上海“8.25”楼市新政核心观点 - 上海新一轮房地产市场调控政策实施满月后效果初步显现，新房和二手房市场成交量均出现回升，政策提振了市场信心并促进了合理住房需求的释放，为“金九银十”购房旺季奠定了市场回暖的基础 [1] 新房市场表现 - 新政后首周新房网签成交出现明显小高峰，单周成交量环比增幅超过30%，随后三周市场回归理性但整体维持较高水平，新政首月新房成交总量环比上涨19% [2] - 与去年同期相比，新房网签量仍下降2.5%，但降幅较去年同期收窄33个百分点，表明市场热度与去年仍有差距但政策已带来积极变化 [2] - 外环外区域是政策主要受益区域，新政后首月外环外新房成交占全市比重达73.45%，为年内新高，较年内平均水平高出12.29个百分点 [5] - 上海新房市场供需格局发生变化，外环外新房成交占比从2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但外环外仍是主要供应区域，新政放开外环外限购旨在促进库存去化 [4] 二手房市场表现 - 新政后二手房市场价格博弈加剧，首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上，反映出买卖双方价格博弈激烈，市场整体处于调整期 [8] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5%，但第二周出现9.3%的环比回落，后续两周随着销售旺季到来成交量逐步回升，环比增幅分别达到5.2%和7.8% [10] - 外环外限购放开激活了二手房市场置换链条，新政前两周外环外成交比重分别为49.5%和49.1%，明显高于年内平均值44.3%，显示该区域交易活跃度提升 [12]

政策核心内容 - 上海于8月25日由六部门联合发布房地产优化调整措施，涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等六个方面 [1] 外环外市场表现 - 外环外限购松绑后，符合条件的家庭在外环外购房不限套数，成年单身按居民家庭执行限购 [2] - 上海链家川沙江镇板块新政后网签量冲至60套左右，创板块新高，周末带看量可赶上以前整周的量 [2] - 太平洋房屋数据显示，闵行莘庄与松江大学城板块新政后新增客户数量提升13.93%，买卖单量提升20.75% [2] - 上海链家新政后四周数据显示，外环外新增挂牌量增长19%，新增客户咨询量增长18%，带看量增长4%，二手房成交量增长16% [2] - 太平洋房屋数据显示新政后四周外环以外成交占比同比环比均上升超18% [3] - 58安居客研究院指出，青浦区热度一周提升7.8排全市第一，嘉定、松江分别位于第2和第4位，但金山、奉贤热度下行 [5] 整体市场成交热度 - 截至9月24日，9月单月二手房（含商业）已网签16080套，9月20日、21日出现单日网签量破千套纪录 [3] - 新房市场政策落地后首周成交量环比提升超30%，近两周成交稳定在9万平方米以上 [3] - 外环至郊环新房项目认筹情况改善，内环内高端豪宅如金陵华庭、上海壹号院开盘即售罄 [3] - 业内预计9月二手房价格将维持稳定，一二手房总销售量将超过8月 [5] 价格区间与需求结构 - 300万以下及500万-700万房源成交占比提升明显，置换链条有被推动迹象 [3] - 市场改善型需求有效释放，各产品梯队均受益于政策红利 [3] 客户行为与成交效率 - 成交转化率改善，平均所需带看次数减少，松江大学城板块一套2600万元改善型房源仅经两次带看即成交 [4] - 客户入市节奏加快，部分拆迁房东积极置换品质更好的商品房 [4] - 外地客户购房机会增加，刚需房源成为其首选 [4] - 此前观望的潜在客户决策被推动，部分长期看房客户在新政后直接签约 [5] 行业景气度 - 房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大涨幅 [5] - 市场上大量优质房源降价意愿呈现减弱 [5]

