文章核心观点 - 企业通过不动产信托模式盘活闲置资产成为新方向，天津完成首单项目“津不动产1号” [2] - 该项目标志着不动产信托领域的制度创新与实践探索取得重大突破 [3] - 不动产信托有望在未来3-5年实现规模化发展，成为服务实体经济的重要力量 [9] 天津首单不动产信托项目“津不动产1号” - 项目由滨海新区国有资本投资运营有限公司的子公司宏泰房产与北方国际信托股份有限公司合作 [2] - 标的为大港某小区一处价值300万元的两层配套商业地产 [2] - 宏泰房产将该商业地产登记为信托财产，交由北方信托引入第三方专业机构运营，从而获得持续收益 [3][5] - 该信托为自益信托，委托人同时作为受益人，继续享有不动产运营所产生的全部经济利益 [6] - 通过信托架构将难以流通的商业地产转化为可交易、可分配的金融份额，实现资产保值增值 [5][6] 天津不动产信托财产登记试点政策创新 - 天津市正式出台《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（津金融局〔2025〕23号） [3] - 首次在全国范围内将“盘活存量资产”明确为不动产信托的核心应用场景 [4] - 创新体系包含“持有和购买双场景+创新资产盘活应用+转入转出双流程+多部门协同” [3] - 除传统不动产转入信托模式外，创新增设“受托人购买不动产”方式，降低信托设立成本，避免重复纳税 [4] - 建立标准化、场景化的登记操作体系，并实行“源头核查＋专业把关”双重风险防控机制 [5] 不动产信托行业现状与各地试点特点 - 目前北京、上海、广州、厦门、天津等五地均已启动不动产信托财产登记试点 [7] - 北京试点聚焦特殊需要群体，探索信托与社会保障的衔接 [7] - 上海试点重民生传承，支持居住权与收益权分离登记 [7] - 广州试点以“流程优化与场景拓展”为核心，率先引入不动产信托预登记机制 [7] - 厦门试点重点填补“信托存续期操作”空白，明确将追加交付不动产、更换受托人等纳入登记范围 [7] - 行业整体仍处于“政策热、市场冷”的阶段，落地项目极少，尚未形成规模化态势 [7][8] 不动产信托功能与前景展望 - 信托模式能发挥破产隔离、灵活规划、专业管理的独特功能，为后续市场化运营和资产证券化奠定基础 [6] - 将不动产由实物资产转变为金融资产，属于企业资产结构优化和运营管理模式的重组 [6] - 业务开展与经济环境深度绑定，规模化发展仍需政策引导与市场响应的双重支撑 [9] - 随着政策细则完善和市场生态优化，不动产信托有望在未来3-5年实现“从1到N”的跨越 [9]

央行政策解读 - 央行三季度例会明确房地产政策两大主线：一抓存量盘活，二稳市场预期 [1] - 会议强调推动已出台政策落地见效，并加大存量商品房和土地盘活力度，旨在化解房企库存压力、优化土地资源配置 [1] - 在政策推动下，存量项目及土地收储，以及城市更新政策有望加码推进 [1] 新房销售情况 - 重点监测32城上周新房成交1.6万套，环比增长15.1% [2] - 2025年累计成交59.3万套，累计同比下降6.1% [2] - 分城市看，一线城市上周成交4816套，环比增长3.4%，2025年累计成交16.9万套，累计同比增长0.5%；二线城市上周成交9563套，环比增长24.5%，2025年累计成交35.3万套，累计同比下降8.9%；三线城市上周成交1453套，环比增长2.7%，2025年累计成交7万套，累计同比下降6.7% [2] 二手房销售情况 - 重点监测18城上周二手房成交2.4万套，环比增长1% [2] - 2025年累计成交92.6万套，累计同比增长10.3% [2] 土地供应市场 - 百城土地宅地上周供应规划建筑面积568万㎡ [3] - 2025年累计供应规划建面17408万㎡，累计同比下降16%，供求比为1.25 [3] - 百城供应土地挂牌楼面均价6879元/㎡，近四周平均挂牌均价5264元/㎡，环比增长15.4%，同比下降1.1% [3] 土地成交市场 - 百城住宅用地上周成交规划建筑面积475万㎡ [3] - 2025年累计成交13908万㎡，累计同比下降3.7% [3] - 百城住宅用地上周平均成交楼面价为3433元/㎡，环比下降50.5%，同比下降50.3%，整体溢价率为2.8% [3] - 2025年平均楼面价7229元/㎡，溢价率10.4%，较去年同期提高5.9个百分点 [3] 投资关注标的 - 建议关注困境反转类房企，如金地集团、新城控股 [1] - 建议关注保持拿地强度的龙头房企，如绿城中国、中国金茂、滨江集团 [1] - 建议关注多元经营稳健发展的地方国企，如浦东金桥、外高桥 [1]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为领先大市-A [6] 核心观点 - 央行三季度例会明确房地产政策两大主线：一抓存量盘活，二稳市场预期，强调推动已出台政策落地见效并加大存量商品房和土地盘活力度 [1] - 核心城市供应提速且调控政策加力宽松，存量项目及土地收储、城市更新政策有望加码推进 [1] - 建议关注三类房企：困境反转类如金地集团、新城控股；保持拿地强度的龙头如绿城中国、中国金茂、滨江集团；多元经营稳健的地方国企如浦东金桥、外高桥 [1] 销售回顾 - 重点监测32城商品住宅成交1.6万套，环比增长15.1%，2025年累计成交59.3万套，同比下降6.1% [2][12] - 一线城市成交4816套，环比增长3.4%，累计成交16.9万套，同比增长0.5% [2][12] - 二线城市成交9563套，环比增长24.5%，累计成交35.3万套，同比下降8.9% [2][12] - 三线城市成交1453套，环比增长2.7%，累计成交7万套，同比下降6.7% [2][12] - 重点监测18城二手房成交2.4万套，环比增长1%，累计成交92.6万套，同比增长10.3% [2][24] - 一线城市二手房成交9970套，环比下降1.3%，累计成交37.4万套，同比增长21.7% [24] - 二线城市二手房成交13091套，环比增长4.8%，累计成交50.6万套，同比增长7.2% [24] - 三线城市二手房成交1067套，环比下降17.5%，累计成交4.6万套，同比增长11.1% [24] 土地供应 - 百城宅地供应规划建筑面积568万㎡，累计供应17408万㎡，同比下降16%，供求比1.25 [3][37] - 一线城市累计供应671万㎡，同比下降21.1%，供求比0.99 [37] - 二线城市累计供应7597万㎡，同比下降3%，供求比1.2 [37] - 三四线城市累计供应9140万㎡，同比下降24%，供求比1.32 [37] - 百城土地挂牌楼面均价6879元/㎡，近四周平均挂牌均价5264元/㎡，环比增长15.4%，同比下降1.1% [3][38] - 一线城市挂牌楼面价64470元/㎡，近四周平均起拍楼面46162元/㎡，环比增长100.8%，同比增长44.8% [38] - 二线城市挂牌楼面价5870元/㎡，近四周平均起拍楼面5937元/㎡，环比增长9.3%，同比增长5.8% [38] - 三四线城市挂牌楼面价4072元/㎡，近四周平均起拍楼面价3891元/㎡，环比增长6.1%，同比下降0.8% [38] 土地成交 - 百城宅地成交规划建筑面积475万㎡，累计成交13908万㎡，同比下降3.7% [4][64] - 一线城市无宅地成交，累计成交681万㎡，同比下降4.8% [64] - 二线城市成交167万㎡，累计成交6316万㎡，同比增长12.8% [64] - 三四线城市成交308万㎡，累计成交6911万㎡，同比下降15% [64] - 