政策基调与市场表现 - 房地产政策延续"止跌回稳"基调，从土地、财政、金融等多角度发力优化结构和稳定市场 [1] - 上半年中央层面优化房地产政策，调整供给结构，提振住房消费，地方层面出台362次稳市场政策 [2] - 房地产市场库存压力缓和，5月末商品房待售面积比4月末减少715万平方米，连续三个月减少 [3] 政策工具与效果 - 财政政策方面，自然资源部、财政部支持运用专项债开展土地储备工作，调节市场存量土地规模 [2] - 金融政策方面，中国人民银行下调政策利率0.1个百分点、降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，住房按揭利率降至历史最低水平 [2] - 地方层面积极运用专项债收购存量闲置土地及存量商品房，全国拟收储土地面积总和达到9553公顷，资金总规模达到4696亿元 [2] 市场分化与政策加码 - 市场呈现"核心城市局部回暖，三四线城市深度调整"的分化格局，政策效果在不同能级城市间差异显著 [4] - 国务院常务会议指出要优化现有政策，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳 [4] - 京沪等一线城市若外围区域取消限购，可能释放10%以上的新增购房需求 [6] 需求激活与供给优化 - 激活需求方面，建议通过税收优惠、住房公积金支持等方式降低"卖旧买新"成本，促进二手房交易 [6] - 优化供给方面，下半年将在新建商品房、老旧小区改造和保障性住房建设方面落实"好房子"国家标准 [5] - 58安居客研究院调研显示，61.6%的购房者将"居住舒适度"作为购房首要因素 [8] 房企风险与转型方向 - 出险房地产企业债务重组重整进展加快，融创、富力、中梁、金科等10多家房企债务重组或重整获批 [6] - 构建房地产发展新模式是行业高质量发展的治本之策，"好房子"建设是提升住宅品质、引领行业转型的重要抓手 [7][8] - 租购并举、"市场+保障"体系、现房销售等基础性制度需要配套完善，烟台、昆明等地已在土地出让环节设置现房销售条件 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 通过宏观基本面和技术面分析，对 2025 年 6 月 26 日期货主力合约行情走势作出预测，股指期货、白银、镍、锡、工业硅、碳酸锂、焦煤、氧化铝、纯碱、甲醇、天然橡胶期货将偏强震荡，原油、燃料油、豆粕、螺纹钢、铁矿石期货将偏弱震荡，十年期国债、三十年期国债、黄金、铜、铝、玻璃期货将震荡整理 [2][3][4][5][7] 各目录总结 期货行情前瞻要点 - 股指期货偏强震荡，给出 IF2509、IH2509、IC2509、IM2509 阻力位和支撑位 [2] - 十年期国债期货主力合约 T2509、三十年期国债期货主力合约 TL2509、黄金期货主力合约 AU2508、铜期货主力合约 CU2508、铝期货主力合约 AL2508、玻璃期货主力合约 FG509 大概率震荡整理，给出阻力位和支撑位 [3][5] - 白银期货主力合约 AG2508、镍期货主力合约 NI2508、锡期货主力合约 SN2508、工业硅期货主力合约 SI2509、碳酸锂期货主力合约 LC2509、焦煤期货主力合约 JM2509、氧化铝期货主力合约 AO2509、纯碱期货主力合约 SA509、甲醇期货主力合约 MA509、天然橡胶期货主力合约 RU2509 大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [3][4][5][7] - 螺纹钢期货主力合约 RB2510、铁矿石期货主力合约 I2509、原油期货主力合约 SC2508、燃料油期货主力合约 FU2509、豆粕期货主力合约 M2509 大概率偏弱震荡，给出阻力位和支撑位 [4][5][7] 宏观资讯和交易提示 - 国内资讯涉及国务院领导表态、政策发布、部门行动等，如李强表示拥抱经济全球化，商务部推进外商投资企业境内投资信息报告试点 [8][9] - 国际资讯涉及特朗普言论、美联储表态、北约协议等，如特朗普称将与伊朗谈核协议，鲍威尔表示经济形势不确定 [9][10] - 商品期货相关信息显示 6 月 25 日国际油价窄幅震荡、贵金属期货收涨、伦敦基本金属多数上涨等 [11][12] 期货行情分析与前瞻 股指期货 - 6 月 25 日，沪深 300、上证 50、中证 500、中证 1000 股指期货主力合约偏强震荡上行，中短线、短线继续上行走强，上行空间打开 [13][14][15] - 预期 2025 年 6 月，IF、IH、IC、IM 