行业与公司 - 行业聚焦于中国城市更新与城中村改造领域，重点分析广州和深圳的进展[1][2][3] - 核心公司包括广州市政府、区属国企（如海珠、白云城投）、政策性银行（国家开发银行、农业发展银行）[2][5][6] 核心观点与论据 **资金支持与模式** - 广州获政策性银行贷款4,096亿元，占改造总资金80%，用于前期土地整理[1][5][6] - 专项债新政策允许作为资本金（如瑶台项目需14亿元资本金），财政补贴用于基础设施（如管网改造）[6][13] - 政府主导模式降低阻力，例如汽车站地块收储拍卖（起拍价13.56亿元）释放积极信号[2][7] **安置方案** - 实物安置标准统一为每户最高280平方米，超出部分货币补偿（原标准更高）[8][12][14] - 货币化安置最高达6万元/平方米（国有土地更高），房票接受度逐步提高但占比仍低于货币化[9][10][16] - 实物安置分两种：集中建设一期安置房（如三元里村）或购买周边商品房临时安置[11][19] **政策与进展** - 2025年政策转向高质量、民生、运营，强调存量盘活（如老旧小区改造）而非大拆大建[13][15] - 广州52个新模式项目快速推进（如南中轴6村改造、天河五山片区），深圳进展较慢且矛盾突出[3][4][7] - 居民配合度提升因市场预期变化和政府力度加大，但信任建立仍需时间[15][19] 重要细节与数据 - 补偿方式：实物280平方米上限、货币化6万元/平方米、房票可购存量房[8][9][10] - 时间周期：改造流程需1-2年（含控规调整、签约等）[7] - 资金结构：瑶台项目总投资396亿元，资本金缺口依赖专项债[6] 潜在影响与风险 - 二级市场：中心城区优质地块（天河、越秀等）未来出让或提升土拍质量[17][18] - 投资拉动：货币化安置和房票或促进消费，但民间投资增量仍有限[16][19] - 复建房平衡：政府主导可能减少建设量，通过规划调整释放商业用地[21][22] 其他关键信息 - 广州全运会（2025年）推动南中轴区域集体土地拆除[4] - 房票政策2025年放宽，但发展速度未达预期[10] - 复建房成本核算方式：总投入除以周边地价确定可售面积[20]

城市更新金融支持 - 金融机构支持33个城市更新项目 贷款余额341.78亿元 较年初增加114.77亿元 增长50.56% [1] - 政策性银行为16个城中村改造项目提供专项借款153.25亿元 支持3.6万套房屋改造 [1] - 金融机构支持26个保障性住房项目 贷款余额55.91亿元 较年初增长15% [1] 重点服务领域 - 金融服务聚焦城市改造更新 科技产业创新 城市生态治理等重点领域 [1] - 重点关注"一老一小"和新市民等重点人群金融服务需求 [1] - 金融机构在依法合规 风险可控 商业可持续前提下提供信贷支持 [1]

政府政策与市场支持 - 贵州省计划2025年改造城中村6268户和城市危旧房10022套以提升住房条件 [1] - 政策通过调整土地增值税预征率缓解房企压力并坚持"以需定购"原则收购存量商品房用作保障性住房 [1] 企业融资与资本运作 - 光明地产15亿元私募公司债发行申请获上交所受理 由中信证券和国泰海通承销 [2] - 招商蛇口已回购448万股股份 支付总额4.3亿元 占总股本0.494% [4] - 招商蛇口回购价格区间8.48-10.78元/股 计划回购总额介于3.51-7.02亿元 [4] 企业担保与债务管理 - 大悦城北京子公司为合营企业恒合悦兴提供2.715亿元连带责任担保 [3] - 担保对应9.6亿元借款协议 展期至2027年12月31日 [3] 行业投资动态 - 2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元 同比增长34.3% [5] - 拿地总额增幅较上月小幅增长1个百分点 [5]

