AGENDA 01. HIGHLIGHTS 04.ESG 02. FINANCIAL REVIEW 03.BUSINESS REVIEW 05. LAND BANK 06. OUTLOOK 07.APPENDIX 三亚海棠湾悦府 西安万象城 Xi'an Mixc P A R T PART ONE Results Highlights Strengthening Momentum of the Second Growth Curve for Stable Performance and Returns Revenue +19.9% YoY Recurring Income +2.5% YoY RMB 94.9bn RMB 20.6bn Weighted Average Funding Cost 2.79% -32bps from FY24 Attributable Net Profit +16.2% YoY Recurring Core Net Profit RMB 11.9 +9.6% YoY bn RMB 6.0bn Net Gearing Ratio 39.2% Core Net Profit -6.6% ...

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入达23.87亿元，归母净利润2.26亿元 [1] - 养殖业务营业收入19.25亿元，同比增长11.13%，毛利率19.35%，同比增长3.27个百分点 [1] - 养殖业务营收贡献占比80.67% [1] - 利润分配预案以5.19亿股为基数，每10股派发现金红利3.80元，共计派发1.97亿元 [1] 生猪养殖业务 - 销售生猪106.21万头（仔猪15.31万头），生猪销售收入18.95亿元，同比增长11.65% [1] - 生猪养殖毛利率19.84%，同比增长3.72个百分点 [1] - 商品猪1-6月平均销售价格在15元/kg以上，7月销售均价攀升至15.66元/kg [2] 区域战略与市场优势 - 粤港澳大湾区市场战略布局成效显著 [1] - 销售价格持续领跑行业，显著高于行业平均水平 [2] - 四大项目均获评国家级"无非洲猪瘟小区"，获多项菜篮子基地认证 [2] 运营模式与产业链建设 - 推进轻资产运营战略，在200公里范围内拓展三种合作模式 [2] - 在两广地区设立超12个服务部，提供全流程服务保障 [3] - 参与编制"圳品"标准体系，牵头制定团体标准，参与8类产品标准制定 [2]

核心财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 其中销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 保持行业前列 [1] - 商业业务营业收入41亿元 整体出租率93% [1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超90% [1] - 高质量交付超4.5万套房产 [1] 商业运营指标 - 商业客流同比增长7.8% 销售额同比增长7.2% [1] - 整体坪效同比增长7.6% 经营指标稳中向好 [1] - 数字化会员数量近4500万 与超12000家品牌建立合作 [1][2] - 中金印力消费REIT底层资产出租率达99% 客流增长超5% [2] 轻资产运营突破 - 成功运作深圳iN城市广场改造项目 开业当天实现97%出租率和95%开业率 [1] - 为黑石 新加坡政府投资公司等知名资产方提供运营服务 [2] - 在上海输出管理规模超百万平方米 [2] - 形成全链条能力 提供设计开发 商业运营 资产管理及资本管理服务 [2] 产品定位与创新 - 针对潮流运动 宠物社交等新兴需求进行精准定位 [3] - 新开商业项目首开接近满租 [3] - 作为业内最早开展轻资产输出管理业务的商业运营商之一 [2] 资产证券化进展 - 商业REIT实现良好运营 为持续扩募打下基础 [2] - 有望率先打通资产证券化通路 [2] - REITs市场发展存在巨大空间 多层次市场建设有待推进 [2] - 以Pre-REITs/REITs标准帮助业主制定资产长期战略 [2]

