行业现状与成就 - 房地产市场快速发展，居民住房条件显著改善，城镇人均住房建筑面积超过40平方米，户均住房超过1.1套 [2][13] - 建成世界规模最大的城镇住房保障体系，建设各类保障性住房和棚改安置住房超过6800万套，帮助1.7亿群众实现安居 [2][13] - 房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，产业链条长、关联度高，有力支撑了城镇化和经济社会发展 [3][14] 行业发展新阶段与转型必要性 - 人民群众住房需求已从“有没有”转向“好不好”，需求更加个性化、多样化 [2][13] - 城镇化从快速发展期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产市场供求关系发生重大变化 [4][15] - 过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式弊端凸显，已难以为继，必须推动行业从高速增长转向高质量发展 [4][15] 行业发展新模式与总体目标 - 核心目标是加快构建房地产发展新模式，建立满足刚性和改善性住房需求的供应体系，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [5][16] - 推动住房品质显著提升、风险隐患有效防控、企业转型成效明显，实现供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健 [5][16] - 需处理好长期与短期、顶层设计与因城施策、市场与保障、增量与存量、促发展与防风险这五对主要关系 [6][17] 行业发展的基础支撑与保障机制 - 强化法律支撑，修订相关法律法规；强化标准支撑，出台“好房子”建设指南，支持制定各类标准 [7][18] - 强化技术支撑，围绕提升住房品质开展技术研发应用；强化人才支撑，建设适应新阶段要求的技能人才队伍 [7][18] - 建立健全保障机制，坚持系统观念，加强部门间统筹协调，形成协同联动的工作机制 [7][18] 重点任务：住房供应体系与市场健康 - 优化保障性住房供给，完善以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主的多层次住房保障体系 [8][19] - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理 [9][20] - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府调控自主权；规范发展租赁市场，培育专业化住房租赁企业 [9][20] 重点任务：开发融资销售制度改革 - 在开发上，做实房地产开发项目公司制，项目交付前严禁投资人违规抽挪项目资金或抽逃出资 [10][20] - 在融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，形成利益共享、风险共担的机制 [10][20] - 在销售上，推进现房销售制；继续实行预售的，则规范预售资金监管 [10][20] 重点任务：产品品质与居住服务提升 - 实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平 [10][21] - 在城市更新中推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，改造城中村、危旧房和老旧小区，解决加装电梯、停车、充电等难题 [10][21][22] - 实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”模式，推动服务向养老、托幼、家政等领域延伸，满足居民多样化需求 [11][22] 重点任务：房屋安全管理长效机制 - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋质量安全保险制度 [12][23] - 房屋安全管理资金由个人账户（住宅专项维修资金）和公共账户组成，公共账户通过财政预算、土地出让金归集等方式筹集 [12][23] - 制度旨在及时发现安全风险隐患、解决房屋修缮资金问题，并以市场化方式提高安全保障能力 [12][23]

