法拍房市场概况 - 2025年7月法拍房挂拍量4.4万套、成交4942套，双双创年内新高，但市场热度回落，溢价成交占比68%，环比下降2个百分点 [3][4] - 全国平均成交率22%，为年内第二高点，供求双方认知快速趋同 [4][24] - 成交折价率33.5%，环比上升2.2个百分点，二拍房源成交占比63%，买方加速抢收低价房源 [28][30] 挂拍量分析 - 7月新增挂拍环比上升40%至4.4万套，起拍总价443亿元，12个城市挂拍超500套 [9][10] - 重庆单月挂拍2074套居首，一线城市中广州425套最多，上海起拍总价24.8亿元最高 [10] - 上海豫园同庆会馆以6亿元起拍，单价33.7万元/平方米，属城市更新标志性项目 [11][13] 特殊房源动态 - 全国252套房源1元起拍，威海乳山占205套，西安出现未网签的准现房1元挂拍 [14] - 西安1元房源为2023年竣工新房，原价230万+，当前小区新房售价1.7万元/平方米 [14] 成交量与热点案例 - 7月成交量环比上升54%至4942套，广州177套最多，深圳6.4亿元成交额居首 [18][20] - 深圳红岭中路房源经88次竞价以8009万元成交，较起拍价溢价237%，但较前次拍卖降价30% [20] 城市成交表现 - 上海成交率53%领跑重点城市，杭州、宁波等6城超40% [26] - 深圳连续5个月成交额超4亿元，二拍房源占比提升反映买方偏好高折扣标的 [17][28]

2025年第32周 Weekly 2025年8月4日-2025年8月10日，第32周土地供应规模环比回落，供应、成交规模均环比回落，溢价率环比回 升，但仍在年内低位。本周重点城市监测供应建筑面积为278万平方米，环比下降35%，成交建筑面积318万 平方米，环比下降39%。本周溢价率稍有回升，周内深圳2宗宅地高溢价成交，但大多数二三线城市土拍均为 底价或低溢价成交。 供应： 本周供应建筑面积278万平方米，环比回落35%。 本周一线城市没有新增宅地供应，重 点城市供应含宅用地 37幅，平均容积率1.98，合肥、济南、宁波本周供应宅地平均容积率均不高于2.0。 重点供应地块方面，本周宁波挂牌一宗低密度商住地块，地块位于鄞州区，容积率1.6，总规划建面7.4万平方米，要 求配建商业面积至少3500平方米。地块出让底价10亿元，住宅部分起拍楼板价1.6万元/平方米，商业部分起拍楼板价 4100元/平方米，商业部分由政府回购，回购价8000元/平方米，非人防车位5万元/个。住宅部分要求按"四代宅"标准 建设，需建设空中绿化平台。地块处于鄞州核心地段钟公庙街道， 为城市更新试点项目，规划低容改善型产品， 且 临近后庙直 ...

住房公积金新政核心观点 - 多地发布住房公积金新政，旨在降低购房者置业成本和门槛，增强购房者置业能力 [1][2] - 政策优化预期持续，未来可能进一步支持公积金"带押过户"和人才公积金政策 [15] 苏州公积金新政 - **贷款次数认定优化**：缴存人家庭购买首套或第二套自住住房，若原公积金贷款住房已出售，可核减贷款次数 [7][8] - **首付款比例下调**：使用公积金贷款购买首套或第二套自住住房，首付款比例从20%降至15% [9] - **大病提取范围扩大**：缴存人本人及配偶、父母、子女患重大疾病可一年两次提取公积金，额度不超过医保自付部分 [9] - **物业费提取支持**：缴存人及配偶可提取公积金支付自住住房物业费，每年一次，额度不超过实际支付费用 [9][10] 北京公积金新政 - **首套房认定标准**：实行"认房不认贷"，无房但有1笔已结清公积金贷款记录的家庭认定为首套房 [14] - **二套房贷款额度提高**：最高额度从60万元提高至100万元，购买绿色建筑或多子女家庭可上浮至140万元 [14] - **二套房首付比例降低**：五环内外统一降至30%，此前为五环内35%、五环外30% [14] - **年度缴存可贷额度提高**：每缴存一年可贷额度从10万元提高至15万元，120万元贷款所需缴存年限从11年缩短至7年 [14] - **提取公积金付首付同时申请贷款**：支持缴存人提取公积金支付首付款并申请公积金贷款 [14]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月25日召开董事会会议 [1] - 会议将审议及通过集团截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 会议将审议派发中期股息的建议（如有） [1]

