深圳二手房市场成交结构变化 - 近五年深圳二手房市场成交结构呈现两极分化趋势，房龄5年以内的次新房和房龄20年以上的老旧小区成交占比持续提升 [1] - 2025年1-11月，5年以内次新房成交占比达到7%，较2024年提升3个百分点 [2] - 2025年1-11月，20年以上老旧小区成交占比达到45%，较2024年提升3个百分点，成为市场交易大头 [3] 各房龄段成交占比具体数据 - 5年以内房龄房源成交占比从2021年的5%波动上升至2025年1-11月的7% [2] - 5-10年房龄房源成交占比从2021年的18%下降至2025年1-11月的15% [2] - 10-20年房龄房源成交占比显著收缩，从2021年的51%大幅下降至2025年1-11月的33% [2] - 20年以上房龄房源成交占比快速增长，从2021年的26%大幅上升至2025年1-11月的45% [2] 次新房成交占比提升驱动因素 - 政策面驱动主要来自2024年“9.29”政策，包括取消现售及增值税免征年限由5年改为2年 [2] - 需求面驱动源于居民对居住品质需求的提升 [2] 老旧小区市场表现 - 老旧小区具备居住氛围浓厚、周边配套成熟的优势 [3] - 部分品质大社区如益田村、御景华城花园等市场交易非常活跃 [3] 近期市场交易数据 - 截至11月19日，深圳一手住宅本月预售网签累计1198套，现售网签累计626套，合计1824套 [3] - 同期二手住宅网签累计3081套，单日（11月19日）网签233套 [3]

个人住房交易契税政策 - 个人转让自用达5年以上且为家庭唯一住房的，免征个人所得税 [3] - 购买家庭唯一住房，面积140平方米及以下的契税税率为1%，面积140平方米以上的税率为1.5% [3] - 购买家庭第二套住房，面积140平方米及以下的契税税率为1%，面积140平方米以上的税率为2% [3] - 购买第三套及以上住房，契税税率统一为3% [3] 税收优惠申请流程 - 申请税收优惠需向主管税务机关提交家庭成员信息证明和家庭住房情况书面查询结果 [3] - 具备部门信息共享条件时，纳税人可授权税务机关通过信息共享获取相关证明信息 [3] - 不具备信息共享条件且无法提交相关证明材料的纳税人，可适用告知承诺制办理，并对承诺真实性承担法律责任 [3] 契税缴纳风险提示 - 需警惕开发商、中介“代收、代办”契税行为，存在资金被挪用、卷款跑路的资金风险 [3] - “代收、代办”可能引发伪造材料、偷逃税款等法律风险，纳税人需承担连带责任 [3] - 通过中介代办可能导致个人身份证、房产证等信息泄露倒卖的信息风险 [3] - 中介代办可能遗漏申请相关税收优惠，导致纳税人权益受损 [3] 企业所得税申报说明 - 企业所得税月（季）度预缴申报表附报事项中“出口方式”需在自营出口业务、委托出口业务、承担代理出口业务中选择填报，可复选 [9] - 第1.1行“自营出口收入”填报纳税人按国家统一会计制度核算的本年累计自营出口收入 [10] - 第1.2行“委托出口收入”填报纳税人按国家统一会计制度核算的本年累计委托出口收入 [10] - 第1.3行“出口代理费收入”填报纳税人按国家统一会计制度核算的本年累计出口代理费收入 [10] 税费申报时间安排 - 每月1日至17日申报缴纳增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、文化事业建设费、个人所得税、企业所得税等税费 [13] - 每月1日至25日申报缴纳社会保险费 [14] - 每月1日至30日申报缴纳2025年度车船税，纳税义务人为自然人 [14]

农产品进项税额抵扣政策 - 增值税一般纳税人从正规农民专业合作社购进免税农产品可按规定抵扣进项税额 [2][3] - 自2019年4月1日起 购进农产品允许按发票注明买价和9%扣除率计算抵扣进项税额 用于生产或委托加工13%税率货物的农产品按10%扣除率计算抵扣 [4] - 享受政策条件包括纳税人为增值税一般纳税人 且购进的农产品属于财税字〔1995〕52号文件规定的农业产品范围 [5] 个人住房交易税收政策 - 个人销售购买2年以上（含2年）的住房免征增值税 销售不足2年的住房按5%征收率缴纳增值税 [13] - 个人销售住房免征印花税和土地增值税 但需按实际缴纳的增值税额附征城市维护建设税（税率7%/5%/1%）及教育费附加（3%）和地方教育附加（2%） [13] - 个人转让自用达5年以上且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税 否则能提供完整凭证的按差额20%征税 不能提供完整凭证的按核定征收 [13][14] - 个人购买家庭唯一住房 面积140平方米及以下契税减按1% 140平方米以上减按1.5% 购买第二套住房对应面积契税分别为1%和2% 第三套及以上住房契税率为3% [16]