核心观点 - 公司2025年上半年实现营业收入9.29亿元，同比增长0.11%，归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，同比增长2.40%，业绩保持稳定增长 [2][3] - 公司以"商业零售+仓储物流"双轮驱动战略为核心，商业零售深化首店战略和体验升级，仓储物流项目全面竣工并推进资产证券化 [4][12][13] - 公司计划实施半年度现金分红，每股派发现金红利0.05元，合计派发现金红利4,349.23万元 [1][26] 财务表现 - 营业收入92,855.59万元，较上年同期增长0.11% [2] - 归属于上市公司股东的净利润7,155.67万元，同比增长2.40% [2] - 经营活动产生的现金流量净额25,713.57万元，同比增长12.94% [2] - 基本每股收益0.0823元/股，同比增长2.49% [3] - 加权平均净资产收益率2.02%，较上年同期增加0.03个百分点 [3] 业务分部表现 - 商业零售业务实现主营业务收入7.91亿元，较上年减少0.21亿元，主要因消费市场结构性变化和零售市场竞争加剧 [3] - 仓储物流业务实现主营业务收入0.83亿元，较上年增加0.19亿元，同比增长29.52%，主要因项目竣工投入运营及出租率提升 [3][12] - 酒店餐饮业务实现主营业务收入0.40亿元，较上年增加0.03亿元，主要因新增运营客房及服务品质升级 [3] - 商业地产业务实现主营业务收入0.04亿元，较上年减少0.02亿元，主要因兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少 [3] 商业零售业务 - 新引进品牌201个，其中首店品牌67个，包括FASCINO、裕莲茶楼等 [9] - 核心门店东百中心23个品牌销售额跻身全国TOP10，169个品牌销售额福建第一 [9] - 上半年客流量超7,100万人次，同比增长1.92% [9] - 会员总量超430万人，较2024年底增长5.19% [10] - 承接兰州新区"新投时代中心"项目轻资产管理合作，项目建筑面积约7万平方米 [11] 仓储物流业务 - 累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202万平方米 [12] - 已退出7个物流项目，建筑面积约70万平方米，剩余自持项目11个，建筑面积约110万平方米 [12] - 报告期内新增竣工物流项目3个，建筑面积约30万平方米，自持项目已全部竣工 [12] - 深化与京东、顺丰、SHEIN等战略合作，并吸引比亚迪、小米、美团等新客户入驻 [12] - 向上海证券交易所申报仓储物流持有型不动产资产支持专项计划，底层资产为福州华威项目和肇庆大旺项目 [13] 文商旅业务 - 福清利桥古街上半年客流超1,100万人次，同比增长30.83% [13] - 二期文旅奥莱街区通过"奥莱+古街"互补生态，举办千人风筝节、小龙虾啤酒节等活动 [13] - 上半年引进37个品牌，其中14个为区域首进品牌 [13] 行业环境 - 上半年社会消费品零售总额24.55万亿元，同比增长5.0%，服务消费占比提升 [7] - 全国社会物流总额171.3万亿元，同比增长5.6% [8] - 6月中国仓储指数51%，较上月回升，显示仓储业务需求继续扩张 [8] - 上半年实物商品网上零售额同比增长6.0%，高出社会消费品零售总额增速 [8] 公司战略与优势 - 经营模式优势：商业零售创新"多元化购物空间"、"全景化逛游空间"模式，仓储物流采用"投-建-招-退-管"轻资产闭环模式 [14] - 区位优势：商业零售核心门店位于福州、兰州核心地段，仓储物流项目布局粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域 [15] - 物流融资优势：与黑石集团、香港领展基金完成多个项目合作，并积极研究REITs退出方式 [16] - 政策优势：福建作为"21世纪海上丝绸之路核心区"和自由贸易试验区，形成发展合力 [17]

公司业绩表现 - 2025年上半年实现净利润6.45亿元，同比增长24.5% [1][5] - 营业收入25.18亿元，同比增长28.49% [5] - 经营活动现金流量净额10.77亿元，同比大增81.18% [5] 分红策略 - 2025年上半年推出"每10股派发现金红利66元"方案，分红总额约4.74亿元，占净利润比例73.46% [1] - 上市以来累计分红超60亿元，远超IPO募资9.6亿元规模 [4] - 2021年"10股派160元"和2022年三季度"10股派140元"单次分红金额分别达11.5亿元和10.06亿元 [4] 现金储备与财务结构 - 截至2025年6月30日货币资金34.93亿元，分红后仍超30亿元 [4] - 资产负债率约32%，体现轻资产运营特征 [4] 产品与研发 - 2025年上半年推出两款自研新品《杖剑传说》《问剑长生》带动业绩增长 [4] - 《问道》端游运营19年，《问道手游》上线9年展现持久生命力 [5] - 研发资源集中于商业化成功、盈亏平衡及技术探索型三类项目 [5] 股东收益 - 董事长卢竑岩持股29.72%，2025年上半年分红获1.41亿元现金红利 [1]

