行业变革与公司战略 - 中国房地产市场正经历从规模导向到品质优先的结构性变革，行业进入洗牌关键节点[1] - 公司2024年贯彻"稳经营、调结构、化风险、促发展"战略，成为少数逆势盈利房企[1] - 公司实现营业收入3116.7亿元，净利润97.4亿元，归母净利润50亿元，经营性现金流连续7年为正[1] 销售业绩与市场地位 - 2024年签约金额3230.29亿元保持行业第一，权益销售金额2465亿元[2] - 38个核心城市销售占比达90%（同比+2pct），市占率7.1%（同比+0.3pct），14城市占率超10%[2] - "天悦人和"产品系推动克而瑞产品力排名从2021年第9跃升至全国第二[2] 产品品质与创新 - 建立全流程品质管理制度，覆盖设计、施工、查验、交付环节[3] - 与华为战略合作开发全屋智能、智慧社区解决方案[3] - 2024年竣工3257万方，高质量交付16.5万套房源，37个项目获省市级施工示范称号[3] 土地储备策略 - 新增拓展权益地价602亿元（总地价683亿），权益比88%创十年新高[5] - 99%投资聚焦38个核心城市，74%集中北上广核心区域[5] - 2024年新拓项目当年开盘23个，销售172亿元，动态销净率超9%[5] - 通过"调转换退"盘活270万方存量土地，释放资金超百亿[5] - 期末土储6258万方（增量1000万方），存量土储较年初下降20%[6] 财务健康与债务管理 - 有息负债压降54亿元至3488亿元，资产负债率74.3%（同比-2.2pct）[7] - 新增有息负债综合成本2.92%（同比-22BP），存量融资成本3.1%（同比-46BP）[8] - 三年以上到期债务占比39.6%（同比+8pct），直接融资余额占比20.03%（同比+3.72pct）[8] - 在手现金1342亿元，已售待回笼资金832亿元[7] 未来战略方向 - 提出"不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务"三大主业中长期规划[8]

好房研究院成立背景与意义 - 当前房地产市场处于转型关键期 构建科学的好房评价体系对行业发展具有重要意义 [3] - 全国两会政府工作报告首提好房子 住建部发布《住宅项目规范》国家标准 行业迈入以品质为核心的高质量发展阶段 [8] - 苏州作为全国房地产长效机制22个试点城市之一 以智能建造+智慧品质+全生命周期住宅建设作为好房子实践路径 [8] 好房研究院定位与目标 - 打造开放 多元 共享及国际化的交流平台 未来将推出全球好房研学活动 汲取国际前沿项目经验 [3] - 整合行业协会 企业 专家和消费者等多方资源 凝聚行业共识 响应国家政策与市场趋势 [10] - 通过全国化联动 为"好房子"建设注入创新思维 研究成果将转化为实际动能 [3][14] 苏州站具体举措 - 联合五大协会(房地产/家居/经纪/物业/装饰设计)搭建跨领域协作平台 打破行业壁垒 [12] - 通过实地调研 专业评审 消费者口碑多维度评估 每年向全国推举苏州好房样本项目 树立行业标杆 [13] - 开展好房公开课 研讨沙龙等活动 分享政策动态 前沿技术与成功经验 促进行业交流 [14] 行业发展趋势 - 苏州改善型住房市场全面爆发 别墅 低密洋房 第四代生态住宅等产品涌现 显示市场对高品质住房的迫切需求 [10] - 行业亟待解决如何顺应时代潮流 满足消费者对高品质住房需求的问题 [10] - 通过标杆项目引领 激发优者更优 后来争先的良性竞争氛围 推动全行业品质提升 [13]

行业趋势 - 新一代信息技术、绿色低碳技术、新材料等推动"好房子"概念发展，为房地产行业带来新机遇 [1] - "好房子"首次写入政府工作报告，政策明确要求建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅 [1][26] - 住建部提出从"好房子"到"好城区"的递进发展目标，强调城市规划与治理的系统性 [1][26] 公司战略与模式 - 广州地铁地产采用TOD开发模式，核心为"轨道+物业+产业+生活"的黄金五律（安全、准点、舒适、便捷、人文） [5][12][26] - 开发体系与国家规范高度契合，涵盖工程安全全周期、智慧社区延伸至智慧城市等维度 [12] - 已发布《广州轨道交通TOD白皮书（2024）》，引领行业发展趋势 [8] 项目表现 - 