股价表现 - 截至8月12日收盘，天安（00028 HK）报4 750港元，较上个交易日上涨0 85% [1] - 当日盘中最高价触及4 800港元，创近一年新高 [1] 资金流向 - 当日主力净流入10 14万港元 [1] 公司背景 - 天安中国投资有限公司为一间投资控股公司，自一九八六年于香港成立 [1] - 公司于一九八七年于香港联合交易所上市，为首批中国概念的上市公司 [1] 主营业务 - 主要经营范围包括在中国内地开发住宅、别墅、办公楼及商用物业 [1] - 业务涵盖物业投资及物业管理 [1] - 在香港从事物业投资及物业管理 [1]

股价表现 - 8月12日收盘价2.440港元 较前一交易日下跌0.81% [1] - 当日盘中最高价触及2.490港元 创近一年新高 [1] - 当日资金净流出181.61万港元 主力流入及流出数据未披露 [1] 公司业务定位 - 作为嘉华集团旗下房地产业务旗舰 扎根香港并拓展至长三角及珠三角地区 [2] - 定位为综合发展商及投资者 专注于开发优质住宅社区及综合城市发展项目 [2] - 项目类型涵盖优质住宅、甲级写字楼、酒店、服务式公寓及特色商铺 [2] 产品核心竞争力 - 项目以品精质优见称 融合特色设计、精湛技术及创新元素 [2] - 物业质素获市场认可 建筑及设计屡获国际殊荣 [2] - 通过嘉英物业提供高端精品酒店式管理服务 覆盖住宅及商业设施 [2] 发展战略 - 以缔造理想和谐生活国度为宗旨 因地制宜传承品牌内涵 [2] - 凭借资深经验及雄厚财政实力 采取审慎进取的土地获取策略 [2] - 致力于为客户打造优质生活空间 为股东创造长远持续回报 [2]

公司公告 - 公司将于2025年8月22日举行董事会会议 [1] - 会议将审议并批准截至2025年6月30日止6个月未经审核中期业绩及其发布 [1] - 会议可能处理其他事项 [1]

行业投资评级 - 行业评级为"推荐" [5] 核心观点 - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额为2111.6亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1] - 2025年1-7月TOP100房企累计销售操盘金额为2111.6亿元，市场整体延续止跌回稳态势 [1] - TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低，TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小 [1] - 8月新房成交绝对量或将延续低位波动，城市间、项目间分化将持续加剧 [4] - 8月核心一二线城市热度或将阶段性回落，部分二线城市如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏 [4] - 核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高热 [4] 销售数据 - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额为2111.6亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1] - 2025年1-7月TOP100房企累计销售操盘金额为2111.6亿元 [1] - TOP20房企销售操盘金额门槛略有降低 [1] - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小 [1] 市场趋势 - 8月新房成交绝对量或将延续低位波动 [4] - 城市间、项目间分化将持续加剧 [4] - 8月核心一二线城市热度或将阶段性回落 [4] - 部分二线城市如天津、武汉、南京等或迎阶段性复苏 [4] - 核心区域配套、产品俱佳的项目将保持高热 [4] 投资建议 - 建议关注销售表现优异/突出，且业绩确定性较强的中国金茂 [5]

