行业政策动向 - 多个核心城市从供需两端发力，房地产市场交易走稳，部分城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长[1] - 各地在供应端“控增量”，以缓解库存压力、稳定房价和预期，实现止跌回稳[2] - 多地通过调减限制性购房政策、扩大公积金使用范围、降低交易税费等方式“降成本”[3] - 各地因城施策做“加法”，创新性使用“房票”政策以带动商品房成交和去库存[4] - 将提升住房品质、增加有效供给作为“稳楼市”的重要着力点，以供给升级引导需求升级[6] 市场数据表现 - 今年前11个月，全国房地产开发投资同比下降15.9%[2] - 今年前11个月，全国房屋新开工面积同比下降20.5%[2] - 前11个月商品房销售面积超过新开工面积，表明去库存在有力推进[2] - 今年前10个月，贵阳市销售新建商品房同比增长1.9%，实现连续17个月正增长[2] - 浙江衢州年内累计发放市域一体房票3150张，带动商品房成交金额近20亿元，商品住宅去化周期较年初缩短近5个月，全年商品房销售面积增速稳定在20%以上[4] - 1至10月，厦门市通过房票购买一手住房8743套，面积96.29万平方米[4] - 武汉市今年上市的40余个“好房子”项目累计成交1.5万余套[6] - 2025年前三季度，山东德州11个高品质住宅项目销售2800余套，销售金额近60亿元，占全市商品房销售金额的20%[6] 地方具体措施 - 贵阳推行“小地块、精品地”，单宗土地出让规模控制在50至80亩，以减轻企业拿地资金压力[2] - 深圳市今年9月进一步调整购房政策，并出台公积金提取新规，允许购房首付款提取、购房税款提取等[3] - 广东阳江推行住房交易契税和换购住房个人所得税优惠政策，支持预提公积金支付预售房首付款，并开展购房消费券发放活动，带动商品房成交6260套[3] - 浙江衢州在全市两区四县同步迭代优化市域一体房票政策体系[4] - 厦门市大力实施房票安置政策，将征拆安置需求导入一手房市场[4] - 湖北省着力盘活存量，原则上不再新建安置房，优先采用房票或“以购代建”方式安置[5]

核心观点 - 2025年1-11月全国房地产市场数据全面下滑，但商品房待售面积连续9个月减少，被视为供求关系改善、市场止跌回稳的关键信号 [1][2] - 行业分析认为，开发投资、新开工等指标的下降是主动控制增量以缓解库存压力、平衡供求关系的必要过程，本质上是“以退为进” [6] - 政策层面持续加码，聚焦控增量、去库存、优供给，并鼓励收购存量房用于保障房，以推动市场修复 [10][11] 投资与开发情况 - 1-11月全国房地产开发投资总额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资6.04万亿元，下降15.0% [1][5] - 同期房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工面积3.92亿平方米，下降19.9% [5] - 房屋施工面积65.61亿平方米，同比下降9.6%，房屋竣工面积3.95亿平方米，下降18.0% [5] - 房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款均呈下降趋势 [5] 销售与库存情况 - 1-11月新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，下降11.1% [1][10] - 截至11月末，商品房待售面积7.53亿平方米，比10月末减少301万平方米，为今年以来连续第9个月减少 [1][11] - 其中住宅待售面积环比减少284万平方米 [7][11] - 中指研究院中性预测，2026年全国新建商品房销售面积同比降幅将收窄至6.2% [11] 行业分析与政策动向 - 行业处于新旧模式过渡期，主动控制新开工和投资是缓解库存压力、平衡供求关系、稳定房价预期的必经之路 [6] - 多地政策持续加码，包括杭州推动盘活存量资源、佛山优化境外个人购房条件、重庆及湖北发行近350亿元专项债券收回收购闲置土地等 [10] - 中央经济工作会议提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，释放紧缩供给信号 [11] - 分析认为，控制待售面积改善新房供求关系，将最终传导至二手房市场，形成止跌回稳路径 [2][11] - 预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量将推动市场库存下降和供求关系改善 [11]

房地产市场整体态势 - 11月房地产市场仍在波动调整，但稳楼市政策成效显现，部分大中城市成交相对活跃 [2] - 1—11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，下降11.1%，但降幅较1—10月有所收窄 [2][4] - 市场修复需要过程，回稳仍需政策支持 [4][7] 新房市场表现 - 11月70个大中城市新房价格环比总体下降，但部分指标改善 [2][3] - 一线城市新房价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，其中上海上涨0.1%，北京、广州、深圳分别下降0.5%、0.5%、0.9% [3] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点 [3] - 