财务数据和关键指标变化 - 公司2025财年运营收益为每股0 25美元 符合市场预期 并预测2026财年每股收益和分红为0 255美元 同比增长2% [4][5] - 投资组合净物业收入同比增长3% 其中54%收入与CPI挂钩 其余为固定租金调整 加权平均租金调整幅度为3 1% [5][22] - 截至2025年6月30日 公司净资产价值为每股4 59美元 较2024年同期下降0 07美元 主要受利率衍生品市值变动影响 [11] - 资产负债表杠杆率为31 4% 处于25%-35%目标区间内 总债务加权平均成本为4% 89%债务已进行利率对冲 [6][13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 社会基础设施领域完成三项交易 包括国防部设施(初始收益率14 9%) 边境部队大楼(收益率8 1%)及增持地球科学澳大利亚设施股权至33 3%(收益率8 4%) [17][19][20] - 酒店资产完成两笔战略收购 包括Narrabeen Sands酒店附属物业及Crow's Nest酒类专卖店 平均租期9 5年 [20] - 办公领域收购Westpac Cogra大楼剩余49 9%股权 实现全资控股 该物业租期剩余9 1年 收购收益率7 3% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合总规模达55亿澳元 加权平均资本化率5 4% 与过去12个月持平 物业估值基本稳定 [3][21] - 组合空置率维持在99 9%的极高水平 加权平均租期(WALE)达9 3年 [3][21] - 54%收入来自三重净租赁结构 租户承担所有运营支出 维护和资本开支 [4][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过资产置换计划优化组合质量 2025财年完成3 4亿澳元净物业处置 资金用于股份回购和债务偿还 [11] - 重点增加政府租赁社会基础设施资产配置 新收购资产预计将提升2026财年收益 [17][30] - 行业定位方面 99%租户为政府机构 上市公司或跨国企业 主要分布在防御性行业如便利零售 政府服务 数据中心等 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为估值已见底 随着利率环境改善 预计资本化率将压缩并推动估值增长 [33][89] - 对2026财年展望积极 预计浮动利率部分将按市场平均3 2%计算 整体债务成本保持竞争力 [38][64] - ESG表现突出 2024年GRESB评估得分78分 位列同业第一 已实现运营控制资产的净零排放 [28][29] 其他重要信息 - 完成7 15亿澳元新增利率对冲操作 2026财年对冲比例提升至72% 显著高于2025财年中期的48% [6][14] - 太阳能发电容量增加2 4兆瓦至总计8 9兆瓦 环境评级保持优异(能源5 4星 水资源4 7星) [28] - 墨尔本Coles冷冻仓库扩建项目按计划推进 预计剩余资本支出约2000万澳元 [71] 问答环节所有的提问和回答 资产负债表容量问题 - 管理层表示透视杠杆率38%处于舒适水平 未来将通过估值自然增长和选择性资产回收维持平衡 [33][35][89] 国防部资产细节 - 该物业具有重要战略地位 虽当前租期仅2年 但预期可通过续约谈判转化为长期资产 地块具备扩建潜力 [36][53][54] 债务成本结构 - 2026财年72%债务已锁定平均2 6%固定利率 剩余部分按市场3 2%计算 综合成本包含约1 5%的利差 [43][64] 收购策略 - 近期交易主要来自关联基金股权收购和售后回租 办公室资产占比有限 重点把握社会基础设施领域高收益机会 [44][59][77][80] ALE酒店组合 - 2028年11月将迎来重大租金重置事件 管理层确认该组合租金仍显著低于市场水平 但未量化具体幅度 [61][84][85]

