中央经济工作会议部署2026年经济工作重点 - 会议于12月10日至11日举行，系统部署2026年经济工作重点任务 [1] 人工智能产业发展 - 会议明确提出深化拓展“人工智能+”，完善人工智能治理 [1] - 人工智能作为新一轮科技革命的引领，其巨大潜力在于与千行百业深度融合以及从应用域反作用于物理域的迭代演进效应 [1] - “人工智能+”行动旨在促使人工智能在各关键领域实现更广范围、更深层次、更高水平的融合应用，真正成为新质生产力的核心驱动 [1] - 以“人工智能+”为代表的新兴产业，将演变为一场驱动整个经济社会形态变革的通用技术革命 [2] - 变革将沿着三条路径展开：技术基座的国产化与普惠化、应用场景的深度融合与实体化，以及产业生态的价值重构与全球化竞争 [2] - 对于投资者和企业而言，真正的机遇在于识别并投资于那些能够将人工智能深度融入业务内核，从而构建起长期竞争壁垒的“智能原生”企业 [2] - 国资央企正积极布局，建议央企把握AI发展“窗口期”，将其提升至战略规划高度，大力布局人工智能，全面推动数智化转型 [2] - 人工智能行业正处于政策、技术、需求“三维共振”阶段，“人工智能+”行动带来的顶层设计与资源支撑，有望进一步打开行业景气度空间 [2] 能源强国与绿色转型 - 会议提出制定能源强国建设规划纲要，加快新型能源体系建设，扩大绿电应用 [1][3] - 会议提出深入推进重点行业节能降碳改造，加强全国碳排放权交易市场建设 [3] - 会议系统部署了我国在当前阶段推动绿色低碳发展的重点工作，强化了能源强国的顶层设计 [3] - 新型能源体系建设需要与全国碳市场和重点改造协同推进，实现整体效能最大化 [3] - 能源强国建设离不开加快能源转型与保障能源安全的双轮驱动 [3] - 转型催生新的绿色产品供给，如节能玻璃、新型环保材料等，这为传统产业打开了新的成长空间 [4] - 绿色转型前期投入大、技术风险高，需要创造性的金融工具来分担风险和发现价值 [4] - 全国碳排放权交易市场的建设与完善，是在为“减排量”这一新资产进行定价、提供流通渠道 [4] - 企业界已展开行动，例如中钨高新将绿色发展理念贯穿于产品全生命周期，致力于打造绿色产业标杆 [4] 房地产市场发展 - 会议明确着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式 [1] - 具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设 [5] - 这锚定了“稳市场、化风险、促转型”三大目标，以“因城施策+存量盘活+制度改革+模式重构”为抓手，推动行业向“高质量、民生型”转型 [5] - 收购存量房转保障房等举措，既能加速去库存、优化供给结构，也能有助于缓解房企资金压力、稳定市场预期 [5] - 公积金改革与“好房子”建设，则着眼于长期，旨在提升居住品质与居民购房能力 [5] - 稳定房地产市场的根本出路在于加快构建新发展模式，核心是强化基础性制度建设，使住房供给真正匹配与激活合理需求 [5] - 会议有利于推动房地产行业高质量发展，通过一系列有效措施，坚定信心、应对挑战，为“十五五”开局之年的房地产市场筑牢稳预期、提质效的发展基础 [5]

中央经济工作会议政策方向 - 会议于12月10日至11日在北京举行，核心是积极稳妥化解重点领域风险 [1] 房地产行业政策 - 着力稳定房地产市场，实施因城施策以控制增量、消化库存、优化供给 [1] - 鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1] - 深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设 [1] - 加快构建房地产发展新模式 [1] 地方政府债务风险化解 - 积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债 [1] - 禁止违规新增隐性债务 [1] - 优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1]

