行业政策定调 - 四中全会公报明确提出“推动房地产高质量发展”，为“十五五”期间行业发展定调 [2] - 政策框架从规模扩张转向聚焦提升品质与内涵，标志着行业进入新阶段 [2] - 政策组合拳包括严控增量、优化存量、建设“好房子”、支持房企融资及提速城市更新，旨在解决当前市场矛盾并勾勒新发展模式路径 [2] “十四五”期间行业成就 - 全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，存量住房市场扩大，15个省份二手住宅交易量超过新房 [3] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [3] - 建设筹集各类保障性住房和安置住房超过1100万套（间），惠及3000多万群众 [3] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有效维护购房者权益并稳定市场预期 [3] 新发展模式构建进展 - 推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，并从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五方面提升住房品质 [4] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元，有力有序推进现房销售以防范交付风险 [4] - 深化房地产业改革，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，完善住房供应体系 [4] “十五五”发展方向 - 高质量发展成为第一要务，房地产表述被放在“加大保障和改善民生力度”中，与经济增长动力相关 [5] - 住房发展潜力在于未在城市扎根的年轻人、新市民、外来人口以及存量住房更新换代需求 [5] - 政策将坚持“房住不炒”原则，完善“保障+市场”住房供应体系，人口持续流入地区将获得更多土地、金融资源保障 [8] 高质量发展内涵 - 高质量发展需把握市场回稳中的“堵点”问题，如二手房挂牌增多、房屋置换链条不顺畅，目标应为“经济合理、品质提升” [6] - 高质量发展意味着房子建造品质、行业管理及产品供给体系均需高质量，需推进“人房地钱”要素联动并采取“先租后买、保障+市场”管理新模式 [6] - 政策从“短期救市”向“长期筑基”深度过渡，将重构行业发展逻辑与城市价值体系 [6][7] 未来工作抓手 - 住房和城乡建设部将以城市更新、完善住房保障、好房子建设为抓手，构建高质量发展新格局 [8] - 城市更新有望成为稳投资、促消费的重要支点，城中村改造有利于释放增量购房需求并为新发展模式提供动能 [8] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度，包括实行项目开发公司制、建立城市房地产融资协调机制，以形成供应体系健全、监管制度规范的新格局 [8]

“十五五”时期民生政策导向 - 党的二十届四中全会提出“十五五”时期经济社会发展主要目标，核心是“人民生活品质不断提高”，并针对就业、收入分配、教育、社会保障、房地产、卫生健康、人口等领域提出具体要求[1] - 加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，解决好人民群众急难愁盼问题，畅通社会流动渠道，提高人民生活品质[2] - 坚持尽力而为、量力而行，加强和改善民生的重要性体现在经济高质量发展、产业兴、科技强、就业实，为人民增收提供充分保障[2] 基本公共服务扩围与“一老一小”侧重 - “十五五”时期基本公共服务将在原有清单基础上进一步向“一老一小”侧重，如在托育服务、老年照料等方面拓展，并在有条件的地区优化质量和提升标准[3] - 社会加速老龄化，很多城市已进入深度老龄化，需在养老机构增设护理床位以支持失能老人和患病老人[3] - 生育率持续走低，国家鼓励生育的前提是让大家愿意生、敢生，因此打造生育友好型社区，让居民就近获得托育服务非常重要[3] 房地产行业定位与发展方向 - 推动房地产高质量发展被放在保障民生方面，强调住房要回归其功能定位与价值本位，更加满足人民群众对“好房子”的需求[5] - 要求房企转变发展理念，行业加快转型升级，对推动房地产行业去库存、调结构和提质量具有重要意义[6] - 住房问题不仅是产业和经济问题，更是“居者有其屋”的民生保障和公共服务问题[5] 畅通社会流动渠道与就业公平 - 破除妨碍劳动力、人才流动的体制和政策弊端，消除影响平等就业的不合理限制和就业歧视，使人人都有通过勤奋劳动实现自身发展的机会[6] - 提供灵活有效和有针对性的职业素质培训，使人们有机会换个赛道重新再来，并破除性别、学历、年龄等职场歧视[7] - 社会最低工资标准和基本公共服务保障需更加到位，探索全民基本收入等制度设想，使面临技术性失业的人们免去后顾之忧[7] 基本公共服务均等化与户籍改革 - 稳步推进基本公共服务均等化，重点和难点是在财政过紧日子的情况下如何不缩水、不减量，保质保量完成供给[8] - 推动基本公共服务由常住地提供，使农业转移人口享有同迁入地户籍人口同等权利，核心是实现“居者有其户”和“租购同权”[9] - 公共服务从户籍人口走向常住人口标准需进行全方位改革，涉及教育、医疗和社会保障方面的事业单位需按常住人口进行基数重估，确保人员编制到位[9]

