财务表现 - 2025年上半年收入85.24亿元同比增长6.5% [1] - 整体毛利率37.1%同比提升3.1个百分点 [1] - 核心净利润20.1亿元同比增长15.0% 核心净利润率提升1.4个百分点至23.6% [1] - 中期股息每股0.53元及特别股息每股0.35元 按核心净利润口径派息率达100% [1] 商业航道运营 - 商管航道收入32.7亿元同比增长14.6% 毛利率提升5.2个百分点至66.1% [2] - 购物中心零售额1220亿元同比增长21.1% 同店可比增长9.7% [2] - 在营购物中心125个 平均出租率97.1%较2024年底提升0.4个百分点 [2] - 业主端租金收入147亿元同比增长17.2% NOI同比增长18.0%至100亿元 NOI Margin提升至68.2% [2] 物业管理航道 - 物业航道收入51.6亿元同比增长1.1% 毛利率下降0.1个百分点至18.8% [3] - 城市空间收入同比增长15.1% 占全业态在管面积30.2% 收入占比提升至18.4% [3] - 总合约面积4.5亿平米 总在管面积4.2亿平米 较2024年底分别增长1.8%及0.4% [3] - 城市空间合同回款率同比增长1.1个百分点至83.8% [3] 规模与市场地位 - 总合约面积约4.7亿方 总在管面积约4.3亿方 第三方占比59.3% [1] - 53个在管购物中心零售额排名当地市场第一 104个排名当地市场前三 [2] - 在管写字楼项目225个 在管面积1779万平米 运营服务项目出租率提升0.5个百分点至74.1% [2] - 新开4座购物中心平均开业率91% [2] 战略发展 - 收购华润通整合会员资源 实现跨业态赋能引流 [3] - 依托华润集团及华润置地优势 实现物管和商管全业态覆盖与协同 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为40.0亿元、46.0亿元及52.6亿元 [4] - 目标价48.5港元对应物管业务15倍市盈率及商管业务30倍市盈率 [4]

核心观点 - 深圳后海通过"IP+消费"模式成功打造城市文化名片 推动文商旅一体化发展 实现流量转化与产业升级 [46][61][67] IP活动运营成效 - "寻梦南山"超级IP嘉年华联动国际顶级IP"宝可梦" 覆盖22个城市节点、300+社区空间及360+公共空间 [7][54][61] - 活动吸引200万人次参与 创下单场巡游超4万人次观看记录 [22][24][26] - 全网曝光量超2.2亿次 商圈客流量同比增近70% 销售额同比增超10% [30][32][61] - 线上发放超10000份优惠券 页面访问超25万次 消费券核销近1700万元 带动订单销售额超2.5亿元 [61] 产业协同与商业价值 - 推动近百家企业参与IP联合招商 包括工业、服务业及批零住餐等多行业 [63] - 深圳品牌有色IP联名产品1.5万套秒空 SKG产品销售额同比增28% [64] - 通过IP情感共鸣提升产品溢价空间 促进产业升级与文化输出 [65] 政策与模式创新 - 深圳市政府印发措施支持IP衍生品开发、数字服务消费及沉浸式消费场景打造 [67] - 后海采用"国际IP引流+自创IP护城河"双轨模式 自主创营"深圳湾咖啡文化周"等在地IP [67] - 通过"追梦巴士"串联8大商圈11个商业中心 促进跨商圈客流动员 [61] 城市文化建设 - 活动扭转深圳"文化荒漠"标签 构建文化认同与情绪共鸣的双重满足 [43][46][61] - 依托年轻化人口结构 后海成为全国年轻力文化策源地 重塑城市人文属性 [61]

商贸业发展与商业改造 - 亚细亚卓悦城作为二七区重点商业改造工程 具有显著地理区位优势和历史人文价值 需统筹有效市场和有为政府关系 强化要素保障 传承服务理念 融合历史感与现代感 为城市发展注入经济活力和文化魅力[1] - 优化商圈专属网格和智慧运行平台 建立实时客流预警及联合执法调度机制 保障区域安全稳定[1] - 河南海一云商实业集团运营1100间直播间 累计培养3000余名电商人才 实现企业发展与区域经济协同共进 需加快形成产业集聚效应 以直播+生态激活就业新引擎和平台经济新动能[1] 基层治理与公共服务 - 深化运用党建+网格+大数据治理模式 打造网格品牌 提升楼宇高效能治理能力 推动资源服务管理下沉 确保社会治理工作纵向到底横向到边[2] - 坚持党建引领基层高效能治理 加大公共服务供给 发挥五老志愿者作用 解决群众急难愁盼问题 打造共建共治共享幸福社区[2] 城市基础设施与防汛能力 - 提升水库功能 加快建设溢洪道等加固提升工程 完善科学调度体系 形成上下游联动机制 充分发挥拦洪削峰作用[2] - 增强城市安全韧性 优化改造市政道路 建设综合管廊等工程 健全洪涝联排联调机制 提升城市排水防涝能力[2] 区域经济发展与产业转型 - 加快产业转型 项目建设及城市更新步伐 盘活各类资源要素 构建现代化产业体系 积极融入全国统一大市场建设[3] - 持续开展学查改·以企观政服务企业大走访活动 实施一企一策精准帮扶 支持平台企业做大做强[1]

