公司股东结构 - 截至2026年1月31日，公司在册股东总数为74816户 [1]

公司运营与业绩 - 连云港灌南县新东物流园近期业务繁忙，日接单量已连续多日突破两万单 [1] - 园区与知名生鲜零售平台“尖峰食客”等头部电商深化合作，为其华东区域仓储配送提供重要节点支撑，带来了稳定的业务增量 [3] - 随着第二栋仓储中心投入运营，园区日处理包裹能力将突破6万件，可以承接更多的头部电商订单 [7] 基础设施与能力 - 园区规划初期构建了现代化物流基础设施与数字化管理体系，具备完善的仓储分拣体系、区位交通优势以及专业的运营团队 [3] - 园区拥有高标准、高规格、高效率的现代化立体库，能高效承接并消化庞大的订单流 [3][5] - 在年货节期间，园区的弹性处理能力保障了合作电商的订单履约时效 [3] 应对旺季的措施 - 为应对春节前物流高峰，园区提前部署，优化运营流程，增加了临时用工调配，延长了重点区域作业时间 [5] - 园区加强物流信息化调度，确保订单处理、仓储分拣、干线运输、末端配送各环节衔接顺畅 [5] - 园区与主要电商平台及品牌商家建立动态沟通机制，实时监控订单流向与库存情况，灵活调配运力资源 [5] 行业与区域经济影响 - 订单量的快速增长反映了春节消费市场的旺盛需求与头部企业的业务聚集效应 [7] - 作为区域物流枢纽，园区持续发挥集散功能，助力本地农产品、工业品高效输出，同时满足城乡居民节日采购需求 [7] - 园区的发展彰显出灌南县及周边区域电子商务与物流产业的强劲活力，为岁末年初经济运转提供了有力支撑 [7]

公司2025年度业绩预告核心摘要 - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为亏损14,000万元至亏损8,000万元 [1] - 公司预计2025年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为亏损23,000万元至亏损17,000万元 [1] - 业绩亏损主要原因为对参股企业洋山申港的长期股权投资计提了减值准备 [1] 业绩亏损的具体原因 - 参股企业洋山申港国际石油储运有限公司因不可抗力导致持续经营能力存有不确定性 [1] - 公司因此对相关长期股权投资计提了相应的减值准备 [1] 剔除特殊因素后的核心经营业绩 - 剔除对洋山申港的减值准备影响后，公司预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为14,000万元 [1] - 剔除该因素影响后，公司预计2025年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为5,000万元 [1]

核心观点 - 研报核心观点认为，REITs市场在2025年第四季度呈现顺周期板块边际改善、抗周期板块展现成长性的特征，次新项目业绩达成率超预期，存量项目业绩边际改善，一级市场定价趋于理性，叠加政策红利集中释放，看好2026年上半年市场表现，投资策略建议聚焦“抗周期”、“高景气”、“强扩募”三条主线 [1][2][4] 业绩表现综述 - 截至2025年底，共有78只REITs上市，其中77只披露了2025年四季报 [2] - 42只次新REITs在第四季度的业绩达成率总体超预期，其收入、EBITDA和可供分配金额三大指标的平均达成率分别为103.7%、92.4%、104.1% [1][2] - 存量REITs总体业绩呈现边际改善，三大指标（收入、EBITDA和可供分配金额）的同比平均变幅分别为5.2%、6.2%、17.2% [1][2] 各业态板块表现 - **顺周期板块边际改善**：产业园区经营边际企稳，仓储物流呈现结构性复苏 [1][2] - **抗周期板块展现成长性**：消费REITs租金普遍上涨，政策性保租房租金均有所提升 [1][2] - **产业园区**：同比业绩继续承压，但环比出租率有所改善，行业整体供需压力仍存，其中厂房类REITs在量价表现上优于研发办公类，展现出更强的客户粘性和业绩韧性 [3] - **仓储物流**：租赁量出现边际改善，但租金价格持续探底，整租及关联租约相对稳定 [3] - **保租房**：出租率维持在高位窄幅波动，政策性保租房租金稳中有升 [3] - **消费**：凭借强运营能力和季节性旺季，业绩持续表现亮眼，运营能力与项目定位驱动内部分化 [3] - **数据中心**：业绩持续表现稳定，大客户和长期协议是维持业绩稳定的关键 [3] - **交通基础设施**：次新项目表现较好，但路网结构与客货结构导致业绩分化延续，板块整体表现不及预期 [3] - **市政环保**：刚需支撑其稳健增长，但受季节因素影响波动较大，建议关注主动改善运营的项目 [3] - **能源**：资源禀赋与区域电力改革政策加速了板块内业绩分化 [3] 市场与投资策略 - 一级市场定价更加理性，打新及战略配售策略正从“普选”转向“精选” [1][4] - 政策红利集中释放，看好2026年上半年REITs市场的表现 [1][4] - 投资建议聚焦三条主线： 1. **抗周期**：分子端稳健、具备强抗周期属性的板块，包括消费基础设施、政策性保租房、市政环保等 [4] 2. **高景气**：符合国家战略方向的高景气度板块，如数据中心，以及景气度出现边际修复的部分标的，包括部分仓储物流及高速公路项目 [4] 3. **强扩募**：受益于政策导向，公募REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值凸显，原始权益人扩募诉求强烈且储备资产优质的相关标的 [4]

公司业绩预告 - 公司发布2025年度业绩预告 预计归属于上市公司股东的净利润为亏损4.43亿元至4.75亿元 [1] - 上年同期公司实现盈利1.58亿元 本次业绩预告显示净利润由盈转亏 [1] - 预计扣除非经常性损益后的净利润为亏损4.44亿元至4.75亿元 上年同期为盈利1.25亿元 [1] 业绩变动原因 - 业绩变动主要受行业下游需求减少影响 导致公司出租率下降 [1] - 受上述因素影响 公司营业收入与毛利率均出现同比下降 [1] - 公司业绩预告期内预计净利润为负值 还受到计提资产减值准备的影响 [1]

董事会决议与公司治理调整 - 公司第十一届董事会第十八次会议于2026年1月29日召开，应到董事11人，实际出席11人，会议审议并通过了四项议案 [1] - 董事会全票通过了对审计、战略与发展、提名、薪酬与考核四个专门委员会工作规则的统一适应性修订 [1] - 董事会全票通过了调整第十一届董事会专门委员会委员的议案，明确了战略与发展、提名、审计、薪酬与考核四个委员会的组成人选 [2] - 董事会全票通过了将“证券法务部（董事会办公室、监事会办公室）”更名为“证券法务部（董事会办公室）”，并删除了原职能中涉及监事及监事会工作的相关表述 [2] 公募REITs扩募项目核心方案 - 公司董事会全票通过了参与华安外高桥仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：508048.SH）扩募并新购入不动产项目的议案 [3][4][5] - 扩募旨在响应国家及上海市关于盘活存量资产、推动基础设施REITs常态化发行的政策，以增强资产运营效率并打造全生命周期园区开发模式 [4] - 扩募涉及的不动产项目包括两个部分：外联发公司持有的W5-3地块15-17仓库，建筑面积96,041.93平方米；以及三联发公司持有的F18地块系列厂房及配套车库，总建筑面积约146,844.33平方米 [5][6] - 主要交易流程包括：首先通过无偿划转完成资产重组，将目标资产注入新设立的全资项目公司（联伍公司和联陆公司）；随后由基金管理人募集资金，原始权益人及其关联方拟认购不低于本次扩募份额20%的战略配售份额；再将项目公司100%股权及债权转让给专项计划，最终实现REIT基金间接持有项目 [7][8][9] - 在运营管理上，公司拟担任不动产项目的运营管理统筹机构，其控股子公司上海外联发商务咨询有限公司拟担任运营管理实施机构 [10] - 本次交易不构成重大资产重组及关联交易 [5] 项目目的、进展与授权 - 公司参与此次REITs扩募旨在促进持续盘活存量资产、推动战略转型，并打通仓储物流领域全生命周期发展与投融资的良性循环 [13] - 公司将联合专业机构完善申报材料并向监管机构提交，最终扩募方案需经相关监管机构审批确定 [11] - 董事会已授权公司法定代表人或其授权代表办理本次基金扩募相关的设立、申报、注册募集等各项事宜及签署文件 [12]

公募REITs市场近期动态与项目撤回分析 - 2026年1月下旬，国内公募REITs市场出现标志性转折，一周多时间内多家头部企业主动撤回已筹备数年的发行或扩募申请 [1] - 1月23日，上海证券交易所和深圳证券交易所同步更新项目状态，宣布5单公募REITs申报终止或撤回审核 [1] - 终止申报的项目包括：建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT，以及富国首创水务REIT的扩募申请 [1][2] 撤回项目详情与申报背景 - 这批项目多集中于2024年初市场高涨时申报，却在近两年的等待后集体“离场” [1] - 申报时点跨度从2022年9月至2025年5月不等，底层资产类型覆盖了保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务处理等多个领域 [2] - 项目的申报方多为大型金融机构或上市公司旗下机构，原始权益人包括建设银行、金风科技、万科、北京电子城、首创环保等实力雄厚的企业 [2] - 相关公告普遍强调，终止是公司“主动选择”，旨在维护投资者利益或优化运营，不影响日常经营或基金既有运行 [2] 项目撤回的具体原因与监管问询 - 建信建融家园租赁住房REIT于2024年3月获受理，4月收到反馈意见，交易所重点关注其“非居改保”合规性、出租率及租金预测等问题，在超过一年半未回复问询后，项目于2026年1月23日状态更新为“终止” [3] - 建设银行公告解释称，系“为整合项目资源、优化运营管理”主动撤回 [3] - 创金合信电子城产业园REIT被问询租赁稳定性与续租风险 [5] - 华夏万纬仓储物流REIT被要求论证运营稳定性及估值合理性，其底层资产存在租金下降、租户集中等问题 [5] - 建信金风新能源REIT的核心关切在于国补退坡对现金流的影响 [5] - 富国首创水务REIT扩募则被要求论证扩募后分派率下降的问题 [5] - 这些项目均在收到反馈后经历了长达半年至三年多的“沉默”，最终选择主动撤回 [5] 市场环境变化与撤回深层原因 - REITs二级市场整体预冷，与2024年初的普涨行情形成鲜明对比，当前市场表现疲软，资产收益率承压，导致投资者认购新产品的意愿下降 [6] - 新发产品面临严峻的定价压力，甚至存在破发风险，这使得原始权益人推动发行的动力减弱 [6] - 部分底层资产的经营质量面临挑战，例如物流地产近期普遍面临租金承压、空置率上行的行业性挑战，这可能迫使底层资产的现金流预测需要下调 [6] - 在此市场环境下，若强行发行很可能需要大幅折价，原始权益人还可能因此一次性确认巨额资产减值 [6] - 其他项目也类似，普遍存在租赁稳定性不足、对特定政策（如新能源国补）依赖度高、或部分合规手续待完善等问题，在监管细致的反馈问询下，难以在短期内给出令市场和监管都满意的答复 [6] 政策背景与市场发展阶段 - 2025年9月，国家发展改革委发布通知，推动REITs常态化申报 [7] - 