新政后深圳罗湖房地产市场量价表现 - 新政后深圳罗湖二手房成交量飙升，新政后一周成交量超过300套，环比上涨40% [25] - 多个小区成交量猛增，例如愉天小区新政后成交十几套，悦峰华府新政后成交几十套 [27] - 上半年部分小区成交量已处高位，如悦峰华府上半年成交110套，百仕达花园、悦峰尚府、深业东岭等小区上半年均成交80-90套，新政后成交量更加火爆 [27] 业主挂牌价及成交价上涨案例 - 新政后部分业主大幅上调挂牌价，案例包括：一套房涨30万、50万乃至100万 [1]；此前卖210万的房子现在卖240万，此前卖300万的房子现在卖320万 [3]；一套1房1厅从新政前140万涨至最低挂盘170万 [4] - 具体小区案例显示挂牌价显著上涨：翠竹佳兆业金翠园一套56.8平房源涨价50万至挂牌500万 [7]；明德公馆一套42.11平房源涨价60万至挂牌380万 [9]；和平广场一套168平房源加价100万至挂牌1000万 [10] - 成交价亦随新政上涨：某小区1房1厅新政前挂180万左右，新政后成交价达210万多 [5]；明德公馆一套54平2房8月以358万成交，目前同户型最低挂牌430万，较8月挂牌价涨50万 [13] - 其他涨价案例：嘉湖新都一套62平房源4月以400万成交，现最低挂牌470万，涨50万 [14][15]；深业东岭一期一套62.87平房源8月以313万成交，现类似户型最低挂牌387万 [19]；鹿鸣园兰竹轩一套85平房源3月以410万成交，8月成交423万，现同户型挂牌485-486万，业主底价约460万，较3月成交价涨约50万 [20] 价格涨幅与市场热度分析 - 据估算，即使考虑较高的10%议价空间，当前部分房源预期成交价仍高于前期成交价，如明德公馆案例预期成交价约387万，比8月成交价高32万 [13]；嘉湖新都案例预期成交价约423万，高于4月成交价 [15] - 9月罗湖有小区最高涨幅近8% [23] - 部分小区均价出现小幅上涨，如悦峰华府之前均价4万左右，现在4万多点 [27] - 市场呈现“量升价涨”态势，但涨价目前仍属个别小区或部分房源，房价全面上涨条件尚不充分 [10][27] 市场现状与业主心态 - 新政后部分业主心态强势，直接调高挂牌价 [10]，甚至有业主“一上头就是涨个几十万” [11] - 部分房源业主底价坚挺，如佳兆业金翠园一套79.48平3房业主底价在670-675万，较3月同户型663万成交价小幅上涨 [16][17]；深业东岭有房源业主表示“价格要是太低了，业主不考虑卖” [19]；鹿鸣园有业主因“红本在手，心态很稳” [20] - 市场“笋盘”快速消化，部分小区“笋盘没了，价格也相对高了” [4]，深业东岭案例显示同户型基本无挂盘，笋盘卖完 [19] - 深中学区房价格上涨现象较为明显 [11]

