报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 对锰硅、原油、焦煤等多种期货品种进行短评，分析各品种的供需、成本等基本面情况，给出价格走势判断及投资建议。 各品种短评总结 锰硅 - 全国187家独立硅锰企业样本开工率46.37%，较上周增加0.62%，日均产量30170吨，环比增长590吨创逾一年新高 [1] - 成本上焦炭价格高位，锰矿港口报价小幅松动，成本支撑力度减弱；需求上钢厂利润尚可、成材产量高位，但阅兵期间钢材产量回落、需求下滑；供应端产量升至年内高位，市场供应压力积累 [1] - 短期成本支撑下价格下跌空间有限，中长期供需走向宽松价格存下行压力 [1] 原油 - 截止2025年8月22日当周，美国商业原油库存减少97.4万桶，馏分油库存减少148.8万桶，汽油库存减少206万桶 [1] - 欧佩克+提速增产是压制力量，隔夜库存下降略低于市场预期，增产预期与库存平稳博弈，近期缺乏消息驱动，短期震荡偏弱 [1] 焦煤 - 全国230家独立焦企样本产能利用率74.17%增0.04%，焦炭日均产量52.31增0.02，焦炭库存39.47增0.16，炼焦煤总库存823.94减5.47，焦煤可用天数11.8天减0.09天 [3] - 基本面无明显变化，超产核查和山西强降雨压制供应，阅兵前焦化厂、钢厂环保限产影响需求；“反内卷”影响阶段性释放，后续可能有利多驱动，空头氛围谨慎 [3] - 现阶段多空因素交织，市场分歧增加，期货主力合约区间震荡运行，关注“反内卷”整治进展 [3] 螺纹钢 - 8月26日国内钢材市场价格由涨转跌，唐山迁安普方坯出厂含税价下跌20报3030元/吨，2家钢厂建筑钢材出厂价格持稳，全国主要城市螺纹钢均价3345元/吨，较上一交易日跌9元/吨 [3] - 周初钢市普涨因环保限产消息叠加双焦期货大涨，但弱现实压制钢价反弹幅度，高温淡季和房地产市场调整使需求改善有限，昨日黑色期市下挫，下游采购低迷 [3] - 预计短期钢价震荡偏弱运行 [3] 生猪 - 8月26日“农产品批发价格200指数”为116.09，比昨天上升0.31个点，“菜篮子”产品批发价格指数为116.59，比昨天上升0.36个点，截至14:00时全国农产品批发市场猪肉平均价格为20.01元/公斤，比昨天下降0.5% [4] - 昨日各省份生猪价格延续下跌，需求跟进有限，规模场出栏节奏加快，市场承压下滑，但连续下跌后市场抵触情绪渐起 [4] - 建议短多继续持有，LH2511合约下方支撑13700；养殖户根据出栏节奏择机卖出套期保值 [4] 棕榈油 - 2025年8月1 - 25日马来西亚棕榈油单产环比上月同期减少3.26%，出油率环比上月同期增加0.40%，产量环比上月同期减少1.21% [4] - 美国生柴掺混义务豁免政策利空影响持续发酵，棕榈油尚无利多消息指引，马棕相对弱势，外商报价低、出货意愿强，国内进口利润好 [4] - 盘面短期被压制，震荡运行，建议观望为主 [4] 大豆 - 巴西8月大豆出口量料为890万吨，前一周预估为894万吨；豆粕出口量料为213万吨，前一周预估为233万吨；玉米出口量料为780万吨，前一周预估为805万吨 [5] - 国产大豆市场价格窄幅波动、走势平稳，粮贸企业库存不多等待新豆上市，供需上供应新豆将增量，需求补货有限，加上国储库陈粮投放 [5] - 短期国产豆价继续弱稳运行 [5] PTA - 聚酯市场整体库存集中在16 - 26天，POY库存至16 - 27天，FDY库存至14 - 26天附近，DTY库存至15 - 27天左右 [5] - 受恒力惠州检修影响，PTA开工率下降；下游聚酯库存下降，宏观氛围好转，金九银十需求旺季预期下聚酯负荷企稳回升，但持续性存疑；成本端8月PX供需预期边际转弱，原油上涨受阻回落 [6] - 整体观望过渡为佳 [6] 橡胶 - 泰国原料胶水价格55.45泰铢/公斤，杯胶价格50.1泰铢/公斤；云南胶水制全乳价格14300元/吨，海南胶水制全乳价格14500元/吨，制浓乳胶价格16100元/吨；泰国前7个月天然橡胶、混合胶合计出口257.2万吨，同比增9.3%，合计出口中国160.3万吨，同比增29% [6] - 泰国等东南亚产区与国内产区处于雨季影响割胶作业，科特迪瓦干季割胶预计正常，全球供应符合季节性；需求端国内轮胎行业生产起色不大，替换胎需求不佳和轮胎出口增速下降 [6] - 供需双弱局面，阶段性宏观因素带动有支持，产业缺驱动，观望或短线过渡 [6] 甲醇 - 西北地区甲醇样本生产企业周度签单量6.04万吨，环比+113.43%；江苏太仓甲醇市场价2272元/吨，下降25元/吨；国内甲醇周产能利用率83.76%，上升1.36%，内蒙古新奥60万吨/年甲醇装置预期本周检修结束；下游总产能利用率72.81%，周上升1.04%；中国甲醇港口样本库存107.6万吨，周上升5.42万吨；中国甲醇样本生产企业库存31.08万吨，周增加1.52万吨 [7] - 国内甲醇开工高位上升，下游需求较稳，港口库存继续积累，9月预期进口量维持高位；内地企业竞拍成交顺畅，港口市场基差走弱，现货商谈成交一般 [7] - 预计甲醇01合约短期震荡运行，上方压力2405一线，建议观望或反弹短线做空 [7] 纯碱 - 全国重质纯碱主流价1297元/吨，近期震荡偏弱；纯碱周度产量77.14万吨，环比+1.33%；纯碱厂家总库存191.08万吨，周上升0.9%；浮法玻璃开工率75.34%，周度持平；全国浮法玻璃均价1151元/吨，环比上日+1元/吨；全国浮法玻璃样本企业总库存6360.6万重箱，环比上升0.28% [8] - 浮法玻璃开工较稳，库存小幅上升，华北市场稳定，交投不温不火，下游逢低采购；国内纯碱市场走势一般，价格偏弱整理，下游采购积极性不佳，多低价刚需 [8] - 预计纯碱01合约短期震荡运行，上方压力1350一线，建议观望 [8] 聚丙烯 - 华东拉丝级聚丙烯主流价7010元/吨，环比上日持平；聚丙烯产能利用率80.91%，较上日+0.45%；下游行业平均开工49.53%，周上升0.18个百分点；聚丙烯商业库存80.06万吨，周下降2.68万吨；两油聚烯烃库存73万吨，近期震荡下行 [9] - 开工较稳，整体供应充裕，商业库存下降但高于前两年同期值，供需宽松下预计商业库存阶段性仍高位运行；市场价震荡运行，近期生产企业装置检修缩减，供应端压力显现，市场进入金九银十消费旺季，下游开工有所提升 [9] - 预计PP 01合约短期震荡运行，下方支撑7030一线，建议观望或回调短线做多 [9]

核心观点 - 公司2025年上半年由盈转亏，营业收入同比下降11.76%至1.38亿元，归母净利润亏损1041万元，主要因苏州项目交付面积减少及遵义项目销售费用上升 [2][5] - 房地产主业聚焦上海、苏州、遵义三地核心项目，上海杨浦项目计划下半年开盘，苏州独栋别墅去化超7成，遵义项目首批次将于下半年交付 [3][6] - 土地储备面积5.29万平方米，其中苏州待开发2.32万平方米、遵义待开发2.97万平方米，公司将持续关注上海土地市场机会 [4][7] - 非房地产业务（石墨烯、机器人）仍处亏损状态，投资板块持有厦门国际银行3.4%股权及瑞力文化27.14%份额，2024年未获分红 [7][8][9] 财务表现 - 营业收入1.38亿元（同比-11.76%），营业成本7041万元（同比-12.78%），销售费用1649万元（同比+92.34%） [2][11] - 