报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点，长尾城市市场拖累幅度收窄 [2][4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，推荐开发类、商住类、物业类及文旅类等细分领域龙头公司 [4] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转，若缺乏外部有力支撑，投资趋稳预计在2027年前后 [4][8] - 2026年行业主要压力来自投资增速，政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补 [4] 2025年行业回顾 需求情况 - 2025年行业销售下行处于预测下限，销售面积真实数据略低于预测下限，主要因对三四线城市销售情况过于乐观 [4][8] - 销售呈现“小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾”特征，一季度一线城市带动市场复苏，后续受高基数影响降幅扩大 [7][11] - 2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售金额同比下降12.6% [10] - 分线城市看，各线城市销售全年降幅扩大，二线城市下行幅度最快，其销售金额占比下滑；三线城市下滑幅度较为平缓 [17][23] - 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0% [22][23] 投资情况 - 2025年投资下行超出预期，房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2% [24] - 新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1%，均出现快速下行 [8] - 土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%，企业拿地持续下行，国央企是土地市场核心参与者 [26] - 房地产开发资金总额9.31万亿元，同比下滑13.4%，销售端不畅是房企资金来源紧张的主因 [34][35] 2026年行业展望 总量与结构 - 十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间 [44] - 行业分化趋势持续，一二线城市金额贡献逻辑突出，重点22城销售金额占全国比重2025年为35.6%，预计未来将升至五成以上 [50][55] - 重点城市因前期涨幅大处于高位补跌阶段，但兼具产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；三四线城市将面临结构性调整 [54] 政策与发展模式 - 二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”等方向 [8][57] - 未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑限制政策，长期落实以需求定供给 [57] - 供给模式转向“缩量提质，好房好价”，中心城区以质提价，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场去库存 [60][62] 市场与价格 - 土地市场呈现缩量涨价特征，2025年土地成交建面同比下降12.5%，成交金额同比下降11.4%，楼面均价上涨3.4% [64] - 截至2025年12月，35城商品住宅月度可售面积3.15亿平，库存出清周期为25.5个月，一线、二线、三四线代表城市出清周期分别为20.0、26.7、30.1个月 [66] - 2025年10月起CPI同比转正，通胀预期增强有助于修复居民持有房产信心和房价预期 [73][78] - 二手房市场正从“降价缩量”向“降价放量”过渡，未来有望进入“价稳量稳”阶段 [74] 关键政策方向 - **降息**：2026年存在降息预期，目前居民购房综合资金成本约2.6%-2.8%，降息有助于缩小与租售比差距，促进房价企稳 [79] - **收储**：2025年全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，金额约7060亿元，已发行专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43% [81] 2026年行业数据预测 销售预测 - **全国销售面积增速**：乐观1.0%、中性-3.9%、悲观-8.1% [10][103] - **全国销售均价增速**：乐观1.5%、中性-1.1%、悲观-3.5% [103] - **全国销售金额增速**：乐观2.6%、中性-4.9%、悲观-11.4% [4][103] - **一线城市**：销售面积增速乐观3%、中性0%、悲观-5%；均价增速乐观5%、中性3%、悲观0% [84][85] - **二线城市**：销售面积增速乐观-3%、中性-8%、悲观-13%；均价增速乐观2%、中性-3%、悲观-5% [91] - **三四线城市**：销售面积增速乐观2%、中性-3%、悲观-7%；均价增速乐观1%、中性-1%、悲观-3% [97] 