公司动态 - 中国外运基础设施公募REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日在上交所上市 交易代码为"508090" [2] - REITs募集基金份额4亿份 发售价格3.277元/份 基金募集资金净认购金额13.108亿元 [2] - 发行有助于公司盘活存量基础设施资产 预计整体增加2025年度净利润约3.9亿元 [2]

公司REIT上市 - 中银中外运仓储物流REIT于2025年6月24日完成发售 2025年7月29日起在上交所上市 交易代码508090 场内简称外运REIT 扩位简称中银中外运仓储物流REIT [1] - REIT发行有助于公司盘活存量基础设施资产 形成投资良性循环 拓宽融资渠道 增强可持续经营能力 [1] - REIT发行对公司财务指标产生积极影响 预计整体增加公司2025年度净利润约人民币3.9亿元 [1]

通关效率提升 - 日喀则国际陆地港出口货物查验场单日可保障300辆出口货物车辆的查验业务 [1] - 通关查验时间缩短至2到3分钟 [1] - 平均每个集装箱运输成本下降近2000元 [1] 现代化设施与技术应用 - 采用大型集装箱检查系统和基于北斗系统的海关智能电子关锁 [2] - 货物信息全流程可控 无需二次查验即可快速通关 [2] - 交通区位优势明显 距城区5公里 离机场50公里 拉日铁路客运站货运站坐落其中 [2] 货物结构与出口模式 - 出口货物从家具服装家电转向新能源汽车锂电池光伏产品 [3] - 2024年3月至5月 1000多辆新能源汽车通过公铁联运模式分流至吉隆樟木口岸 [3] - 形成区外集货-日喀则查验-口岸出境的高效供应链 [6] 产业生态与招商引资 - 累计注册企业150余家 涵盖食品加工建材仓储物流清洁能源等行业 [4] - 累计落地招商引资项目53个 已开工建设48个 累计完成投资33.02亿元 [4] - 带动就业2369人 [4] 特色产业发展 - 日喀则日出东方清洁能源有限公司已建成100余个供暖项目 供暖面积达300万平方米 [4] - 国际陆地港培育生物医药特色健康食品清洁能源等特色产业 [4] - 日喀则农投锦蕃地毯饰材科技有限公司专注于藏毯生产与出口 [5] 跨境电商与新业态 - 加速保税仓库和出口监管仓库建设 拓展跨境电商等新业态 [5] - 2024年5月日喀则成优供应链管理有限公司通过跨境电商B2B模式成功出口一批百货商品 [5] - 保税仓作为外向型物流节点便于企业对接国际采购商 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，各类型REITs均收跌，园区、交通、仓储物流类REITs跌幅最小，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 中证REITs指数周涨跌幅为-1.79%，年初至今涨跌幅为+8.9%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，近一年回报率为9.8%，波动率为7.1%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - REITs总市值在7月25日上升至2047亿元，较上周增加2亿元，全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.17个百分点 [2][10] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-2.6%，各类REITs收跌，平均跌幅最小的三个项目类型分别为园区基础设施（-0.9%）、交通基础设施（-1.4%）和仓储物流类（-1.7%） [1][3][16] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为博时津开产园REIT（+8.49%）、招商科创REIT（+3.79%）、华泰江苏交控REIT（+2.20%） [3][20] - 园区基础设施类本周交易最活跃、成交额占比最高，区间日均换手率为1.7%，成交额占REITs总成交额31.1% [20][22] - 主力净流入额前三名分别为创金合信首农REIT（8848万元）、华夏深国际REIT(495万元）、红土创新盐田港REIT(490万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至2025年7月25日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品6只 [25] 估值跟踪 - 截至7月25日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [27] - 通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [27] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [28] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低138BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为226BP [1][30] 行业要闻 - 7月22日，中信建投协助国家电投集团内蒙古能源有限公司设立规模29.92亿元的资产支持专项计划，认购倍数2.60倍，发行利率再创能源央企类REITs新低，项目续发以大板发电优质火电资产为底层，进一步压降融资成本近97bp [36] - 7月25日，创金合信首农产业园REIT在上交所挂牌，首日收涨28.47%，基金规模36.85亿元、存续16年，底层为北京海淀首农元中心科技园，为国内第69单公募REITs、第19单园区REITs，也是首个聚焦“总部经济”的科技园区REIT [4][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 未提及 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了众多公募基础设施REITs的二级市场价量数据，涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类、市政设施等行业类型，包含基金代码、基金简称、上市日期、发行价、上市以来成交、上周回报、今年以来回报、本周收盘价走势、上周换手率、本周回报等信息，如博时蛇口产园REIT上市日期为2021/6/21，发行价2.31元，上市以来成交53.58亿元，上周回报 -0.579亿元，今年以来回报4.45%等 [11] 二级市场估值情况 未提及 市场相关性统计 - 报告给出REITs与股票资产、转债、纯债、大宗商品等的相关性统计数据，其中REITs与上证指数相关性为0.21，与沪深300相关性为0.20等；不同类型REITs如产权类、特许经营权类、产业园区类等与各资产的相关性也有体现，如产业园区类REITs与上证指数相关性为0.22 [21] 一级市场跟踪 - 报告呈现多个REITs项目的一级市场情况，包括中银中外运仓储物流REIT、南方润泽科技数据中心REIT等，涉及项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等信息，如中银中外运仓储物流REIT项目性质为产权类，项目类型是仓储物流，已通过，受理日期为2024/12/30，原始权益人为中国外运股份有限公司，底层项目包括无锡物流项目等，项目估值11.56亿元 [24]