中央经济工作会议房地产政策核心观点 - 会议总结2025年并部署2026年经济工作，房地产方面明确坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [1] 2026年房地产政策目标与方向 - “稳楼市”是2026年房地产核心政策目标，房地产作为最大内需之一，在扩大内需方面将继续发挥重要作用 [2] - 预计住房领域不合理限制性措施将得到优化调整，特别是北上深等城市的限购政策及商办市场限购政策有优化空间 [2] - 预计2026年促进投资的政策举措有望落位，稳定房地产开发投资对投资止跌回稳较为重要 [2] - 化解房地产风险仍是化解风险的首要任务，会议态度由“有效防范化解”转为“积极稳妥化解”，更为积极稳妥 [3] 去库存与存量策略 - 全国百城去库存周期已达27.4个月，为历史新高，其中一线城市17.1个月，二线城市22.6个月，三四线城市40.3个月 [4] - 新房待售面积达7.56亿平方米，比去年同期的7.30亿平方米增加，广义库存规模较大 [4] - 2026年政策重心重回去库存，将细化供给策略，如按行政区去化周期决定开工和供地 [4] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，一线城市需优化供给填补改善型需求缺口，三四线城市核心是去库存并严格控增量 [4][5] - 截至11月末，全国公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元，已发行专项债超2500亿元，占比约38%，预计2026年专项债在收储方面将继续发力 [2] 住房公积金制度改革 - 深化住房公积金制度改革被明确写入会议内容，是近年鲜有提及的重要领域 [6] - 2025年改革持续深化，公积金提取使用范围拓展，可用于支付购房首付、支持“既提又贷”，深圳等地允许提取用于支付契税 [6] - 当前住房公积金资金池状况良好，资金充裕，改革空间较大 [6] - 建议公积金政策与去库存结合，如在首付支持方面进一步发力，覆盖购房首付成本，并推进房贷利率补贴等工作 [6] - 预计后续将推进公积金贷款额度优化、异地办理流程简化，贷款额度或因城施策差异化调整，一线城市无房群体租房提取额度或进一步提升 [7] - 建议公积金使用可突破买房租房范畴，扩展至子女教育、大病医疗、老旧小区改造等领域 [7] 构建房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式需在稳楼市和去库存的基础上推进，若楼市不稳定则新模式推进将受阻 [8] - 新模式涵盖房地产开发、融资、销售等环节，涉及商品房与保障房等一系列内容，深圳个别地块进行现房销售是良好模式 [8] - 新模式将以双轨制为核心，通过保障和市场双轨实现市场健康发展，具体包括保租房、可售型保障房解决新市民居住问题，以及改善型“好房子”满足品质升级 [9] - 在供需政策上，将逐步扩大现房销售范围以杜绝烂尾风险，并通过收购存量房补充保障房供给 [10] - 行业下滑因旧模式难以为继而新模式未成形，稳定房地产必须加快构建新模式，需强化基础性制度建设并投资于人，保障就业、生育、养育、教育等 [10] 城市更新与金融支持 - 城市更新由“大力实施”转为“高质量推进”，进入新发展阶段，将与消除安全隐患、稳楼市等工作结合 [3] - 预计2026年城市更新的金融、土地等支持政策将有实质性落地，包括创新金融产品、提升用地政策灵活性、提高审批效率等 [3] - 可通过将城市更新与存量房收购结合，改造闲置房源转化为保障房或租赁住房，引入社会资本参与运营，形成资金有序循环 [5]

宏观经济形势与基调 - 2026年经济增长目标预计仍将在5%左右[2] - 当前经济面临老问题与新挑战，包括外部环境影响加深、国内供强需弱矛盾突出、重点领域风险隐患较多[2][13] 财政政策 - 预计2026年财政赤字率可能保持在4%附近，赤字规模约5.88万亿元[4] - 预计新增地方政府专项债约4.4万亿元（不含2万亿元化债额度），新增特别国债1.5万亿元[4] 货币政策 - 预计2026年有20个基点（BP）左右的降息空间，存在约0.5%的降准空间[6] - 预计2026年社会融资规模（社融）增速约8%，M2增速约7.5%[6] 内需与投资 - 政策重点转向“坚持内需主导，建设强大国内市场”[7] - 投资方面强调推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，优化实施“两重”项目[7] 科技创新 - 科技创新是重点工作，强调加紧培育壮大新动能，深化拓展“人工智能+”[7][16] 改革开放 - 改革要求制定全国统一大市场建设条例，深入整治“内卷式”竞争[8] - 开放方面稳步推进制度型开放，优化自由贸易试验区布局[8] 房地产市场 - 房地产政策以维稳为主，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给[9][16] 资产市场展望 - 债券市场预计收益率曲线陡峭化，长债利率较难下行[10] - 股票市场在企业盈利改善和流动性宽裕下，风险偏好有望回升[10] - 人民币汇率预计将转入升值通道，兑美元中枢在6.8-6.9附近[10]

