核心观点 - 9月30个重点城市新房开盘去化率平均为39%，环比微降3个百分点，但同比上升10个百分点，仍处年内高位 [5] - 市场分化加剧，北京、成都、厦门、长沙、杭州等热点城市去化率超60%，而南京、昆明、济南等城市去化率不足20% [7] - 产品力强的“好房子”项目（如高得房率四代宅、新规项目）成为市场热销关键，而部分城市通过“以价换量”策略促进去化 [9][24] - 预计10月新房成交绝对量将延续低位徘徊，同比降幅可能进一步扩大，城市间和项目间分化将持续 [1][29] 9月市场去化表现 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点 [5] - 去化率超过60%的城市包括北京、成都、厦门、长沙和杭州，其中厦门同安区中海环东雲起项目去化率达87%，长沙岳麓区嘉信洋湖锦玺项目去化率超80% [7] - 上海、成都、杭州等热点城市去化率小幅回落，但仍处于40%以上高位；武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市去化率延续增势；南京、昆明、济南等城市去化率不足20%且环比下降 [7] 热销项目特征 - 高得房率四代宅、新规项目成为市场热销关键，例如长沙嘉信洋湖锦玺项目得房率最高达120%，认筹721组，去化率50% [9] - 部分城市热销项目去化率突出，如成都招商铜城厅、南京金基与使用、上海象屿·天营三者等项目去化率均达100% [10] - 但项目间分化显著，成都近郊区怡湖春晓项目因价格过高，去化率仅为45%；武汉武昌源著项目去化率不足30% [13] 豪宅市场表现 - 上海顶级豪宅金陵华庭二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海单次推盘总金额记录 [19] - 杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅单价分别为78526元和75605元，较限价涨幅约50%，去化率分别为91%和82% [16][20] - 嘉兴绿城玫瑰园项目排屋备案均价32055元/平，首开去化率79.4%，总销售额3.9亿元 [23] 以价换量策略 - 西安信达凤熙雲著项目通过降价至1.26-1.36万元/平、10个点优惠等策略，去化178套 [25] - 苏州荷岸晓风花园凭借价格优势、现房和地段优势，去化72套；海棠喜舍通过高性价比和高佣金机制入榜 [25] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平，月销57套；福州阳光城象屿登云湖洋房价格13888元/平，鹏湃国公馆价格下降2000元/平，认购显著上涨 [25][26] 10月市场展望 - 新房成交绝对量或将延续低位徘徊，由于去年10月基数较高，单月同比降幅可能进一步扩大 [1][29] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动；武汉、郑州、苏州、南京等城市延续弱复苏；南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率可能低于30% [29] - 高端市场热度存在转降迹象，仅具备核心区位、优质配套和产品力佳的复合优势项目能保持高热 [29]

一线城市二手房价格走势 - 9月一线城市二手房价格环比下跌0.6%，跌幅较8月扩大0.05个百分点 [2] - 广州跌幅最大达0.97%，北京下跌0.6%，上海和深圳分别下跌0.48%和0.5% [2] - 价格下跌关键原因为挂牌量激增导致竞争白热化，北京8月新增房源近1.8万套同比涨33%，深圳新增挂牌量同比暴涨94%，上海新增1.55万套同比涨51% [2] 全国二手房市场概况 - 9月百城二手房均价13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38% [2] - 前三季度累计跌幅接近6% [2] - 城市分化明显，二线城市环比跌幅最大为0.87%，三四线城市跌幅收窄至0.68% [3] 市场分化与流动性分析 - 三四线城市核心问题为流动性差，房产难以出售 [3] - 分化原因包括一二线房产泡沫较高，以及新盘“好房子”概念加速老二手房降价 [3] 交易活跃度与政策影响 - 9月重点城市二手房交易活跃度回升，带看量和咨询量上涨，但高挂牌量导致价格无法稳定 [4] - 政策核心逻辑为“托底”而非“推涨”，旨在为经济复苏争取时间，并非直接拉动房价 [4]

"十四五"住房建设总体成就 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众[1] 城市更新行动进展与规划 - "十四五"期间实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套[2] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间）[2] - 累计改造城镇老旧小区24万多个、4000多万户，惠及1.1亿居民[2] - 改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个[2] - 2025年城市更新行动评审结果公示，北京、天津等20个城市入围，中央财政计划补助超过200亿元支持[3] - 城市更新明确8项主要任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造等[2] 房地产发展新模式构建 - 形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的住房供应格局[4] - 规范发展住房租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业[4] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制，以人定房，以房定地、以房定钱[4] - 各地已编制实施住房发展年度计划，正在编制"十五五"住房发展规划[5] - 项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司资金，严禁抽逃出资或提前分红[5] - 建立城市房地产融资协调机制，"白名单"项目贷款审批金额已超过7万亿元[5] - 有力有序推进现房销售，从根本上防范交付风险[6] "好房子"建设标准与推进 - "好房子"首次被写入《政府工作报告》，《住宅项目规范》国家标准已发布实施[7] - 好房子标准提出14项提升要求，如新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅加装电梯，楼板隔音要求降低10个分贝[7] - 全国住宅设计大赛已征集近2000个方案，涵盖新房和老房改造[8] - 推动研发适用于"好房子"的新型绿色建材和智慧安防、全屋智能技术[8] - 形成"好房子"建造操作手册，涵盖16类、262项要点[8] - 建立房屋全生命周期的安全管理制度，实施物业服务提升行动[9]