新房价格环比上涨城市数量增至8个（上海、沈阳、南京、合肥、重庆、贵阳、扬州、襄阳），较10月增加2城，其中合肥和襄阳涨幅最大（0.3%） [2][3] - 新房价格环比下降城市数量降至59个，较10月减少5城 [3] - 11月30个重点城市预期新增供应669万平方米，环比增长16%，其中一线城市整体预计供应149万平方米，环比增长23% [3] - 受供应放量及政策影响，广州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交环比有不同程度增长 [4] 二手房市场表现 - 二手房市场延续“以价换量”特征，价格仍未止跌 [2][5] - 一线城市二手房价格环比下降1.1%，降幅扩大0.2个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%、1.0% [5] - 二线城市二手房价格环比下降0.6%，降幅持平，三线城市环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [5] - 11月二手房找房人数占比达65.8%，连续5个月上升，新房客群中有31.4%同时关注二手房 [6] 库存与去化情况 - 商品房去库存工作持续推进，11月末待售面积75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [2][5] - 商品房库存面积已连续9个月下降 [2][5] 政策与市场活动 - 年底为传统置业窗口，多地加大购房支持政策，如发放购房补贴、支持税费减免、加大金融支持等，政策向多子女家庭等群体倾斜 [8] - 房企为冲刺年终业绩加码促销，推出特价房源、额外折扣、直播促销、延长付款周期等活动，并加快推盘节奏 [8] - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，明确着力稳定市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [9] 机构观点与未来展望 - 机构认为12月是房企业绩冲刺节点，重点城市优质项目入市将增加，市场成交量有望保持一定规模 [2][9] - 未来在政策托底下，购房刚性需求有望在核心城市率先释放，市场可能呈现二手房量价齐稳、新房核心改善企稳的趋势 [10] - 中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年收窄，市场分化延续，“好城市+好房子”具备结构性机会 [10] - 在控增量、去库存政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [10]

文章核心观点 - 12月房企将冲刺业绩，重点城市优质项目入市增加，市场成交量有望保持一定规模 [1] - 展望2026年，中性情形下全国新建商品房销售面积预计同比下降6.2%，降幅较2025年收窄，市场分化延续，“好城市+好房子”存在结构性机会 [1] - 在“控增量、去库存”政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [1][15][16] 需求端分析 - 1-11月全国新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%；其中住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1% [2] - 1-11月新建商品房销售额7.51万亿元，同比下降11.1%；其中住宅销售额6.60万亿元，同比下降11.2% [2] - 市场已进入存量主导阶段，二手房为成交主力，核心城市通过打造“好房子”实现品质升级以支撑改善性需求 [2] - 二手房主要满足刚需，北京、上海300万以下低总价二手房成交同比增幅显著，500万以下房源占比约七成 [2] - 1-11月重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，带动新房+二手房整体网签成交量同比基本持平 [2] 供应端分析 - 1-11月全国房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%；其中住宅开发投资额6.04万亿元，同比下降15.0% [5] - 1-11月全国房屋施工面积65.61亿平方米，同比下降9.6%；其中住宅施工面积45.76亿平方米，同比下降10.0% [7] - 1-11月全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%；其中住宅新开工面积3.92亿平方米，同比下降19.9% [7] - 1-11月全国房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%；其中住宅竣工面积2.81亿平方米，同比下降20.1% [7] - 新房市场仍处“去库存”阶段，开发投资及新开工延续缩量态势，有助于库存下降和供求关系改善 [7] 房企资金来源分析 - 1-11月房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9% [8] - 国内贷款1.31万亿元，同比下降2.5%，占比15.4% [8] - 利用外资23亿元，同比下降24.6% [8] - 自筹资金3.06万亿元，同比下降11.9%，占比36.0% [11] - 定金及预收款2.51万亿元，同比下降15.2%，占比29.5% [12] - 