城镇化发展阶段 - 中国城镇化率当前为67%，对比发达国家80%以上水平，正从快速增长期转向稳定发展期，土地城镇化进入存量提质增效阶段 [1][2] - 人口城镇化仍受户籍制度改革和农村人口结构变化影响，若制度松绑可能维持增速，类似日本90年代出现的第二波城市化加速现象 [2] 区域差异化策略 - 人口流入城市需盘活闲置工业用地和商服用地转为居住用地，缓解住房压力，必要时将农用地转为城市建设用地 [2] - 人口流出地区需推进建设用地减量，闲置住宅和产业用地可复耕为农业或生态用地，公共服务采取集中供应模式 [3] - 农村地区通过集体经营性建设用地和宅基地减量产生指标，全国范围内优化配置至人口增长城市 [3] 制度改革方向 - 户籍改革需以实际居住年限和社保缴纳为核心落户标准，降低教育权重，取消名额限制，推动都市圈内城市互认 [5] - 土地制度需加快集体经营性建设用地入市和宅基地改革，强化农民进城后农村权益保留政策的宣传 [5] 都市圈发展路径 - 中心城市与周边中小城市形成产业、居住、公共服务高度一体化的都市圈，例如外围城市承载居住功能，中心城市聚焦研发设计 [6] - 广州、深圳等中心城市人口持续增长，技术进步和管理改善可突破承载力"天花板"，东京都市圈案例显示人口达3800万仍增长 [6][7] 城市功能分工 - 大城市群中心城市聚焦现代服务业和科技创新，郊区布局先进制造业，中小城市承载制造业及居住功能 [9] - 偏远县城服务区域农业和生态，边境县城承担国防功能，农村地区发展规模化农业、旅游业及新能源产业 [9] 城市更新与消费 - 存量时代需通过老旧小区改造、适老化设施升级、老街区业态更新匹配服务业占比提升趋势 [11] - 大城市可发展会展、演艺等高人口密度依赖的服务业，中小城市通过交通融入都市圈消费网络 [12] 宜居城市建设 - 提升教育、医疗、养老等公共服务质量，改善生态环境，增加餐饮、文化等生活性服务业供给多样性 [13] - 多元化服务如多语言支持可增强国际人才吸引力，高质量生活环境为服务业发展创造条件 [13][14]

规划背景与时间进度 - 2025年4月30日，习近平总书记主持召开十五五座谈会，十五五规划研究成资本市场下半年政策研究重点[2][9] - 2024 - 2025年国家发改委面向社会征集两批研究课题，启动编制规划基本思路和纲要[10] 三条思路洞悉十五五 - 战略资源管理将更严格，自然资源部明确提出研究稀土、锂矿等战略性矿产资源保障[2][20] - 海洋经济发展政策倾斜，涉及海上风电、生物医药等产业，多部门开展相关规划编制[2][63] - 城市更新政策受关注，提出建立健全可持续模式和投融资机制，2025年相关政策持续推出[2][32][36] 增量政策思考 - 创新驱动关注未来产业细分培育和独角兽企业生态政策[24][26] - 国内消费刺激注重劳动薪酬分配，关注医疗、文旅领域资源配置[29][30] - 市场经济体制改革聚焦投融资协调和并购高质量发展[32][33] 其他关注领域 - 国内总量政策关注国家宏观资产负债表建立和逆周期调节机制[37][38] - 国际领域课题关注各国经贸投资政策对国际产业分工格局的影响[40][41] - 人口高质量发展受重视，涉及养老、教育等资源布局政策研究[42] - 绿色发展关注国际碳排放规则变化对我国的影响[45] - 新兴产业政策储备和海洋经济政策布局受关注[46][48]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 7月16日北证A股成交金额缩量，北证50指数和北证专精特新指数上涨，个股涨跌分化 当日热门主题聚焦政策与事件驱动型机会，后市结构性行情或延续，建议关注业绩增长明确、估值合理的专精特新企业 [3][5] 根据相关目录分别进行总结 行情复盘 板块行情复盘 - 7月16日北证A股成交金额达198.8亿元，较上一交易日下降33.2亿元 