十五五规划定位与宏观环境 - 十五五时期定位为基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键阶段，承载完成三中全会部署的300多项改革任务（2029年）[2] - 外部环境判断偏谨慎，面临深刻复杂变化、不确定难预料因素增多，但内部优势突出，经济基础稳、韧性强、长期向好趋势不变[2] - 为实现2035年远景目标（人均国内生产总值较2020年翻一番），2026-2035年GDP年均增速不应低于4.4%，隐含十五五期间增速要求约4.7%[2] 主要目标与战略重点 - 主要目标表述精简，高质量发展需取得显著成效，科技自立自强水平和国家安全屏障首次单列为主要目标，重要性提升[2] - 建设现代化产业体系任务排序提升至首位，制造业比重被强调，产业目标新增航天强国、交通强国[2] - 科技创新突出原始创新和关键核心技术攻关，与新质生产力紧密结合[3] 政策与市场方向 - 扩大内需强调供需双向互动，以新需求引领新供给、新供给创造新需求[3] - 对外开放在重点任务中排序从十四五第九位大幅提升至第五位，内涵升级为稳步扩大制度型开放[3] - 房地产发展落在民生栏目，强调推动高质量发展，旧改、保障房及好房子或是重点方向[3] - 短期政策强调坚决实现全年经济社会发展目标，宏观政策将持续发力，年内仍有降准降息空间[3]

经济目标与战略方向 - “十五五”规划是基本实现社会主义现代化承前启后的关键五年[3] - 未来5年设定7大经济社会发展目标包括高质量发展与科技自立自强等[4] - 2035年长期目标为人均国内生产总值达到中等发达国家水平[8] - 经济总量在2025年有望达到140万亿元人民币[7] 科技创新与产业发展 - 2024年全社会研发投入超3.6万亿元人民币投入强度接近经合组织平均水平[9] - 2024年基于专利合作条约的专利申请数量达7万件比美国多30%比日本多45%[9] - 2024年“三新”经济增加值占GDP比重达18%规上高技术制造业增加值较“十三五”末增长42%[10] - 2025年前三季度高技术产业增加值同比增9.6%快于工业企业3.4个百分点[10] - 研发人员总量自1991年增长10倍多2013年起稳居世界第一[11] - 每年培养STEM专业毕业生超500万人[11] - 截至2025年6月底5G基站总数达455万个千兆宽带用户达2.26亿户算力规模全球第二[11] - 人工智能专利数量占全球总量的60%[11] 内需与消费投资 - 1978-2024年内需对经济贡献率均值达95.3%[12] - 2025年前三季度最终消费支出对经济增长贡献率为53.5%拉动GDP增长2.8个百分点[13] - 2024年中国居民消费占GDP比重为39.9%显著低于全球均值56%和高收入国家59%[13] - 2020-2024年居民服务性消费支出年均增长9.6%2025年前三季度服务消费占人均消费支出比重达46.8%[14] - 过去四年资本形成对经济增长的平均贡献率达30.2%[15] 城镇化与市场建设 - 城镇化率从1978年起步至2024年达67%当前处于稳定发展期[18] - “十四五”期间改造城镇老旧小区24万多个惠及1.1亿人[18]