行业整体趋势 - 房地产行业进入“金九银十”传统旺季，百强房企销售业绩出现回暖迹象，2025年1—9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，降幅较1—8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年9月TOP100房企单月实现操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2%，市场呈现渐进式复苏态势 [1] - 行业底层逻辑发生变化，商品房回归居住属性，改善型需求持续引领市场，推动产品向绿色、低碳、智慧化升级 [1] - 14个一线城市新项目首开去化率普遍介于78%至83%之间，显著高于历史平均水平，反映市场对高品质住宅的旺盛需求 [4] - 房企经营逻辑从依赖高杠杆、追求快速周转，转向注重产品力与精细化管理的可持续发展模式 [5] 保利发展销售业绩与财务表现 - 2025年1—9月，保利发展以2017亿元的销售额稳居行业第一，是唯一突破两千亿的房企 [4] - 国庆黄金周期间，保利发展在广东假期首日成交突破120套，上海天奕项目成交额1.96亿元，浙江6城16盘销售额突破6亿元 [3] - 2025年上半年，公司实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提升15个百分点；经营活动现金净流入160亿元，实现由负转正 [4] - 期末货币资金余额达1386亿元，占总资产比例超10%，另有593亿元已售待回笼资金，资金储备充裕 [4] 保利发展战略与产品力 - 公司提出“三大主业”中长期战略规划，包括不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务，创新打造房地产发展新模式 [2] - 公司将“打造高品质好房”作为核心战略，基于22万余条客户调研数据，系统构建从产品到服务的全维度品质保障体系 [7] - 全新推出的“天奕”子品牌在广州、上海累计签约额突破75亿元，杭州保利天奕作为华东首个全维实景展示区亮相 [8] - 旗下项目市场认可度高，广州保利·天瑞荣膺“2023年全国十佳豪宅”，保利·天奕月均稳居广州网签销冠，1—9月领跑全市网签榜单 [5][6] - 上海保利·天奕首开认购率高达197%，两小时售罄，第三季度登顶上海销售套数头名 [6] 品牌价值与服务体系建设 - 在2025年9月发布的品牌价值研究中，保利发展连续十六年荣膺“中国房地产行业领导公司品牌”，品牌价值摘得行业桂冠 [6] - 公司构建四阶八维全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段，聚焦53个核心管理动作，落地“100个保式细节” [8] - 创新启动“端菜行动”客户服务机制，通过“保总热线”直通管理层、编制《服务楼书》、举办开放日及首创“贴膜交付”等方式 [9] - 目前保利社区共服务188万户业主，为近600万人守护美好生活，配套打造“东方礼遇”“四时雅集”“亲情和院”三大服务品牌 [9] - 通过“保利的夏天”“万家灯和”“和院小蜜蜂”等一系列品牌活动，持续营造邻里友好、共建共享的社区文化 [10]

中国房地产市场转型新趋势 - 中国房地产市场正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展从旧模式向新模式转型 [1] 存量市场成为主角 - 全国有15个省（区、市）的二手住宅交易量已超过新房，约一半省份的二手房交易成为当地楼市主力军 [1] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房超230万套 [1] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间），累计改造城镇老旧小区超24万个，惠及1.1亿居民 [1] 现房销售比例扩大 - 中国已有超30个城市试点现房销售或出台相关支持政策 [2] - 今年1-8月商品房期房销售同比下降11.8%，而现房销售同比增长11.7% [2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [2] “人、房、地、钱”要素联动 - 房地产市场平稳健康发展的根本取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [2] - 行业将转向“以人定房，以房定地、以房定钱”的模式，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置 [2] - 新模式强调以人的需求为导向，需求不足则不加大供应，需求转向存量则盘活存量 [3] “好房子”建设加速 - “好房子”首次被写入政府工作报告，标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面 [3] - “好房子”范围不仅包括商品房，也包括保障房，不仅新建房子要好，老房子也要改造为好房子 [3]