麦当劳出售香港物业 - 麦当劳计划出售八项位于香港的零售物业，总市值约12亿港元，建筑面积介于631.74平方米至1765.16平方米，买家可选择整批或单项竞投 [5] - 市场消息称麦当劳将分阶段出售在港所有23个铺位，市值超30亿港元，首批8个铺位后，第二批8个铺位市值近11.1亿港元将于明年放售 [5] - 待售物业整体出租率达100%，均带麦当劳餐厅租约，部分物业同时引入7-Eleven、药行等零售租户，出售后餐厅运营不受影响 [6][9] 物业资产详情 - 待售物业中尖沙咀星光行商铺楼龄最长（56年），建筑面积1741.56平方米为标的中最大 [6] - 7家麦当劳餐厅已持续运营34-38年，1家超27年，5间为24小时营业 [6] - 香港核心区街铺资本价值相比十年前下跌70.5%，当前净有效租金回报率约2.47% [7] 麦当劳房地产商业模式 - 公司通过特许经营模式获得收入，2024年租金收入100.17亿美元占总收入38.65%，特许经营费56.06亿美元 [14] - 全球43477家餐厅中95%为特许经营，公司拥有56%餐厅土地所有权及80%建筑物所有权 [14] - 在中国市场受外资限制多采用非自持物业，香港特许人需自行提供物业 [15] 香港商业地产环境 - 商铺空置率持续走高，中环案例显示某商铺持有14年后成交价下跌46% [9] - 高息环境及商业按揭贷款收紧导致投资意愿降低，业主大幅降价求售 [9] - 仲量联行指出标的物业地段核心、租户稳定，已吸引多个准买家兴趣 [9]

波罗的海商业地产市场趋势 - 波罗的海商业地产市场交易活动持续低迷 主要因缺乏股权资本 温和经济增长未带来新主力租户 [1] - 欧元银行同业拆借利率(EURIBOR)下降导致借贷成本降低 [1] EfTEN房地产基金运营表现 - 基金成功将投资组合空置率降低0.7个百分点至3.7% 零售板块新增租户 爱沙尼亚办公板块出现初步积极迹象 [2] - 维尔纽斯办公市场受近年大量新开发项目持续施压 [2] - Paemurru物流中心完工 Valkla养老院C区块建设完成 [2] - 基金销售收入环比增长4.5% 同比增长3.1% [2] 利率风险管理 - 基金子公司采用浮动利率银行贷款 EURIBOR快速下降使利息支出显著减少 [3] - 欧元利率已不太可能进一步大幅下降 基金开始锁定利率 [3] - 6月签订名义价值1160万欧元的利率互换协议 固定利率1.995% [3] - 计划将最多半数贷款组合进行利率锁定 [3] 财务业绩表现 - 第二季度合并销售收入821万欧元(2024年同期795.7万欧元) 同比增长3.1% [4] - 上半年合并销售收入1606.8万欧元(2024年同期1591.8万欧元) 同比增长1.0% [4] - 收入增长主要来自物流和养老护理领域的新投资 [4] - 上半年合并净营业收入(NOI)1484.5万欧元(2024年同期1478.1万欧元) 增长0.4% [5] - NOI利润率92%(2024年93%) 物业相关成本和营销费用占收入8%(2024年7%) [5] - 第二季度合并净利润402.5万欧元(2024年同期244.2万欧元) [6] - 上半年合并净利润819.2万欧元(2024年同期625万欧元) [7] - 利息支出同比减少97.3万欧元 降幅22% [7] 投资物业价值变动 - 投资物业公允价值变动产生54.6万欧元收益(2024年同期亏损145.4万欧元) [6] - 2025年6月Colliers国际评估显示投资物业公允价值增长0.1% 带来50万欧元重估收益 [13] 资产与投资组合 - 集团总资产3.995亿欧元(2024年底3.988亿欧元) [7] - 投资物业公允价值占比95.6%(2024年底93.7%) [7] - 持有37处商业地产投资(2024年底36处) 公允价值3.820亿欧元(2024年底3.738亿欧元) [8] - 收购成本3.782亿欧元(2024年底3.706亿欧元) [8] - 持有塔林宫殿酒店合资企业50%股权 公允价值863万欧元 [8] - 上半年总投资765.7万欧元用于新物业和现有组合开发 [9] 新收购与开发项目 - 3月以400万欧元收购塔林Hiiu 42物业 [9] - 与Hiiu Südamekodu OÜ签订长期租赁协议(10+10年) [10] - 合作开发"Nõmme Südamekodu"养老院 最多容纳170名居民 [10] - Valkla养老院C区块建设完成 Tartu的Ermi养老院开始二期建设 [10] - Paemurru物流中心投入174.3万欧元完成建设 [11] 租赁收入与空置率 - 上半年租金总收入1557.1万欧元 同比增长1% [11] - 办公板块空置率16.2% 租赁时间长于以往周期 [12] - 塔林Pärnu mnt 102办公楼新增2200平方米空置空间 [12] 融资状况 - 子公司银行贷款承诺增加732万欧元 反映财务能力提升 [14] - 上半年使用267万欧元银行融资用于Valkla养老院和Paemurru物流中心建设 [14] - EfTEN Hiiu OÜ签订325万欧元贷款协议用于Hiiu 42大楼改造 截至6月底尚未提款 [14] - 未来12个月11个子公司的贷款协议将到期 未偿还余额4064.1万欧元 [15] - 到期贷款的LTV比率在37%-46%之间 投资物业产生稳定租金现金流 [15] 贷款条款与利率风险对冲 - 加权平均贷款利率3.95%(2024年底4.89%) [16] - 整体LTV比率41%(2024年底40%) [16] - 所有子公司贷款协议均基于浮动利率 [16] - 利息覆盖比率(ICR)3.7(2024年同期2.9) [17] 股本与资产净值 - 注册股本1.144亿欧元 由11,440,340股组成 每股面值10欧元 [18] - 每股资产净值(NAV)19.98欧元(2024年底20.37欧元) 上半年下降1.9% [19] - 剔除股息分配 资产净值同期增长4.1% [19] - 32.18%股份由基金董事会和管理层成员及相关人士持有 [19]

麦当劳出售香港物业的核心观点 - 麦当劳计划分阶段出售香港23个自持商铺，首批8项物业总市值约12亿港元，第二批8个铺位市值约11.1亿港元，涉及尖沙咀、铜锣湾等核心区域 [1][2] - 出售物业为带租约资产，麦当劳餐厅将继续运营，租户包括7-Eleven等零售品牌，整体出租率100%，部分餐厅已运营超34年 [2][3] - 香港商铺估值处于低位，核心区街铺资本价值同比下跌5.4%，较十年前下跌70.5%，净有效租金回报率约2.47% [3][5] 物业资产详情 - 首批8项物业建筑面积介于631.74平方米至1765.16平方米，楼龄最长56年（尖沙咀星光行），最短27年 [1][2] - 物业组合中5间麦当劳为24小时营业，部分引入便利店、药房等租户，采用"整批或单项"竞标方式，截标日期为9月16日 [1][2][3] 麦当劳的房地产商业模式 - 公司56%的并表餐厅土地和80%建筑物为自持，2024年租金收入100.17亿美元，占总收入38.65%，特许经营费仅56.06亿美元 [8][9] - 通过传统特许经营模式获取租金+特许经营费，在中国内地多采用非自持物业，香港特许人需自行提供物业 [8][9][10] - 历史上曾于2001年、2003年在港出售店铺获利近1亿港元，此次出售将进一步减少香港物业持有量 [10] 香港商业地产市场背景 - 高息环境及贷款收紧导致投资意愿降低，中环商铺案例显示持有14年后亏损46%成交 [5] - 中原报告指出业主大幅降价求售，但麦当劳标的因核心区位和稳定租户仍吸引投资者兴趣 [3][5]

