行业趋势 - 2024年广东省新房市场改善型住房需求持续释放，刚需企稳回升 [2] - 典型房企在粤总销售额约8698亿元，同比下降15.6%，降幅同比扩大2.9个百分点 [3] - 90平方米以下刚需户型成交占比为26.8%，90-140平方米户型为成交主力面积段，占比62.9% [5] 区域分布 - 广东省本土房企集中于广深区域，深圳最多（27家），广州次之（25家） [2] - 房企拿地高度集中广深两地，广州总拿地金额767亿元（占全省55.6%），深圳510亿元（占36.9%） [7] - 房企对三四线城市投资意愿继续走低，佛山拿地金额79亿元（占5.7%） [7] 企业表现 - 百强房企销售额占全省比重从2020年84.3%降至2024年73.1%，十强房企占比上升4个百分点至37.5% [2] - 典型上市房企营业收入均值773.7亿元，同比下降12.6%，毛利率8.09%较2023年下降6.84个百分点 [9] - 典型上市房企净利润均值-41.1亿元，净负债率均值158.6%同比继续上升 [11] 市场前景 - 广东省"十五五"期间房地产增量空间仍较大，但城市间分化将加剧 [12] - 存量市场盘活（如老旧小区、城中村改造）将成为重要供应来源 [12] - 核心城市和热点城市市场保持活跃，三四线城市面临压力 [12] 企业名单 - 报告涉及保利发展、华润置地、万科等超60家广东省典型房企 [13][14]

债务抵偿框架协议 - 公司已根据债务抵偿框架协议成功结清应收款项人民币2 88亿元 [1] - 公司与荣盛发展订立2025年债务抵偿框架协议 总代价为人民币10 7亿元 将按等额基準抵销余额 [1] - 根据债务抵偿框架协议 公司已有条件同意收购而荣盛发展已有条件同意出售相关清偿物业 总代价为人民币5 68亿元 [2] - 由于部分清偿物业被政府或中国法院没收或冻结 公司仅成功结清应收款项人民币2 88亿元 [2] - 公司已成功出售价值人民币922 05万元的物业 [2] 应收款项情况 - 截至2024年12月31日 公司应收款项余额为人民币12 62亿元 [1] - 应收款项账龄分析显示 人民币4 26亿元于2022年12月31日或之前到期 人民币4 11亿元于2023年12月31日或之前到期 人民币4 25亿元于2024年12月31日或之前到期 [1] 清偿物业处置计划 - 公司计划逐步向市场上的第三方买方出售清偿物业以获取现金 [3] - 公司拟向在管物业的业主 租户或公开市场寻找适当的第三方出售清偿物业 [3] - 公司已组建专业化销售团队设立房产经纪部门 核心成员拥有多年不动产销售经验 [3] - 公司考虑将停车位等清偿物业通过抵债方式出售给下游供应商 [3] 行业背景 - 中国城镇化进程持续深化 城市群人口集聚效应显着增强 [3] - 重点城市经济活力提升带动人口持续流入 住宅实际入住率稳步提高 [3] - 居民购置住宅后通常配置私家车辆 推动配套停车位购买需求增长 [3] - 中国政府大力推广新能源汽车 显着刺激居民新能源汽车购买意愿 [3] - 新能源汽车对固定充电车位的刚性需求 进一步强化了住宅区产权停车位的市场价值 [3]

上海市闵行区保障性租赁住房收购计划 - 上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告，公开收购存量商品房用作保障性租赁住房，房源需集中分布且单个项目建筑面积不少于7500平方米 [1][2] - 收购标的须为合法合规的新建住宅商品房现房，位于闵行区南部，产权清晰无纠纷，收购价格以评估价值为准 [2] - 通过收购存量房改造为保障性住房可缩短建设周期至3-6个月，加快供给并提升城市人才吸引力 [2][3] 存量房改造保障性住房的实践案例 - 上海城投控股2024年末启动存量房收购用于保障房建设，2025年5月城投宽庭徐汇社区正式启用，该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购 [3][4] - 城投宽庭徐汇社区是上海市首单国资保租房收购项目，由上海城投、仪电集团、国盛集团合作，实现R4地块盘活及国企主业聚焦 [5] - 该项目构建了"投、融、建、管、退"资本循环，未来将采用"重资产投资+轻资产运营"结合模式扩大规模 [5] 保租房REITs市场发展趋势 - 2025年保租房REITs发行规模预计突破250亿元，市场呈现"首发+扩募"双轮驱动格局 [6] - 华夏北京保障房REIT完成国内首单保租房REIT扩募，募集资金9.46亿元，中金厦门安居REIT扩募申请已获受理 [6][7] - 保租房REITs具备抗周期性和抗风险能力，保险机构等投资人看好其民生保障属性与稳健收益的平衡 [7]

