行业核心观点 - 工业化内装作为一种以工厂预制和现场装配为核心的新模式，正加速崛起，旨在从根源上解决传统装修的运维痛点，为居住生命周期重塑提供新路径 [1] - 该模式通过系统性解决方案，重新定义了居住的长期价值，并推动建筑行业向高质量、可持续方向发展 [9] 传统装修模式的痛点 - 传统装修依赖手工湿作业，在施工阶段易埋下漏水、墙面空鼓、隔声差等隐患，后期运维面临检修难、改造繁、成本高的困境 [1] - 卫生间漏水被称为“建筑癌症”，维修时需凿开瓷砖、破坏墙体，耗时费力且可能对建筑结构造成二次伤害，维修周期可长达半个月 [2] - 地暖管道、水管等隐蔽工程一旦渗漏需大面积开凿定位，维修周期长达半个月，产生大量建筑垃圾和噪音 [2] - 空间改造往往意味着“大拆大建”，产生大量建筑垃圾，可能影响建筑安全，且改造周期长、扰民问题突出 [5] 工业化内装的优势与解决方案 - 采用工厂预制化生产和现场干法作业，保证产品精度和品质稳定，大幅提升施工效率，减少粉尘、建筑垃圾和噪音污染 [5] - 整体卫浴像工厂定制的“盒子”，一体化底盘出厂前完成找坡、防滑处理，现场拼装，墙板用扣条连接，杜绝找坡偏差并实现双重防水保障 [4] - 采用管线分离设计和可拆装装饰部件，能快速定位并解决故障，大幅降低维护成本，维修成本较传统方式降低60%以上 [7][8] - 通过模块化设计与灵活装配逻辑，让空间更新无需“伤筋动骨”，实现灵活适配 [5] 全生命周期成本分析 - 传统装修初期价格相对便宜，但十年内维修成本可能达到初期费用的50% [8] - 工业化内装虽初期投入相对较高，但十年运维成本只有传统装修的20%，并能提升房屋保值率 [8] - 若要达到稳定的品质标准（如不漏水、不空鼓、隔声好），工业化内装的成本其实更低 [8] - 建筑使用年限至少50年，传统装修15年需大改，反复凿墙会破坏结构，而工业化内装能使房子在50年内保持良好状态，市场估值比传统装修房屋高15%—20% [8] 行业应用与前景 - 工业化内装正从“技术选项”变为“品质标配”，未来将在更多新建住宅与老旧小区改造中落地 [9] - 行业通过构建产品研发、生产制造、一体化设计、供应链系统管理、施工交付维保服务等全新的工业化“智装”交付体系来推动发展 [6]