投资预测 - **新开工面积增速**：乐观-8.0%、中性-12.0%、悲观-16.0% [4][118] - **土地购置金增速**：乐观-3.1%、中性-7.1%、悲观-15.7% [4][111] - **竣工面积增速**：乐观-7.0%、中性-10.0%、悲观-14.0% [121] - **施工面积增速**：乐观-5.8%、中性-8.3%、悲观-10.2% [4][123] - **房地产开发投资增速**：乐观-4.0%、中性-7.4%、悲观-12.5% [4][123]

事件与产品 - 首批商业不动产公募REITs已向证监会申报 审批进度均为"接收材料" [1] - 首批申报产品共三只 分别为华安锦江 汇添富上海地产 以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金 [1] 政策与行业意义 - 稳步扩大公募REITs范围并将资产类型拓展至商业不动产 是提升资本市场服务实体经济的重要一环 [1] - 此举对于盘活存量商业资产 支持构建房地产发展新模式具有重要意义 [1]

甘肃省住房城乡建设工作会议核心观点 - 会议总结“十四五”期间全省住建事业实现跨越式发展，城乡基础设施、人居环境、行业管理均取得进步，目标如期实现 [1] - 会议部署今年工作，要求围绕中央城市工作会议部署，大力实施城市更新行动，积极探索房地产发展新模式，加快构建现代化建筑产业体系，奋力实现“十五五”良好开局 [1] 行业发展方向与战略重点 - 锚定“十五五”发展，聚焦现代化人民城市建设、房地产高质量发展、建筑业转型升级集中发力 [2] - 抢抓国家战略部署和政策机遇，强化规划引领、项目支撑、机制保障，将政策机遇转化为发展实效 [2] - 发挥建筑业、房地产业的支柱作用，扛牢扛实稳增长责任，助力全省经济高质量发展 [2] 具体工作部署 - 深入实施城市更新行动，科学编制更新规划，完善政策支撑体系，加快项目落地实施，以推动城市高质量发展 [2] - 积极探索房地产发展新模式 [1] - 加快构建现代化建筑产业体系 [1] 保障与稳定要求 - 坚决筑牢安全生产防线，严守历史文化保护红线 [2] - 细致做好保暖保供、民生保障、安全稳定等各项工作，以维护社会大局稳定 [2]

58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示，总体来看，各地紧扣民生保障与市场实际，既通过 优化交易流程、盘活闲置资源来稳定市场预期，又以城市更新为切入点，推动房地产行业从增量扩张向 存量提质转型，同时筑牢风险防控底线，促使房地产市场实现止跌回稳。 关注市场与民生 2025年末召开的中央经济工作会议要求，着力稳定房地产市场。多地也将"着力稳定房地产市场"列为 2026年重点工作。 炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 本报记者 张芗逸 近期，地方两会陆续召开，聚焦2026年重点工作安排。在房地产领域，多地明确表示将着力稳定房地产 市场、推进城市更新，从稳市场和优存量两方面发力。 对居民的住房保障也是多个省份关注的重点。例如，浙江省提出，积极探索房地产发展新模式，优化保 障性住房供给，全年交付保障性租赁住房15万套（间）。 因地制宜推动高质量发展 此外，在建设现代化人民城市的背景下，高质量推进城市更新也被多地列为2026年的重点工作。 北京市提出，大力推动城市更新，推进城市更新条例实施，加强建筑规模指标和财政金融政策保障，推 动职住商服融合的组团式更新。抓好507栋危旧简易 ...

近期，地方两会陆续召开，聚焦2026年重点工作安排。在房地产领域，多地明确表示将着力稳定房地产 市场、推进城市更新，从稳市场和优存量两方面发力。 例如，河南省提到，着力稳定房地产市场，收购存量商品房用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房 等，加快构建房地产发展新模式。 58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示，总体来看，各地紧扣民生保障与市场实际，既通过 优化交易流程、盘活闲置资源来稳定市场预期，又以城市更新为切入点，推动房地产行业从增量扩张向 存量提质转型，同时筑牢风险防控底线，促使房地产市场实现止跌回稳。 关注市场与民生 值得注意的是，还有地区明确提出要稳定房地产投资。天津市提出，稳定房地产投资，用好"白名单"制 度和增量政策，有序推动"好房子"建设。 2025年末召开的中央经济工作会议要求，着力稳定房地产市场。多地也将"着力稳定房地产市场"列为 2026年重点工作。 浙江省提出，把城市更新行动和消除安全隐患、房地产高质量发展更好统筹起来，扎实推进好房子建 设，提升城市基础设施建设和治理现代化水平。 对于各地在房地产领域的政策方向，张波建议，结合地方两会部署与市场环境，在大方向一致的基础 上，2026 ...