多地烂尾项目重启 - 近期多地出现烂尾项目重启案例，包括佛山威达大厦、沈阳原乐天项目等 [1] - 盘活方式包括政府协助引入资本、地方国资接盘、企业收购等 [1] - 存量资产盘活政策和地方政府支持加快了处置效率 [1] 佛山威达大厦案例 - 项目位于佛山市中心季华路，总高171米，总建面7.5万平方米 [2][3] - 2017年因开发商资金链断裂停摆，2024年11月引入东晖投资4.3亿元重整资金 [2][3] - 采用"部分现金+部分实物"债权受偿方式，发放600多万元工人欠薪 [2] - 预计2026年底竣工，2027年初交付 [3] 沈阳原乐天项目案例 - 项目总计容面积107万平方米，2016年停滞 [4] - 2023年8月华润置地签署协议参与盘活，2024年收购二期地块权益对价15.9亿元 [5][6] - 住宅部分"中寰悦府"开盘90分钟销售6.8亿元，年度签约额超12亿元 [6] - 商业部分将打造万象商业综合体 [6] 烂尾项目盘活方式 - 主流方式包括市场化盘活、项目转让、债务重组、政府主导等 [7] - 市场化盘活取决于项目剩余价值能否覆盖债务并产生收益 [7] - 大型项目盘活面临出资方能力、资产价值变动、债权债务复杂等挑战 [7] 郑州上上项目案例 - 前身为"上上国际中心"，2018年进入破产清算 [8] - 现由河南投资集团接手，计划打造复合型产业综合体 [8][9] - 政府发布建筑方案征求意见表和招投标公告推动项目重启 [8] 行业趋势 - 国家政策支持存量资产盘活，设置专项基金和专项债收储政策 [10] - 地方政府提供政策和产业扶持推动项目盘活进展 [10][11]

公募REITs市场加速扩容 - 公募REITs近期呈现发行加速迹象，国泰君安临港创新产业园REIT扩募项目获批，中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获准予注册批复 [2] - 国泰君安临港创新产业园REIT是上海市属国企首单获批的公募REITs扩募项目，也是市场第6单获批扩募项目，目前还有5单在申报审核中 [2] - 截至2025年5月底，基础设施公募REITs市场呈现规模扩容与结构优化并行特征，发行数量与扩募进程均进入加速通道 [2] 市场格局与产业链影响 - 公募REITs市场形成"首发+扩募"双轮驱动格局，助推存量资产运营产业链重塑与变革 [3] - 江苏省首单租赁住房REITs项目落地标志着"产城人"融合发展进入新阶段 [3] - 长三角地区商业存量资产价值被挖掘与重新评估，资本化活跃度提升 [3] 产业链重塑具体表现 - 商业资产证券化产品推动不动产"投融管退"闭环，中金中国绿发商业REIT拟投资济南领秀城贵和购物中心（20.09万平方米） [4] - 公募REITs为基建项目引入增量资金，推动交通、能源等领域建设，带动建筑工程等细分行业发展 [4] - 基金管理、证券承销等金融环节创造新业务增长点，推动金融产品创新 [4] - 存量资产从"开发逻辑"转向"资管逻辑"，案例包括上海静安嘉里中心（非零售占比35%，租金涨18%）、深圳万象天地（入驻率92%） [4] 政策支持与试点成效 - 《提振消费专项行动方案》支持消费、文旅等领域发行公募REITs，鼓励险资等长期资金入市 [5] - 政策推动12城消费REITs试点：成都春熙路募资25亿元改造后客流增40%、租金涨25%；杭州湖滨步行街夜间经济突破300亿元 [6] - 珠海模式（租金低于市场30%）、华发集团与中国信达设200亿元基金（资产增值率58%）提供存量盘活样本 [6] 制度创新与价值提升 - 商业地产进入存量时代，不动产行业经历"价值升维"，从"粗放扩张"转向"精准运营" [7] - "全生命周期资产管理"理念涵盖投资研判、精细化运营、资本退出等环节 [7] - 金融制度创新实现"持有-运营-退出"良性循环，尤其对商业类存量资产价值变现 [7] - 上海"模速空间"案例：6万平方米产业载体吸引100余家人工智能企业，带动租金溢价15%～20% [8] 行业发展趋势 - 通过运营提升资产估值实现资本化成为趋势，依赖专业团队、数字化技术和可持续发展努力 [9] - 多元业态融合、精细化管理及资产证券化推动老旧厂房转型创意产业园、购物中心升级体验综合体等实践 [6]