个人按揭贷款1.18万亿元，同比下降15.1%，占比13.8% [12] 近期政策动态 - 中央经济工作会议强调“实施更加积极有为的宏观政策”，并将房地产置于“化解重点领域风险”章节，提出“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给” [14] - 政策鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [14] - 地方层面，杭州、成都、天津滨海新区等多地推动盘活存量资源，杭州就临时改变房屋用途细则征求意见 [14] - 佛山优化境外个人购房条件，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [14] - 北京“十五五”规划建议提出加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系 [14] - 11月重庆、湖北等省市发行近350亿元专项债券收回收购闲置存量土地 [14] 未来政策与市场展望 - 作为“十五五”规划开局之年，预计宏观政策与房地产政策均将靠前发力，发挥存量与增量政策集成效应 [15] - 房地产是扩内需重要抓手，政策核心路径在于“因城施策控增量、去库存、优供给”，重点关注明年“去库存”增量政策及收储等存量政策的堵点破解 [15] - 住房公积金政策仍是支持需求释放的重要抓手，“好房子”建设表述调整为“有序推动”，有助于避免对现有库存造成短期冲击，引导市场平稳过渡 [15]

核心观点 - 2024年11月70个大中城市新房价格指数呈现积极向好态势，环比上涨城市数量增加，二、三线城市降幅收窄，市场预期有望进一步改善 [1][2][5][6][7] 新房价格表现 - 11月新房价格环比上涨城市有8个，比上月增加2个，其中合肥、襄阳环比涨幅均为0.3%并列第一，南京、贵阳涨幅均为0.2%并列第二，沈阳、上海、重庆、扬州涨幅均为0.1%并列第三 [2][4] - 11月一线城市新房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中上海环比上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [3] - 11月二线城市新房价格环比下降0.3%，三线城市环比下降0.4%，降幅均比上月收窄0.1个百分点 [3] - 11月一线城市新房价格同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中上海同比上涨5.1%继续位居第一，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7% [3][4] - 11月二线城市新房价格同比下降2.2%，三线城市同比下降3.5%，降幅分别比上月扩大0.2个和0.1个百分点 [3] - 11月新房价格同比上涨城市有5个，比上月减少2个，其中上海涨幅5.1%位居第一，杭州涨幅3%位居第二，合肥涨幅1.3%位居第三 [4] 二手房价格表现 - 11月一线城市二手房价环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0% [3] - 11月二线城市二手房价环比下降0.6%，降幅与上月相同，三线城市环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1个百分点 [3] - 11月一线城市二手房价同比下降5.8%，降幅比上月扩大1.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8% [4] - 11月二线城市二手房价同比下降5.6%，三线城市同比下降5.8%，降幅分别比上月扩大0.4个和0.1个百分点 [4] 市场分析与展望 - 业内人士认为，新房价格上涨城市数量增多有助于促进市场预期的进一步向好 [2][7] - 分析指出，11月新房价格指数环比降幅收窄，主要原因是年底置业需求积极释放，购房者预期变好，且新房价格优惠力度大、处于见底态势，带动入市信心增加 [6] - 分析认为，新房价格指数表现积极向好，说明见底基础更牢固，止跌回稳和稳中向好的趋势更明显 [7] - 分析指出，11月70城新房价格环比下跌0.4%，比上月收窄0.1个百分点，二手房价环比下跌0.7%与上月持平，新房和二手房价格环比跌幅虽在高位但相比10月并未扩大甚至收窄，主要因11月市场相比10月有起色 [7] - 展望未来，分析认为中央经济工作会议明确着力稳定房地产市场，意味着稳房价、稳市场的政策需进一步加大力度尽快见效，同时会议再次强调去库存，着力点在于控制增量、收购存量，直指当前新房库存周期和二手房挂牌量攀升的局面，有助于稳定价格 [7]