政策导向与行业标准 - 住建部提出从标准、设计、建材、施工、运维五方面推进“好房子”建设，包括《住宅项目规范》实施及征集近2000个设计方案 [1] - 自然资源部批准发布《城市存量空间盘活优化规划指南》等13项行业标准，为存量空间盘活提供规划指引 [2] - 成都实施住宅新规，将阳台等附属空间面积上限提高至住宅计容建筑面积的30% [4] 地方性支持政策 - 重庆推出支持改善性住房消费举措，重点包括加大房票安置比例、鼓励开发商提供更大购房折扣及探索差异化奖励 [3] - 南京将单人住房公积金贷款最高额度由50万元上调至80万元，家庭额度保持100万元，政策有效期至2027年12月31日 [3][4] - 国家开发银行“十四五”以来累计发放城中村改造专项借款9781亿元，支持816个项目、建设安置房176.9万套 [4] 土地市场动态 - 广州海珠区、白云区3宗宅地总成交金额约28.1亿元，中海地产以9.2亿元竞得海珠地块，溢价率7% [5] - 武汉3宗地总成交金额7.37亿元，招商蛇口关联公司以底价竞得经开区两宗商住地块，总价5.91亿元 [5] 房企战略与运营 - 招商蛇口发布北京全域服务战略，推出物业服务标准与会所权益体系，并开放5000㎡会所 [6] - 保利发展控股股东由保利南方变更为保利集团，后者通过无偿划转直接持有公司40.72%股份 [7] 行业销售表现 - 百强房企前9月销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，各阵营销售额均出现下降，TOP10房企销售额均值下降11.2% [7] - 保利发展前9月签约金额约2017.31亿元，同比下降16.53%；绿城中国总合同销售金额约1785亿元；越秀地产合同销售金额约798.12亿元，同比上升2.8% [8]

文章核心观点 - 住建部新闻发布会总结了“十四五”时期房地产行业高质量发展成果，并明确了“十五五”期间行业发展的三大重点方向：突出城市更新、建设“好房子”、构建房地产发展新模式，旨在推动行业向内涵式发展和高质量转型 [1] “十四五”时期主要成果 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间） [1] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个 [1] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付 [1] 城市更新 - 城市更新被摆在更加突出的位置，将成为城市工作的重要抓手 [1] - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作 [3] - “十四五”期间累计改造城镇老旧小区24万多个，实施城中村改造项目2387个 [3] - 近三年城市更新项目数量年均保持在6万个以上，“十四五”期间相关投资总规模预计可达20万亿元 [3] - 2025年财政部与住建部联合公示了20个城市，将安排超过200亿元中央财政补助资金支持城市更新 [6] - 2025年三季度共有27省市33次深化推进城市更新行动 [6] - 行业认为城市更新已从试点探索进入以质效为导向的新周期，旨在挖掘存量住房与城市发展潜力 [3][6] “好房子” - “好房子”是构建房地产发展新模式的核心内容，房地产高质量发展的目标是让人民群众住上“好房子” [6] - 发布会27次提及“好房子”，不仅要将新房子建成“好房子”，还要将老房子改造成“好房子” [6] - “好房子”的底层逻辑涵盖五个方面：好标准、好设计、好建材、好建造、好运维 [7] - 2024年5月1日实施的《住宅项目规范》对新建住宅规范有14项提升 [7] - 在高质量城市更新背景下，核心区域将迎来新的高品质住房供应，“好房子”有望率先企稳回升，支撑新房市场成交并形成新的价格基准和梯度，实现房地产市场新的供求关系动态平衡 [6][7] 房地产发展新模式 - 构建房地产发展新模式是未来发展重点，发布会明确了“落地”的表述 [1] - 新模式的目标是推动形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [1] - 新模式的内涵包括：供应端形成保障和市场两个功能互补的体系；建立“人、房、地、钱”要素联动机制；改革完善房地产开发、融资、销售制度；发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [9] - 自2021年提出构建新模式以来，高质量城市更新成为重要抓手，“好房子”建设成为核心命题 [10] - 未来政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，中央与地方协同发力，加速新模式构建 [11][12] 未来政策与行业展望 - 中央政策将聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大方向 [11] - 政策将从框架到细则强化落地性，土地要素试点从探索到规范，财政与金融政策将形成合力，支持保障性住房与城市更新项目融资，加速行业库存去化与新模式构建 [11] - 地方政策需进一步聚焦“政策扩围、存量盘活、精准破局”，夯实市场企稳基础 [12] - 行业正经历深刻变革，在城市更新、“好房子”建设、新模式等核心推动下，将迎来高质量发展的新阶段 [13]