主力合约大概率偏强宽幅震荡，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，股指期货将偏强震荡，给出各合约阻力位和支撑位 [19] 国债期货 - 十年期国债期货主力合约 T2509 6 月 25 日小幅震荡下行，短线继续下行压力轻微增大；预期 6 月 26 日大概率震荡整理，给出阻力位和支撑位 [40][42] - 三十年期国债期货主力合约 TL2509 6 月 25 日偏弱震荡下行，短线继续下行压力明显增大；预期 6 月 26 日大概率震荡整理，给出阻力位和支撑位 [45][46] 黄金期货 - 6 月 25 日，黄金期货主力合约 AU2508 小幅震荡上行，短线初步止跌小幅反弹，反弹乏力 [47] - 预期 2025 年 6 月，主力连续合约大概率偏强宽幅震荡，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，主力合约大概率震荡整理，给出阻力位和支撑位 [47] 白银期货 - 6 月 25 日，白银期货主力合约 AG2508 偏弱震荡，短线继续下行压力轻度增大 [54] - 预期 2025 年 6 月，主力连续合约大概率震荡偏强，将创下上市以来新高，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，主力合约大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [54] 铜期货 - 6 月 25 日，铜期货主力合约 CU2508 小幅震荡上行，短线继续小幅反弹走高，反弹乏力 [59] - 预期 2025 年 6 月，主力连续合约大概率偏强宽幅震荡，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，主力合约大概率震荡整理，给出阻力位和支撑位 [59] 铝期货 - 6 月 25 日，铝期货主力合约 AL2508 小幅震荡上行，短线止跌小幅反弹，反弹乏力 [64] - 预期 2025 年 6 月，主力连续合约大概率偏强宽幅震荡，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，主力合约大概率震荡整理，给出阻力位和支撑位 [64] 氧化铝期货 - 6 月 25 日，氧化铝期货主力合约 AO2509 小幅震荡上行，短线止跌小幅反弹走高 [69] - 预期 2025 年 6 月，主力连续合约大概率偏弱宽幅震荡，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，主力合约大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [69] 镍期货 - 6 月 25 日，镍期货新主力合约 NI2508 震荡上行，短线继续反弹走高 [74] - 预期 2025 年 6 月，主力连续合约大概率偏弱宽幅震荡，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，主力合约大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [74] 锡期货 - 6 月 25 日，锡期货新主力合约 SN2508 小幅偏弱震荡，短线继续下行压力轻度增大 [76] - 预期 2025 年 6 月，主力连续合约大概率震荡偏强，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，主力合约大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [76] 工业硅期货 - 6 月 25 日，工业硅期货主力合约 SI2509 震荡上行，短线继续反弹走高 [80] - 预期 6 月 26 日，主力合约大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [81] 碳酸锂期货 - 6 月 25 日，碳酸锂期货主力合约 LC2509 小幅震荡上行，短线继续小幅反弹，反弹乏力 [81] - 预期 6 月 26 日，主力合约大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [81] 螺纹钢期货 - 6 月 25 日，螺纹钢期货主力合约 RB2510 小幅偏弱震荡，短线继续下行压力轻微增大 [85] - 预期 2025 年 6 月，主力连续合约大概率宽幅震荡，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，主力合约大概率偏弱震荡，给出阻力位和支撑位 [85] 热卷期货 - 6 月 25 日，热卷期货主力合约 HC2510 小幅震荡下行，短线继续下行压力轻微增大 [91] - 预期 6 月 26 日，主力合约大概率偏弱震荡，给出阻力位和支撑位 [92] 铁矿石期货 - 6 月 25 日，铁矿石期货主力合约 I2509 小幅偏弱震荡，短线继续下行压力轻度增大 [94] - 预期 2025 年 6 月，主力连续合约大概率宽幅震荡，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，主力合约大概率偏弱震荡，给出阻力位和支撑位 [94] 焦煤期货 - 6 月 25 日，焦煤期货主力合约 JM2509 偏强震荡上行，短线止跌发力反弹走强 [98] - 预期 6 月 26 日，主力合约大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [98] 玻璃期货 - 6 月 25 日，玻璃期货主力合约 FG509 小幅震荡上行，短线继续小幅反弹走高，反弹乏力 [99] - 预期 6 月 26 日，主力合约大概率震荡整理，给出阻力位和支撑位 [99] 纯碱期货 - 6 月 25 日，纯碱期货主力合约 SA509 小幅震荡上行，短线初步止跌，小幅反弹走高 [101] - 预期 6 月 26 日，主力合约大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [101] 原油期货 - 6 月 25 日，原油期货主力合约 SC2508 偏弱震荡下行，短线继续下行压力明显增大 [103] - 预期 2025 年 6 月，主力连续合约大概率震荡偏强，给出阻力位和支撑位；6 月 26 日，主力合约大概率偏弱震荡，给出阻力位和支撑位 [103] 燃料油期货 - 6 月 25 日，燃料油期货主力合约 FU2509 震荡下行，短线继续下行压力增大 [107] - 预期 6 月 26 日，主力合约大概率偏弱震荡，给出阻力位和支撑位 [108] 甲醇期货 - 6 月 25 日，甲醇期货主力合约 MA509 小幅震荡上行，短线初步止跌企稳，小幅反弹走高 [108] - 预期 6 月 26 日，主力合约大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [108] 天然橡胶期货 - 6 月 25 日，天然橡胶期货主力合约 RU2509 震荡上行，短线初步止跌企稳反弹走高 [110] - 预期 6 月 26 日，主力合约大概率偏强震荡，给出阻力位和支撑位 [110] 豆粕期货 - 6 月 25 日，豆粕期货主力合约 M2509 震荡下行，短线继续下行压力增大 [111] - 预期 6 月 26 日，主力合约大概率偏弱震荡，给出阻力位和支撑位 [111]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 国内外锌矿进口量上升，加工费持续上升，硫酸价格上涨明显，冶炼厂利润进一步修复，生产积极性增加，各地新增产能陆续释放，叠加前期检修产能复产，供应增长有所加快，目前进口窗口关闭，进口锌流入量下降；需求端下游进入需求淡季，加工企业开工率同比下降，锌价弱势运行，下游消费转淡叠加企业前期低价采买较多，库存出货速度减慢，现货升水明显下调，国内社库持稳运行，海外延续去库；技术面持仓减量空头减弱，关注MA60压力；操作上建议暂时观望 [3] 根据相关目录分别进行总结 期货市场 - 沪锌主力合约收盘价22240元/吨，环比涨195元/吨；08 - 09月合约价差95元/吨，环比降5元/吨 [3] - LME三个月锌报价2710美元/吨，环比涨29.5美元/吨；沪锌总持仓量264399手，环比增4519手 [3] - 沪锌前20名净持仓16294手，环比增3065手；沪锌仓单6473吨，环比降696吨 [3] - 上期所库存42864吨，环比降2602吨；LME库存122875吨，环比降575吨 [3] 现货市场 - 上海有色网0锌现货价22260元/吨，环比涨60元/吨；长江有色市场1锌现货价22450元/吨，环比涨80元/吨 [3] - ZN主力合约基差20元/吨，环比降135元/吨；LME锌升贴水(0 - 3) - 17.39美元/吨，环比涨2.78美元/吨 [3] - 昆明50%锌精矿到厂价17150元/吨，环比涨90元/吨；上海85% - 86%破碎锌15850元/吨，环比持平 [3] 上游情况 - WBMS锌供需平衡 - 12.47万吨，环比降10.41万吨；LIZSG锌供需平衡 - 69.1千吨，环比增10.4千吨 [3] - ILZSG全球锌矿产量当月值100.75万吨，环比降0.43万吨；国内精炼锌产量58.3万吨，环比增0.7万吨 [3] - 锌矿进口量45.59万吨，环比增12.49万吨 [3] 产业情况 - 精炼锌进口量35156.02吨，环比降22615.39吨；精炼锌出口量483.88吨，环比增266.83吨 [3] - 锌社会库存5.84万吨，环比降0.22万吨 [3] 下游情况 - 镀锌板当月产量232万吨，环比降13万吨；镀锌板销量234万吨，环比降12万吨 [3] - 房屋新开工面积23183.61万平方米，环比增5347.77万平方米；房屋竣工面积18385.14万平方米，环比增2737.29万平方米 [3] - 汽车产量264.2万辆，环比增3.8万辆；空调产量1967.88万台，环比增347.64万台 [3] 期权市场 - 锌平值看涨期权隐含波动率14.73%，环比增12.85%；锌平值看跌期权隐含波动率14.69%，环比增10.48% [3] - 锌平值期权20日历史波动率9.1%，环比增0.07%；锌平值期权60日历史波动率17.23%，环比增0.13% [3] 行业消息 - 美联储主席鲍威尔表示经济形势存在高度不确定性，希望以实际数据为依据，不提供过多前瞻指引，美国经济表现优意味着利率更高，某个时候将恢复降息 [3] - 国际货币基金组织副总裁李波表示稳定币发展既有机遇也有挑战，需全球达成更多监管共识 [3] - 国务院副总理何立峰指出要积极扩大内需提振消费，加快构建房地产发展新模式，因地制宜发展新质生产力 [3]

加快建设全国统一大市场 - 强化公平竞争审查刚性约束，着力纠治限制企业迁移、歧视性对待外地企业等问题，全面清理资质认定等显性隐性进入壁垒 [1] - 加强竞争执法和合规引导，一体推进法治监管、信用监管和智慧监管，鼓励企业通过自主创新获取市场优势 [1] - 完善要素市场化体系建设，优化技术和数据要素市场配置机制，推动区域或行业技术交易平台互联互通 [2] 支持民营企业参与国家技术攻关 - 建立参与国家技术决策长效机制，设立各类所有制企业共同参与的咨询委员会，提高民企专家占比 [3] - 搭建攻关项目供需对接平台，精准识别具备攻关潜力的民企，支持其牵头建设共性技术研发平台 [3] - 推广使用后补助、创新券等新型财政补助方式，优化招投标领域支持政策，提高采购民企创新技术和产品的比例 [4] 完善科技成果转化机制 - 加快建设全国统一的技术转移体系，打造科技成果转移转化平台，促进创新成果与技术需求快速对接 [5] - 创新利益捆绑机制，探索技术路线决定权、技术成果所有权、处置权和收益权合理配置的运营模式 [6] - 精准对接供给需求，利用大数据和人工智能提高高校院所技术供给与企业需求的匹配度 [6] 推动高质量发展 - 强化对民营经济和科技创新的金融支持，优化考核制度，发挥"耐心资本"作用 [10] - 为绿色低碳发展提供高质量金融支持，制定重点行业碳达峰碳中和路线图，优化碳减排支持工具 [10] - 关注低利率及利率下行趋势影响，畅通利率传导机制，引导居民适应低利率环境下的资产配置 [10] 加速未来产业培育 - 强化政府战略引导，构建分段接力投入体系，提供多元市场融资，利用好硬科技企业上市通道 [11] - 创新市场资本参与模式，推进知识产权质押融资、保险和证券化"三位一体"机制 [11] - 深化制度创新，健全政府引导基金容错机制，建立"未来产业国家项目库" [12] 突破AI行业大模型瓶颈 - 建立数据贡献激励机制，构建行业数据共享联盟，建设跨机构数据平台和高质量行业知识库 [13] - 推广算力券发放，为中小企业提供阶梯式算力补贴，共建共享算力基础设施 [13] - 促进行业大模型与通用大模型协同发展，确立技术接口标准和数据共享规则 [14] 深化农技体制机制改革 - 创新服务体系体制机制，推进基层农技推广管办分离，建立三级网络和特色产业服务包制度 [15] - 构建新型合作服务模式，推广"政府购买服务+市场补充服务"的混合农技供给模式 [15] - 强化人才队伍保障机制，搭建"县管乡用、区域调配"的管理架构，实施"农技人才振兴计划" [16] 发挥县城的城乡融合战略支点作用 - 围绕城乡融合规划体系，增强城乡一体化发展的功能，形成以县城为龙头的发展新格局 [17] - 围绕现代化市场体系，优化营商环境，推动金融、信息、科技等现代服务业加快发展 [17] - 围绕现代化产业体系，培育发展特色支柱产业，延长农业产业链，推动三产融合发展 [17] 促进高校毕业生高质量就业 - 推动国有企业和公共部门就业资源向高校毕业生群体倾斜，挖掘基层就业空间 [19] - 