归母净利润-1041万元（同比-437.58%），扣非净利润-1151万元（同比扩大） [2] - 经营活动现金流净额-7060万元（上年同期-3.57亿元），投资活动现金流净额1.52亿元（同比+1063.36%） [2][11] - 总资产44.95亿元（较上年末+1.35%），净资产35.70亿元（较上年末-0.29%） [2] 项目进展 - 上海杨浦项目（蘭桂坊）权益比例51%，工程达正负零，计划2025年下半年开盘 [3][6] - 苏州太湖上景花园独栋别墅去化超7成，高层住宅基本售罄，2025年上半年签约金额0.97亿元 [3][6] - 遵义北京路项目2025年上半年签约金额1.02亿元，首批次房屋将于下半年交付 [3][6] 行业环境 - 全国商品房销售面积同比降幅收窄至3.5%，70城房价同比降幅收窄，二线城市改善0.5个百分点 [3] - 上海新房均价8.2万元/㎡（同比+3%），库存去化周期12个月（同比-12%） [3] - 苏州、遵义等地出台人才购房补贴、契税优惠等政策刺激需求 [3] 投资与资产 - 持有厦门国际银行3.4%股权，2019-2021年度未分配红利合计约1.1亿元，2024年度不现金分红 [8] - 持有瑞力文化27.14%份额，2025年上半年收回投资本金6181万元 [9] - 拟以不超过3亿元参与海和药物配股融资，已获董事会通过 [9] 公司治理 - 副总裁刘经纬于2025年4月因个人原因离职 [13] - 控股股东南江集团及实控人承诺避免同业竞争及关联交易损害 [14][15]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入454.49亿元，同比增长87.8% [1] - 归母净利润18.53亿元，同比增长58.87%，扣非净利润18.36亿元，同比增长62.35% [1] - 毛利率12.24%，同比上升2.67个百分点，主要因交付楼盘体量增加 [1] 销售与行业地位 - 上半年销售额527.5亿元，位列克而瑞全国房企第10位，民企第1位 [1] - 2025年销售目标1000亿元，行业排名目标15名以内，全国份额1%以上 [3] 土地储备战略 - 新增16个土地储备项目（杭州14个+金华2个），计容建筑面积100.67万平方米 [1] - 土地储备区域分布：杭州73%、浙江省内非杭州城市17%、浙江省外10% [2] - 新增土地总价款332.72亿元，投资金额目标控制在权益销售回款50%左右 [1][3] 财务安全与负债结构 - 有息负债规模333.52亿元，较上年末下降40.83亿元 [2] - 权益有息负债265.06亿元，较年初下降近40亿元 [2] - "三道红线"保持绿档：扣除预收款后资产负债率57.8%，净负债率7.03% [2] 流动性管理 - 货币资金295亿元，短期债务94.08亿元，现金短债比3.14倍 [2] - 银行授信总额度1290.2亿元，较上年末增6.14%，剩余可用额度979亿元 [3] - 直接融资可用额度33亿元（未发行短期融资券） [3] 融资能力优化 - 平均融资成本从2024年3.4%降至2025年6月末3.1%，同比下降0.3个百分点 [3] - 债务结构清晰：银行贷款占比83.9%，直接融资占比16.1% [2] - 融资成本连续五年下降（2020年5.2%→2025年3.1%），反映市场认可度提升 [3] 区域发展策略 - 巩固杭州市场份额，省内适度减少投资，省外重点关注上海和江苏 [3] - 土地储备集中于浙江省内（杭州+省内城市合计占比90%） [2]

