核心观点 - 近期中央经济工作会议及相关部门释放出稳定房地产市场、推动行业向新发展模式转型的清晰政策信号 政策核心在于“防风险、稳预期、促转型” [1] - 政策路径强调以构建房地产发展新模式为牵引 具体抓手包括改革基础制度、因城施策、去库存、优供给以及深化住房公积金制度改革等 [1][4] 政策方向与重点 - **构建发展新模式**：改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度 并合理把握各项新基础制度的出台时机 [1] - **稳定市场核心任务**：“稳楼市”是过去五年来中央经济工作会议涉房地产内容不变的核心 [2] - **明确操作路径**：提出“因城施策控增量、去库存、优供给” 并首次具体提出“收购存量商品房重点用于保障性用房”和“公积金制度改革” [2][6] - **建立要素联动机制**：住房和城乡建设部提出建立“人、房、地、钱”要素联动机制 根据人口变化确定住房需求 科学安排土地供应和金融资源配置 实现以人定房、以房定地、以房定钱 促进市场供需平衡与结构合理 [4] 住房公积金制度改革 - **改革背景与空间**：我国常住人口城镇化率为67% 户籍人口城镇化率不足50% “新市民”刚性住房需求有待释放 同时城镇居民存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 房地产高质量发展仍有较大空间 [5] - **首次重点提及**：“深化住房公积金制度改革”是2024年中央经济工作会议在房地产领域内容中首度出现的表述 [6] - **地方实践与创新**：今年以来多个城市实行公积金用作首付款 并推出“商转公”、“异地互贷”、“公积金直付房租”、“可用于老旧小区加装电梯”等改革政策 [7] - **政策导向**：会议将“深化住房公积金制度改革”和“有序推动‘好房子’建设”放在一起 或意味着后续公积金配套政策将向购买“好房子”倾斜 [7] - **最新案例**：深圳市发布新版公积金提取规定 新增多项提取情形 放宽提取条件 包括支持公积金“既提又贷” 并将购房还贷提取范围从深圳市扩展至全国 [7][8] - **改革必要性**：当前公积金制度面临部分城市个贷率低、异地贷款流程待优化等问题 迫切需要制度改革以发挥普惠金融作用 服务年轻人、新市民及新模式转型 [10] 存量商品房去化与保障房建设 - **首次明确路径**：“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”同样是今年中央经济工作会议首度提及的表述 提供了更明确的执行路径 [6][10] - **政策演进**：对比往年 2023年提“加快推进保障性住房建设” 2024年提“推进处置存量商品房工作” 今年则直接鼓励收购存量房用于保障房 [10] - **政策意义**：此举既为存量商品房指明去化路径 也避免了在去化难的背景下新建保障房 防止加剧总量过剩和资源浪费 [10] - **实施展望**：政策重点仍是鼓励地方开展收购工作 前期已拓展地方政府专项债使用范围 后续有望加大配套措施和力度 [10] 因城施策与市场分化 - **历史沿革**：“因城施策”在过去5年中央经济工作会议中被提及3次（2021年、2022年、2024年） 其概念早在2016年全国政府工作报告中就已提出 [11][12] - **现实背景**：再度提及对应的是楼市分化的背景 地区间人口和产业差异扩大导致住房需求差异巨大 “一刀切”政策已不适用 [12] - **市场现状**：全国楼市进入调整期 去库存压力整体持续提升且地区间分化加剧 同一城市不同片区也呈现“冰火两重天”的分化局面 [13][14] - **数据表现**：11月典型城市新房去化率同环比上升3个百分点至34% 呈现“品质驱动型”分化 但全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月 去化速度明显放缓 [15] - **政策要求**：需处理好顶层设计和因城施策的关系 从各地实际出发 因城施策、精准施策、一城一策 充分赋予城市政府调控自主权 坚持合理控制增量、优化调整存量、着力提高质量 [15]