发挥重点民营企业的就业带动力，充分利用平台企业链接中小微商家的优势 [19] - 更高效率地推进产教融合，引厂入校，引校入厂，强化人才培养的针对性和实效性 [19] 加快构建房地产发展新模式 - 加大对新市民、青年人等群体保障性住房供给，提升改善型住房品质 [20] - 构建"租购并举、市场与保障并行、制度与监管并重"的新生态，稳定市场预期 [20] - 优化区域布局，引导住房资源向人口净流入城市集聚，服务新型城镇化与共同富裕 [20] 助推共建"一带一路"高质量发展 - 提高共建"一带一路"投资质量和效率，鼓励以股权投资带动债权投资，以国企投资带动民企投资 [21] - 以数字贸易为主导拓宽服务贸易新业态，共建大数据开发服务中心、跨境电商服务中心 [21] - 积极推动人民币跨境投资和结算，促进与更多共建国家签署本币互换和结算协议 [21] 推动外资外贸稳中提质 - 将吸引和利用外资的重点转移到高端服务业，引入国际一流企业和知名品牌扎根中国 [23] - 鼓励并引导本土优势制造企业出海，在各地考核中更加重视GNP [23] - 建立实体化运作的海外商务服务中心，聚焦吸引外资和国内企业组团出海 [23]

报告核心观点 报告对地产行业2025年中期进行分析，认为行业处于弱修复周期底部，维持“周期底部优选最优质的房企”观点，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显，还给出开发、中介、商业运营、物业管理等业务投资建议[73]。 基本面情况 新房市场 - 全国新房成交下滑，2025年1 - 5月销售面积3.5亿平，同比降2.9%，销售金额3.4万亿元，同比降3.8%，单月销售面积同比降幅2025年稍有扩大[6][9] - 重点12城2025年1 - 5月销售面积累计同比 - 9.7%，城市间涨跌幅差异明显，2、3月同比增长，3月后市场降温[11][14] - 有效供应不足限制成交，重点28城2025年上半年新增供应创本轮调整以来新低，同比跌25%，如杭州外围区域库存占比超85%[16][19] 二手房市场 - 重点12城2025年1 - 5月累计同比增长21.6%，延续增长趋势，部分城市同比超20%[22] - 春节后房价降幅扩大，但整体优于2024年同期，2025年1 - 5月重点12城一二手房合计成交面积同比涨5.5%，二手房占比升至56.1%[28][37] 土地成交 - 土地市场缩量升温、点状复苏，2025年1 - 5月成交面积同比 - 7.5%，出让金集中度提升，TOP20城市住宅用地出让金占比66%[43] - 以杭州为例，热点地块楼面价刷新助力新房价格上涨，如安琪儿地块楼面价上涨近1万元/平[45][48] 重点政策分析 政策思路 - 中央层面延续纾困、城中村、好房子3条主线，地方因城施策，城市更新等是未来发力重点，“加快构建房地产发展新模式”重要性凸显[54] 收储政策 - 收储土地项目总金额超4300亿元，占2025年1 - 5月全国销售面积54%，接近3000宗地块拟收储，部分省市已发债550亿元[55][58] 好房子政策 - 好房子带动销售溢价及去化率提升，重庆四代宅产品有溢价，成都新规产品开盘去化率达94%[60][63] 城中村政策 - 城中村改造多次扩围，补贴发放，2025年20个城市入选获超200亿元补助[68] 投资建议 投资思路 - 周期底部优选优质房企，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显[73] 开发房企 - 关注布局核心、强产品力、现金充沛、减值充分的优质房企，如华润置地和新城控股[73][77] 运营类房企 - 商业公司股息率高于长期债券收益率，估值有修复空间，当前商场公司PE估值较低，具备提升空间[81] 物业公司 - 央国企物业公司估值具备提升空间，建议关注华润万象生活、招商积余、中海物业和保利物业[87]

宏观经济与房地产行业 - 房地产市场在宏观经济中占据重要地位 正经历深刻变革与调整 [1] - 2025年是房地产行业关键转折点 政策基调从"止跌回稳"升级为"持续巩固稳定态势" [3] 政策支持 - 金融政策加大对房企融资支持 开发贷 并购贷等资金渠道逐步畅通 [5] - 税收政策减免房产交易税费 直接降低购房者数万元支出 [5] - 土地政策灵活调整 需求旺盛城市增加供应 库存压力地区减少出让 [5] 供需结构调整 - "优存量"策略通过收购存量房转为保障性住房 盘活闲置资产并增加租赁供给 [7] - "拓增量"策略聚焦高品质住房 提高土地出让门槛引导房企提升住宅品质 [7] - 行业从高杠杆高周转模式向高质量发展模式转变 [7] 企业战略转型 - 