华南城清盘事件 - 公司于2025年8月11日被香港高等法院下令清盘，富事高咨询有限公司周伟成及潘路洋被委任为清盘人 [2] - 清盘原因是重组方案未能获得债权人足够支持，成为自中国恒大以来资产规模最大的中国房地产公司被清盘案例 [3][8] - 美元债近期交投不活跃，债权人计划通过清盘变卖资产及维好诉讼追偿 [2][7] 国资纾困历程 - 2021年12月深圳特区建发集团通过配股融资19.1亿港元成为公司单一最大股东 [5] - 特区建发后续提供多维支持包括：12.57亿港元收购物业公司50%股权、110亿港元股权投资基金、50亿港元收购西安项目69.35%股权 [6] - 2023年3月推动签署60亿港元银团贷款，年利率4.7%，预计年省利息2-3亿港元 [6] 债务危机恶化 - 2023年12月五只美元债展期方案未获债权人同意 [6] - 2024年2月特区建发公告明确不并表、不兜底立场，与公司划清界限 [7] - 2024年6月花旗国际起诉特区建发索赔14.07亿美元未履行维好协议义务 [8] 经营财务状况 - 2024财年物业销售收入29.95亿港元占比73%，同比增长18.7%但后续增长乏力 [9] - 投资物业公允价值计提亏损24.83亿港元，自持资产占非流动资产87.04% [10] - 计息债务302.2亿港元中即期182.41亿港元，现金仅7.177亿港元且94%受限 [11] - 年度亏损89.76亿港元创上市记录，融资成本同比增140.3%至15.22亿港元 [11] 商业模式与市场影响 - "华南城模式"以商贸物流园为主，深圳项目曾获政府重点支持 [9] - 香港法院清盘裁决强化"无实质进展即司法出清"先例，预示海外投资者将更依赖司法途径 [8] - 特区建发投资账面亏损81%，当前持股价值低于初始19.1亿港元投入 [12]

代建业务成为房企转型重要方向 - 远洋集团将代建业务作为重要发力方向 上半年新拓项目33个 签约面积562万平方米 行业排名第八 [3][6][7] - 百强房企中已有八成布局代建 资源向头部集中 行业进入"淘汰赛"阶段 [7] - 代建业务相对重资产开发具有清晰盈利模式 市场需求庞大 成为"兵家必争"之地 [3][9] 远洋代建业务发展路径 - 代建业务经历三个阶段 前20年零星开展 2023-2024年进入主动调整期 目前一二线城市项目占比近九成 [6][7] - 拓展项目三大思路 在主力城市发挥优势 接手同行失败项目 集团扁平化管理直接介入 [8] - 强调"乙方思维"转变 从重资产开发的风险控制转向服务输出和专业能力 [9] 行业竞争格局与盈利挑战 - 上半年行业代建管理费率1%-3%的项目占比81.7% 其中1%-2%费率项目占比50.5% 较2024年底增加7.8个百分点 [12] - 部分企业采取恶性竞争手段 压低代建费甚至亏损中标 远洋坚持不盲目追求最低价和差异化方案 [12] - 代建核心价值在于创造增量 通过专业运作实现项目扭亏或减亏 如青岛繁花里项目四个月清盘 [13] 业务模式与市场机会 - 代建原则上不投入资金 需资金时通过合作方或金融工具解决 七成新增项目为住宅业态 [12][13] - 与AMC合作处置不良资产 折价收购困境项目债权后进行开发运营 未来两三年处置规模将快速放大 [13] - 代建业态多元化 覆盖住宅 商业 不动产 养老等全业态 可提供城市更新系统性解决方案 [14] 行业转型趋势 - 房企集体向轻资产转型 从开发转向"轻重并举" 进入产品 管理 服务为核心的时代 [14] - 组织架构扁平化和业务轻型化成为新趋势 有利于降低负债并实现快速转型 [14]