行业定位转变 - 行业定位从“新型城镇化”框架移至“保障和改善民生”核心任务，角色由拉动经济的“快变量”转变为支撑民生的“压舱石” [3] - 行业发展目标从“规模扩张”全面转向“高质量发展”，宣告旧有“炒房时代”结束 [1] - 构建“人、房、地、钱”要素联动新机制，根据人口流动和实际需求决定住房、土地和资金供给，取代过去“拿地-盖房-卖房”的快周转模式 [3] 供给结构优化 - 保障房政策重点从“有效增加”数量转变为“优化”质量，强调配套学校、医院及绿色智慧标准，旨在建成“好房子”而非“过渡房” [4] - 改善性住房首次被写入五年规划，提出“因城施策增加改善性住房供给” [4] - 重点30城市2025年前三季度120-144平方米改善型户型占比已升至30%，显示市场需求变化 [4] 发展模式革新 - 行业发展新模式核心在于改革开发、融资、销售三大基础制度 [5] - 融资端建立“城市房地产融资协调机制”，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元以保障项目顺利交付 [5] - 销售端逐步推进“现房销售”并加强预售资金监管，实现“所见即所得”并防范烂尾楼风险 [5] 存量资产盘活与城市更新 - 提出通过并购、置换等政策盘活低效用地和闲置房产 [5] - 截至2025年10月24日，全国已有超6200亿元专项债准备用于收购闲置土地 [5] - 城市更新从“行动”升级为“大力实施”，涵盖老旧小区改造、历史风貌保护及补建养老托幼设施 [5] 风险防控体系构建 - 将房地产风险置于“重点领域国家安全”首位，要求“统筹化解、严防系统性风险” [5] - 建立“房屋全生命周期安全管理制度”，涵盖新房“体检”、老房“养老金”及“房屋保险” [6] - 通过“因城施策”调节供给，并规范二手房交易秩序以打击虚高挂牌价和哄抬房价，稳定市场 [6]

行业债务重组进展 - 21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元 [1] - 这些企业总有息负债规模接近人民币2万亿元，短期内偿还压力较小，进入安全期 [1] 房地产政策与制度发展方向 - 政策将转向高质量发展，强调完善房地产基础性制度，推进现房销售 [1] - 未来将有力有序推进现房销售，做到"所见即所得" [4] - 加快构建发展新模式，完善开发、融资、销售等基础性制度 [4] 市场供需与产品结构变化 - 供需结构将重构，通过改善优化供给满足结构性增量需求，尤以改善性住房为主 [1] - 改善性住房是当前结构性增量需求的重点，根据不同地方居民需求差异进行精准匹配 [4] - 大户型产品已经成为近来新房市场主流 [4] 行业发展重点与资源盘活 - 品质提升将成为重点，涵盖老旧房屋改造与"好房子"建设 [1] - 存量资源将被盘活，低效用地和闲置房产将得到更新改造 [1] - 存量和增量综合供地政策将获得更多支持 [1]

政策导向转变 - 行业政策核心转向推动房地产高质量发展，强化其民生属性 [1] - 行业发展阶段已变化，城镇人均住房建筑面积超40平方米，户均住房接近1.1套，住房短缺时代基本终结 [2] - 将加快构建发展新模式，完善开发、融资、销售等基础性制度，并有力有序推进现房销售 [2] 市场供需重构 - 政策因应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，旨在重构供需平衡 [3] - 实施“保障托底”和“市场升级”双轨制，优化保障性住房供给以覆盖工薪群体，并将“重点保障”变为“全面保障” [3] - 因城施策增加改善性住房供给，2025年前三季度重点30城120至144平方米住房成交量占比提升至30% [3] 产品与服务品质提升 - 政策明确建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 通过老旧小区改造、危旧房改造、城市更新及完整社区建设等措施提升房屋质量和居住品质 [4] - 多地已出台文件完善建筑设计规划、计容规则等，未来更多城市将跟进推动“好房子”建设 [4] 存量资产盘活 - 政策提及盘活低效用地、闲置房产及存量基础设施，实行统筹存量和增量综合供地 [5] - 预计“十五五”时期将有更多支持盘活存量土地和存量房的政策落地 [5] - 各地已公示拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超6200亿元，专项债实际发行或即将发行约2160亿元 [5]