珑岄上城项目首日开盘成交3亿元，实现清栋 [5][28] - 珑曜上城项目首日登记客户超1500组，到访家庭700组，单日成交突破5亿元 [8][28] - 双项目合计首开销售额超8亿元，反映市场对TOD模式的高度认可 [8][30] 开发规模与成果 - 30年累计开发27个TOD标杆项目，总开发规模约1000万平方米 [8][30] - 代表性项目包括珑岄上城、珑曜上城、云城上品等，覆盖车辆段上盖、地铁站点上盖等多种开发模式 [8][30] 产品设计理念 - 安全为首要原则，制定全国首个车辆段上盖地铁保护规范 [12] - 融入人性化设计，包括全龄段需求满足、精智生活系统及收纳系统 [13] - 通过抬高式设计、屋顶花园等降低噪音并提升生态舒适度 [17] 配套与服务创新 - 构建地铁归家路径、一站式商业服务及智慧社区平台 [17] - 推出"悠街坊"社群计划，整合文化资源，开展艺术科普等活动强化社区人文氛围 [18] - "五一"期间推出同名礼、好房礼等促销活动，结合文创市集等线下体验吸引客流 [23]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 中央到地方推动“好房子”建设顺应市场规律，当前房地产市场以改善性住房需求为主要增长动力，“好房子”上市利于楼市止跌回稳，但新规会冲击存量项目，推进需因城施策、循序渐进 [1][7] - 3月新房和二手房成交价格回稳态势巩固，成交量边际改善，楼市“小阳春”如期而至；土地市场缩量提质，新开工低位运行，库存转降但需进一步降低；3月房企境内债券市场发行规模不大，短期内新增违约风险可控，二级市场交易热度提升 [8][9][13] 根据相关目录分别进行总结 市场需求 - 2025年一季度购房需求由二房、三房向四房迁移，前两者成交套数占比较上年同期分别下降1.1个和1.7个百分点，四房产品同比增加2.1个百分点，成交套数占比首超三成；110 - 140平方米、140 - 180平方米以及180平方米以上产品市场份额分别同比提升0.8个、0.5个和0.1个百分点 [2] - 3月商品住宅价格虽下行但同环比跌幅缩小，70个大中城市中有24个城市环比上涨，一线城市整体环比上涨0.10%，二线城市整体环比持平；3月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别缩小至1.55%和2.32%，环比分别增加3.51%和2.72%，前3月累计销售面积及销售金额降幅较前2月分别收窄2.1个和0.5个百分点；4月前20日30个重点城市商品房成交量同比减少4%，预计4月市场销售呈弱复苏态势 [9] “好房子”情况 - “好房子”具安全、舒适、绿色、智慧四个主要特点，“第四代住宅”最接近其定义，各地政府从多方面出台政策促进其发展，很多二三线城市及深圳、广州已推出新规，北京部分区域执行，上海暂未推出；2025年2月“第四代住宅”在多个核心二线城市落地，去化及销售价格优于同区域非新规项目，但目前无统一技术标准，部分项目交付及实用效果未达预期 [6] 土地市场 - 3月土地市场缩量提质，单月成交规模创近年新低，但溢价率同环比上升，核心城市维持高热度，北京、上海等城市3月平均溢价率超20%；3月“地王”频出，如上海静安地块等成为新“地王”，原因包括政府提高供地质量、取消土拍限价等 [10] 新开工与库存 - 3月新开工量维持较低水平，竣工量同比下降，截至3月末，商品房待售面积环比转降，但仍处历史高位，库存亟待降低；1 - 3月房地产开发投资规模同比下降9.9%，降幅较上月略微扩大；3月商品房销售同比降幅减小，房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款和定金及预付款的占比有所上升 [10] 二手房市场 - 3月70个大中城市二手住宅价格同比降幅略有缩小，环比降幅为近一年最小，环比未下跌的城市增加至14个，一线城市除广州外均环比上涨；30个重点城市3月二手房成交量同环比分别增长21%和50%，前3个月累计成交面积同比增长22%，一线城市二手房成交量维持高热，二线城市除宁波和福州外多数正增长，三四线城市疲软 [11][12] 债券市场 - 3月房企无境外债发行，境内债券融资规模不大，民营企业滨江集团和新希望五新分别发行一笔境内中期票据和公司债，同期未新增违约或展期主体；4月27日至5月末房地产企业境内债整体到期规模339.50亿元，主要为央国企和民企，部分未出险房企少量债券即将到期且已发布兑付安排公告；境外市场主要是前期违约或展期的房企境外债到期，万科面临一笔4.23亿美元的美元债券到期，市场对其兑付信心较足 [13] - 3月，房企境内债券日均交易量环比上升，成交热度提高，投资类地产债券收益率与2月相比无明显变化，高收益地产债平均成交价环比略有上移；近一个月中资房企债券交易价格整体微涨 [13]