电商云仓运营现状 - 邛崃电商云仓由邛崃市电子商务公共服务中心运营，面积达5000平方米，采用全数据化管理平台，实现弹性仓位和入仓时间管理 [4] - 云仓已入驻30多家企业，其中酒类企业占比90%以上，托管商品400余种，日均处理订单2000单左右 [5] - 2023年云仓发货量预计达200万单，较2022年的50万单显著增长 [6] 服务模式与优势 - 云仓提供多平台对接服务（抖音、拼多多、淘宝、小红书等），统一处理打单和发货，保证每日订单在16:00前发出 [3] - 通过资源整合替代企业自建仓，免除仓库租赁与人员成本，实现智慧化订单处理和售后服务闭环 [5] - 采用"出厂即入仓、入仓即发货"模式，降低企业仓储成本并提升订单响应效率 [4] 未来发展规划 - 计划2023年底将云仓规模从5000平方米扩展至13000平方米，日处理能力提升至5000-10000单 [5] - 将进一步打通电商平台对接渠道，链接优质物流企业以降低物流成本并提升配送效率 [6] - 目标是通过扩能提效助力邛崃电商企业在市场竞争中占据更有利地位 [6] 产业协同效应 - 云仓集中处理邛崃特色产品（火井挂面、白酒、果酒、蜂蜜、食用油等），优化分拣、封装、发货全流程 [2] - 作为电商核心基础设施，为本土自媒体和企业提供低成本仓储物流服务，推动区域电商产业蓬勃发展 [1][4]

担保情况概述 - 公司下属公司常州宏川和东莞三江拟向郑州商品交易所申请期货指定交割仓库资质，公司将为这两家公司参与期货交割等业务所应承担的一切责任承担全额连带担保责任 [1] - 本次担保事项已经公司第四届董事会第十四次会议以7票赞成、0票反对、0票弃权审议通过 [1] 被担保方基本情况 常州宏川石化仓储有限公司 - 成立日期：2009年7月3日，注册资本35,000万元人民币，经营范围包括危险化学品仓储、港口经营等 [1] - 股权结构：公司通过全资子公司太仓阳鸿石化有限公司间接控制常州宏川，持股比例100% [1] - 财务数据：2025年3月31日总资产95,03126万元，净资产48,27461万元，2025年1-3月营业收入4,93991万元，净利润2,00326万元 [1] 东莞三江港口储罐有限公司 - 成立日期：2004年4月22日，注册资本1,200万美元，经营范围包括危险化学品仓储、港口经营等 [2][3] - 股权结构：公司直接持有东莞三江75%股权，通过全资子公司宏川实业发展（香港）有限公司持有东莞三江25%股权 [3] - 财务数据：2025年3月31日总资产89,78407万元，净资产39,17879万元，2025年1-3月营业收入1,89235万元，净利润-20788万元 [3] 担保的主要内容 - 公司对常州宏川和东莞三江参与期货交割等相关业务所应承担的一切责任承担全额连带担保责任 [4] - 担保期限自郑商所取得对交割仓库请求赔偿的权利之日起三年内 [4] 董事会意见 - 本次担保有利于下属公司取得郑商所期货指定交割仓库资质，有利于公司相关存储业务开展 [4] - 常州宏川由公司董事林南通担任董事，公司董事、总裁黄韵涛担任董事长，公司对下属公司在经营等各方面均能有效控制 [4] 累计对外担保数量 - 本次担保后，公司及控股子公司经审议批准且正在履行的担保额度为587,72960万元，占最近一期经审计净资产的22441% [4] - 其中，公司对控股子公司担保金额为553,96960万元，占最近一期经审计净资产的21152% [4] - 公司对合营公司担保金额为33,76000万元，占最近一期经审计净资产的1289% [4]