投资评级 - 维持"买入"评级 [7] 核心观点 - 华润置地是国内稀缺的多元地产商，业务模式优势明显，开发业务能力行业领先，土储充裕且结构优良，商业运营龙头地位稳固，REITs打通资产退出通道，优质自持资产提供稳定现金流 [1][8] 财务业绩 - 2025H1营收949亿元（同比增长19.9%），归母净利润119亿元（同比增长16.2%），核心归母净利润100亿元（同比下降6.6%） [5][8] - 综合毛利率24.0%（同比提升1.8个百分点），开发业务毛利率15.6%（提升3.2个百分点），经营性不动产业务毛利率72.9%（提升1.4个百分点） [8] - 中期每股分红0.2元，派息率14.3%（相对核心业绩） [5] - 预收账款2134.5亿元（同比下降25.5%），预收款/年化结算收入=0.85X [8] 开发业务 - 2025H1全口径销售额1103亿元（同比下降11.6%），行业排名第三，销售面积411.9万方（同比下降21.0%），销售均价2.7万元/平（同比上升11.9%） [8] - 全口径拿地金额447.3亿元（同比上升74.7%），拿地面积148.2万方（同比下降26.8%），拿地楼板价3.0万元/平（同比上升138.5%），拿地强度40.6% [8] - 开发土储可售面积4119万方（较去年底下降6.2%），一二线城市面积占比70% [8] 商业运营 - 购物中心零售额1101亿元（同比增长20.2%），其中重奢同比增长13.3%，非重奢同比增长24.9%，同店增速9.4% [8] - 出租率97.3%（较2024年底提升0.2个百分点），近九成在营购物中心零售额排名当地前三 [8] - 租金收入104亿元（同比增长9.9%），销管费率12.1%（同比下降2.0个百分点），经营利润率65.9% [8] - 累计开业购物中心94座，2025H1新开2座，下半年预计新开4座，2026-2028年计划每年新开5/6/5座，至2028年底累计开业量将达114个 [8] 业绩展望 - 预测2025-2027年归母净利润262/270/282亿元，同比增速2%/3%/5%，对应PE为7.6/7.4/7.0倍 [8]

核心财务表现 - 营业总收入7.83亿元 同比下降18.0% 第二季度营收4.17亿元 同比下降25.99% [1] - 归母净利润532.51万元 同比下降95.1% 第二季度归母净利润1161.9万元 同比下降95.15% [1] - 扣非净利润亏损收窄至8413.2万元 同比改善54.74% [1] - 毛利率提升至31.47% 同比增长10.28个百分点 [1] - 净利率大幅下滑至2.0% 同比下降90.89% [1] 资产负债结构 - 货币资金减少至9.256亿元 同比下降44.33% [1] - 应收账款增至9308.9万元 同比增长33.08% [1] - 有息负债攀升至73.42亿元 同比增长36.47% [1] - 存货同比激增112% 存货营收比高达413.79% [1][3] - 每股净资产微增至0.85元 同比增长2.32% [1] 现金流与费用控制 - 每股经营性现金流恶化至-0.04元 同比暴跌14080.86% [1] - 三费总额3.97亿元 占营收比例50.79% 同比下降23.96% [1] - 近三年经营性现金流均值/流动负债为-2.14% 货币资金/流动负债仅18.62% [3] 历史业绩表现 - 近10年ROIC中位数为-1.94% 2023年ROIC低至-12.25% [3] - 上市以来32份年报中出现7次亏损 [3] - 净利率历史表现较差 去年净利率为-97.19% [3] 发展战略 - 采用"实业+资本"双轮驱动模式 聚焦商业运营、商贸物流、商品贸易三大方向 [4] - 通过整合商业发展公司及供销体系资源强化实业基础 [4] - 借助资本运作延伸产业链 构建城乡商品双向流通生态圈 [4]