优化住房保障服务。构建房地产发展新模式,因城施策控增量、去库存、优供给,推进"好房子"建设,落实 住房"以旧换新"政策,开展物业服务质量提升行动,稳定房地产市场。深化棚改回迁安置攻坚,城中村、棚 户区改造安置房交付18万套以上。 记者王皇 省政府工作报告提出,构建房地产发展新模式,因城施策控增量、去库存、优供给,推进"好房子"建设,落实 住房"以旧换新"政策。 在构建房地产发展新模式方面,2025年山东出台实施意见,明确了21条改革举措,并开展了存量房大摸底,动 态监测已供土地和在建在售项目。同时,持续调整优化房地产政策,出台了促进住房领域消费等文件,各市 因地制宜完善了购房补贴等措施,住房消费潜力得到有效激发。 2026年,山东仍将充分发挥各市调控自主权,因地制宜调整优化房地产政策,精准组织房交会、群(团)购等 促销活动。 "好房子"不只在城市,在村里,也可以住好房。 2026年山东还将加快现代宜居农房建设,开展"百院千师"下乡服务,打造200个"鲁派民居"新范式村庄。更 好满足市民房屋改善置换需求,2025年12月山东省住房和城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省自 然资源厅、省税务局等10部门联合印发了 ...

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇 山东省政府工作报告提出，构建房地产发展新模式，因城施策控增量、去库存、优供给，推进"好房 子"建设，落实住房"以旧换新"政策。 在构建房地产发展新模式方面，2025年山东出台实施意见，明确了21条改革举措，并开展了存量房大摸 底，动态监测已供土地和在建在售项目。同时，持续调整优化房地产政策，出台了促进住房领域消费等 文件，各市因地制宜完善了购房补贴等措施，住房消费潜力得到有效激发。2026年，山东仍将充分发挥 各市调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策，精准组织房交会、群（团）购等促销活动。 在推进"好房子"建设上，近年来山东积极推进高品质住宅建设走在全国前列。2025年发布了住宅设计、 高品质住宅建设等标准，同时出台了"好房子"支持措施和标准指引，筛选出第三批102个省级高品质住 宅试点项目。在新建商品房供应中，高品质住宅项目越来越多。同时实施房屋品质提升工程，制定出台 行动方案，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，加强城市更新、城中村改造等项目建 设与房地产有机衔接，支持各县（市、区）打造至少1个"好房子"样板项目，新建保障性住房也将按 照"好房子"标准建设。20 ...

行业投资评级 - 行业评级为“持有” [2] 核心观点 - 报告核心观点：2025年12月固定资产投资及地产、基建投资降幅环比扩大，可能与地方政府倾向于将投资节奏集中于2026年初有关，2026年有望实现开门红 [1][5] - 2025年建材行业各子板块盈利已见底，2026年供给端优化有望支撑盈利中枢提升，若需求改善将带来更大的盈利修复空间 [5][124] 一、12月投资端降幅扩大，2026年有望开门红 - **固定资产投资**：2025年12月固定资产投资当月同比为-15.1%，前值为-12.0% [5][15] - **制造业投资**：12月单月同比为-10.5%，增速环比下降6.1个百分点 [5][15] - **房地产开发投资**：12月单月同比为-35.8%，增速环比下降5.5个百分点；2025年1-12月累计同比为-17.2% [5][16][19] - **地产其他指标**：2025年1-12月，新开工面积累计同比-20.4%，销售面积累计同比-8.7%，竣工面积累计同比-18.1% [5][19] - **基建投资**：12月狭义基建投资单月同比-12.2%，广义基建投资单月同比-15.9%，增速环比分别下降2.5和4.0个百分点 [5][15][36] - **基建分项**：12月铁路运输业、道路运输业、水利管理业、公共设施管理业投资单月同比增速分别为-30.0%、-18.4%、-36.4%、-25.3% [41] - **政策与展望**：中央经济工作会议定调“推动投资止跌回稳”，随着“两重”项目提速及“十五五”开门红愿景，有望支撑后续固定资产投资 [15][20] - **地产高频数据**：2026年开年以来，二手房成交呈现回暖迹象，11城二手房成交面积最近一周环比+9.9%，同比+4.1%；79城中介二手房认购套数最近一周同比+56.2% [29][33] 二、水泥：12月全国水泥均价环比持平，旺季涨价落实不佳 - **产量数据**：2025年1-12月全国水泥产量16.9亿吨，累计同比-6.9%；12月单月产量1.44亿吨，单月同比-6.6%，降幅环比收窄 [5][67] - **价格与盈利**：12月全国水泥均价基本持平上月，部分区域试探性推涨但除华南外很难落实，2025年四季度旺季涨价落实不佳 [5][67] - **行业判断**：2024年国内水泥盈利见底，2025年整体底部震荡，未来通过“超产管控+碳市场”等供给优化政策，有望带来盈利中枢提升 [5][68] - **高频跟踪（截至2026年1月23日）**： - 全国水泥均价348元/吨，同比下跌52元/吨 [69] - 全国水泥库容比58.88%，同比上升3.06个百分点 [69] - 全国水泥出货率29.47%，同比上升16.13个百分点 [69] - 全国水泥开工率35.01%，同比上升20.02个百分点 [69] - **区域表现**： - **产量**：2025年1-12月，华东、中南、西南地区水泥产量累计同比分别为-7.1%、-7.2%、-4.9%；华北、东北、西北地区分别为-7.0%、-9.2%、-7.8% [86] - **价格**：截至2026年1月23日，华东/中南/西南/华北/东北/西北水泥均价分别为330/352/335/329/417/355元/吨，同比分别下跌68/39/48/51/87/30元/吨 [86] 三、浮法玻璃：12月行业需求不及预期，价格重心进一步下移 - **产量与产能**：2025年1-12月全国平板玻璃产量9.8亿重箱，累计同比-3.0%；12月单月产量0.88亿重箱，单月同比+3.4% [5][100] - **行业状况**：12月行业月度产能9606万重箱，同比-2.8%；在产产能151405吨/日，同比-4.2% [5][100] - **价格与需求**：12月玻璃市场需求不及预期，价格重心进一步下移，北方区域跌幅明显，行业亏损扩大，三种燃料毛利均出现亏损 [5][100] - **高频跟踪（截至2026年1月23日）**： - 国内浮法玻璃均价1137元/吨，环比上月下跌2.2%，同比去年下跌18.6% [100] - 重点监测省份生产企业库存总量4977万重量箱，同比增加27.1%，库存天数约26.98天，同比增加6.15天 [100] - **行业展望**：预计2026年浮法玻璃需求继续小幅下滑，供给端上半年有望集中冷修，行业供给缩减将推动下半年龙头盈利中枢提升；若需求回暖，叠加供给提前出清，可能出现阶段性供需错配带来的价格反弹机会 [5][101] 四、投资建议 - **整体策略**：传统建材各子行业盈利已见底，供给端改善（企业自律与政策出清）形成有力支撑，结构性景气（如零售建材、高端玻纤）仍在，2026年盈利改善趋势有望延续，关注竞争力强的龙头公司的阿尔法机会 [124] - **消费建材**：价格先于销量见底，行业集中度持续提升，关注龙头阿尔法机会，列举公司包括三棵树、兔宝宝、悍高集团、东方雨虹、中国联塑、北新建材、伟星新材、东鹏控股、坚朗五金、箭牌家居、蒙娜丽莎、科顺股份、志特新材、王力安防 [5][125] - **水泥**：行业盈利底部震荡，供给优化有望提升盈利中枢，关注华新建材（A、H）、海螺水泥（A、H）、上峰水泥、华润建材科技、塔牌集团 [5][125] - **玻纤碳基复材**：粗纱市场稳定，电子布高景气，行业竞争格局稳定，关注中国巨石、中材科技、宏和科技、国际复材、长海股份、建滔积层板等 [5][126] - **玻璃**：浮法玻璃价格偏稳，光伏玻璃成交良好，供给端自我调节，关注旗滨集团、信义光能、福莱特（A）、福莱特玻璃（H）、信义玻璃、南玻A、山东药玻 [5][126]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年12月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，但市场信心不足，叠加2025年一季度基数较高，预计2026年一季度市场仍将面临压力 [5] - 2025年全年新房成交规模同比下降14%，降幅较2024年收窄，但一线城市降幅扩大，出现补跌；二手房成交规模同比下降4%，表现好于新房，主要因“以价换量”及购房者对新房交付信心不足 [5] - 当前行业仍面临压力，防范风险是首位，市场惯性下滑可能倒逼政策出台，预计2026年一季度末可能有政策调整，若调整有力，二季度市场下行幅度或收窄，板块具有一定配置价值 [5] 新房成交 - **12月数据**：40城新房成交面积1242.3万平，环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积292.6万平，环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6个百分点；北京（环比+56%，同比-32%）、上海（环比+12%，同比-11%）、广州（环比+30%，同比-31%）、深圳（环比+114%，同比-48%）[5] - 