文章核心观点 - 中央经济工作会议定调稳定房地产市场 政策重心从需求端提振转向供给侧结构重塑 市场对此高度认可 带动A股房地产板块异动拉升 [1] - 政策组合拳包括控制增量、消化库存、优化供给 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 相关专项债已累计发行约37亿元 以加速化解房企库存压力 [1] - 公积金制度深化改革 多地出台超260条相关政策 使用范围有望进一步拓展 以降低刚需购房门槛并强化民生保障作用 [2] - 行业基本面数据降速收窄 房企融资环境边际改善 头部房企出现业绩反弹迹象 行业风险偏好逐步回升 [2] - 政策首提有序推动“好房子”建设 引导行业向安全、绿色、智慧方向精细化转型 形成“优质优价”市场格局 [3] - 房地产产业链多个板块将受益 包括房地产服务、建筑建材、家电家居等 相关需求将得到释放或升级 [4] 政策定调与行业转型 - 中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场” 确立“控增量、去库存、优供给”核心方针 [1] - 政策标志房地产调控从需求端提振全面转向供给侧结构重塑 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 四川、浙江等地已通过专项债收购存量房作保障房 累计发行相关专项债约37亿元 [1] - 会议首提“有序推动‘好房子’建设” 明确住房供给需聚焦安全、绿色、智慧属性 适配不同群体差异化需求 [3] - 政策将推动行业从粗放开发转向精细化建设 形成“优质优价”的市场格局 有助于稳定新房价格 [3] 市场表现与基本面数据 - A股房地产板块异动拉升 世联行快速封死涨停板 华夏幸福、万科A、南都物业、三湘印象、新城控股等纷纷跟涨 [1] - 2025年1-11月全国房地产开发企业到位资金85145亿元 同比下降11.9% 但国内贷款降幅收窄至2.5% 显示融资环境边际改善 [2] - 尽管房企销售仍处下行区间 但较2024年实现降速收窄 头部房企凭借集中度优势已出现业绩反弹迹象 [2] 公积金制度改革与民生保障 - 中央经济工作会议将“深化住房公积金制度改革”作为稳楼市重要抓手 [2] - 2025年以来各地出台公积金相关政策超260条 12月深圳新增公积金用于购房首付款及税款提取的新规 [2] - 后续公积金使用范围有望进一步拓展至装修、老旧小区改造等领域 甚至探索与子女教育、大病医疗的衔接 [2] 产业链受益板块分析 - **房地产服务板块**：“存量转保障房”政策落地将释放房屋经纪、物业管理等服务需求 世联行作为龙头优势将凸显 11月二手房找房人数占比达65.8% 连续5个月上升 南都物业将受益于物业服务需求刚性增长 [4] - **建筑建材板块**：“好房子”建设与“高质量推进城市更新”将带动对绿色建材、智能设备的需求 利好水泥、玻璃、新型建材等细分领域 尽管房地产开发投资下行 但保障房建设与旧改项目已形成对冲 相关建材企业订单环比改善明显 [4] - **家电家居板块**：“好房子”建设聚焦居住品质提升 将拉动绿色家电、定制家居等配套需求 适老型、智能化产品占比将显著提升 历史数据显示 房地产销售降速收窄后3-6个月 家电家居需求通常会出现滞后修复 [4]

纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国内地房地产市场、香港房地产市场[1] * 公司：新鸿基、领展、港铁[8] 核心观点与论据 政策基调与方向 * 2025年中央经济工作会议对房地产的表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，表明“止跌回稳”目标未完全实现，政策重心转向长期稳定策略[1][2] * 未来政策将继续“因城施策”，通过控制增量、去库存、优化供给等手段稳定市场[1][3] * 政策可能鼓励收购存量商品房用于保障性住房[1][3] * 将清理消费领域不合理限制措施，意味着限购、限贷等政策可能进一步放松[3][4] * 将高效灵活运用降准降息等工具，以降低房贷利率或通过房贷贴息降低购房成本[1][4] 具体政策举措 * **城市更新**：2025年强调“高质量推进”，相较于2024年的“大力实施”更注重实际效果和居住品质提升，旨在将旧城区改造为更具吸引力的新社区[1][5] * **公积金制度改革**：将扩大覆盖范围至灵活就业人员，放宽使用条件至装修等用途，并提高跨城跨省联动便捷度，简化提取手续[1][5] * **房贷贴息**：虽未在高级别会议中明确提及，但仍是未来可能采取的政策思路，具体执行细则将逐步出台[1][6] * **房贷贴息案例与效果**：以长春市2024年8月政策为例，对使用贷款购买新建住房给予1%（普惠）或2%（以旧换新）的财政贴息，最高每年1万或2万元，持续3年[7] * **房贷贴息影响评估**：长春案例显示，1%-2%的贴息在短期内对成交量有帮助（自2024年8月以来成交量显著回升），但难以完全阻止价格下跌[1][7] * **政策关键变量**：未来若推出类似贴息政策，其持续时间和幅度至关重要，短期（如两三年）吸引力有限，若超过五年将显著影响购房者现金流，对市场吸引力大增[7] 香港市场现状与展望 * **住宅市场**：处于持续修复状态，2025年10月私人住宅价格环比增0.4%，同比增1.1%，已连续第五个月环比上涨[8] * **住宅价格指数**：中原城市领先指数显示2025年11月香港住宅价格环比增长近2%[1][8] * **住宅成交量**：2025年10月新房成交同比下降27%，二手住宅同比下降1%，但2025年累计新房和二手住宅成交量同比增长约17%[1][8] * **租金与收益率**：2025年10月私人住宅租金同比增长4%，按揭利率约3.25%，大部分A类、B类住宅租金收益率高于按揭利率，产生正向现金流，占总住房数量的80%[3][8] * **利率环境**：2025年11月底香港银行同业拆借利率（Hibor）下降25个基点至3.18%[8] * **零售市场**：2025年10月零售额约300亿港元，同比增长7%，已连续6个月上升；2025年前十个月累计零售额约3,000亿港元，同比基本回正[3][8] * **复苏序列与投资策略**：香港房地产复苏最快的是住宅，其次是零售物业，再次是写字楼，投资策略应优先考虑这些领域[3][8] * **未来关键变量**：香港市场未来走势主要取决于美联储是否继续降息，降息将带动香港按揭利率进一步下降，改善贷款环境并促进市场复苏[3][8] 其他重要内容 * 长春市的购房补贴政策还包括对一次性付款购房者给予1.5万元消费券，对“以旧换新”者给予3万元消费券[7] * 香港零售业的改善得益于人口回流和消费回升[8]

报告行业投资评级 - 行业评级为“买入”并维持 [3][8] 报告核心观点 - 核心城市二手房成交在高基数影响下大幅下滑 市场下行压力加大 [1][2] - 10月以来新房、二手房成交同比持续下行 有待进一步出台政策稳定楼市 [8] - 中央经济工作会议明确了明年的房地产政策思路 主要关注存量房收购及公积金制度改革对需求端的拉动情况 [8] - 建议关注两个方向：拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企 以及受益于二手房交易占比提升的头部中介机构 [8] 核心城市成交数据总结 - **北京**：近一周（12.6-12.12）二手住宅日均成交504套 同比-30.2% 新房日均成交63套 同比-57% [5] - **北京**：12月（截至12.12）二手住宅成交套数同比-28% 新房成交同比-44% [5] - **北京**：今年1-11月二手房成交同比+1.8% 新房成交同比-18.6% [5] - **上海**：近一周（12.6-12.12）二手房日均成交765套 同比-18% 新房日均成交367套 同比+16% [5] - **上海**：12月（截至12.12）二手房成交套数同比-27% 新房成交同比+26% [5] - **上海**：今年1-11月二手房成交同比+9.3% 新房成交同比-5.2% [5] - **深圳**：近一周（12.6-12.12）二手房日均成交161套 同比-45% 新房日均成交57套 同比-76% [6] - **深圳**：12月（截至12.12）二手房成交套数同比-44% 新房成交同比-75% [6] - **深圳**：今年1-11月二手房成交同比+11.2% 新房成交同比-26.4% 是一线城市中二手房成交表现最好的城市 [6] 大中城市整体成交数据总结 - **新房市场**：30个大中城市近一周（12.6-12.12）新房成交面积同比-35% 降幅较上周收窄 [7] - **新房市场**：30个大中城市12月（截至12.12）成交面积同比-31% 1-12月累计成交同比-12% [7] - **新房市场分线**：近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别为-44%、-28%、-38% [7] - **新房市场分线**：12月一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-37%、-27%、-35% [7] - **新房市场分线**：1-12月累计一线、二线、三线城市成交面积同比分别为-11%、-13%、-12% [7] - **二手房市场**：13城近一周（12.6-12.12）二手房成交面积同比-38.1% [7] - **二手房市场**：13城12月（截至12.12）成交面积同比-38% 降幅明显扩大 [7] - **二手房市场**：13城1-12月成交面积同比+1% 涨幅较1-11月收窄4个百分点 预计全年将收跌 [7] 投资建议总结 - 维持行业“买入”评级 [8] - 建议关注拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企 如保利发展等 [8] - 建议关注受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构 如我爱我家等 [8]

