文章核心观点 中央经济工作会议为2026年经济工作定调，强调坚持稳中求进、提质增效，通过实施更加积极有为的宏观政策、扩大内需、优化供给、发展新质生产力来推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，并为“十五五”时期实现良好开局奠定基础 [1][2] 宏观经济政策与调控 - 2026年宏观政策将发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，以提升宏观经济治理效能 [3] - 货币政策将灵活高效运用降准降息等多种政策工具，重点在于畅通传导机制，让资金流向扩大内需、科技创新及中小微企业等领域，同时保持人民币汇率稳定 [4][5] - 财政政策将保持必要的支出强度和债务规模，赤字安排预计与2025年总体相当，并重点投向科技创新、产业融合及民生项目 [4] 内需与消费市场 - 坚持内需主导、建设强大国内市场是2026年经济工作的首要重点任务，旨在激发14亿多人口、4亿多中等收入群体的巨大消费潜力 [5] - 将深入实施提振消费专项行动，并制定实施城乡居民增收计划，通过提高居民收入来增强消费能力和信心 [5][6] - 高质量推进城市更新被列为扩大内需的任务之一，旨在通过带动固定资产投资和住房相关消费为经济增长作贡献 [6] 创新驱动与产业发展 - 坚持创新驱动，加紧培育壮大新动能是2026年重点任务之一，将制定一体推进教育科技人才发展方案 [6] - 将建设北京（京津冀）、上海（长三角）、粤港澳大湾区国际科技创新中心，以推动国家整体创新动能培育 [6][7] - 强化企业创新主体地位，完善新兴领域知识产权保护制度，以鼓励企业进行高风险、高价值的创新投入 [7] - 明年将深化拓展“人工智能+”，同时完善人工智能治理体系与规则 [7][8] 深化改革与市场建设 - 明年将纵深推进全国统一大市场建设，制定全国统一大市场建设条例，并深入整治“内卷式”竞争，以打破地方保护、提高市场效率 [2][9][10] - 将推动平台企业和平台内经营者、劳动者共赢发展，在激发平台经济活力与守住公平底线间找平衡 [10] - 清理拖欠企业账款问题被强调为破解“内卷式”竞争、营造平等竞争环境的关键配套措施 [10][11] 对外开放与自贸港建设 - 将优化自由贸易试验区布局范围，扎实推进海南自由贸易港建设，将其打造成为引领新时代对外开放的重要门户 [11] - 海南自贸港全岛封关运作后，将落实“一线放开、二管住”的货物进出口管理制度及以“零关税、低税率、简税制”为特征的特殊税收制度 [12] - 海南将重点发展旅游业、现代服务业、高新技术产业和热带特色高效农业，并加速布局航天、数字经济等未来产业 [12] 民生保障与教育发展 - 推进教育资源布局结构调整，增加普通高中学位供给和优质高校本科招生，以解决区域、城乡、校际间的教育结构失衡问题 [13] - 2024年全国普通高中招生1036.20万人，首次突破千万大关，但资源布局错位、分布不均等问题凸显 [13] - 教育事业要服务于国民经济和社会发展需求，推动更多专业与人工智能深度融合，培养经济社会发展急需的人才 [14] 区域协调与城乡融合 - 坚持协调发展，统筹推进以县城为重要载体的城镇化建设和乡村全面振兴，推动县域经济高质量发展 [14][15] - 促进县域经济高质量发展需提高县城综合承载能力，构建特色产业体系，并深化城乡要素改革 [15] - 持续巩固拓展脱贫攻坚成果，建立常态化防止返贫致贫机制，对农村低收入人口、欠发达地区实行分层分类帮扶 [16] 海洋经济与绿色发展 - 将加强主要海湾整体规划，推动海洋经济高质量发展，2024年全国海洋生产总值已达到10.5万亿元 [17] - 坚持“双碳”引领，制定能源强国建设规划纲要，加快新型能源体系建设，扩大绿电应用 [18] - 能源在整个碳排放中占比超过80%，建设新型能源体系需统筹非化石能源基地与分布式能源发展，并保障新能源关键矿产资源供给安全 [18] 风险防范与房地产 - 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [18][19] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [18][19] - 积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务，并优化债务重组和置换办法以化解融资平台经营性债务风险 [20]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