百城宅地平均成交楼面价3433元/㎡，环比下降50.5%，同比下降50.3%，整体溢价率2.8% [4][65] - 2025年平均楼面价7229元/㎡，溢价率10.4%，较去年同期提高5.9个百分点 [4][65] - 一线城市2025年平均楼面价40263元/㎡，同比增长45%，溢价率13.6%，较去年同期提高8.1个百分点 [65] - 二线城市平均成交楼面价3606元/㎡，溢价率1.3%，2025年平均楼面价7858元/㎡，同比增长15.4%，溢价率12.7%，较去年同期提高7.6个百分点 [65] - 三四线城市平均成交楼面价3339元/㎡，溢价率3.6%，2025年平均楼面价3400元/㎡，同比增长7.4%，溢价率2.6% [65]

核心观点 - 珠江商管同步启动自营社区餐饮品牌"幸福后安粉"首店及写字楼运营生态"星动空间"两大创新项目 探索存量资产增值与客户需求满足的双赢路径 [1][3][13] 业务布局与战略方向 - 公司以"幸福+"为脉络 构建覆盖社区与商务的完整生态矩阵 包括幸福食堂、幸福工坊、幸福后安粉及星动空间等项目 [13] - 通过空间重构实现功能复合化 通过运营创新注入人文温度 持续填补城市服务空白 [13] - 未来计划新增中西餐厅、精品咖啡馆等新业态 进一步释放城市空间价值 [14] 社区餐饮项目"幸福后安粉" - 首个将海南省级非遗后安粉技艺引入广州社区的餐饮项目 技艺可追溯至宋代 为海南四大名粉之一 [3][6] - 有效盘活社区闲置空间 开业首日迎来络绎不绝的食客 [8] - 计划年内开设2-3家分店 力争成为"非遗+社区"的社区商业服务示范项目 [8] - 公司自1992年进军海南 开发三亚珠江花园酒店、南田温泉度假区等标杆项目 积累深厚文旅运营经验 [6] 写字楼运营项目"星动空间" - 越秀区首个超甲级写字楼"运动+社交+文化"复合生态空间 位于颐德中心 [3][8] - 首开空间近2000平方米 集成健身、跑步、壁球、羽毛球、乒乓球等多元项目 [8] - 写字楼闲置区域利用率提升40% 填补周边高端写字楼多元场景运营空白 [8][9] - 深度融合减重管理与办公场景 通过智能体测设备和多元运动器械帮助白领实现碎片化运动与科学减重目标 [11]

政策与市场动态 - 广州允许自持商品住房在去化周期18个月以下区域补缴出让金后转为可售入市 为房企提供盘活存量资产渠道 加速资金回笼 [1] - 支持存量商办改建为保障性租赁住房 允许自持商办物业招商入市 [1] 企业资产处置与资金运作 - 天恒集团挂牌转让111套自有住宅 总底价3.3亿元 覆盖西城 海淀 朝阳 房山等区域 若出售成功可快速补充现金流 [2] - 龙光集团境外债务重组获超80%同意债权人支持 为整体重组方案实施奠定基础 [3] - 招商蛇口成功发行35亿元中期票据 期限3年 利率1.89% 为项目融资提供资金支持 [4] 土地交易与项目拓展 - 中华企业联手宸嘉发展以29.87亿元获上海徐汇东安旧改涉宅地块 面积2.52万平方米 容积率2.63 [5] - 交易通过收购新枫安公司100%股权实现 澜钻置业出资20.91亿元持股70% 新祺弘创出资8.96亿元持股30% [5] - 该交易增加企业在上海核心区域项目储备 宸嘉发展借此进入徐汇内环内板块 [6]

