基础设施REITs政策扩围 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围[1] - 政策旨在更好发挥基础设施REITs盘活存量资产、促进投资良性循环的作用，以支持实体经济发展[1] REITs定义与发展历程 - REITs是通过证券化方式，将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益转化为可上市交易的标准化、权益型金融产品[2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”[2] - 试点工作于2020年4月启动，2021年6月首批9个项目挂牌上市，2024年进入常态化发行阶段[2] - 自启动以来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健[2] 发行范围持续扩大 - 基础设施REITs发行范围已从初期的仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，逐步扩围至清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业[3] - 在2025版清单发布前，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型[4] - 2025版清单新增了商业办公设施（如超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇）和城市更新设施（如老旧街区、老旧厂区更新改造项目）等行业领域[4] - 消费基础设施领域新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目[4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人不得从事商品住宅开发业务[4] 市场发行与规模数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市[5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型[5] - 发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元[5] 民间投资参与情况 - 民间投资项目成为多个领域的“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应[6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目以及首批数据中心REITs项目均为民间投资项目[6] - 国家发展改革委将积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，并建立健全专项协调服务机制[6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求[6] - 目标是在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展[6]

行业范围重大突破 - 基础设施REITs项目行业范围实现重大突破，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围[1] - 资产图谱正系统性地丰富完善，标志着中国REITs对消费基础设施的理解已从单纯的商品购买场所升级至提供高品质生活与服务体验的空间[2] - 此次扩围体现了经济转型升级的内在需求，随着资产类型多元化、市场机制成熟化，公募REITs市场将在定价效率、流动性管理和价值发现方面实现更大突破[1] 市场持续扩围扩容历程 - 基础设施REITs自2020年启动以来持续扩围扩容，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[2] - 工作初期纳入仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域[2] 消费基础设施内涵拓展 - 《行业范围清单（2025年版）》在消费基础设施领域的内涵拓展尤为引人瞩目，旨在从供给侧深度激发消费潜力[2] - 体育场馆纳入基础资产范围有力支持全民健身国家战略，拓展体育消费新空间[3] - 商旅文体健融合的商业综合体通过沉浸式消费体验，将多要素深度融合打造多维互动场景，满足人民群众对高品质、多样化生活服务的新期待[3] - 四星级及以上酒店作为现代服务业和消费升级的代表纳入REITs资产范围，旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效[3] 商业办公设施与国际接轨 - 首次将商业办公设施作为独立资产大类纳入REITs范围，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行REITs[4] - 此举是对国际REITs市场发展规律的尊重，办公楼、购物中心、酒店等是境外成熟REITs市场中最常见、规模最大的资产类别[4] - 有利于显著扩大资产规模，吸引更广泛的投资者参与，标志着中国REITs在资产类型上正逐步与国际主流市场接轨[4] - 支持超大特大城市通过公募REITs盘活商务楼宇资产，为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境，服务国家城市群发展战略[4] 城市更新设施金融创新 - 城市更新设施作为独立类别纳入REITs底层资产是一大创举，涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及多类型的城市更新综合设施[5] - 为城市更新国家战略行动提供强有力的金融支持，破解其投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战[5] - 引入“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环模式，增强社会资本参与意愿，推动项目从“重开发”转向“重运营”[5] - 通过市场化估值机制充分发现并兑现融合资产的整体价值，提升运营可持续性[5]

