中国基金报记者 李智 一起来看下最新的市场情况及资讯。 10月22日早盘，A股市场震荡调整，创业板指数一度跌超1%，随后震荡走高。截至发稿，沪 指跌0.13%，深成指跌0.06%，创业板指涨0.04%。 | 上证指数 | 深证成指 | | 北证50 | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 3911.21 | 13068.82 | | 1488.74 | | | -5.13 -0.13% | -8.49 -0.06% | | +30.31 +2.08% | | | 科创50 | 创业板指 | | 万得全A | | | 1398.12 | 3085.02 | | 6252.78 | | | -8.20 -0.58% | +1.30 +0.04% | | -3.45 -0.06% | | | 沪深300 | 中证500 | | 中证A500 | | | 4597.61 | 7160.31 | | 5505.66 | | | -10.26 -0.22% -25.32 -0.35% -10.82 -0.20% | | | | | | 中证1000 | 深证100 | | 中证红利 | ...

行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级，但基于对行业数据的分析和对冲需求的强调，隐含了对行业持谨慎态度，并建议关注特定领域的结构性机会 [3][65] 核心观点 - 2025年9月地产行业仍处于下行通道，前端投资指标降幅加剧，单月投资增速已降至-21.3%，反映企业信心较弱 [1][3][69] - 前9月地产投资累计同比下降13.9%，预计全年将出现两位数下降，地产投资额较2024年10万亿元规模可能减少超过1万亿元，如何对冲地产投资下滑成为市场焦点 [3][65] - 新房与二手房价格差持续拉大，二手房市场无环比上涨城市，而部分城市新房价格出现小幅上涨，地段和品质差异带来的溢价若持续扩大将影响新项目边际效益和市场需求 [1][3][70] - 企业策略转向“抛开库存、仅看新增”，聚焦好地段、好品质的新项目以获取好销售和好利润，该策略与过往周期中通过拿地扩张选择机会的方式一致，预计在房企降杠杆压力减少背景下，扩张型公司仍为首选 [3][70] - 政策预期集中在收储、城市更新等方面，需求侧加快限制放松步伐，以对冲基本面压力 [8] 2025年1-9月行业数据总结 - 开发投资完成额累计67,706亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大1.0个百分点；住宅投资52,046亿元，同比下降12.9%，占开发投资比重76.9% [6][7][10][11] - 新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；竣工面积3.11亿平方米，同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄1.7个百分点；施工面积64.86亿平方米，同比下降9.4% [6][7][10][19] - 商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点；销售额6.30万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点 [6][8][10][25] - 房地产开发资金来源总量7.23万亿元，同比下降8.4%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点；其中国内贷款下降1.4%，自筹资金下降9.3%，个人按揭贷款下降10.6% [7][10][48][52] - 9月单月数据环比8月：开发投资下降9.9%，销售额上升47.3%，销售面积上升48.5%，资金来源上升13.5%，新开工面积上升21.8%，竣工面积上升29.1% [6] 分线城市销售表现 - 一线城市商品住宅销售面积2,010万平方米，累计同比上升1.6%；销售额9,421亿元，累计同比持平 [32][34] - 二线城市商品住宅销售面积10,856万平方米，累计同比下降0.6%；销售额17,284亿元，累计同比下降4.4% [32][34] - 三四线城市商品住宅销售面积42,197万平方米，累计同比下降8.1%；销售额28,624亿元，累计同比下降12.6% [32][34] - 一线城市新房供需存在错配，销售坚挺；二线城市有望形成供需平衡；三四线城市销售面积或进入缓慢下行区间 [36][39] 库存与去化情况 - 截至9月末全国商品房待售面积7.59亿平方米，去化周期（12个月移动平均）为8.99个月，较8月扩大0.08个月 [40][46] - 销竣比为2.11，35城月度可售面积3.18亿平方米，库存出清周期22.18个月，一线、二线、三四线代表城市库存出清周期分别为12.68个月、24.34个月、26.45个月 [40][46] 投资建议 - 推荐开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 [3][65] - 推荐商住类：华润置地、龙湖集团 [3][65] - 推荐物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3][65] - 推荐文旅类-华侨城A [3][65] - 预计传统领域的城市更新和新科技基建是对冲地产投资下滑的有力补充 [3][65]

