核心财务表现 - 前三季度实现营业收入231.86亿元，同比增长60.31% [1][2] - 归母净利润较上年同期大幅减亏超过11亿元 [1][2] - 销售毛利率同比提升4.12个百分点至11.03% [1][2] - 经营活动产生的现金流量净额由负转正，达到50.49亿元 [1][3] 营收与利润改善驱动因素 - 房屋集中交付项目总体量增大，带动房屋销售收入同比大幅增加 [2] - 项目去化与结算效率显著提升，期内结利项目收入增加且毛利提高 [2] - 公司对项目成本实施精细化管控并优化产品结构 [2] 现金流与资金状况 - 经营性现金流的根本性转变有效缓解短期流动性压力，并为后续项目开发及债务偿还提供资金基础 [3] - 控股股东首开集团拟提供不超过30亿元的永续债融资，以补充核心资本并优化债务结构 [4] - 公司于7月发行12亿元私募债“25首股03”，票面利率低至2.79%；8月再发行两期私募债，合计规模14.06亿元 [4] 战略布局与土地储备 - 9月以4.46亿元底价成功竞得北京市朝阳区呼家楼南里地块，该地块位于东北三环CBD核心板块，规划地上建筑规模7588平方米 [5] - 前三季度京内项目结利面积31.64万平方米，京外项目结利面积53.06万平方米，总计84.70万平方米，形成京内外协同贡献营收的均衡布局 [6] - 该核心地块项目预计将成为公司新的利润增长点，提升在高端住宅市场的竞争力 [5] 行业背景与公司定位 - 公司是北京市属国有大型企业，连续多年入围沪深房地产上市公司TOP10等多项行业榜单 [2] - 业务战略立足传统住宅开发，并推进与房地产相关联的多元化转型，构建增量开发、存量更新、多元转型的业务体系 [2] - 十五五规划建议指出要推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，为行业转型指明方向 [6]

土地市场整体表现 - 2025年10月全国经营性土地成交建筑面积6057万平方米，环比下降13%，同比下降25% [1] - 当月成交金额1519亿元，环比下降20%，同比下降35% [1] - 土地供应面积环比微降1%，行业整体溢价率降至2.7%，创年内新低 [1] - 当月土地流拍率约5%，涉及南宁、宁波、西安、常州等城市的宅地 [1] 核心城市土拍热度 - 上海静安苏河湾地块经过52轮竞价，以77.37亿元成交，溢价率9.03%，名义楼板价7.7万元/平方米，可售部分楼板价突破11万元/平方米 [2] - 上海徐汇滨江WS5单元地块成交楼板价14.85万元/平方米，刷新板块地价纪录，由中海以44.65亿元总价、10%溢价率拿下 [2] - 多个重点城市拍出高总价、高溢价宅地，房企积极择优取地 [2] 高溢价地块频现 - 长沙市开福区商住地块经过19轮竞价，以14.74亿元成交，溢价率18% [3] - 杭州浦沿地块经过29轮竞价，以17.28亿元成交，溢价率19.33% [3] - 佛山南海区宅地由保利发展子公司以3.81亿元竞得，溢价率20% [3] - 成都两宗宅地均溢价10%以上成交，总收金15.03亿元 [3] - 青岛崂山区地块经过282轮竞争，溢价率达到25.77% [3] 政策导向与市场展望 - 政策明确加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [6] - 优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的好房子 [6] - 预计土地市场将在供给侧进一步优化，按需求确定各地供地指标，推动住房新规落地 [6] - 增量宅地的平均质量与去化前景有望持续提升，行业供给侧控量提质方向将进一步落地 [6]