新政核心调整 - 非沪籍人士购房社保门槛从连续缴纳3年降至1年，加速来沪工作人群购房进程 [3] - 非沪籍人士购买外环外住房取消限购套数限制，外环内限购1套但需连续缴纳3年社保，改善置换阻力减小 [3] - 沪籍单身人士购房政策视同家庭，激活更多本地改善需求 [3] 外环外板块市场热度 - 新政后外环外门店新增客户量环比增长19% [9] - 紧贴外环线的板块带看量显著高于新增挂牌量，春申板块带看量/新增挂牌比达3.1，上大板块为2.8，三林板块为2.5 [12] - 春申板块新增挂牌165套，带看量达510组，供需关系紧张 [13] 板块成交数据变化 - 新政后一周，紧贴外环线的外环板块成交量显著提升，桃浦板块成交量增长30.77%，唐镇板块增长53.85% [17] - 新政后半个月，部分板块成交量维持高位，桃浦板块较新政前一周增长69.23%，唐镇板块增长53.85% [17] - 跨外环线板块成交量受新政影响较小，表明政策主要利好纯外环外改善住房 [19] 板块价格走势分化 - 约一半板块成交价上涨，川沙板块新政后一周成交均价上涨12.82%，华泾板块上涨11.86% [23][24] - 部分板块如唐镇利用时间窗口降价去库存，而华泾等配套成熟板块则减少议价空间以保值 [25][26] - 江桥板块绿地新江桥城成交量上升约30%，成交价小幅上涨0.84% [28] - 徐汇华泾漓江花园三期成交均价从7.5万/平涨至7.8万/平，涨幅4%，新政后一周成交量超过八月前三周总和 [29][30] - 曹路金海新城成交量上涨约50%，成交价提高2% [31][32] 二手房挂牌与房东心态 - 上海二手住宅挂牌量截至8月底为10.22万套 [33] - 紧贴外环板块新增挂牌量增幅微小，七宝板块增幅未超3%，曹路、航华、华泾等板块挂牌量甚至减少 [36][37] - 8月房东上调挂牌价房源占比普遍提升，华泾板块涨价房源占比增长5.78%，曹路增长4.88%，显示信心提振 [40][42] - 全市二手议价空间收窄至-15.3%，但紧贴外环板块议价空间更小，曹路板块从约9.5%收窄至6.6% [47][52][55] 新房市场表现 - 新政后外环外新房成交面积从8.4万m²增至11.34万m²，涨幅35% [82] - 外环外新盘日均来访量从30组增至80-100组，增幅达167%-233% [82] - 外环外新房供应量占全市80%，紧贴外环线的新房成为改善需求首选 [87][89] - 新政后外环新盘销量显著，奉贤龙湖奉贤御湖境销售170套，梅陇保利海上印销售150套 [92] - 浦东三林招商臻境新政后带看量增长30%，二十天内销量从25套增至40套，涨幅60% [97][98][99] 板块价值分化因素 - 具备强势产业集群辐射的板块表现更优，如唐镇、桃浦成交量提升明显 [62][103] - 缺乏产业支撑的板块如江桥成交量下降4.17%，成交价降低1.96% [64][66] - 房龄较大的“老破小”楼盘价格加速下跌，如淞宝板块，对改善需求吸引力弱 [71][74] - 产品力成为关键决策因素，包括社区规划、户型设计、通勤效率等 [106][108]

政策核心内容 - 上海市人民政府发布通知，优化调整个人住房房产税试点政策，自2025年1月1日起执行 [1][4][5] - 核心调整是：持有上海市居住证满3年并在上海工作生活的购房人，在本市新购且属于家庭第一套住房的，暂免征收房产税 [1][4] - 对于持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，新购家庭第二套及以上住房的，家庭全部住房面积人均不超过60平方米的部分暂免征收房产税，超出部分按规定征收 [4] - 持有居住证不满3年的购房人，先按规定征收房产税，待持证满3年且符合条件后，已征收的税款可予退还 [5] 政策背景与目标 - 政策旨在更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 [4] - 此次调整是落实上海市8月25日发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》的一部分，该通知还包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷等措施 [5] - 政策出台是及时贯彻中央精神，响应6月国常会“更大力度推动房地产市场止跌回稳”及8月中旬国务院会议的相关表态 [6] 市场影响与行业展望 - 业内人士认为，上海楼市新政的出台将巩固上海楼市稳中向好态势 [5] - 在接下来的楼市传统销售季“金九银十”，市场成色可期 [5] - 根据全国70个大中城市房价指数等一系列指标，上海房地产市场量价关系表现较好，但稳中向好的态势还需巩固 [6] - 新政下，无论是新房还是二手房市场都将迎来利好，新房带看和签约量预计将有积极上升的良好势头 [6] - 二手房市场会因房票增加、市场联动等影响而保持活跃态势，尤其是地段好、户型优、租金预期好的二手房表现更佳 [6] - 近期，北京、上海、深圳、河南等地陆续推出楼市新政，包括放宽限购、取消限售、发放购房补贴等，旨在降低购房成本、激发住房消费潜力 [6]

深圳楼市新政影响 - 深圳出台楼市新政，非核心区放宽限购，商业贷款不再区分首套和二套房，利率由银行自主确定[1] - 新政后当地房地产市场反应积极，多家银行已开始执行新的信贷政策[1] - 楼盘客流量明显增加，某楼盘到访量粗略统计增加幅度达到30%～40%[2] - 非深户购房者表示新政为其提供了购房机会[2] - 香港客户看房次数比例由以前5%上升到10%左右，外地客户比例也有较大提升[2] 湖北房地产市场动态 - 前七个月湖北省新建商品房销售面积同比增长5.8%，市场热度回升[3] - 高品质住宅成为市场最大亮点，武汉上半年13个新规高品质住宅项目平均去化率超70%[3] - 武汉武昌滨江板块一项目以高得房率等优势吸引购房者，开盘当天销售额突破三亿元[3] - 武汉、襄阳、黄石等地大力推动建设高品质住宅，中心城区及光谷片区表现抢眼[3] - 湖北多地提供"购房奖补+岗位、学位、床位"等综合支持政策激发楼市活力[3] 地方性支持政策 - 黄冈英山县实施陪读房"租购并举"政策，以优惠价格实行"以租代购"[3] - 符合购买条件的市民可享受九折优惠，前期已缴租金可抵购房款[3] - 当地已推出500多套保租房以及先租后售保障房[4]