【导读】房地产板块走高，多股涨停 中国基金报记者 李智 | 恒生指数 | 恒生国企 | 恒生科技 | | --- | --- | --- | | 25914.51 | 9260.63 | 5965.41 | | -113.04 -0.43% | -42.03 -0.45% | -42.53 -0.71% | | 恒指期货 | 港股通50 | 恒生生物科技 | | 25918 | 3867.22 | 0.00 | | -94 -0.36% | -15.49 -0.40% | 0.00 0.00% | 一起来看下最新的市场情况及资讯。 10月22日早盘，A股市场震荡调整，创业板指数一度跌超1%，随后震荡走高。截至发稿，沪指跌0.13%，深成指跌0.06%，创业板指涨0.04%。 | 上证指数 | 深证成指 | 北证50 | | | --- | --- | --- | --- | | 3911.21 | 13068.82 | 1488.74 | | | -5.13 -0.13% | -8.49 -0.06% | +30.31 +2.08% | | | 科创50 | 创业板指 | 万得全A | | | 1398.12 ...

城市更新战略地位的提升 - 城市更新被列为房地产高质量发展的重要抓手，其战略地位不断提高，并首次被列为年度重点工作任务写入《政府工作报告》[2] - 2021年《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》扭转了更新方向，要求严控大规模拆除、增建和搬迁[2] - 中央发布一系列政策，将城市更新明确分为三种实施模式：拆除新建、整治提升和拆整结合[2] 政策支持与资金保障 - 2024年5月发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确八大核心任务及六大支撑保障措施[3] - 中央预算内投资设立城市更新专项，支持相关公益性基础设施和公共服务设施建设，并扩围支持危旧住房、老旧街区等工程[3] - 2025年1-9月，全国新增地方专项债中房地产相关发行约6400亿元，同比增长89%，其中涉及城中村改造的专项债发行规模达816亿元，同比增长1.4倍[8] 城中村改造的新模式 - 城中村改造分三类实施：具备条件的拆除新建、不具备条件的整治提升、介于两者之间的拆整结合[7] - 改造范围从原来的35个大城市扩大到全国地级及以上城市，并在原100万套基础上继续扩围[7] - “房票安置”成为主要形式，截至2024年4月全国已有超100城（区）鼓励采用房票安置，主要用于购买新房[8] 老旧小区改造的推进 - 住建部提出将2000年前建成的老旧小区全面纳入改造范围，据测算该规模约66亿平方米[10] - “十四五”期间改造城镇老旧小区24万多个，超额完成目标[10] - 根据“十年千万套”计划，到2034年将基本完成约1000万套老旧小区的改造任务[11] 城市体检与更新重点 - 城市更新以“城市体检”发现的短板作为更新重点，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[11] - 改造内容涵盖房子本身的设施设备、社区配套到城市基础设施的范畴，旨在将老房子也改造成“好房子”[12] 自主更新模式探索 - 更新参与主体发生变化，鼓励从政府主导、开发商出资转变为居民自主出资、政府辅助的“自主更新”模式[13] - “原拆原建”模式在多地试点，如浙江浙工新村项目，容积率由1.5提升到2.1，由居民自筹83%资金，政府提供补贴[13] - 北京、上海、广州、南京等多地已有原拆原建项目成功落地或开展试点，为老旧小区改造提供新出路[14] 行业背景与市场规模 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段[2] - 截至2024年，城乡住房总建筑面积超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，约231亿平方米[5]