2025年12月31日，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》（“63号文”），为市场设定了“高质量发展”的新基调，被视为市场迈向历史性扩容与规范发展的重要标志 [7] - 业内人士分析，REITs申报项目的撤回是正常现象，也符合政策规定，随着常态化发行和商业REITs开闸，市场进入快速发展阶段，REITs也应该有进有退，符合市场化发展规律 [7] - 此次集中撤回，一方面是政策统一规定和要求，严格审核项目质量关；另一方面也和部分企业主体信用风险，或项目自身质量和相关手续完善程度有关，但不排除相关发行人未来在条件更成熟时再次申报 [7] 市场长期前景与投资机会 - “63号文”为市场的健康发展和扩容奠定了制度基础，在房地产新旧模式转换的阵痛期，市场的“压力测试”将筛选出真正具备穿越周期能力的优质资产与专业运营商 [8] - 资产标准化作为起点，将持续倒逼企业在资产获取和培育阶段建立更高标准 [8] - 公募REITs持续提质扩容，大部分主流的资产在合法合规前提下均可发行，有利于盘活存量资产，优化供给，是促进经济转型和高质量发展不可或缺的重要金融工具 [8] - 基于我国超大规模市场体系，未来REITs是万亿蓝海市场，将在宏观经济中发挥不可替代的作用 [9] - REITs二级市场行情仍然受到资金关注，个股认购曾出现超百倍情况，当前市场存在资金供需错配，2026年仍可能处于震荡格局 [9] - 预计未来几年仍处于市场红利期，尤其是“固收+”资金对此类资产存在持续的配置需求，重点投资机会可能在年初和一季度报前后 [9] - 投资者需着重考察项目的基本面业绩、资产的稀缺性和分红回报率 [9]

公司业绩预告 - 公司预计2025年度净利润将出现亏损，亏损区间为4.43亿元至4.75亿元 [1] - 上年同期（2024年度）公司为盈利状态，净利润为1.58亿元，业绩同比由盈转亏 [1] 业绩变动原因分析 - 行业下游需求减少，导致公司出租率下降 [1] - 受出租率下降影响，公司营业收入与毛利率均出现同比下降 [1] - 报告期内计提了资产减值准备，进一步影响了净利润 [1]

文章核心观点 - 常州长江国际物流有限公司在东海期货的专业协助下，成功获得郑州商品交易所PTA期货指定交割仓库资格，此举是地方国企与本土金融机构深化产融结合、服务区域实体经济的标志性成果，将提升常州在能源化工领域的期货服务能力，并致力于打造一体化的综合服务平台 [1][6] 战略合作与背景 - 常州长江国际物流有限公司是常州滨江国有控股集团旗下的重要仓储物流企业，依托长江水道和滨江经济开发区的区位优势，致力于成为长三角地区最具竞争力的现代化物流综合服务商 [2] - 为拓展业务范围和提升行业影响力，长江国际将申请成为PTA期货指定交割库作为重要战略目标 [2] - 东海期货作为根植常州的国有金融企业，坚持服务常州战略，双方于2025年6月27日以党建共建为引领签署战略合作协议，确立在期现结合、基差贸易等多层面的合作，旨在共同提升常州在能源化工与新能源领域的产业能级 [2] 专业支持与申报过程 - 在近一年的申报支持过程中，东海期货凭借对交易所规则、审批流程的深刻理解及对本土产业生态的精准把握，为长江国际提供了系统化、专业化的全程助力 [3] - 东海期货围绕交易所标准，全程指导企业完善各项关键申报材料，并多次陪同企业对接交易所，高效协调完成现场考察 [3] - 东海期货结合长江国际业务特点，针对性开展期货套保、场外衍生品等专题培训，持续提升其服务产业链客户的专业能力 [3] - 东海期货积极整合产业资源与研究力量，向市场推介长江国际的仓储交割服务价值，并通过共同策划行业活动、组织产业调研等方式，助力企业提前触达PTA产业链潜在客户，为交割库获批后的业务拓展奠定基础 [3] 合作成果与未来展望 - 2025年12月31日，郑州商品交易所发布公告，正式批准常州长江国际物流有限公司成为PTA指定交割仓库，标志着常州在能源化工领域期货服务能力迈上新台阶 [6] - 此次合作为长三角聚酯产业链提供了高效便捷的风险管理与交割服务，将有力增强区域产业经营的稳定性与韧性 [6] - 双方以此次交割库设立为契机，致力于共同打造辐射周边200至300公里的“期货+物流+供应链”一体化综合服务平台 [6] - 该平台将在积极响应“长三角一体化”国家战略的同时，为常州乃至区域的产业融合与转型升级持续注入金融动能 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2025Q4大部分资产业绩呈现边际改善，不同行业表现分化；2026年各行业发展趋势受多种因素影响，需关注运营管理能力及新增竞争等风险，建议关注业绩向好且有潜力的项目 [3] 各行业总结 总览 - 25Q4多数资产业绩边际改善，消费、产业园及仓储物流收入和EBITDA环比正增长，公用事业增长亮眼，能源及交通EBITDA同比降幅收窄；24/25年新发REITs可供分配金额完成率为79%/64% [3][6][8][11][13] 公用事业 - 已上市4只涉及4个领域，首创水务REIT扩募项目终止；首钢生物质Q4垃圾处理量和发电量同比增加，首创水务冬季处理量环比降、同比持平，绍兴原水供水量环比降、同比增，济南供热停热率低于预期且成本下降 [20][23] - 首钢生物质与新增项目协同，首创水务可能受竞品分流；2026年现金流预计稳定，业绩分化取决于运营方主动管理能力，也需关注季节性波动等风险 [32][35] 消费 - 12只REITs上市，涉及四类细分资产，商管运营能力强；Q4消费旺季，运营方主动调改，项目出租率和收缴率表现好，租金多数提升 [37][41][45] - 购物中心、奥特莱斯、超市配套和农贸市场各有表现；26年春节错期或使Q1业绩补偿性提升，扩内需政策有望激活市场 [49][56] 保租房 - 8只REITs上市，按招租模式分两类，客群画像有差异；政府主导型项目量价稳固，市场化项目以价换量，部分底商招商慢 [58][61] - 收入整体正增，利润率环比普遍下降，派息率下滑，厦门安居周边竞品多；2026年行业面临新增供给冲击，地方平台更稳健，市场化主体需精细化运营 [65][79][80] 能源 - 25Q4新增1单发行、1单扩募，区域分布分散；电量过半同比下滑，售电结构市场化交易电量占比稳中略降；电价同比稳中下行 [82][85][88] - 收入微降、EBITDA企稳，可供分配金额平均提升3%；26年机制电量托底收入，项目收益稳定性取决于电力交易策略 [94][97][100] 交通 - 25Q4无新增发行及上市，道路能级以双向四车道居多；部分项目因周边路网获引流或分流出清，七成项目车流同比下降 [104][107][108] - 通行费收入环比降、同比增，过半项目EBITDA利润率处年内低位，四成REITs可供分配金额同比提升；26年车流受分流影响或减弱，业绩支撑来自成本管控 [111][118][122] 仓储物流 - 25Q4新增发行1只，底层项目分布广泛；全国仓储租金承压，区域分化，市场化项目以价换量，整租型波动小 [128][131][135] - 收入与利润率普遍走弱，可供分配金额环比平均提升；短期内租金仍承压，项目业绩因区域和租赁模式而异 [138][142][147] 产业园 - 25Q4有首发和扩募，共20只上市；商务园区出租率和收缴率回升、租金待筑底，制造园区出租率和收缴率高、租金下行压力大 [149][155][159] - 基金收入边际改善初现，EBITDA依旧承压，个券可供分配金额变动分化；26年供给总量高位，市场深度调整，建议关注优质项目 [163][167][175] IDC - 已上市两单，经营模式为大客户长期协议；25Q4经营稳定，财务指标环比提高；26年基本盘稳定，需关注成本端供电及用电效率 [177][181][185]