10月28日，"十五五"规划建议全文公布，将"推动房地产高质量发展"放在了"加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人 民共同富裕"，强化了房地产的民生属性，以及在保障和改善民生中的地位。 出品 | 搜狐财经 作者 | 王泽红 对于推动房地产高质量发展，《建议》明确了五个方向： 一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度； 二是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求； 三是因城施策增加改善性住房供给； 四是建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。 五是建立房屋全生命周期安全管理制度。 房地产新模式显"雏形"，高质量发展不仅是建"好房子" 实现房地产高质量发展的主要抓手，就是房地产发展新模式，自2021年12月经济工作会议提出到2025年10月25日，差不 多过去四年时间，一直不断提出探索、推动、构建发展新模式。10月11日，住建部进一步明确新模式的内涵，并且提出 了新的说法。 "新模式的根基包含三大块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉 总结道，其中基础性制度主要是针对过去旧模式下 ...

未来五年发展目标 - 经济增长保持在合理区间 全要素生产率稳步提升 经济增长潜力得到充分释放 [2] - 居民收入增长和经济增长同步 劳动报酬提高和劳动生产率提高同步 中等收入群体持续扩大 [2] - 居民消费率明显提高 内需拉动经济增长主动力作用持续增强 [2] - 提出七大目标 包括高质量发展取得显著成效 科技自立自强水平大幅提高 进一步全面深化改革取得新突破等 [2] 现代化产业体系构建 - 坚持把发展经济的着力点放在实体经济上 坚持智能化 绿色化 融合化方向 [4] - 保持制造业合理比重 构建以先进制造业为骨干的现代化产业体系 [4] - 先进制造 高端装备 智能机器人 新材料 储能与电网改造 轨道交通等行业将成为支撑力量 [4] 科技自立自强 - 统筹教育强国 科技强国 人才强国建设 提升国家创新体系整体效能 [6] - 加强原始创新和关键核心技术攻关 突破从0到1的关键环节 [6] - 推动科技创新和产业创新深度融合 健全政产学研金协同机制 [6] - 深入推进数字中国建设 建设开放共享安全的全国一体化数据市场 [7] - 加快人工智能等数智技术创新 全面实施人工智能+行动 [7] 扩大内需战略 - 坚持扩大内需这个战略基点 促进消费和投资 供给和需求良性互动 [8] - 让居民能消费的关键在于增加可支配收入 健全工资合理增长机制 [8] - 让居民敢消费需稳定未来预期 降低预防性储蓄需求 [8] - 激活投资引擎 优化政府投资结构 聚焦战略引导和弥补公共服务短板 [8] - 激发民间投资活力 完善产权保护制度 营造公平竞争市场环境 [8] 制度型开放 - 稳步扩大制度型开放 维护多边贸易体制 拓展国际循环 [9] - 货物贸易优化升级 重点拓展中间品贸易和绿色贸易 [9] - 服务贸易推动向更高水平发展 数字贸易有序扩大数字领域开放 [9] - 塑造吸引外资新优势 落实准入又准营 缩减外资准入负面清单 [9] 就业与房地产 - 促进高质量充分就业 突出就业目标向提质与扩容并重转变 [11] - 截至2024年灵活就业人员已超过2.4亿人 新就业形态劳动者占职工总数的21% [11] - 加快构建房地产发展新模式 完善商品房开发 融资 销售等基础制度 [12] - 优化保障性住房供给 因城施策增加改善性住房供给 建设好房子 [12]

政策方向与战略重点 - 加快构建房地产发展新模式 完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [3] - 优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [3] - 因城施策增加改善性住房供给 推动房地产高质量发展 [3] 建筑业转型升级路径 - 大力发展智能建造、绿色建造等新型建造方式 [3] - 推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型升级 [3] - 巩固提升建筑业在全球产业分工中的地位和竞争力 [3] 城市发展与治理目标 - 坚持城市内涵式发展 以推进城市更新为重要抓手 [3] - 推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效 [3] - 系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [3] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [3] - 推进城镇老旧小区改造 建设完整社区 大力推进新型城市基础设施建设 [3]