行业发展趋势与结构性变化 - 房地产行业深度调整持续，商业地产发展逻辑发生巨大结构性变化，而非周期性变化 [1] - 行业从满足物质需求的“买买买”模式，转向满足未被满足的精神需求和社会需求 [1] - 商业体通过主题定位、场景体验和业态融合重塑消费空间，注重首店经济、情绪价值和社交属性，瞄准Z世代、家庭客群等细分市场进行差异化竞争 [1] - 2025年国庆节前后，全国有超60个商业项目集中启幕，迎来新一轮购物中心开业高峰 [1] - 行业面临同质化竞争，“开业即巅峰”盛况难再现，短期内经济运行挑战及居民收入预期恢复较慢给商业地产带来较大压力 [2] 港资房企战略与市场信心 - 大部分港资房企延续稳健经营路线，抗风险能力更强，在行业调整中展现韧性，并能在“稳”的基础上求“变” [2] - 商业地产市场整体复苏将是一个渐进过程，不可能迅速反转，但中国依然被视为全球最好的投资市场之一 [2][4] - 对中国内地市场抱有充分信心的基础包括政治环境稳定、人口基数带来的消费能力基本盘 [6] - 国民收入持续增长是必然趋势，将推动消费升级和租金水平稳步提升，香港本地商业租金水平高于内地即因收入水平和消费能力支撑 [6] 发展逻辑转变与核心策略 - 过去依靠新增土地开发、快速建设获利的模式难以持续，因买地成本极高、拆迁费用昂贵，且市场供给环境已变，竞争激烈 [4] - 未来更多转向城市更新，而非大规模新增土地供应，开发周期通常需5-6年 [4] - 恒隆集团倾向于在城市更新中寻找能深度参与、实现规模协同的项目，通过更新改造将资产价值最大化，不愿单纯做轻资产输出以免稀释品牌价值 [4] - 行业经营逻辑转变为真正将客户放到所有经营核心，以人为本 [5] - 瑞安新天地坚持两个核心策略：深耕核心区域（如上海投资不封顶）以及轻资产模式拓展外部资本和合作伙伴 [7] 二线城市投资机遇与具体案例 - 二线城市被视为机遇，尽管竞争激烈，但有机会成为区域前三名即可形成较好运营优势，随着中产阶层收入提升和消费升级，优质商业体在二线城市仍有较大潜力 [7][8] - 恒隆在无锡、昆明、大连等地成为当地领先商业体后，能辐射周边区域，例如昆明项目依托云南省整体旅游资源提升消费机会 [8] - 杭州恒隆广场是恒隆当前重点推进项目之一，计划于2026年上半年分阶段开幕商场，下半年开业文华东方酒店 [10] - 恒隆通过租赁百大集团物业，将杭州项目临街面从约90米扩展到约290米，实现北、西、南三面贯通，改造后预计增加约40%零售面积 [10] - 在昆明，恒隆改造尚义街，成功为项目带来约15%客流量增长 [11] - 在武汉，恒隆在高端品牌引入上遇到阻力，策略是尝试直接与品牌沟通合作，并在餐饮业态上引进尚未进入湖北市场的品牌以形成差异化优势 [12] 融资环境与去杠杆策略 - 全球长期利率居高不下影响融资环境，商业地产复苏是渐进过程，难以迅速反转 [13] - 地产行业复苏一定程度上依赖于股市持续向好，例如港股从18000点涨到27000点激活投资者财富效应，推动购房或消费 [14] - 港资房企最关心议题是降低负债，普遍思考如何稳健去杠杆 [15] - 恒隆通过银团贷款拿到100多亿作为储备资金以应对市场不确定性，待杭州项目完工后大规模资本开支将大幅减少，未来可通过经营收入逐步偿还债务，并推进部分非核心物业销售回笼资金 [15]

房地产市场整体表现 - 房地产市场呈现止跌回稳趋势 商品房销售和住宅价格同比降幅收窄 [1] - 9月新建商品房销售面积8531万平方米 环比大幅增长48.5% [1] - 9月新建商品房销售额8025亿元 环比大幅增长47.3% [1] - 1月至9月全国新建商品房销售面积同比下降5.5% 降幅比去年同期收窄11.6个百分点 [1] - 1月至9月商品房销售额同比下降7.9% 降幅比去年同期收窄14.8个百分点 [1] 商品住宅销售价格变动 - 9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7% 降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 9月二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1% 三线城市下降3.4% 降幅均收窄0.3个百分点 [2] - 9月一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2% 降幅比上月收窄0.3个百分点 [2] - 9月二线城市二手住宅销售价格同比下降5.0% 三线城市下降5.7% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [2] 房地产企业资金与库存状况 - 1月至9月房地产开发企业到位资金同比下降8.4% 降幅比去年同期收窄11.6个百分点 [2] - 9月末商品房库存比8月末减少241万平方米 实现连续7个月减少 [2] 政策支持与市场驱动因素 - 销售增长主要得益于各地持续调整优化房地产相关政策 降低购房门槛和资金压力 [1] - 9月进入传统销售旺季 新建商品房上市增多 房企加大优惠促销力度 [1] - 各地区各部门积极支持居民刚性和改善性住房需求释放 [1] 房地产发展新模式方向 - 将完善住房供应体系 形成保障和市场两个体系定位清晰 功能互补的供应格局 [3] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制 以人定房 以房定地 以房定钱 [3] - 改革完善房地产开发 融资 销售制度 包括建立项目"白名单"制度和推进现房销售 [3] - 发展安全 舒适 绿色 智慧的"好房子" 提升住房标准 设计 材料 建造 运维水平 [4]