政策定位与战略重要性 - “推动房地产高质量发展”被单列为一项任务，凸显其重视程度有增无减，相较“十四五”规划建议中相关内容未被单列的情况[1][2] - 房地产风险的化解被放在“加强重点领域国家安全能力建设”内容下，传递出严防系统性风险的强烈信号[8] 房地产发展新模式与基础制度 - 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1] - 开发制度方面，明确项目公司和企业总部之间的法律关系，项目交付前后者不得抽逃出资或提前分红[2] - 销售制度探索实施现房销售，从根本上防范交付风险[3] - 融资制度体现为主办银行制，项目资金存入主办行并由其保证合理融资需求，城市房地产融资协调机制有望常态化[2][3] 住房供给结构优化 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[1][4] - 因城施策增加改善性住房供给，契合住房需求从数量满足转向质量改善的变化[1][4] - 满足新市民、年轻人的住房需求以促进其扎根城市并释放消费潜力[4] 房屋品质与安全管理 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，“好房子”首次被写入政府工作报告后已上升为国家战略[1][5] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包含城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度[1][6] 城市更新与存量盘活 - “大力实施城市更新”被提出，意味着其规模将进一步加大、进程加快，相关政策支持有望加速出台[1][7] - 城市更新契合城市发展进入存量阶段的现实，有助于改善城市面貌并带来新产业需求[7] - 规划建议提及“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”[1] 消费限制措施清理 - 清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，“清理”意味着一些城市限制性政策要有清晰退出时间表[1][8] - 隐含的限制性措施将被清理，例如公积金跨区域使用的限制，以促进统一大市场建设[8] - 部分一线城市的限购政策仍有优化空间，未来不排除进一步降低门槛的可能[8]

中国房地产市场转型趋势 - 行业从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 房地产业正从旧模式向新模式转型[1] - 全国有15个省（区、市）的二手住宅交易量已超过新房 约一半省份的二手房市场成为当地楼市主力军[1] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房超230万套 启动城市危旧房改造17.5万套（间） 累计改造城镇老旧小区超24万个、惠及1.1亿居民[1] 销售模式与市场表现变化 - 超30个城市已试点现房销售或出台相关支持政策 旨在从根本上防范交付风险[2] - 今年1-8月商品房期房销售面积同比下降11.8% 而现房销售面积同比增长11.7%[2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积比重达35.4% 较2024年全年提升4.6个百分点[2] 行业发展新机制 - 行业将建立“人、房、地、钱”要素联动机制 以人口变化确定住房需求 再科学安排土地供应和金融资源配置[2] - 新模式核心是以人的需求为导向 实现“以人定房，以房定地、以房定钱” 促进市场供需平衡与结构合理[2][3] - 未来供应将基于实际需求 需求不足则不加大供应 需求转向存量则盘活存量 需求在增量则高质量增加新房供应[3] 产品发展新方向 - “好房子”建设被按下加速键 其标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面[3] - “好房子”范围不局限于商品房 也包括保障房 不仅新建房子要达标 老房子改造也要达标[3]

马云房价预言与当前市场趋势 - 马云在2017年预言未来房价会像葱一样便宜，当时市场正处于上升趋势，该观点未被广泛认同 [1] - 自2022年起，国内房价进入长期调整，全国平均房价较历史高位跌幅超过30%，部分环京楼市如涿州、廊坊跌幅超过60% [3] - 部分三四线城市如鹤岗、阜新、双鸭山房价已跌至“白菜价”，几万元或十几万元即可购房，马云的预言正趋向实现 [3] 2026年房地产行业重大改变预测 - 为避免市场大幅波动，2026年房地产调控力度预计加强，措施包括一线城市逐步放开限购、银行房贷利率进一步下降、公积金贷款额度上调以及税务部门减免契税和增值税 [5] - 各地房价将出现明显分化，前期跌幅较大的二、三、四线城市房价泡沫已大幅挤出，未来下跌空间有限，例如环京楼市廊坊、燕郊跌幅已超60% [7] - 一线城市如上海、深圳房价收入比仍高达40，未来可能出现补跌，过程将遵循从远郊到市中心老破小，再到次新房和新房的顺序 [7] 期房销售模式与公摊面积制度的变革 - 由于部分大型房企资金链断裂导致债务违约和烂尾楼，损害购房者信心，决策层宣布将逐步增加现房销售比重，允许购房者实地验房后再决定购买 [9] - 近年来张家口、衡阳、肇庆、湘潭等城市已取消公摊面积，按套内面积计算房价，获得各界好评，预计2026年后将有更多城市跟进此政策 [10] - 公摊面积制度导致购房者需为100平米房子中的20-30平米公摊面积付费，实际套内面积仅70-80平米，并需承担相应的物业费和取暖费，取消该制度将减轻居民购房压力 [11]