文章核心观点 - 2025年中央经济工作会议对房地产行业的政策表态释放积极信号，政策态度更加明朗，将保持力度以防止基本面反复 [1] - 政策将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破，加快构建房地产发展新模式 [1][3] 行业政策目标与态度 - 行业首要目标为“着力稳定房地产市场”，政策提法从2024年9月的“促进止跌回稳”、2024年底的“持续用力推动止跌回稳”、2025年4月的“持续巩固稳定态势”演进至当前的“着力稳定”，显示政策态度更加明朗，力度将持续以防范基本面反复 [1] 供给侧与住房保障政策 - 供给侧问题与住房保障成为第二位置提法，具体表述为“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等” [2] - 相较于2024年提法，本次会议新增“因城施策”与“优供给”表述，并明确了存量商品房收购后的用途 [2] - 未来保障性住房将更多通过存量转化而非新建来实现，此举既能去库存又能保障民生 [2] - 预计未来地产政策将以政府收储为枢纽，通过存量化解换取空间，以供给升级提升效率，从而重构市场供需平衡 [2] 需求侧支持政策 - 释放住房需求潜力成为第三位置提法，具体措施包括“深化住房公积金制度改革，有序推动‘好房子’建设” [2] - 本次会议未提及2024年曾出现的“城中村和危旧房改造”内容 [2] - 公积金制度改革可能围绕存量激活、范围扩大、功能延展等方面展开，以提供低成本可持续的金融支持 [2] - “好房子”建设将是“十五五”规划的重要议题，旨在通过中心城区好房好价定向激活购买力，以质量稳定价格和预期并稳固财政；同时在郊远环线缩量控供、利用价差引导刚需流向存量房与郊区，使二手房成为平价替代，逐步实现去库存 [2] 房地产发展新模式 - “加快构建房地产发展新模式”成为第四位置提法，较2024年“推动构建”的表述凸显政策执行将提速 [3] - 房地产发展新模式预计将从探索期步入深化期 [3]

中央经济工作会议房地产政策核心 - 坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场[1] - 政策思路为因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房[1] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[1] 2026年政策框架与目标 - 核心思路是稳市场与防风险两头抓，将“着力稳定房地产市场”放在突出位置[2] - 政策工具从“消化库存”转向更直接的“去库存”，旨在通过供需两端动态调整解决“供强需弱”矛盾[2] - 去库存手段将更全面，包括政府收储、企业参与及居民需求释放，当前42城新房加二手房去化周期已达28.3个月[2] 优化供给与需求刺激措施 - 优供给重点是提升新建住宅品质，引导行业从规模扩张转向质量提升[3] - 深化公积金制度改革可能涉及利率下调和提取额度提高，以刺激高品质住房需求[3] - 城市更新从“大力实施”升级为“高质量推进”，通过城中村改造释放刚性需求并推动存量用地盘活[3] - 为配合扩大消费，将通过房贷贴息、个税补贴降低购房成本，一线城市限购松绑和核心城市政策解禁是关注重点[3] 财政货币与政策工具协同 - 财政政策将保持必要赤字，优化支出结构，重点支持保障性住房、城市更新及“两新”政策，2026年或继续加码超长期特别国债和专项债[3] - 货币政策延续“适度宽松”，LPR有下行空间，叠加美联储降息预期，购房成本将持续降低[3] - 存量政策（如公积金改革、商办用房“以旧换新”）将加速落地，增量工具将探索专项借款、超长期国债支持城市更新和保障房建设[4] - 土地政策将合理控制新增用地供应，同时盘活存量土地和商办用房（如改为保障房）[4] 政策空间与区域差异 - 降准降息、公积金优化等常规政策工具作用接近见顶，但大规模收储、限购全面松绑等超常规手段仍保持克制，将相机抉择[5] - 区域差异化政策空间扩大：一线城市限购完全松绑可能性提升，中央可能推动市场化收储；三四线城市政策重点支持需求释放和库存消化[5] - 数据显示一线城市土地溢价率达22.51%，远高于三四线城市的0.98%，反映投资热度分化[6] 行业长期转型方向 - 加快构建房地产发展新模式，核心是从依赖土地财政转向高质量发展，未来政策可能聚焦REITs扩容、绿色建筑、租赁市场等方向[6] - REITs市场成交额10.50亿元，环比下降1.87%，但红土深圳安居REIT逆势上涨1.55%，反映保障房领域政策关注度提升[6] - 招商证券建议关注华润置地、中国金茂等转型能力强的企业[6]

中央政策定调 - 2026年经济工作坚持稳中求进、提质增效，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大逆周期和跨周期调节力度[2] - 中央经济工作会议将稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式及化解地方债务风险列为重点任务，置于“化解重点领域风险”范畴[3] - “城市更新”被区别于房地产，单独列示在“内需主导”任务中，相关表述升级为“高质量推进城市更新”[3] - 金融监管总局部署支持稳定房地产市场，明确着力化解存量风险、遏制增量风险，严守不“爆雷”底线，并发挥城市房地产融资协调机制作用[4] 地方政策动态 - 