政策基调转变 - 政策基调从“房住不炒”向“止跌回稳”发生显著转变 [2][4] - 2024年9月中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，后续多次高层会议进一步强调该信号 [5] - 2022年以来全国各地累计出台房地产优化政策约3000次 [1][2] 购房成本与门槛降低 - 首套房贷利率降至3.5%的历史最低水平，首付比例降至15% [2] - 5年期以上LPR累计下调8次、共1.15个百分点至3.5%，公积金贷款利率下调3次、共0.65个百分点至2.65% [6] - 政策惠及购房者与房企，通过“金融16条”、项目融资“白名单”等支持合理融资，全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元，支持近2000万套住房建设交付 [9] 限购政策松绑 - 限购政策优化城市能级提升，2022年三四线城市限购全面放开，2023年南京、合肥等二线城市全面取消限购 [10][11] - 2024年二十届三中全会明确赋予城市调控自主权，一线城市全面降低限购要求，广州全面取消限购 [14] - 目前仅北上深、海南部分城市和雄安新区存在限购政策，楼市将回归供需主导 [2][14][26] 市场成效与住房保障 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [16] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有力维护购房人权益 [18] - “十四五”期间建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [18] 城市更新与人居环境 - 全国累计改造老旧小区24万个，惠及居民1.1亿人，相当于每10个城市居民中就有1人直接受益 [20][26] - 在改造过程中加装电梯12.9万部，新增停车位340万个，部分老旧小区居住条件改善幅度达40%以上 [20][22][26] 建筑业转型与高质量发展 - 2024年建筑业总产值达32.7万亿元，实现增加值9万亿元 [22] - 建筑信息模型技术应用率从2021年的35%跃升至76%，全生命周期管理覆盖超4.2万个工程项目 [24] - 2025年装配式建筑占比达38%，较“十三五”末增长22个百分点，绿色建材使用量突破12亿吨标准煤当量 [24]

文章核心观点 - 上海市政府发布行动方案，旨在通过企业整合、数字化转型、城市更新和拓展海外市场等举措，推动建筑业高质量发展并培育新的增长动能 [1][3] - 政策引导与市场需求（如国家重点战略项目、海外工程）相结合，有望促进行业基本面边际改善，为具备特定优势的企业带来投资机会 [1][7] 推动企业整合与升级 - 鼓励建筑企业进行同质化业务整合，以实现错位竞争和产业链互补 [1][3] - 引导企业深化跨域市场布局，实行属地化深耕战略，并组建具备全产业链能力的建设集团 [3] - 目标巩固3家以上综合实力相当于ENR全球承包商250强的建设集团地位 [3] 数字化转型与建筑工业化 - 深化BIM技术在项目全生命周期的应用范围与深度，并加强各环节的BIM监管 [4] - 鼓励企业探索BIM+、物联网、大数据等技术，建设“智慧工地”数字管理平台 [4] - 推进装配式建筑与智能建造融合发展，对符合条件的装配式示范项目予以财政支持 [4] - 企业采购或租赁预制构件智能化生产线、建筑机器人等设备进行技术改造，可享受贷款贴息或融资租赁补助 [4] 拓展市场与业务模式创新 - 构建房地产发展新模式，稳定房地产投资规模，并推动“好房子”建设以提供应用场景 [3] - 加快推进城市更新行动，完善可持续发展模式及配套政策、技术标准和投融资方式 [6] - 鼓励建筑企业采用“增值投资+运营分成”、“工程总承包+运营投资”等收益共享模式参与城市更新 [6] - 支持传统建筑企业拓展能源、水利、环境等基建市场，并鼓励参与长三角新型能源体系建设 [6] 支持企业出海与国际市场开拓 - 优化涉外工程承包服务，通过“走出去”综合服务平台为企业提供权威、全面的公共服务 [7] - 鼓励国有企业携手中小型和民营建筑企业以总分包形式联合出海，带动产业链协同发展 [1][7] - 海外工程建设有望释放市场需求增量，海外业务占比高、订单持续增长的国际工程服务商有望受益 [1][7] 行业前景与投资机会 - 随着国家重点战略项目开工和供给侧“反内卷”推进，建筑行业基本面有望边际改善 [1][7] - “十五五”规划背景下，可关注城市更新与高品质建造、新基建（低空经济、能源、算力基础设施）以及西部区域建设等领域的投资机会 [7]