二线城市：成交面积708.0万平，环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7个百分点；南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波环比正增长但同比负增长；杭州、福州同环比均负增长 [5] - 三四线城市：成交面积241.7万平，环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大4.6个百分点 [5] - **2025年全年数据**：40城新房成交面积1.21亿平，同比-13.7%，降幅较2024年收窄5.9个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2738万平，同比-15.8%，降幅较2024年扩大3.3个百分点；深圳（-35%）、上海（-11%）、北京（-16%）、广州（-13%）[5] - 二线城市：成交面积6233万平，同比-12.6%，降幅收窄8.7个百分点；南宁（+3%）、福州（+12%）同比正增长；武汉（-0.2%）跌幅较小；南京、苏州、成都、宁波跌幅均超20% [5] - 三四线城市：成交面积3101万平，同比-13.6%，降幅收窄10.2个百分点；江门、韶关、莆田、衢州、温州同比正增长，位于长三角、大湾区核心城市群 [5] 二手房成交 - **12月数据**：18城二手房成交面积827.5万平，环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大4.9个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积200.6万平，环比+14.9%，同比-30.4%，降幅扩大4.4个百分点；北京（环比+15%，同比-26%）、深圳（环比+15%，同比-40%）[5] - 二线城市：成交面积455.1万平，环比+11.0%，同比-31.8%，降幅扩大4.4个百分点；杭州（环比+6%，同比-34%）、成都（环比+5%，同比-37%）[5] - 三四线城市：成交面积171.8万平，环比+14.8%，同比-27.9%，降幅扩大8.0个百分点 [5] - **2025年全年数据**：18城二手房成交面积9438万平，同比-3.8%，增速由正转负，较2024年下降13.1个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2160万平，同比+2.2%，增速下降21.6个百分点但仍为正；北京（+1%）、深圳（+6%）[5] - 二线城市：成交面积5504万平，同比-6.4%，增速由正转负，下降15.7个百分点；成都（+0.2%）微增，其余城市同比下滑 [5] - 三四线城市：成交面积1774万平，同比-9.6%，降幅收窄5.0个百分点 [5] - **二手房表现优于新房的原因**：1) 新房交付信心不足；2) 二手房房价跌幅更大，性价比更高；但需关注2026年“以价换量”能否持续 [5] 新房库存与去化 - **库存规模**：截至12月末，12城新房库存面积11333.4万平，环比-0.1%，同比-8.3% [5] - **去化周期**：整体去化周期17.8个月，环比-0.2个月，同比+3.5个月 [5] - **各能级城市库存**：一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.7%、-6.4%、3.0% [5] - **各能级城市去化周期**：分别为18.7、15.1、32.0个月；一、二线城市环比分别下降0.2、0.1个月，三四线城市环比上升1.0个月 [5] - **短去化周期城市**：上海（8.7个月）、杭州（8.9个月）、福州（10.8个月）去化周期在12个月内 [5] 土地市场 - **12月成交规模**：全国（300城）成交土地规划建面5.53亿平，环比+126.7%，同比-8.9%，降幅收窄11.2个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为-20.7%、-5.6%、-6.0% [5] - **12月价格与溢价率**： - 全类型土地：平均楼面价1392元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；平均溢价率2.0%，环比-1.5个百分点，同比-1.9个百分点 [5] - 住宅类用地：平均楼面价2833元/平，环比-11.6%，同比-12.5%；平均溢价率2.0%，环比-0.7个百分点，同比-2.1个百分点 [5] - **2025年全年成交**：全国（300城）成交土地规划总建面25.9亿平，同比-9%；成交总价3.3万亿元，同比-10%；楼面均价1268元/平，同比-2%；平均溢价率4.8%，同比+0.8个百分点 [5] - **2025年住宅用地成交**：规划总建面6.3亿平，同比-13%；成交总价2.3万亿元，同比-9%；楼面均价3676元/平，同比+4%；平均溢价率5.7%，同比+1.5个百分点 [5] 房企 - **销售情况**： - **12月**：百强房企权益销售额同比-26.7%，降幅收窄；TOP20中单月全口径销售额同比为正的有：绿地（+42%）、保利置业（+35%）、华润（+28%）、中建壹品（+13%）[5] - **2025年全年**：百强房企权益销售额2.46万亿元，同比-20.1%，降幅收窄7.3个百分点；全口径销售额3.36万亿元，同比-19.8%；千亿房企仅10家，较2024年减少1家 [5] - **企业类型**：百强房企权益销售额中，民企占比31.7%（同比-4.5个百分点），央企占比49.2%（同比+3.9个百分点），地方国企占比19.2%（同比+0.6个百分点）；央企和地方国企销售额同比分别下降13%、17%，民企下降30% [5] - **集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100权益口径销售金额集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [5] - **拿地情况**： - **12月**：百强房企拿地金额同比-58.1%，拿地强度23%，环比-11个百分点，同比-16个百分点 [5] - **2025年全年**：百强房企拿地金额1.10万亿元，同比+2.6%；拿地强度33%，同比+7.2个百分点；拿地建面同比-4.6%；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6% [5] - **头部房企**：CR5、CR10、CR20拿地金额同比增速为18.4%、14.1%、11.3%，拿地强度为37.1%、36.1%、33.9%，同比提升12.0、9.7、8.9个百分点；拿地金额靠前的有中海（991亿元，+22%）、华润（791亿元，+14%）、保利发展（787亿元，+16%）等 [5] - **企业类型**：百强房企中民企拿地金额占比18.2%（同比+0.5个百分点），地方国企占比39.5%（同比-7.2个百分点），央企占比42.3%（同比+6.7个百分点）[5] - **拿地集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2个百分点 [5] - **融资情况**： - **12月**：行业国内外债券、ABS发行规模合计368亿元，同比-45%，环比-41%；平均发行利率2.56%，同比-0.25个百分点 [5] - **2025年全年**：发行规模合计5967亿元，同比+6%；平均发行利率2.69%，同比-0.26个百分点；其中国内债券3429亿元（同比-1%），海外债券161亿元（同比+141%），ABS 2377亿元（同比+11%）[5] - **到期规模**：2025年行业国内外债券到期规模7746亿元，同比-1%；2026年到期规模7311亿元，其中3月、6月、7月是到期小高峰，规模分别为808、1033、925亿元 [5] 政策 - **中央层面**： - 中央政治局会议（12月8日）强调“提质增效”、“化解重点领域风险”，为2026年行业发展定调 [5] - 中央经济工作会议（12月10-11日）提及高质量推进城市更新，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [5] - 住建部工作会议（12月22-23日）明确“十五五”时期是转型关键期，强调房地产仍有较大发展潜力，要充分认识二手房交易占比上升的趋势，把新房和二手房市场作为整体看待 [5] - 个人销售住房增值税税率自2026年1月1日起从5%降至3%，为历史最低水平 [5] - 基础设施REITs发行范围拓展至写字楼、酒店、体育场馆、城市更新等项目；商业不动产REITs试点公告正式发布 [5] - **地方政策**： - 北京优化限购限贷政策：非京籍家庭购买五环内住房社保/个税年限从3年降至2年，五环外从2年降至1年；支持多子女家庭在五环内多购一套；不再区分首套和二套住房利率；公积金贷款购买二套住房首付比例从30%降至25% [5] - 浙江、湖北、重庆、江苏等多省市发布“十五五”规划建议，因地制宜部署房地产工作 [5] - 多地优化公积金政策，如深圳新增购房首付款、税款、更新改造等提取情形，并支持“既提又贷” [5] - 上海杨浦区、南宁、南通等多地发放购房补贴，针对多孩家庭和引进人才 [5] 板块收益 - **12月**：房地产板块绝对收益-4.0%，相对沪深300收益-6.2%，跑输大盘，主要因销售量价持续走弱，市场信心不足 [5] - **2025年全年**：房地产板块绝对收益1.8%，相对沪深300收益-15.8% [5] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] 2. 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

