政策动向 - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 央行广东省分行跟进宣布自2026年1月21日起广东省内20个城市统一执行商业用房购房贷款最低首付款比例不低于30%的政策 [2] - 此次政策调整是商办类房产的首次解限此前许多城市的最低首付比例要求至少在50%以上 [4] 政策意图与市场初期反应 - 政策的首要目标被视为为库存高企的市场“开闸放水”以去库存而非鼓励投机性购房 [5] - 政策出台一周后广州市场反应平静成交数据尚未出现显著波动 [6] 2025年广州商办市场整体表现 - 2025年广州共成交10579套商办产品同比下滑30% [9] - 市场成交呈现典型的“金字塔”结构总价300万元以下产品成交占比高达85%是市场基本盘 [22] - 从总价段看100万元以下成交5145套100-300万元成交3925套300-500万元成交876套500-1000万元成交382套1000万元以上成交251套 [20] 区域成交结构分析 - 主城区展现出强劲韧性是成交的绝对主力区域 [12] - 白云区以1913套成交排名第一番禺区以1789套成交紧随其后 [12] - 南沙区以1566套成交量冲进前三超越了海珠、荔湾等传统核心区 [12] - 其他区域成交情况为天河区585套越秀区306套荔湾区1292套海珠区1204套黄埔区558套花都区393套增城区684套从化区289套 [13] 产品成交结构分析 - 70平方米以下的小户型商办是成交主流成交占比接近80% [13] - 大面积商办（180平方米以上）的成交逻辑不同海珠区以122套成交荣登该细分赛道榜首 [16] - 大面积商办买家更聚焦资产的“确定性”和“稀缺价值”倾向于选择与城市重大发展规划深度捆绑的资产 [19] 高端市场竞争格局 - 千万级成交是广州各大中央商务区的直接对话 [22] - 代表性项目包括白鹅潭的白鹅潭瑞玺、琶洲的琶洲南TOD、万博的华润置地长隆万博悦府、白云新城的白云之窗 [22] - 高端市场竞争的核心是对城市核心资源的“占有欲” [22] 市场分化与投资逻辑 - 新政加速了市场价值分野催生出“实用主义”和“价值主义”两类市场 [22] - “实用主义”市场以总价300万元以下、小户型产品为代表逻辑是精算投资关注租金回报率、空置风险和物业成本 [23] - “价值主义”市场以核心区大面积成交和各大CBD千万级项目为代表逻辑是财富沉淀与身份趋同买家寻求能够穿越周期的“硬通货”资产 [24] - 对于追求现金流的投资者建议聚焦地铁上盖、产业园区周边、配套成熟区域的小户型产品并甄别运营能力强的开发商和物业 [25] - 对于追求资产保值与增值的投资者必须恪守“核心中的核心”原则选择占据不可再生资源、享受顶级规划红利、产品力卓越的项目 [25]

核心观点 - 戴德梁行发布《2025年杭州商业地产报告》 报告对杭州写字楼和零售商业市场进行解读 并对2026年发展趋势进行展望和预测 [1] 写字楼市场现状 - 2025年杭州甲级写字楼存量达742.86万平方米 全年新增优质办公面积约46.5万平方米 叠加产业园与乙级办公增量 市场竞争激烈 [2] - 写字楼租金较2024年下降6%至3.3元/平方米/天 空置率升至24.3% 核心与新兴商圈均面临租金下行压力 [2] - 写字楼销售市场降温 2025年销售成交面积29.1万平方米 较2024年大幅下降21.4% 成交均价降至19164元/平方米 同比下跌3.6% [2] 写字楼需求与租户结构 - 租户结构以数字经济为主导 TMT行业占比升至30.0% 人工智能、电商技术等赛道需求持续释放 [2] - 教育培训行业占比从2.0%跃升至7.0% 留学服务与教育科技成为核心增长动力 [2] - 钱江世纪城、滨江板块因租金与品质适配性高成为租赁热门区域 业主通过灵活租期、装修补贴等方式维稳存量客户 [2] 写字楼未来供应 - 2026年望江新城、未来科技城、钱江新城二期等板块将迎来集中供应 [3] - 到2028年 滨江、钱江新城二期、望江新城、钱江世纪城等区域新增供应预计超60万平方米 将持续为市场带来增量压力 [3] 零售商业市场现状 - 截至2025年底 杭州优质商业规模达1775.3万平方米 全年新增优质商业105万平方米 [4] - 全年有14个新商场项目开业 集中落地奥体、九堡、崇贤等商业空白或新兴板块 增量向城市外围倾斜 [4] - 全市优质零售物业平均租金降至6.48元/天/平方米 较2024年下降3.4% 跌幅加剧 [4] - 核心商圈如武林、湖滨租金跌幅收窄至1% 而钱江世纪城等区域跌幅超3% [4] 零售商业市场分化 - 全市优质零售物业空置率升至9.7% 较2024年上涨0.8个百分点 [4] - 非核心区域如城东新城、临平等空置率均超15% 与核心商圈4%-5%的低空置率形成鲜明对比 [4] - 核心商圈表现亮眼 湖滨商圈客流同比上涨5%-6% 区域商圈增速放缓至0%-2% 马太效应凸显 [4] 零售商业市场能级与展望 - 2025年杭州全年引入各类首店332家 其中全国首店38家、华东首店16家 彰显城市商业能级提升 [5] - 展望2026年 杭州将继续迎来14个优质商业综合体 新增供应139万平方米 存量规模将突破1900万平方米 [5] - 恒隆广场、嘉里城等标杆项目将带动城市商圈升级 核心商圈强化高端与潮流消费 近郊区域加速补位 形成多中心发展格局 [5]

政策调整 - 中国人民银行广东省分行宣布自2026年1月21日起将广东省内20个城市（不含深圳）的商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 辖内各商业银行可在政策下限基础上根据自身经营情况和客户风险状况等因素合理确定具体首付款比例 [1] - 该政策旨在贯彻落实国家部署适应房地产市场新变化支持构建房地产发展新模式 [1] 政策背景与目标 - 中国人民银行副行长邹澜于2026年1月15日宣布将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%以支持推动商办房地产市场去库存 [3] - 广东省自1月21日起执行该政策旨在减轻居民或企业购买压力并有效激活商业用房市场成交 [3] - 2026年还将下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25% [3] 市场现状 - 2025年广州商业公寓市场整体成交量回落至50万㎡相比2022-2024年年均65万㎡的水平市场活跃度下降明显 [5] - 至2025年末广州商业公寓去化周期延长至47个月较2024年增加6.9个月库存压力未能有效缓解 [5] - 2025年广州商业物业成交量同比下滑63%办公物业购置需求增长乏力全年成交量同比下降56% [5]

