京港合作新阶段 - 北京市商务局与香港贸易发展局签署深化商务领域合作备忘录，标志着京港消费合作从单一项目迈向全域生态共建新阶段 [1][2] - 京东、太古、戴德梁行等龙头企业代表共探消费出海 [1] - 合作备忘录将建立长效合作机制，通过组织企业对接洽谈、相互支持消费推广活动等举措，为京港企业拓展市场提供支持 [2] 北京国际消费中心建设成果 - 五年来北京新增运营商业面积超500万平方米 [1] - 累计认定26家消费类跨国总部 [1] - 自2019年起引入超5000家首店 [1] - 湾里、太古坊及海昌海洋公园等重点项目将陆续落地 [1] 北京消费政策与发展方向 - 北京市商务局提出"迭代、聚势、开放、赋能"四大发展方向 [1] - 将42.3万户消费企业纳入"无事不扰"监管试点 [1] - 全年将举办17项精品消费季活动 [1] - 推动消费政策体系从"精准滴灌"迈向"全链支撑" [1] 海淀区消费发展优势 - 海淀区作为主承载区，突出科技创新与消费融合的独特优势 [2] - 区内高收入群体与庞大高校学生构成年轻化消费基本盘 [2] - "三山五园"历史文化遗产为京港IP运营与文创开发提供新空间 [2] - 通过提升外卡支付、扩大数字人民币试点等举措优化营商环境，推动形成"海淀科创+香港渠道"的共赢格局 [2]

行业背景与核心转变 - 传统商业运营逻辑面临挑战，其“流量获取—内容匹配—消费转化”模型在供给侧饱和、空间同质化严重的背景下难以支撑持续增长 [1] - 消费需求发生结构性转变，人们对商业空间的期待超越单纯购物，转向追求集文化体验、情绪疗愈、社交互动与公共参与于一体的复合型生活场景 [1] - 商业竞争的核心从“坪效之争”转变为“城市资源整合力”的较量，与城市公共资源深度耦合的“城市公域型商业”成为高维竞争者 [1] 城市公域型商业的核心特征 - 功能高度复合，以系统思维构建“城市功能微系统”，将购物、休闲、文化、社交等被割裂的城市活动有机重组为连续的空间体验网络 [2] - 通过空间设计回应城市人群的“软需求”，构建以“心理动线”为核心的情绪疗愈场所，例如通过松弛感营造、情绪缓冲节点和情感共鸣设计 [3] - 流量机制升级，核心在于让城市资源成为商业逻辑的一部分，通过空间联动与业态协同将公共设施的“路过型流量”转化为可持续的商业动能，例如赛事联动可使比赛日客流提升超过50%，消费客单溢价逾20% [4][5] 构建高能级资源型商业的路径 - 深度挖掘并再诠释城市资源，包括自然遗产、文化遗产及时间、记忆等“非显性资源”，以空间复兴带动文化再生，再激活商业价值，例如将工业遗存转化为城市文化叙事 [6] - 通过主题IP策略、空间体验创新和公共艺术进行“资源再造”，创造独特的“内容地理”以构建可持续吸引力，让商业成为城市记忆的生成器 [7] - 建立以“文化—情感—社群”为核心的运营生态，通过文化认同、社群参与与情绪价值构建“人—空间—文化”的闭环系统，实现从“拉新”到“留人”的转变 [8] 典型案例分析 - 纽约Hudson Yards以“多维城市体验”为目标，整合观景塔、艺术中心、公园与绿地，形成“立体剧场式”空间拓扑和生态闭环 [2] - 上海EKA·天物融合工业遗存更新与区域文化再生，保留老厂房结构并植入美术馆、设计师品牌等，成为承载城市记忆的“新城市客厅” [2] - 日本大阪Grand Green Osaka将商业与公园的大草坪、亲水空间融为一体，构建被自然“渗透”的“绿色疗愈生态” [3] - 伦敦Westfield Stratford City与奥运体育场通过步行动线设计和主题消费场景协同，成功转化“事件型流量” [5] - 伦敦巴特西发电站项目将工业旧址的锅炉房、涡轮机房等改造为卖场和总部，是城市再生产的经典范式 [6] 发展趋势与意义 - 城市公域型商业是对商业空间“伪公共性”的批判的回应，其意义在于让商业重新承担城市公共性，为人们提供参与感、归属感与精神连接 [9] - 该模式代表着新的城市进化方向，商业是手段，城市才是目的，促使行业重新审视商业空间如何真正融入城市生态并与市民需求产生有机互动 [10]