政策动态 - 国家发展改革委办公厅于12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入基础设施REITs发行范围 [1][4] - 此举标志着基础设施REITs发行范围迎来里程碑式扩围，并非简单的资产类型扩容 [1][4] 政策背景与意义 - 当前中国城镇化发展已从增量扩张转向存量提质的关键阶段，老旧街区、老旧厂区等存量资产的改造升级成为核心任务 [1][4] - 城市更新项目因投资规模大、回收周期长、现金流沉淀久等特点，导致传统投融资模式难以形成可持续资金循环，社会资本参与意愿不足 [1][4] - 将城市更新设施纳入REITs范畴，是金融工具与城市发展阶段精准适配的体现，为城市高质量发展与产业模式升级提供了强有力金融支持 [1][4] REITs工具的优势与机制 - 基础设施REITs作为兼具权益性与长期性的金融工具，匹配城市更新的资金需求特征 [2][5] - 通过资产证券化实现存量资产价值变现，为项目前期投入提供有效退出路径 [2][5] - 构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，让沉淀资产转化为可流动的资本“活水” [2][5] - 资本市场的专业化筛选机制能倒逼城市更新项目提升运营效率 [2][5] 市场影响与发展 - 在国际REITs市场中，城市更新相关资产是重要的底层资产类型，此次纳入是借鉴国际经验并结合本土市场需求的创新实践 [2][5] - 随着城市更新设施纳入，中国REITs资产类型进一步丰富，市场规模持续扩大 [2][5] - 此举有助于吸引更多长期资金入场，提升市场流动性与抗风险能力 [2][5] - 将推动REITs估值定价、运营管理、风险防控等机制完善，为后续更多类型资产纳入奠定基础 [2][5] - 加速构建与中国经济结构相适应的REITs市场体系 [2][5] 对投资者与社会的价值 - 对于投资者而言，借助基础设施REITs的公开交易属性参与城市核心资产投资，拓宽了居民财富管理渠道 [2][5] - 为城市更新汇聚了更广泛的社会资本，实现资本、城市、民生的多方共赢 [2][5] 总体展望 - 此次基础设施REITs深度扩容，为城市更新提供了市场化、可持续的投融资解决方案 [3][6] - 为资本市场增添了优质底层资产，为城市高质量发展注入持久动力 [3][6] - 可以预见，后续成功改造的标杆性城市更新项目有望加速登陆资本市场 [3][6]

基础设施REITs行业范围扩容 - 国家发展改革委于12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》[1] - 首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入基础设施REITs发行范围[1] - 此举标志着基础设施REITs发行范围迎来里程碑式扩围[1] 政策出台的背景与意义 - 政策出台背景是我国城镇化发展已从增量扩张转向存量提质的关键阶段[1] - 老旧街区、老旧厂区等存量资产的改造升级成为推动城市动能转换的核心任务[1] - 此举并非简单的资产类型扩容，而是为城市高质量发展与产业模式升级提供金融支持[1] - 本质上是金融工具与城市发展阶段精准适配的体现[1] 城市更新项目的融资挑战 - 城市更新项目具有投资规模大、回收周期长、现金流沉淀久等特点[1] - 传统投融资模式难以形成可持续资金循环[1] - 社会资本参与意愿显不足[1] 基础设施REITs的解决方案 - 基础设施REITs作为兼具权益性与长期性的金融工具，匹配城市更新的资金需求特征[2] - 通过资产证券化实现存量资产价值变现，为项目前期投入提供有效退出路径[2] - 构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，让沉淀资产转化为可流动的资本[2] - 资本市场的专业化筛选机制能倒逼城市更新项目提升运营效率[2] 对REITs市场的影响 - 此次纳入是借鉴国际成熟经验的体现，也是基于本土市场需求的创新实践[2] - 我国REITs资产类型进一步丰富，市场规模持续扩大[2] - 有助于吸引更多长期资金入场，提升市场流动性与抗风险能力[2] - 将推动REITs估值定价、运营管理、风险防控等机制完善[2] - 为后续更多类型资产纳入奠定基础，加速构建与中国经济结构相适应的REITs市场体系[2] 对投资者及市场的意义 - 为投资者借助基础设施REITs的公开交易属性参与城市核心资产投资提供渠道[2] - 拓宽居民财富管理渠道，为城市更新汇聚更广泛的社会资本[2] - 实现资本、城市、民生的多方共赢[2] - 为资本市场增添优质底层资产，为城市高质量发展注入持久动力[3] - 后续成功改造的标杆性城市更新项目有望加速登陆资本市场[3]

国家层面政策与工作部署 - 住房城乡建设部在安徽芜湖召开全国城市更新工作推进会，研究部署高质量开展城市更新，推动建设现代化人民城市[3] - 会议指出要着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，包括建立城市体检与更新一体化机制、建立可持续的投融资体系、鼓励金融机构提供长周期低利率信贷支持、加强基层治理等[3] - 国家发改委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型[3] - 中国基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[4] 地方政府培训与行动 - 广东省住建厅组织全省城市更新项目谋划与融资工作视频培训，专题辅导项目谋划与融资政策协同，着力解决项目谋划不足和融资难问题[5] - 培训详细阐述了六类城市更新资金申报要点及“财、债、贷、基、社”资金协同等难点问题[5] - 湖北省住建厅举办全省城市更新工作专题培训，系统设置7大专题课程，包括解读省级实施方案、讲解“十五五”规划重点、城市体检与专项规划编制、投融资模式等[6] - 湖北省培训学员实地调研了武钢云谷606、华中小龟山金融文化公园和小刘家湾试点等三个更新项目[6] 行业论坛与交流活动 - 2025澎湃城市更新大会在上海张园举办，聚焦街区更新，举办了院士讲坛、大师讲坛、全球街区对话等活动，并发布年度榜单[7][8] - 大会聘请中国工程院院士崔愷、普利兹克奖获得者包赞巴克等担任澎湃城市更新专家顾问[7] - 第八届城市更新大资管论坛在苏州举行，发布了《苏州古城城市更新的实践和探索》报告及《城市更新新形态：商业街区的转形与转型》白皮书[10] - 论坛评选了七大类年度优秀案例，并举办了以“金融创新赋能城市更新”为主题的高峰对话[10] 具体项目进展与案例 - 上海新天地与UGG®合作，在2025年11月25日至2026年1月3日期间打造全域冰雪场景“茸雪世界”，结合光影艺术装置与市集活动[13] - 深圳市龙岗区对“大运枢纽站及其周边地区”法定图则地块进行规划调整，DY01单元将增加文化活动中心、幼儿园等配套设施[16] - 深圳龙岗大运深港国际中心相关规划研究范围涉及19个地块，总面积约为81.2公顷，旨在提升“城市新客厅”功能品质[16]

