商业不动产REITs试点政策落地与首批项目 - 2025年12月31日，监管层正式推出商业不动产REITs试点，重点支持权属清晰、运营成熟、现金流稳定的商业综合体、零售、办公、酒店等资产 [3] - 政策发布仅一个月后，上交所于2026年1月29日、30日披露了首批已受理的8只商业不动产REITs项目 [2][4] - 首批8只REITs预计募集总额314.7亿元，单个项目计划募集资金规模在17亿至75亿元之间 [4] 首批项目底层资产构成与特点 - 底层资产涵盖多种商业业态，包括深圳来福士、合肥银泰中心、广州保利中心、上海晶耀前滩、哈尔滨杉杉奥莱等，涉及酒店、写字楼、购物中心、奥特莱斯、服务式公寓 [2][4] - 在8只已受理的REITs中，有5只包含了办公楼、酒店和综合体资产类型 [4] - 底层资产包括位于非一线城市的优质商业资产，如四川绵阳的涪城购物中心，通过REITs使其获得资本市场重新定价和认可 [5] 商业不动产REITs的市场意义与影响 - 被视为加快构建房地产发展新模式、稳定并改善行业预期的重要举措 [2] - 有利于拓宽企业直接融资渠道，实现“投融管退”良性闭环，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型 [2] - 打通公募REITs通道能显著提升相关不动产类别资产的流动性，尤其对非一线城市资产吸引力更大 [5] - 底层资产类型覆盖范围扩大，让此前诸多只能自持的资产拥有了证券化退出渠道，有助于提升市场定价能力和流动性 [5] 行业参与情况与转型推动 - 截至2025年底，已有华润置地、招商蛇口、中海、大悦城、万科、金茂、凯德等多家房企发行了REITs产品，总募集规模超280亿元，但相较于超2000亿元的公募REITs市场，房企参与程度仍相对较低 [8] - 政策出台后，多家公司积极跟进，如茂业商业拟以成都茂业中心写字楼申报，光大嘉宝拟以静安大融城和江门大融城项目申报，武商集团已启动专项研究 [9] - 商业不动产REITs要求企业保留项目部分股权且确保经营稳定，其意义更多在于提升商业板块独立性，使其能通过市场募集资金实现自给自足 [11] - 推动商业地产及整个房地产行业由“开发销售”向“资产管理”转型，运营能力成为核心竞争力，助力房企资产结构由“重”向“轻”转变 [10] REITs底层资产范围的演进 - 商业资产作为公募REITs底层资产的尝试始于2023年10月，试点资产类型拓展至消费基础设施，首批项目涉及购物中心和品牌超市 [4] - 消费基础设施REITs的底层资产核心种类主要为购物中心、百货、奥特莱斯、商超和农贸市场 [4] - 商业不动产REITs的推出大大拓展了底层资产类别，标志着公募REIT市场将在2026年进入对商业不动产的全覆盖时代 [4]

政策与市场进展 - 监管层于2025年12月31日正式推出商业不动产REITs试点，重点支持权属清晰、运营成熟、现金流稳定的商业综合体、零售、办公、酒店等资产[2] - 政策发布仅一个月后，上交所于2026年1月29日、30日披露了首批已受理的8只商业不动产REITs项目，标志着公募REITs进入对商业不动产的全覆盖时代[1][2] - 首批8只REITs预计募集总额达314.7亿元，单只计划募集资金规模在17亿至75亿元之间[2] 底层资产特征与拓展 - 首批受理项目的底层资产涵盖深圳来福士、合肥银泰中心、广州保利中心、上海晶耀前滩等，业态包括酒店、写字楼、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等[1] - 商业不动产REITs试点大大拓展了底层资产类别，将办公楼、酒店和综合体纳入，其中首批受理的8只产品中有5只包含了这些资产类型[2] - 底层资产范围扩大至非一线城市优质资产，如四川绵阳的涪城购物中心，有助于这些资产被资本市场重新定价和认可[3] 行业影响与战略转型 - 商业不动产REITs的发展有利于拓宽企业直接融资渠道，实现“投融管退”良性闭环，并引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型[1] - 打通公募REITs通道能显著提升相关不动产类别的资产流动性，尤其对流动性相对较低的非一线城市资产更具吸引力[3] - REITs底层资产类型覆盖范围扩大，为诸多原本只能自持的资产提供了证券化退出渠道，同时有助于提升整个市场的定价能力和流动性[4] 企业参与与市场格局 - 截至2025年底，已有华润置地、招商蛇口、中海、大悦城、万科、金茂、凯德等多家房企发行了REITs产品，总募集规模超280亿元[6] - 新政出台后，包括茂业商业、光大嘉宝、武商集团、万科在内的多家企业已公告或启动商业不动产公募REITs的申报或研究工作[7] - 尽管要求有所放宽，但商业不动产REITs的门槛依然不低，首批申报项目均为盈利能力强的高质量资产[7] 商业模式变革 - 商业不动产REITs为商用不动产提供了更多退出渠道，打通了“投融管退”的闭环，推动行业由“开发销售”向“资产管理”转型[8] - 优质商业资产将按“租金资本化”方式估值，使得运营能力成为企业的核心竞争力[8] - 公募REITs能帮助房企从“重资产”模式向“轻资产”结构转变，推动商业板块实现自给自足和独立发展[8]