北证50指数收盘价为1415.9，上涨0.3%，PE TTM为67.20倍 北证专精特新指数收盘价为2419.4，上涨0.4% [3][12] 个股涨跌复盘 - 当日北交所268家公司中121家上涨，9家平盘，138家下跌 涨幅前五的个股为广道数字（29.9%）、云创数据（20.1%）、基康仪器（13.7%）、春光药装（10.1%）、田野股份（7.0%）；跌幅前五的个股为国义招标（ - 10.1%）、天润科技（ - 6.0%）、科润智控（ - 5.0%）、中纺标（ - 4.9%）、则成电子（ - 4.6%） [3][24] 重要新闻 - 重庆支持整车企业在飞行汽车研发、自动驾驶训练等领域应用人工智能大模型 [4] - 阿联酋企业Autocraft与时的科技签署采购协议，拟采购350架E20 eVTOL，并携手推进其在中东及北非地区低空旅游、空中出行等多元场景的商业化落地 [4] 重点公司公告 - 科润智控终止向特定对象发行股票事项并撤回申请材料 [4][31] - 东和新材拟以现金形式收购鞍山富裕矿业销售有限公司51%股权，交易金额为25,530万元 [4][31] - 国源科技多位股东拟减持股份 [4][32] - 长虹能源控股股东四川长虹电子控股集团有限公司首次增持公司股份 [4][33] - 同心传动聘任张萌女士为公司证券事务代表，任职期限至第四届董事会任期届满之日止，自2025年7月15日起生效 [34]

宏观经济表现 - 上半年国内生产总值同比增长5.3%，国民经济运行总体平稳、稳中向好 [1] - 全国固定资产投资达24.9万亿元，同比增长2.8%，部分资金用于城市更新改造 [1] 城市更新项目进展 - 北京市西城区姚江胡同通过申请式退租改造，49户居民中37户搬迁，违建拆除后恢复四合院形态 [3][5] - 腾退房屋改造为人才公寓，吸引新居民入住并改善居住体验 [5] - 改造后胡同吸引商户入驻，商户参与社区治理维护，形成共生街区 [7][9] 商业与文化融合 - 西城区大吉巷商业街区开业当日客流突破20万人次，填补周边大型商业综合体空白 [11][13] - 项目通过空间优化挤出1.2万平方米公共绿地，文保区面积达3000平米 [13][15] - 商圈融合宣南文化元素，带动文商旅消费，商户营业首月表现"超预期" [15][17] 政策与投资支持 - 中办、国办印发文件将"保护传承城市历史文化"列为城市更新重点任务 [17] - 全国143座国家历史文化名城，6月已下达800亿元中央预算内投资用于城市更新专项 [17]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 6月70城新房、二手房房价环比跌幅均扩大，房价下跌城市数量均增加，二季度以来房价下行压力进一步加剧 [4] - 预计7月政治局会议表态更积极，带动板块7月中旬出现政策博弈行情机会，城市更新相关政策支持力度有望加大 [4] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具α属性，困境反转标的或具备更大估值修复弹性 [4] - 现阶段建议关注四条主线，包括基本面稳定的房企、“小而美”房企、经营或策略有变化的房企、受益于二手房市场修复的房地产经纪公司 [4] 报告具体内容总结 房价整体情况 - 6月70大中城市新房价格环比下降0.3%，环比降幅较5月扩大0.1个百分点；二手房价格环比下降0.6%，环比降幅较5月扩大0.1个百分点 [4] - 6月70城中新房房价环比下跌城市有56个，较5月增加3个，平均跌幅为0.38%，较5月扩大0.01个百分点；二手房房价环比下跌城市有69个，较5月增加2个，平均跌幅为0.62%，较5月扩大0.09个百分点 [4] 各线城市房价情况 一线城市 - 新房：6月环比下降0.3%，环比降幅较5月扩大0.1个百分点，仅上海环比正增长，北京、广州环比跌幅收窄，深圳环比跌幅扩大 [4] - 