文章核心观点 - 2025年中国房地产市场在政策支持和行业转型驱动下，展现出整体趋稳的态势，交易规模趋稳、去库存取得积极进展，同时新旧动能转换加快，为行业高质量发展奠定基础 [1][2][7] 市场整体表现与趋势 - 2025年全国房地产开发投资额为82788亿元，新建商品房销售面积为88101万平方米 [2] - 全国层面房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市市场在二季度后出现反复，但未改变市场整体趋稳态势 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，全国及主要城市全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市甚至同比小幅增长，销售规模变化是重要的前导信号 [2] - 2025年末全国商品房待售面积为76632万平方米，较年初减少3259万平方米，去库存取得积极进展 [1][2] - 2025年11月末全国商品房待售面积比10月末减少约300万平方米，体现供给端控增量与需求端提振消费措施协同发力效果 [2] - 2025年1至12月全国商品房待售面积增长压力相比2022年至2024年已明显减小，是主动去库存和市场自发平衡的结果 [3] 政策举措与效果 - 北京市放宽非京籍家庭购房条件，购买五环内住房的社保或个税缴纳年限由“3年”调减为“2年”，五环外由“2年”调减为“1年”，并允许多子女家庭在五环内多买一套住房 [4] - 山东省青岛市对引进的重点学科领域博士研究生和硕士研究生分别提供30万元和20万元的购房补贴，夫妻双方符合条件可分别享受 [4] - 浙江省杭州市多个区县在2025年10月底启动“购房+消费券”补贴活动，房企配套推出车位折扣、家电及物业费赠送等优惠，活动后相关项目来访及成交量明显提升 [4] - 政策方向将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给，发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资及居民刚性和改善性住房需求 [5] - 供应压力较大城市，政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地上项目，为市场留出消化时间，房地产开发投资、新开工面积等指标下降可理解为供给端调控效果的显现 [2] 行业转型与新发展模式 - 房地产领域新旧模式及新旧动能的转换在2025年取得积极进展，行业加快转型升级是高质量发展的关键 [7] - 2025年1至12月，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元 [7] - 具体转型举措包括：38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建；42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点；一批城市建立住房保障轮候库，以需定建、以需定购增加保障性住房供给；建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [7] - 行业需适应从规模扩张向内涵式发展转型，将房地产发展置于高质量推进城市更新的大场景中，同时加快构建新发展模式，通过结构性改革完善制度供给 [7] - 未来需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制，以满足差异化、个性化的住房需求 [8] - 在价格调整到位、好房子增多、购房环境友好等因素影响下，相关群体住房需求有望加快释放，带动新房和二手房交易持续活跃 [8]

电话会议纪要关键要点总结 1 纪要涉及的行业与公司 * **行业**: 中国房地产行业、物业管理行业、房地产中介服务行业 * **提及公司**: * **房地产开发/运营**: 保利、蛇口（招商蛇口）、华润（华润置地）、中国海外（中海地产）、绿城、滨江新城（滨江集团）、新城控股、建发、越秀、中国经贸[3][10] * **物业管理**: 华润（华润万象生活）、保利物业、万物云、碧桂园服务[3][11] * **房地产中介/交易平台**: 贝壳、我爱我家[12] 2 核心观点与论据 2.1 政策环境与行业定性 * **政策驱动**: 当前市场主要驱动力是政策预期的明确和更强烈的改变，特别是《求是》杂志对房地产“三性”（金融属性、居民财富属性、宏观经济重要性）的探讨，以及“房地产高质量发展”写入“十五五”规划[2][4] * **行业新定位**: “十五五”期间，房地产行业将围绕“高质量发展”展开，要求国有企业避免大面积亏损和高负债[1][6] * **投资增速目标**: 房地产投资增速需与GDP增速保持一致，预计“十五五”期间GDP增速至少在4.5%以上，以避免拖累宏观经济[1][6][7] 2.2 不动产REITs的影响 * **核心作用**: 证监会不动产REITs将显著改变房地产行业，带来确定性因素[5] * **具体影响**: * **补充流动资金**: 资金可用于补充流动资金，帮助企业降杠杆[1][5] * **降低融资成本**: 预期融资成本为3.6%[1][5] * **资产价值重估**: 底层资产以土地相关资产为核心，有助于重估企业价值[1][5] * **加速发行**: 由于证监会对A股上市企业熟悉，预计发行规模和进展速度将比想象中更快，保利等公司已积极推进[1][5] * **改善融资**: 对国资企业及民营公司的融资便利性具有重要意义[1][5] 2.3 市场表现与未来展望 * **当前表现**: 房地产板块股价启动顺序先于成交量，成交量先于房价，房价最后体现业绩[3] * **涨幅对比**: 当前蓝筹公司涨幅仅约10%，远低于“9.24”行情时50%以上的涨幅[4] * **持续性判断**: 考虑到宏观环境更好、业绩预期较为充分，板块行情不会结束，而是基于政策兑现度逐步选择表现更好的公司[1][4] * **时间节点**: 二级市场预计在三四月份迎来关注基本面的重要时点[1][8] * **市场走势**: 若2026年上半年成交规模仍悲观需提示风险，但在政策推动下，下半年大概率在技术基数到来后逐步走稳，龙头公司及核心城市将率先触底反弹[1][8] * **估值与空间**: 风险业绩已充分披露，估值端开始修复，市场对板块普遍悲观预期反而为股价向上打开了弹性空间[1][9] 2.4 投资关注方向 * **两类核心资产**: 1. **受益于供给侧改革和高质量发展的公司**: 在本轮竞争中守住了信用，如蛇口、华润、保利、中国海外、绿城、滨江新城等[3][10] 2. **受益于REITs政策的公司**: 之前融资困难或负债率较高，通过REITs可实现资产出表改善财务状况，如新城控股[3][10] * **物业板块**: 2026年物业板块的分红和特别分红率仍然不差，若CPI从0.9%（2025年12月数据）逐步上升到1.5%左右，物业公司的价格稳定性和服务贸易提升将带来明显弹性，重点标的包括华润、保利物业、万物云、碧桂园服务[3][11] * **交易与产业链弹性**: * 在三四月低基数期到来后，若政策预期落实，交易链公司（如贝壳、我爱我家）的弹性将更明显[12] * 贝壳明确提到其装修业务有望在2026年体现业绩增长[12] * **城市更新新方向**: 未来政策可能更加注重房屋内部装修（而非仅外立面更新），以改善居民居住体验，从而推动相关产业链发展，可关注贝壳在二手房装修业务拓展带来的机会[13][14] 3 其他重要内容 * **宏观背景**: 大盘指数趋势向上，未来3月份的两会和4月份的政治局会议可能带来更多政策利好[1][9] * **历史数据**: 十四五期间，房地产投资增速占GDP比重已降至4%左右[6] * **地方国资弹性**: 除全国性龙头外，可关注建发、越秀或中国经贸等地方国资公司[10]

核心观点 - 2025年中国房地产市场整体态势趋稳，交易总规模趋稳且去库存取得积极进展，行业正从规模扩张向内涵式发展转型，新旧动能转换取得积极进展 [1][2][6] 市场表现与数据 - 截至2025年末，全国商品房待售面积为76632万平方米，较年初减少3259万平方米 [1] - 2025年11月末全国商品房待售面积比10月末减少约300万平方米 [2] - 2025年，全国房地产开发投资额为82788亿元，新建商品房销售面积为88101万平方米 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，全国及主要城市全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市甚至同比小幅增长 [2] - 2025年1至12月全国商品房待售面积增长压力相比2022年至2024年已明显减小 [3] 政策举措与效果 - 北京市放宽非京籍家庭购房条件，购买五环内住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年，并允许多子女家庭在五环内多买一套商品住房 [4] - 青岛市对符合条件的新引进博士研究生和硕士研究生分别给予30万元和20万元的购房补贴，夫妻双方符合条件的可分别享受 [4] - 