文章核心观点 - 房地产行业在“十五五”规划期间的发展核心是推动高质量发展，其定位从“十四五”规划中的城镇化框架调整至民生保障部分，强调回归住房的居住属性和服务居民高品质生活需求的初心 [2][5] - 行业政策将保持连贯性和稳定性，延续近期工作思路，体现“一张蓝图绘到底”的指导原则 [3] - 高质量发展路径体现三个结合：市场与保障结合、增量与存量并重、结果与制度并重 [6] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式是首要任务，重点在于完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2][6] - 开发环节改革预售制度，建议逐步转向现房销售或完善预售资金监管以降低系统性风险，并建立全流程品质管控标准 [7] - 融资环节需优化结构，发展REITs、债券等多元化渠道以降低杠杆率，并建立房企债务风险动态监测和预警机制 [7] - 销售环节将完善监管、规范销售行为，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策，同时清理住房消费的不合理限制性措施 [7] 住房供给体系优化 - 住房供给体系坚持市场与保障双轨并行，政策重心从“有效增加保障性住房供给”转向“优化保障性住房供给”，标志着从保基本向促发展、从追求数量向质量与结构并重的阶段性转变 [9][10] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求针对城市特点和居民改善型需求差异进行精准供给 [10][11] - 一线城市政策重点在于创新与存量激活，二线城市重在品质提升与产城融合，三线城市则侧重存量盘活与保障托底 [11] “好房子”建设与存量提质 - “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入五年规划建议，标志着其上升为国家战略，行业从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代 [12][13] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，不仅新建房子要建成“好房子”，还需将老房子改造成“好房子”，显示对存量提质增效的重视度大幅提升 [13][14] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为房屋提供持续保障和品质提升支持 [14] 行业发展趋势展望 - 随着房屋品质和物业服务提升行动的推进，住房市场将呈现供给体系更加多元、产品标准持续升级、服务模式不断创新三大趋势 [14] - 未来需打通设计、施工、监管、服务全链条，构建“好房子+好服务”的新格局，实现从“住有所居”到“住有优居”的跨越 [14]

金融政策方向 - 中国人民银行下一步工作考虑包括继续发挥城市房地产融资协调机制作用 完善与房地产发展新模式相适配的融资制度 [1] - 国家金融监督管理总局表示将加快构建与房地产发展新模式相适应的融资制度 [1] - “十五五”规划建议要求推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式 完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [2] 房地产融资协调机制成效 - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元 [1] - 2024年11月以来 商业银行通过“白名单”机制新增贷款2.2万亿元 [1] 房地产发展新模式融资制度内涵 - 融资制度涵盖主办银行制 即确定一家银行或银团作为主办行 项目资金均存入主办行 由主办行保障合理融资需求 [2] - 项目作为独立法人实行资金封闭运转 确保银行权益并保障项目如期交付 [2] - 新模式旨在构建权责清晰、风险隔离、监管有效的房地产金融和经营新秩序 [2] “十五五”期间政策重点 - 实行项目开发公司制、城市房地产融资协调机制等仍是重点落实的政策方向 [3] - 将围绕规范资金监管、改善企业融资环境、完善与现房销售配套的融资政策等工作 [3] - 推广建立城市房地产融资协调机制和项目“白名单”制度 为合规项目提供稳定、可预期的融资渠道 [2]