土地供应概况 - 丰台区集中推介11宗共45公顷优质商品住宅用地，分布于花乡、南苑、长辛店等热点区域，其中9宗位于三环四环周边[1] - 所有地块均落实北京"好房子"标准，涵盖教育、医疗、交通等成熟配套，距离轨道站点约1公里[1] - 地块分为三种类型：5宗棚户区改造地块、5宗城中村改造地块和1宗一级开发地块[2] 地块区位及配套 - **棚户区改造地块**：岳各庄村地块位于西三环至西四环间，用地面积2.18公顷，建筑规模5.8万平方米，临近地铁10号线及规划11号线[3] - **城中村改造地块**：南苑地块位于南四环南侧，用地面积6.14公顷，建筑规模12.65万平方米，临近地铁19号线[4] - **一级开发地块**：分钟寺新村地块位于东南三环外，用地面积9.19公顷，建筑规模27万平方米（含住宅11.71万平方米）[4] 市场影响与竞争格局 - 丰台区在售新盘包括中海丰和叁號院、中建云境等，竞争激烈，但部分优质项目如中海丽金府（网签均价10.5-10.9万元/平方米）表现突出[6] - 专家建议降低拿地门槛与成本，优先推出小规模地块以缓解企业资金压力，优化大体量地块供地计划[6] - 新增供地将拓宽新房选择范围，提升住房供给质量，激活消费端活力[1][6]

住房消费需求提振 - 2025年推动城中村改造6268户和城市危旧房改造10022套 [1] - 结合实际调整土地增值税预征率以缓解房企资金压力 [1] - 坚持"以需定购"原则收购存量商品房用作保障性住房以稳定市场 [1] 住宅项目与品质提升 - 出台高品质住宅设计导则并推动"好房子"项目落地 [1] - 发展避暑、森林、温泉等旅居业态并规划建设避暑康养旅居地产项目 [1] 旅居消费市场拓展 - 拓展粤港澳、成渝、长三角等异地客群以培育壮大"旅居贵州"消费市场 [1]