杭州市部分区县启动“购房+消费券”补贴活动，房企配套推出车位折扣、家电赠送等优惠，活动开展后相关项目来访及成交量明显提升 [4] - 政策坚持因城施策、精准施策，控增量、去库存、优供给，发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资及居民刚性和改善性住房需求 [5] 行业转型与新发展模式 - 2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，完成投资1332亿元 [7] - 38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建；42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点；一批城市建立住房保障轮候库；建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [7] - 行业正将发展置于高质量推进城市更新的大场景中，加快构建新发展模式，通过结构性改革完善基础性制度 [7] - 未来需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制，以满足差异化、个性化的住房需求 [7] 未来展望 - 在价格调整到位、好房子增多、购房环境友好等因素影响下，相关群体住房需求有望加快释放，带动新房和二手房交易持续活跃 [8]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点，长尾城市市场拖累幅度收窄 [2][4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，推荐开发类、商住类、物业类及文旅类等细分领域龙头公司 [4] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转，若缺乏外部有力支撑，投资趋稳预计在2027年前后 [4][8] - 2026年行业主要压力来自投资增速，政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补 [4] 2025年行业回顾 需求情况 - 2025年行业销售下行处于预测下限，销售面积真实数据略低于预测下限，主要因对三四线城市销售情况过于乐观 [4][8] - 销售呈现“小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾”特征，一季度一线城市带动市场复苏，后续受高基数影响降幅扩大 [7][11] - 2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售金额同比下降12.6% [10] - 分线城市看，各线城市销售全年降幅扩大，二线城市下行幅度最快，其销售金额占比下滑；三线城市下滑幅度较为平缓 [17][23] - 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0% [22][23] 投资情况 - 2025年投资下行超出预期，房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2% [24] - 新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1%，均出现快速下行 [8] - 土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%，企业拿地持续下行，国央企是土地市场核心参与者 [26] - 房地产开发资金总额9.31万亿元，同比下滑13.4%，销售端不畅是房企资金来源紧张的主因 [34][35] 2026年行业展望 总量与结构 - 十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间 [44] - 行业分化趋势持续，一二线城市金额贡献逻辑突出，重点22城销售金额占全国比重2025年为35.6%，预计未来将升至五成以上 [50][55] - 重点城市因前期涨幅大处于高位补跌阶段，但兼具产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；三四线城市将面临结构性调整 [54] 政策与发展模式 - 二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”等方向 [8][57] - 未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑限制政策，长期落实以需求定供给 [57] - 