中国房地产市场转型趋势 - 行业从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 房地产业正从旧模式向新模式转型[1] - 全国有15个省（区、市）的二手住宅交易量已超过新房 约一半省份的二手房市场成为当地楼市主力军[1] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房超230万套 启动城市危旧房改造17.5万套（间） 累计改造城镇老旧小区超24万个、惠及1.1亿居民[1] 销售模式与市场表现变化 - 超30个城市已试点现房销售或出台相关支持政策 旨在从根本上防范交付风险[2] - 今年1-8月商品房期房销售面积同比下降11.8% 而现房销售面积同比增长11.7%[2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积比重达35.4% 较2024年全年提升4.6个百分点[2] 行业发展新机制 - 行业将建立“人、房、地、钱”要素联动机制 以人口变化确定住房需求 再科学安排土地供应和金融资源配置[2] - 新模式核心是以人的需求为导向 实现“以人定房，以房定地、以房定钱” 促进市场供需平衡与结构合理[2][3] - 未来供应将基于实际需求 需求不足则不加大供应 需求转向存量则盘活存量 需求在增量则高质量增加新房供应[3] 产品发展新方向 - “好房子”建设被按下加速键 其标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面[3] - “好房子”范围不局限于商品房 也包括保障房 不仅新建房子要达标 老房子改造也要达标[3]

住房保障体系建设 - 建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，对新市民、青年人等群体作出相应安排 [2] - “十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [2] 商品房市场发展 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 存量住房市场规模持续扩大，全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房，市场进入存量时代 [2] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护购房人合法权益 [3] 房地产政策调控 - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，支持居民合理住房消费 [2] - 扎实推进保交楼工作，国家、省、市成立三级工作专班，按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进分类处置 [3] 房地产发展新模式构建 - 新模式包含完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革开发、融资、销售制度，发展“好房子”四个方面 [4] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [4] - 河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地政策，明确推动现房销售 [4] “好房子”建设方向 - 推动“好房子”建设需在好的标准、设计、建材、建造、运维上下功夫 [5] - “好建造”包含建筑本体及配套设施和服务，“好运维”包含物业管理、房屋体检和保险及房屋全生命周期安全管理制度 [5] - “好房子”将重点应用于老旧小区改造、城中村危旧房改造、保障性住房建设等领域 [5]

投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 核心观点 - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并实现PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 政策将引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（10/4-10/10）34个重点城市新房合计成交98万平米，环比下降61.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交89.5万平米，环比下降63.1%；三四线城市成交8.5万平米，环比下降18.7% [3][4] - 10月（10/1-10/10）34城一手房成交同比-33.5%，较9月同期环比-56% [3] - 一二线城市10月成交同比-32.2%，三四线城市同比-45.3% [3][6][7] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交48.7万平米，环比下降32% [3][11] - 10月累计成交同比-18.8%，较9月同期环比-62.9% [3][11] - 年初至今累计成交4557.3万平米，同比上升5% [11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘20万平米，成交36万平米，成交推盘比为1.85倍 [3][18] - 最近三个月（7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3][18] - 截至上周末（10/10）15城合计住宅可售面积9026.9万平米，环比-0.2% [3][18] - 3个月移动平均去化月数为26.4个月，环比+0.6个月 [3][18] 行业政策和新闻总结 宏观政策 - 住建部明确“好房子”需要有好的标准、设计、材料、建造和运维五项工作，并将在“十五五”期间重点推动 [3][25][28] - 住建部将高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制“十五五”规划 [3][25][28] 地方政策 - 广州优化盘活存量土地政策，允许自持住房转售、存量商办改建租赁住房 [3][27][28] - 长春降低首贷、二贷无房者公积金贷款首付比例至15% [3][27][28] - 南京提升单人缴存公积金贷款最高额度至80万元/人 [3][27][28] 土地市场 - 中国海外发展以9.2亿元竞得广州海珠区一宗宅地 [3][27][28] - 广州白云区两宗宅地以19.8亿元成交 [3][27][28] 公司动态跟踪 销售数据 - 保利发展1-9月累计签约面积1010.4万方（-25.1%），签约金额2017.3亿元（-16.5%）；9月单月签约面积111.9万方（-10.5%），签约金额205.3亿元（-1.8%） [3][30][31][32] 融资与担保 - 新城控股发行1.6亿美元境外债（2年期，票面利率11.9%） [3][30][32] - 招商蛇口为全资子公司提供1.93亿元贷款担保 [3][30][32] 股权变动 - 保利发展控股股东保利南方拟将所持45.1亿股公司股份无偿划转至保利集团，划转后保利南方不再持股 [3][30][32] 股份回购 - 贝壳-W于10月3日至10月9日共耗资约2438万美元回购股份约394万股 [33][34] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，相对收益-0.3%，在31个板块中排名第23位 [3][36][38] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.2/15.0倍 [3][40] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.6%，相对收益-0.09%，表现弱于大市 [3][41][44] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍 [3][44][47] 投资分析意见 - 推荐“好房子”房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [3] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理公司：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]