核心观点 - 房地产行业将进入长期调整阶段 2025年后房价可能每年下跌5-10%并持续三到五年 市场洗牌加速 [1] - 行业调整周期参考日本90年代房地产泡沫破灭后的长期低迷模式 [2] - 市场呈现分化态势：核心区域资产保持韧性 非核心区域价格大幅下跌且去化困难 [4][6] - 房企生存策略分化为两类：低负债高现金流模式和高品质高溢价模式 [7] - 政策导向以稳为主 通过专项债收购存量房 利率下调至历史低点 但限购松绑未刺激成交量 [8] - 购房决策应关注月供租金比不超过1.3倍 优先选择具备地铁/学区/产业配套的"三全"区域 [8][9] - 三类高风险资产需规避：三四线远郊盘 小开发商期房 商业过剩区域商铺 [10] 市场表现 - 南京某楼盘推出首付5万元优惠但捆绑20年装修贷款 [4] - 深圳光明区新房通过赠送车位变相降价15% [4] - 郑州郊区房价从每平方米1.2万元跌至5000元仍无人问津 [4] - 北京海淀学区房7月微涨0.4% 上海内环房产咨询量增30% [4] - 北方三四线新区楼盘亮灯率不足30% 城投收购价仅为楼面价一半 [6] - 合肥公寓挂牌半年降价四次 威海乳山海景房五折抛售年看房量不足10组 [10] 企业状况 - 2023年TOP50房企中32家出现债务违约 [7] - 预计2025年百强房企总负债将超过3万亿元 [7] - 杭州知名开发商资金链断裂 三个高端项目停工 [7] - 万科净负债率控制在28.3% 持有现金1200亿元 [1][7] - 绿城通过提升产品品质实现比周边项目贵15%仍快速售罄 [7] 政策环境 - 广州增城和深圳坪山限购松绑后成交量下降12% [8] - 专项债4800亿元用于收购存量房 [8] - 浙江试点国企接盘烂尾楼改保障性租赁住房 [8] - 房贷利率降至3.25%历史低点 [8] 投资指标 - 月供与租金比应不高于1.3倍 北京回龙观次新房单价跌破5.5万元但月租达8000元 [8] - "三全区域"指同时具备地铁 学区 产业配套的区域 上海前滩新房开盘即售罄 [9] - 三四线远郊盘去化周期超20个月 商业街区商铺空置率达40% [10]

投资下滑 - 全国房地产开发投资同比降11.2% 住宅投资降10.4% 降幅较一季度扩大1.3-1.4个百分点 [2] - 新开工面积连续18个月负增长 上半年同比降21.3% 土地购置面积同比降35.7% [2] - 房地产投资贡献度从2021年28%降至15% 拖累上下游50多个行业 建材订单量降18% 装修客单价降12% 家电零售额增速回落至5% [2][3] 成交缩水 - 全国新建商品住宅销售面积3.8亿平米 同比降3.7% 二季度降6.1% 3-6月单月降幅逐月扩大（3月降2.1%至6月降6.8%） [3] - 政策刺激力度减弱 二季度五年期LPR仅下调10基点至4.1% 前期政策效力基本释放完毕 [3] - 改善型客群持币观望 深圳咨询"新规住宅"客户量环比增40% 但实际成交延迟 [4] 均价下跌 - 全国新建商品住宅销售均价10128元/㎡ 同比增速从一季度1.6%转为-1.6% 环比2024年下半年跌4% [4] - 开发商普遍采取"以价换量"策略 一线城市远郊盘打折15%-20% 二线城市送车位装修 三四线城市出现买房送车位产权 [7] - 降价未能有效激活市场 深圳某楼盘降价10%后转化率从8%降至5% 买涨不买跌心理强化 [7] 库存高企 - 全国商品住宅待售面积40821万平米 较一季度减少1337万平米 但仍相当于约5000万套100㎡住房 [8] - 住房新规加剧新旧库存分化 东北某省会城市去化周期超24个月 深圳上海核心区新规住宅去化周期仅2个月 [8] - 库存问题本质是供需错配 三四线城市供过于求 核心城市优质供给不足 [8] 市场分化 - 一线城市核心区高端改善盘成交占比提升至35% 新房均价环比上涨4.8% 