供给模式转向“缩量提质，好房好价”，中心城区以质提价，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场去库存 [60][62] 市场与价格 - 土地市场呈现缩量涨价特征，2025年土地成交建面同比下降12.5%，成交金额同比下降11.4%，楼面均价上涨3.4% [64] - 截至2025年12月，35城商品住宅月度可售面积3.15亿平，库存出清周期为25.5个月，一线、二线、三四线代表城市出清周期分别为20.0、26.7、30.1个月 [66] - 2025年10月起CPI同比转正，通胀预期增强有助于修复居民持有房产信心和房价预期 [73][78] - 二手房市场正从“降价缩量”向“降价放量”过渡，未来有望进入“价稳量稳”阶段 [74] 关键政策方向 - **降息**：2026年存在降息预期，目前居民购房综合资金成本约2.6%-2.8%，降息有助于缩小与租售比差距，促进房价企稳 [79] - **收储**：2025年全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，金额约7060亿元，已发行专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43% [81] 2026年行业数据预测 销售预测 - **全国销售面积增速**：乐观1.0%、中性-3.9%、悲观-8.1% [10][103] - **全国销售均价增速**：乐观1.5%、中性-1.1%、悲观-3.5% [103] - **全国销售金额增速**：乐观2.6%、中性-4.9%、悲观-11.4% [4][103] - **一线城市**：销售面积增速乐观3%、中性0%、悲观-5%；均价增速乐观5%、中性3%、悲观0% [84][85] - **二线城市**：销售面积增速乐观-3%、中性-8%、悲观-13%；均价增速乐观2%、中性-3%、悲观-5% [91] - **三四线城市**：销售面积增速乐观2%、中性-3%、悲观-7%；均价增速乐观1%、中性-1%、悲观-3% [97] 投资预测 - **新开工面积增速**：乐观-8.0%、中性-12.0%、悲观-16.0% [4][118] - **土地购置金增速**：乐观-3.1%、中性-7.1%、悲观-15.7% [4][111] - **竣工面积增速**：乐观-7.0%、中性-10.0%、悲观-14.0% [121] - **施工面积增速**：乐观-5.8%、中性-8.3%、悲观-10.2% [4][123] - **房地产开发投资增速**：乐观-4.0%、中性-7.4%、悲观-12.5% [4][123]

论坛概述 - 2026年1月23日，国泰海通证券在上海举办“2026居民端财富管理新趋势”专题论坛，吸引逾百位机构投资者参与 [2] - 论坛嘉宾包括科技公司创始人、银行财富管理部负责人及房地产数据专家，就居民财富管理新趋势、2026年房价趋势等议题发表演讲 [2] - 国泰海通非银、银行、地产团队分享了最新研究观点 [2] 房地产行业观点 - 未来五年房地产行业将步入提质增效发展新阶段，行业格局和盈利将趋于稳定，蓝筹公司基本面持续优化 [4] - 短期开发板块政策将继续松绑需求端限制，并叠加信贷支持；长期将落实以需求定供给的方针 [4] - 土地供给将“以人定房”，通过保障性住房确保民生兜底，并推动租赁市场机构化转型升级 [4] - 房屋品质升级是核心任务，包括新建设立好房标准、改造推进“四好”建设，并构建房屋全生命周期安全体系 [4] - 未来物业板块政策将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，以党建引领构建共治格局，并探索服务向生活场景延伸 [4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中的地位不匹配，看好板块预期估值修复 [4] 银行业经营趋势 - 当前银行存款“搬家”趋势持续，但规模占比尚不显著；外流存款主要源自存量2-3年期定存到期，1年期存款较为稳定 [6] - 流出的存款主要流向理财产品，其余为基金、保险、贵金属等 [6] - 展望2026年，预计信贷增量与2025年基本相当，增速或略有下行，结构仍以对公贷款为主 [6] - 净利息收入增速有望改善，主要得益于息差降幅大幅收窄，大行和股份行多数在10个基点以内，部分城商行有望企稳 [6] - 非利息收入方面，财富管理增长目标积极，同时债券投资对营收的贡献考核边际弱化 [6] 非银金融投资主线 - 2026年非银金融投资第一条主线是看好低利率环境下居民资金入市带来的财富管理相关机会，包括金融科技和券商 [9] - 零售业务具备竞争优势、参控股头部公募的特色券商可能在此背景下受益 [9] - 第二条主线是看好2026年初由利率企稳带来的保险板块估值修复机会，尤其是资产端经营优异、基本面明显改善的保险企业 [9] - 第三条主线是看好数字人民币机会，国家对其重点发展的支持将带动场景拓展，进而利好银行系统改造、支付终端升级、渠道服务费增加的银行IT与第三方支付领域 [9]