核心观点 - PVC行业当前面临价格持续下行、供需格局宽松、库存高企的压力 但全球产能扩张周期预计在2025年后步入尾声 2026年新增产能极少 未来需关注需求端政策支撑、出口环境改善以及成本端变化对供需格局的潜在影响 [1][2][3][4] 价格与市场情绪 - PVC价格自7月触及年内高点后持续下行 月线已连续5个月收阴 其中8月与12月跌幅最为显著 [1] - 外围焦煤及黑色系品种破位下行 进一步加剧了短期市场的看空情绪 [1] - 技术面上 上周五夜盘虽出现减仓反弹 但中长期空头趋势尚未扭转 [4] 产能与供应 - 2025年行业迎来投产高峰 年内已新增产能220万吨 增速接近8% 行业有效总产能突破2900万吨 [1] - 预计2025年底前 浙江嘉化30万吨乙烯法产能有望投产 [1] - 展望2026年 预计国内仅有嘉化30万吨产能有望实现量产 国外预计仅有阿联酋35万吨产能计划于2026年底投产 全球PVC产能扩张进程已步入尾声 [1] - 2025年1—11月 国内PVC累计产量达2232万吨 同比增长4.35% 其中电石法产量累计同比增长1.95% 乙烯法产量大幅增长11.48% [2] - 供应端增量压力主要来自年内新增的乙烯法装置 [2] - 尽管PVC单产品亏损扩大 但在氯碱板块整体尚有利润的情况下 2025年以来行业平均开工率维持在中性偏高水平 且整体高于去年同期 [2] 需求与消费 - PVC需求主要集中在房地产与基建领域 其中与房地产关联尤为紧密 [2] - 2025年1—10月 全国房地产开发投资完成额同比下降14.7% 房屋施工面积同比下降9.4% 新开工面积下降19.8% 竣工面积下降16.9% 商品房销售面积同比下降6.8% [2] - 全国商品房待售面积已连续8个月环比下降 目前已回落至去年年初水平 [2] - 基建方面 1—10月基础设施投资同比微降0.1% [2] - 考虑到2026年是“十五五”规划开局之年 一批重大基建项目有望启动 预计基建投资增速将有所加快 或对PVC需求形成一定支撑 [2] 出口 - 2025年1—10月PVC粉累计出口323万吨 同比增加49% 主要流向印度(占比41.5%)、越南(6.2%)、乌兹别克斯坦(4.1%)等 [3] - 印度于2025年11月取消BIS认证政策 且反倾销税基本也已搁置 长期利多国内PVC出口 [3] - 制品出口方面 1—10月中国PVC铺地材料累计出口345.56万吨 同比降低11.5% 主要流向欧美地区 其中美国占比17.3%、加拿大占比9.8%、德国占比7.2% [3] - 在贸易摩擦反复与海外需求偏弱的背景下 制品出口整体萎缩 对美国出口比例持续下降 但向其他市场的出口占比有所提升 [3] 库存 - 截至12月中旬 行业总库存达144.21万吨 虽环比微增0.38% 但同比仍高出18.65% 整体库存压力依然显著 [3] - 市场正密切关注明年的去库拐点 [3] - 交易所注册仓单库存虽自前期高点有所回落 但绝对水平仍处于高位 [3] 成本与利润 - 今年以来 电石与乙烯价格持续低迷 目前仍处于近年来同期最低水平 [4] - 尽管PVC电石法、乙烯法等装置持续亏损 但氯碱环节仍保有利润 行业“以碱补氯”的格局得以延续 [4] - 近期氯碱利润已呈现持续走弱趋势 需关注其是否会对PVC装置开工率产生影响 [4]

核心观点 - 中央经济工作会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，为年内最积极的表态，为各级政府工作提供了新的“锚点”[5][16] - 政策以“防风险”为核心，预计2026年政策响应频率不会太低，但当前表态不足以显著提振资本市场信心，行情方向将交由长期经济表现及突发政策[5][19] - 房地产市场基本面加速下行，成交量承压、价格下跌、去化表现弱，主流开发类企业估值面临极大压力，未来一段时间港房、物业及商业板块的相对排序可能提前[5] 政策定调 - **中央会议定调**：2025年12月中央经济工作会议对地产定调更新为“着力稳定房地产市场”，相较于4月“持续巩固”和7月以来的零表态更为积极[5][16] - **政策思路延续**：会议实施方案表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”，延续了自2024年4月以来“消化存量和优化增量”的政策思路[5][18] - **地方政策进展**：各地平稳推进“十五五”规划，政策涉及公积金管理（如深圳）、购房补贴（如上海杨浦区最高200万元）、中长期发展规划（如重庆、河南）及市场监管（如长沙规范经纪服务）[20][22][23][24] 市场成交表现 - **新房网签**：2025年第50周，监测的50城商品房成交面积349.84万方，环比下降10.1%，同比下降33.1%[5][26][31]；12月前11天成交面积同比下降29.8%，降幅较11月收窄4.8个百分点[5][26] - **二手房网签**：2025年第50周，监测的11城二手房成交面积165.63万方，环比下降1.2%，同比下降31.7%[5][38]；12月前11天成交面积同比下降31.8%，降幅较11月扩张14.8个百分点[5][38][39] - **二手房认购**：2025年第50周，监测的80城二手房成交套数环比上升3.0%，同比下降13.8%[5][50]；12月前11天成交套数同比下降19.4%[5][50] - **重点城市表现**：重点城市成交环比分化，同比普遍下跌，例如北京新房周成交同比-51.1%，上海新房周成交同比+22.1%，深圳新房周成交同比-79.6%[60][62][66][76] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2025年第50周，重点10城住宅推盘面积92.3万方，环比下降7.4%，同比下降26.0%[5][89]；10城住宅售批比（MA8）为93%，环比下降4个百分点，同比下降42个百分点[5][89][95]；中指重点城市开盘去化率（MA8）为60%，环比下降3个百分点[99][103] - **库存动态**：2025年第50周，重点10城住宅口径库存面积4908万方，环比上升0.4%，去化周期为15.6个月，环比持平[5][92][105] - **二手房景气度**：2025年第50周，监测的70城二手房日均来访5.1万组，环比上升4.3%[5][106]；二手房来访转化率为4.5%，环比上周下降0.2个百分点[5][106] - **二手房价格**：2025年第50周，中介口径33城二手房成交均价为10311元/平米，周环比下跌1.7%，价格下行速度加快[5][113] 