河南省政府债券发行 - 河南省成功发行政府债券总额478.3414亿元，其中再融资一般债券294.1451亿元，再融资专项债券46.9677亿元用于偿还到期债券本金，新增专项债券137.2286亿元用于存量政府投资项目58.1766亿元、城乡发展61.798亿元、社会事业5.164亿元及棚户区改造12.09亿元 [1] - 新增专项债券投向74个项目，主要领域包括市政和产业园区基础设施、交通基础设施、保障性安居工程和新型基础设施 [1] - 债券发行期限及利率分别为5年期5.75亿元利率1.74%、7年期51.2377亿元利率1.91%、10年期296.2151亿元利率2.05%、15年期6.01亿元利率2.31%、30年期119.1286亿元利率2.39% [1] 债券市场表现 - 国债期货全线下跌，30年期主力合约跌0.37%报115.300元，10年期主力合约跌0.14%报108.110元，5年期主力合约跌0.11%报105.655元，2年期主力合约跌0.04%报102.334元 [2] - 银行间主要利率债收益率普遍上行，10年期国开债收益率上行1.3BP报1.918%，10年期国债收益率上行2BPs报1.765%，30年期国债收益率上行2BPs报2.0875% [2] 央行公开市场操作 - 央行开展1890亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，因当日2538亿元逆回购到期，实现净回笼648亿元 [3] - Shibor短端品种表现分化，隔夜品种下行0.1BP报1.317%，7天期上行0.3BP报1.418%，14天期上行0.7BP报1.468%，1个月期下行0.2BP报1.557% [3] 郑州市城市更新项目 - 郑州市拟新增入库15个城市更新项目，总投资47.65亿元，项目公示期为2025年10月20日至10月24日 [4] 河南省企业债券发行 - 河南国宏融资租赁有限公司拟储架发行15亿元ABS，期限不超过3年，平安证券中标承销商及计划管理人，中标费率0.08% [6] - 鹤壁投资集团有限公司拟发行上限6.5亿元中期票据，期限3年，申购区间为2.20%-3.50% [8] - 河南交通投资集团有限公司完成发行15亿元可续期公司债，利率2.30%，期限5年，主体信用评级AAA [9] - 新郑市投资集团有限公司完成发行12亿元公司债，利率2.49%，期限5年（3+2），主体信用评级AA+ [10] - 安阳钢铁中期票据和短期融资券获批注册，金额合计20亿元 [11] 债券发行审核终止 - 原阳金豫河投资集团有限公司6亿元公司债终止审核，该债券于2024年8月5日受理 [14] - 河南省郑州新区建设投资有限公司30亿元可续期公司债终止审核，该债券于2024年9月10日受理 [15] - 郑州公共住宅建设投资有限公司26亿元公司债终止审核，该债券于2024年1月3日受理 [16] 机构市场观点 - 中信证券认为当前债券收益率上行风险有限，债市修复行情仍有延续基础，四季度表现取决于财政和货币政策配合 [17] - 华泰固收判断四季度债市面临的大环境略好于三季度，建议波段操作，久期偏好超过权益暴露，品种上持有5-7年及以下利率债和中短端信用债 [18]

活动概况与规模 - 活动为第四届北京城市更新论坛暨第三届北京城市更新体验周，主题为“人民城市 有机更新” [1] - 活动期间线下参与人数超过1700万人，各个场景消费总额超过18亿元 [1] - 活动内容包括开闭幕活动、政策解读、学术交流及最佳实践分享，并设有两个市级论坛和11个区级分论坛 [1] 线下活动内容与参与 - 城市更新体验周线下活动以线上线下联动方式开展，包含国际男篮3对3比赛、首都大学生攀岩锦标赛等体育赛事及科技市集 [1] - 线下活动有机融合文商旅体，有近80家市场主体参与，共计举办150余项活动 [1] 线上活动与消费带动 - 线上活动通过美团、大众点评APP联动121个北京城市更新项目，开展打卡赢取消费券活动 [2] - 活动设立大吉巷、王府井喜悦等8个旗舰商场，并由中粮大悦城、首开等主体打造5条城市更新发现之旅路线 [2] - 活动期间有5位市民打满全部121个场景，14位市民打满5条发现路线 [2] - 整个线上活动累计发放消费券近70万张，带动消费交易额超过5000万元 [2]

城市更新成效显著 本报记者 张芗逸 10月17日，北京市政协与北京市委统战部联合召开议政会，就"构建多元参与机制和政策支持体系，建立可持续城市更新 和房地产发展新模式"主题协商议政。会议提出，要建立健全可持续的城市更新机制，推动城市开发建设方式转型，不断完善 城市形态。 当前，各地正因地制宜探索城市更新实施路径，通过强化城市更新组织实施、完善用地政策、健全多元化投融资方式等举 措，推动城市更新行动落地见效。 受访专家普遍认为，城市更新是城市工作的重要抓手，"十四五"时期，城市更新行动已经取得了明显成效。展望未来，高 质量开展城市更新仍将是政策发力的方向。 "十四五"时期，全国住房城乡建设系统大力实施城市更新，坚持体检先行、统筹推进、机制创新，找准城市更新的着力 点，加快重点任务落地见效，建立可持续城市更新模式。 在国新办于10月11日举行的"高质量完成'十四五'规划"系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长秦海翔介绍，各 地实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套；启动城市危旧房改造17.5万套（间）；累计改造城镇老旧小区24 万多个，惠及4000多万户、1.1亿居民。 "城市更新是推动 ...