文章核心观点 - 江夏区计划在“十五五”期间推动房地产发展模式从“规模驱动”向“品质引领”转型，通过五大维度的系统性改革，重构房地产商业模式并重塑城市商业生态，最终目标是建设成为中部地区高质量发展示范区及宜居宜业宜创宜游的现代化新城 [1][2][3] 优供给方面 - 营造精准化管理新生态，依据“人房地钱”联动机制，完善“安居链-江夏房源超市”数字化平台，以需定供，精准匹配住房需求 [1] - 建立“三色预警”机制（红/黄/绿），根据“36-18-12个月”的去化周期动态调控土地供应节奏 [1] - 推动“收调供”、“商改住”、“商改租”，利用专项债加大存量土地盘活力度 [1] 稳需求方面 - 打造全周期市场健康管理新机制，构建“江夏云居”平台，集成住房、交易、租赁、家装等全链条服务 [2] - 建立“三库联动”监测系统，整合住房需求库、保障轮候库、企业征信库，以动态调整政策工具箱 [2] - 支持以旧换新，鼓励国企及机构收购居民二手房以联动新房销售去库存，并全面创新推动“房票”模式 [2] 塑品质方面 - 制定“未来社区”高质量发展新标准，全面推动“好房子”建设，并对标浙江“未来社区”理念，高标准打造科技工作者社区 [2] - 引进龙头房企，全面推行BIM智能建造与智慧科技系统，打造智慧社区 [2] - 聚焦“一老一小”生活需求，推动“物业+养老/家政”民生融合，以提升服务品质 [2] 强城更方面 - 探索“五改四好”城市更新实施新路径，加快实施高质量城市更新，并推动《江夏区城市更新专项规划》编制 [2] - 坚持城市体检先行，采取留改拆并举的方式 [2] - 创新“XOD+EPC+O”开发机制，践行“投建管运”一体化开发模式，通过植入产业功能实现片区有机更新 [2] 健体系方面 - 构建“租购并举”住房保障新格局，打造保障房“好房子”，在产业园、人口聚集区建设高品质人才公寓和青年社区 [3] - 建立长租公寓“星级管家”认证体系，旨在提升居住品质与服务，提高租户满意度和房屋出租率 [3] 转型目标 - 以“重构房地产商业模式”为核心，以“重塑城市商业生态”为手段，推动房地产从“卖房子”向“卖服务”转型 [3] - 推动城市建设方式从“规模扩张”向“提质增效”转型，以促进房地产和城市高质量发展，满足人民群众对美好生活的新需要 [3]

2026年中央经济工作会议房地产政策核心观点 - 中央经济工作会议对2026年经济工作作出全面部署，将“着力稳定房地产市场”作为核心任务，并将其置于“积极稳妥化解重点领域风险”的框架之下 [1][10] - 政策定位发生转变，将“稳楼市”与构建“房地产发展新模式”、“好房子”建设深度绑定，旨在跳出短期刺激思维，推动房地产从短期经济工具向长期稳定器转变 [3][12] - 这是继2024年提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”后，中央经济工作会议再次强调“稳楼市”，并将其提升为化解风险的核心抓手和“经济重要组成部分” [1][2][12] 政策背景与风险现状 - 2025年二季度以来，房地产市场在量价层面出现明显下行压力，新房销售放缓 [3][13] - 行业风险尚未完全出清，一方面已出险企业的市场化重组或出清面临次生风险，另一方面近期新增龙头企业债务风险强化了市场对风险扩大的担忧 [2][11] - 尽管前期“保交楼”工作显著，但由于销售放缓，“保交房”压力仍存，不能大意 [2][11] - 房地产市场的低迷已形成风险传导链：楼市低迷导致土地收入下滑，进而使地方财政承压 [2][12] 核心路径：“控增量、去库存、优供给” - 会议明确提出了稳定房地产市场的具体三维路径：因城施策控增量、去库存、优供给 [3][12] - 路径核心在于“去库存”，这是自2016年后时隔9年中央经济工作会议再提“去库存”，且当前迫切程度远超2024年及2014-2016年周期 [5][14][15] - “控增量”要求从土地端入手，后续土地供应需在量上适度控制、结构上优化，围绕职住平衡、优质配套及市场需求决定开工和供地 [4][5][13] - “优供给”强调在区域、地段、户型、价格等方面优化供给，提供老百姓认可的产品系 [4][13] 库存现状与去化压力 - 新房库存持续攀升，待售面积达7.56亿平方米，较去年同期的7.30亿平方米增加 [5][14] - 考虑未开发土地和在建未售、在售的广义库存规模非常大 [5][14] - 