固定资产投资总体表现 - 上半年固定资产投资完成额同比增长26.4%，增速在全市排名第3 [1] - 上半年固定资产投资总量已超过2022年全年投资水平 [1] 物流仓储行业重点项目 - 东久新宜平谷智慧城市物流谷项目总用地面积374,092.65平方米，建筑规模934,681.27平方米，已基本完工并将成为亚洲最大单体物流项目 [3] - 京东-平谷智能产业园项目总用地面积236,803.69平方米，建筑规模591,857.31平方米，工程进度达91%，将建成集成多种功能的5G综合智能产业园 [5] - 普洛斯平谷智慧供应链产业园项目总用地面积186,670.83平方米，建筑规模335,110.70平方米，工程进度为17.4%，定位为现代城市保供智慧供应链基地 [14] 交通基础设施行业重点项目 - 承平高速公路（北京段）工程路线全长34.8公里，包含改建段8.1公里和新建段26.7公里，工程进度达72%，将强化京津冀协同发展及物流通道 [7] - 北京轨道交通22号线（平谷线）平谷段长20公里设4座车站，工程进度达86%，是首条跨区域城市轨道交通线路，将助力打造“半小时交通圈” [9] 医疗与公共服务行业项目 - 平谷区中医医院医疗综合楼项目新建总建筑面积45,527.16平方米，设置床位600张，工程进度为8%，旨在提升区域中医医疗服务能力 [11] - 2024年河道水毁修复工程涉及修复9条河道约64公里，工程进度达93%，将恢复河道行洪能力并服务片区产业发展 [19] 农业科技与创新行业项目 - 国家农业科技创新港项目总占地约867.7亩，总建筑面积约61万平方米，工程进度为15%，将聚焦农业前沿基础研究和“卡脖子”技术攻关 [16] - 农业中关村综合科研中心4号中心项目总建筑规模3.89万平方米，已开工建设，将为生物育种等领域企业提供孵化空间 [21][22]

2025年上半年，中国GDP同比增长5.3%，在这一高于市场预期的经济增速之下，内需对经济增长的贡献率达到68.8%，同时外贸出口数据亮眼，货物贸易 出口增长7.2%。在内外需双轮驱动下，中国仓储指数连续八个月运行在扩张区间，物流仓储行业展现出强劲发展韧性。 物流是实体经济的"筋络"，联接生产和消费、内贸和外贸，仓储则是物流的必要载体，是支撑实体经济的重要基础设施。中金普洛斯REIT是截至目前国 内上市公募REITs中市值最大、资产数量最多、资产规模最大、区域覆盖最广的仓储物流类REIT，从其运营表现可一探经济运行的趋势与前景。 7月21日，中金普洛斯REIT(508056.SH)发布2025年二季报，其基金总收入、合并息税折旧摊销前利润、可供分配金额等核心财务指标延续了长期稳健运营 的态势，且十个仓储物流园的整体期末平均出租率保持90%以上的高位。7月18日，中金普洛斯REIT公告将进行2025年第二次分红，计划分配金额约 7,867.43万元，以高比例分红持续回馈投资者。待最新分红完成，中金普洛斯REIT2025年迄今累计分红金额将达1.75亿元，自上市以来的累计分配金额将 超12亿元。 作为智慧高效物流 ...

公司战略与业务布局 - 神州控股旗下科捷在广州白云区启用华南旗舰级智慧供应链基地 标志着公司在华南地区打造集智能化高效化集约化于一体的核心仓储物流中心 [1] - 白云人和仓是科捷南区战略布局的重要里程碑 通过智能化物流设备和数智化管理体系提供高效精准环保的供应链服务 [5] - 仓库选址基于产业带协同效应 广州白云区聚集上百个国货美妆品牌 产业生态成熟度和规模远超其他区域 [7] 区位优势与物流能力 - 仓库毗邻白云机场和物流货运市场 国内实现华南24小时达全国48小时达 国际依托20余个东南亚海外仓提供一站式跨境服务 [7] - 入仓时间从4小时缩短至30分钟 凭借15年双11大促经验为客户提供快准好省解决方案 [3] - 通过国内仓-跨境运输-海外仓联动模式 使东南亚市场物流时效较其他区域大幅缩短且具成本优势 [7] 技术创新与运营效率 - 部署自动播种墙自动秒杀视频设备半自动打包贴单一体机等微创新设备 配备全链路效期管理系统确保产品全程可控 [7] - 运用大数据和AI技术实现库存精准把控 通过供应链控制塔系统及KingKooData平台提升运作效率 [8] - OMS/WMS/TMS/BMS等专业化技术系统有效应对电商大促高频次订单波动 满足灵活应变加精准履约需求 [7][8] 客户价值与行业影响 - 近厂直达和快速分拨优势降低品牌物流成本 使更多资金投入产品研发与品牌推广 上市周期显著缩短 [9] - 为美妆快销行业提供SKU多效期敏感包装精细等特色解决方案 提升退货退款好评率 through一键拦截功能 [7][9] - 创造大量就业岗位并带动区域包装运输等上下游产业发展 目标打造科技物流赋能产业带的全国范本 [10]