新政后深圳楼市整体成交表现 - 2025年第37周（9月8日—14日）深圳新房住宅成交589套，环比增长约17% [2] - 同期二手房录得1554套，环比增长15.4% [2] - 新政后市场各类购房需求被激活，购房者信心增强，开发商加紧布局销售节点 [2] 外地及港澳台客户需求变化 - 新政大幅降低购房门槛，非深圳户口可在罗湖、宝安（除新安街道）等区域直接购房，限购两套 [3] - 京基璟誉府项目来访量同比增长约40%，成交量同比增长约30%，外地客户占比约10%至15% [3] - 出现东莞、长沙等湾区或外区客户的自住加投资型需求，以及港澳台客户的养老、政策咨询需求 [3][4] 本地客户决策行为变化 - 需求明确的本地客户决策速度和信心明显提升，具备条件的客户决策速度加快 [5] - 沙井、光明等区域新增刚需客户，出现当天来访、当天成交的情况，客户成交周期显著缩短 [5] 罗湖区市场反应 - 罗湖区作为放开限购区域，看房量环比上涨29%，签约量上涨超25% [6] - 罗湖区二手房表现突出，中介带看量增长约40%，成交量增长约一倍 [6] - 区域优势包括三个口岸、64.6%的城市绿化率及优质教育资源，吸引如惠州等外地客户 [6] 其他区域市场表现 - 福田、宝安、龙华、龙岗等区域门店看房量上涨均超10% [6] - 宝安、光明、福田、南山等区域门店签约量有不同程度上涨 [6] - 福田区金地环湾城项目周度来访量提升约10% [7] - 龙华坂田片区新房和二手房整体带看量提升20%多，成交量提高5%至10% [7] 开发商推盘与营销策略 - 开发商积极把握“金九”窗口期，卓越集团预计9月底推出两个新住宅项目，合计超390套房源 [8] - 金地环湾城预计9月底加推283套住宅，中海与华润联合开发的南山区豪宅项目也在筹备中 [8] - 罗湖区新房项目因客户范围变广而“未卖先热”，暂无促销必要；龙华区楼盘则考虑降价、加佣等策略冲刺销售 [9] 政策影响与市场展望 - 新政通过分区调控、成本降低、资格扩容的组合拳，短期内显著激活市场 [9] - 非核心区域呈现量价齐升，核心区域温和回暖，政策精准切中“外围去库存、核心稳预期”的痛点 [9] - 预计新政将为“金九银十”楼市旺季奠定基础 [9]

深圳楼市新政市场反应 - 新政首周深圳二手房市场录得量1531套 较政策前一周增长19.9% [1][7] - 新政后日均录得量较8月日均提升28.7% 较去年9月日均大幅增长72.2% [7] - 9月13日二手房单日签约量环比上周六上涨近20% 创4月以来周六单日成交量最高 [7] 区域市场表现分化 - 完全放开限购的大鹏新区录得量增长超100% 盐田区增长43.3% [3] - 非核心区域光明区实现超100%增长 罗湖区录得量增长41.0% [3] - 罗湖区二手签约量较新政前六天激增109% 受益于配套成熟和房价亲民优势 [3] 项目层面交易活跃度 - 罗湖区京基璟誉府客户到访量环比上涨约40% 单日成交5套房 [2] - 龙岗区深铁阅云境咨询到访量增加30%以上 意向签约客户增加约17% [2] - 宝安区阅臻府未推新盘情况下咨询量上升约30% [4][5][6] 政策调整带动需求释放 - 单身购房资格等同家庭调整促使潜在客户群体增多 [1][4] - 信贷政策优化不再区分首套二套利率 降低购房成本 [4] - 改善型住房需求明显增加 大户型产品成为咨询焦点 [4][6] 市场预期与趋势 - 市场呈现"活跃且稳定"健康态势 带看量同步上涨支撑交易量增长 [7] - 乐有家二手房带看量环比上涨5% 龙岗区单日带看量增长11% [7] - 市场预期以"中性或温和变化"为主 无极端看涨看跌情绪 [7]