房地产行业观察 - 非洲房地产市场呈现"向下看"视角，人均GDP一千美金国家的房地产状态类似中国早期起步阶段，地价便宜、机会多[4] - 有限高品质住宅开发是值得关注的方向，需针对当地市场提供相对更好的产品，但需保持"克制感"，避免照搬中国高周转模式[5][6] - 土地制度是核心制约因素，产权模糊、审批繁杂、交易受限等问题直接影响市场可行性[6] - 房地产开发本质是时间投资，需选择核心地段打造优质物业并长期持有，案例显示嘉里北京CBD项目30年增值显著[6][7] - 工业园区开发需警惕低附加值产业聚集风险，招商引资质量决定收益模型可行性[7] 创业特征分析 - 非洲华人企业家普遍具备十年以上本地化经营经验，通过硬仗积累生存逻辑[10] - 成功创业者共性包括：央企背景带来的资源与管理能力、建筑/工程类专业背景支撑产品竞争力[11] - 草根创业依赖突破常规的能力，在资源有限环境中通过试错建立商业路径[10] 非洲经济现状 - 经济发展处于工业化前中期，人均GDP 1000-3000美元区间，主流产业为基建、矿业、低端制造业[15] - 产业转移特征明显，中国淘汰产能（如编织袋厂、塑料加工）在非洲重现30年前台商投资大陆模式[15] - 制度摇摆历史影响深远，独立后社会主义试验失败导致市场化改革滞后[14] - 当前阶段适合中国传统产业寻找"第二增长曲线"，而非高科技创新试验[16][19]

上海第六批次集中供地市场表现 - 上海第六批次集中供地推出8宗地块，7宗溢价成交，1宗底价成交，总成交金额2896亿元[1] - 整体溢价率普遍在10%以上，个别热门地块溢价率超过40%[1] - 徐汇衡复地块以2003万元/平方米楼面价刷新全国住宅用地纪录，溢价率2238%[1] 核心区域地块竞争情况 - 虹口北外滩地块吸引7家房企竞买，绿城中国以6472亿元总价竞得，楼面价1266万元/平方米，溢价率4633%[2] - 浦东唐镇地块由中旅与招商蛇口联合体以273亿元竞得，楼面价52360元/平方米，溢价率4000%[2] - 静安东斯文里地块被中海地产以5363亿元拿下，楼面价90390元/平方米[3] - 普陀真如地块由中海地产以6525亿元竞得，楼面价58823元/平方米[3] 市场动态与行业趋势 - 上海土拍市场热度明显回升，核心区域优质地块稀缺性推动房企积极出手[3] - 房企争夺核心区域稀缺土地资源现象加剧，反映对上海房地产市场的长期信心[1][3] - 上海新房市场需求稳中有升，优质地块支撑房企未来利润空间[3] - 土拍市场热度传导叠加优质新房供应加快，有望持续支撑上海楼市稳定态势[3] 重点地块特征分析 - 徐汇衡复地块容积率13，属风貌别墅地块，毗邻徐家汇商圈[1] - 虹口北外滩地块由商办用地调整为住宅用地，配套教育资源丰富[2] - 浦东唐镇地块吸引保利发展、绿城中国等7家开发商参与竞价[2]

核心观点 - 深圳等大城市出现有钱人加价抢购步梯房现象，部分价格涨幅达15% [1] - 有钱人投资步梯房的核心逻辑在于地段价值、拆迁潜力及抗通胀属性，而非盲目消费 [3][8][13] - 步梯房具备地段优势、配套成熟、安全性高等特点，成为"硬通货"投资标的 [5][6] 步梯房优势分析 - **地段优势**：核心区步梯房抗跌性强，随城市发展具备长期升值潜力 [5] - **配套成熟**：老小区商超、医院、学校、地铁等资源完备，新建小区难以短期复制 [6] - **安全性**：无电梯依赖避免被困风险，火灾地震时逃生效率更高 [6] 投资逻辑 - **升值潜力**：深圳案例显示400万步梯房半年增值至440万，回报率超银行存款 [8] - **拆迁机会**：大城市旧改加速，上海案例中拆迁补偿达17.5万/平方米 [10] - **双重保障**：不拆迁则通过出租抗通胀，拆迁则获高额补偿 [13] 筛选标准 - **区位**：优选大城市核心地段，临近商超、名校、地铁 [15] - **楼层**：3-5层兼顾采光与便利性，居住体验更佳 [15] - **质量**：需严格检查房屋结构，避免劣质资产 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 从6月数据看，地产投资继续大幅下滑，销售复苏乏力，降幅稍有扩大，低基数下新开工、竣工降幅收窄，需继续关注政策变化及市场内生动能修复情况 [1] 根据相关目录分别进行总结 主要指标数据 - 开发投资完成额累计值46658亿元，累计同比-11.2%，6月单月增速-12.0%，1 - 