行业投资态势 - 2025年1-8月百强房企拿地总额6056亿元 同比增长28% [2] - TOP10房企新增货值占百强70% 行业资源加速向头部集中 [1] - 头部央国企主导土拍市场 拿地金额前十企业中8家为央国企 [5] 头部企业拿地表现 - 绿城中国以1144亿元新增货值位列榜首 保利发展996亿元第二 中海地产923亿元第三 [5] - 中国金茂、招商蛇口、华润置地等企业进入新增货值前十 [5] - 绿城中国自2024年4月起连续获取苏州、上海、南京优质地块 项目销售情况良好 [6] 投资策略特征 - 房企普遍聚焦一二线城市核心地块 偏好高流速和高确定性项目 [1][5] - 通过优质地块置换历史包袱 新项目首开周期缩短至4.8个月 平均去化率达81% [6][7] - 投资策略遵循"以销定投"原则 注重资金安全与风险平衡 [6][9] 区域市场分化 - 一线城市市场更具韧性 高端需求持续释放 [6] - 三四线城市库存去化周期较长 城市间分化加剧 [9] - 核心城市优质宅地维持高热 深圳宝安中心地块高溢价成交 [8] 下半年投资展望 - 头部房企保持投资强度但更趋谨慎 绿城中国全年拿地货值目标1200-1300亿元 [9] - 投资策略进一步聚焦 华润置地坚持量入为出 越秀地产偏好小型快周转项目 [9][10] - 土地市场热度取决于核心城市供地质量与频次 预计投资行为将更理性 [10]

投资评级 - 首次覆盖给予"买入"评级 对应2025-2027年预测PE分别为9.0X、8.7X、8.1X [10] 核心业绩表现 - 2025H1实现营收832.2亿元（同比-4.5%） 其中开发业务收入779.6亿元（同比-5.0%） [2] - 归母净利润86.0亿元（同比-16.6%） 核心股东应占溢利87.8亿元（同比-17.5%） [2] - 毛利率同比下降4.7个百分点至17.4% 主因上一行业周期获取项目利润降低 [3] - 两费占比降至3.8% 体现高效运营能力 [3] 开发业务表现 - 2025H1实现销售金额1201.1亿元（同比-19.0%） 行业排名第二 [3] - 一线城市及香港销售额556.5亿元 占比53.7% 其中北京单城贡献304.5亿元 [3] - 在14个城市市占率排名第一 包括北京、天津、南京等核心城市 [3] - 新增17个项目 权益地价401.1亿元 权益面积257万平方米 权益比例99% 拿地强度33.6% [3] - 一线城市及香港投资金额占比52.1% [3] 商业业务进展 - 商业收入35.4亿元（同比持平） 其中写字楼/购物中心/长租公寓/酒店及其他收入分别为17/11.7/1.6/5.1亿元 [4] - 写字楼新签面积51万平方米 续租率77% 开业三年以上项目出租率78.3% [4] - 成熟购物中心出租率达96.2% 销售额/客流分别同比提升6.7%/11.0% [4] - 北京中海大吉巷商业综合体开业出租率95.5% 首日客流超20万人次 [4] 财务结构状况 - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% [4] - 资产负债率53.7% 净负债率28.4% [4] - 有息贷款较年初减少141.2亿元 [4] - 平均融资成本下降20BP至2.9% 保持行业领先 [4] - 拟派中期股息0.23元/股（0.25港币） 派息率32% [4] 盈利预测展望 - 预计2025-2027年营收分别为1893.4/1927.7/1983.4亿元 [5] - 预计2025-2027年归母净利润分别为154.3/160.7/170.9亿元 [5] - 2025H1盈利承压主要因前期低利润项目结转 预计2022年前后获取项目出清后盈利将重回增长轨道 [3][5]

不动产资管业务 - 截止2025年6月30日在管项目49个，较年初减少7个[1] - 投资管理类项目21个与年初持平，在管基金规模221.60亿元较年初减少0.02亿元[1] - 投资管理类项目在管资产规模470.19亿元较年初增加1.05亿元，在管面积254.79万平方米较年初减少0.67万平方米[1] - 受托资产管理类项目17个较年初减少9个，在管面积171.93万平方米较年初减少35.25万平方米[1] - 咨询服务类项目11个较年初增加2个，2025年1 - 6月开展13个，去年同期9个[1] 其他数据 - 截止2025年6月30日，LP投资余额（不含已认缴未出资）63.42亿元，较年初增加0.84亿元[2] 物业租赁业务 - 2025年1 - 6月出租物业建筑面积38.79万平方米，权益出租物业建筑面积21.04万平方米[3] - 2025年1 - 6月取得营运收入3.41亿元，权益营运收入1.67亿元[3]