文章核心观点 - 二十届四中全会公报首次直接提出“房地产高质量发展”，标志着房地产行业定位发生深刻转变，从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与消费、投资、区域布局等国家战略协同联动的关键环节 [2][3][4] - 房地产高质量发展是一个多维度、系统性概念，其核心抓手是构建房地产发展新模式，最终目标是让人民群众住上安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [5][6][8] - 未来行业政策调整将呈现三大核心变化：全面推进高质量发展模式、城乡与区域协同发展格局加速形成、民生属性与市场功能的平衡机制更加完善 [11][12][13][14][15] 房地产定位的转变 - 与以往历届四中全会将房地产隐含于宏观经济论述或侧重于法治保障相比，二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，作为扎实推进共同富裕的重要抓手 [3][4] - 行业定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节 [4] 房地产发展新模式的内涵 - 新模式旨在形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [6] - 内涵包括四大方面：完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [6][7] - 要素联动机制的核心是以人定房，以房定地、以房定钱，从源头上促进市场供需平衡 [7] - 融资制度将推广“保交房”工作中形成的办法，即一个项目确定一家主办银行，保证项目公司的合理融资需求 [7] “好房子”的建设重点 - 建设“好房子”是高质量发展的落脚点，重点涵盖五个方面：好的标准、好的设计、好的材料、好的建造、好的运维 [8][9][10] - 全文强制的《住宅项目规范》已于5月1日正式实施，包含14项提升，例如层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上楼栋加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝 [9] - 通过操作手册涵盖16类、262项要点，作为“好房子”建造过程中要遵守的准则 [10] 未来政策调整的三大核心变化 - **变化一：全面推进高质量发展模式**：供给端从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”，需求端以“人口高质量发展”为牵引优化产品设计，运营端强化“全生命周期管理” [12] - **变化二：城乡与区域协同发展格局加速形成**：核心城市群、都市圈成为高质量发展核心载体，城乡融合推动房地产资源向县域、乡镇延伸，发展乡村旅居、康养地产等特色产品 [13] - **变化三：民生属性与市场功能的平衡机制更加完善**：政策锚定“民生保障”核心，未来市场将强化“民生为本、市场为辅”的平衡，遏制投机并支持合理改善型需求 [14][15] 推动房地产高质量发展的意义 - 对经济而言，能为经济增长注入新的、可持续的动力 [17] - 对社会民生而言，是扎实推进全体人民共同富裕的必然要求，能有效提升人民生活品质 [17] - 对房地产行业而言，是实现健康可持续发展的根本出路，推动行业从规模扩张转向质量提升 [17]

中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议，于2025年10月20日至23日在北京举行。全会听取和讨论了习近平受中央政治局委 托所作的工作报告，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》。二十届四中全会公报与房地 产相关的主要内容如下： 全会提出了"十五五"时期经济社会发展的主要目标：高质量发展取得显著成效，科技自立自强水平大幅提高，进一步全面深化改革 取得新突破，社会文明程度明显提升，人民生活品质不断提高，美丽中国建设取得新的重大进展，国家安全屏障更加巩固。在此基 础上再奋斗五年，到二〇三五年实现我国经济实力、科技实力、国防实力、综合国力和国际影响力大幅跃升，人均国内生产总值达 到中等发达国家水平，人民生活更加幸福美好，基本实现社会主义现代化。 全会提出，建设强大国内市场，加快构建新发展格局。坚持扩大内需这个战略基点，坚持惠民生和促消费、投资于物和投资于人紧 密结合，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，促进消费和投资、供给和需求良性互动，增强国内大循环内生动力和可靠 性。要大力提振消费，扩大有效投资，坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点。 全会提出，优化区域经济布局，促进区 ...

二十届四中全会政策导向 - 全会提出推动房地产高质量发展 旨在适应房地产市场供求关系的重大变化 并着眼于破解行业发展难题和防范风险 [1] - 政策目标包括促进房地产市场平稳健康发展 是加强普惠性民生建设的重要举措之一 [1] 地方政府土地管理动态 - 重庆市合川区计划以总价11.75亿元回购13宗存量闲置地块 总面积达705亩 [2] - 回购地块最早于2019年6月至2020年12月间由地方国企及平台公司摘牌 因未开发而被纳入回购清单 [2] - 此举旨在将闲置土地转化为流动性资产 帮助相关企业卸下历史包袱并投入新增长领域 [2] 物业服务公司资本运作 - 金科智慧服务集团H股于10月23日上午9时13分起在香港联交所暂停买卖 [3] - 停牌原因为公司需根据香港公司收购及合并守则刊发一份载有内幕消息的公告 [3] 房地产企业债务纠纷进展 - 正荣地产涉及4.67亿元贷款的未决诉讼已达成调解 双方撤回上诉 [4] - 民生银行长沙分行同意将贷款本金4.67亿元对应的全部未结清利息 罚息及调整后利息延期至2028年6月21日支付 [4] - 调解有助于正荣地产在销售额下滑和重组无重大进展背景下稳定经营 缓解市场对其偿债能力的担忧 [4] 房企融资市场情况 - 保利置业启动发行不超过10亿元公司债券 债券分为两个品种 [5] - 品种一"25保置07"期限5年 票面利率区间为2.20%至2.80% 品种二"25保置08"期限7年 票面利率区间为2.60%至3.30% [5] - 本期债券未设置增信措施 发行人主体信用等级及债券信用等级均为AAA [5] - 发债可补充公司现金流 缓解存货去化压力与短期偿债压力 低利率区间定价印证其融资优势 [5]