董事会会议召开情况 - 公司第五届董事会第四十八次会议于2025年9月18日以通讯方式召开 应参与表决董事9人 实际参与表决董事9人 [1] - 会议召集及召开程序符合《公司法》及公司章程规定 决议合法有效 [1] 2025年中期投资调整计划 - 董事会同意调减2025年度投资计划总额2.94亿元人民币 [1] - 取消4个投资项目 对应减少年度投资计划1.77亿元 [1] - 调整5个投资项目 调减年度投资计划1.60亿元 [1] - 追加6个投资项目 增加年度投资计划0.43亿元 [1] - 议案表决结果为9票同意 0票反对 0票弃权 [2] 非公开协议转让参股股权资产 - 董事会同意将部分参股股权资产非公开协议转让给重庆机电控股（集团）公司 [3] - 转让金额为2.77亿元人民币（276,648,566.21元） [3] - 该事项已通过第五届董事会审计委员会第四十二次会议审议 [3] - 议案表决结果为9票同意 0票反对 0票弃权 [3] 公告信息 - 公告由重庆建工集团股份有限公司董事会于2025年9月20日发布 [4] - 公司董事会保证公告内容真实、准确、完整 不存在虚假记载或重大遗漏 [1]

财务表现 - 2025年上半年营业收入66.79亿元 同比增长526.09% [1] - 净利润5.21亿元 同比扭亏为盈 [1] - 业绩增长主要源于具备结转营业收入条件的产品同比增加 [1] 资产运营策略 - 通过多元资产盘活策略加速存量资产价值释放 [1] - 新签面积同比增长35% [1] - 采用"空间改造+场景展示+政策驱动"组合策略加速住宅尾盘去化 形成可复制标准化模板 [1] 重点项目进展 - 中企国际金融中心成功引入多家标杆金融机构 强化金融产业集聚效应 [1] - 古北财富中心落地芯片龙头企业 助力区域产业地标建设提速 [1] 业务多元化发展 - 物业管理规模增至2531万平方米 新增22个管理项目 [2] - 服务业态覆盖住宅、商办、高校及城市公共空间 [2] - 新弘农业通过优化供应链和团餐运营水平实现毛利稳中有升 [2] 未来经营方向 - 下半年重点推进新房交付与存量资产盘活 [2] - 提升多业务板块运营效率并持续优化资金结构 [2]

财务业绩 - 1H25营业收入同比下降26%至1053亿元 其中房开结算收入同比下降30% [1] - 整体税后毛利率同比提升1.8个百分点至6.6% 毛利率同比提升1.3个百分点至8.1% [1] - 归母净利润亏损119亿元 较1H24的99亿元亏损扩大 [1][2] 费用与资产减值 - 四费费率因收入减少同比上升2.4个百分点至9.2% [1] - 计提资产减值损失51亿元 表外项目亏损导致投资收益录得-5.7亿元 [1] 负债与融资 - 1H25末有息负债3643亿元 较2024年末微增1% [2] - 短期有息负债占比下降1.1个百分点至42.7% [2] - 上半年新增并表融资249亿元 累计获得股东借款239亿元 [2] - 已偿还公开债务244亿元 2025年剩余待偿118亿元 [2] 业务发展 - 2025年1-7月合同销售金额821亿元 同比下降44% [3] - 新增土储6宗总建面56万平米 拿地强度10% [3] - 通过存量盘活优化新增产能95.2亿元 实现回款57.5亿元 [3] 收入结构优化 - 非开发收入同比持平为313亿元 占比提升8个百分点至30% [3] - 在沪深杭完成13宗大宗交易 签约金额64.3亿元 涵盖商办及公寓业态 [3] - 建万住房租赁投资基金推进扩募 物流及长租公寓资产存在盘活潜力 [3] 盈利预测与估值 - 维持2025年归母净利润预测-283亿元 2026年预测-172亿元 [4] - 当前股价对应0.49倍2025年市净率和0.54倍2026年市净率 [4] - 目标价8.30元对应0.57倍2025年市盈率和0.63倍2026年市盈率 较现价有16%上行空间 [4]