投资评级 - 首次覆盖给予"买入"评级 [4][11] 核心财务表现 - 2025H1实现营收949.2亿元（同比+19.9%）[1][2] - 归母净利润118.8亿元（同比+16.2%）[1][2] - 核心净利润100.0亿元[1][2] - 毛利率24.0%（同比+1.8个百分点）[1][2] - 拟派发中期股息0.20元/股[3] 开发业务表现 - 开发业务收入743.6亿元（同比+25.8%）[2] - 销售金额1103.0亿元（同比-11.6%）但排名稳居行业前三[2] - 一线城市销售占比46%（同比+8个百分点）[2] - 新增投资项目18个总金额447.3亿元权益金额322.8亿元拿地强度40.6%[2] - 土地储备4119万方[2] - 开发业务毛利率15.6%（同比+3.2个百分点）[2] 经常性业务表现 - 经常性业务收入205.6亿元（同比+2.5%）占总营收21.3%[3] - 核心净利润60.2亿元贡献占比60.2%（同比+8.7个百分点）[3] - 购物中心租金收入104.2亿元（同比+9.9%）出租率97.3%[3] - 零售额1101.5亿元（同比+20.2%）经营利润率65.9%[3] - 商业REITs总市值突破百亿上市以来累计上涨52.2%[3] 财务健康状况 - 在手现金1202.4亿元[3] - 净有息负债率39.2%[3] - 加权资本成本2.79%（较去年底下降32个基点）[3] 盈利预测 - 预计2025-2027年营收分别为2834.8/2877.6/2989.9亿元[4] - 预计归母净利润分别为257.7/267.4/298.5亿元[4] - 对应PE分别为7.8X/7.5X/6.7X[4] 市场表现 - 收盘价30.48港元总市值2167.8亿港元[6] - 12个月股价区间19.12-33.10港元[6] - 过去12个月绝对收益38%相对收益-5%[9]

财务表现 - 上半年收入同比增长19.9%至949亿元人民币 [1] - 毛利率上升1.8个百分点至24% [1] - 开发项目毛利率上升3.2个百分点至15.6% [1] - 投资物业毛利率上升1.4个百分点至72.9% [1] 投资评级与目标价 - 目标价上调4.9%至33.86港元 [1] - 维持买入评级 [1] 业务优势 - 经常性收入表现强劲 [1] - 合同销售表现强劲 [1] - 财务状况保持稳健 [1]