公司情况 - 杭州萧山戴村某楼盘自2022年10月首次开盘后销售不温不火，开盘近三年、交付半年后，开发商手上仍有数十套可售新房[1][4] - 该楼盘精装限价为17730元/平方米，但销售价格持续走低，折扣曾一度低至8折，目前新房价格折扣为8.5折[4] - 开发商已启动分销渠道，若算上中介返佣，新房实际折扣接近8折，一套98平方米户型折后价约150万元[4] - 部分业主选择大幅降价出售二手房，一套98平方米房源挂牌价仅110万元，不到新房原价的7折[4] - 该小区已成交两套98平方米二手房，成交价分别为105万元和107万元，远低于开发商折后新房价格[4] 行业趋势 - 随着去化周期拉长，杭州楼市中“慢慢熬成现房销售”的楼盘有增多趋势，交付后开发商仍有新房在售的现象增多[5] - 此类现象本质是市场供大于求，在杭州，交付后仍在卖房的楼盘目前主要集中在外围区域[5] - 若市场不能反弹，交付后仍在售楼的现象预计将从外围区域向主城区逐步蔓延[5] - 个别业主低价甩卖及各类“工抵房”入市，会对开发商在售的新房价格形成冲击[5] - 根据国家统计局数据，2025年1-2月全国现房销售占比达32.16%，较2024年全年提升5.19个百分点，为近十年来最高点，表明现房销售渐成常态[5]

最高人民法院新规核心观点 - 最高人民法院明确指示，购房者遭遇烂尾楼时可解除购房合同和贷款合同，无需承担还贷责任[4] - 新规具有法律效力，各级法院在审理类似烂尾楼纠纷时须参考此判例进行裁决[6] - 政策转向传递了清算期房模式的强烈信号，现房销售将逐渐成为主流[14][15] 对购房者的影响 - 购房者解除合同后，还款责任转移至违约的开发商，断供行为不会影响个人征信[6] - 购房者有权追回首付款及已偿还的贷款本息，开发商需承担剩余银行贷款的偿还义务[7] - 新规为陷入烂尾楼困境的购房者提供了法律保障，使其能合法争取回购房款并摆脱征信污点[16] 对开发商的影响 - 开发商需对烂尾楼承担全部责任，包括退还购房款和承担剩余贷款偿还义务[7] - 过去依赖预售资金的“空手套白狼”模式难以为继，无法按时交房将自行承担房贷责任[15] - 开发商群体对新规措手不及，陷入前所未有的恐慌[1] 对银行的影响 - 银行需更加审慎地评估开发商实力，不能一味将追款希望寄托于购房者[16] - 新规扭转了以往保护银行利益的倾向，金融合同不能凌驾于公平正义之上[10] - 若还款责任转嫁给开发商，银行将面临巨额坏账风险[9] 行业背景与数据 - 全国烂尾楼数量高达约231万套，涉及超过百万家庭陷入“钱房两空”的困境[14] - 预售制度弊端显现，市场信心濒临崩溃，现房销售模式正成为主流[14] - 烂尾楼纠纷涉及购房者与开发商的商品房销售合同关系，以及购房者与银行的金融借款合同关系[9]