基础设施REITs扩围 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将体育场馆项目、商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目、四星级及以上酒店、超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目以及老旧街区、老旧厂区更新改造项目等城市更新项目纳入REITs项目行业范围，实现底层资产类型的重大突破 [1] - 证监会、沪深交易所等正在抓紧做好商业不动产REITs系列准备工作，尽快印发系列制度规则，预计商业不动产REITs很快就可以提交申报材料 [1] 新能源汽车交付量 - 鸿蒙智行11月全系交付新车81864台，同比增长89.61%，创单月交付历史新高 [1] - 零跑全系交付达70327台，同比增长超75%，连续两个月交付突破7万台 [1] - 蔚来公司交付新车36275台，同比增长76.3% [1] - 小鹏汽车共交付新车36728台，同比增长19% [1] - 理想汽车交付新车33181台 [1] 白银价格走势 - 现货白银历史首次站上58美元/盎司，最高触及58.84美元，今年以来涨幅已超100% [2] - COMEX白银期货盘中首次站上59美元/盎司，最终收报58.45美元/盎司 [2] - 上期所白银主力合约涨至13766元/公斤的新高 [2] 快递业务量 - 截至11月30日，今年我国快递业务量已突破1800亿件，超过2024年全年的业务量1750.8亿件，创历史新高 [1] 公司公告与交易 - 佰维存储将回购股份资金总额由不低于2000万元、不超过4000万元调整为不低于8000万元、不超过15000万元，回购股份价格上限由不超过97.90元/股调整为不超过182.07元/股 [1] - 探路者拟以自有资金3.21亿元收购深圳贝特莱电子科技股份有限公司51%的股权，并以自有资金3.57亿元收购上海通途半导体科技有限公司51%的股权 [1] - 比亚迪前11月新能源汽车销量418.2万辆，同比增长11.3% [5] 宏观经济与市场数据 - 11月美国制造业采购经理人指数（PMI）从10月的48.7降至48.2，低于市场共识预期的49，制造业活动连续第九个月萎缩 [2] - 上证指数报3914.01点，上涨0.65%；深证成指报13146.72点，上涨1.25%；创业板指报3092.5点，上涨1.31% [4] - 道琼斯指数报47289.33点，下跌0.9%；标普500指数报6812.63点，下跌0.53%；纳斯达克综合指数报23275.92点，下跌0.38% [4] - WTI原油报59.51美元，上涨1.76%；布伦特原油报63.34美元，上涨1.64% [4] 环保督察与产业动态 - 第三轮第五批中央生态环境保护督察通报河北省唐山市存在大气污染防治短板，指出当地违规上马钢铁项目、新增钢铁产能，部分企业违法排污问题突出 [1] - 市场监管总局正式受理企业有关婴配液态乳产品配方的注册申请，程序和要求与婴幼儿配方乳粉产品配方注册保持一致 [1]

