基础设施公募REITs市场表现 - C-REITs在低利率时代成为投资新选择，随着资产增多和扩募推进，管理现金流储备增加，资产管理质量优化，规模提升将为投资者带来更稳定回报 [1] - 2025年6月9日至13日，加权REITs指数收于143.48，回报率0.74%，表现优于美股、纯债、A股及可转债 [2] - 保障性租赁住房REITs表现突出，华夏基金华润有巢REIT周涨幅达4.32%，中金厦门安居REIT自上市以来总权益涨幅达94.09% [2] - 2025年一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，总回报指数上涨34.8% [2] 保租房REITs数据与扩募动态 - 截至2025年6月10日，8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均上涨19.7%，高于市场整体水平 [3] - 2025年前发行的6只保租房REITs平均现金分派率2.81%，实际分派率2.82% [3] - 华夏北京保障房REIT完成扩募，发行价4.22元/份，募集资金9.462亿元，扩募后2025年DPU年化0.118393元，对应分派率2.69% [3][4] - 扩募模式验证REITs平台潜力，3单在审扩募项目（华润有巢、厦门安居、深圳安居）6月13日涨幅均超2.4% [4] 行业趋势与投资建议 - 2025-2026年为保租房供应爆发期，预计公募REITs累计发行规模超250亿元 [4][5] - 扩募成为主要趋势，可提升资产规模、优化管理质量并增强投资者回报稳定性 [5] - 保租房REITs具有运营开支低、政策价差优势，中信证券建议结合估值聚焦核心城市配置 [5] - REITs打新受关注，中金公司研究显示次新交易（60日内）盈亏比4.08，胜率60%，但需规避首日涨幅过高或估值偏贵项目 [5][6]

C-REITs市场表现 - 中证REITs（收盘）指数达881.85，同比上涨10.7%，环比上涨1.55% [2] - 中证REITs全收益指数为1107.26，同比上涨18.05%，环比上涨1.58% [2] - 当周REITs市场成交量达4.65亿份，同比增长18.93%，成交额为20.93亿元，同比增长29.28% [2] - 高速公路REITs一周涨幅达2.72%，表现突出 [2] 高速公路REITs优势 - 高速公路REITs现金流充裕，收益分配稳定，受到市场青睐 [2] - 中国汽车保有量增长支撑客车流量增长，经济复苏带动货车流量增长，为收费公路提供盈利弹性 [2] - 高速公路行业"攻守兼备"，政策优化有望进一步打开发展空间 [2] - 全市场共有13单高速公路REITs产品上市，占比约38%，发行规模和数量位居C-REITs市场前列 [2] 政策支持与市场扩容 - 中共中央办公厅和国务院办公厅发文支持交通项目发行REITs，研究长期融资工具支持交通运输发展 [3] - 特许经营权期限延长至40年，投资规模大、回报周期长的项目可适当延长 [4] - 管理层推进公路收费制度和养护体制改革，优化收费公路政策 [4] 高速公路行业潜力 - 全国高速公路里程达19.07万公里，国家高速公路里程达12.41万公里 [4] - 高速公路在公路里程中的占比从2006年的1.3%增长到2023年的3.4% [4] - 高速公路单公里投建成本约1到1.5亿元，存量规模达19万亿元以上，适合发行REITs的资产规模近万亿元 [4] 行业发展趋势 - 高速公路企业从"高速公路+物流"、"高速公路+旅游"、"高速公路+新能源"等方面精益运营 [6] - 高速公路与光伏设施一体化融合，形成多场景、多形式的路域光伏解决方案 [7] - 高速公路REITs符合保险资金、养老资金等长期资金对收益稳定资产的偏好 [7]