广州楼市现房销售趋势 - 广州商品住宅可售库存现房占比达51.3% 首次超过期房的48.7% 总库存为1447万㎡ 其中现房742万㎡ 期房705万㎡ [3] - 全国商品房现房销售面积达1.63亿㎡ 同比增长12.5% 期房销售面积同比下降10.6%至2.96亿㎡ 现房销售占比提升至35.5% 较2024年增加4.7个百分点 [3] - 现房库存增长主因包括开发商拿地减少导致期房供应下滑 以及项目去化周期拉长被动转为现房 [3] 现房销售优势与市场现状 - 现房销售规避烂尾、货不对板、交付延期等风险 提供"所见即所得"的确定性 降低购房者风险 [3] - 现房项目覆盖广州全域 中心城区如天河区天河源筑、珠江花城 黄埔区保利翔龙天汇 海珠区湖光悦色等项目可实现"即买即住" [4] - 现房节约购房者等待期房交付的居住成本 但部分期房凭借地段、户型或价格优势仍具销售竞争力 [4] 预售制改革与政策动向 - 现行预售制下购房者需在房屋未建成时偿还按揭 广州在售期房多需至2027-2028年交付 [5] - 需建立更均衡的风险分担机制 期房模式风险由购房者承担 现房模式将风险转移给开发商 [5] - 住建部提出改革房地产开发销售基础制度 现房库存过半为预售制改革提供转圜空间 [5] - 河南信阳成为全国首个全面推行现房销售城市 全国超30省份已出台现房销售相关政策 [6] 开发商应对与市场建议 - 开发商需转变期房销售逻辑 注重购房体验兑现而非预期描绘 前置实景配套如会所、车库 [6] - 广州一手住宅可售面积1421万㎡（近12万套） 去化周期21.1个月 建议在现房库存大的区域试点现房销售地块 [6] - 推行现房销售需配套政策支持 包括降低开发贷利率、适度降低地价以缓解房企资金压力 因开发周期延长至2-3年且无销售回款 [5][6]

现房销售政策与市场影响 - 现房销售占比从2020年127%大幅提升至2024年3084% [2] - 政策推动现房销售转型 包括深圳要求"建成现房销售且交房即发证" 郑州合肥延长土地出让金缴纳期限至12个月并提供最高5‰契税补贴 [4] - 现房销售使房企资金回笼周期从1-2年延长至3-5年 2024年房企到位资金同比下降183% 其中国内贷款下降256% [6] - 2024年商品房新开工面积同比下降23% 创2009年以来最低值 [5] - "白名单"项目新增贷款超6万亿元 为保交楼项目提供资金支持 [6] 行业格局变化与集中度提升 - TOP10房企市场份额提升至38% 较新政实施前提高5个百分点 [6] - 2025年房企债务到期规模约31万亿元 部分企业现金短债比低于1 [10] - 国企在2024年22城土地拍卖中拿地金额占比达77% 单笔超20亿元并购交易576%来自国资 [10] - 行业进入"国家队掌控盘面"时代 如深铁集团接任万科董事会主席 华润置地单月拿地金额超百亿 [12] 品质标准提升与成本影响 - 住建部将住宅层高标准从28米提升至3米 [7] - 层高每增加01米土建成本上升2-3% 叠加管线优化后综合成本增幅达8-12% [7] - 深圳宝安区某地块容积率从60降至44 房价从8万元/平方米上涨至12万元/平方米 [7] - 78%购房者愿为更高层高和舒适度多付5%房价 [8] 市场分化与区域差异 - 三四线城市去化周期高达36个月 [8] - 非核心区二手房因层高不足和设施老化出现15-20%价值损耗 [14] - 核心区高端住宅受追捧 如上海徐汇滨江某项目以26万元/平方米单价开盘即售罄 其中86%为资产置换客群 [14] - 北京2025年计划供应240-300公顷商品住房用地 筹建5万套保障性租赁住房 形成"核心区改善型+郊区保障型"双轨制 [8] 融资成本与开发效率 - 国企平均融资利率52% 显著低于民企12%的融资成本 [13] - 领先房企通过AI设计平台将开发周期从24个月缩短至18个月 利润率提升3个百分点 [13] 债务化解与政策支持 - 土地财政依赖度目标从57%降至40% [18] - 房产税试点城市扩大至30个 [18] - "以购代建"方式收购存量商品房650万套 [18] 家庭负债与购买力 - 2025年城镇家庭住房负债比例上升至623% [16] - 购房者面临"品质革命"带来的定价策略挑战 [17]