拆掉围墙后，西影电影园区不仅吸引了60多家影视上下游企业入驻，还引入多种消费业态，打造集 时尚、潮流、复古于一体的公共文化空间，年接待游客超500万人次。 位于南京市玄武区珠江路核心地段的蓁巷，连接东南大学四牌楼校区与珠江路。改造前，这里垃圾 箱零星摆放，店招破损褪色，空间局促。如今，一批独立咖啡馆、文创小店和书吧陆续进驻。 央广网北京10月19日消息 据中央广播电视总台中国之声《新闻和报纸摘要》报道，因地制宜推进 城市更新，多地以精耕细作的"微改造"激活街角巷尾，从"小切口"入手改出"大民生"。 "十四五"期间，陕西共实施老旧街区、厂区改造项目173个。西安电影制片厂的老厂房、旧片场 在"微改造"中焕发新生。改造后的西影电影园区既保留了西影的"老底子"，也注入了产业的"新动能"。 坐落于此的西影博物馆陈列众多展品，重现西影厂的辉煌。 博物馆工作人员赵俊俊：在改造过程中我们秉承的是"修旧如旧、无伤痕开发、逆景区"建设理念。 整个园区全面对外开放，与城市共享。 历经一年精心打造，浙江省长兴县"护城河健身步道"最近正式亮相。这条沿老城区护城河修建的步 道，过去是一道古军事防线，如今成为市民休闲健身的好去处。沿途设 ...

行业投资评级 - 报告维持对房地产及物业管理行业的“看好”评级 [4] 核心观点 - “好房子”政策被视为行业破局关键，有望推动核心城市出现五重利好共振，并引领市场领先筑底回升 [4] - 该政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式从金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破 [4] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产的价值重估已开始显现 [4] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/11-10/17）34个重点城市新房合计成交260万平米，环比大幅上升166% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交241.7万平米，环比上升170.2%；三四线城市成交18.6万平米，环比上升119.5% [5] - 10月（10/1-10/17）34城一手房成交同比下跌24%，较9月同期环比下跌22% [4][8] - 其中，一二线成交同比下跌22%，三四线同比下跌43% [4][8][9] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交121.9万平米，环比上升152% [4][14] - 10月截至上周累计成交同比下跌21%，较9月同期环比下跌34% [4][14] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘92万平米，成交109万平米，成交推盘比为1.19倍 [4][23] - 最近三个月（7月-9月）的成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [4][23] - 截至上周末（10/17），15城合计住宅可售面积为9,009.5万平米，环比微降0.2% [23] - 3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比下降1.1个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约为3.1%，同比下降25个基点 [4][31][32] - 自然资源部发布13项行业标准，指导城市存量空间盘活，推动低效空间功能转换与土地混合开发 [4][31][34] 地方政策与市场动态 - 北京：2026年起已备案住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%，房产税税率由12%降至4% [4][31][34] - 重庆：推广房票安置并推出城市更新三年行动计划，计划推进150个城中村改造项目，鼓励房票安置比例提升至60%以上 [31][34] - 上海：启动“两旧一村”改造，推动商务楼宇功能升级 [31][34] - 香港证监会推出“房地产基金专线”，助力REITs市场发展 [31][34] - 南京：优化公积金政策，将单缴存人最高贷款额度提高至80万元，多子女家庭等可上浮至144万元 [4][31][34] - 土地市场：南京建邺区宅地以13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，总成交额超25亿元 [4][31][34] 公司动态跟踪 房企销售业绩 - 1-9月累计销售面积及金额同比：中国金茂表现亮眼，面积同比+6.0%至367.5万平米，金额同比+27.3%至806.9亿元；其他主要房企如保利发展、华润置地、金地集团、新城控股均录得不同程度下滑 [4][36] - 9月单月销售面积及金额同比：中国金茂面积同比+26.3%，金额同比+39.9%；华润置地金额同比+4.2%；其他房企单月销售多为负增长 [4][36] 融资与公司行动 - 华发股份发行可转债48亿元，票面利率2.7% [4][36] - 中国金茂拟派发中期股息每股0.03港元 [4][36][39] 物管公司动态 - 贝壳-W于10月10日至17日期间多次回购股份，总耗资约2,700万美元 [41][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [4][43][46] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为16.6倍和14.5倍 [4] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌3.17%，相对收益-0.95%，表现弱于大市 [4][48] - 板块平均2025/2026年PE分别为13.5倍和12.1倍 [4] 投资分析意见与推荐标的 - 推荐关注四类标的：1）“好房子”房企，如建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）商业地产重估及低估值修复房企，如新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等；3）二手房中介，如贝壳-W；4）物业管理公司，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等 [4]