项目背景与现状 - 世贸天阶是北京商业地标，其天幕长250米宽30米，总耗资2.5亿元，2006年建成时为亚洲最大液晶显示屏[1] - 项目于2007年开业后迅速成为北京现象级地标[1] - 近年来受CBD新商业项目崛起和消费习惯变化影响，一批国际品牌撤出，天幕吸引力大幅下降[1] - 记者去年多次走访发现街区不少商铺长期空置，客流明显下滑[1] 运营权变更 - 龙湖商业与项目原运营方北京奥中兴业正式签约，接手运营世贸天阶[1] - 此项目成为龙湖商业在北京落地的第10个商业项目[1] - 公司此前已在北京布局长楹天街、丽泽天街等9个项目[1] 未来规划与行业影响 - 项目计划转型为北京CBD的商业美学地标[1] - 转型方向为融入更多艺术文化业态[1] - 业内分析认为龙湖商业的入局可能为世贸天阶带来转机[1] - 公司采用"一店一策"的差异化运营模式和去同质化策略，或将为项目注入新基因[1] - 转型后有望与附近的侨福芳草地形成抱团式发展[1]

项目运营权变更 - 龙湖商业与北京奥中兴业正式签约，接手运营世贸天阶项目[1] - 世贸天阶成为龙湖商业在北京落地的第10个商业项目[1] 项目历史与现状 - 世贸天阶2007年开业，曾为北京现象级地标，其天幕长250米宽30米，总耗资2.5亿元，建成时为亚洲最大液晶显示屏[1] - 近年来项目疲态显现，国际品牌撤出，商铺空置，客流量明显下滑[1] 未来发展规划 - 项目将启动改造，转型为北京CBD商业美学地标[1] - 规划融入更多艺术文化业态，与附近的侨福芳草地形成抱团式发展[2] 运营方背景与策略 - 龙湖商业在北京已布局长楹天街、丽泽天街等9个项目，形成"一店一策"的差异化运营模式[1] - 分析认为其去同质化策略可能为世贸天阶注入新基因[1]

活动概况 - 11月8日俊发·新螺蛳湾举办“超级购”活动向业主发放2300万元现金消费券 [1] - 活动规则为无门槛零套路100%真实抵扣极大激发消费意愿 [5] - 公司已将该笔资金全额预存至民生银行专项账户实行专款专用以保障商户权益 [9] 客流与消费盛况 - 活动当日从龙泉俊园金尚俊园等小区发出17条专线大巴运送业主现场气氛热烈 [3] - 大量商铺门前排起长龙例如嘉华门店平均每3秒核销一个套餐一小时售出近千套 [5] - 一期服装区有店主表示上午客流量几乎是平时三倍成交率特别高 [11] 商户反馈与体验升级 - 消费券等同现金使用带给业主和商户真真切切的实惠 [9] - 滇忆465历史文化街区的文化体验项目如1:1复刻米轨小火车吸引大量家庭游客 [13] - 新螺蛳湾正从传统批发市场成功转型为现代生活消费目的地和“生活秀场” [13][15] 未来计划与战略意义 - 至春节前公司计划发放累计3000万元现金消费券 [17] - 未来五年计划持续发放不低于1.5亿元消费券用于拉动内需刺激消费 [17] - 此次活动是公司以切实行动提振市场信心激发商业活力的深度实践 [17]