房企加大产品品质投入 物业服务成为竞争关键因素 [7] - 多元化布局商业地产 产业地产 养老地产等新领域 [9] 市场分化与房价趋势 - 一线及热点二线城市凭借人口产业优势 房价有望企稳回升 [11] - 三四线城市因人口外流和高库存面临复苏压力 [11] - 广州全面取消限购限售限价政策 其他一线城市可能跟进 [11]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月第4周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升；国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [3][70] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，如贝壳，建议关注我爱我家 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周新房销售环比+10.0%，同比-18.5%；36城新房成交面积205.9万方，环比+10.0%，同比-18.5%；2025年6月1日至6月20日累计成交527.4万方，同比-11.0%；今年截至6月20日累计成交4753.2万方，同比-2.8% [13] - 上周二手房成交面积169.5万方，环比+1.6%，同比+1.4%；2025年6月1日至6月20日累计成交456万方，同比+7.0%；今年截至6月20日累计成交3853.6万方，同比+19.1% [17] - 13城新房累计库存7816.2万方，环比+0.3%，同比-11.6%；13城新房去化周期为20.5个月，环比变动+0.8个月，同比变动-3.2个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.5个月、13.6个月、19.3个月、44.0个月，环比分别变动+0.3个月、+1.2个月、+1.2个月、+0.9个月 [29] 土地市场情况 - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城供应土地数量为368宗，环比-17.5%，同比-29.1%；供应土地建筑面积为1828.6万方，环比-21.7%，同比-30.9%；截至6月22日，2025年累计供应土地数量为11185宗，同比-10.9%，累计供应建筑面积为56857.4万方，同比-12.4% [43] - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城土地成交建筑面积1571.3万方，环比-24.1%，同比-31.8%；成交楼面价1732元/平，环比+32.0%、同比+30.0%；土地溢价率7.1%，环比+5.6%，同比+3.6%；截至6月22日，2025年累计成交土地建筑面积为49461.5万方，同比-5.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债合计15支，发行金额合计103.6亿元，环比-4.5%，同比+197.6%；上周偿还金额134.9亿元，净融资额为-31.4亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债269支，合计发行金额2234.9亿元，同比+7.7% [51] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.5%、-1.1%，超额收益分别为-1.5%、-0.9%；29个中信行业板块中房地产位列第17 [3] - 上周上涨个股共13支，较前周减少20支，下跌股数为104支；涨幅居前五的为西藏城投、市北高新、*ST荣控、ST中珠、爱旭股份；跌幅前五为*ST中地、天府文旅、珠江股份、天保基建、*ST岩石 [59] - 上周47家重点房企中共计上涨7支，较前周减少8支；涨幅位居前五的为绿景中国地产、金地商置、融创中国、新城控股、碧桂园；跌幅前五为远洋集团、雅居乐集团、越秀地产、绿城中国、龙湖集团 [59] 行业政策跟踪 - 中央层面，国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [65][66] - 地方层面，成都推出“成都住建房产超市”；西安允许公积金直接支付新建商品住房首付款；衢州推行多孩家庭改善性购房补贴；温州推出购买二手住房提取住房公积金支付首付款政策；淄博优化住房公积金贷款政策；江苏印发住宅工程品质提升行动方案 [66] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][70] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][70] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][70]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、物业管理行业、商业物业行业 - **公司**：保利发展、华润置地、中海地产、华夏基金、招商蛇口、保利物业、华润万象生活、绿城服务、中海物业、万物云、建发物业、滨江服务、招商积余、中国金茂 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业政策 - **央行政策**：降准、降息，下调结构性货币政策工具及公积金贷款利率，为房贷下调释放空间，或促使银行下调商业贷款利率[2] - **现房销售政策**：拉长开发周期至2 - 3年，增加市场不确定性和销售去化难度，5月联阳试点现房销售，要求严格[1][2] - **城市更新专项政策**：住建部强调推进建设，多部门加大资金支持，预计市场从无到有进化到从有到优，以品质住宅为主导[1][2][3] - **专项债落地情况**：截至2025年6月，不同省市使用专项债收购存量土地规模约4000亿元，但实际完成交易额度仅700亿元，未来政府或加强推进力度[1][3] REITs发展 - **常态化发行提速**：新增发行REITs底层资产范围扩大、类型多样化，规模从去年底约1000亿元增长至今年五六月份近2000亿元，中证REITs指数今年以来涨幅达9.07%，波动性居股债之间，相对可控[1][4][5] - **推荐类型**：保障房类及消费类REITs二级市场表现稳定、分红稳定性高，今年一季度保障房类REITs营收同比增长15%，可供分配资金同比增长11%；消费类REITs经营稳健，一季度营收环比上涨7%，可分配资金环比上涨23%，出租率超90%[1][5][7] 房地产市场销售 - **整体情况**：销售金额和面积同比增速呈三位数下降，但降幅预计收窄，新房豪宅化趋势明显，二手房市场价差扩大，市场对924新政预期消化完成，需更多政策支持[1][2][8][11] - **开发商与城市成交**：保利发展、华润置地、中海地产销售位居前三，上海1 - 5月成交量达4.16万套，部分核心区打开后成交套数显著提升，5月核心城市去化率相比4月下降[9] - **去化率趋势**：预计7月新房市场去化率下降趋势止住，因一二月拍地潮供货，届时有大量优质新房供应[10] 土地市场 - **土地热度**：有望延续，头部开发商如中海地产、中国金贸、保利发展等拿地金额同比增长超300%，部分企业积极扩张[12] - **开发商拿地态度**：未来可能不大规模拿地，更倾向核心城市核心地块，决策更综合，拉长拿地周期提升投资确定性[13] 物业管理行业 - **基础物业服务**：管理规模增速放缓，非住宅领域拓展显著，住宅物业费稳定，实际收缴稳中上升[14] - **增值服务**：非业主和业主增值服务均稳定发展，非业主增值服务营收占比趋于理性，维持在15%左右或更低[15][16] - **社区政务消费**：受经济环境影响，社区增值服务收入增长放缓，但长期重要性依然显著[17] - **社区增值服务类别**：美居和资产租赁协销及交易代理下降明显，空间、生活和便民等类别受影响较小[18] - **财务表现**：存在“增收不增利”现象，业务毛利率趋同，应收贸易款占比下降，账龄结构改善，减值准备金稳中有降[19] 商业物业市场 - **表现变化**：去年“量缩价跌”，今年“量增价平”，预计持续到年底，明年需观察客单价和客流量变化[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **华夏基金华润有巢REITs**：可供分配资金较同期下降，原因是2023年预留现金，2024年四季度资本性开支增加[6] - **保障房类REITs**：整体出租率维持较高水平，租金与2024年四季度相比变化不大，有涨价空间[6] - **房地产开发项目应收款**：通过特定坐标分析，今年涨幅较高的企业包括招商局[20] - **值得关注的企业**：中国金茂在房地产市场表现优异，保利物业在非商业物业方面领先，商业方面关注头部商业标的[22]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房二手房成交面积环比增长，西安公积金直付新房首付款 2025 