公司治理 - 公司第十届第二次董事会会议于2025年8月29日以现场结合腾讯会议方式召开 [1] - 会议审议关于拟续聘会计师事务所的议案等文件 [1] 业务结构 - 2025年1至6月物业租赁收入占比74.55% [1] - 商业运营收入占比24.41% [1] - 其他业务收入占比0.71% [1] - 房地产收入占比0.33% [1] 行业动态 - 下半年国内首个A级车展在西南地区开幕 [1] - 车展汇聚近120个品牌和1600辆车 [1] - 新能源领域被视为改写车市格局的"第三极" [1]

财务表现 - 收入13.01亿元 同比减少2.4% [1] - 股东应占溢利1.83亿元 同比减少6.01% [1] - 每股基本盈利28.43分 [1]

财务业绩 - 公司收益达人民币85.24亿元 同比增长6.54% [1] - 公司权益股东应占溢利为20.3亿元 同比增长7.44% [1] - 每股盈利为0.89元 [1] 业务规模 - 商业运营服务覆盖120个购物中心和27个写字楼 另有5个购物中心分租项目 [1] - 物业管理服务在管建筑面积达4.20亿平方米 [1] - 合约面积达4.52亿平方米 覆盖171个城市 [1] 商业运营发展 - 上半年新开业4座购物中心 在营购物中心总数增至125座 [1] - 新签约6个商业轻资产外拓项目 其中4个为TOD项目 [1] 物业管理拓展 - 上半年市场化拓展新增合约面积1432万平方米 [1] - 拓展37个城市公共空间项目 获取28个中高端住宅项目 [1] - 中高端住宅项目合同总额约人民币3亿元 [1]

核心财务表现 - 公司2025年上半年收益达85.24亿元人民币 同比增长6.54% [1] - 股东应占溢利为20.3亿元人民币 同比增长7.44% [1] - 每股盈利89分 宣布派发中期股息每股0.529元及特别股息每股0.352元 [1] 商业运营业务 - 已开业购物中心数量达120个 写字楼数量为27个 [1] - 上半年新开业购物中心4座 包括西安机场项目/顺德万象汇/遂宁万象汇/郑州郑东万象城 [2] - 新签约6个轻资产外拓项目 其中4个为30个重点城市TOD项目 [2] - 在营购物中心总数增至125座 顺德万象汇实现租用率和开业率双百 [2] 物业管理业务 - 在管建筑面积达4.20亿平方米（不含购物中心） [1] - 物业外拓新增合约面积1432万平方米 [2] - 总合约面积达4.52亿平方米 覆盖全国171个城市 [2] - 拓展37个城市公共空间项目 包括温州龙港市民中心/深圳西丽湖绿道等重点项目 [2] 战略发展举措 - 采用"内涵式增长+外延式增长"核心经营策略 [1] - 商业航道深耕核心城市 优化全国布局 [2] - 物业航道保持行业第一梯队 市场化拓展稳中有进 [2] - 润城计划获取28个中高端住宅项目 合同总额约3亿元人民币 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年收益达人民币85.24亿元 同比增长6.54% [1] - 公司权益股东应占溢利为20.3亿元 同比增长7.44% [1] - 每股盈利89分 拟派发中期股息每股0.529元及特别股息每股0.352元 [1] 商业运营业务 - 截至2025年6月30日已开业购物中心数量达120个 写字楼27个 [1] - 上半年新开业购物中心4座 包括西安机场项目及顺德万象汇等 [2] - 新签约商业轻资产外拓项目6个 其中4个为TOD项目 [2] - 在营购物中心总数增至125座 覆盖核心城市与优质区位 [2] 物业管理业务 - 在管建筑面积达4.20亿平方米（不含购物中心） 合约面积4.52亿平方米 [1][2] - 物业外拓新增合约面积1,432万平方米 覆盖全国171个城市 [2] - 拓展城市公共空间项目37个 包括深圳西丽湖绿道等重点项目 [2] - 润城计划获取中高端住宅项目28个 合同总额约3亿元 [2] 经营策略与行业地位 - 采用"内涵式增长+外延式增长"双轨策略 业绩领跑行业 [1] - 商业航道通过TOD项目优化全国布局 物业航道保持行业第一梯队 [2] - 顺德万象汇实现租用率和开业率双百 郑州项目创城市热度新高 [2]