行业投资评级 - 行业评级为中性，且维持该评级 [1] 报告核心观点 - 政策层面表述积极，1月1日《求是》杂志刊文提及政策要一次性给足，本周两部门发布通知进一步支持城市更新行动，住建部部长表示将推动房地产高质量发展，报告期待政策进一步变化，并建议关注板块配置机会 [3][41] 市场成交数据概览 - 跟踪的15个城市新房与二手房合计成交面积：本周（2026年1月16日至1月22日）成交308.1万方，环比增长6.5%，但同比下降10.1% [4] - 1月以来（1月1日至1月22日），新房二手房整体成交面积月度环比下降11.6%，月度同比下降22.7% [4] - 2026年年初以来（1月1日至1月22日），新房二手房整体成交面积年度累计同比下降22.7%，其中一、二、三四线城市年度累计同比分别下降21.7%、23.7%、21.9% [4] - 全国新建商品房销售规模下降：2025年1-12月，全国商品房累计销售面积8.81亿方，同比下降8.7%；累计销售额8.39万亿元，同比下降12.6% [4] - 房地产开发投资：2025年1-12月累计完成额为8.28万亿元，同比下降17.2% [4] - 新开工与竣工：2025年1-12月累计新开工面积5.88亿方，同比下降20.4%；累计竣工面积6.03亿方，同比下降18.1% [4] 本周新房市场表现（基于47个重点城市） - 全国47城新房周总成交量环比下降3%，同比下降41%，年度累计同比下降40% [17] - 一线4城（北京、上海、广州、深圳）新房周总成交量环比增长1%，同比下降30%，年度累计同比下降41% [20] - 二线10城新房周总成交量环比下降8%，同比下降43%，年度累计同比下降40% [22] - 三四线33城新房周总成交量环比增长2%，同比下降45%，年度累计同比下降40% [22] 本周二手房市场表现（基于16个重点城市） - 全国16城二手房周总成交量环比增长12%，同比增长12%，年度累计同比下降11% [24] - 一线3城（北京、上海、深圳）二手房周总成交量环比增长9%，同比增长13%，年度累计同比下降13% [15] - 二线6城二手房周总成交量环比增长17%，同比增长11%，年度累计同比下降13% [15] - 三四线7城二手房周总成交量环比增长6%，同比增长12%，年度累计同比增长4% [15] 库存与去化情况 - 全国10城可售面积环比变化为0%，同比下降5% [25] - 全国10城去化周期为18.8个月，环比增加0.1个月 [25] 重点城市市场动态 - **上海**：新房周度成交量环比下降7%，同比下降21%，年度累计同比下降33% [26] - **杭州**：新房周度成交量环比下降60%，同比下降43%，年度累计同比下降23%；二手房周度成交量环比增长4%，同比增长25%，年度累计同比下降25% [26] - **苏州**：新房周度成交量环比增长30%，同比下降32%，年度累计同比下降8%；二手房周度成交量环比增长1%，同比下降19%，年度累计同比下降29% [28] - **深圳**：新房周度成交量环比增长12%，同比下降55%，年度累计同比下降67%；二手房周度成交量环比增长15%，同比增长46%，年度累计同比下降13% [28][31] - **广州**：新房周度成交量环比增长11%，同比下降14%，年度累计同比下降41% [33] - **北京**：新房周度成交量环比增长1%，同比下降43%，年度累计同比下降30%；二手房周度成交量环比增长18%，同比增长12%，年度累计同比下降15% [35][36] - **福州**：新房周度成交量环比下降17%，同比下降17%，年度累计同比下降10% [36] - **武汉**：新房周度成交量环比增长13%，同比下降32%，年度累计同比下降49% [36] - **成都**：新房周度成交量环比下降7%，同比下降47%，年度累计同比下降42%；二手房周度成交量环比增长12%，同比增长8%，年度累计同比下降18% [40] 行业与政策信息 - **城市更新行动**：1月20日，自然资源部与住房城乡建设部发布通知，进一步支持城市更新行动，提出对拟实施更新区域的详细规划进行评估优化，并给予利用存量资源发展国家支持产业的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年 [4] - **房地产高质量发展**：1月22日，住建部部长在经济日报采访中表示，将推动房地产高质量发展，统筹防风险与促转型，着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式 [4] - **地方政策**：多地出台政策支持房地产市场，如湘潭从七个方面精准施策；湖南计划2026年收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房等；武汉推出18条措施推进城市更新；北京2026年计划供应住宅用地750-790公顷，并首次单列城市更新计划指标；吉林市优化公积金贷款政策 [12] 公司重点公告 - **保利发展**：预计2025年度归母净利润为10.3亿元，同比减少79.49% [4] - **城建发展**：预计2025年度归母净利润为-2.84亿元至-4.23亿元 [4] - **金地集团**：预计2025年度归母净利润为-111亿元至-135亿元 [4] - **万科A**：于1月14日申请撤回3个仓储物流园REITs项目的申报文件，相关流程已于1月23日终止 [4] - **其他公司业绩预告**：沙河股份预计亏损1.36亿至1.56亿元；大名城预计扭亏为盈，净利润1.4亿至1.65亿元；信达地产预计亏损76亿至82亿元；万通发展预计亏损5亿至7.5亿元；卧龙新能预计亏损1.7亿至1.95亿元；天地源预计亏损9亿至13.5亿元 [12]

行业整体表现 - 2025年12月国内70个城市新建商品房住宅销售价格环比下降0.4% 降幅连续数月维持相近水平[1] - 一线城市新建商品房住宅销售价格环比下降0.3% 降幅较前一月收窄0.1个百分点 部分指标跌幅呈现收窄或趋稳态势[1] - 2025年广州全市新房成交面积达355.6万平方米 同比降幅收窄至4.2%[1] - 广州中心五区新房成交占比提升至36% 成为大湾区市场回稳的核心引擎[1] 公司销售业绩 - 2025年万科在广佛都市圈的销售业绩突破100亿元[5] - 万科·理想花地连续四年（2022至2025年）斩获广州主城销售套数冠军 并蝉联荔湾区销售套数、销售面积双料第一[5] - 黄埔新城项目入市四年多累计成交新房超过3800套 累计销售额超百亿元 2024年为广州楼市销售套数卫冕冠军 2025年业绩稳居广州楼市第一梯队[5] - 万科檐屿城自2025年7月入市以来 连续6个月稳坐番禺区销量榜首 老业主推荐率高达45%[5] - 公司在佛山及清远的多个项目（如世纪灯湖·瑧府、璞悦山、北部万科城等）在各自片区市场表现中继续雄踞榜首[5] 项目交付与兑现 - 2025年万科广佛公司全年共交付广州、佛山、清远3个城市12个项目6731套新房 其中4个项目实现提前交付[6] - 万科·理想花地二期瑧园及三期朗庭项目于2025年实现首次交付 全年累计新增业主727户 截至目前该项目累计完成交付约4000套[9] - 黄埔新城项目2025年交付新房超过1500套 截至目前三年来累计交付14次 交付总量近8500套 累计入住家庭达4505户[11] - 万科·理想花地·傲璟实景示范区、花地湾城市西广场于2025年9月正式开放 约6000平方米开放式公园商业街区“趣味里”正式开业[10] 配套建设与社区运营 - 黄埔新城规划的11处教育配套已兑现6处 包括广铁一中铁铮学校的两个校区、广州市艺术中学（黄埔校区）等[15] - 黄埔新城将约五分之一的土地用于商业布局 已聚集20余家主理人特色商家 涵盖超市、社区食堂等多元业态共61家 其中57家已正式开业 KFC、岭南盛宴、福朋喜来登酒店等知名品牌也将于近日入驻[15] - 公司成功运营永庆坊、融德里等多个文化商业街区 2025年全年累计接待游客及市民超2130万人次[16] - 永庆坊2025年累计接待游客约2100万人次 商户出租率超98%[17] - 截至2025年末 万科在广佛区域各项目已累计成立130个社群 联动116位社群主理人 全年举办各类社群活动3664场 参与业主人数达89300人次[18] - 黄埔新城及万科·理想花地等项目持续举办华语地缘影展、集体水上婚礼、社区运动会、“七月七弄巧季”等特色社群活动[20]