年至今销售初步企稳，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展，维持行业“看好”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 构建房地产发展新模式，杭州公积金直付首付款 - 中央层面国家统计局发言人付凌晖表示，将推动城市更新和危旧房改造，加大好房子供应力度，以释放刚性和改善性住房需求，构建房地产发展新模式 [5][13] - 地方层面多地出台政策，如重庆优化住房公积金政策，成都推出“成都住建房产超市”平台，衢州出台多孩家庭购房补贴新政，杭州推出“省直公积金直付房租”服务等 [14] 销售端：新房成交面积环比增长，二手房成交面积环比增长 - 68 大中城市新房成交面积同比下降，环比增长 2025 年第 25 周，全国 68 城商品住宅成交面积 248 万平米，同比下降 23%，环比增加 7%；年初至今成交面积达 5875 万平米，累计同比下降 6% [6][18] - 20 城二手房成交面积同比下降，环比增长 2025 年第 25 周，全国 20 城二手房成交面积为 209 万平米，同比增速 -5%，前值 +19%；年初至今累计成交面积 4910 万平米，同比增速 +11%，前值 +12% [6][32] 投资端：土地成交面积环比增长，上海土拍市场火热 - 2025 年第 25 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 2336 万平方米，成交土地规划建筑面积 2071 万平方米，同比下降 3%，成交溢价率为 1.5% [6][37] - 多地有土地出让成交，如广州、杭州、金华、青岛、苏州、成都、深圳、上海、西安、武汉等城市 [37] 融资端：国内信用债发行规模同比增加 - 2025 年第 25 周，信用债发行 78.8 亿元，同比增加 126%，环比减少 25%，平均加权利率 1.99%，环比减少 49BP 信用债累计发行规模 1787.5 亿元，同比减少 16% [7][45] 一周行情回顾 - 板块表现方面，本周房地产指数下跌 1.69%，沪深 300 指数下跌 0.45%，相对收益为 -1.24%，板块表现弱于大市，在 28 个板块排名中排第 13 位 [51] - 个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为西藏城投、市北高新、荣丰控股、数源科技、新城控股，涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为中交地产、莱茵体育、珠江股份、天保基建、*ST 中迪 [51] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [56]

中山房地产市场 - 中山房价友好度领跑大湾区，均价仅相当于深圳的1/5、广州的1/3、珠海的1/2 [2] - 中山市大力推动高品质住宅建设，鼓励开发智慧化、绿色环保的好房子 [2] 广州房地产政策 - 广州通过专项借款购买商品房超6000套用于拆迁安置，优化住房供应结构并减少库存压力 [3] - 广州全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，优化公积金使用政策 [9][12] 城市更新市场 - 2025年中国城市更新市场规模预计突破8.6万亿元，同比增长18.3%，2030年有望达10万亿元级别 [4] - 城市更新涉及老旧小区改造、城中村改造等，2025年计划推进150个老旧小区改造和9000台老旧电梯更新 [10] 房地产企业动态 - 易居中国四年累计亏损200亿元，深陷债务泥潭，行业调整下需重构商业模式 [5] - 上海第五批次土地拍卖揽金超212亿元，房企拿地态度谨慎保守 [6] 大连房地产政策 - 大连推出八条政策措施，包括购房补贴100元/平方米、提高公积金贷款额度20万元、计划筹建8000套保障房等 [15][16] - 大连2024年GDP达9516.9亿元，2025年有望成为东北首个万亿级城市 [17] 全国房地产政策 - 国务院提出多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳 [12][19] - 5月70个大中城市中仅13城新房价格环比上涨，较4月减少9个，市场出现微幅波动 [20] 住房消费提振 - 各地通过"以旧换新"、购房补贴、优化公积金政策等方式激活住房消费需求 [21] - 专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房，落实税收优惠政策 [14][22]