土地市场 - **出让金与供给**：2025年第50周，300城宅地出让金1128.3亿元，环比（MA4）上升23.1%，同比下降11.8%[5][118][121]；供给建面5632万方，环比（MA4）上升36.1%，同比上升10.5%[5][118][126] - **成交与去化**：单周成交建面3829.9万方，去化率（MA4）为79%，边际下行[5][118]；单周去化率为68%[118] - **溢价率与楼面价**：300城宅地溢价率（MA4）为3.4%，环比上升0.3个百分点[5][118]；成交楼面价（MA4）为3076元/平，环比下降1.8%，同比下降19.0%[5][118][130] 板块行情与估值 - **板块表现**：2025年第50周，申万房地产板块下跌2.6%，跑输沪深300指数2.5个百分点，表现在30个申万行业中排在第27位（90%分位）[5][130] - **企业表现**：本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比下跌3.6%、1.7%、2.9%，主流开发商表现最弱[131] - **估值水平**：截至2025年12月12日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数[131] C-REITs市场 - **市场表现**：2025年第50周，C-REITs综合收益指数下跌0.12%，跌幅环比扩大0.64个百分点[5]；市场日均换手率为0.37%，环比下降0.06个百分点[5] - **板块涨跌**：本周77单REITs中有35单上涨，数据中心、消费、保租房板块内上涨的REITs数量较多，部分11月跌幅较多的产业园REITs出现明显反弹[5] - **一级市场**：本周新增一笔过会标的（华夏中核清洁能源REIT）[5][15]

市场表现 - 47城新房成交量环比下降9.8%，同比下降44.9%[4] - 22城二手房成交量环比下降4.3%，同比下降34.9%[7] - 全国百城新建商品住宅去化周期攀升至27.4个月[10] 政策导向 - 中央经济工作会议再提“去库存”，核心是“因城施策”[2] - 一线城市政策重心为“优供给”，其新房去化周期为17.1个月[11] - 三四线城市政策重心为“控增量、去库存”，其新房去化周期高达40.3个月[11] - 二线城市新房去化周期为22.6个月[11] - 收购存量商品房用于保障房成为政策抓手，但进展偏慢[12] 模式创新 - 山东青岛落地“专项债+银行贷款”模式收购存量房作保障房，以解决启动难与融资贵问题[12]

山东省发布住房“以旧换新”指导意见 - 山东省住建厅等10部门于12月12日联合发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，包含6部分、15条具体措施，旨在构建支持住房“以旧换新”的政策框架 [2][3] - 新政旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力 [2][5] 政策核心模式与措施 - 明确三种“换新”模式：“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”，支持房地产经纪机构提供“帮卖”服务并引入“兜底收购”机制，鼓励各类主体市场化收购二手房 [3] - 在符合规划和安全要求前提下，探索城镇老旧住房原拆原建更新路径，新增公共设施不计容积率 [3] - 鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”以提升市场竞争力，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”等运营模式 [3] - 多措并举降低换房成本，包括鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导房地产开发企业和中介机构依法依规提供优惠 [3] - 强化金融支持，引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化住房公积金使用政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数 [3] - 优化交易流程与服务，完善旧房评估机制，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签 [4] - 健全风险防控机制，对“以旧换新”交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用 [4] 政策背景与高层定调 - 山东省出台新政是为了推动房地产市场平稳健康发展，巩固止跌回稳态势，激活住房消费潜力，并作为稳住经济大盘、保障民生、防范系统风险的重要举措 [5] - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，强调“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等” [6] - 