行业转型背景 - 城市发展进入存量提质增效阶段 房地产行业从增量扩张向存量焕新转型 [2][3] - 2025年以来各地持续深化楼市政策优化 多维度推动房地产市场止跌回稳 [3] - 8月内上海 厦门 天津 海南等省市发布多条政策 政策落地节奏与精准度显著提升 [3] 政策支持与市场机遇 - 上海发布全国首个商务楼宇更新专项政策 构建规划-审批-运营-监管全流程更新路径 [3] - 厦门实施城镇老旧小区自主更新改造指导意见 通过原拆原建提升居住品质 [4] - 一线城市城中村及旧城改造项目进入密集施工期 城市更新呈现提速态势 [4] - 存量资产通过重新定位 改造 招商 运营等全链条运作可实现有效盘活增值 [4] 企业合作模式与业务定位 - 采用国企+民企合作协同模式 与珠海大横琴集团 越秀集团等多家国企央企合作 [6] - 定位不动产资产管理与运营服务商 核心业务是解决存量资产盘活最后一公里问题 [5] - 聚焦写字楼宇和产业园区配套运营 采用轻资产模式提供定位策划+改造运营+产业赋能解决方案 [5] 项目落地与运营成果 - 业务覆盖广州 深圳 珠海等9座城市 累计客户服务数量超3500家 [6] - 成熟项目入驻率稳定在95%以上 服务世界500强企业55家 上市及独角兽企业180家 [6] - 8月8日至15日一周内在大湾区和长三角接连落地2个产业项目 [7] - 深圳金融基地项目吸引超20家金融信息技术创新及跨境金融企业入驻 [7] - 南京BEEPLUS研创产业中心提供五星级管家服务 形成产城人研创服投产业生态闭环 [7][8] 战略布局与区域聚焦 - 以南京项目为支点深化长三角产业生态协同 探索资产管理运营与产业发展融合路径 [8] - 锚定万亿GDP城市发展势能 未来重心依然在华东区域及港澳与大湾区 [8] - 南通紫琅硅谷项目将于8月开业 成为公司在南通的第三个项目 [8]

行业政策与趋势 - 城市发展进入存量提质增效阶段 中央城市工作会议明确该转型方向[1] - 房地产行业从增量扩张向存量焕新转型 各地政策落地节奏与精准度显著提升 上海 厦门 天津 海南等省市在2025年8月发布多条相关政策[2] - 上海发布全国首个商务楼宇更新专项政策 构建规划—审批—运营—监管全流程更新路径 厦门实施城镇老旧小区自主更新改造指导意见 推进原拆原建[2] - 一线城市城中村及旧城改造项目进入密集施工与规划落地期 城市更新呈现提速态势 预计未来几年节奏继续加快[2] - 存量资产通过重新定位 投资估算 项目改造 招商引流 运营管理等全链条运作实现增值 政策引导与地方红利释放为房地产及相关产业链创造广阔商业空间[3] 公司业务模式与定位 - 蜜蜂科技定位为不动产资产管理与运营服务商 核心业务是帮助政府 央企及国企解决存量资产盘活最后一公里问题[4] - 采用轻资产模式 聚焦写字楼宇和产业园区配套运营 结合政府国企资产优势与自身市场化运营能力 提供定位策划+改造运营+产业赋能解决方案[4] - 以国企+民企合作协同模式为抓手 与珠海大横琴集团 越秀集团 广州高新区集团 知识城集团 成都金牛城投集团 南通能达城市更新 南京江北新区智能制造产业园等多家国企央企合作[5] - 成熟项目入驻率稳定在95%以上 业务覆盖广州 深圳 珠海 成都 南通 南京等9座城市 累计客户服务数量超3500家 包括世界500强企业55家 上市及独角兽企业180家 战略性新兴企业480余家 全球会员超13万人次[5] 项目落地与区域拓展 - 2025年8月8日至15日一周内在大湾区 长三角接连落地2个产业项目 深圳与深圳科技园集团联手打造金融基地&BEEPLUS项目 已吸引超20家金融信息技术创新 跨境金融等领域企业入驻[6] - 南京BEEPLUS研创产业中心开业 聚焦科创金融领域 吸引悦领咨询 筑周设计 丰达达科技 芯邺科技 础石能源 凯略能源科技 汇诚信合知识产权代理事务所 校恩智能科技等新能源 硬科技 知识产权 设计领域企业签约入驻[6] - 提供产 城 人 研 创 服 投产业生态闭环 集基金驿站 产业客厅 科创孵化 人才服务于一体 基金驿站提供一站式新金融服务 通过常态化路演搭建企业与基金机构桥梁[7] - 以南通BEEPLUS紫琅硅谷为第三个南通项目 将于8月开业 公司锚定万亿GDP城市发展势能 未来希望扩展到更多万亿级城市 重心依然在华东区域及港澳和大湾区[7]