就业 - 人社部门将深入实施稳岗扩容提质专项行动，突出抓好重点群体就业，全力促进高质量充分就业 [2] - 将多措并举稳定就业岗位，更好落实稳岗返还、就业补贴、担保贷款等存量政策，研究适时出台增量政策，重点支持劳动密集型等就业容量大的传统行业企业稳定现有岗位 [2] - 将加强灵活就业、新就业形态人员权益保障，支持他们参加职工保险，保障超龄劳动者基本权益 [2] - 将集聚合力扩大新的就业机会，重点围绕新质生产力、消费新热点、重大工程项目等领域，深入推进就业挖潜扩容 [2] 住房 - 将因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [3] - 将加快构建房地产发展新模式，在商品房销售上，推进现房销售制，从根本上防范交付风险 [3] - 继续实行预售的，将规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [3] - 将深化住房公积金制度改革，实施物业服务质量提升行动，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭” [3] 生育 - 全国医疗保障工作会议明确，将根据医保基金可承受能力，合理提升产前检查医疗费用保障水平，力争2026年全国基本实现政策范围内分娩个人“无自付” [4] - 截至2025年11月底，全国生育保险参保人数达2.59亿人，全国基本实现生育津贴直接发放给参保人 [4] - 全国均已将符合条件的辅助生殖项目纳入医保支付，11个省份实现政策范围内住院分娩医疗费用全额保障 [4] - 国家医保局将推动把灵活就业人员、农民工、新就业形态人员纳入生育保险覆盖范围，探索制定包括产前检查项目在内的基本服务包 [4] - 将适宜的分娩镇痛项目按程序纳入基金支付范围，落实完善辅助生殖技术项目医保支付管理，全面实现生育津贴按程序直接发放给参保人 [4] 养老 - 截至2025年底，我国60岁及以上人口达3.2亿人 [5] - 全国民政工作会议围绕构建普惠可及的养老服务体系作出系列部署，将加强失能失智老年人照护，做好独居、空巢老年人探访关爱 [6][7] - 将大力培育养老服务经营主体，全面实施养老服务消费补贴项目，落实养老服务师职业资格制度 [7] - 将把发展农村养老服务作为重点，推动建立县级民政部门统筹、乡镇政府组织实施、村“两委”具体落实的工作机制 [7] 教育 - 教育部将启动新一轮“双一流”建设，全面推进地方普通高校高质量发展，推动应用型高校主动对接区域重大战略 [8] - 将推动新增高等教育资源向人口大省和中西部地区倾斜，健全东中西部高校对口支援机制，加快推动中西部高等教育振兴 [8] - 将持续优化基础教育资源布局，完善全国学位监测预警模型，全面开展基础教育资源配置机制改革试点 [8] - 将重点支持学龄人口净流入城镇和基础薄弱地区新建、改扩建一批优质普通初高中，扩大资源供给 [8] 消费 - 全国发展和改革工作会议及全国商务工作会议均提出，2026年将优化实施消费品以旧换新政策，推动商品消费扩容升级 [9] - 国家发展改革委表示，将着力提升重点消费品“得补率”，在保持汽车补贴上限不变的基础上，将定额补贴调整为按车价比例进行补贴 [9] - 家电以旧换新调整为补贴1级能效或水效产品，补贴产品售价的15%，单件补贴上限为1500元 [9] - 国家发展改革委会同财政部已向地方下达2026年第一批625亿元超长期特别国债支持消费品以旧换新资金计划 [9] - 商务部表示，2026年消费品以旧换新以更大力度支持绿色智能商品消费，购新补贴纳入智能手表手环、智能眼镜等，努力换出新赛道、新产业 [9] 三农 - 2025年全年粮食产量达14297.5亿斤，再创历史新高，大豆自给率又提高了0.3个百分点 [10] - 2026年将聚焦粮食和重要农产品稳产保供，着力提升农业综合生产能力和质量效益 [10] - 将持续巩固拓展脱贫攻坚成果，统筹建立常态化防止返贫致贫机制，促进农民稳定增收，大力发展乡村富民产业 [10] - 将扎实推进宜居宜业和美乡村建设，加快农业科技创新和成果应用，稳妥推进农村改革重点任务 [10]