个人所得税 - 当房屋原值可核实时，个人所得税按转让收入减除房屋原值、相关税金及合理费用后的20%税率征收[4] - 当房屋原值无法准确核实时，个人所得税按不含增值税收入全额的1.5%计征[4] - 个人转让自用达五年以上且是唯一家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税[5] - 出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人可享受出售现住房已缴纳个人所得税的退税优惠[5] 增值税 - 个人将购买不足2年的住房对外销售按5%征收率全额缴纳增值税[6] - 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售免征增值税[6] 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加 - 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免[6] - 城市维护建设税按市区7%、县城或镇5%、其他地区1%的税率计征[6] - 教育费附加按3%征收率计征，地方教育附加按2%征收率计征[6] - 自2023年1月1日至2027年12月31日对增值税小规模纳税人等减半征收城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加[6] 印花税与土地增值税 - 个人销售住房暂免征收印花税[7] - 个人销售住房暂免征收土地增值税[7]

交易概述 - 公司拟出售一套闲置房产 交易价格为660万元（含税）[1] - 交易价格较账面价值显著溢价471.85% [1] - 本次交易预计产生的利润占公司最近一个会计年度经审计净利润的10%以上 且超过100万元 [1]

文化旅游行业税收政策 - 国庆假期期间景区游客量显著增加，门票销售数据表现良好 [3][4][5] - 纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在其场所提供文化体育服务所取得的第一道门票收入免征增值税 [8] - 景区通过合规经营和优质服务来维持发展活力 [9] 个人所得税专项附加扣除 - 纳税人需对报送的专项附加扣除信息的真实性、准确性和完整性负责 [15] - 税务部门已建立信息核验机制，利用税收大数据进行风险分析，并对发现的问题引导纳税人更正 [16] - 对于拒不改正错误享受税收优惠的纳税人，税务机关将依法依规进行处理 [13][16] 房地产行业契税优惠政策 - 自2024年12月1日起，全国范围内个人购买家庭唯一住房和第二套住房均可享受契税优惠 [19] - 购买家庭唯一住房：面积为90平方米及以下的减按1%税率征收契税，面积为90平方米以上的减按1.5%税率征收 [21] - 购买家庭第二套住房：面积为90平方米及以下的减按1%税率征收契税，面积为90平方米以上的减按2%税率征收 [21] - 以广州购买不含税总价500万元、面积110平方米的家庭唯一住房为例，契税从7.5万元降至5万元，减少2.5万元 [23] - 以广州购买不含税总价500万元、面积110平方米的家庭第二套住房为例，契税从15万元降至5万元，减少10万元 [23] - 2024年12月1日后申报缴纳契税的，以及此前购买但在此后申报的，均可按新政策执行 [25] - 旧文件《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税(2016) 23号)同时废止 [24]

政策核心内容 - 广州住房公积金管理中心发布通知 优化住房公积金提取政策 [1] - 政策允许提取公积金用于支付购买新房、二手房、配售型保障房及共有产权房的首付款 [1] - 政策允许提取公积金用于支付住宅老旧电梯更新改造的家庭分摊费用 [1] 政策适用范围与影响 - 公积金支付首付款政策适用范围拓宽 不仅限于新房 还可用于二手房市场 [1] - 政策旨在降低购买二手房的首付款资金压力 促进二手房市场交易 [1] - 政策出台背景为广州市二手房挂牌量持续增加 成交放缓导致价格承压走低 [1]

政策核心内容 - 广州住房公积金管理中心发布通知，允许缴存人及其配偶提取公积金用于支付购买广州市行政区域内新房、二手房、配售型保障房或共有产权房的首付款[1] - 政策同时允许提取公积金用于支付家庭分摊的住宅老旧电梯更新改造费用[1] 政策适用范围与影响 - 公积金支付首付款政策不仅限于新房，还可用于二手房市场，大幅拓宽了使用范围[1] - 政策旨在促进二手房市场交易，当前广州市二手房挂牌量持续增加且成交放缓，导致价格承压走低[1] - 政策将有效降低购买二手房的首付款资金压力，有利于加快二手房市场成交，并向市场传递积极信号[1]