5月增速-10.7%，2024全年增速-12.9% [1] - 房屋新开工面积30364万平米，累计同比-20.0%，6月单月增速-9.4%，1 - 5月增速-19.3%，2024全年增速-22.8% [1] - 商品房销售面积45851万平米，累计同比-3.5%，6月单月增速-5.5%，1 - 5月增速-3.3%，2024全年增速-12.9% [1] - 房屋施工面积633321万平米，累计同比-9.2% [1] - 房屋竣工面积22567万平米，累计同比-14.8%，6月单月增速-1.7%，1 - 5月增速-19.5%，2024全年增速-17.3% [1]

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 2025年上半年经济平稳增长，固投边际走弱，GDP同比增长5.3%，全国固定资产投资累计同比增长2.8%，增速较1 - 5月下降0.9pct，制造业投资同比增长7.5%，增速较1 - 5月下降1.0pct [1][3] - 基建投资边际走弱，交通类投资有所改善，2025年1 - 6月基础设施投资（全口径）同比增长8.9%，增速较1 - 5月下降1.5pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长5.6%，增速较1 - 5月提高1.6pct [2][4] - 2025年1 - 6月地产投资保持低位，开工、竣工降幅收窄，房地产投资同比下降11.2%，较1 - 5月下降0.5pct；开工同比下降20.0%，较1 - 5月提高1.4pct；竣工同比下降14.8%，较1 - 5月提高2.5pct [2][7] - 当前行业总量偏弱，区域投资有望随国家战略布局深入而获得较大弹性 [15] 各部分总结 经济与固投情况 - 2025年上半年GDP同比增长5.3%，分季度看25Q1/Q2分别同比增长5.4%/5.2%，全国固定资产投资累计同比增长2.8%，增速较1 - 5月下降0.9pct，制造业投资同比增长7.5%，增速较1 - 5月下降1.0pct [1][3] 基建投资情况 - 2025年1 - 6月基础设施投资（全口径）同比增长8.9%，增速较1 - 5月下降1.5pct，基础设施投资（不含电力）同比增长4.6%，增速较1 - 5月下降1.0pct [2][4] - 细分结构中，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长5.6%，增速较1 - 5月提高1.6pct；水利、环境和公共设施管理业投资同比增长3.5%，增速较1 - 5月下降3.7pct；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资同比增长22.8%，增速较1 - 5月下降2.6pct [2][4] - 分区域看，东部地区投资同比下降0.8%，中部地区投资同比增长3.2%，西部地区投资同比增长4.8%，东北地区投资同比下降1.9% [2][4] - 年初至今地方政府化债节奏放缓，投资阶段承压，随着中央政策持续加码，地方政府投资意愿与能力有望双向修复，后续投资有望复苏 [2][4] 地产投资情况 - 2025年1 - 6月房地产投资同比下降11.2%，较1 - 5月下降0.5pct；开工同比下降20.0%，较1 - 5月提高1.4pct；竣工同比下降14.8%，较1 - 5月提高2.5pct [2][7] - 本轮周期中供给主体过度出清及补库存困难，后续投资将处于弱改善状态，投资修复节奏慢于以往周期，地产优化政策值得期待 [7] 投资分析意见 - 推荐低估值央企中国化学、中国能建、中国中铁、中国铁建，关注中国交建、中国中冶、东华科技 [15] - 推荐国企四川路桥、安徽建工，关注新疆交建 [15] - 推荐民营类企业志特新材、鸿路钢构，关注中岩大地、深圳瑞捷、华阳国际 [15] - 推荐国际工程企业中钢国际、中材国际 [15]

提醒：北京时间10:00将公布中国二季度GDP，1-6月工业增加值、社会消费品零售、房地产投资、失业 率等数据。 ...