2026年节假日安排与旅游市场反应 - 2026年春节假期安排为2月15日至23日共9天 成为最长春节假期 [1] - 放假安排发布后半小时内 元旦及春节火车票、国际机票搜索量持续冲高 [1] - 11月5日春节期间出行机票预订量同比增长235% [1] 旅游行业动态 - 携程平台数据显示外国游客在华机票航段量和酒店间夜量同比增长超100% 门票票量增长超300% [2] - 携程针对海外游客的免费城市半日游项目已接待超100个国家超万名游客 [2] - 万豪国际集团2025年第三季度全球每间可售房收入同比增长0.5% 国际市场增长2.6% [2] - 万豪国际集团2025年第三季度调整后息税折旧及摊销前利润为13.49亿美元 [2] - 截至2025年9月30日 万豪全球体系涵盖超9700家酒店约175万间客房 [2] 商业地产交易与运营 - 扬子江药业旗下北京扬子江置业以22.54亿元拍下北京世茂大厦 建筑面积70174平方米 [1] - 该成交价相较于32.2亿元评估价相当于打了7折 [1] - 龙湖商业签约运营北京世贸天阶商业项目 标志着其在北京落地第十个商业项目 [2]

股价表现 - 11月7日开盘涨停后快速跌停上演天地板 现报6 47元 成交额超过3亿元 [1] - 该股在11月7日之前连续5个交易日涨停 [2] 公司财务表现 - 2025年前三季度实现营业收入142 93亿元 同比增长16 48% [2] - 2025年前三季度归属于上市公司股东的净利润48 27亿元 同比扭亏为盈 [2] - 截至2025年9月30日公司总资产22 58亿元 归属于上市公司股东的净资产12 48亿元 较上年末由负转正 [2] 战略转型与资产重组 - 2025年6月公司披露重大资产出售方案 拟将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团有限公司 [2] - 2025年8月31日实质完成资产交接 房地产业务正式置出公司合并报表范围 [2] - 交易完成后公司不再从事房地产开发业务 将聚焦于物业服务、资产管理与商业运营等轻资产业务 [2]

公司财务表现 - 前三季度公司实现营收284亿元，同比下降约20% [1] - 第三季度单季营收为92.9亿元，同比增加约9% [1] - 前三季度珠宝板块毛利率达7.73%，同比提升0.66个百分点 [1] 战略调整与核心业务 - 公司战略思路调整为"聚焦主业、攻守平衡、拥轻合重"，从多元化发展转变为夯实主业 [1] - 黄金珠宝业务是公司最核心的业务板块，营收占比约达到公司总营收的60%以上 [1] - 珠宝板块毛利率的提升是重点产业"增肌"战略的表现 [1] 珠宝业务转型举措 - 产品端着力突出品牌与设计优势，上市"一串好运"和"古韵金作"等新系列 [2] - 定价策略上推进计件模式，顺应金饰产品向文化价值和情绪价值转型的趋势 [2] - 用户拓展方面，通过携手国创动画IP《天官赐福》推出联名产品，成功触达二次元等新消费群体 [2] 新消费场景打造 - 2025年初以"山海奇豫记"为主题的豫园灯会吸引约400万人次客流，带动商城GMV同比提升62% [3] - 暑假期间与B站10个头部国创动画IP合作举办活动，联动老字号吸引年轻消费客群 [3] - 通过延长周末营业时间、改造地标建筑并举办主题活动，十一长假期间累计接待客流突破110万人次，整体销售额实现同比10%的增长 [3] 全球化业务拓展 - 泰国豫园灯会为期50天，吸引超400万人次当地观灯者 [4] - 豫园灯会灯组作品和设计理念在越南、日本、新加坡等国家展示 [4] - 餐饮品牌松鹤楼在英国伦敦开设首家海外门店，珠宝品牌老庙在马来西亚吉隆坡开设海外首店，并计划布局东南亚及更多海外市场 [4]