核心观点 - 报告核心观点聚焦于“十五五”规划的政策布局，强调“识变应变求变”的基调，以应对外部不确定性（如美国中期选举、地缘冲突等）[2] - 长期意义在于明确经济转型路径，强化“超大规模市场、完整产业体系、丰富人才资源”优势，推动反内卷、区域协调、科技自立等方向[2] - 短期主题机会关注AI、机器人、半导体等产业政策共振领域，以及强国经济、海洋经济等政策细化方向[2] 政策环境与基调 - 外部环境面临“风高浪急甚至惊涛骇浪”的重大考验，政策制定以“底线思维、极限思维”为基础，呼应2022年二十大和2023年国家安全委员会讲话[2] - “积极识变应变求变”是十五五（2026-2030年）的核心基调，应对全球右翼崛起、关税冲突等不确定性[2] 科技与产业布局 - 科技自立自强水平大幅提高，首次提出“全面增强自主创新能力，抢占科技发展制高点，不断催生新质生产力”[2] - 现代化产业体系与二十大目标一脉相承，强调制造强国、航天强国、交通强国等，并明确未来制造、信息、材料、能源、空间、健康六大方向[2] - 产业政策共振方向集中于AI、机器人、半导体，科技成长板块短期性价比调整到位，25Q4或迎反弹行情[2] 对外开放与循环体系 - 扩大高水平对外开放部分大幅提前，强调维护多边贸易体制、拓展国际循环，与世界各国共享机遇[2] - 构建外循环需主动作为，提升全球治理话语权，引进来与走出去并重[2] 区域发展与内需市场 - 区域发展承接“反内卷”政策，通过区域协调战略、新型城镇化等优化生产力布局，突出“优势互补”[2] - 强大国内市场聚焦收入分配制度，完善劳动薪酬分配，以新需求引领新供给[2] - 明确“保持制造业合理比重”，为反内卷政策提供基础[2] 国防与其他重点领域 - 国防部分强调“边斗争、边备战、边建设”，加快机械化信息化智能化融合及先进战斗力建设[2] - 其他关注点包括房地产高质量发展、破除全国统一大市场卡点、文化产业顺应信息技术潮流等[2] 短期政策与市场机会 - 四季度宏观政策持续发力，重点化解地方政府债务风险及加大欠薪整治力度[2] - 短期主题窗口关注强国经济、海洋经济，消费服务刺激政策可能推动修复[2] - A股反内卷、都市圈、消费服务、走出去等方向保持政策主题弹性[2]

民生保障与共同富裕 - 加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕 [1] - 加强普惠性、基础性、兜底性民生建设，解决人民群众急难愁盼问题 [1] - 畅通社会流动渠道，提高人民生活品质 [1] 就业与收入分配 - 促进高质量充分就业 [1] - 完善收入分配制度 [1] 教育与社会保障 - 办好人民满意的教育 [1] - 健全社会保障体系 [1] 房地产与健康中国 - 推动房地产高质量发展 [1] - 加快建设健康中国 [1] 人口与公共服务 - 促进人口高质量发展 [1] - 稳步推进基本公共服务均等化 [1]

民生保障与改善 - 加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕 [1] - 坚持尽力而为、量力而行，加强普惠性、基础性、兜底性民生建设 [1] - 解决好人民群众急难愁盼问题，畅通社会流动渠道，提高人民生活品质 [1] 就业与收入分配 - 促进高质量充分就业 [1] - 完善收入分配制度 [1] 社会事业与公共服务 - 办好人民满意的教育 [1] - 健全社会保障体系 [1] - 推动房地产高质量发展 [1] - 加快建设健康中国，促进人口高质量发展 [1] - 稳步推进基本公共服务均等化 [1]