海外资本投资日本房地产概况 - 2025年1～6月海外资本对日本写字楼等房地产收购额达1.14万亿日元 为去年同期两倍并创历史最高纪录 [2][4] - 7月后大型交易持续涌现 包括日产汽车总部大楼（近1000亿日元）及札幌控股房地产业务（含东京黄金地段楼盘） [7] 投资类型与重点案例 - 写字楼占比超4成 黑石集团以4000亿日元收购"东京花园露台纪尾井町" 创外资在日最大规模房地产投资项目 [4] - 商业设施受青睐 基汇资本以1500亿日元收购"东急plaza银座" 重点关注能创造长期价值的优质地段资产 [4] 核心驱动因素 - 通胀预期推动租金上涨 日本7月核心CPI同比增3.1% 连续8个月超3% 优质写字楼租金预计持续上升 [6] - 收益差优势显著 2025年Q1东京市中心写字楼收益差1.9% 高于纽约（1.7%）和伦敦（1.2%） [6] - 上市企业加速出售资产 积极股东推动房地产出售方案增加 提升市场流动性 [6] 市场影响与趋势 - 海外资金流入推高房地产价格 7月东京二手住宅均价达1.0477亿日元/70平方米 环比涨1.4%创新高 [7] - 投资者对通胀及租金上涨预期强烈 短期内高水平投资态势预计延续 [2][7]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] 核心观点 - 公司上半年收入利润高增长 营业收入454.5亿元同比+87.8% 净利润26.9亿元同比+120% 归母净利润18.5亿元同比+58.9% [6] - 融资成本显著下降至央企水平 综合融资成本3.1%较年初下降30BPs [8] - 杭州优质土储助力盈利修复 杭州土储占比73% 毛利率12.24%同比+2.67pct 净利率5.92%同比+0.86pct [6][7] - 销售保持行业领先地位 上半年销售金额527.5亿元 行业排名第十 民企排名第一 [7] - 财务结构持续优化 剔预资产负债率57.8% 净负债率7.0% 现金短债比3.14倍 三道红线保持绿档 [8] 财务表现 - 盈利能力持续改善 期间费用率降至2.1%同比-1.6pct [6] - 可结算资源充裕 预收房款1013.4亿元 [6] - 盈利预测稳步增长 预计2025-2027年归母净利润29.4/32.7/34.2亿元 EPS 0.94/1.05/1.10元 [6] - 估值具备吸引力 当前股价对应PE 11.3/10.2/9.7倍 [6] 业务发展 - 投资强度维持高位 拿地强度63% 新增计容建面100.7万方 土地款332.7亿元 新增货值542亿元 [7] - 深耕杭州市场 杭州拿地金额超307亿元 新增土储超84万方 杭州销售额287亿元市占率第一 [7] - 土储结构优质 总土储建面993.6万方 杭州占比73% 浙江省内其他城市占比17% [7] - 多元化业务发展 代建业务扩张稳健 获取南京项目计容建面5.7万方 可租面积49.05万方 租金收入2亿元 [8] 资本结构 - 有息负债规模持续压降 并表有息负债333.5亿元较年初下降40.8亿元 银行贷款占比83.9% [8] - 现金流管理加强 经营性净现金流-89.6亿元同比-95.5% [6]

投资评级 - 维持"增持"评级 [2][8][10] 核心观点 - 公司具备优质产品开发实力 新增土储大幅提升且集中布局核心城市及区域 看好未来销售去化能力及长期表现 [8][10] - 预计2025-2027年实现营业收入1531.6/1534.6/1559.6亿元 归母净利润14.0/15.9/18.1亿元 [8][10] - 对应PE分别为16.8/14.8/12.9倍 [8][10] 财务表现 - 2025H1实现营业收入533.7亿元 同比下降23.3% [7][8][9][10] - 2025H1归母净利润2.1亿元 同比下降89.7% [7][8][9][10] - 2023年营业收入1313.83亿元 2024年增长20.67%至1585.46亿元 [7][11][12] - 2024年归母净利润同比下降48.79%至15.96亿元 [7][11][12] - 预计2025年毛利率提升至13.40% 2027年达13.90% [11][12] 运营分析 - 2025H1总合同销售额1222亿元（含代建） 同比下降3.4% [8][10] - 自投项目销售额803亿元 同比下降6.0% [8][10] - 销售表现优于行业 TOP10房企销售额平均下降14.0% [8][10] - 加速库存去化 2025H1实现2021年及以前库存去化约190亿元 [8][10] - 自投项目销售均价3.5万元/平方米 维持行业较高水平 [8][10] - 销售毛利率同比提升1.0个百分点至12.7% [8][10] - 上半年回款率达96% 为再投资提供坚实基础 [8][10] 土地储备 - 2025H1新增土地35宗 总建面355万平方米 同比增长171.0% [8][10] - 权益投资额362亿元 同比增长135.1% [8][10] - 新增土储对应货值约907亿元 位居行业前三 [8][10] - 一二线项目货值占比近九成 达801亿元 [8][10] - 截至2025年6月底 土储总建面2724万平方米 [8][10] - 一二线城市货值占比约80% [8][10] 财务稳健性 - 加权平均融资成本3.4% 同比下降50个基点 [10] - 现金短债比达2.9 创历史新高 [10] - 有息负债规模1430.3亿元 [10] - 2025年6月发行5亿美元三年期境外债 是2023年2月以来首笔中资地产板块美元债 [10] - 净负债比率预计从2024年60.21%改善至2027年14.23% [11][12]