政策定位与战略转向 - 房地产政策定位从“十四五”规划中的城镇化部分调整至“十五五”规划建议的民生保障部分，核心任务是推动房地产高质量发展[1][3] - “十五五”时期房地产发展的首要目标是服务居民家庭对更高品质居住生活的需求，回归住房产业的初心与使命[1] - 政策部署体现了“一张蓝图绘到底”的思路，确保房地产领域政策推进的连贯性和稳定性[2] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式被摆在首要位置，重点在于完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1][4] - 开发环节改革包括逐步转向现房销售或完善预售资金监管机制，并建立全流程品质管控标准[4] - 融资环节需优化融资结构，发展REITs、债券市场等多元化渠道，并建立房企债务风险动态监测和分级预警体系[4] - 销售环节需加强销售行为规范，并根据不同城市市场状况灵活调整限购、限贷等政策[5] 住房供给体系优化 - 政策思路强调“市场+保障”结合，提出优化保障性住房供给和因城施策增加改善性住房供给[1][5] - 保障性住房政策重心从“十四五”时期“有效增加供给”转向“十五五”时期“优化供给”，标志着从“保基本”向“促发展”的阶段性转变[6] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求根据城市定位和居民需求差异进行精准供给[7] “好房子”建设与品质提升 - “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入五年规划建议，标志着“好房子”建设上升为国家战略[8][9] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，不仅针对新建房屋，也包括将老房子改造成“好房子”[10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为现有房屋提供全生命周期保障和持续的品质提升[11] 行业发展趋势 - 房地产高质量发展突出体现三个结合或并重：“市场+保障”结合、“增量”与存量并重、结果与制度并重[3] - 行业从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代，供给体系将更加多元、产品标准持续升级、服务模式不断创新[10][11] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，存量提质增效的重要性大幅提升[10]

文章核心观点 - 房地产行业在“十五五”期间的发展核心是推动高质量发展，首要目标是服务居民家庭对更高品质居住生活的需求 [1] - 行业政策重心从“保基本”向“促品质”转变，标志着住房保障政策进入高质量发展新阶段 [5] - 房地产的居住和民生属性进一步凸显，本质上已属于民生问题 [2] 政策定位与战略转变 - “十五五”规划建议将房地产安排从“十四五”的新型城镇化框架调整至民生保障部分，释放了行业回归居住初心的信号 [1][2] - “房”字在《建议》中出现13次，相关词汇多与居住场景相关，强调了行业的居住和民生属性 [2] - 政策体现了“一张蓝图绘到底”的思路，确保行业政策推进的连贯性和稳定性 [2] 房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式被摆在首要位置，需完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1][3] - 开发环节建议改革预售制度，逐步转向现房销售或完善预售资金监管，并建立全流程品质管控标准 [3] - 融资环节需优化结构，发展REITs、债券市场等多元化渠道，并建立风险预警机制 [3] - 销售环节需完善监管，加强行为规范，并因城施策灵活调整限购、限贷政策 [4] 住房供给体系优化 - 政策思路强调“市场+保障”结合，提出优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和困难家庭基本需求 [1][4] - 供给策略从“有效增加供给”转向“优化供给”，意味着重心从追求数量转向质量与结构并重 [4][5] - “因城施策增加改善性住房供给”是新提法，要求根据城市定位和需求差异精准匹配供给 [6] “好房子”建设与品质提升 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”首次被写入五年规划建议，标志着其上升为国家战略 [1][6][7] - 行业已从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代，需求分层升级倒逼住房品质优化提升 [7] - 需实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，将新老房子均改造成“好房子” [8] 存量提质与制度建设 - 政策对存量提质增效的重视度大幅提升，与城市发展转向存量为主的阶段判断相关 [8] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，从制度层面为现有房屋提供持续的品质保障 [9] - 未来住房市场将呈现供给体系多元、产品标准升级、服务模式创新三大趋势 [8]