中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 会议核心定调为“着力稳定房地产市场”，并提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [3] - 房地产作为最大的内需之一，在“坚持内需主导，建设强大国内市场”任务中被寄予厚望，预计政策将继续落实以发挥扩内需作用 [6] - 会议将房地产置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”任务中，表明其风险防范的底线地位，包括防止房价不可控下跌、销售与资金回笼近乎零成交、大规模烂尾楼及头部房企恶性债务违约等 [7] 房地产投资与内需现状 - 全国房地产开发投资同比持续下降，跌幅从年初的9.8%扩大至前10月的14.7%，是导致全国固定资产投资由正转负的重要拖累因素 [7] - 会议提出要推动投资止跌回稳，措施包括适当增加中央预算内投资、优化地方政府专项债券用途、发挥新型政策性金融工具作用、激发民间投资活力及高质量推进城市更新 [6] - 后续投资需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场展开，并关注房企资金与销售端情况 [7] 去库存与供给优化 - 2026年房地产工作重点包括因城施策控增量、去库存、优供给 [3] - 2024年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，远超14个月的合理区间，其中一线城市去化周期也达17.1个月 [8] - 当前去库存迫切程度远超2024年及2014-2016年时期，叠加二手房挂牌量规模较大的新问题 [8] - 预计库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，各地去库存政策将继续落地，调整方向包括增加改善性住房供给、优化供给空间和产品结构 [8] 保障性住房与存量房收购 - 会议鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，将商品房与保障性住房深度绑定，以实现去库存并推动保障性住房发展 [9] - 截至2024年11月末，全国各地拟使用专项债收购存量闲置土地超过4800宗，总金额超6500亿元，已发行专项债超2500亿元 [9] - 预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力，或有更积极举措落地 [9] 房地产发展新模式与“好房子”建设 - 房地产发展新模式将以双轨制为核心，通过供需政策同步优化实现市场健康平稳发展 [10] - 保障和市场双轨方向不变，通过保租房、可售型保障房解决新青年等居住问题，通过改善型“好房子”有序入市满足品质升级需求 [10] - 供需政策上，将逐步扩大现房销售范围以杜绝烂尾风险、重建市场信任，同时通过收购存量房补充保障房供给 [10] 政策优化方向：限购与公积金改革 - 会议指出要清理消费领域不合理限制措施，预计住房领域限制措施将得到优化调整，特别是北上深等城市的限购政策及商办市场限购政策 [6] - 公积金制度改革是重点，2024年全国各地出台公积金政策超260条，预计2026年将延续趋势，重点关注贷款额度提升、使用范围更灵活、异地互认互贷及稳步推进灵活就业人员参加公积金制度 [10] - 例如，深圳新版公积金提取规定支持“既提又贷”，职工为筹集购房首付款提取的公积金可计入账户余额用于计算贷款可贷额度 [11]

中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 会议于12月10日至11日举行，分析了当前经济形势并部署了2026年经济工作 [2] - 针对房地产，会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [2][4] 房地产在扩大内需中的关键作用 - 会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为2026年八项重点任务之首 [3] - 房地产作为最大的内需之一，在扩大内需方面依然要发挥重要作用，预计2026年房地产政策将继续落实 [3] - 会议指出要清理消费领域不合理限制措施，预计住房领域特别是北上深等城市的限购政策及商办市场限购政策有优化空间 [3] 推动投资止跌回稳以应对开发投资下滑 - 会议指出要推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，优化地方政府专项债券用途管理，有效激发民间投资活力，高质量推进城市更新 [4] - 全国房地产开发投资同比持续下降，跌幅从年初的9.8%扩大至前10月的14.7% [4] - 