2025年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，远超14个月的合理区间，较合理值增加近一倍 [5][14] - 库存去化速度明显放缓，且自2024年四季度短暂改善后，于2025年二季度再度攀升 [5][14] - 城市分化显著：一线、二线、三四线城市去化周期分别为17.1个月、22.6个月、40.3个月 [5][14] - 部分热点城市改善型项目去化也在下降，同质化供给问题明显 [5][14] 关键举措：收购存量房与公积金改革 - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，此举可实现去库存与保民生的双赢 [3][4] - 该表述标志政策重心调整：保障房工作更多倾向于商品房去库存，同时存量商品房重点用于支持保障房，两者结合度将更高 [4][13] - 深化住房公积金制度改革，旨在激活合理住房需求 [1][3] - 通过收购存量房作保障房和公积金改革，政策着眼于解决当前困境并构建长期供需平衡 [3][12] 去库存的发力方式 - 快速盘活市场存量闲置房源，消化房企或二手房市场的滞销房源，缓解房企去化压力 [6][15] - 推动多元化融资并市场化运作，减少直接负债，拉动社会资本参与 [6][15] - 创新融资模式，例如采用专项债和再贷款组合，专项债解决前期资金，再贷款降低融资成本，同时引导银行发放保障性住房专项贷款 [6][15] - 将城市更新与存量房收购结合，通过改造闲置房源转化为保障房或租赁住房，引入社会资本运营，形成资金有序循环，降低对政府债务依赖 [6][15] 构建房地产发展新模式与“好房子”建设 - 房地产发展新模式将以“双轨制”为核心，即保障体系与市场体系并行 [8][16] - 通过保租房、可售型保障房等保障手段解决新青年、新市民居住问题；通过改善型“好房子”有序入市满足居住品质升级需求 [8][16] - “好房子”建设是房地产高质量发展的重点，其新规范已于2025年5月落地，旨在通过代际提升的品质来激发住房需求 [7][8][16] - “好房子”标准将推动房企从规模扩张转向品质深耕，聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [8][16] - 政策表述从“大力推进”调整为“有序推动”，体现了建设思路的系统性和协调性，各地有望进一步规范“好房子”标准 [9][17] - “好房子”应满足差异化需求，而非同质化批量供应，并需涵盖好服务、好配套，下沉到普通住房、保障房、旧改住房、租赁住房等各类产品 [8][9][17]

2026年房地产政策核心部署 - 中央经济工作会议对2026年房地产工作作出明确部署，要求着力稳定房地产市场，并提出提振消费、城乡居民增收、高质量推进城市更新、积极稳妥化解风险、深化住房公积金制度改革、构建房地产发展新模式等重要工作任务 [2] 城市更新与投资拉动 - 2026年经济工作重点任务第一项是坚持内需主导，建设强大国内市场，具体措施包括制定实施城乡居民增收计划、扩大优质商品和服务供给、清理消费领域不合理限制措施、推动投资止跌回稳、优化地方政府专项债券用途管理、高质量推进城市更新 [3] - 城市更新工作从2024年和2025年的“大力实施”升维至“高质量推进”，其功能完善对促进生产、分配、流通、消费各环节畅通循环意义重大，是城市高质量发展的重要抓手 [4] - “推动投资止跌回稳”与房地产市场紧密相关，当前全国固定资产投资由正转负，房地产开发投资疲弱是重要拖累因素，需要围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场开展工作以拉升投资指标 [4] 去库存与供给优化 - 2025年中央经济工作会议对于风险防范的提法变为“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”，并强调着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [5][6] - “控增量、去库存、优供给”意味着在供应方式、供应结构、去库存模式等层面将有新变化，库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控 [7] - 去库存政策具体措施可能包括收购存量商品房用于保障房、加大购房补贴力度促需求、推动住房“以旧换新”、增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构等 [7] - “去库存”上一次在中央经济工作会议中被提及是2016年，当前全国百城去库存周期较高，叠加二手房挂牌量规模较大等新问题，去库存的迫切程度超过2024年及2014年~2016年 [8] 住房公积金制度改革与“好房子”建设 - 会议提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [9] - 公积金政策已成为近两年各地支持房地产发展的重点政策，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年将延续此趋势，贷款额度进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷等是重点关注方向，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度也将是重点之一 [10] - “好房子”建设被表述为“有序推动”，这体现了其建设的系统性和协调性，各地有望进一步规范“好房子”标准，以加快构建房地产发展新模式 [10] 房地产发展新模式构建 - 中央经济工作会议有关“房地产发展新模式”的提法持续演变：2021年是“探索新的发展模式”，2023年为“加快构建房地产发展新模式”，2024年为“推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，2025年则转变为“加快构建房地产发展新模式” [10] - 2025年的表述删除了2024年及2023年提及的基础性制度建设内容，更强调推动构建，一是表述更精简，二是为各地政府减负 [10][11] - 加快构建新模式需以楼市稳定为前提，2026年各地在开发、融资、销售等环节以及增量与存量市场领域积极推行新模式，将有力推动房地产业实现高质量发展 [11]

中央经济工作会议定调2026年房地产政策 - 核心观点：2026年房地产政策核心目标是“着力稳定房地产市场”，政策将从供需两端同时发力，通过“控增量、去库存、优供给”等方式化解风险，并加快构建房地产发展新模式 [1][2] 政策目标与风险化解 - 政策目标位次变化：将化解风险列为最后一项重点工作，较过去两年位次大幅后移，这与“重点领域风险化解取得积极进展”的研判一致 [2] - 核心任务与底线：化解地方债务和房地产风险是必须守住的底线，将“积极稳妥”推进 [2] - 稳市场与稳经济：稳宏观经济必须先稳住房地产市场，具体措施是“因城施策控增量、去库存、优供给”，核心是去库存 [2] 行业现状：高库存压力 - 库存周期远超合理值：2025年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，远超14个月的合理区间，较合理值增加近一倍 [2] - 库存现状：全国各地库存周期都处于历史新高状态 [3] 供给端政策举措 - 核心路径：通过控制新增房地产用地供给、收购存量住房用作保障房、优化市场供给来化解风险，促进供需平衡 [3] - 制度性突破：会议提出“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”，被多位专家认为是最大新意和真正的制度性突破，有助于消除市场困惑 [3] - 土地供应思路：“优供给”主要指土地供应，明年供地将保持“量少质高”的整体思路，优先供应优质地块 [3] - 核心城市供地案例：深圳自2025年底以来，仅在深圳湾总部基地就出让两宗宅地，2025年预计总共约10来宗；上海出让地块多位于内环内或核心板块；北京出让地块多集中在核心区域 [3] - 金融支持力度：当前房地产“白名单”项目贷款额度已达7万亿元，较上年末增加2万亿元 [6] - 供给端政策方向：引导商业银行加大对房企开发贷的投放力度，恢复国内贷款改善势头，以助保交房和化解房企信用风险 [6] 构建房地产发展新模式 - 双轨制发展：加快构建房地产发展新模式，一方面通过推动“好房子”建设满足改善型需求，同时大力发展保障性住房，实现商品住房和保障房“两条腿走路” [4] - 行业模式转变：“高杠杆、高负债、高周转”的时代已经结束，构建新模式、找准抗风险方式是房企发力点 [4] - “好房子”标准提升：部分房企项目已将3米层高、错层露台、风雨连廊、架空层会所作为“标配”，并应用装配式建筑、BIM技术等先进建造方式 [4] - 市场分化加剧：对于房地产主体而言，资产质量越来越成为重要影响因素，市场分化将进一步加剧 [4] - 现房销售占比提升：2024年，商品房现房销售面积约占商品房销售面积的30.84%；2025年前9月，该占比提升至35.4%，意味着每三套新房就有一套是现房 [4][5] - 现房销售模式探索：岳阳平江、河南信阳等城市已全面推行“竣工即销售”模式 [5] - 购房者偏好：刚需群体更倾向通过二手房选择现房，改善群体虽仍偏好新房现房销售，但对高品质现房要求更明确 [5] 需求端政策展望 - 政策预期：2026年房地产领域有望继续出台增量政策，以稳楼市、稳信心，并防止相关潜在风险 [6] - 托底政策：预计2026年房地产市场仍将推出托底政策，促进市场止跌回稳，但传导至投资端仍需时间 [6] - 具体措施方向：可能包括降低交易税费、增加专项资金加快收购存量房用作保障房；通过财政贴息、住房公积金结构性降息来降低购房成本；支持现房销售、完善用地出让、金融和税收基础性制度等 [6] - 限购政策放松：预计2026年会继续放松限购，特别是北京、上海、深圳等城市的限购政策以及商办市场的限购政策均有优化空间 [6][7]

中央经济工作会议对房地产市场的定调与部署 - 2025年中央经济工作会议再次强调“着力稳定房地产市场”，核心在于“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等[1] 当前房地产市场现状与核心挑战 - 行业已从大规模新建阶段进入基于现状的城市更新阶段[2] - 市场正处于深度调整和结构重塑的关键阶段，截至10月末全国商品房待售面积虽已连续8个月下降，但总量仍高达75606万平方米，去库存是“稳楼市”的关键[3] 去库存的核心路径：优存量 - 主要抓手是“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，此举旨在加快商品房去库存、改善供需关系并解决部分群体的住房困难[4] - 地方层面已有实践，例如广州等地正在持续推进并加大收购存量商品房用作保障性住房的力度[5] - 盘活存量的同时，会议明确“深化住房公积金制度改革”以释放市场潜力，2025年以来全国各地已出台公积金政策超260条，涉及贷款额度提升、使用范围拓宽及异地互认互贷等，预计2026年相关措施将继续深化[6] 供给侧改革：控增量与优结构 - “控增量”并非简单减少土地供应，而是在总量控制下深度优化结构，并与“好房子”建设紧密结合[6] - 会议明确要“有序推动‘好房子’建设”，这标志着行业从规模扩张转向品质深耕，将聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度，推动行业价值链重塑和转型升级[6] 行业发展新模式展望 - 房地产转型方向明确，即告别高周转、高杠杆的旧模式，走向存量运营、品质为先的新阶段，加快构建房地产发展新模式是形成行业健康发展动力的关键[6]

2026年中国房地产市场政策定调与影响分析 - 中央经济工作会议为2026年经济定调，房地产政策核心是稳定市场、精准调控与结构分化，行业将从“高杠杆、高周转”旧模式转向“稳预期、高质量”新模式 [1][6] 核心政策目标与调控逻辑 - 核心目标是“着力稳定房地产市场”，调控逻辑是“因城施策控增量、去库存、优供给”，旨在推动房地产市场供需回归平衡 [6] - 政策明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”作为去库存路径，并“深化住房公积金制度改革”以及“有序推动‘好房子’建设” [6] - 长远方向是“加快构建房地产发展新模式”，即租购并举、住有所居、高质量发展的模式 [6][16] 因城施策下的市场分化 - 三四线城市及库存高的弱二线城市核心任务是“去库存”，政策将鼓励收购存量房用作保障房以改善商品房市场供需，但缺乏产业和人口支撑的城市房价上涨空间有限 [8][9] - 一线及强二线核心城市重点是“控增量、优供给”，新房供应减少且向“好房子”靠拢，将加剧优质资产稀缺性 [7][10] - 2025年市场已呈现分化：全国销售增长未转正，但上海豪宅市场放量显著，深圳二手房成交连续多月维持在荣枯线之上，预计2026年“核心城市企稳、非核心城市缓跌”趋势更明显 [10] 住房公积金制度改革 - 会议提出“深化住房公积金制度改革”，2025年以来全国已出台超260条相关政策，主要方向为提高贷款额度、扩大使用范围、简化异地流程 [11] - 改革预期包括扩大对灵活就业人员等的覆盖面、拓宽使用范围至装修、危旧房改造等，以及推进异地互认互贷，旨在降低刚需购房资金门槛 [11] - 具体政策由地方自主调整，不同城市力度不一，购房者需关注当地最新政策 [12] “好房子”建设与市场机会 - “好房子”建设被重点强调，需满足安全性、舒适性、绿色性、智慧性及好配套等差异化需求，是行业新的供需增长点 [13] - 2025年市场证明“好房子”受追捧，如深圳澐玺项目首开收金130亿，上海豪宅市场走出独立行情 [13] - 对于改善型购房者，2026年可能是换房窗口期，因核心城市优质“好房子”供应稀缺，且当前二手房议价空间较大 [14] 影响市场的其他关键变量 - 全球进入低利率时代，美联储2024年9月以来第六次降息，为中国央行提供更多降准降息空间，可能进一步降低房贷利率 [18] - 低利率环境下，全球资本寻找价值洼地，中国核心城市优质不动产吸引力增强，已有资金布局迹象，如央国企高溢价在一线核心拿地，香港楼价指数连升6周 [18] 置业逻辑建议 - 城市选择：优先一线、强二线及人口流入、产业强的城市，避开人口流出、产业弱的三四线城市，除非自住 [20] - 产品选择：刚需选核心区小户型并关注政策优惠；改善族重点选“好房子”；投资者应聚焦核心地段优质资产并长期持有 [20] - 时机把握：当前市场处于底部调整期，对有真实需求者是窗口期，但应量力而行，避免盲目加杠杆，自住+投资需求可考虑购入核心资产以实现长期保值增值 [20]

行业投资评级 - 强于大市 (维持) [1] 报告核心观点 - 中央经济工作会议定调着力稳定房地产市场 政策将围绕控增量 去库存 优供给展开 存量房收储有望加快推进 [3] - 加快构建房地产发展新模式 有序推动“好房子”建设 深化住房公积金制度改革 是中期重要趋势 [3][6] - 短期供需两端政策将持续发力以稳定市场 包括推进存量房收储 下调房贷利率 松绑住宅限制政策等 [6] - 库存结构优 拿地及产品力强的房企将持续受益于“好房子”建设趋势 [5][6] 行业现状与政策分析 - 全国商品房待售面积自2025年3月以来连续8个月下滑 但10月绝对规模仍高达7.6亿平米 存量库存高企 [6] - 居民预期较弱是楼市修复的主要堵点 收购存量商品房用于保障性住房是库存去化的有效举措 [6] - 深化住房公积金制度改革是会议新增表述 地方试点涉及优化“商转公”贷款 提取公积金支付首付款 支持购买保障性住房等 旨在提高公积金使用效率和灵活性 [6] 投资建议与关注标的 - 建议关注受益于“好房子”建设 库存结构优 拿地及产品力强的房企 [5] - 报告提及的标的包括：华润置地 建发国际集团 滨江集团 中国海外发展 绿城中国 招商蛇口 保利发展 越秀地产 [5]

财政政策 - 财政政策基调为“更加积极”，为2008年以来连续18年扩张[4] - 截至2024年末，中国政府全口径债务总额为92.6万亿元，负债率为68.7%，显著低于G20国家118.2%的平均水平[4] - 2025年财政赤字率安排为4%左右，而美国1980-2024年45年均值为3.8%，日本同期均值为4.2%[6] - “十四五”期间，全国一般公共预算安排教育支出20.5万亿元，社保就业支出19.6万亿元，卫生健康支出10.6万亿元，住房保障支出4万亿元[7] 货币政策 - 货币政策保持“适度宽松”，降准降息仍有空间[8] - 美联储2025年累计降息3次共75个基点，为国内政策打开空间[8] - 2025年11月CPI同比上涨0.7%，PPI同比下降2.2%，物价回升动能待加强[8] - 2025年三季度末，支持金融“五篇大文章”的结构性货币政策工具余额为3.9万亿元[9] 内需与消费 - 2013-2024年，内需对中国经济增长的平均贡献率达93.1%，其中最终消费支出平均贡献率为55%[10] - 2025年前三季度，最终消费支出对经济增长贡献率为53.5%，拉动GDP增长2.8个百分点[11] - 2024年中国居民消费占GDP比重为39.9%，显著低于全球56%的平均水平及高收入国家59%的水平[11] - 2025年前三季度，资本形成对经济增长累计贡献率为17.5%，拉动GDP增长0.9个百分点[12] 投资与市场 - 会议提出明年将“适当增加中央预算内投资规模”，高于2025年的7350亿元[12] - 2025年1-11月，全国省际贸易销售额占全国销售收入比重达41.1%，同比提高0.8个百分点[13] - 2025年1-10月，生物基化学纤维制造行业利润同比增长61.2%，石墨及碳素制品制造行业利润同比增长77.7%[14] 房地产 - 截至2025年10月，全国房地产库存总量约为56亿平方米[18] - 截至2025年10月11日，全国商品房项目“白名单”累计审批贷款规模已超7万亿元[18] - 2025年1-10月，全国现售商品房占比已提升至35%，较2024年同期增长5个百分点[19]