预计未来3年核心区"好房子"价格年涨幅5%-8% [10] - 强二线城市（如合肥、西安、长沙）新房均价环比上涨7.7% 热点板块出现一房难求现象 合肥滨湖新盘中签率仅8% [10] - 核心城市外围区域（如上海嘉定、广州南沙）去化率表现突出 上海嘉定某地铁盘上半年去化率达85% [10] 产品趋势 - 市场需求从"有没有"转向"好不好" 购房者更关注层高不低于3米、全屋飘窗、车位配比1:1.5等硬指标 [4] - "好房子"规模化供应成为去库存关键 需满足改善需求并通过品质溢价稳定价格 [8] - 核心城市中小户型（70-90㎡）配套成熟区域受青睐 远郊盘和老库存需规避 [10]

曾经被视作炙手可热的香饽饽，人们争相抢购，恨不得倾囊所有的房产，如今却让许多拥有多套房产的家庭如坐针毡，措手不及。楼市风向的骤然转变，如 同突如其来的寒流，让这些家庭感受到了前所未有的压力。 回想当年，房价如日中天，购房者仿佛被甜蜜的汁液所吸引，即使背负沉重的债务，也依然干劲十足。然而，世事变迁，唯一不变的便是变化本身。当房价 下跌的趋势显现，心态也随之急转直下，每个月高昂的房贷不再是收益的来源，而变成了沉重的负担。闲置的房屋难以出售，出租的价格也远不如预期，再 加上每月必须缴纳的物业费，多重压力让人喘不过气。 事实上，房地产市场早已今非昔比，只涨不跌的神话已经彻底破灭。早在2018年，眼光独到的李嘉诚就曾预言，未来五年房价将面临一场大洗牌，告诫炒房 客们务必谨慎。然而，当时的市场一片火热，许多人对此不以为然。七年光阴荏苒，全国百城二手房价已连续29个月下跌，二手房挂牌量更是激增至15万套 以上，足以证明李嘉诚预言的准确性。 一组冰冷的数据揭示了残酷的现实：中国城镇家庭中，高达41.5%的家庭拥有两套及以上住房。这些家庭正无可避免地承受着三种令人难以接受的结局。 最重要的是保持积极乐观的心态。房地产市场的调整 ...

房地产市场现状 - 城镇住房空置率飙升至21.8% 远超国际5%合理水平 [4] - 全国70个大中城市中超半数新建商品住宅价格同比下跌 最高跌幅达7.9% [4] - 房产交易周期延长至平均97天 流动性显著下降 [5] 建议出售房产类型 - 三四线城市老旧房产：面临人口净流出（2024年93个地级市超2%）和产业衰退困境 [6] - 高负债压力房产：家庭平均房贷负担率达41.3% 超国际40%警戒线 出售可缓解月供压力（案例显示月供减少12000元） [6] - 非自住重复配置房产：户型地段相似的多套房产需优化资产配置 [6] 建议持有房产类型 - 核心城市优质房产：一线城市人口保持正增长（北京2.1%/上海1.8%/深圳2.5%） [7] - 自住功能型房产：首套房及家庭核心生活用房具有不可替代的居住价值 [7] - 政策红利房产：60余城市推出购房补贴及"以旧换新"政策 城市更新区域项目更具潜力 [7] 市场趋势判断 - 房地产普涨时代结束 未来市场分化将加剧 [12] - 现金流重要性凸显 需应对失业/降薪/疾病等突发风险 [12]

市场调整周期 - 房地产调整期至少持续三至五年 基于对日本和美国房地产泡沫周期的深入研究[1][3] - 从2021年房价高点起已连续27个月环比下跌 市场需要时间消化泡沫[3] - 2025年房价预计稳中有降 通过时间换空间逐步消化泡沫[7] 行业结构变化 - 高负债企业面临并购重组或破产 财务稳健企业更可能存活[5] - 行业迎来大洗牌 快速扩张企业正面临巨大债务危机[5] - 市场分化加剧 一线城市核心区域房价稳中有升 三四线城市因人口流出和高库存继续下跌[7] 政策环境与市场导向 - 中国楼市具有强政策导向性 政府调控力度远超日本[5] - 住建部将"推动房地产市场止跌企稳"列为2025年首要任务[5] - 