楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及分区限购优化、企事业单位购房政策调整及个人住房信贷政策优化 [1] - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 [2] - 非户籍居民家庭无法提供连续1年社保或个税证明的 在上述区域限购两套 [2] - 二套房贷利率降低40个基点 按100万元贷款30年等额本息计算 总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [7] 市场即时反应 - 新政首日二手房业主反馈周末预约看房量增加 罗湖区学区房业主接到3位客户看房预约 [2] - 房产中介凌晨仍接获客户咨询 单日上午5位客户询问房源变动 其中1位因限购取消立即签约 [3] - 龙岗区新房项目外地客户比例超15% 房企连夜更新"不限购"宣传信息 [4] - 中介反映罗湖区低总价高租金回报率房源及优质学区房去化速度有望提升 [3] 政策影响评估 - 专家预计新政后新房二手房成交涨幅可能达一倍或更高 尤其看好深户限购套数放宽政策 [7] - 非核心区域交易量环比增幅可能超40% 约30%需求源于新增购房套数客户 [7] - 深圳二手住房价格自2021年5月持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [6] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 对城市发展资金形成制约 [6] 政策背景与趋势 - 深圳限购松绑力度显著超过北京上海 通过收缩限购范围与企业购房限制释放市场活力 [6] - 专家判断限购全面放开只是时间问题 当前处于逐步放开阶段 [6] - 去年深圳放松限购后新房市场交易活跃度明显提升 [7]

政策调整范围 - 罗湖区 宝安区不含新安街道 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区范围内购买商品住房不限套数 [1] - 盐田区 大鹏新区购买商品住房不再审核购房资格 [1] - 企事业单位购房在除福田 南山 宝安区新安街道外区域不再审核购房资格 [1] 购房资格标准 - 成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策 [1] - 符合本市商品住房购买条件的居民家庭适用新规 [1] 房贷政策变化 - 房贷利率不再区分首套二套 由银行自主确定 [1] 实施时间 - 自9月6日起开始执行新政策 [1]

股价表现 - 碧桂园股价上涨6.74%至0.475港元 [1] - 世茂集团股价上涨5.08%至0.31港元 [1] - 富力地产股价上涨4.29%至0.73港元 [1] - 融创中国股价上涨3.25%至1.59港元 [1] 政策支持 - 上海、苏州、长春等城市通过放宽限购、取消限售、发放购房补贴等方式降低购房成本 [1] - 核心一线城市如北京上海已出台放松限购政策 深圳有望加速跟进 [1] - 政策旨在助力"金九银十"销售窗口并巩固房地产市场企稳回升势头 [1] 行业展望 - 9月迎来传统营销旺季 房企预计加快推盘节奏和加大折扣力度 [1] - 建议关注9月海外降息及国内宏观货币政策空间 [1] - 城市更新和收储等政策落地情况值得重点关注 [1]

新政核心内容 - 上海六部门联合印发房地产优化政策 涵盖住房限购 公积金 住房信贷和住房税收四个方面 [1] - 符合条件的家庭外环外购房不限套数 公积金账户可支付首付款 商贷利率不再区分首套和二套 [1] 市场成交表现 - 新政首周（8月25日至31日）新建商品住宅成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [2] - 8月新建商品住宅成交面积40.1万平方米 环比增加17.5% [2] - 8月30日二手房单日网签量达1103套 创近3个月新高 [2] - 外环外重点项目来访量相比新政前增长超40% 首个周末重点项目认购量增长超120% [3] - 至少出现两个项目开盘售罄 单个项目交易套数均超160套 [3] 价格变化趋势 - 新政首周新房均价回升到80937元/平方米 环比上涨13.4% 同比上涨9.6% [3] - 部分房东适当提价3%～5% [5] - 虹口区四川北路板块金茂璞元项目均价16.58万元/平方米 网签75套 [6] 区域市场分化 - 浦东新区新房成交11.34万平方米 占上海总交易量的25% [3] - 闵行区成交4.3万平方米排名第二 奉贤 嘉定和宝山成交面积均超3万平方米 [3] - 外环外市场表现活跃 热点板块包括闵行 嘉定 青浦 临港 外高桥 徐泾和南翔 [3][4] - 外环外项目来访量增长13.3% 外环内增长3.4% [4] 供需结构变化 - 8月新增供应下降但成交量上涨 豪宅和网红盘热度回升 [3] - 部分小区新增挂牌量增长15% 二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [5] - 成交量靠前项目中出现4个均价3万元至6万元/平方米的首次改善产品 热度开始回升 [6] 市场参与方反应 - 开发商加快项目营销 积极促进去库存 [2] - 销售人员加班研究推盘策略 客户咨询量和带看量激增 [2][4] - 市场信心持续回暖 部分项目出现推盘"日光"现象 [3] 政策效果评估 - 新政降低购房成本并促进需求释放 政策效果立竿见影 [2][7] - 外环外市场受解除限购和公积金抵扣首付政策驱动明显 [4] - 信贷政策利好推动中高端改善产品保持良好去化结果 [7] - 市场预期回升 叠加供应到位 今年"金九银十"成色有保障 [6][7]

