - 产业政策预计将遵循“十五五”规划提出的“8+4+6+6”现代化产业体系架构，在传统产业、新兴未来产业、AI技术融合等领域多层次并行发力 [2][7] 改革攻坚 - 统一大市场建设方面，将深入整治“内卷式”竞争，并规范税收优惠和财政补贴政策以从根源治理问题 [3][8] - 激发经营主体活力方面，国有企业重心在于布局优化和结构调整，发挥科技创新、产业控制和安全支撑作用；民营企业方面将放宽准入，支持参与“两重”、“两新”，并着力解决拖欠账款问题 [3][8] - 税制改革方面，将健全地方税体系，预计推进消费税征收环节后移并下划地方，研究合并城市维护建设税、教育费附加等为地方附加税 [3][8] - 金融改革方面，将推进中小金融机构减量提质、合并重组与风险处置，并持续深化资本市场投融资综合改革以支持科技创新和产业升级 [3][8] 民生保障 - 就业方面新增鼓励支持灵活就业人员、新就业形态人员参加职工保险 [4][9] - 教育方面提出增加普通高中学位供给和优质高校本科招生 [4][9] - 医疗方面突出优化药品集中采购，深化医保支付方式改革，实施康复护理扩容提升工程，推行长期护理保险制度 [4][9] - 生育方面着重强调努力稳定新出生人口规模 [4][9] 风险防范与化解 - 房地产领域以“因城施策控增量、去库存、优供给”为核心，通过鼓励存量商品房转保障性住房、深化公积金制度改革、推进“好房子”建设等措施纾解矛盾，并推动行业向居住属性主导的健康轨道转型 [4][9] - 地方政府债务方面延续“控增化存”的严监管基调，严禁新增隐性债务，同时通过优化债务重组置换、推动融资平台市场化转型等措施化解存量风险 [4][9]

总体基调与增长目标 - 2026年政策重心从总量扩张转向结构性优化，“稳中求进”重要性下降，“提质增效”成为新重点[4][8] - “反内卷”成为主导性宏观线索，其见效标志是PPI增速回正，可能对实际GDP增长造成拖累[4] - 预计2026年增长目标仍为“5%左右”，但为完成“反内卷”，实际内控目标可能在4.8%-5.0%之间[5] 宏观政策 - 财政政策保持“更加积极”，但基调趋于温和，强调“保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量”[8] - 预计2026年赤字率持平于4.0%，超长期特别国债规模约1.5万亿元，地方专项债规模4.6-4.8万亿元，广义赤字规模预计12.5-13万亿元[8][9] - 货币政策维持“适度宽松”，降准降息将“相机抉择”，预计降息幅度在10-20BP区间下沿，降准50BP[11] 结构政策与重点领域 - 扩大内需仍是首要任务，消费与投资并重，首次提出“推动投资止跌回稳”[5] - 深入整治“内卷式”竞争，将制定《全国统一大市场建设条例》[4][13] - 房地产风险防范在工作排序中从第5位降至第8位，政策优先级下降，表述趋缓[22] - 地方化债工作优先级高，其推进可能对地方稳经济资金产生挤出效应[22]

市场结构与监管制度 - “十五五”期间资本市场将通过多层次、包容性、强韧性的市场结构建设支持高质量发展与科技创新[3] - 资本市场需通过更公平、更有力的监管制度来拓宽居民财产性收入渠道，助力扩内需促消费[3] - 监管将督促上市公司强化回报投资者意识，积极开展现金分红、回购注销[17] 居民收入与消费 - 受房地产市场周期下行和资本市场波动影响，2022年以来居民财产净收入增速下降[4] - 财产净收入增速下降及部分城市房价下跌对居民消费意愿产生不利影响[4] - 拓宽居民财产性收入渠道是提振消费、扩大内需的重要方向[4] 上市公司质量与宏观经济 - 提升上市公司质量是筑牢宏观经济企稳回升的微观基础[3] - 上市公司在发展生产、扩大需求、创造就业等方面发挥重要作用[5] - 建设高质量资本市场需优化上市公司结构、支持其转型升级并巩固常态化退市机制[19] 风险防范 - 当前经济面临房地产周期下行、居民债务扩张放缓及地方政府债务去化压力[6] - 外部环境复杂多变，金融风险在全球范围内的渲染和传导加剧，需加强风险预防与应对[6] - 必须始终把防风险放在首要位置，协同各方做好重大风险隐患的预防处置[22]

地方债发行规模与结构 - 截至12月2日，2025年全国地方债累计发行规模首次突破10万亿元大关，达到10.1万亿元 [1] - 2025年地方债净融资额约7.1万亿元，其中一般债发行约2.55万亿元，专项债发行约7.56万亿元 [1] - 分季度看，2025年第一至第三季度地方债发行规模分别约为2.8万亿元、2.6万亿元和3万亿元 [1] 专项债发行特点与影响 - 2025年新增专项债发行明显提速，有助于加快推进地方重大项目建设，形成更多实物工作量 [3] - 新增专项债规模再创新高，考虑了专项债投向领域实行"负面清单"管理后的新增资金需求 [3] - 当前新增专项债发行已开始使用5000亿元结存限额 [3] 月度与地区发行计划 - 2025年12月计划发行的地方债规模合计1050亿元，其中新增专项债为213亿元 [3] - 截至2025年11月末，已有11个地区披露12月发行计划，去年同期同地区发行规模分别为2426亿元和8亿元 [3] 未来展望与预测 - 预计2026年新增地方政府专项债限额将达到5万亿元 [4] - 2026年预计用于化债清欠的特殊新增专项债额度为1.6万亿元，用于收储存量土地和商品房的额度为5000亿元 [4] - 2026年预计用于项目建设的专项债额度为2.9万亿元，较2025年增加1000亿元 [4]