重庆"好房子"新规核心内容 - 重庆版《住宅设计标准》于2024年2月正式实施 明确住宅层高不应小于3米且不宜大于3.6米 [1] - 标准要求昼间卧室噪声限值不大于40dB 夜间卧室噪声限值不大于30dB 起居室噪声限值不大于40dB [8] - 要求住宅主要使用房间窗地面积比不小于1/6 入户门净宽不小于1.10米 套内主要过道通行净宽不小于1.10米 [5][6] 市场层高现状 - 2024年以来重庆典型住宅项目平均层高达3.06米 [1] - 标准对新建住宅电梯设置提出要求：两层及以上住宅应设电梯 高层住宅每单元应设不少于两台电梯且包含一台可容纳担架电梯 [5] 典型项目市场表现 - 龙湖·观萃项目示范区开放吸引超千组客户到访 赠送率最高达55% 阳台挑空最高达6.3米 [8] - 龙湖云河颂项目开盘即售罄 得房率约130% [10] - 金茂·璞印金开项目首次开盘成交额达3.6亿元 去化率约90% 1号楼以约2.91万元/平方米刷新重庆清水房单价纪录 [10] - 美心美岸江山项目日均到访人次同比增长超三倍 一季度销量同比增长74% 销售额同比增长71% [10] 市场推广与政策支持 - 重庆春季房交会举办第四代住宅专场推介活动 吸引超2000组购房者到访 [10] - 铭腾机构预测到2025年重庆第四代住宅项目将突破80个 [1] - 两江新区出台六大举措支持"好房子"建设 包括带方案招拍挂 金融支持 分段办理手续等 [11] - 部分房企调整项目规划 如万科界石项目计容建筑减少2705平方米 旭宇华锦悦来项目将限高从18米调整至25.2米 [11] 行业趋势 - 重庆商品住宅销售TOP20项目中 海成云湖郡 金茂璞印金开等大赠送高品质项目成为代表 [10] - 随着供地节奏放缓 重庆住宅库存量逐步下降 部分板块进入供应紧张状态 [11] - 行业从数量竞争转向品质竞争 满足居住需求提升生活品质的住宅将成为市场主流 [11]

文章核心观点 - 2025中国制冷展首日松下举办商住产品发布会，推出助力环境友好型店铺实例及6恒气候站全新升级系列等产品，未来将以创新驱动发展，为实现“双碳”目标和打造高品质生活贡献力量 [1][2][12] 展会信息 - 4月27日第三十六届国际制冷、空调、供暖、通风及食品冷冻加工展览会在上海新国际博览中心开幕，展会首日松下举办2025年商住产品发布会 [1] 公司发展 - 近5年松下在中国新建扩建19个事业网点，中国成为其海外最重要事业基地 [2] - 松下依托百年技术底蕴，发挥全品类家电与空间设计融合优势，为中国消费者带来居住体验，推动“双碳”目标实现，未来将以创新驱动发展、技术赋能生活 [2] 节能减排方案 - 在“双碳”目标下，松下整合核心新能源技术与外部资源，构建“节能+创能”双维解决方案 [4] - 松下采用节能环保设备，运用EMS能源管理系统对店铺设备远程监控和自动控制，利用AI技术进行设备预测性维护，助力店铺节能减排 [4] - 中国勘察设计协会相关人员表示松下提供节能减排管理方案，带动更多企业加入低碳行动，期待其为更多企业和消费者提供低碳选择 [5] 6恒气候站产品 - 松下推出一站式空气解决方案6恒气候站，由四大模块联合作用，集六大功效于一体，搭载独有清洁技术，能解决全屋空气问题 [9] - 本届制冷展松下发布6恒气候站全新升级系列，支持照明系统联动控制，适配更多空调和新风产品，最大连接数量提升，最大可应对面积约1500㎡ [9] 行业趋势与公司响应 - 今年两会提及“好房子”概念，住建部发布《住宅项目规范》，预示智能、舒适、绿色居住模式成标配 [12] - 松下依托人居经验，融合日式设计与健康生活要素，推出创新产品，契合新时代人居升级需求，为“好房子”建设提供解决方案 [12] - 2025年中国制冷展松下展示低碳科技赋能美好生活成果，未来将秉持理念，通过技术创新推动产业升级，践行环境责任与社会担当 [12]