投资评级 - 维持"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 公司2025年上半年营收同比大幅增长87.8%至454.49亿元，归母净利润同比增长58.9%至18.53亿元，业绩表现符合预期 [3][7] - 公司销售均价达4.0万元/平方米，显著高于2024年重点房企均值2.2万元/平方米，体现高城市能级和领先产品力 [7] - 2025年上半年拿地金额333亿元，同比增加49.4%，拿地强度达63%，持续聚焦杭州市场（占比98%） [7] - 有息负债持续下降至317亿元，融资成本快速下降至3.1%，三条红线保持绿档 [7] - 可结算资源丰富，合同负债1,014亿元覆盖2024年地产结算收入1.5倍 [7] 财务表现 - 2025年上半年营业收入454.49亿元（+87.8%），归母净利润18.53亿元（+58.9%），每股收益0.60元（+62.2%） [3][7] - 毛利率12.2%，同比提升2.7个百分点；三费费率2.1%，同比下降1.6个百分点 [7] - 2025年预测营收670.86亿元（-3.0%），归母净利润28.60亿元（+12.4%），每股收益0.92元 [3] - 2026年预测归母净利润31.48亿元（+10.0%），2027年预测34.76亿元（+10.4%） [3] - 净资产收益率（ROE）预计持续提升，2025-2027年分别为9.6%/9.7%/9.8% [3] 销售情况 - 2025年上半年销售额528亿元（-9.4%），销售面积132万平方米（+5.9%），克而瑞销售排名第10位（民营企业第1位） [7] - 2018-2024年连续7年保持杭州市占率第一 [7] - 2025年销售目标约1,000亿元，计划保持全国前15位，占全国总销售额1%以上 [7] 土地储备 - 2025年上半年新增土地储备101万平方米（+15.0%），拿地均价3.3万元/平方米（+29.9%） [7] - 土地储备结构：杭州占比73%，浙江省内（非杭州）17%，浙江省外10% [7] - 2025年计划投资金额控制在权益销售回款50%左右，重点持续聚焦杭州市场 [7] 财务稳健性 - 2025年6月末剔除预收账款后资产负债率60.6%，净负债率4.1%，现金短债比3.8倍，持续保持三条红线绿档 [7] - 货币现金295亿元（+11.6%），有息负债317亿元（-12.7%） [7] - 计划2025年将权益有息负债降至300亿元以内，融资成本控制在3.2%以内 [7]

财务业绩表现 - 上半年营收475.7亿元 同比增长34.6% 实现连续七年增长 [2] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 [2] - 经营性现金净流入41亿元 保持净流入状态 [5] 销售表现与市场地位 - 上半年合同销售额615亿元 同比增长11% 增速位列行业TOP10房企第二 [3] - 行业销售额排名稳居第8位 为TOP10中仅存三家正增长房企之一 [3] - 一线核心城市销售额495亿元 占总销售额80.5% [3] - 北京市场销售额197.2亿元 同比大幅上升255.1% 晋升当地市占率第一 [3] - 广州销售额157.56亿元 上海销售额144.92亿元 分别排名当地第二和第六 [3] - 销售均价从29500元/平方米提升至42100元/平方米 同比提升42.7% [3] 土地储备与投资策略 - 新增土储面积148万平方米 全部位于一二线核心城市 其中68%位于一线城市 [3] - 总土地储备2043万平方米 一二线核心城市占比94% 一线城市占半壁江山 [3] - 新增供货2354亿元 大部分集中在强一二线城市 [2] - 坚持精准投资 聚焦八大战略深耕城市 把握政策机遇盘活存量用地 [4] 财务健康与融资能力 - 稳居"三道红线"绿档 剔除预收款后资产负债率64.6% 净借贷比率53.2% [5] - 在手现金446.4亿元 覆盖短期债务1.7倍 [5] - 有息负债规模1038.6亿元 一年内短债占比仅24% [5] - 加权平均借贷成本降至3.16% 同比下降41个基点 期末利率首次降至3%以下 [5][6] - 获标普授予投资级评级 展望稳定 为行业内唯一跻身标普投资级的地方国企 [6] 多元化业务发展 - 越秀房托营收保持稳定达9.66亿元 [6] - 越秀服务营收19.62亿元 在管面积7231万平方米 新增合约面积596万平方米 [6] - 越秀康养入住率提升至74% 在营床位7762个 医养结合项目达24个 [6]