山东省住建厅将按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导各市细化落实举措，组织开展换新购房活动 [6] 行业趋势与政策展望 - 中指研究院预计，库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，各地去库存政策将继续落位，如收购存量商品房、加大购房补贴力度、推动住房“以旧换新”等 [2][6] - 增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构是优化供给的重要方向 [2][6] - 对于中央经济工作会议提出的“深化住房公积金制度改革”，中指研究院指出，公积金政策是近两年各地支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条 [7] - 预计2026年公积金政策趋势将延续，贷款额度进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷等是重点关注方向，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度也是重点之一 [7] - 整体来看，“稳楼市”依然是2026年政策目标，各项政策措施有望继续落实，包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等方面 [7] - 房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用 [7]

文章核心观点 - 山东省率先响应中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的号召，发布系统性住房“以旧换新”指导意见，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，激发住房消费活力[1][2][5] - 政策出台旨在巩固房地产市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力，是稳住经济大盘、保障民生、防范系统风险的重要举措[10] - 行业研究机构预计，各地去库存政策将继续落位，包括收购存量商品房、加大购房补贴、推动“以旧换新”等，“稳楼市”仍是2026年政策目标，房地产作为最大内需之一将继续发挥重要作用[2][11] 山东省住房“以旧换新”政策框架 - 政策由山东省住建厅等10个部门联合发布，包含6部分共15条具体措施，系统构建了支持住房“以旧换新”的政策框架[5] - **丰富“换新”模式**：明确提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式，支持中介“帮卖”与“兜底收购”，鼓励市场化收购二手房，探索老旧住房原拆原建[6] - **拓宽旧房处置途径**：鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”运营模式[6] - **降低换房成本**：鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导房企和中介机构依法依规提供优惠[7] - **强化金融支持**：引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化公积金政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数[7] - **优化交易流程与服务**：完善旧房评估机制，优化登记和网签流程，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签[7] - **健全风险防控机制**：强调对交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用[8] 政策背景与后续方向 - 政策出台紧随中央经济工作会议部署，会议提出“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”[10] - 山东省住建厅将按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导各市细化落实举措，组织开展换新购房活动[10] - 中指研究院预计，库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构是优化供给的重要方向[11] 行业政策趋势展望 - **去库存政策延续**：预计各地将继续落位收购存量商品房、加大购房补贴力度、推动住房“以旧换新”等政策[2][11] - **公积金制度改革深化**：公积金政策是近两年支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年贷款额度将进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷等将是重点，稳步推进灵活就业人员参加公积金制度也是重点之一[11] - **整体政策环境**：“稳楼市”依然是2026年政策目标，预计各项政策措施将继续落实，包括优化核心城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等方面[11]