汉宜高速改扩建项目 - 汉宜高速改扩建项目于2024年9月取得核准，2025年1月开工，暂估工期为四年，最终收费期以主管部门批复为准 [1][2] - 汉宜高速分为汉荆段（收费期至2031年2月）和江宜段（收费期至2027年1月），改扩建工程涵盖公司所属路段及湖北交投所属武汉西至永安段 [2] - 公司已对改扩建项目的资本金与后续资金需求进行系统安排，未明确提及现金流压力 [2] 交通能源业务发展 - 公司将氢能源作为重要发展方向，计划合理布点加氢站、提升氢能源示范线辐射能力，并探索新能源干线物流体系 [2] - 交通能源业务（含氢能源）的营收及利润情况将通过定期报告披露 [2] 运营效率提升措施 - 无人机巡查与无人化收费站虽增加固定资产投资，但提升了通行效率、优化人员配置，从而提升整体运营效能 [2] 基础设施REITs进展 - 公司以大广北高速为底层资产推进公募REITs项目，已进入国家发改委审核程序，实施后可募集新项目资金并提升资金周转效率 [3] 股东回报与分红政策 - 公司未来三年（2025-2027年）股东回报规划明确每年现金分红比例不低于归母净利润的30%，原则上每年至少分红一次 [4] - 分红方案将综合考虑经营发展需求、盈利水平及资金需求等因素 [4] 市值管理举措 - 公司通过聚焦主业、强化资本运营、优化分红机制、完善投资者关系等方式推动市值提升，详见2025年4月发布的《估值提升计划公告》 [4] - 2024年加权平均净资产收益率为9.15%，在A股高速公路板块中处于中等偏上水平 [4] 潜在资产并购计划 - 公司未披露具体并购行动计划，涉及黄黄高速、武黄高速等资产收购事项将以公告为准 [5]

公募REITs市场发展概况 - 2021年6月21日首批9只公募REITs上市，其中5单在上交所首发，募资规模合计166亿元 [1] - 截至2025年6月5日，全市场公募REITs总市值达2019.91亿元，首次突破2000亿元大关 [1] - 上交所REITs总市值1352亿元，占比67%，中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月以来新高 [1] 一级市场扩容情况 - 截至2025年6月5日，上交所共有44单REITs上市，数量较2023年底翻倍，募集规模1216亿元，占全市场1795亿元的近七成 [2] - 产权类REITs中，园区项目17单（上交所12单，募资203亿元），仓储物流9单（上交所5单，募资138亿元），消费8单（上交所4单，募资63亿元），保障性租赁住房8单（上交所6单，募资95亿元） [2] - 经营权类REITs中，能源项目7单（上交所5单，募资143亿元），交通项目13单（上交所10单，募资540亿元），生态环保2单（上交所1单，募资19亿元） [2] - 2024年新增消费、跨海大桥、市政等首单项目，未来数据中心、旅游景区、养老设施等领域首单REITs将加速落地 [2] 二级市场表现 - 2025年初货币政策宽松推动10年期国债收益率降至1.67%，REITs配置价值提升 [3] - 2025年以来沪市REITs复权涨幅21%，超过中证REITs指数的14%，较发行价涨幅28% [3] - 消费、租赁住房、收费公路板块表现突出，年内涨幅分别为44%、26%、22%，高于全市场同类项目的33%、25%、19% [3] - 沪市REITs日均成交额4.4亿元，占全市场70%，日均换手率0.79%，高于市场平均水平 [3] - 沪市REITs平均现金流分派率5.8%，平均内部收益率3.6% [3] 运营与分红数据 - 沪市33单REITs披露2024年年报，收入85亿元（同比+35%），可供分配金额62亿元（同比+28%），分红金额59亿元（同比+32%） [5] - 投资人关注REITs稳健运营和稳定分红回报 [4] 扩募机制与创新 - 上交所推动"首发+扩募"双轮驱动，2023年完成华安张江产业园、中金普洛斯REIT扩募，规模50亿元 [6] - 2024年6单扩募项目中2单已通过（华夏北京保障房、国泰君安临港创新产业园），4单处于受理阶段 [6] - 扩募项目创新资产混包和跨区域组合，如中航京能光伏REIT的"光伏+水电"混装，国泰君安临港REIT的"工业厂房+研发办公"组合 [7] 市场展望 - 机构预测2025年末公募REITs市场规模将达2200-2500亿元，考虑扩募或突破2500亿元 [7] - 行业预计REITs市场将朝着"服务国家战略、赋能实体经济"目标稳步发展 [7]