项目进展 - 新市头村更新改造项目首批66套复建房进入村民摇珠分房阶段 [1] - 项目于2020年9月正式开工建设 2023年10月完成首批复建房封顶 [4] - 首批分配房源为66套四房两厅户型（建筑面积约128平方米） [6] 项目效率 - 签约阶段创下纪录：10天内签约率超50% 3个月全村签约率达90% [4] - 8个月内完成全部房屋拆卸及土地平整工作 [4] - 项目自2019年7月启动至今历时约4年完成首批房源分配 [4] 项目规划 - 复建房提供6种户型 建筑面积覆盖44-130平方米区间 [6] - 户型包括单房（44-49㎡）、一房一厅（约60㎡）、两房两厅一卫（68-80㎡）、三房两厅一卫（86-91㎡）、三房两厅两卫（122-130㎡）及四房两厅两卫（约128㎡） [6] - 项目位于广州新中轴线核心区域 北望珠江新城CBD 南接广州塔等城市地标 [4] 实施模式 - 组建60余人工作队伍全程参与工程监督 [4] - 在复建房选址、户型、装修标准等关键环节组织村民表决 [4] - 区住建局与属地街道协同推进土地整备、工程建设及动迁签约环节 [4]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [4] 报告的核心观点 - 城改持续推进叠加重大项目开工建设，下半年基建投资有望提速，建筑企业基本面和经营指标有望改善，建议关注低估值基建央企，如中国建筑、中国交建等；中长期可关注低估值基建龙头、基建设计龙头、国际工程优质标的和地方基建龙头国企 [1][9][11] 相关目录总结 行业动态分析 - 7 月 21 日国务院国资委党委扩大会议强调央企要参与城中村和危旧房改造，激活存量资源潜力 [1][16] - 2023 年以来中央多次推进城中村改造，2024 年新开工改造城镇老旧小区 5.8 万个，2025 年 1 - 6 月新开工 1.65 万个，城中村改造拉动房建和基建投资，建议关注华阳国际、蕾奥规划、中国建筑 [1][17] - 7 月 24 日发改委称 2025 年 7350 亿元中央预算内投资基本下达完毕，重点支持多领域项目建设，将采取优化投向、提高比例、抓好建设等措施 [2][18] - 7 月 23 - 24 日国资委举办地方国资委负责人研讨班，提出地方国企抵制“内卷式”竞争，开启增长“第二曲线”，今年改革重点围绕“三个集中”优化国有资本布局 [3][19] - 近期多个国家战略项目开工，1 - 6 月狭义、广义基建投资分别同比增长 4.60%、8.90%，4 月起增速环比回落，下半年基建投资有望提速 [9][20] 市场表现 建筑行业一周行情 - 7 月 21 日至 25 日，建筑装饰行业上涨 5.62%，强于深证成指、沪深 300、上证综指，周涨幅在 SW 30 个一级行业中排第 5 位 [21] - 分子板块看，本周基建市政工程涨幅最大为 14.33%，工程咨询服务、其他专业工程板块优于行业表现 [21] - 7 月 21 日至 25 日，申万建筑行业 75.61%公司上涨，22.56%公司涨跌幅优于行业指数；涨幅前 5 为深水规院、中国电建等，跌幅前 5 为园林股份、亚翔集成等 [22] - 截至 7 月 25 日，建筑装饰行业市盈率（TTM）为 11.65 倍，市净率（LF）为 0.85 倍，较上周上升；PE 估值排第 27 位，PB 估值排第 29 位；市盈率最低前 5 为中国中铁等，市净率最低前 5 为中国交建等 [24][25] 重点关注标的 - 列出国投证券建筑行业重点关注标的，包括市值、收盘价、周涨跌幅等信息，如中国化学、中国铁建等 [28][30] 公司公告 本周重大订单公告汇总 - 中国电建、北新路桥等多家公司中标项目，如中国电建子公司联合体中标太阳沟抽水蓄能电站 EPC 总承包项目，中标总金额约 57.52 亿元 [32] 本周其他重大公告 - 中国电建、隧道股份等多家公司发布产销经营、业绩快报等信息，如中国电建 2025H1 新签合同额 6866.99 亿元，同比增长 5.83% [32] 行业新闻 - 7 月 21 日李强签署国务院令公布《住房租赁条例》 [34] - 7 月 22 日国务院国资委党委扩大会议强调央企引领城市新质生产力发展 [34] - 7 月 23 日住建部披露 2025 年全国计划新开工改造城镇老旧小区 2.5 万个，1 - 6 月开工 1.65 万个 [34] - 7 月 24 日发改委、市场监管总局就《中华人民共和国价格法修正草案（征求意见稿）》公开征求意见 [34] - 7 月 24 日地方国资委负责人研讨班举办，要求优化国有资本布局 [34] - 7 月 24 日今年 7350 亿元中央预算内投资基本下达完毕 [34] - 7 月 25 日中国证监会召开会议强调防控资本市场重点领域风险 [34]

行业投资评级 - 维持房地产行业"买入"评级 [1][6][22] 核心观点 - 成都优化调控政策：供应端推动核心区域高品质住房建设，非核心区域完善配套，并盘活存量闲置土地（"开工一批、转让一批、收回一批"）[3][9] - 需求端降低二套房公积金贷款首付比例至20%，分批取消限售政策（2025年7月21日起部分取消，2026年1月1日全面取消）[4][10] - 新房成交数据：30大中城市近一周成交147万平米（同比-8.5%，环比+22.6%），一线城市同比-24%，二线同比-6%，三线同比+10% [5][11] - 二手房成交数据：13城近一周成交152万平米（同比-7.1%），7月累计同比-10%，为年内首次负增长 [5][11][12] - 投资建议关注方向：头部房企（如保利发展）及二手房中介机构（如我爱我家）[6][7][22] 政策跟踪 - 成都发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，涵盖供应质量提升、需求多样化满足、存量盘活等17条举措 [9] - 公积金政策优化：二套房首付比例从30%降至20%，贷款额度与缴存余额挂钩 [4][10] - 限售政策分阶段取消：2024年10月14日前购房的商品房及二手房限售逐步解除 [4][10] 周度数据跟踪 - 新房市场：1-7月30城累计成交同比-5.6%，一线城市同比+4.2%，二线同比-11.4%，三线同比-3.8% [5][11] - 二手房市场：近四周滚动成交同比-10%，需求下行压力显著 [11][12] 投资建议 - 下半年政策重点：专项债收购闲置土地及存量房提速，城中村改造加速库存去化 [6][22] - 行业维持"买入"评级，推荐关注土储合理的房企及二手房中介龙头 [6][7][22]