公司概况 - 公司为一家集连锁超市、专业市场（厨电、喜庆用品）、配送服务、生态农业、餐饮服务、高端丝绸等为一体的民营股份制企业 [4] - 公司前身为始建于1948年的国家二级批发企业 [4] - 公司秉承"诚信、务实、发展、报国"理念，目标是"贡献国家 造福社会 发展企业 成就员工" [4] - 主营业态分布于潍坊市潍城区、奎文区、高新区、寒亭区与经济开发区 [4] 业务板块与子公司 - 潍坊丰华纺织经贸有限责任公司：在国有企业基础上改制而成，集连锁经营、商城专业市场于一体，其丰华商城是市内知名的喜庆用品和厨具电器专业市场，为集团龙头企业 [7] - 潍坊丰华连锁超市有限公司：以连锁超市和针纺经营为主，以社区服务为核心，目标是打造特色化、专业化的社区超市 [9] - 山东信生源经贸有限公司：承担集团品类采购和内部供应链运营，并代理品牌进行外部零售门店运营和深度分销，经营洗涤化妆、糖酒副食、百货等品类 [11] - 山东禹田生态农业有限公司：集有机食品种植研发、生产配送、产品销售为一体，在全国遴选符合有机种植标准的基地，提供高品质绿色生态及有机食品 [11] - 山东福瑞澜德商业运营有限公司：与潍坊总部基地合作打造的综合服务体，集生活超市、品牌餐饮、休闲娱乐、网红打卡于一体，服务总部基地园区内近700家企业及周边30多个社区 [13] - 万事利潍坊专营店：与杭州万事利集团合作成立的山东地区第一家高端丝绸专营店，传承丝绸传统文化 [15] - 创新展业基地：位于经济开发区总部基地，为健康产业提供配套服务，并作为集团创新项目活动基地 [16] 企业荣誉 - 公司获得多项荣誉，包括潍坊市先进基层党组织、全国纺织行业思想政治工作先进企业、潍坊市十大企业文化品牌、潍坊市和谐创建示范单位、省级文明单位等 [16] - 公司董事长获得多项个人荣誉，包括潍坊市优秀共产党员、潍坊市优秀民营企业家、潍坊市优秀企业家、潍坊市履行社会责任十佳企业家、全国纺织企业诚信文化建设带头人、全国纺织工业劳动模范 [17]

文章核心观点 - 南国置业通过重大资产出售剥离持续亏损的房地产开发业务 全面转向商业运营、产业运营等轻资产城市运营模式 是公司主动的战略转型而非仅为保壳的应急措施 [1][2] - 行业层面 在城镇化进入存量提质阶段及市场风险偏好下降的背景下 重资产开发模式面临压力 轻资产运营因稳定性强、可复制性高且更受资本市场青睐 成为多家上市房企的转型方向 [2][3][6] 公司战略转型 - 南国置业将全面剥离处于持续亏损状态、高负债、高周期性的房地产开发业务 资产全部转让至控股股东中国电建地产下属子公司 以缓解债务压力并优化资产负债结构 [1][2] - 公司未来致力于成为覆盖商业、产业、长租公寓等多领域的综合性城市运营服务商 此举是构建可持续商业模式的关键一步 [1][2][5] 转型后的核心优势 - 控股股东中国电建地产将持续赋能 其体系内持有的相当规模商业、产业、长租公寓等存量资产 为南国置业提供了首选的内部市场 成为业务稳定发展的压舱石 [4] - 公司多年深耕已建立成熟的“大运营体系” 保留有商业运营项目21个（面积约123万平方米）、产业运营项目6个（面积约13万平方米）、长租公寓项目9个（面积约13万平方米） 并具备标准化、可复制的专业能力与品牌价值 [5] 行业趋势与资本市场影响 - 招商蛇口、华远地产、格力地产等央国企房企已纷纷转型 通过降低重资产比重、剥离地产资产或置入新主业（如免税）等方式向轻资产运营模式转变 [2] - 资本市场对轻资产模式认可度更高 聚焦此类业务的公司因低杠杆、抗周期、现金流稳定等特点 估值普遍获得修复 例如招商积余、南都物业等物管公司的市盈率显著高于传统地产开发企业 [6]