市场成交表现 - 北京新房3月1日至4月26日累计成交7855套 较1月和2月总成交量增长55 92% [1][3] - 符合"好房子"新政的项目成为成交增长关键因素 部分项目得房率高达100% [1][3] - "小阳春"行情带动购房热度 后续网签数据有望进一步体现长尾效应 [3] 购房者偏好变化 - 得房率 层高 功能阳台等硬核指标成为购房者关注焦点 [1][7] - 中海丽金府130平方米户型得房率94% 160平方米达90% 较竞品高出7-15个百分点 [7] - 北京城建国誉颂通过阳台外封设计实现得房率100% 政策允许封闭阳台按投影面积1/2计入容积率 [8][9] - 购房者对户型设计 精装配置 小区公区品质关注度提升 年轻人更注重建筑美学和收纳体系 [9] 产品竞争格局 - "好房子"项目集中入市 与存量项目竞争形成明显优势 [3][4] - 存量项目需通过价格调整或多元化营销手段实现错位竞争 [4] - 得房率竞争触及天花板后 公共空间品质提升成为差异化新赛道 [13] - 北京城建国誉颂设置艺术连廊 中海丽金府配置600平方米架空层泛会所 [14] 政策与行业趋势 - 《住宅项目规范》国家标准5月1日实施 推动新房市场"品质提升"热潮 [7] - "好房子"标准激活新增购买力及改善型需求 形成供需良性互动 [4] - 核心区域如海淀凭借区位优势保持需求强劲 项目快速去化 [9]

文章核心观点 - “好房子”概念深刻改变地产行业走向，成为提升居住品质、稳定楼市的重要政策，万科围绕“好房子”进行探索实践，在东北通过产品迭代、打造好社区等方式与城市发展同频共振 [1][25] 产品迭代，做更好的房子 - 万科胤樾是2024年万科在东北首个新开盘项目，有地段优势和固定客群，但未按“过冬思维”做大众化产品，而是做了沈阳核心区从未有过的定制可变洋房户型 [2] - “可变户型”研发历史久但落地项目少，因设计和施工成本高，不可复制，需层层审批，万科胤樾为实现该户型增加同层排水系统、用425水泥，增加成本换来居住体验升级 [4][5][6] - 万科胤樾在楼下花园打造“读书盒子”呼应沈阳文化，将山西古亭“青云亭”搬到花园，把传统建筑文化变成生活体验 [7][8][11] 从“好产品”到“好社区” - 产品研发积累使万科关注业主生活需求，打造万樾会为社区增加阅读、社交等空间，丰富社区生活方式，增加社区温情 [12] - 3月18日，万科·万樾会“樾读城市书房”揭牌，成为东北首座新型社区文化空间，见证新型社区美好图景展开 [14] - CO - life是多方合作共建活力社区的运营体系，万科通过系列场景串联构建完整社区，还以多元业务为阵地开展活动，如打造冰雪小世界、开早市、提供接送站服务等 [16][17][23] 始终与城市发展同频共振 - 万科通过好产品、好服务、好社区打造口碑积累品牌势能，做法是“与城市共生长”，将多元业务延伸至多领域，为城市发展凝聚力量 [25]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 2024年业绩同比+1%、符合预期，费用率保持行业低位、可结算资源丰富；销售1116亿，销售均价4.7万元/平、显著高于同行、是好房子重要受益标的；拿地额448亿元、拿地强度40%，杭州拿地占比97%、拿地积极持续聚焦；拿地积极下有息负债持续下降，融资成本快速下降至3.4%，持续高质量成长；维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年04月25日收盘价9.99元，一年内最高/最低12.44/5.74元，市净率1.2，股息率0.90%，流通A股市值267.97亿元，上证指数/深证成指3295.06/9917.06 [1] 基础数据 - 2024年12月31日每股净资产8.85元，资产负债率80.10%，总股本/流通A股31.11亿/26.82亿股，流通B股/H股无 [1] 财务数据及盈利预测 |年份|营业总收入（百万元）|同比增长率（%）|归母净利润（百万元）|同比增长率（%）|每股收益（元/股）|毛利率（%）|ROE（%）|市盈率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2023|70443|69.7|2529|-32.4|0.81|16.8|10.0|12| |2024|69152|-1.8|2546|0.7|0.82|12.5|9.2|12| |2025E|65708|-5.0|2810|10.4|0.90|12.5|9.4|11| |2026E|55893|-14.9|3104|10.4|1.00|12.9|9.6|10| |2027E|47550|-14.9|3481|12.1|1.12|14.1|9.9|9| [5] 