项目进展 - 惠城区金山湖片区城中村改造项目安置房第二批集中选房完成 51户选房权益人使用房票成功置换96套安置房 [2] - 首批集中选房活动于7月5日举行 45户选房权益人共用房票置换91套房屋 [5] - 两批次累计96户权益人完成选房 共置换187套安置房 [2][5] 选房机制 - 选房流程严格遵循"公平、公正、公开"原则和"先签约先选房"规则 单户选房时限为5分钟 [3] - 系统即时核验房源状态 有效房源当场签订确认书 无效房源需立即重选 [3] - 针对多套房置换需求新增主动询问环节 有权益人2分钟内完成3套房选定 [3][4] 安置房优势 - 安置房按高品质住宅标准建设 位于惠城区核心地带 毗邻金山湖公园 [6] - 10分钟路程可达金山湖购物中心 惠州市中心人民医院 奥林匹克运动场等配套 [6] - 周边拥有惠南学校 惠州市一中 惠州学院等全龄教育生态圈 [6] 政策与服务 - 房票政策灵活性获权益人认可 可优惠购置配套齐全的安置房 [4] - 公证处全程监督选房程序 选房结果当日公示于项目部 [4][6] - 街道坚持规范与服务并重 持续推动安置房建设及配套落地 [7] 项目意义 - 集中选房标志着惠城区重点城市更新项目取得实质性进展 [6] - 为城中村改造与民生保障协同推进提供实践样本 [6] - 对惠州其他区域城市更新和民生改善工作具有借鉴意义 [6]

城镇化发展转型 - 中国城镇化率年均增速从2011~2020年的1.4个百分点降至近年来的0.8个百分点，预计未来10年将进一步降至0.5个百分点左右 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，房地产和土地财政主导的外延式扩展模式式微 [1] 城市工作"五个转变"原则 - 发展理念转向以人为本，发展方式转向集约高效，发展动力转向特色发展 [2] - 工作重心转向治理投入，工作方法转向统筹协调 [2] - 房地产需告别为城市融资的"单边发展"增量模式 [2] 房地产发展新模式实践 - 租购并举模式在热点一二线城市成效显著，规模化住房租赁（含长租公寓、保租房）占市场份额10%~15%且持续提升 [2] - 行业融资形成以白名单为载体的项目法人实体地位和资金封闭运转机制 [2] - 现房销售制度、预售监管模式、配租配售保障房制度等新模式日渐成熟 [3] 城中村改造新导向 - 改造重点转向存量提质增效，聚焦安全底线、居住环境改善和公共治理覆盖 [3][4] - 拆除式改造需满足三个条件：群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟 [3] - 广州、深圳要求拆除式改造配建5%~10%保障性住房 [4] - 目标服务2.6亿外来人口，通过区位优、成本低、配套好的居住场所促进新市民融入 [5] 危旧房改造方向 - 加快拆除D级危房，通过加固/改建/重建等方式改造C级危房和非成套住房 [6] - 存量提质可激发业主二次装修需求，提高供给效率 [6] 城市更新经济效应 - 公共服务均等化将释放房地产、汽车等大宗消费需求 [6] - 住区软硬件改善可夯实楼市回稳基础，修复住房居住属性 [7] - 财政金融专项扶持启动，城市更新作为增长新动力的效果将显现 [7]