房地产开发投资疲弱是当前全国固定资产投资由正转负的重要拖累因素，后续需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场开展工作 [4] 稳定房地产市场的具体措施与底线 - 房地产存在不可触碰的底线，包括房价不能出现明显不可控下跌，房企销售与资金回笼不能近乎零成交，不能出现大规模烂尾楼事件，头部房企不能出现恶性和传染性债务违约 [5] - 政策定调从“推动止跌回稳”过渡到“持续用力推动止跌回稳”，再到此次提出的“着力稳定房地产市场” [5] - 2026年将因城施策控增量、去库存、优供给，当前全国百城新建商品住宅去库存周期达27.4个月，远超14个月的合理区间，一线城市去化周期也达17.1个月 [5] - 去库存迫切程度远超2024年及2014-2016年，库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，增加改善性住房供给、优化供给空间和产品结构是重要调整方向 [5] 保障性住房与公积金制度改革方向 - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房，实现去库存与推动保障性住房发展双重目标 [6] - 截至今年11月末，全国各地拟使用专项债收购存量闲置土地超4800宗，总金额超6500亿元，已发行专项债超2500亿元，预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力 [6] - 房地产发展新模式将以双轨制为核心，通过保障房解决新青年居住问题，通过改善型“好房子”满足品质升级需求，并逐步扩大现房销售范围以杜绝烂尾风险 [7] - 公积金制度改革是重点，今年以来全国各地出台公积金政策超260条，预计2026年贷款额度将提升、使用范围更灵活、推进异地互认互贷及灵活就业人员参与制度 [8] - 例如深圳新版公积金规定支持“既提又贷”，职工为筹集首付款提取的公积金可计入账户余额用于计算贷款额度 [8]

中央经济工作会议对房地产行业的部署 - 核心观点：会议部署2026年经济工作，对房地产行业提出坚持守牢底线、积极稳妥化解风险、着力稳定市场、加快构建发展新模式等要求，相较于去年表述更深化具体[1] - 关键要点：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场[1] - 关键要点：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[1] - 关键要点：深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[1] - 关键要点：积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务，优化债务重组和置换办法[1] 行业风险与政策重点转向 - 核心观点：短期内防风险是地产重点任务，同时“好房子”建设成为行业高质量发展的重要方向[2] - 关键要点：短期内防风险依旧是地产的重点任务，一方面出险企业风险处置仍在进行，另一方面近期新增龙头企业债务风险强化了市场对行业风险扩大的担忧[2] - 关键要点：今年两会政府工作报告首次写入“好房子”，成为未来房地产高质量发展的重要方向，今年会议表述由去年强调释放需求潜力转为“有序推动好房子建设”[2] - 关键要点：“好房子”未来需满足各类人群差异化需求，要有好服务，并下沉到普通住房、保障性住房、旧改住房、租赁住房等领域[2] - 关键要点：会议对房地产的关注既立足当前市场供需矛盾与风险隐患，又着眼于行业长期转型[2] 稳定市场的差异化策略 - 核心观点：稳定市场需因城施策，不同能级城市侧重点不同，一线城市优化供给，三四线城市核心是去库存[3] - 关键要点：一线城市去库存压力相对较小，重点在于优化供给以填补改善型需求缺口，需优化供地结构、减少低效宅地供应、优先保障高品质改善型用地，并强化“好房子”项目供给[3] - 关键要点：三四线城市的核心是去库存，需通过扩大购房补贴、降低置换门槛来实现，同时控增量需严格限制新增宅地供应，同步盘活闲置资产[3] - 关键要点：当前新房库存攀升，待售面积达7.56亿平方米，比去年同期的7.30亿平方米增加，且广义库存规模较大[3] - 关键要点：2026年需细化供给策略，例如按照行政区的去化周期来决定开工和供地，去库存重回政策重心[3] 公积金制度改革与风险统筹 - 核心观点：公积金制度改革预计将优化贷款额度、简化流程，并可能拓宽使用范围，同时地方债务风险化解将与房地产市场稳定统筹推进[3][4] - 关键要点：深化住房公积金制度改革预计会推进公积金贷款额度优化、异地办理流程简化，降低刚需群体购房资金门槛，利好新市民、青年群体，贷款额度可因城施策差异化调整[3] - 关键要点：公积金有可能突破仅在买房租房层面的使用限制，例如可用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等，以更好发挥其作用[4] - 关键要点：会议将积极有序化解地方政府债务风险与房地产市场稳定统筹推进，地方债务化解可优化财政结构，避免风险传导，保障城市更新、存量房收购等工作的资金供给[4] - 关键要点：债务风险防控与房地产政策协同，将推动地方政府通过市场化手段开展相关工作，减少行政干预，避免行业出现系统性波动[4]