市场扩容与政策背景 - 中国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 试点是落实资本市场新“国九条”、推动REITs市场高质量发展的关键举措 [1] - 基础设施REITs已上市77只产品，累计融资规模2070亿元，总市值约2201亿元，为商业不动产领域拓展奠定坚实基础 [3] 试点推出的战略意义 - 打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式提供标准化金融解决方案 [1] - 推动房地产企业从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [1] - 将沉淀的商业物业存量资产转化为可交易、可定价的标准化金融产品，提升资本配置效率 [4] 制度设计与监管框架 - 商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证规则连续性和稳定性 [6] - 制度方案对商业不动产的独特属性作出精准回应，主要体现在责任主体、资产质量与监管协同三个方面 [6] - 构建“行政监管+自律管理”的协同架构，中国证监会负责行政监管，证券交易所、行业协会履行一线自律管理职能 [8] 资产准入与运营管理 - 《公告》明确要求入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流 [7] - 基金管理人须主动履行商业不动产运营管理职责，角色要从被动的财务持有者转变为积极的资产管理“大管家” [7] - 要求管理人必须配备或联合具备深厚商业地产“基因”的专业团队，在招商租赁、业态组合等方面展现专业能力 [7] 双轨并行与市场影响 - 市场进入“基础设施与商业不动产并行发展”新阶段，基于资产内在属性进行科学分类与精准施策 [9] - 基础设施REITs收益稳健、波动性较低，商业不动产REITs收益具备更高市场敏感性和成长潜力 [9][10] - 商业不动产REITs将精准聚焦于商业零售、办公空间、酒店服务等与消费和内需紧密相连的行业 [11] 投资者价值与市场前景 - REITs凭借强制高分红、收益相对稳健的特性，逐渐获得投资者认可 [5] - 商业不动产REITs的加入将极大丰富REITs市场的资产图谱，为保险资金、养老金等长期投资者提供新选择 [5] - 未来REITs资产类型有望进一步拓展至数据中心、物流仓储、保障性租赁住房等新型不动产 [11]

政策核心内容 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展基础设施REITs发行范围 [1] - 政策目的在于更好发挥基础设施REITs盘活存量资产、促进投资良性循环的作用 [1] 行业范围扩围详情 - 清单明确，全国各地区符合条件的项目均可申报，覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、租赁住房、水利、文化旅游、消费、商业办公、养老、城市更新设施及其他符合国家战略的项目 [1] - 对比前期申报要求，清单将基础设施REITs扩围至更多行业领域和资产类型 [1] - 消费基础设施领域新增体育场馆项目，以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目、四星级及以上酒店项目 [1] - 新增商业办公设施，包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目 [1] - 新增城市更新设施，包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖多种资产类型的城市更新综合设施项目 [1] 项目申报与监管要求 - 清单范围内符合条件的项目应严格按照常态化推荐发行阶段有关政策要求进行申报 [2] - 各省级发展改革部门、有关中央企业需坚持“优中选优”，严格把关项目质量，强化风险意识，高质量做好项目申报工作 [2] - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [2] - 监管将在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [2]

政策核心内容 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展基础设施REITs发行范围，旨在盘活存量资产、促进投资良性循环 [1] - 清单明确，全国各地区符合条件的项目均可申报，覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、租赁住房、水利、文化旅游、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等十多个行业领域 [1] 行业范围扩围详情 - 对比前期项目申报要求，清单将基础设施REITs扩围至更多行业领域和资产类型 [1] - 消费基础设施领域新增体育场馆项目，以及商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目、四星级及以上酒店项目 [1] - 新增商业办公设施，包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目 [1] - 新增城市更新设施，包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖多种资产类型的城市更新综合设施项目 [1] 项目申报与监管要求 - 清单范围内符合条件的项目应严格按照常态化推荐发行阶段有关政策要求进行申报 [1] - 各省级发展改革部门、有关中央企业需坚持“优中选优”，严格把关项目质量，强化风险意识，高质量做好项目申报工作 [1] 后续政策方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [2] - 在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [2]

基础设施REITs行业范围正式扩围 - 国家发展改革委正式印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，标志着基础设施REITs扩围正式落地 [1] - 发行范围从原有基础扩大至15大行业，新增纳入城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [1][2] 扩围后的具体行业范围 - 2025年版清单涵盖的15大行业包括：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施，以及符合国家重大战略要求的其他基础设施项目 [1] - 对部分新增资产类型进行了明确界定：商业办公设施指超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目；养老设施指依法登记并备案的养老项目；城市更新设施指老旧街区、老旧厂区更新改造项目及城市更新综合设施项目 [2] 基础设施REITs市场发展历程与现状 - 基础设施REITs工作自2020年启动，发行范围从初期的仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，逐步扩增至清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业 [2] - 扩围前，基础设施REITs项目发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市 [2] - 截至目前，国家发展改革委累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市，发售基金总额共2070亿元 [3] - 已发行的项目预计可带动新项目总投资超1万亿元 [3] 后续政策与市场发展导向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [3] - 在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [3] - 相关部门将抓紧推动新资产类型项目实现首单上市 [3]