行业核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点 [1][3] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [2] 2025年回顾 - 行业销售面积真实数据略低于预测下限，主要原因在于对三四线城市销售情况过于乐观 [2] - 投资数据方面，竣工处于预测区间，但新开工、建筑工程、房地产开发投资出现下行偏差 [2] - 2025年房地产新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1% [2] 2026年展望 - 中央经济工作会议对2026年要求是“着力稳定房地产市场”，并推动“好房子”建设和房地产发展新模式 [3] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速或难有快速反转，投资趋稳预计在2027年前后 [3] - 乐观和悲观预期下，2026年施工面积增速分别为-5.8%和-10.2%，对应投资增速分别为-4.0%和-12.5% [3] - 2026年新开工增速在乐观和悲观预期下分别为-8%和-16%，土地购置金增速分别为-3.1%和-15.7% [3] - 全年销售金额乐观、中性和悲观预测分别为增长2.6%、下降4.9%和下降11.4% [3] - 长尾城市市场拖累依旧，但幅度收窄 [1] 2026年政策聚焦方向 - 2026年行业主要压力来自投资增速仍存压力，政策端需关注降息、收储和城市更新落地进程以弥补投资不足 [4]

中央层面政策 - 换房退个税政策延期至2027年底，以支持改善性住房需求[4] - 央行下调各类再贷款利率0.25个百分点，一年期利率降至1.25%[5][17] - 商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%[5][17] - 金融监管总局推动房地产融资协调机制常态化运行，该机制“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元[7] - 住建部在《求是》刊文，将高质量城市更新列为2026年工作首位[6] 地方层面政策 - 北京发布城市更新配套政策，允许兼容功能的地上建筑规模不超过地上总建筑的15%[9] - 上海支持商务楼宇更新，允许存量楼宇兼容租赁住房、酒店等功能[9][20] - 成都计划为A-F类人才提供保障性租赁住房租金补贴，补贴比例为租金总额的50%-100%，面积上限50平方米[10] - 湖南、河南推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等工作[11]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点，长尾城市市场拖累幅度收窄 [2][4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，推荐开发类、商住类、物业类及文旅类等细分领域龙头公司 [4] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转，若缺乏外部有力支撑，投资趋稳预计在2027年前后 [4][8] - 2026年行业主要压力来自投资增速，政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补 [4] 2025年行业回顾 需求情况 - 2025年行业销售下行处于预测下限，销售面积真实数据略低于预测下限，主要因对三四线城市销售情况过于乐观 [4][8] - 销售呈现“小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾”特征，一季度一线城市带动市场复苏，后续受高基数影响降幅扩大 [7][11] - 2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售金额同比下降12.6% [10] - 分线城市看，各线城市销售全年降幅扩大，二线城市下行幅度最快，其销售金额占比下滑；三线城市下滑幅度较为平缓 [17][23] - 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0% [22][23] 投资情况 - 2025年投资下行超出预期，房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2% [24] - 新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1%，均出现快速下行 [8] - 土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%，企业拿地持续下行，国央企是土地市场核心参与者 [26] - 房地产开发资金总额9.31万亿元，同比下滑13.4%，销售端不畅是房企资金来源紧张的主因 [34][35] 2026年行业展望 总量与结构 - 十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间 [44] - 行业分化趋势持续，一二线城市金额贡献逻辑突出，重点22城销售金额占全国比重2025年为35.6%，预计未来将升至五成以上 [50][55] - 重点城市因前期涨幅大处于高位补跌阶段，但兼具产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；三四线城市将面临结构性调整 [54] 政策与发展模式 - 二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”等方向 [8][57] - 未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑限制政策，长期落实以需求定供给 [57] - 供给模式转向“缩量提质，好房好价”，中心城区以质提价，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场去库存 [60][62] 市场与价格 - 土地市场呈现缩量涨价特征，2025年土地成交建面同比下降12.5%，成交金额同比下降11.4%，楼面均价上涨3.4% [64] - 截至2025年12月，35城商品住宅月度可售面积3.15亿平，库存出清周期为25.5个月，一线、二线、三四线代表城市出清周期分别为20.0、26.7、30.1个月 [66] - 2025年10月起CPI同比转正，通胀预期增强有助于修复居民持有房产信心和房价预期 [73][78] - 二手房市场正从“降价缩量”向“降价放量”过渡，未来有望进入“价稳量稳”阶段 [74] 关键政策方向 - **降息**：2026年存在降息预期，目前居民购房综合资金成本约2.6%-2.8%，降息有助于缩小与租售比差距，促进房价企稳 [79] - **收储**：2025年全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，金额约7060亿元，已发行专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43% [81] 2026年行业数据预测 销售预测 - **全国销售面积增速**：乐观1.0%、中性-3.9%、悲观-8.1% [10][103] - **全国销售均价增速**：乐观1.5%、中性-1.1%、悲观-3.5% [103] - **全国销售金额增速**：乐观2.6%、中性-4.9%、悲观-11.4% [4][103] - **一线城市**：销售面积增速乐观3%、中性0%、悲观-5%；均价增速乐观5%、中性3%、悲观0% [84][85] - **二线城市**：销售面积增速乐观-3%、中性-8%、悲观-13%；均价增速乐观2%、中性-3%、悲观-5% [91] - **三四线城市**：销售面积增速乐观2%、中性-3%、悲观-7%；均价增速乐观1%、中性-1%、悲观-3% [97] 投资预测 - **新开工面积增速**：乐观-8.0%、中性-12.0%、悲观-16.0% [4][118] - **土地购置金增速**：乐观-3.1%、中性-7.1%、悲观-15.7% [4][111] - **竣工面积增速**：乐观-7.0%、中性-10.0%、悲观-14.0% [121] - **施工面积增速**：乐观-5.8%、中性-8.3%、悲观-10.2% [4][123] - **房地产开发投资增速**：乐观-4.0%、中性-7.4%、悲观-12.5% [4][123]

事件与产品 - 首批商业不动产公募REITs已向证监会申报 审批进度均为"接收材料" [1] - 首批申报产品共三只 分别为华安锦江 汇添富上海地产 以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金 [1] 政策与行业意义 - 稳步扩大公募REITs范围并将资产类型拓展至商业不动产 是提升资本市场服务实体经济的重要一环 [1] - 此举对于盘活存量商业资产 支持构建房地产发展新模式具有重要意义 [1]

甘肃省住房城乡建设工作会议核心观点 - 会议总结“十四五”期间全省住建事业实现跨越式发展，城乡基础设施、人居环境、行业管理均取得进步，目标如期实现 [1] - 会议部署今年工作，要求围绕中央城市工作会议部署，大力实施城市更新行动，积极探索房地产发展新模式，加快构建现代化建筑产业体系，奋力实现“十五五”良好开局 [1] 行业发展方向与战略重点 - 锚定“十五五”发展，聚焦现代化人民城市建设、房地产高质量发展、建筑业转型升级集中发力 [2] - 抢抓国家战略部署和政策机遇，强化规划引领、项目支撑、机制保障，将政策机遇转化为发展实效 [2] - 发挥建筑业、房地产业的支柱作用，扛牢扛实稳增长责任，助力全省经济高质量发展 [2] 具体工作部署 - 深入实施城市更新行动，科学编制更新规划，完善政策支撑体系，加快项目落地实施，以推动城市高质量发展 [2] - 积极探索房地产发展新模式 [1] - 加快构建现代化建筑产业体系 [1] 保障与稳定要求 - 坚决筑牢安全生产防线，严守历史文化保护红线 [2] - 细致做好保暖保供、民生保障、安全稳定等各项工作，以维护社会大局稳定 [2]