新型城镇化战略首要任务 - 推进农业转移人口市民化是首要任务，“十五五”时期仍需作为重点攻坚内容 [3] - 城镇化的核心是提升质量，推动农业转移人口市民化，改善其生存状态，更加注重以人为本 [4] - 城镇化质量不高的主要表现是大量农业转移人口未能与城市居民平等享有公共服务、社会福利及权益 [5] 农业转移人口市民化实施路径 - 推进市民化的核心是实现城市公共服务的无差别供给，而非解决户籍问题 [3][7] - 城市政府应对在本地工作生活的农业转移人口无条件提供与市民同等的公共服务和社会福利 [7] - 判断服务对象可依托五险一金缴纳情况，因其已包含养老、医疗等保障内容 [7] - 应理性看待户籍人口城镇化率，更聚焦于常住人口城镇化率的提升 [7] 都市圈与城市群发展 - 都市圈和城市群的范围并非越大越好，应根据城市联系和辐射能力确定 [3][9] - 都市圈以一个核心城市为中心，辐射半径通常在100至150公里左右 [9] - 全国都市圈数量预计在30个左右，城市群至多15个 [9] - “十五五”期间要重点推进已批复的18个国家级都市圈规划的落地实施 [11] 区域协调发展格局构建 - 破解“核心虹吸”与“周边塌陷”矛盾的关键是推动大城市的虹吸效应向辐射效应转变 [8] - 规划建设都市圈是破解上述问题的关键路径，要以交通建设为突破口，打造“轨道上的都市圈” [8] - 推动核心城市产业链条向周边延伸，实现都市圈内大中小城市产业协同发展 [8] - 都市圈和城市群发展需建立健全跨区域合作机制，突破行政分割 [9][11] 土地制度改革 - “十四五”期间农村土地“三权分置”改革推进，土地经营权流转绝对数量很大 [12] - 存在经营权流转价格较高的问题，推高了土地经营成本 [12] - 集体经营性建设用地入市试点在东部地区效果较好，中西部地区难度较大 [12] - 城乡二元土地制度改革的突破口应放在小城镇，将其土地转为国有 [14] “十五五”城市与区域发展展望 - 在“城市之外”，要建立科学合理的城市体系和国土空间体系，促进大中小城市协调发展和城乡融合 [15] - 小城镇应成为城乡融合的主体，完善基础设施，发展农产品加工业和服务业 [15] - 在“城市之内”，要高质量开展城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造，加快老旧管线升级 [16] - 城市更新既能改善居民条件、解决基础设施问题，也能扩大消费需求 [16]

项目规划与定位 - 深圳市龙岗区坂田物资工业园片区约8 3万平方米被列入拆除重建范围 计划有效期至2027年10月10日 [1] - 项目将按2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》执行 成为深圳首个执行"好房子"新规的旧改项目 [1] - 项目申报主体为深圳市物资集团有限公司 [1] 项目现状与背景 - 片区现状建筑多为1992年建设的1—6号厂房 2017年进行过立面改造但仍难以满足新产业需求 [1] - 项目位于坂雪岗大道与发达路交汇处 [1] 行业趋势 - 2025年5月至9月期间 深圳新增的14个含住宅拆除重建类旧改项目规划容积率均超过3 1 [2]