政策核心内容 - 上海六部门8月25日发布房地产新政"沪六条" 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷及完善房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] 新房市场表现 - 新政后新房项目咨询量与签约量同步走高 优质楼盘释放即将售罄信号 [1] - 闵行某新房项目单价约600万元 以家庭为单位看房客增多 工作日超50组客户来访 周末看房量翻倍 [2][5] - 外环外某新房项目去化率接近90% 新政后公积金可用作首付款促使刚需客群加速入市 [5] - 新政后首个周末上海重点项目来访量增速超40% 认购量增速超120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [8] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房单日网签1103套创近3个月新高 8月成交超1.99万套同比增长12% 环比增长3.44% [9] - 中介门店咨询量和带看量增长五成 周末人均带看超10组 外环外二手房咨询量上涨20% 部分门店带看量增长40% [9] - 预算300万左右家庭青睐外环外小户型 改善型客户更谨慎 部分业主提价3%-5% [9] 信贷政策调整 - 取消首套与二套住房贷款利率差异 首套和二套最低利率分别为3.05%和3.09% [10][11] - 以100万贷款为例 月供减少200多元 30年累计减少8万元 有效降低改善型需求房贷成本 [11] - 95%刚需项目依赖银行按揭 多套房产家庭对利率依赖度超50% 新政减轻还贷压力并促进需求释放 [11] 市场展望 - 结合"金九银十"传统旺季 市场活跃度有望进一步提振 呈现"量提振 价更稳"行情 [1][12] - 房企预计在核心城市加快推盘节奏 市场分化现象延续但活跃度将阶段性回升 [12] - 业内预计火热行情能维持2-3个月 政策需打通置换链条以促进郊区二手房源去化 [9]

核心观点 - 以限购放宽和信贷优化为核心的政策调整对楼市产生初步拉动效应 为"金九银十"传统销售旺季奠定基础 [1] - 上海和北京等重点城市市场活跃度明显提升 二手房和新房成交均呈现增长态势 [1] - 9月预计迎来新一轮地产支持政策密集出台期 同时美联储降息预期升温为国内货币政策打开空间 [1] 上海市场表现 - 8月上海二手房累计网签成交19912套 创2021年以来同期最高记录 [1] - 新政后6天网签成交4450套 较新政前6天的3802套增长17% [1] - 新建商品住宅上周成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [1] 北京市场表现 - 8月北京新房累计成交3135套 [1] - 二手住宅成交13331套 较上月增加547套 [1] 政策展望 - 9月通常为地产政策密集出台期 新一轮支持政策有望加快推出 [1] - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1]