2025年8月全国重点城市二手房成交概况 - 2025年8月全国重点城市二手房市场呈现显著分化，部分城市成交套数与面积同比大幅增长，而另一部分城市则出现同比下降 [2][3] - 惠州二手房成交表现最为亮眼，成交套数4028套，同比大幅增长56.9%，成交面积42.14万平方米，同比增长51.7% [2] - 南昌、济南、徐州、长沙、哈尔滨、沈阳等城市成交套数同比增幅均超过17%，其中沈阳成交套数达9066套，为高增长城市中绝对量最高者 [2] - 成都二手房成交套数17490套，为所有城市中最高，同比增长13.8%，但成交面积同比增幅仅为6.4% [2] - 一线城市中，上海成交套数16740套，同比增长10.1%，深圳成交套数4608套，同比增长8.3% [2] - 部分城市成交出现同比下滑，南京成交套数6289套，同比下降22.1%，佛山成交套数4298套，同比下降29.8%，大连成交套数1897套，同比大幅下降61.0% [3] 2025年8月全国房地产市场价格表现 - 2025年8月，百城新建住宅平均价格为16910元/平方米，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅平均价格为13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌7.34%，呈现“以价换量”态势 [3] - 重点50城住宅平均租金为34.88元/平方米/月，环比下跌0.15%，同比下跌3.76%，毕业季效应消退导致租赁需求释放放缓 [3] - 分城市梯队看，一线城市二手住宅价格环比下跌0.55%，同比下跌4.17% [4] - 二线城市二手住宅价格环比下跌0.85%，同比下跌8.14%，三四线城市二手住宅价格环比下跌0.78%，同比下跌7.78% [4] 2025年8月十大城市二手房价格具体分析 - 2025年8月十大城市二手住宅平均价格环比下跌0.59%，同比下跌4.90%，同比跌幅较上月收窄0.19个百分点 [7] - 武汉和南京二手房价格跌幅居前，环比分别下跌1.20%和0.97%，同比分别下跌9.67%和9.50% [7] - 成都二手房价格表现相对稳健，环比跌幅最小为0.19%，同比跌幅亦最小为0.98% [7] - 深圳和成都同比跌幅均在3%以内，广州、重庆（主城区）、天津、北京、上海、杭州等城市同比跌幅在4%至6%之间 [7]

法拍房市场交易规模 - 2025年上半年全国法拍房挂牌与成交总量维持高位 成交率略有回升[1] - 法拍房起拍价低于市场价20%-30%已成常态 最大优势为价格便宜[1][4] - 济南历城区名辉豪庭132.41平方米住宅法拍成交价133.68万元 单价约1万元/平方米 较同期二手房市场价1.3万元/平方米低23%[4] - 济南历下区中润世纪城284.47平方米住宅法拍成交价349.82万元 较市场价420-500万元低17%-30%[4] 法拍房交易流程机制 - 法拍房拍卖分为一拍 二拍 变卖三个阶段 一拍起拍价为评估价7-8折 二拍起拍价较一拍下调约10%[4] - 2024年底最高人民法院下发指导意见 要求执行法院负责不动产腾退交付 严禁在拍卖公告声明"不负责腾退"[10][11] - 法院在拍卖前进行严格审查评估 确保产权清晰合法 拍卖过程公开透明[12] 法拍房腾退交付现状 - 约30%法拍房需强制腾退 约50%被执行人会主动腾退 剩余两成因其他原因终止交易[9] - 强制腾退实际操作周期短则一两个月 长则一年半载[10] - 腾退需公证处全过程见证 并与警方合作确保安全 法院会协助被执行人解决实际困难[10] 法拍房买方行为特征 - 价格便宜成为刚需族选择法拍房最大动力 北京案例显示300万元法拍房较市场价360-390万元低15%-23%[2] - 个人买家将法拍房视为能力范围内综合考量的最优选项[9] - 普通买家需关注法拍房是否存在租赁欠费 除房价外还需支付费用 特别需注意土地出让金补缴问题[12] 法拍房辅助服务市场 - 法拍房助拍机构承诺若半年内无法交房则替买受人交房租 一年内无法交房则全款回购[11] - 专业机构提供尽调报告服务 协助买家了解拍卖公示外信息[12] - 辅拍机构积极做被执行人思想工作 协助联系租房搬家等具体事宜[11]