文章核心观点 “十五五”规划建议推动房地产行业向以“人民为中心”的高质量发展新阶段迈进 通过构建发展新模式、优化供给结构、提升房屋品质、防控风险及实施城市更新等多维度举措 促进行业从规模扩张转向质量提升 [1][7] 构建房地产发展新模式 - 将“加快构建房地产发展新模式 完善商品房开发、融资、销售等基础制度”置于政策首位 凸显制度建设的根本性作用 [2] - 新模式根基在于三大板块：基础性制度、供应体系、人房地钱要素联动 基础性制度重点完善开发、销售、融资三方面以针对旧模式风险 [2] - 项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、现房销售配套融资政策等 将成为“十五五”期间重点落地的政策方向 [2] - 消费端提出“清理住房消费不合理限制性措施” 核心城市购房政策仍有优化空间 [2] - 土地端明确“盘活用好低效用地、闲置房产” 并赋予省级政府更大建设用地统筹权 [2] - 自2024年以来 中央已多次出台政策支持存量土地与商品房盘活 截至10月24日 全国拟使用专项债收购闲置土地的金额超6200亿元 实际发行约2160亿元 河北、重庆等地已率先行动 [2] - 延续党的二十届三中全会基调 将“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”写入规划 表明房地产风险防控仍是中央关注重点 [2] - 通过基础制度建设和资金闭环管理 可有效防范项目烂尾、企业债务等问题 维护购房者权益与金融稳定 [3] 优化住房供给体系 - 提出“优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求” 与“十四五”时期“有效增加”相比 “优化”一词标志着政策重心从“量”转向“质”与“结构” [3] - 保障性住房被视为“软基建” 是稳定社会、促进人口高质量发展的重要载体 提供低成本、体面的住房保障有助于释放消费潜力 支撑经济内循环 [3] - “十四五”期间全国建设筹集保障性住房及改造安置住房超1100万套 惠及3000多万人 [3] - “十五五”期间 保障房供给将更注重区域均衡、产品结构与品质提升 各地将加强对保障房需求的精准测算 [3] - 首次提出“因城施策增加改善性住房供给” 表明政策将更注重城市差异与居民需求差异 [4] - 改善性住房已成为结构性需求重点 2019年重点30城市120平方米以上住房供给占比已达30% 但需求释放仍受制约 “因城施策”成为关键 供给过剩地区需结构性收缩 需求潜力地区则应以需定供 [4] - 2025年前三季度 重点30城市中120～144平方米户型占比提升至30% 上海、南京、长沙等城市改善型产品增长明显 未来精准匹配需求将成为住房供给的典型特征 [5] 提升房屋品质与物业管理 - 将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”写入国家战略 并同步提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动” [5] - “好房子”已从部委政策上升为国家战略 今年5月1日生效的《住宅项目规范》提出了40多项指标 部分为强制性标准 涵盖安全、舒适、绿色、智慧四个维度 [5] - 住建部已提出五项好标准（好的标准、设计、材料、建造、运维） 并归纳居民对“好房子”的要求为“六不六防三省三要” [5] - 上海、成都、合肥等地已出台配套政策 如优化计容规则、放宽阳台面积计算等 未来更多城市将跟进 [5] - 在物业服务方面 行业正从“对物的服务”转向“对人的服务” 涵盖养老、托幼、应急处理等全龄化需求 推动“住有所居”向“住有宜居”迈进 [5] 建立房屋全生命周期安全管理 - 明确提出“建立房屋全生命周期安全管理制度” 需要完善配套的房屋体检、房屋养老、房屋保险三项机制 [6] - 关键在于资金与机制设计 例如 房屋养老金需构建维修基金、财政补贴等多元资金体系 房屋保险则需从工程质量险延伸至全周期安全险 [6] - 自2024年以来 上海、天津、成都等地已出台相关管理办法或试点方案 上海在六区试点房屋养老金制度 明确个人账户由维修资金转化 公共账户纳入财政预算 预计“十五五”期间更多城市将加快推广节奏 [6] 大力实施城市更新 - 将“实施城市更新行动”升级为“大力实施城市更新” 标志着城市更新进入系统化、高质量推进阶段 [6] - 当前城市更新仍面临工商业用地续期、容积率奖励、资金压力等挑战 《建议》明确提出“完善工商业用地使用权续期法律法规” 相关政策有望逐步落地 [6] - 未来通过财政引导、市场化融资、政策创新等方式 城市更新将更好地支撑房地产高质量发展 [6]