行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，引领市场领先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业，实现PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（10/11-10/17）34个重点城市新房合计成交260万平米，环比上升166%，其中一二线城市环比上升170%，三四线城市环比上升120% [3] - 10月（10/1-10/17）34城一手房成交同比-24%，较9月同期环比-22%，其中一二线同比-22%，三四线同比-43% [3] - 上周34城新房成交较2024年周均（291.7万平米）下降10.7%，但较2025年周均（231万平米）上升12.7% [4] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升152% [3] - 10月累计成交同比-21%，较9月同期环比-34% [3] - 年初至今累计成交4679万平米，同比上升4% [13] 库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘92万平米，成交109万平米，成交推盘比为1.19倍 [3] - 最近三个月（2025年7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3] - 截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9010万平米，环比-0.2% [3] - 3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比下降1.1个月 [3] 行业政策与新闻总结 - 宏观政策：全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，同比下降25个基点；自然资源部发布13项行业标准指导城市存量空间盘活 [3][32] - 因城施策：北京住房租赁企业税收优惠落地（2026年起增值税由5%降至1.5%，房产税由12%降至4%）；成都优化商转公贷款政策；重庆推广房票安置并推出城市更新三年行动计划；上海启动“两旧一村”改造；香港证监会推出房地产基金专线助力REITs市场发展；南京优化公积金政策，贷款额度提至80万元 [3][32] - 土地市场：南京建邺宅地13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，成交额超25亿元 [3][32] 公司动态总结 - 1-9月累计销售：中国金茂表现亮眼，销售面积367.5万平米（+6.0%），金额806.9亿元（+27.3%）；其他主要房企如金地集团、华润置地、保利发展、新城控股销售面积和金额同比均为负增长 [3][36] - 9月单月销售：中国金茂销售面积49.3万平米（+26.3%），金额98.0亿元（+39.9%）；华润置地金额176.0亿元（+4.2%）；保利发展金额205.3亿元（-1.8%） [3][36] - 融资与担保：华发股份发行可转债48亿元（利率2.7%）；招商蛇口为子公司提供1.9亿元贷款担保 [3][36] - 股份回购：贝壳-W在10月10日-17日期间耗资约2700万美元回购约446万股 [42][43] 板块行情回顾 - 上周SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [3][44] - 物业管理板块个股平均下跌3.17%，相对收益-0.95%，表现弱于大市 [3][51] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为16.6/14.5倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [3]