格隆汇9月15日｜据深圳特区报，当前，正值传统楼市"金九银十"销售旺季。自深圳9月5日出台新一轮 楼市新政以来，市场活跃度明显提升。记者昨日从深圳市房地产中介协会获悉，新政落地后首周（9月6 日-12日），全市二手房市场录得量达1531套，较政策前一周增长19.9%，日均录得量不仅较8月日均提 升28.7%，更较去年9月日均大幅增长72.2%。深圳市房地产中介协会认为，成交端的显著提升印证了政 策对市场需求的拉动作用，短期市场热度攀升趋势明确，政策刺激效果显现。 ...

文章核心观点 - 8月以来，中国多个一线及二线城市密集出台楼市新政，通过有条件放开限购、取消限售、发放购房补贴、优化信贷政策（特别是公积金政策）等多种方式优化调整，旨在降低购房门槛和成本，政策效果已初步显现，带动新房和二手房市场出现温和回暖态势，市场活跃度与成交量均有明显提升 [1][2][5][6][8][9] 一线城市新房市场回暖情况 - **深圳**：新政后首个周末，部分楼盘到访量激增，有楼盘周末两天到访超500批客户，营业时间被迫延长；有楼盘营销负责人预估来访量将较之前上涨20%左右 [2] - **北京**：政策落地一个月后，看房人数增加，使用公积金贷款的客户比例从新政前的27%-28%上升至35%左右；截至9月5日，北京住房公积金管理中心共受理3695笔业务，较新政前增长34% [3] - **上海**：新政后优质项目来访量明显上升，有楼盘在8月30日开盘当天卖出100套房源，销售额突破4亿元；截至9月2日，上海在售项目日均签署定金合同量比政策出台前增加63% [3][5] 一线城市二手房市场活跃度回升 - **深圳**：新政出台当晚，中介线上咨询和预约看房人数即增长；有中介门店带看量较之前上升约50%；8月深圳二手房交易5267套，同比增长12.8%，交易量连续6个月超5000套 [6][7] - **上海**：8月最后一周二手房市场走出翘尾行情，有中介门店业务量涨幅在20%-30%；新政实施一周，二手住房成交3949套，其中周末两天日均成交904套，为7月以来周末最高水平 [7] - **北京**：8月中介门店带看量约296组，增长约17%；业主换房积极性提升；8月全市二手住宅网签量为13331套，环比增长4.3% [7] 政策内容与特点 - **政策工具多样化**：各地政策包括优化/放开限购、取消限售、发放补贴、优化个人及企业信贷政策等 [1][2][9] - **公积金政策成为亮点**：多地密集优化公积金政策，如北京、上海强化公积金贷款额度与条件，成都通过降首付、提额度支持购房，旨在加大金融支持力度，实现“愿贷尽贷、能贷尽贷” [3][9][10] - **核心目标明确**：政策旨在降低刚需和改善型住房的购房门槛与成本，特别是在房价已调整的背景下，有利于促进“卖旧买新”循环，释放市场需求 [5][8] 二线城市政策效果显现 - **多地跟进调整**：除一线城市外，海南、苏州、成都等二线城市近期也调整了楼市政策，如取消住宅转让年限限制、给予多孩家庭优惠等 [9] - **市场数据改善**：8月武汉新建商品房网签9497套，同比增长31.74%；新建住房网签6638套，同比增长17.4%；截至8月末，沈阳发放公积金贷款金额同比增长13.8% [9] 专家观点与市场展望 - 专家认为，政策降低了购房门槛和成本，叠加房价调整，有利于刚需入市和二手房去库存，促进市场良性循环 [8] - 随着9月、10月传统购房高峰期到来，刚需和改善性需求预计将进一步释放，市场将呈现回暖趋势 [7]