中央经济工作会议对2026年房地产工作的核心部署 - 会议于12月10日至11日在北京举行，分析当前经济形势并部署2026年经济工作，对房地产工作作出明确部署 [1] - 核心政策方向是坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，并着力稳定房地产市场 [1][3] - 政策目标是将“稳楼市”与构建“新模式”、建设“好房子”深度绑定，推动房地产从短期工具向长期稳定器转变 [2] 房地产风险防范与底线思维 - 房地产被置于防范化解重点领域风险的范畴，短期内防风险是重点任务，中长期目标是实现行业向民生和保障转向 [3] - 需守牢的底线包括：防止房价出现明显不可控下跌、防止开发商销售和资金回笼出现几乎零成交问题、防止出现如2022年那样重大规模性的烂尾楼事件、防止头部企业出现恶性传染性债务违约事件 [4] - 当前行业风险处置仍在进行，新增龙头企业债务风险强化了市场对风险扩大的担忧，同时新房销售放缓、断供率及银行不良攀升，意味着实现软着陆的任务依然存在 [3] 稳定市场的具体措施：控增量、去库存、优供给 - 着力稳定房地产市场，措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1][5] - “去库存”是当前政策重心，数据显示全国百城去库存周期在11月已达27.4个月，为历史新高 [5] - 全国新房待售面积已达7.56亿平方米，较去年同期的7.30亿平方米有所增加，广义库存规模更为庞大 [5] - 2026年供给策略可能依据行政区的库存去化周期来精准调控开工与供地节奏 [6] 存量盘活与保障性住房 - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房，旨在实现去库存与保民生的双赢 [1][2] - 存量盘活需匹配民生需求，如困难人群对公租房、新市民对保租房、灵活就业者对配套服务的需求增加 [6] - 过去受限于资金等问题，存量盘活项目落地较少，但2026年有望在资金支持上取得突破，相关落地项目数量将明显增加 [6] 深化住房公积金制度改革 - 会议提出深化住房公积金制度改革，当前制度面临部分城市个贷率低、异地贷款营商环境须优化、支持租购并举需扩大等问题 [7] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年改革将延续，重点方向包括贷款额度进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷以及稳步推进灵活就业人员参加公积金制度 [7] 推动“好房子”建设 - 会议提出有序推动“好房子”建设 [1] - “好房子”需避免等同于大房子、贵房子，不能仅堆砌科技与材料，要注重实用与适配，并避免同质化批量供应 [7] - “好房子”标准应覆盖普通商品住房、保障性住房、旧改住房、租赁住房等全品类，并强化“好建造、好服务、好配套”的有机统一 [7] 加快构建房地产发展新模式 - 会议提出加快构建房地产发展新模式 [1] - 与2024年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述相比，2025年政策导向已发生微妙变化，传统救市政策基本出尽但市场止跌回稳压力仍存 [8] - 新模式构建意味着旧模式难以为继，但新模式还未成形落地，这是行业和市场不断下滑的原因 [9] - 政策正从两个维度发力：一是通过就业保障、生育养育教育补贴等修复经济基本面；二是通过城市更新、不动产REITs、“好房子”建设等方式提升房屋使用价值，以供给创新牵引需求 [8] - 稳定市场的关键在于加快构建发展新模式，需强化基础性制度建设，实现供需精准匹配，并通过保障房补短板等举措夯实市场发展基础 [9] 政策表述的历史对比 - 根据克而瑞地产研究整理的历年中央经济工作会议表述，房地产政策重点持续演变 [10] - 2021年：探索新的发展模式，坚持租购并举，因城施策促进良性循环 [10] - 2022年：确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼，推动行业向新发展模式平稳过渡 [10] - 2023年：积极稳妥化解房地产风险，加快推进保障性住房建设等“三大工程”，加快构建房地产发展新模式 [10] - 2024年：持续用力推动房地产市场止跌回稳，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作 [10] - 2025年（部署2026年）：坚持守牢底线化解风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房，深化公积金制度改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [10]