二手房：6月环比下降0.7%，环比降幅与5月持平，5、6月环比跌幅连续两个月大于二、三线城市，深圳、上海环比跌幅与5月持平，广州环比跌幅收窄，北京环比跌幅扩大 [4] 二线城市 - 新房：6月环比下降0.2%，环比降幅与5月持平，仅26%的城市环比持平或上涨 [4] - 二手房：6月环比下降0.6%，环比降幅较5月扩大0.1个百分点，除西宁外其余城市环比均下跌 [4] 三线城市 - 新房：6月环比下降0.3%，环比跌幅与5月持平，湛江等部分城市环比上涨，其余环比下跌 [4] - 二手房：6月环比下降0.6%，环比跌幅较5月扩大0.1个百分点，所有城市环比均下跌 [4] 不同产品类型房价情况 - 6月刚需刚改产品新房房价环比跌幅扩大，改善型产品新房房价环比跌幅持平；各类产品二手房房价环比跌幅相同，且跌幅均较上月扩大0.1个百分点 [4] 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定的房企如滨江集团等；“小而美”房企如保利置业集团等；经营或策略有变化的房企如新城控股等；受益于二手房市场修复的房地产经纪公司如贝壳 - W等 [4]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [6] 报告的核心观点 - 市场部分观点过于担忧地产下行对建材板块估值的压制，且对城市更新带来需求释放力度认识不够，投资者对地产端需求下滑越来越“脱敏”，更关注“止跌回稳”措施出台，城市更新政治站位提升或蕴藏更大需求潜力，建议关注涂料龙头三棵树 [4] - 地产端建材需求继续承压，但对投资者心理预期冲击逐渐弱化，城市更新政治站位不断提升，对建材需求拉动有望增加，关注逐步走出困难时期、经营逐步改善的细分龙头 [9] 目录总结 地产端建材需求情况 - 2025年上半年我国房屋新开工面积3.0亿平方米，同比下降20.0%；房屋竣工面积2.3亿平方米，同比下降14.8%，地产市场及相关数据持续探底，但资本市场对地产链整体需求预期一直偏低，投资者对需求持续下滑逐渐“脱敏”，且会对后续刺激政策抱有期待，促使市场加快企稳 [9] 城市更新情况 - 2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，指出要建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新；2025年7月中央城市工作会议再次明确以推进城市更新为重要抓手，优化城市空间结构，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，城市更新工作持续推进将对部分建材品种需求产生拉动，如管材、涂料、防水等 [9] 细分龙头情况 - 涂料龙头企业三棵树发布2025年半年度业绩预增公告，实现扣非归母净利润2.3 - 3.1亿元，同比增加190.0% - 290.9%，未来若有推动房地产市场止跌回稳措施出台以及城市更新带来需求潜力释放，经营改善的公司有望“好上加好” [9]

城市工作会议核心精神 - 习近平总书记重要讲话为新时代城市工作提供根本遵循 明确城市发展为了谁 依靠谁以及建设什么样的城市 怎样建设城市等重大理论和实践问题 [1][3] - 会议总结新时代城市发展成就 分析当前形势 明确总体要求 重要原则和重点任务 [1] - 各地干部群众表示将统一思想行动 推动城市高质量发展 建设现代化人民城市 走中国特色城市现代化新路子 [1] 城市发展转型方向 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主 [2] - 北京将坚持以总体规划为引领 转变发展方式 注重集约高效 推进老城保护 城市更新和老旧小区整治 [1] - 淮南市将加快采煤沉陷区修复 推进城市绿环绿道建设 抓好国土空间规划和城市设计 [2] - 威海市将更新供水供热燃气等老旧管线 推进城市安全生命线工程 提升城市韧性 [2] 重点任务部署 - 会议部署城市工作7个方面重点任务 "七个着力"提供清晰思想指引和行动指南 [3] - 自然资源部将推动城市低效土地再开发 支持各地探索盘活存量土地政策措施 [3] - 住建部将坚持人民城市理念 一手抓城市更新 一手抓城市治理 提升治理现代化水平 [3] - 抚州市临川区将以生态环境治理为抓手 治理山体修复 企业排污和环境污染 [3]