10月18日—19日，第九届城市更新大会在武汉举行。大会公布了全国十佳城市更新案 例，武汉百里长江生态廊道更新实践和武汉市青山古镇片城市更新入选。 城市更新大会是我国城市更新领域规模较大、规格较高、内容较为丰富的城市更新主题 学术大会。本届大会由中国城市科学研究会城市更新专业委员会等单位主办。 由武汉规划研究院设计、武汉碧水集团投资实施的武汉百里长江生态廊道项目，围绕长 江岸线284公里，汉江岸线112公里，以防洪保安、生态优先、统筹城乡、分类施策、彰显文 化、还江于民的原则，打造长江经济带生态保护的示范、长江大保护的样本、世界级滨水空 间的典范。历时5年，百里长江生态廊道今年9月全线贯通，构建安全廊、生态廊、文化廊、 交通廊、发展廊，致力于打造城市的名片，人民的乐园。 编辑：代婧怡 青山镇曾见证了青山的起始与发展，保留着百年老街青山正街格局。武汉市规划研究院 制定的《青山古镇片城市更新实施方案》将青山正街的历史风貌建筑保留下来，实施建筑外 观修复、结构更新、肌理延续、业态活化。更新方案做到"留房"也"留人"，延续传统街巷肌 理与文化记忆。青山古镇片的首开项目——青山正街，是武汉市首个工业遗产艺术化再生示 范 ...

核心观点 - 同济大学吴志强教授批判建筑学傲慢 主张城市更新应尊重百姓审美 融入人文历史并利用AI技术实现智慧复兴 [1][2][4] 对历史更新模式的批判 - 西方20世纪60年代城市更新模式因建筑学傲慢受到批判 建筑学追求横平竖直的审美原则与老百姓认为种花种草即美的情趣不同 [2] - 建筑师的傲慢损坏了百姓审美情趣 其设计被百姓视为不敢触碰的冷酷冷调 [2] 城市更新新理念 - 主张建筑设计与更新改造应尊重老百姓想法 让规划包含百姓可感的温度 [2] - 强调故事比房子更重要 历史是城市最有价值的属性 例如巴黎旧城区通过梳理展示人文历史后人气提升 [4] 未来更新建议 - 城市更新要像爱护生命一样爱护城市 [4] - 积极建设更智能城市 使城市生命更长久健康 [4] - 通过AI技术让更多人参与 达成众智成城的效果 [4]

全省经济运行态势 - 前三季度全省经济运行总体平稳、稳中有进 [2] - 需更有针对性地稳就业、稳企业、稳市场、稳预期 [2] - 推动工业稳存量扩增量优动能，支持产能利用率高、产销率高的企业增资扩产 [2] 产业发展与创新 - 抓主流、抓确定性发展战略性新兴产业，谋准谋实未来产业 [2] - 因地制宜发展县域特色优势产业 [2] - 加强企业主导的产学研深度融合，组织开展关键核心技术攻关 [2] 消费促进措施 - 多措并举拓展消费，加快"苏品苏货"上平台、上商超、上连锁 [2] - 增加文旅、体育等消费资源供给，提升家政、养老、托育等服务供给水平 [2] - 促进人工智能赋能消费新场景、新模式、新业态 [2] 城市发展与房地产 - 高质量推进城市更新，加力实施城中村、老旧小区改造 [2] - 强化"好房子"供给，满足各类人群住房需求，促进房地产市场止跌回稳 [2] 投资与项目推进 - 切实稳定和扩大投资，推动在建项目加快形成实物工作量 [2] - 认真谋划重大项目，深化投融资体制改革，盘活存量资产，保障项目资金需求 [2] - 创新机制招引更多优质制造业服务业项目 [2] 外贸外资发展 - 全力以赴稳外贸稳外资，抓好新主体、新市场、新模式、新渠道、新产品 [2] - 积极开拓多元市场，加力发展跨境电商、海外仓、市场采购贸易 [2] - 支持外资利润再投资，建强用好招商平台，多元化拓展引资渠道 [2] 赛事经济发展 - 持续扩大城市足球联赛溢出效应，增强优质体育赛事供给 [3] - 培育社会影响力大、知名度高的赛事品牌 [3] - 促进赛事与消费深度融合，推动赛事经济和体育产业高质量发展 [3]