公募REITs市场总览 - 全市场公募REITs总市值首次突破2000亿元达到2019 91亿元 [1] - 上交所REITs总市值1352亿元占全市场67% [1] - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市募资规模合计166亿元 [1] 上交所REITs发展情况 - 上交所REITs数量达44只较2023年底增加一倍 [1] - 上交所REITs募集规模1216亿元占全市场近70% [1] - 沪市REITs年内复权涨幅21%超过中证REITs全收益指数的14% [2] 产权类REITs细分领域 - 园区项目全市场17单上交所12单募集规模203亿元 [1] - 仓储物流项目全市场9单上交所5单募集规模138亿元 [1] - 消费项目全市场8单上交所4单募集规模63亿元 [1] - 保障性租赁住房项目全市场8单上交所6单募集规模95亿元 [1] 经营权类REITs细分领域 - 能源项目全市场7单上交所5单募集规模143亿元 [2] - 交通项目全市场13单上交所10单募集规模540亿元 [2] - 生态环保项目全市场2单上交所1单募集规模19亿元 [2] 市场表现与流动性 - 消费、租赁住房、收费公路行业年内涨幅分别达44%、26%、22% [2] - 沪市REITs年内日均成交额4 4亿元占全市场70% [2] - 沪市REITs日均换手率0 79%高于全市场平均0 77% [2] 收益与分配情况 - 沪市REITs平均现金流分派率5 8%平均内部收益率3 6% [2] - 沪市33只REITs 2024年收入85亿元同比增35% [2] - 可供分配金额62亿元同比增28%分红金额59亿元同比增32% [2] 扩募机制发展 - 2023年沪市完成华安张江REIT和中金普洛斯REIT扩募合计规模50亿元 [3] - 2024年沪市6单扩募项目2单已通过4单处于受理反馈阶段 [3] - 中航京能REIT拟购入云南水电站项目为国内首单"光伏+水电"混装扩募 [3] - 国泰君安临港产业园REIT扩募推出"工业厂房+研发办公"资产组合 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告围绕电子城进行调研，展示其营收、盈利、融资、业务转型等情况，公司正深化科技服务战略转型，虽目前营收利润仍较依赖房地产，但新型科技服务收入占比达43.4%，未来将继续聚焦主业并推进多项改革措施助力发展 [23][24][26] 根据相关目录分别进行总结 调研基本情况 - 调研对象为电子城，所属行业是房地产服务，接待时间为2025年5月30日，上市公司接待人员有副董事长、总裁张玉伟等 [16] 详细调研机构 - 接待对象为参与公司网上2024年度暨2025年第一季度业绩说明会的投资者，接待对象类型为其它 [19] 调研机构占比 未提及 主要内容资料 - 营收情况：2024年公司实现营业收入21.12亿元 [23] - 盈利表现：2024年公司实现归属于上市公司股东的净利润 - 15.80亿元 [23] - 融资渠道：2024年开展基础设施公募REITs发行申报工作，分五期发行超短期融资券共计20.50亿元，有效降低整体融资成本 [23] - 新型科技服务收入构成：包括园区运营服务收取的房租、物业费等收入，创业孵化与企业成长加速服务收入，信息化服务收入等 [23] - 增发股东减持：股东减持是基于自身资产配置、资金需求等因素的正常交易行为，公司持续向科技服务业务转型 [24] - 市值管理：公司董事会与经营层高度重视市值管理工作，各部门通力合作 [24] - 燕东微定增项目：公司未参与燕东微40亿定增项目 [24] - 科技转型：2024年新型科技服务收入9.16亿元，占营业收入比重43.4%，公司将持续深化科技服务战略转型 [24] - REITs情况：2025年5月20日基础设施公募REITs申报材料获受理，初步预估募集规模10 - 15亿元，发行有利于盘活存量资产等 [25] - 轻资产转型规划：京外项目全力去化加速资金回笼，京内项目长期自持与运营 [26] - 未来改革措施：2025年推进深化科技服务转型等多项工作，助力公司优化结构、提升竞争力 [26]

项目背景 - 公司于2024年3月11日召开董事会会议，审议通过申报发行基础设施公募REITs的议案 [1][2] - 底层资产为全资子公司持有的科技大厦、研发A1楼及国电总部4号楼项目 [2] - 相关公告已通过《证券时报》《证券日报》及上交所网站披露 [2] 项目进展 - 申报材料已于2025年5月20日获中国证监会和上交所正式受理 [3] - 最终发行结果需以监管机构审批或注册结果为准 [3]