纪要涉及的公司 深圳南山热电股份有限公司（深南电）[1][2][3] 纪要提到的核心观点和论据 1. **2024 年财务表现** - 营业收入 4.43 亿元，同比下降，因南山热电厂发电业务实际发电量减少[3] - 加权平均净资产收益率同比增加 1.20%，存量经营能力提升[2][3] - 总资产 20.13 亿元，同比减少 1.79%；归母净资产 14.85 亿元，同比增加 1.79%[3] - 归母净利润 2,191 万元，同比增加 1,775 万元；经营毛利 2,753 万元，同比增加 1,918 万元[2][3] - 经营净现金流同比流出减少 6,237 万元，系加强营运资本管理[3] - 资产负债率同比下降 7.05 个百分点，利于公司转型[3] 2. **业务发展和业绩增长驱动因素** - 综合能源战略加速落地，相关业务收入 4,515 万元，占比首次突破 10%[2][5] - 归母净利润增长：经营毛利增加 1,918 万元，源于南山电厂发电业务和受托管理物业新增利润；资产盘活收益增加 8,284 万元，中山土地收储 A 地块处置净收益 1.63 亿元；投资收益增加 4,949 万元，惠东鞋服 40%股权转让确认投资收益 6,672 万元[2][5] - 期间费用因职工薪酬结算等增加 2,725 万元，其他收益同比减少 3,764 万元[5] 3. **存量资产盘活成效** - 深南电中山公司 A 地块 190 亩土地交付，收到补偿价款 2.2 亿元[2][6] - 2025 年 3 月成功转让深南电中山公司发电机组设备及相关资产[6] - 完成惠东鞋服 40%股权挂牌转让，回笼资金 5,789 万元[2][6] 4. **新能源及储能领域举措和进展** - 2024 年进入综合能源服务领域，完成储能母基金首期出资 5,000 万元，设立 4 亿元储能子基金[7] - 储能子基金拟下设 2 亿元储能公司，投资独立储能等项目[8] - 兆驰工商业储能项目 2024 年 4 月投运，收入 122 万元[8] - 与中山市南朗建设发展有限公司合作建设 300 兆瓦/600 兆瓦时独立储能电站，一期 2025 年 5 月投运[2][8] 5. **管理体制改革和人才战略创新措施** - 深化管理体制改革，优化制度体系，搭建流程标准化管理体系，强化信息化建设[4][9] - 构建以业绩为导向的薪酬激励体系，实行高管人员双目标契约化管理[4][9] - 人才战略创新，引进高素质人才，优化组织架构[4][9] 6. **未来发展规划** - 以三步走战略向综合能源服务商转型，锚定新能源及储能赛道[10] - 通过系统性管理提升举措推动财务转型与业财融合[10][11] 7. **新能源领域战略布局** - 以储能产业基金为依托，打造新能源领域建运管专业化能力[12] - 重点布局储能电站、光伏电站及光储充一体化项目[12] - 建设端精细化管理，运维端强化智能化和数字化能力，运营端提升市场化水平[12] 8. **提升综合能源服务领域核心竞争力** - 基于积累进行科学决策和精准投资，以项目构建运营管理为切入点积累资源和经验[13] - 在核心领域持续突破，强化全产业链布局[13][14] 9. **2025 年具体发展计划** - 聚焦重点领域拓展项目，推动转型发展[15] - 推动储能子基金正式运营，加强母基金与子基金联动[15] - 以运维为切入点完善综合能源服务商模式，建立专业运维平台[15] - 推动所属企业转型升级，如深南电环保公司开发项目，深南工程公司开拓新项目[15] 10. **盘活存量资产措施** - 统筹关键业务构建高效运行机制，参与市场交易控制风险[16] - 强化售电业务市场意识，拓展渠道，加强人员能力建设[16] - 推动土地收储后续事宜，处置相关资产[16][17] 11. **内部改革措施** - 提升公司治理水平，重构法人治理架构，优化制度体系[18] - 深化人力资源改革，构建差异绩效考核体系，建立青年人才培育体系[18] - 提升财务服务水平，简化流程，推动财务与业务融合[18] - 加强风险防范，强化内部监督和风控合规管理[18] 其他重要但是可能被忽略的内容 无