事情可能要有些变化，一些敏感的崇礼阿那亚业主首先发现了端倪，比方说在暑假旅游旺季，室外的儿 童乐园挂上了维修牌，小区的电影院熄了灯。 有人给"村长"马寅写了信问，马寅在信件中证实，目前阿那亚正在与崇礼项目的开发商谈判，并会在9 月下旬给业主们一个结果，如果谈判失败，双方的合作便会终止。 大家都知道这将意味着什么，当初自己冲着阿那亚名头买下的房子，很可能将不再冠以阿那亚的名号， 它只能叫回自己原来的名字——拾雪川。 作为冬奥会举办地，崇礼是中国著名的滑雪胜地，在这里有多个滑雪度假村，而拾雪川因为规模很小， 只有初级和中级雪道，曾经是最不起眼的一个。 2022年，阿那亚与拾雪川开发商展开合作，拾雪川自此被叫做阿那亚崇礼。曾经滞销的楼房几乎一夜之 间，成为了畅销产品，相当大一部分由阿那亚老业主购买。 这些阿那亚的老业主，对阿那亚品牌几乎有着信徒一般的信仰，他们愿意为这个品牌付费，包括高溢 价。 哪怕一墙之隔的其他项目，价差超过万元/平米也没关系，因为这个世界上只有两种旅游产品，一种是 阿那亚，一种是其他。 这些业主给与了阿那亚最高等级的信任，即便最后时间点已经如此逼近，他们也只是在等待，等待村长 的最后通知。 至少 ...

投资评级与核心观点 - 投资评级：谨慎增持，目标价43.96港元/股 [5][107] - 核心观点：报告研究的具体公司是中国内地即饮天然椰子水领导者，依托泰国供应链和双品牌轻资产运营，在品类上行期通过高举高打战略合作大商实现业绩高成长 [2][10] 财务表现与预测 - 2024年营业总收入157.65百万美元（+80.3% YoY），2025-2027年预测CAGR 21.4% [4][107] - 2024年净利润33.32百万美元（+98.9% YoY），2025-2027年预测CAGR 26.9% [4][107] - 2024年毛利率36.71%，ROE达69.30%，显著高于行业平均水平 [4][27][107] 市场地位与竞争优势 - 中国内地椰子水市场占有率33.9%，领先第二名7倍以上 [15][62] - 全球椰子水饮料市场排名第二，份额7.5% [62][67] - 核心竞争力：1）泰国供应链带来18%成本优势 2）轻资产模式人均创收超行业 3）营销高举高打策略 [32][39][43] 品牌与产品策略 - 双品牌运作：if定位天然健康泰式饮品，Innococo定位功能性健康替代品，2022-2024年双品牌收入CAGR分别为76.58%和284.37% [20][24][88] - 产品矩阵从纯椰子水扩展至椰子+系列，包括气泡椰子水、泰式奶茶等创新品类 [76][77][96] 渠道与增长空间 - 线上渠道占比50%，主要分布天猫(50%)、京东(20%)、抖音(15%) [105] - 线下聚焦高线城市现代渠道，下线市场渗透率不足20%，未来拓展空间显著 [105] - 非中国大陆市场营收占比7.6%，国际化扩张潜力大 [30][31]

核心业绩表现 - 2025年上半年营业收入46.55亿元，同比下降51.79%，主要受房产开发业务拖累（77.8%营收占比）[1] - 房产开发业务营收36.24亿元（住宅34.6亿+商务1.6亿），同比下降57.42%，毛利率-5.47%（同比降2.97个百分点）[1] - 归母净利润-10.08亿元（同比减亏49.2%），扣非净利润-8.8亿元（同比增亏56.02%）[1] - 物业租赁业务营收7.76亿元（同比-9.99%），毛利率85.93%（同比降2.07个百分点）[3] - 物业经营业务营收1.83亿元（含酒店转让），毛利率38.34%（同比升15.05个百分点）[3] 销售与土地储备 - 上半年销售面积32.48万平米（金额47.58亿），其中住宅42.7亿/24.9万平米，商务4.9亿/7.6万平米[2] - 区域销售结构：京津冀54.62%、长三角17.62%、大湾区11.21%、成渝9.82%、长江中游6.73%[2] - 未新增土储，期末可结算规划建筑面积1161万平米（权益945万平米）[2] - 全国住宅用地成交面积同比+21.7%，金额同比+50.7%，但公司保持审慎态度[2] 物业运营状况 - 北京甲级写字楼空置率16.9%（同比降1pct），租金221.9元/平米/月（同比-21%）[4] - 上海甲级写字楼空置率23.6%（同比+8pct），租金212.6元/平米/月（同比-21%）[4] - 重点项目出租率：北京金融街中心89%、上海海伦中心85%、天津环球金融中心55%、重庆磁器口后街59%[5][6] - 北京金融街购物中心出租率从94%降至88%，部分项目如重庆嘉粼融府出租率仅6%[5][6] 财务与债务结构 - 融资余额674.91亿元，成本区间1%-3.8%，期限结构：1年内2.62%、1-2年5.14%、3年以上84.62%[8] - 现金及等价物余额105亿元，短期负债17.8亿元（同比降45.02%）[9] - 总负债889.08亿元（流动负债190.42亿+非流动负债698.66亿），同比减少111.62亿元[9] - 经营活动现金流净额16.06亿元，筹资活动现金流净额-42.39亿元（同比降74.74%）[9] 战略转型方向 - 转向轻资产运营为主、重资产合作为辅的模式，探索城市更新业务[7] - 启动重庆九曲花街商业改造和苏州融悦湾人才公寓改造项目[7] - 资产管理业务上半年收入9.9亿元，EBIT 6亿元，计划提升招商策略和运营标准[10] - 文化旅游业务将推进新业态开发，城市更新业务优先盘活存量资产[10][11]