多只REITs出现大宗交易 - 5月15日多只REITs完成大宗交易，中金印力消费REIT成交235万股金额1000万元（均价4.25元较收盘价折价0.47%），华夏华润商业REIT成交52万股金额494万元 [1][3] - 深交所数据显示近一个月消费类REITs频繁登榜大宗交易，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT交易活跃 [4] - 大宗交易规模显著高于二级市场日均成交量（多数REITs二级市场日成交仅数百万元） [1] 消费类REITs领涨市场 - 中证REITs指数年内平均涨幅8.34%，华安百联消费REIT以47.66%涨幅领跑，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超40% [5] - 消费REITs受益于存量竞争逻辑和政策支持，购物中心运营/改造/创新能力构成核心竞争力 [5] - 机构持仓集中度提升：2024年报显示公募REITs持有人户数较中报下降14.4%，户均持有份额增17.9% [5] 流动性不足的结构性矛盾 - 中金印力消费REIT大宗交易占比畸高（5月13日大宗成交8227.7万元占当日总成交85.56%），但二级市场多数交易日成交不足千万元 [7] - 市场短板包括：1) 投资者结构单一（保险/券商自营为主），长期持有导致交易清淡；2) 流通份额少易引发价格波动；3) 缺乏波动缓释工具 [7] - 估值体系缺陷：中证/中债估值依赖收盘价，流动性不足导致估值失真，抑制增量资金入场 [8] 险资加速布局REITs - 南方顺丰物流REIT获22家险资账户认购超2亿元，涉及人保寿险、新华人寿等 [10] - 首程控股联合中国人寿等设立规模52.37亿元的北京平准基础设施基金，为当前最大单只公募REITs [10] - 险资看重REITs"股+债"属性及稳定分红特性，中国人寿已投REITs组合业绩领先市场基准 [10] 市场发展建议 - 华宝证券建议放宽基金投资限制，引入社保/养老金等长期资本，开发REITs指数化产品 [8] - 优化估值方法（结合REITs特性差异化估值），改进机构考核机制以容忍短期波动 [8] - 首程控股预计百万亿级基础设施资产入市将提升交易活跃度，流通份额扩大吸引多元投资者 [11][12]

主要财务数据 - 2025年第一季度总件量达35.6亿票，同比增长19.7%，营业收入698.5亿元，同比增长6.9% [7] - 速运物流业务收入同比增长7.2%，供应链及国际业务收入同比增长9.9% [7] - 毛利额92.9亿元，同比增长8.0%，毛利率13.3%，同比提升0.1个百分点 [8] - 归母净利润22.3亿元，同比增长16.9%，归母净利润率3.2%，同比提升0.3个百分点 [8] - 扣非归母净利润19.7亿元，同比增长19.1%，扣非归母净利润率2.8%，同比提升0.3个百分点 [8] 业务发展 - 持续完善产品矩阵及强化服务竞争力，渗透端到端物流场景 [7] - 加强国际网络能力建设，深化业务融通，拓展供应链及国际市场 [7] - 通过营运模式变革及网络规划优化实现结构性降本 [8] - 科技赋能提升管理效率，管理费用率下降0.6个百分点，研发费用率下降0.1个百分点 [8] 资本运作 - 2024年第2期A股回购股份方案实施完毕，累计回购23,270,358股，总金额8.59亿元 [11] - 变更回购股份用途为注销并减少注册资本，尚需股东大会审议 [10] - 全资子公司泰森控股发行5亿元超短期融资券 [12] - 南方顺丰物流REIT完成募集并上市，募集规模32.90亿元，原始权益人认购34% [14] 审计机构续聘 - 续聘普华永道中天为2025年度境内审计机构，罗兵咸永道为境外审计机构 [25] - 普华永道中天2023年收入71.37亿元，A股上市公司审计客户107家 [27] - 审计费用参考2024年度标准，由管理层协商确定 [35] 新一轮股份回购 - 推出2025年第1期A股回购股份方案，资金总额5-10亿元，价格不超过60元/股 [40] - 回购股份用于未来A股员工持股计划或股权激励 [41] - 回购期限为董事会审议通过后12个月内 [42] - 按上限测算可回购约0.33%股份，下限约0.17% [46]