预计政策持续宽松 包括优化核心城市限购政策 降低房贷利率首付比例和交易税费[5] 企业战略转型 - 万科2018年提出"活下去活得久活得好"理念 通过谨慎拿地和降杠杆成功抵御风险[3] - 行业龙头企业采取降价促销策略预示市场变化[1] - 企业需保持充裕现金流并评估长期还款能力[5] 购房策略建议 - 自住需求者可考虑一线城市核心区域优质地段房产[5] - 避免高杠杆操作 需充分评估长期还款能力[5] - 远离供应过剩的远郊区域和非核心地段资产[7] - 多套房产持有者应出售偏远品质较差资产 保留核心地段优质资产[7]

房地产市场供需结构变化 - 全国住房总量超过6亿栋 可容纳30亿人口 远超当前14亿人口需求 [1] - 00后人口较90后减少4700万 00后至10后人口总数较80后至90后减少1.1亿 [1] - 城镇化率提升导致新增购房需求显著减少 2026年全国小学生人数预计减少263万 [2] 房价表现与区域分化 - 东北鹤岗等地房产价格跌至谷底 几万元可购置一套住宅 [1] - 深圳上海等一线城市房价普遍下滑约30% 南山科技园次新房价格大幅下跌 [1] - 二三线城市房价跌幅可能放缓 一线城市房价收入比高达40以上 下跌速度可能加快 [4] 政策与市场机制调整 - 保障房和商品房双轨制建立 未来五年计划推出600万套保障房 [2] - 北京等地保障房租金低于市场价30% 对商品房市场形成分流作用 [2] - 现房销售占比从2020年10.5%大幅上升至2024年26.5% 烂尾楼风险降低 [4] 购房成本与政策环境 - 房贷利率持续下行 目前已跌破3% 未来仍有下降空间 [4] - 一线城市限购政策逐步放开 上海深圳已调整非核心区域限购 [4] - 核心区域限购政策预计下半年松动 [4] 市场供需与购房心态 - 2025年全国百城二手房市场挂牌量突破300万套 [4] - 90后购房意愿明显降低 市场从卖方市场转变为买方市场 [4] - 大中城市旧改工作全面提速 上海深圳中心区老旧小区纳入拆迁范围 [4] 潜在投资机会 - 改造老小区位于城市核心地段 配套设施齐全 受养老群体青睐 [6] - 一线城市地铁口次新房租金回报率超过3.5% 表现相对坚挺 [6] - 智能系统完善的新房和次新房可能成为抗跌硬通货 [6] - 新兴区域基础设施完善 房产价格较低但增值潜力巨大 [8]

一线城市房价回调 - 某一线城市非核心区两居室单价从接近5万元/平米降至挂牌价1.5万/平米 且流动性显著萎缩[1] - 2025年上半年全国新建商品住宅销售面积同比下降12.7% 重点城市二手房挂牌量同比增长超30%[3] - 某地铁沿线新区新房单价从2020年5万元降至2025年开发商促销价1.8万/平米 附赠车位装修仍难拉动销售[3] 市场供需结构转变 - 城镇户均住房超过1.1套 行业从绝对短缺进入结构性过剩阶段 部分城市空置率居高不下[7] - 购房逻辑从怕买不到转向怕买贵了 投机性购房退场 教育通勤社区环境成核心考量指标[5][7] - 有价无市成为常态 房地产金融投资属性减弱 逐步回归居住本质[7] 居民消费行为变化 - 中国人民银行2025年Q2储户调查显示倾向更多储蓄居民占比环比提高2.3个百分点 更多投资占比下降[5] - 无房家庭尽管具备购房资格与资金储备 仍选择观望 担忧背负房贷后资产缩水[5] - 在收入增长放缓与就业承压背景下 大宗消费决策更趋谨慎[5] 行业调整期特征 - 部分项目售楼处基本停运 销售人员大量转行 总价缩水一半仍难寻接盘者[3][5] - 真实居住需求成为交易主要动力 购房需综合判断居住需求 偿付能力及房价波动预期[7][9] - 房价回调是价值回归过程 需重新审视房产在家庭资产配置中的定位[9]