产业园区行业现状 - 产业园区进入"存量时代"，面临高空置率、低回报率等难题 [1] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段 [1] - 行业从"增量时代"迈入"存量时代"，新势力如专业化服务商、轻资产运营商涌现 [1] - 不动产行业处于去库存周期，5月末待售面积达7.7亿平方米，同比增长4%，其中商业和办公待售面积约1.95亿平方米，占比25% [2] - 园区市场呈现"量价齐跌"态势，市场需求萎缩，空置率提升，同时市场仍在超量供应新产业载体 [4] 政策与市场动态 - 国家到地方密集出台政策推动存量资产盘活，如《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》等 [2] - 中央城市工作会议强调以城市内涵式发展为主线，推进城市更新为重要抓手 [1] 蜜蜂科技的业务模式 - 公司探索"国企+民企"深度合作模式，结合国企资源与民企市场化优势激活资产潜力 [2][3] - 在南京江北新区落地的BEEPLUS研创产业中心从签约到落地仅用6个月，定位为科创金融高地，联动长三角产业协同势能 [3] - 公司核心能力包括产业招商、精细化运营服务，提供五星级管家服务及定制化方案 [5][6] - 旗下成熟项目入驻率保持在95%以上，主要收入来源为租金（占比80%-90%），其次为C端会员费、场地租赁等 [5] 公司发展布局 - 公司锚定万亿GDP城市发展势能，在全国9座万亿级城市布局40个产业园区及楼宇载体，累计服务企业3546家 [5] - 目标是为资产持有者、政府及国有企业激活资产潜力，同时促进当地产业生态环境 [3] 行业挑战 - 产业开发区运营存在产业同质化与招商难、产业空间闲置（城市越小空置率越高）、产研联系不畅等问题 [5] - 传统"高周转"模式不可持续，需转向精细化运营以实现资产保值增值 [2] 核心竞争力 - 公司核心竞争力包括空间产品打造、系统支撑、运营和招商能力，形成轻资产运营优势 [6] - 通过提供拎包入驻产品满足未被满足的企业客户需求，保持高入驻率 [5] - 为不同阶段企业提供定制服务，如苗圃期企业低成本创业空间、总部经济企业资源链接等 [6]

核心财务表现 - 营业收入46.55亿元 同比大幅下降51.79% [1] - 归母净利润亏损10.08亿元 但亏损同比收窄49.2% [1] - 扣非净利润亏损8.8亿元 亏损同比收窄56.02% [1] - 经营活动现金流量净额16.06亿元 同比下降9.96% [1] 业务板块表现 - 房地产开发收入36.23亿元 同比下降57.42% 毛利率为-5.74% [1][2] - 住宅产品收入34.6亿元 商务产品收入1.6亿元 [1][2] - 物业租赁收入7.8亿元 同比下降9.99% [1][2] - 物业经营收入1.8亿元 同比下降9.61% [1][2] - 资管业务收入9.9亿元 息税前利润6亿元 [2] 销售与资产状况 - 销售签约额47.6亿元 销售签约面积32.5万平米 [2] - 住宅销售签约额42.7亿元（面积24.9万平米） 商务产品4.9亿元（面积7.6万平米） [2] - 总资产1153.5亿元 同比下降5.17% [1] - 归母净资产238.85亿元 同比下降4.01% [1] 战略与资金管理 - 将现金流安全作为核心经营任务 经营活动现金流保持为正 [2] - 通过销售去化、融资工作和精细化资金管理保障现金流 [2] - 打造轻资产运营为主、重资产合作为辅的模式 探索城市更新业务 [3] - 下半年将继续以现金流安全为首要原则 通过销售策略调整、预算管理和融资方案优化确保经营稳健 [3]