核心观点 - 6月美国CPI数据显示关税下商品涨价幅度和广度增加，但暂不妨碍9月降息，美债收益率和美元指数短期或反弹，美股三季度有震荡或回落风险，四季度降息后上行可能更顺畅 [1][2] - 2025年中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质，对A股中市政基建、绿色环保等细分产业链构成中长期利好，房地产行业将加速转型 [8][9] - ESG筛选策略（沪深300）和ESG舆情整合策略（沪深300）本周均有超额收益 [12][13] - 近期多支转债处于强赎进度中，建议关注强赎早期机会与进度加快后的相关风险，关注特定特征标的 [1][16] - 茶百道受益于行业景气和产品力重塑，2025年有望业绩反转，下沉市场和海外开店空间广阔 [20][22] - 佳先股份控股子公司英特美扩产增资，聚焦电子材料国产替代，公司多个项目陆续投产，业绩有望触底反弹 [24][25] - 我国城镇化转向稳定发展期，房地产发展新模式和城改助力建设宜居城市，行业估值或迎来整体修复 [1][28] - 科创成长层正式落地，为国家科技自立自强战略和券商投行业务提供制度支撑，证券板块景气度有望上行 [1][32] 宏观 - 6月美国CPI同比加速至2.7%，核心2.9%，符合预期，季调环比虽加速但涨幅未明显反映关税冲击，三季度通胀温和走高但不改“暂时性”特点，若特朗普8月初不再永久加码关税，9月仍有理由降息 [2] - 关税下CPI整体增速温和的原因包括数据统计滞后、“抢进口”形成库存和价格传导缓慢、企业承担部分涨价、服务价格和居住成本增速放缓对冲等 [3] - 物价温和上涨证据增加，6月商品细分项价格上涨明显，关税收入大幅增加，高频物价显示未来CPI上行幅度可控但确定性较高 [4] - 商品通胀上行幅度和广度6月增加，通胀回升支持美元指数和美债收益率短期反弹，美股震荡，三季度面临震荡或回落风险，四季度降息后上行可能更顺畅 [5][6] 策略 - 2025年中央城市工作会议总结城市发展成就，判断城镇化进入稳定发展期，部署7个方面重点任务，明确城市发展从增量扩张转向存量提质 [8] - 会议对A股市场相关细分产业链构成中长期利好，城市更新相关行业业绩有望改善，当前相关行业PB估值处于历史中低水平，投资价值较高 [9][10] - 2025年上半年中国房地产市场深度调整，供需两端疲软，长期看行业将加速转型，具备核心能力的房企将获优势，中小房企面临出清压力 [10] ESG - ESG筛选策略（沪深300）本周截止7月11日上涨1.49%，相对于沪深300超额收益为0.67%，最新一个月总回报为4%，相对总回报为1% [12] - ESG舆情整合策略（沪深300）本周截止7月11日上涨1.34%，相对于基准沪深300超额收益为0.52%，最新一个月总回报为6%，相对总回报为3% [13] 固收 - 转债主流退出方式包括赎回和转股，2022 - 2024年间强赎和转股退出比例下降，到期赎回比例上升，2025年权益市场震荡走牛，转债强赎转股规模显著回升 [16] - 强赎条款博弈机会在牛市阶段增加，当前强赎转债数量抬升，特征包括行业集中在先进制造业、“老龄化”、中低评级、小规模等 [17] - 判断转债强赎概率可考虑发行人促转股意愿、评级、正股市值期限和余额等因素，关注特定特征标的 [17][18] 房地产 - 我国城镇化已转向稳定发展期，2024年城镇化率达到67%，城市发展转向存量提质增效阶段 [1][28] - 