中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 核心观点：2026年房地产政策重点在于稳定市场和构建新发展模式，具体任务包括因城施策去库存、收购存量房作保障房、深化公积金改革及有序推动“好房子”建设 [1][6] 政策基调与核心任务 - 房地产工作被置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”的重点任务中，强调防风险与软着陆 [1][5][6] - 着力稳定房地产市场是首要任务，旨在应对市场量价下行的压力，核心在于加快销售端活跃度 [6][7] 稳定市场的具体措施 - 政策将因城施策，重点围绕控增量、去库存、优供给展开 [1][7] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，房源可能从新房拓展至二手房领域 [1][7] - 稳市场政策可能涉及加大开发贷投放、放松限购、居民房贷定向降息、财政补贴及减免交易税费等多方面 [1] 去库存与存量盘活 - 去库存工作被摆在更加重要的位置，优先级提升 [7] - 2025年11月全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）为27.4个月，远超合理区间 [7] - 未来可能探索按照行政区的去化周期来决定开工和供地，以细化供给策略 [7] 构建房地产发展新模式 - 行业将逐步形成以租售并举、建设“好房子”、回归居住属性为核心的新发展模式 [2] - 有序推动“好房子”建设，政策内涵丰富，需避免将其等同于“大房子”、“贵房子”或简单堆砌科技材料 [10][11] - “好房子”应满足差异化需求，覆盖普通住房、保障房、旧改住房及租赁住房等各类房源 [11] 住房公积金制度改革 - 深化住房公积金制度改革被明确列入明年工作重点 [1][9] - 2025年全国有超210省市(县)出台约560条房地产支持政策，其中相当一部分与公积金相关 [9] - 改革方向可能包括优化贷款额度、简化异地办理流程、因城施策调整额度，并拓展使用范围以降低刚需购房门槛 [10] - 改革需探索与房地产市场去库存工作相结合 [10] 当前市场现状与风险 - 政策成效显现但市场延续调整，10月70个大中城市房价止跌回稳仍面临压力，前10月房地产销售下降形势待扭转 [6] - 企业端债务风险仍存，包括已出险企业的风险处置和新增龙头企业债务风险的有效应对 [6]

宏观经济政策基调 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行 [2] - 会议确定坚持内需主导 建设强大国内市场 [2] - 会议确定明年将坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险 [2] 消费与内需政策 - 深入实施提振消费专项行动 制定实施城乡居民增收计划 [2] - 扩大优质商品和服务供给 优化“两新”政策实施 [2] - 清理消费领域不合理限制措施 释放服务消费潜力 [2] 投资与财政政策 - 推动投资止跌回稳 适当增加中央预算内投资规模 [2] - 优化实施“两重”项目 优化地方政府专项债券用途管理 [2] - 继续发挥新型政策性金融工具作用 有效激发民间投资活力 [2] - 高质量推进城市更新 [2] 房地产领域政策 - 着力稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给 [2] - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [2] - 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 [1][2] - 加快构建房地产发展新模式 [2] 地方政府债务风险化解 - 积极有序化解地方政府债务风险 督促各地主动化债 [2] - 不得违规新增隐性债务 优化债务重组和置换办法 [2] - 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [2]

中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 核心观点：2026年房地产政策重点在于稳定市场和构建发展新模式，具体任务包括因城施策去库存、收购存量房作保障房、深化公积金改革及有序推动“好房子”建设 [1][4] 稳定房地产市场的具体措施 - 政策将从供需两端发力，可能涉及引导商业银行加大开发贷投放、继续放松限购、更大力度收购商品房用作保障房、通过居民房贷定向降息及财政补贴加大购房支持、减免房地产交易税费等 [1] - 着力稳定房地产市场被置于首要位置，核心在于加快销售端活跃度，抓手在于找到更多潜在购房需求 [4] - 具体路径为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1][4] - 去库存工作被提升至更高优先级，2025年11月全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）为27.4个月，远超合理区间 [4] - 去库存策略可能细化，例如探索按照行政区的去化周期来决定开工和供地 [5] - 存量房收储用作保障房的政策，明确了收购与保障房建设的结合，房源可能从新房拓展至二手房领域 [5] 构建房地产发展新模式 - 行业将逐步形成以租售并举、建设“好房子”、回归房地产居住属性为核心的新发展模式 [2] - 有序推动“好房子”建设，政策内涵丰富，需避免将其等同于“大房子”、“贵房子”或仅堆科技材料，应满足差异化需求并覆盖普通住房、保障房、旧改住房及租赁住房等各类住房 [7][8] 深化住房公积金制度改革 - 会议明确将“深化住房公积金制度改革”列入明年工作重点，此为近年少见 [6] - 截至2025年12月1日，全国有超210省市(县)出台约560条房地产支持政策，其中相当一部分与公积金相关 [6] - 改革方向可能包括推进公积金贷款额度优化、异地办理流程简化、因城施策调整额度，并进一步拓展公积金使用范围以降低刚需群体购房门槛 [7] - 改革需探索如何将公积金政策与房地产市场去库存工作相结合 [6] 当前房地产市场现状与风险 - 各地区各部门已加快出台支持性政策，推动市场止跌回稳，但市场仍延续调整 [3] - 10月70个大中城市房价止跌回稳还面临压力，前10月房地产销售下降形势待扭转 [3] - 企业端债务风险仍存，包括已出险企业的风险处置继续，以及需及时有效应对近期新增的部分龙头企业债务风险 [3] - 综合处置行业风险、实现软着陆的任务仍然存在 [4]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [4] 报告的核心观点 - 中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”和“加快构建房地产发展新模式” 为行业指明了方向 [1][4] - 随着行业逐渐进入高质量发展阶段 行业估值或迎来整体修复 头部房企有望通过估值修复实现整体的β机会 [4] 稳市场 - 政策方向为“因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等” [4] - 截至2025年10月末 我国商品住宅成交均价为9588.1元/平米 较去年同期下降2.78% [4] - 截至2025年10月末 我国商品房待售库存规模为7.56亿方 其中待售住宅库存规模为3.96亿方 同比分别增长3.3%、5.4% [4] - 在存量库存亟待去化阶段 需控制新增可售住房规模并优化供给结构 收购存量房屋用于保障性住房可降低库存并保障基本居住需求 [4] 新模式 - 政策方向包括“深化住房公积金制度改革 有序推动‘好房子’建设” [4] - 部分城市已扩大公积金适用范围 例如深圳2025年12月5日新规支持提取公积金用于购房、支付房租、偿还购房贷款本息、老旧小区改造及偿还异地购房贷款本息 苏州2025年8月扩大范围至支持物业费提取 未来公积金使用范围有望进一步扩大 [4] - 2025年5月 国家标准《住宅项目规范》正式实施 新标准在多个方向均有提升 建立房屋全生命周期安全管理制度并提升物业服务 [4] - 新模式在房屋供应层面有望推进“双房并行”即商品房和保障性住房共同满足需求 并逐渐完善现有销售制度 [4] 清理不合理限制措施 - 会议提到“清理消费领域不合理限制措施” 与此前“十五五”规划建议中提到的“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”对应 [4] - 会议提到“释放服务消费潜力” 购物中心的体验性业态逐渐增多 购物中心品类有望受益于服务消费的发展 [4] 投资建议 - 报告看好以下公司：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 报告建议关注以下五类公司：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