2025年中央经济工作会议房地产政策重点方向 - 核心观点：2025年中央经济工作会议再次强调“着力稳定房地产市场”，政策将聚焦于平衡市场供求关系、深化公积金制度改革以及有序推动“好房子”建设，以引导行业在深度调整和结构重塑阶段实现稳定发展 [1] 平衡改善供求关系 - 政策方向为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，旨在对发生重大变化的房地产市场供求关系进行再平衡 [1] - 部分城市区域已出现局部供过于求情形，与之相关的房屋新开工面积、房地产开发投资等建设指标在2025年以来同比走降 [1] - 专家指出，在供大于求的城市需要控制供应规模并优化供给结构，商品房供给指标下降是政策落实与市场自发调整的共同结果 [1][2] 深化公积金制度改革 - 会议明确将深化住房公积金制度改革，以更好发挥其普惠金融作用并支持民生保障 [3] - 改革方向包括进一步扩大覆盖面、拓宽使用范围，未来公积金可更广泛用于租房、装修、危旧房改造、城市更新等用途 [4] - 2025年以来各地出台的公积金相关政策已超260条，预计2026年将延续此趋势，重点方向包括提升贷款额度、使用范围更加灵活以及推进异地互认互贷 [4] 有序推动“好房子”建设 - 政策表述由“大力推进”调整为“有序推动”，体现了建设思路的系统性和协调性，各地有望进一步规范“好房子”标准 [5] - “好房子”建设是以供给端升级引导需求升级，通过新房“优质优价”有助于稳定新房价格 [5] - 专家强调“好房子”需满足各类人群差异化需求，不能等同于“大房子”或“贵房子”，也不能仅堆砌科技材料，而应让好建造、好服务、好配套形成组合发挥集成效应 [5]

公积金代际互助政策 - 多地推出公积金互助政策，允许直系亲属间共享账户余额支付首付或偿还房贷，政策创新既是应对居民购房压力的现实选择，也是公积金制度从"单一购房支持"向"家庭民生保障"转型的重要尝试 [1] - 固原市住房公积金新政出台后，4个月内已有166名缴存人通过"代际互助"提取住房公积金3151.44万元 [2] - 河南安阳、湖南湘潭、岳阳、衡阳，以及山东济南、吉林长春、安徽合肥等都推出了"公积金代际互助"政策 [2] 政策实践与效果 - 公积金互助在用途上主要分为还贷支持和首付补充两种，还贷支持是指基于公积金账户存量资金的偿还行为，首付补充是指一次性提取直系亲属公积金账户上的资金余额来购置房产 [3] - 公积金互助政策的初衷是降低家庭购房的资金压力，同时还能提高公积金的使用效率，有些老人不买房了，公积金长期趴在账户上，资金长期闲置 [2] 政策创新与风险 - 公积金互助存在违规操作和套利空间，如虚构购房，通过真合同、假交易套取亲属公积金，变相提现，或循环交易，同一套房在亲属之间多次过户，反复提取公积金 [4] - 业内建议从三方面完善制度设计：建立公积金资金动态监测机制，优化家庭资金使用的权责划分，加强政策协同 [5] 公积金制度改革 - 各地通过扩大使用范围、优化贷款政策等方式，推动公积金从"购房专属工具"向"综合民生保障"转型 [6] - 今年上半年，各地调整公积金政策近150条，优化方向主要包括提高公积金贷款最高额度、优化公积金贷款住房套数认定标准、延长还款期限、支持提取公积金用于首付、支持异地互认互贷等 [6] - 公积金使用场景正不断向租房、住房改造等领域延伸 [6] 区域协同与覆盖范围 - 深圳、珠海、汕头、江门、潮州、揭阳6个城市住房公积金管理中心正式签署《推动住房公积金协同发展合作协议》，将从政策协同、服务协同、数据共享等方面开展合作 [7] - 公积金覆盖的人群扩大，部分城市将个体工商户和自由职业者纳入公积金体系，享受同等贷款优惠 [7] - 在扩大公积金的使用范围方面，如甘肃省将购买本市配售型保障性住房纳入提取住房公积金支付购房首付款支持范围 [8] 公积金使用效率 - 2024年，住房公积金缴存额约3.6万亿元，提取额约2.8万亿元，提取率为76.15%，较2023年下降0.4个百分点 [8] - 各地通过提高公积金贷款额度，调整住房公积金贷款利率，扩大公积金贷款使用范围等方式推出各类新政，以求激活住房公积金存量资金的使用效率 [8]