政策调整核心内容 - 中国人民银行广东省分行宣布自2026年1月21日起将广东省内20个城市（不含深圳）商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 辖内各商业银行可在政策下限基础上根据自身经营情况和客户风险状况等因素确定具体首付款比例 [1] - 该政策旨在贯彻落实国家部署，适应房地产市场供求关系新变化，支持构建房地产发展新模式 [1] 全国政策背景与目标 - 中国人民银行副行长邹澜于2025年1月15日宣布，2026年将下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，其中各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25% [3] - 中国人民银行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存 [3] - 广东自2026年1月21日起执行该政策，旨在减轻居民或企业购买压力，激活商业用房市场成交 [3] 广东省商业地产市场现状 - 2025年广州商业公寓市场成交面积回落至50万m²，相比2022-2024年年均65万m²的水平，市场活跃度下降明显 [4] - 至2025年末，广州商业公寓去化周期延长至47个月，较2024年增加6.9个月，库存压力未能有效缓解 [4] - 2025年广州商业物业成交量同比下滑63% [4] - 2025年广州办公物业购置需求增长乏力，全年成交量同比下降56% [4]

文章核心观点 - 江门市正通过政府牵头、国资发力、市场协同的多元路径，系统性地激活主城区核心板块的“沉睡资产”，以提升城市品质、回应民生期盼并服务于大湾区建设的发展战略 [1][7][12] 核心板块项目激活进展 - **蓬江区江晟大厦**：总投资2.5亿元，占地6.6亩，将建设一幢23层的商业办公建筑，配套145个停车位，旨在打造集商业、酒店、商务办公于一体的亿元商业总部经济大厦，项目已正式动工 [2] - **蓬江区胜坚紫悦花园10商业楼**：总建筑面积1.32万平方米，项目于2025年复工，目前外立面建设已基本完成，正同步开展招商工作 [2] - **江海区江海新天地（原光博汇）**：由江海区国资平台江海门户公司于2023年5月接手，将其重塑为45万平方米的“产业+文旅+商业”非标商业大湾区微度假综合体，首期悦动云台装修接近尾声，计划春节前夕开业 [3] - **江海区明泰广场**：项目于2025年12月“重启”，建筑高度从原120米降至百米以下，功能调整为办公、酒店，目前打桩机已入场试桩 [3] - **新会区江门钧明欢乐世界**：大商业部分计划2026年第三季度开业，2025年8月官宣项目一期已全面交付，2026年1月通过官方视频号持续更新复工动态，施工内容包括外立面及商业街外架搭设等 [4] 资产沉睡的成因与激活挑战 - **资金链断裂是核心共性问题**：市场化盘活的核心在于活化后的资产收益能否覆盖盘活成本，当前商业年化收益率普遍在3%-4%，地段较差者不足3%，难以覆盖部分项目持续产生的利滚利债务 [5][6] - **市场环境变化增加难度**：市场趋于理性，投资者更关注长远租金回报，叠加线上消费对线下商业的冲击，商业项目收益预期走低 [6] - **利益协调复杂**：“沉睡资产”多为体量较大的商业体、商品房或写字楼，涉及的经济、历史问题多，利益协调难度极大，少数分歧可能影响整体推进 [6] 政府与国资的协同激活机制 - **政府牵头成立专项工作组**：蓬江区于2024年成立烂尾楼盘活处置工作专班，坚持“一楼一策”，在胜坚紫悦花园10商业楼等项目盘活中，通过协调会、协助追回资金等方式推动复工 [7] - **政府推动大型商业综合体盘活**：2025年蓬江区推动利和广场、幸福里等大型商业综合体盘活升级，唤醒商业面积超30万平方米，预计带动社会消费品零售总额增长6%、全市排名第一 [8] - **国资平台发挥主力军作用**：江海区国资平台江海门户公司接手原光博汇项目并成功转型，成为盘活复杂停滞项目的可复制样本 [8] - **政府明确年度盘活重点**：蓬江区上月明确提出今年将重点盘活江晟大厦、森汇大厦、车行世界、中旅大厦、人人乐等商贸大厦 [8] 长效监管与源头防范措施 - **推行不动产登记便民举措**：常态化推进“交地即交证”、“竣工即交证”等，2025年启动新一轮化解不动产登记历史遗留问题工作，将摸排类型拓宽到工业、商业、车位等多种类型 [9] - **历史遗留问题化解成效显著**：截至2025年9月10日，全市已化解项目8个、涉及套数1030套，套数化解率为88.26%，在全省排名第二，其中新会区、台山市等5个市区的项目数量和套数化解率均已达到100% [9] 未来激活路径的探索与建议 - **纳入城市发展全局统筹**：需打破“就项目论项目”的思维，将资产激活与城市发展需求相结合 [10] - **结合文旅IP提升吸引力**：建议将“江门三点三精彩之旅”文旅IP与侨乡文化结合，为盘活项目打造有文化内涵的消费场景 [11] - **多元主体协同发力**：政府需主动介入协调并提供政策支持（如允许工业用途转型），市场层面可通过新债权人破产重整固化债务，社会各界需形成共识并通过协商化解矛盾 [11] - **加强台账管理与精准处置**：建议对“沉睡资产”分门别类摸清底细，明确问题类型，为后续精准处置提供依据 [11]

项目焕新升级核心进展 - 公司宣布三里屯太古里新一轮焕新升级取得关键进展 以北区全面迭代为核心 联动南区与西区持续优化 旨在将其树立为全球知名的时尚文化目的地[1] - 本次关键焕新升级是公司对于大三里屯区域的长期承诺 项目围绕体验式零售发展方向 融合本土文化与全球前沿生活方式 为国际及本土品牌搭建展示最新零售概念的动态平台[1] 北区改造与品牌升级 - 自2022年启动 公司用三年时间完成了北区的新布局 北区近一半商业空间完成焕新及品牌阵容优化 成为国际顶级品牌旗舰店聚集地[3] - 迪奥、爱马仕、路易威登、蒂芙尼等一众国际顶级品牌旗舰店相继入驻 所有门店均由世界顶尖建筑大师量身设计[3] - 自2025年12月多家品牌旗舰店集中启幕以来 三里屯太古里客流量实现大幅增长[3] 南区、西区协同优化 - 南区完成了品牌矩阵的持续迭代升级[3] - 西区及周边街区环境同步实现品质跃升 包括新建一座连接南区与西区的人行连桥 有效增强区域连通性 提升消费者整体逛游体验[3] 品牌业态多元化与功能融合 - 引入品牌更加强调业态多元化和功能融合 例如设有中国首家迪奥先生餐厅的迪奥之家、北京首家Le Café Louis Vuitton的路易威登之家、以及即将于2026年春季启幕的爱马仕北京三里屯专卖店[4] - Alaïa、Balenciaga、Burberry、Fendi、Loro Piana、MaxMara、Polène、Rolex等一系列高端品牌旗舰店也齐聚于此 共同构建多元化、多层次的高品质品牌集群[4] 服务与设施优化举措 - 项目设立了高品质专属贵宾休息区及多个品牌VIP尊享空间[5] - 升级会员等级体系[5] - 增设落客区进一步优化交通动线[5] - 将北区下沉花园升级为集艺术、文化及社群活动于一体的复合型活力空间[5] 未来持续焕新计划 - 北区N1楼（原瑜舍酒店）的改造重建工程 以及周边区域的进一步社区营造与公共空间品质提升工作正在稳步推进[5] - 未来项目将持续深化国际先锋艺术、时尚与文化的融合共生 巩固其面向未来的城市地标地位[5]