2025年房地产行业政策核心方向 - 构建房地产发展新模式的基础是“去库存”和“稳楼市”，2025年供给侧改革将聚焦“控增量、去库存、优供给”，并将存量房盘活与保障房建设相结合 [2] - 高质量的城市更新有望成为“稳楼市”的新抓手 [2] 供给侧改革具体举措 - 政策鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，保障房房源将更多来源于转化的存量商品房，目前主要来自新房项目，未来可能拓展至二手房领域 [3] - 全国百城去库存压力巨大，2024年11月全国百城去库存周期已达27.4个月，为历史新高 [3] - 高质量推进城市更新是重要战略，核心是从规模扩张转向内涵提升，需统筹规划、分步实施，并与消除安全隐患、稳楼市等工作结合 [4] - 高质量城市更新的目标是改善民生福祉、提升城市面貌、商业模式可持续、政府财政可负担 [4] 需求侧改革与制度调整 - 深化住房公积金制度改革是需求侧改革的重要部署，该制度是地产领域主要的普惠金融，需加快投放、调剂余缺、优化异地贷款以支持租购并举新模式 [5] 行业未来展望与特征 - 预计到2026年，房地产市场将呈现“政策稳改双轨并行、市场分化加剧、预期理性回归”三大特征 [5] - 政策将兼顾短期市场稳定与长期模式转型，引导市场预期从“买房致富”转向“理性居住” [5] - 购房者应重点关注核心城市优质改善房源，房企需加快适应新发展模式并聚焦产品品质提升 [5]

中央经济工作会议房地产政策要点 - 核心观点：会议为2025年房地产行业工作定调，政策重点从“化解风险”转向“着力稳定市场”，工作抓手包括“控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房，同时深化制度改革与推动发展新模式 [1] 历年政策表述演变 - 2021年：坚持“房住不炒”定位，加强预期引导，探索新的发展模式 [2] - 2022年：确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购 [2] - 2023年：统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，坚决守住不发生系统性风险的底线 [2] - 2024年：持续用力推动房地产市场止跌回稳，释放刚性和改善性住房需求潜力，加力实施城中村和危旧房改造 [3] - 2025年：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [1][2] 当前重点工作任务 - 稳定市场与化解风险：着力稳定房地产市场，积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 供给侧管理：因城施策控制增量、消化库存、优化供给 [1] - 存量盘活与保障房建设：鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 需求端支持：充分释放刚性和改善性住房需求潜力 [3] - 制度改革：深化住房公积金制度改革 [1] - 发展新模式：有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [1] 具体政策举措 - 因城施策与支持需求：因城施策，支持刚性和改善性住房需求 [3] - 融资支持：一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求 [3] - 工程建设：加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程” [3] - 土地与存量盘活：合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作 [3] - 租赁市场：坚持租购并举，加快发展长租房市场 [3] - 城市更新：高质量推进城市更新 [3]