截至当周，全国已有25个省级行政区发布“十五五”规划建议，东部省份仅上海、安徽尚未发布[1][6] - 各地“十五五”规划建议中，房地产领域提及频次最高的表述为“发展保障房”和“好房子”[1][6] - 周内共有15个省市发布“十五五”规划建议，均明确提及保障房供给、“好房子”、城市更新三方面内容[6] - 地方层面稳市场政策发布频次延续高位，周内25省市发布政策，其中11省市发布了公积金和支付能力支持等可感可及的政策[6] 关键政策举措 - **住房以旧换新**：山东省印发指导意见，明确“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三类模式，并提供购房补贴、企业优惠、专项金融产品及公积金“带押过户”等全链条支持[7] - **公积金政策优化**：长沙调整政策，二孩及以上职工家庭购新建商品房可核减一套住房套数，并开通商转组合贷业务，采用顺位抵押登记模式，无需自筹资金结清原贷[8] - **中介行业规范**：长沙发布新规，将涉房自媒体、网络平台等纳入监管，要求未经授权不得擅自发布房源信息，以保障房源真实和价格透明[9] - **保障房标准提升**：重庆发布《好房子技术导则（保障性住房）》，从安全韧性、舒适宜居、绿色低碳、智慧便捷四大维度立标，要求绿色建材使用量不低于70%，并设“60、90、120”三类套型[10] - **购房补贴**：荆门对二孩、三孩家庭购房分别补贴2万元、4万元；上海杨浦区对优秀“博主”在区内购房最高补贴200万元[1][11] 行业背景与需求洞察 - 行业告别城镇化规模扩张红利期，住房更新成为需求核心组成部分[3] - 据人口普查数据推算，中国城镇约35%的存量住房建成时间超20年，旧城区存在大量低效厂矿用地[3] - 高质量城市更新通过改造低效用地，可满足居民住房更新需求、推动产业升级，并为市场释放更多优质住宅用地[3] - 近期土地市场的高溢价地块多为低容积率的高品质宅地或销售预期确定的定向回购地块[16]

西藏自治区“十五五”规划社会保障体系建设 - 核心观点为健全社会保障体系 涵盖养老、医疗、失业、工伤、生育、护理等多方面政策制度 并完善住房保障与房地产发展新模式 [2] 社会保险制度完善 - 健全覆盖城乡的基本养老、基本医疗、失业、工伤、生育、护理等政策制度 [2] - 扩大失业、工伤、生育保险的覆盖面 [2] - 引导灵活就业人员、农民工、新就业形态人员等积极参加职工养老保险 [2] 养老与医疗保障 - 健全城乡居民基本养老保险筹资和待遇调整机制 [2] - 完善多层次医疗保障体系 [2] 社会福利与救助体系 - 健全社会福利制度和分层分类社会救助体系 [2] - 完善残疾人社会保障制度和关爱服务体系 [2] - 健全完善退役军人服务保障体系 [2] - 积极保障妇女儿童合法权益 [2] 住房保障与房地产发展 - 不断完善住房制度和保障体系 [2] - 加快构建房地产发展新模式 推进“好房子”建设 [2]

中央经济工作会议房地产政策核心部署 - 会议核心是推动高质量发展 对房地产领域作出系统部署 强调以“稳预期、防风险、促转型”为主线 通过稳楼市与深化改革协同推进 筑牢行业长期健康发展基石 [1] - 会议将“积极稳妥化解重点领域风险”列为重点任务之一 并对稳定房地产市场提出具体路径 明确“控增量、去库存、优供给”的综合施策方向 凸显房地产作为经济“压舱石”的定位 [1] - 政策着力推动构建房地产发展新模式 将“稳楼市”与提供“好房子”相结合 例如通过收购存量商品房用作保障房等举措 兼顾存量去化与民生保障 致力于实现短期风险化解与长期供需平衡的统一 [1] “稳楼市”与“深改革”双主线协同演进 - “稳楼市”主线随形势动态强化：从2021年“促进良性循环” 转向2022-2023年“保交楼、防风险” 再升级为2024-2025年“止跌回稳”、“控增量、去库存、优供给”的主动管理 核心是防范系统性风险 为转型创造安全空间 [4] - “深改革”主线持续深化构建长效机制：从2021年“探索新发展模式” 到2023年明确“三大工程”与“完善基础性制度”作为抓手 再到2025年具体化为收购存量房作保障房、推动“好房子”建设 旨在从根本上优化供给结构 告别“高负债、高杠杆、高周转”旧模式 [4] - 二者协同体现为：短期“稳”的措施直接缓解风险 为长期“改”的制度建设赢得窗口期 而长期“改”的举措又从源头稳定预期、创造新需求 巩固“稳”的基础 2025年“收购存量商品房用于保障房”等举措同时承载去库存与完善住房体系的双重功能 是二者深度融合的典型体现 [4] 城市更新的战略升级与行业转型 - 会议将“高质量推进城市更新”置于重要位置 其战略内涵从以往的改造工程 升级为“稳楼市”与构建新发展模式的“双引擎” [2] - 此举旨在通过存量优化与功能升级 精准匹配居民对优质住房和配套设施的需求 有效激活内需潜力 带动房地产行业向“开发与运营并重”的可持续模式转型 [2] - 整体会议部署形成了从顶层设计到具体任务的清晰政策链条 为2026年房地产市场平稳过渡与高质量发展注入了稳定预期 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“同步大市”，评级变动为“维持” [3] 核心观点 - 报告认为，房地产政策基调已从“止跌回稳”的紧迫模式转向“稳定”与“转型”并重，核心目标从短期止跌转向中长期风险化解与高质量发展 [6] - 中央层面出台大规模、全国性楼市支持政策的概率已经较低，“因城施策”将成为政策主旋律 [6] - 政策突出“盘活存量”与“做优增量”并重，“收购存量商品房”与“推动‘好房子’建设”将成为“去库存”与“优供给”的重要抓手 [6] - 房地产的角色定位已从拉动经济增长，转向了“防风险”和“保民生” [6] - 2026年房地产政策环境将在稳市场、防风险与促转型之间寻求平衡，政策环境将保持适度积极，但更趋理性与结构化 [6] 行业表现与市场比较 - 截至报告发布时，房地产行业近1个月、3个月、12个月的涨跌幅分别为-8.89%、-4.94%、-11.95%，同期沪深300指数涨跌幅分别为-1.53%、0.72%、14.84% [5] - 房地产行业表现显著落后于沪深300指数，尤其是在过去12个月期间 [5] 政策分析与对比 - 2025年中央经济工作会议将房地产相关表述置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”的任务中，而2024年会议则位于“有效防范化解重点领域风险”的任务中 [9] - 2025年会议的核心目标是“着力稳定房地产市场”，相比2024年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述更具平衡性和持续性 [6][9] - 2025年的主要政策路径是“因城施策控增量、去库存、优供给”，具体措施包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房、深化住房公积金制度改革、有序推动“好房子”建设 [6][9] - 2024年的政策路径则更侧重于城中村和危旧房改造、释放住房需求潜力、控制新增用地及盘活存量 [9] - 两次会议均提及构建房地产发展新模式，2025年表述为“加快构建”，2024年为“推动构建” [9] 投资建议 - 短期应关注“存量房收购政策”的落地节奏与规模，这将成为影响市场情绪和改善房企流动性的关键 [6] - 具备相对优质的存量资产、与地方政府关系密切的房企或率先受益 [6] - 中长期投资逻辑应紧扣政策指引的转型方向，重点聚焦在核心城市拥有优质土储、产品力突出、符合“好房子”导向的标杆房企 [7] - 中长期也应关注在存量资产运营领域具备先发优势和卓越能力的开发商与运营商 [7]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极态度，推荐了多个细分领域的优质公司，所有提及的重点公司投资评级均为“优于大市” [4][26] 报告核心观点 * 报告认为，2025年中央经济工作会议对房地产的表态释放了积极信号，政策态度更加明朗，将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破，以着力稳定房地产市场 [1][4][8][11] * 政策将围绕“缩量提质”和“好房好价”的路线图展开，中心城区通过建设高品质住房稳定价格和财政，郊远环线则控制供应，引导需求流向存量和郊区市场，以实现渐进去库存 [10][16][18][21] * 房地产发展新模式将从探索期步入深化期，行业将向高质量发展转型 [4][11][16][18] 根据相关目录分别进行总结 1. 中央经济工作会议表态解读 * 行业首要目标为“着力稳定房地产市场”，政策表述从2024年9月的“促进”到“持续用力”、“持续巩固”，再到本次的“着力稳定”，显示政策态度更加明朗，力度将持续以稳定基本面 [4][8] * 供给侧与住房保障成为第二重点，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房，未来保障房将更多通过存量转化而非新建来实现，这既能去库存也能保障民生 [4][9] * 需求侧支持位列第三，提出“深化住房公积金制度改革”和有序推动“好房子”建设，未再提及2024年的城中村和危旧房改造，公积金改革可能围绕存量激活、范围扩大等方面提供低成本金融支持 [4][10] * 发展模式提法升级为“加快构建房地产发展新模式”，较2024年的“推动”一词显示出政策执行将提速 [4][11] * 本次会议未出现“房住不炒”的行业定位表述，自2024年起的重要会议均未涉及此话题 [12] 2. 