苏宁集团破产重整与酒店业务现状 - 苏宁集团旗下38家公司重整计划获法院批准，终止实质合并重整程序，避免了破产清算，迈出危机转向新生的关键一步[1] - 集团2387亿债务进入信托清偿阶段，中信金融与东方资产联合体拟投80亿元共益债，资产被划分为“保留运营”与“处置变现”两大板块[4] - 酒店资产部分纳入“苏宁债务重整专项信托”，一部分由新苏宁集团承接继续运营，一部分由南京众城资产负责在2年内处置变现[12][13] 绍兴苏宁希尔顿酒店项目详情 - 绍兴苏宁希尔顿酒店及公寓为集团沉寂五年后在酒店领域交出的最大单体项目，总投资7.5亿元，拥有347间客房及套房[1][2] - 项目是绍兴苏宁广场商业综合体的配套部分，该综合体总用地面积近20万平方米，规划总建筑面积近62万平方米，苏宁置业2017年以24.06亿元摘得地块[2][3] - 项目因疫情及债务危机停滞多年，重整期间引入中信金资作为战略投资者，在9.8亿元共益债中有4.4亿元续建资金一次性到账，保障了项目建设与重启[3] 苏宁置业商业综合体资产状况 - 苏宁置业目前拥有15个商业综合体项目，其中8个已建成运营，形成逾百万平方米核心商圈资产包，覆盖南京、福州、成都等新一线城市核心商圈[4] - 在破产重整计划中，仅有5个位于南京、无锡、徐州、镇江的已建成商业综合体被纳入首批共益债支持“保留运营”板块，2024年合计租金收入超12亿元[4] - 部分项目运营数据亮眼：福州苏宁广场2025年客流量突破2300万人次，成都苏宁广场奥特莱斯年销售额约12.5亿元，连云港项目获行业五星认证[5] 酒店业务合作模式与品牌调整 - 苏宁早期与国际酒店集团广泛合作，如索菲特、凯悦、希尔顿、JW万豪等，但近年合作推进缓慢，部分项目烂尾或停摆[5][9] - 在资金压力下，苏宁选择剥离部分国际品牌，将无锡、徐州、镇江苏宁广场的原凯悦酒店换牌为自营品牌“银河”，以节省品牌管理费用并保留运营权[5] - 希尔顿在集团重整期间选择与苏宁置业深度合作，逻辑在于中信金资的共益债支持提供了司法优先权益保障，且能以低位价格锁定核心城市稀缺商业位[6] 苏宁酒店资产的历史发展与挑战 - 苏宁酒店业务始于2005年，与地产开发紧密相关，早期通过引入索菲特等国际品牌开启“豪华业主”之路[9] - 酒店板块本质是服务于物业估值与综合体的配套，缺乏独立造血能力，易受母公司资金链影响，如上海苏宁宝丽嘉酒店评估价值从约50亿打造成本降至32.2亿元[11] - 旗下自营品牌矩阵包括苏宁雅悦、苏宁臻悦、苏宁银河，但定位不够清晰，缺乏市场差异化优势，部分品牌发展停滞或已换牌[14] 未来战略方向与资产盘活路径 - 公司战略聚焦于盘活综合体存量物业，利用在商业综合体招商、营销、物业管理方面的经验，协同提升酒店运营效率[13] - 可能重塑酒店品牌矩阵定位，优化苏宁雅悦、苏宁臻悦、银河等品牌的清晰度与市场竞争力[14] - 存量酒店资产有被改造为服务式公寓的可能性，但决策权在信托受益人手中，且改造成本高昂（以100平方米精装公寓为例需15万—30万元），华住、锦江等本土集团可能通过收购介入[15]

苏宁集团破产重整取得关键进展 - 公司旗下38家公司的重整计划已于今年初获法院裁定批准，实质合并重整程序终止，避免了破产清算，迈出从危机转向新生的关键一步 [1] 绍兴苏宁希尔顿酒店及公寓开业 - 该项目是公司沉寂五年后在酒店领域交出的最大单体项目，总投资7.5亿元 [1] - 酒店位于绍兴市镜湖新区核心地段，拥有347间客房及套房，由苏宁置业投资建设，希尔顿集团负责经营管理 [1][2] - 酒店是绍兴苏宁广场商业综合体的配套部分，该综合体总用地面积近20万平方米，规划总建筑面积近62万平方米，苏宁置业于2017年以24.06亿元摘得地块 [2][3] 项目重启的资金来源与战略考量 - 项目此前因疫情及债务危机停滞多年，在集团重整期间引入了中信金资作为战略投资者 [3] - 在9.8亿元的共益债中，有4.4亿元的续建资金一次性到账，用于保障项目建设 [3] - 公司认为绍兴旅游人次及人均消费水平位于浙江省前列，市场潜力是推进项目重启以产生回报的原因 [3] - 酒店率先开业标志着大型商业项目盘活重启，后续购物中心计划今年开业，附近住宅同步销售 [3] 苏宁集团资产重整与核心资产划分 - 公司2387亿债务进入信托清偿阶段，中信金融与东方资产联合体拟投80亿元共益债 [5] - 资产被划分为“保留运营”与“处置变现”两大板块 [5] - “保留运营”板块聚焦优质核心资产，包括苏宁置业在南京、无锡、徐州、镇江的5个已建成商业综合体，2024年合计租金收入超12亿元 [5] - 苏宁置业官网显示拥有15个商业综合体项目，其中8个已建成运营，形成逾百万平方米核心商圈资产包，覆盖南京、福州、成都等新一线城市核心商圈 [5] 存量物业的运营表现与价值韧性 - 福州苏宁广场2025年全年客流量突破2300万人次 [6] - 成都苏宁广场奥特莱斯实现年销售额约12.5亿元 [6] - 存量物业凭借硬件标准与核心商圈稀缺占位，展现出穿越周期的资产韧性 [6] 酒店合作战略的调整与自营化 - 公司倾向于与国际酒店集团合作，但多家酒店项目推进缓慢 [6] - 在资金压力与行业调整背景下，公司选择剥离部分酒店板块，将无锡、徐州、镇江苏宁广场的原凯悦品牌换牌为自营品牌“银河” [6] - 此举节省了品牌管理费用并保留了酒店运营权，是公司面临压力下的战略调整 [6] 希尔顿选择合作的原因与商业逻辑 - 合作方认为，中信金资的共益债支持已获得司法优先权益保障，法律风险可控 [7] - 合作方以战略投资者身份低位锁定核心城市稀缺商业位，待市场复苏后享受资产重估与品牌管理费的双重收益 [7] - 对酒店集团而言，此时介入相当于用低位困境资产价格收购正常运营价值，优质物业资产能提供更稳定的现金流，相比新建酒店3-5年的培育周期更具优势 [7] 苏宁酒店业务的发展历史与模式 - 公司酒店业务源于其商业地产开发野心，苏宁置业是苏宁酒店及度假村的母公司 [8] - 早期通过与国际品牌合作快速扩张，如2006年连开两家索菲特酒店，2010年与凯悦签约四家酒店，与雅高签约三家酒店 [8][10] - 公司酒店发展始终服务于物业估值与综合体的配套逻辑，是地产开发的附庸，缺乏独立造血能力，导致母公司资金危机时牵一发而动全身 [11] 代表性酒店项目的现状与资产价值变化 - 上海苏宁宝丽嘉酒店耗资约50亿元打造，经营四年后传出出售消息 [11] - 根据2023年信息，该酒店评估价值已降至32.2亿元，资产尚未处置完成，市场价值可能进一步缩水 [11] - 南京玄武苏宁诺富特酒店盈利能力较强，在OTA平台单房晚最高价维持近1000元 [10] - 南京苏宁雅悦行政公寓单房晚价格在150元左右，性价比高 [10] 破产重整后酒店资产的处置与未来战略 - 酒店资产主要被纳入“苏宁债务重整专项信托” [12] - 一部分保留运营类资产由新苏宁集团有限公司承接，继续用于酒店业务运营管理 [12] - 一部分划分为处置变现类别，由资产管理公司负责在规定时间内（一般为2年内）通过股权转让、资产拍卖等方式处置，如上海苏宁宝丽嘉酒店 [12] - 公司正处于优化资产结构、聚焦核心业务的战略调整阶段 [12] 苏宁酒店业务的潜在发展方向 - **盘活存量物业**：利用在商业综合体中积累的招商、营销、物业管理经验，协同酒店运营，提高效率 [13][14] - **重塑品牌矩阵**：公司旗下运营酒店约10家，自营品牌包括苏宁雅悦、苏宁臻悦、苏宁银河，但定位不够清晰，缺乏差异化优势，未来可能再次梳理并优化品牌定位 [15] - **存量资产服务式公寓化**：将存量酒店改造为服务式公寓的决策权在信托受益人手中，公司自身已无资金投入，中信等金融机构或华住、锦江等本土酒店集团更有可能主导此类改造 [15][16] 行业视角下的启示 - 苏宁酒店资产的沉浮是中国商业地产从规模扩张转向价值深耕的缩影 [16] - 在存量时代，优质的区位与硬件资产是能穿越周期的关键筹码 [16] - 对于酒店品牌而言，处于调整期的公司成为拿下其优质物业的时机 [16] - 当地产思维让位于资管思维，被债务裹挟的存量资产可能迎来更健康的生长周期 [16]

南京优质零售物业市场 - 市场需求旺盛 需求主要来自时尚、潮玩、电子产品、餐饮以及娱乐等业态 首店首发持续升温 [1] - 首层平均租金报价环比降低2.79% 调整至554.65元/月/平方米 部分业主降低租金预期并提供更具吸引力的租赁条款以提升入驻率 [1] - 整体空置率环比仅上升0.7个百分点至9.6% 尽管新增供应规模较大 但活跃的租赁市场支撑了市场活跃度 [1] - 未来四年预计有超过266万平方米的中高端购物中心计划入市 部分项目因建设或招商进度可能推迟竣工或开业 [1] 南京零售物业市场竞争与分化 - 大量新商业体入市 如招商花园城、雨花万象天地、金陵天地等 后续还有长乐坊、河西德基广场、南部新城万象城等项目将公开 [2] - 新项目陆续入市可能加剧市场分化 表现欠佳的项目或难以吸引优质租户 成熟项目则通过引入首店旗舰店、升级设施、举办活动来提升客流量 [2] 南京写字楼市场 - 2025年高品质写字楼新增供应面积约40万平方米 典型入市项目包括华贸中心、南京招商局中心、德基世贸中心等 [2] - 2024年第四季度全市写字楼平均租金约2.37元/天/平方米 同比下降7.0% 环比下降0.8% [2] - 四大重点板块平均租金均有下探 新街口为3.80元/天/平方米 鼓楼为2.66元/天/平方米 河西为3.10元/天/平方米 江宁为2.14元/天/平方米 [2] - 市场整体仍处于供需深度调整阶段 高效盘活物业资源是缓解下行压力的关键路径 [2]

公司核心人事变动与战略转向 - 珠海万达商管完成关键人事调整，效力公司20年的老将许粉正式接替太盟投资集团合伙人黄德炜，出任公司CEO [1] - 此次人事任命被视为包括太盟在内的投资者向万达管理团队放权的体现，回应了市场对太盟重金入股后公司经营能力的疑虑 [1] - 新任CEO许粉财务出身，在万达体系内从财务经理升至北区总裁，其对租金收缴率和能效开支的极度敏感符合新股东对回报率驱动的需求 [1] - 新任COO陈琦来自凯德、龙湖等市场化体系，其带来的精细化运营经验将与许粉代表的强执行力形成“组合拳” [2] 行业竞争环境与商业模式变革 - 商业地产行业经历剧烈波动，靠规模扩张讲故事的时代已经结束，极致的成本控制与运营深度成为2026年以后的竞争关键 [2] - 2025年四季度的消费波动再次提醒资本，缺乏极致经营效率的庞大资产包将成为沉重包袱 [3] - 行业正迈向“专业化元年”，个人英雄主义光环褪去，取而代之的是精密的管理和所有权与经营权彻底分离的生态平衡 [3] 公司治理与未来战略 - 太盟等财团在完成第一阶段（拆弹与重组）后，将经营权交予专业操盘手，标志着公司进入深度经营阶段 [3] - 公司战略从过去的规模驱动，彻底转变为回报率驱动 [1] - 在拥有530多家广场的庞大基数下，每提升1%的坪效都将带来惊人的利润回报 [2] - 公司正试图通过职业化管理带来的确定性，去对冲存量时代的不确定性，构建更具韧性的治理体系 [3]