58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示，总体来看，各地紧扣民生保障与市场实际，既通过 优化交易流程、盘活闲置资源来稳定市场预期，又以城市更新为切入点，推动房地产行业从增量扩张向 存量提质转型，同时筑牢风险防控底线，促使房地产市场实现止跌回稳。 关注市场与民生 2025年末召开的中央经济工作会议要求，着力稳定房地产市场。多地也将"着力稳定房地产市场"列为 2026年重点工作。 炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 本报记者 张芗逸 近期，地方两会陆续召开，聚焦2026年重点工作安排。在房地产领域，多地明确表示将着力稳定房地产 市场、推进城市更新，从稳市场和优存量两方面发力。 对居民的住房保障也是多个省份关注的重点。例如，浙江省提出，积极探索房地产发展新模式，优化保 障性住房供给，全年交付保障性租赁住房15万套（间）。 因地制宜推动高质量发展 此外，在建设现代化人民城市的背景下，高质量推进城市更新也被多地列为2026年的重点工作。 北京市提出，大力推动城市更新，推进城市更新条例实施，加强建筑规模指标和财政金融政策保障，推 动职住商服融合的组团式更新。抓好507栋危旧简易 ...

近期，地方两会陆续召开，聚焦2026年重点工作安排。在房地产领域，多地明确表示将着力稳定房地产 市场、推进城市更新，从稳市场和优存量两方面发力。 例如，河南省提到，着力稳定房地产市场，收购存量商品房用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房 等，加快构建房地产发展新模式。 58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示，总体来看，各地紧扣民生保障与市场实际，既通过 优化交易流程、盘活闲置资源来稳定市场预期，又以城市更新为切入点，推动房地产行业从增量扩张向 存量提质转型，同时筑牢风险防控底线，促使房地产市场实现止跌回稳。 关注市场与民生 值得注意的是，还有地区明确提出要稳定房地产投资。天津市提出，稳定房地产投资，用好"白名单"制 度和增量政策，有序推动"好房子"建设。 2025年末召开的中央经济工作会议要求，着力稳定房地产市场。多地也将"着力稳定房地产市场"列为 2026年重点工作。 浙江省提出，把城市更新行动和消除安全隐患、房地产高质量发展更好统筹起来，扎实推进好房子建 设，提升城市基础设施建设和治理现代化水平。 对于各地在房地产领域的政策方向，张波建议，结合地方两会部署与市场环境，在大方向一致的基础 上，2026 ...

优化住房保障服务。构建房地产发展新模式,因城施策控增量、去库存、优供给,推进"好房子"建设,落实 住房"以旧换新"政策,开展物业服务质量提升行动,稳定房地产市场。深化棚改回迁安置攻坚,城中村、棚 户区改造安置房交付18万套以上。 记者王皇 省政府工作报告提出,构建房地产发展新模式,因城施策控增量、去库存、优供给,推进"好房子"建设,落实 住房"以旧换新"政策。 在构建房地产发展新模式方面,2025年山东出台实施意见,明确了21条改革举措,并开展了存量房大摸底,动 态监测已供土地和在建在售项目。同时,持续调整优化房地产政策,出台了促进住房领域消费等文件,各市 因地制宜完善了购房补贴等措施,住房消费潜力得到有效激发。 2026年,山东仍将充分发挥各市调控自主权,因地制宜调整优化房地产政策,精准组织房交会、群(团)购等 促销活动。 "好房子"不只在城市,在村里,也可以住好房。 2026年山东还将加快现代宜居农房建设,开展"百院千师"下乡服务,打造200个"鲁派民居"新范式村庄。更 好满足市民房屋改善置换需求,2025年12月山东省住房和城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省自 然资源厅、省税务局等10部门联合印发了 ...