公司经营情况 - 2024年营业收入692亿元，同比-1.8%；归母净利润25.5亿元，同比+0.7%；扣非归母净利润24.3亿元，同比+1.2%；基本每股收益0.82元，同比+1.2%；毛利率和归母净利率分别为12.5%和3.7%，同比分别-4.2pct和+0.1pct；三费费率为2.7%，同比-0.4pct；合联营企业投资收益7.6亿元，同比-28%；计提资产减值损失和信用减值损失分别为8.7亿元和2.6亿元，同比分别-77%和-50%；年末合同负债1254亿元同比-12.4%，覆盖当期地产结算收入1.8倍 [6] - 2024年销售额1116亿元，同比-27.3%；克而瑞排名第9名、同比提升2名，居民营企业第1，连续7年居杭州市占率第一；销售面积236万平，同比-29.3%；销售均价4.7万元/平，同比+2.9%，远高于重点房企均值2.2万元/平；2025年销售额目标1000亿左右、同比-9% [6] - 2024年拿地金额448亿元，同比-22.2%，其中杭州占比97%；拿地面积187万平，同比-44.0%；拿地均价2.4万元/平，同比+38.7%；拿地/销售金额比40%，拿地/销售面积比79%，拿地/销售均价比51%；在杭州土地市场份额从2023年的25%提升至2024年的38%；2025年计划投资金额控制在权益销售回款50%左右 [6] - 至2024年末，持续处于三条红线绿档，剔预负债率57.9%，净负债率0.6%，现金短债比3.6倍；货币现金371亿元，同比+14%；并表有息负债余额374亿元，同比-41亿元，其中银行贷款占比83%，直接融资占比17%；权益有息负债余额305亿元，同比-55亿元；平均融资成本3.4%，同比-0.8pct；2025年计划降低权益有息负债到300亿以内，继续降融资成本，确保3.3%、争取3.2%以内，继续把直接融资比例控制在20%以内 [6]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[5] 报告的核心观点 - 政治局会议指出要持续防范化解重点领域风险，实施地方政府化债政策，解决账款问题，加力城市更新，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势，稳定和活跃资本市场 [6] - 城市更新前期筹备完善且范围扩围，后续有望加速推进，补偿方式也将更灵活；存量商品房收购政策将多层次优化，收储落地进展值得期待 [6] - 稳楼市、稳股市目标明确，若地产量价数据走弱，预计将有进一步支持政策；我国经济和股市仍有储备政策可期 [6] - 我国住房需求总量处于底部区间，需求结构分化，“好房子”迎来发展浪潮；建设“好房子”政策导向下，产品力房企有望打开成长空间并获溢价 [6] - 维持房地产“看好”评级，建议关注核心城市布局重、拿地和产品力强的房企，二手房中介，物业管理企业 [6] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 4月25日政治局会议指出要持续防范化解重点领域风险，实施地方政府一揽子化债政策，解决地方政府拖欠企业账款问题，加力城市更新，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势，稳定和活跃资本市场 [6] 板块表现 - 加力实施城市更新，推进城中村和危旧房改造，23 - 24年前期筹备完善且范围扩围，后续有望加速，补偿方式有望更灵活；优化存量商品房收购政策，延续两会给予地方更大自主权导向，后续将多层次优化，收储落地进展值得期待 [6] - 稳楼市、稳股市目标明确，若地产量价数据走弱，预计有进一步支持政策；我国经济和股市仍有储备政策可期 [6] - 加大高品质住房供给，需求端住房需求总量底部区间、结构分化，“好房子”迎来发展浪潮；供给端产品力房企稀缺，政策导向下有望打开成长空间并获溢价 [6] 投资分析意见 - 维持房地产“看好”评级，建议关注核心城市布局重、拿地能力强、产品力强的房企如滨江集团、建发股份等，二手房中介如贝壳、我爱我家，物业管理企业如绿城服务、招商积余等 [6]