论坛概述 - 2026年1月23日，国泰海通证券在上海举办“2026居民端财富管理新趋势”专题论坛，吸引逾百位机构投资者参与 [2] - 论坛嘉宾包括科技公司创始人、银行财富管理部负责人及房地产数据专家，就居民财富管理新趋势、2026年房价趋势等议题发表演讲 [2] - 国泰海通非银、银行、地产团队分享了最新研究观点 [2] 房地产行业观点 - 未来五年房地产行业将步入提质增效发展新阶段，行业格局和盈利将趋于稳定，蓝筹公司基本面持续优化 [4] - 短期开发板块政策将继续松绑需求端限制，并叠加信贷支持；长期将落实以需求定供给的方针，土地供给以人定房 [4] - 行业核心任务包括：保障性住房兜底民生、租赁市场机构化转型、新建房屋设立好房标准、推进老旧小区“四好”建设、构建房屋全生命周期安全体系 [4] - 未来物业板块政策将聚焦制度规范、监督强化、能力升级三大主线，并探索服务向生活场景延伸 [4] - 当前A股和H股房地产板块总市值与行业在经济中的地位不匹配，看好板块预期估值修复 [4] 银行业经营趋势 - 当前银行存款“搬家”趋势持续，但规模占比尚不显著；外流存款主要源自存量2-3年期定期存款到期，1年期存款较为稳定 [6] - 流出存款主要流向理财产品，其余流向基金、保险、贵金属等 [6] - 展望2026年，预计信贷增量与2025年基本相当，增速或略有下行，结构仍以对公贷款为主 [6] - 2026年净利息收入增速有望改善，主要得益于息差降幅大幅收窄，大型银行和股份制银行息差降幅多数在10个基点以内，部分城商行有望企稳 [6] - 非利息收入方面，财富管理业务增长目标积极，同时债券投资对营收的贡献考核边际弱化 [6] 非银金融投资主线 - 第一条主线：看好低利率环境下居民资金入市带来的财富管理相关投资机会，包括金融科技和券商；零售业务具备竞争优势、参控股头部公募基金的特色券商将受益 [9] - 第二条主线：看好2026年初由利率企稳带来的保险板块估值修复机会，尤其是资产端经营优异、基本面明显改善的保险企业 [9] - 第三条主线：看好数字人民币发展机会；国家支持数字人民币发展，其场景拓展将带动银行系统改造、支付终端升级、渠道服务费增加，利好银行IT与第三方支付领域 [9]

行业战略转型 - 房地产行业正深化从“规模扩张”向“高质量发展”的战略转型 [1] - 政策重心转向建立“人、房、地、钱”要素联动机制，通过融资精准纾困与供给结构优化双轮驱动，促进市场平稳健康发展 [1] 融资端支持 - 2025年地方政府专项债限额增至4.4万亿元，增幅为近六年最高，重点投向土地收储、存量房收购等领域 [1] - 房地产融资协调机制持续发力，“白名单”项目累计贷款超7万亿元，保障近2000万套住房交付 [1] 供给端优化 - 2025年住宅新开工面积仅为同期成交面积的68%，供小于求态势延续 [1] - 土地成交向优质宅地倾斜，平均溢价率有所回升 [1] - 全年多地公告回购存量闲置项目涉及土地2.2亿平方米，以减轻库存压力并转化为市场有效供给 [1] 市场现状与展望 - 行业库存压力仍存，房价处于调整期 [1] - 随着政策协同发力，供需关系逐步改善，核心城市房价有望逐步企稳 [1] - 以要素联动为核心、融资与供给双向优化的政策体系，将持续推动房地产向高质量发展平稳过渡 [1]

报告核心观点 - 房地产市场进入深度调整与转型期，新房销售与开工面积大幅下滑，但二手房市场呈现筑底企稳迹象，政策以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，推动行业向新发展模式转变 [5][8][13] - 住房租赁市场进入高质量发展新阶段，首部《住房租赁条例》施行推动行业规范化、机构化，政策大力支持保障性租赁住房建设，租赁需求持续增长，线上化趋势明显 [16][22][38][40] - 租赁市场呈现结构性机会，租金整体企稳但城市分化加剧，核心城市及区域因人口流入和供需结构支撑租金表现，投资属性因收益率提升而显现 [42][47][49][71] 市场现状与趋势 - **新房市场深度调整**：过去5年，全国商品住宅销售面积下降53%，新开工面积下降71%，当前新房找房热度已至历史低点，需求触底 [5][6] - **二手房市场筑底企稳**：市场调整压力持续，但一线城市跌势略有收敛，二手房找房热度趋势呈现筑底企稳形态，百城二手房挂牌量从2023年年均181万套增至2025年年均259万套，增长43% [8][9] - **库存出现拐点信号**：2025年12月，全国新建商品住宅库存同比减少9.1%，库存消化周期同比变化+0.6个月，显示库存周期出现拐点信号 [11][12] 政策环境分析 - **顶层政策定调**：2026年1月《求是》杂志发文，以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，明确房地产金融与民生双重属性，纠正“行业重要性下降”的认知偏差 [13][14] - **1月政策密集落地**：聚焦降低交易成本、优化金融支持、深化公积金改革、商办去库存四大方向，具体包括换房个税退税政策延续、商办首付比例降至不低于30%、公积金贷款利率下调（首套5年以上至2.6%）、专项债收购存量商品房用作保租房等 [14] - **住房保障体系完善**：“十四五”期间全国计划建设筹集保障性住房等1100多万套（间），部分城市如北京、深圳、广州、上海已超额或接近完成目标 [17][18] - **租赁立法与监管强化**：首部《住房租赁条例》于2025年9月施行，对租赁房源标准、合同备案、资金监管、从业主体资质与行为等做出明确规定，推动行业合规化 [22][23][24][25] 租赁行业发展与转型 - **行业阶段演变**：租赁行业经历萌芽期、集中爆发期后，进入风险缓释与结构性出清期，行业从“冲规模”转向“保运营”，精细化管理与现金流安全成为核心，中小机构出清加速 [26][27] - **发展模式转变**：轻资产“高收低租”模式不可持续，自持+保障房赛道更具抗风险能力，政策鼓励房企向“开发+持有运营”转型，并扩大REITs范围支持商办存量改造 [14][26] - **市场供给结构**：市场供给由个人挂牌房源、品牌长租公寓和政策性租房构成，其中政策性租房累计供应近700万套（间），品牌公寓在管房源约120万套（间） [29] 需求端驱动因素 - **人口与城镇化**：2030年城镇化率预计从67%提升至70%，将带来约4000万人进城，产生持续的租赁需求 [30][31] - **人口结构变化**：家庭小型化趋势（单身、无孩家庭增加）削弱了居住需求由租转买的动能，支撑租赁需求 [33][34] - **产业与教育升级**：产业升级与阶层结构完善预计驱动超过1000万户家庭改善居住，国民学历层次提升带来需求结构转变 [31] - **线上需求转移**：线上平台找房需求中，租房占比持续提升，2025年58平台和AJK平台的租房需求占比分别达到54.5%和33.6%，较2021年分别提升13.5和14.6个百分点 [38][39][40] 租赁市场表现 - **供应量大幅增长**：2025年百城租房市场月均挂牌套数达到183.2万套，较2023年增长35%，二手市场房源向租赁市场转化及保租房入市推高供给 [37][40][42] - **租金企稳且分化**：2025年重点城市平均挂牌租金为43.3元/平方米/月，同比下跌9.6%，跌幅较2024年（12.4%）收窄，下半年显现止跌企稳迹象 [42][43] - **城市表现差异显著**：2025年，乌鲁木齐、贵阳、呼和浩特3城租赁价格指数同比上涨，24个城市跌幅在3%以内，西部城市受供需扰动影响更小，上海、深圳、成都、重庆等城市下半年已显现止跌回升迹象 [45][47] - **核心城市韧性较强**：截至2025年12月，上海挂牌租金水平较2021年疫情前仍高出11.5%，成都较疫情前高出1.7%，距高点回落仅8.7%，其2025年租金同比跌幅仅2.2% [49][51] 供需结构与区域机会 - **线上供需动态**：2025年租赁市场线上挂牌供应量同比上升4.2%，线上需求热度同比小幅下降3.7%，重庆、南京、杭州、福州、天津等新一线城市需求热度同比上升 [53][55] - **价格段供需错配**：一线城市3000元以下房源存在供应缺口，5000元以上明显供大于求；重点二线城市1000-2000元区间房源供不应求，中低价格段面临红海竞争 [57][59] - **以成都为例的结构性机会**： - **价格集中度高**：501-2000元/月/套的房源供需占比分别达71.6%和76.8%，市场竞争压力大，但1501-2000元/套需求热度占比上升 [60][62] - **户型存在补位机会**：3房供应占比过半，但1房和2房的需求占比显著高于供给占比 [60][62] - **区域分化明显**：核心区如锦江、武侯、青羊及龙泉驿挂牌租金同比上涨超2%，是租金价值高地；人口分布分散，双流、新都、龙泉驿等区域需求占比高于供应占比 [65][67] 投资回报分析 - **租金收益率普遍上行**：在二手房价格下行趋势下，各能级城市挂牌租金收益率被动上行，2025年一线、重点二线、二线、三四线城市收益率较2024年初分别上涨11.8%、17.1%、14.6%、8.4% [70][71] - **收益率超越国债**：2025年各能级城市租金收益率均突破10年期国债收益率，租赁产品投资属性显现 [71] - **核心城市收益率表现**：北京租金收益率稳定在2%以上，深圳、广州呈小幅上升态势，成都、重庆、武汉收益率上行显著，处于2.7%~3.2%区间，12月均超过3% [72][74] - **成都区域收益率分化**：2025年成都整体挂牌租金收益率均值为2.87%，较2024年1月上涨21%，核心区域如成华、锦江、郫都及新都收益率在3%以上，且由租金上涨推动主动上涨 [76][77]