市场高质量发展与“缩量提质”路径 * 中共二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，这是相较于“十四五”的新增议题 [16] * 报告指出，房地产产业链占GDP比重已从高峰时期的近30%回落至目前的6-8%，而成熟经济体占比大致在10-12% [18] * “缩量提质，好房好价”是核心发展路径：中心城区通过提供高品质住房来拉高均价和品质，稳定财政收入；郊远环线则停止或减少新房供应，通过拉大与核心区的价差，引导刚需流向存量房市场和郊区，使二手房成为平价替代，从而实现有序去库存 [10][18][21] * 未来五年，行业将从增量模式转向存量模式，重点包括：健全资金监管、现房销售等制度；结合城市更新匹配保障房建设转化；实现改善型住房的精准供给；提升新房产品品质；推进存量房屋养护及养老金制度 [18] 3. 政策持续发力方向 * 报告预测，不合时宜的限制性政策将进一步解除，供给侧将严控新增开发用地，供应结构以优质地块为主 [22] * 各类政策可能持续推进，例如：土地增值税税率变化、REITs等融资通道打开、按揭和开发贷款审批加速、降低资本金要求、对符合标准的企业放开A股股权融资、政府收购存量房等均已存在趋势或已在推进 [25] * 需求端政策如换房退税、购房补贴、房贷利率及首付比例调节、普通住房标准认定等，各城市也将根据自身特点进行调整 [25] 4. 投资建议与重点公司 * 优质公司依然是首选，报告推荐了四大类公司 [4][26] * **开发类**：A股推荐万科A（总市值567.60亿元）、保利发展（768.50亿元）、招商蛇口（800.62亿元）、金地集团（143.11亿元）；H股推荐中国海外发展（1251.95亿元） [4][26] * **商住类**：推荐龙湖集团（总市值599.14亿元） [4][26] * **物业类**：推荐万物云（206.21亿元）、华润万象生活（892.31亿元）、中海物业（141.35亿元）、保利物业（168.28亿元）、招商积余（116.54亿元）、新大正（26.27亿元） [4][26] * **文旅类**：推荐华侨城A（197.73亿元） [4][26] * 报告对所列全部13家重点公司均给予“优于大市”评级 [26]

中央经济工作会议对房地产行业的政策部署 - 会议核心任务部署的第八条与房地产行业高度相关 旨在稳定市场并化解风险[1] - 政策精神直指房地产市场稳定 强调因城施策 从控增量、去库存、优供给等多维度发力[3] - 鼓励收购存量商品房转化为保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推进“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式[3] 房地产行业现状与风险根源 - 自2021年下半年以来 房地产行业面临前所未有的挑战 增长预期转变为风险防范与化解[3] - 房地产作为国民经济支柱产业 其稳定关乎全局 风险可能波及上下游产业链并引发金融系统性风险[3] - 库存积压是当前风险的核心根源 直接导致企业资金链、银行资产、员工利益、供应链及购房者权益等一系列连锁风险[5] 化解风险的核心路径：去库存 - 去库存是化解房地产风险的重中之重[5] - 首要措施是控制新增供应 特别是在库存周期较长的城市 优先消化现有库存以避免形成恶性循环[6] - 地方政府收购存量住房用作保障性住房 既能降低库存、缓解供需矛盾 又能解决低收入群体住房问题[8] - 提升住房品质以抓住改善性需求机遇 打造满足更高生活追求的“好房子”[10] - 加快构建房地产发展新模式 暗示了加速向现房销售模式转型的必要性 以顺应消费者对确定性的需求[10] 政策落实的关键与各方角色 - 关键在于将方向性指导方针转化为可操作、可落地的具体措施[11] - 需要地方政府、主管部门和房地产企业三方协同努力[11] - 地方政府应积极出台相关政策引导和规范市场发展[13] - 主管部门应加强监管确保政策措施有效执行[13] - 房地产企业应转变观念 积极适应市场变化 提高产品质量和服务水平[13]

政策方向 - 江西省提出促进房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [1] - 政策核心是健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [1] - 推动住房政策与就业、收入分配、社会保障等政策相互衔接 [1] 保障体系 - 健全以配租型和配售型保障性住房为主体的住房保障体系 [1] - 该体系旨在满足城镇工薪群体和各类困难家庭的基本住房需求 [1] 市场供给 - 政策要求因城施策增加改善性住房供给 [1] - 推动建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] 品质与安全 - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]