房地产发展新模式有望通过要素联动新机制、优化住房供应体系、强化全过程监管实现，城改有助于建设宜居城市，释放住房需求 [29] - 行业估值或迎来整体修复，头部房企或凭借优势实现运营改善和估值修复 [1][30] 非银 - 科创成长层设立精准定位未盈利硬科技企业，填补制度关键空白，为企业提供发展缓冲期 [32] - 《指引》创新“新老划断”退出机制，平衡改革力度与市场稳定，构建多层次风险防控体系，筑牢投资者保护底线 [33] - 基于征求意见稿做出修改，明确相关指标计算口径，证券板块景气度有望上行 [33][34] 公司研究 茶百道 - 茶百道是头部中价现制茶饮品牌，高线城市门店占比较高，受益于行业景气和外卖平台补贴，下半年需求有望维持良好态势 [20] - 中期看，公司通过产品创新建立核心竞争壁垒，形成完善产品矩阵，提升供应链能力，同时下沉和海外双轮驱动门店网络扩张 [21] 佳先股份 - 控股子公司英特美拟投资建设年产1000吨电子材料中间体项目并新增注册资本2500万元，聚焦电子材料国产替代 [24] - 公司多个项目陆续建成投产，一季度业绩阶段性承压，产品行业处于周期性底部，业绩有望触底反弹 [25]

2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。这是最高规格的城市工作会议，历史上也就开 过四次，这一次算是第五次。改革开放前开过两次，分别是在1962年和1963年，第三次是在1978年，上 一次是在2015年，也就是10年前。 棚改不重启 "加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造" 在这次会议召开前，市场上传出来一个小作文，核心内容是，棚改将重启，股市很兴奋，反应很热烈。 很多人对棚改重启都有很高的期待，希望能借助棚改的力量把房价往上带一带。但这次会议的表述 是"稳步推进城中村和危旧房改造"，大家所期待的棚改2.0的梦已碎，重启的可能性也并不大，城中村 和危旧房改造的进程也不会像一些人设想的那么激进。 先看2015年的会议表述"深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改 造，加快老旧小区改造。力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造"，目标任务很明 确，很紧迫，工作时间线也很清楚，剩下的就是干，棚改就在全国火热开推，棚改货币化催生了三四线 城市的火热行情，带动了全国楼市持续了5/6年的繁荣。 10年前跟10年后，虽弹指一挥间，但这10年的变化 ...

项目概况 - 远洋建管中标济南宾馆地块城市更新项目，提供全过程代管代销服务，包括前期手续办理、规划设计、工程管理、营销管理等[1] - 项目位于济南市中区大观园街道，占地41亩，总建筑面积8.7万平方米，规划建设酒店、商业、办公、高端商住公寓等复合业态[3] - 项目保留老建筑的同时新建高端商业区域，推动业态升级与空间重构，打造历史与现代融合的活力街区[3] 项目特色 - 济南宾馆前身为1909年建成的"津浦铁路宾馆"，是济南首家西式高级宾馆和开埠史重要见证[5] - 项目秉持"保护为主、修旧如旧、建新如旧"改造策略，保留传统建筑肌理与空间形态，融入商埠元素[5] - 项目旨在打造商埠文化展示窗口，实现新旧建筑的协调统一[5] 公司优势 - 远洋在城市更新领域深耕超过25年，以尊重城市肌理、传承历史文脉的专业能力见长[7] - 公司成功打造成都远洋太古里、杭州乐堤港、武汉远洋里等融合古今风韵的城市地标项目[7] - 在济南已成功打造十余个项目，优异的市场表现和产品力深受委托方信任[7] 业务发展 - 远洋代建业务持续提速发展，在中指研究院"2025年上半年中国房地产代建企业排行榜"中位列'代建新签规模榜'第8位、'政府代建新签规模排行榜'第11位[7] - 中央城市工作会议明确推进城市更新将成为城市工作重要抓手[7]