深圳一手住宅市场 - 8月一手住宅网签量2151套，环比下降19.1%，同比下降33.3% [1] - 截至8月底一手预售住宅库存量为32293套，相较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月，按近6个月计算为15.9个月，加上现售房源实际周期更长 [1] - 新房市场呈现“个别项目亮眼、多数去化困难”态势，主因是购房者期待新政选择暂缓购房，观望情绪加重 [1] 深圳二手住宅市场 - 8月全市二手住宅网签4175套，环比下降10.3%，但同比上涨9.8% [1] - 8月全市二手房成交5061套，实时成交量环比7月增长21.8% [2] - 成交量增长主因是高性价比房源增多吸引需求入市，以及股市行情向好增强信心促使部分市民获利后加快置业 [2] - 8月二手房录得量为5267套，同比增长12.8%，仍超5000套荣枯线 [2] - 8月二手成交价为每平方米5.96万元，环比小幅微涨0.5%，价格逐步趋稳 [2] - 专家预计未来深圳二手住房交易继续在高位徘徊，因挂牌量增加、价格前期降幅明显、刚需群体规模大及贷款利率条件友好 [2] 深圳租赁市场 - 8月全市商品房平均租金为75.3元/平方米，环比上涨0.5% [2] - 8月套均租金为5690元/月，环比上涨1.5%，同比上涨0.6% [2] - 租房市场延续旺季成交热度，需求旺盛，核心区域尤其中高端物业成交扩大拉升整体租金水平 [2] 全国百城房地产市场 - 8月百城新建住宅均价为16910元/平方米，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73% [3] - 8月百城二手住宅均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌7.34%，“以价换量”现象延续 [3] 政策预期与市场展望 - 北京和上海相继调整楼市政策，上海在优化限购、公积金支持、降低商贷利率及完善房产税方面力度较北京略大 [3] - 随着京沪优化政策，深圳跟进概率增强，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳” [3] - “金九银十”传统旺季到来加上政策预期增强，市场对9月深圳楼市表现期待提升 [3] - 深圳购房者对推出新政策的预期增强，最为关心限购以及交易税费等成本是否会调整 [1]

深圳楼市整体表现 - 8月深圳一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 新房市场呈现"个别项目亮眼、多数去化困难"态势 购房者因期待新政选择暂缓购房导致观望情绪加重 [1] - 北京上海相继调整楼市政策 深圳跟进概率增强 有助于市场止跌回稳 [3] 新房市场数据 - 8月一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 截至8月底一手预售住宅库存量32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 按近6个月计算为15.9个月 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅成交4175套 环比下降10.3%但同比上涨9.8% [1][2] - 8月实时成交量环比7月增长21.8% 主要因高性价比房源增多及股市行情向好带动 [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 仍超5000套荣枯线 [2] 价格走势分析 - 8月深圳二手住宅成交价为每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 百城新建住宅均价16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 租赁市场情况 - 8月全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] - 核心区域中高端物业成交扩大拉升整体租金水平 [2] 政策与市场预期 - 购房者最关心限购及交易税费等成本调整预期增强 [1] - 上海优化楼市政策包括取消首套二套利率区分和完善房产税政策 力度较北京更大 [3] - 传统"金九银十"旺季叠加政策预期增强 9月市场值得期待 [3]

深圳8月楼市表现分化 - 一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 二手住宅网签4175套 环比下降10.3% 但同比上涨9.8% [1] 新房市场库存与去化 - 截至8月底一手预售住宅库存32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 [1] - 按近6个月去化速度计算去化周期为15.9个月 实际周期更长 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅4175套 [2] - 实时成交量环比7月增长21.8% [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 超5000套荣枯线 [2] 价格与租金变化 - 8月二手成交价每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] 全国百城房价对比 - 8月百城新建住宅均价16910元/平方米 环比上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 政策预期与市场展望 - 北京上海调整楼市政策后 深圳跟进概率增强 [4] - 政策预期增强叠加"金九银十"传统旺季 9月市场值得期待 [4] - 购房者观望情绪加重 主要关注限购及交易税费调整 [1]

新政对上海新房市场的影响 - 浦东中环内新杨思板块翡云悦府项目推出80套房源当日全部售罄 其中二期64套平层仅用18分钟售罄 备案均价10.98万元/平方米至13.75万元/平方米[1] - 该项目成为今年全国第二个销量突破100亿元的项目[1] - 青浦重固板块保利虹桥和颂三期开盘当日销售金额突破3亿元 大户型高总价房源基本售罄[2] 新政对上海二手房市场的影响 - 8月30日上海二手房网签成交1103套 创60天新高 时隔60天成交再次破千[3] - 截至8月30日上海8月二手房累计成交19002套[3] 政策内容及市场反应 - 上海市六部门于2025年8月25日联合印发房地产优化调整措施 涵盖住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6个方面[1] - 新政显著利好改善型客户 部分客户无需先置换即可直接购房[2] - 外环外项目来访量稳步提升 市场呈现多点开花态势[1][3]